太原某住宅項目營銷推廣提報

市場分析FOCUS1項目分析FOCUS２項目營銷策略FOCUS３報告思路1宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析2（統(tǒng)計局關(guān)于2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報）

2004年，山西省GDP為2457億元，城鎮(zhèn)居民人均GDP為7120元，2005年山西省人均GDP為9150元，比2004年同期增長28.5%。2006年山西省人均GDP總量14100元，比2005年同期增長54.1%。2007年，山西省人均GDP總量16143元，比2006年同期增長14%。

居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變

2004-2007年山西省人均GDP及增長情況單位：元宏觀經(jīng)濟分析3太原市2002---2007年人均GDP增長圖例：

太原市2002---2007年人均GDP增長圖例：

太原市GDP年平均增長率9.8%，人均GDP增長7.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.7%，農(nóng)民人均收入增長15.2%。宏觀經(jīng)濟分析4宏觀經(jīng)濟分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析5太原市概況太原市總體布局1、太原市性質(zhì)：太原市是山西省省會，簡稱并，是一個具有2500多年建城史的文化古城。太原市地處山西省的中部，市東西兩面群山夾峙，中部為汾河沖積扇平原，汾河自北而南穿市而過，把全市化為東西兩半。太原市轄有迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)和尖草坪區(qū)六個行政區(qū)，清徐、陽曲、婁煩三個縣及古交市，市境總面積6988公里，其中市區(qū)面積1460公里，其中建成區(qū)面積177平方公里。2、太原市城市發(fā)展規(guī)劃：充分發(fā)揮主城區(qū)對外輻射功能，以區(qū)帶鄉(xiāng)，促進城鄉(xiāng)共同發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，并把城市建設(shè)的重點逐步從市中心區(qū)向小店、晉源和柴村三個新區(qū)轉(zhuǎn)移。市中心區(qū)以內(nèi)涵集約化發(fā)展為主，重點建設(shè)外圍的三個新區(qū)，把新區(qū)建成各具特色，交通便捷，綠化和生態(tài)農(nóng)業(yè)穿插其間，逐步形成城鄉(xiāng)一體化的市區(qū)。在今后的建設(shè)中，太原將通過都市區(qū)資源整合，推進太原城鎮(zhèn)化，構(gòu)建山西省發(fā)展的核心空間，提升太原區(qū)域核心競爭力，帶動省域經(jīng)濟發(fā)展。宏觀政策對房地產(chǎn)的影響6宏觀經(jīng)濟分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析72008年上半年太原房地產(chǎn)市場增長理性平穩(wěn)回歸

◆2008年上半年，太原市新增項目55個，其中新增商品住宅38個，城中村項目17個。上半年新增項目規(guī)劃建筑面積約448萬平方米。

◆2008上半年太原房地產(chǎn)銷售價格2008年上半年，受全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，太原市商品房價格不在出現(xiàn)2007年的大幅上漲趨勢，但是仍基本保持平穩(wěn)的增長，但是從下半年開始略有回調(diào)跡象。截至2008年6月太原市商品住宅平均銷售價格為5085元/㎡，同比上年增長了27.7%，環(huán)比下降了4.54個百分點。◆據(jù)2008上半年太原房地產(chǎn)銷售率情況房地局統(tǒng)計顯示，2008年1-6月份，太原市商品房登記銷售面積為61.58萬平方米，同比下降15%，其中預(yù)售面積59.55萬平方米，現(xiàn)售面積2.03萬平方米；商品住房登記銷售面積48.6萬平方米，同比下降了14.65%。8一線品牌開發(fā)商陸續(xù)進駐太原，未來大盤競爭激烈。恒大、富力、綠地、萬達等國內(nèi)一線開發(fā)商已先后涌入太原，這些地產(chǎn)大鱷讓本地開發(fā)商看到了極為激烈的土地爭奪戰(zhàn)，預(yù)示2008年房地產(chǎn)市場將進入大盤博弈的時代，同時，加劇了太原市房地產(chǎn)市場的競爭。大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。高檔項目大多以別墅和高層建筑為主，價格約在6500元/平米到8000左右，這些市場上供應(yīng)的高檔項目，戶型設(shè)計主要集中在120—180平米之間。

2008年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬平米左右，今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長。未來價格繼續(xù)上揚，銷售速度相對放緩。太原房地產(chǎn)態(tài)勢9開發(fā)商項目地址物業(yè)類別占地面積戶型面積（平米）入市時間雅世海爾太原新凱紡織印染有限公司（和平南路219號）商業(yè)、公寓520畝——08-8富力地產(chǎn)晉安化工廠（太原市杏花嶺區(qū)晉安東街3號）高層住宅1584畝——08-6和平南路以西、義井西路東二巷以南。(原太原玻璃瓶廠)——130.47畝————上海綠地長風(fēng)街東口獨棟、聯(lián)排別墅500畝200-40007恒大集團大運路以西、康寧街以北小高層、高層住宅1048畝80-21408-10當(dāng)代紅華長風(fēng)橋西長風(fēng)商務(wù)區(qū)西北角私產(chǎn)酒店130畝——08-10大連萬達集團北大街(龍?zhí)豆珗@)住宅、寫字樓650畝150-18008-12一線品牌地產(chǎn)商在太原項目說明10宏觀經(jīng)濟分析析宏觀政策太原房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析11三、太原市房房地產(chǎn)板塊發(fā)發(fā)展情況分析析太原市房地產(chǎn)產(chǎn)由發(fā)展時序序和物業(yè)類型型分為五個板塊塊：1、北城板塊2、中央?yún)^(qū)板塊塊3、南城板塊4、東山板塊5、河西板塊片區(qū)說明121、北城板塊北城板塊是以以太鋼集團、、礦機機器廠廠和機車車輛輛廠為主框架架的傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)園區(qū)。城市市面貌陳舊，，工業(yè)污染較較為嚴(yán)重。本區(qū)域未來房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展將呈現(xiàn)出出“兩極分化化”的態(tài)勢；；部分8萬平方米規(guī)模模左右中檔房房地產(chǎn)產(chǎn)品將將以本地人群群作為目標(biāo)客客戶；以富力力地產(chǎn)、萬達達集團為代表表的一線開發(fā)發(fā)商借國企改改制或舊城改改建時機，打打造超級大盤盤。2、中央板塊本板塊北起府府西街，南至至南內(nèi)環(huán)街，，東達建設(shè)路路，西及濱河河?xùn)|路，是太太原市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展最最為活躍、樓樓盤最為集中中的受惠于太原市市“擴容提質(zhì)”城建政策策，本區(qū)域房房產(chǎn)產(chǎn)品以高高檔住宅和商商業(yè)地產(chǎn)為主主。核心區(qū)域3、南城板塊本板塊從南內(nèi)內(nèi)環(huán)街向南，，地域涵蓋整整個小店區(qū)，，接壤榆次新新區(qū)。從城市市核心縱深向向規(guī)劃新區(qū)拓拓展，是兩年年來太原市房房地產(chǎn)市場開開發(fā)幅度提升最快，，產(chǎn)品供應(yīng)最最多的板塊。。片區(qū)分析134、東山板塊“北展東擴””提供東山地地區(qū)廣闊的房房地產(chǎn)想象空空間，長風(fēng)街街東延和東山山過境高速公公路完工刺激激周邊地塊成成為開發(fā)熱土土，原有城市市邊緣村鎮(zhèn)所所屬土地成為為“造鎮(zhèn)”計計劃土地基礎(chǔ)礎(chǔ)。5、河西板塊汾河以西的太太原市城區(qū)內(nèi)內(nèi)土地是本市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的，以濱濱河西路、和和平路及漪汾汾街兩橫一縱縱框架構(gòu)成了了板塊內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品“工””字型發(fā)展模模式。從04年開始的濱河河小區(qū)、望景景花園等商品品房項目到06年以來的大唐唐奧林匹克花花園、原上園園和汾河外灘灘等住宅項目目，都是在滿滿足本地地緣緣性客戶需求求基礎(chǔ)上，以以市內(nèi)河?xùn)|中中高檔客戶為為潛在客群。片區(qū)分析14項目地片區(qū)分析——交通及周邊環(huán)環(huán)境15長風(fēng)商務(wù)區(qū)高新區(qū)長風(fēng)風(fēng)商商圈圈項目目地地片區(qū)區(qū)分分析析———橫跨跨三三大大高高價價值值區(qū)區(qū)域域:長風(fēng)風(fēng)商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)/高新新區(qū)區(qū)/長風(fēng)風(fēng)商商圈圈16片區(qū)區(qū)分分析析———生活活配配套套省圖圖新新館館省圖圖新新館館省大大劇劇院院山姆姆士士超超市市學(xué)府府公公園園華宇宇五五星星級級酒酒店店萬獅獅京京華華酒酒店店省實實驗驗中中學(xué)學(xué)南南校校區(qū)區(qū)山西西華華泰泰醫(yī)醫(yī)院院省委委黨黨校校中國國煤煤交交會會展展中中心心山西西大大劇劇院院山西西科科技技館館項目目地地17區(qū)域域未來來供供應(yīng)應(yīng)項項目目較較為為集集中中，未未來來市市場場競競爭爭比比較較激激烈烈；；萬國國MOMA飛云云大大院院汾河河景景觀觀360銀海海水水韻韻東岸岸龍龍園園濱東東花花園園12號樓樓萬國國MOMA東岸岸龍龍園園銀海海水水韻韻項目目地地片區(qū)區(qū)未未來來供供應(yīng)應(yīng)18片區(qū)區(qū)分分析析———交通通體體系系最便便捷捷的的交交通通體體系系：：至至機機場場17分鐘鐘、、至至長長風(fēng)風(fēng)沃沃爾爾瑪瑪5分鐘鐘、、至至高高新新區(qū)區(qū)5分鐘鐘·····；19宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析宏觀觀政政策策太原原房房地地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)態(tài)勢勢競品品分分析析市場分析FOCUS1片區(qū)區(qū)分分析析20地段濱河?xùn)|路長風(fēng)橋南100米

建筑類型現(xiàn)在開賣1棟27層高層容積率2.45主力戶型主力150平米，190平米，少量300平米樓中樓均價10000slogan–山水生活巔峰大宅最大利益點：汾河景觀帶,成熟社區(qū),區(qū)位優(yōu)勢付款方式：

一次付清，分期山西青龍房地產(chǎn)濱東東花花園園(二期期)12號樓樓個盤盤分分析析21地段南中環(huán)街與濱河?xùn)|路交匯處建筑類型2棟板式高層32建筑面積約為125500平米主力戶型168均價6700slogan–汾河畔，十中旁，水岸名宅最大利益點：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢，性價比高付款方式：

一次付清，承諾辦按揭山西垣躍實業(yè)集團

銀海?！に嶍崅€盤盤分分析析22地段汾河?xùn)|岸長風(fēng)街南（濱東花園東門對面）

建筑類型5棟板式高層33工程進度已起14層已有2證主力戶型144均價6200slogan–價值峰頂，人文名宅最大利益點：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢，性價比高付款方式：

一次付清山西晉陽房地產(chǎn)東岸岸龍龍園園個盤盤分分析析23地段汾河?xùn)|岸南中環(huán)街建筑類型10棟板式高層開賣3棟特別注明5棟回遷樓、1棟教委的住宅樓、1棟實中的住宅樓主力戶型142均價64002年后辦房產(chǎn)證時再交200slogan–名校為鄰水墨飄香最大利益點：汾河景觀帶，山西省實中付款方式：

一次付清，分期付款山西汾河房地產(chǎn)汾河河景景觀觀360個盤盤分分析析24汾河河板板塊塊項項目目分分析析大多多數(shù)數(shù)項項目目均均借借助助獨獨有有的的景景觀觀資資源源，，打打造造大大戶戶型型高高總總價價產(chǎn)產(chǎn)品品。。力力求求實實現(xiàn)現(xiàn)利利潤潤最最大大化化。。此版版塊塊項項目目由由于于處處于于城城中中村村改改造造項項目目帶帶，，一一般般都都存存在在證證件件不不全全的的問問題題，，導(dǎo)導(dǎo)致致推推廣廣樣樣式式單單一一，，以以DM、戶戶外外為為主主。。缺缺少少渠渠道道其宣宣傳傳方方向向也也是是以以高高端端奢華華的的豪宅宅路路線線為為主主，，事事實實上上產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身并并沒沒有有形形成成真真正正的的差差異異化化,整體體產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化現(xiàn)現(xiàn)象象嚴(yán)嚴(yán)重重.加之之同同期期政政府府政政策策調(diào)調(diào)控控,受宏宏觀觀市市場場走走勢勢影影響響。。汾汾河河板板塊塊目目前前也也出出現(xiàn)現(xiàn)了了銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏放放緩緩的的現(xiàn)現(xiàn)象象.于是是我我們們看看到到很很多多項項目目開開始始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為打打小小戶戶型型走走現(xiàn)現(xiàn)金金流流。。如如汾河河外外灘灘。。我們們認(rèn)認(rèn)為為真真正正可可以以在在汾汾河河板板塊塊制制勝勝的的產(chǎn)產(chǎn)品品一一共共有有兩兩種種。。一、在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計上走純純高端路路線（如如軟硬配配套、功功能設(shè)施施等等））。通過過附加值值真正實實現(xiàn)利潤潤最大化化。二、走完完全的性性價比路路線。在在戶型結(jié)結(jié)構(gòu)上以以中小戶戶型為主主，通過過自然景景觀等區(qū)區(qū)域價值值的圍合合，力求求走短平平快。25項目名稱客戶分布東岸龍園高新區(qū)地緣性客戶為主，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，銀海水韻二次置業(yè)，太原市周邊縣市，礦業(yè)系統(tǒng)及企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及等汾河景觀3601回遷戶2教委、學(xué)校配套住宅3、高新區(qū)客源外銷客戶：1、銀行系統(tǒng)、高新區(qū)客戶周邊縣城個體、城南事業(yè)單位團購

客戶主要要以二次次以上置置業(yè)，企企事業(yè)單單位管理理人員，，私營企企業(yè)主，，政府公公務(wù)員個盤客戶戶分析26項目分析FOCUS２項目概況況項目界定定項目ＳＷＷＯＴ分分析項目核心心問題27一、地理理位置本案處于于學(xué)府街街與南中中環(huán)街之之間，位位于濱河河?xùn)|路東東側(cè),南面與小小高層住住宅是大大馬新村村小區(qū)毗毗鄰，北北面是華華宇綠洲洲。東面面是現(xiàn)有有的塑料料四廠，，西面緊緊鄰濱河河?xùn)|路及及汾河景景觀生態(tài)態(tài)公園。。項目的的整個地地塊坐東東朝西，，呈長方方形，占占地約83畝，地形形完整方方正，利利于進行行合理規(guī)規(guī)劃。項目基本本經(jīng)濟指指標(biāo)一覽覽表項目經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)占地面積53萬平米，約83畝地項目類型6棟高板住宅建筑理念前院后園建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡約心里均價7000---8000主力戶型160-180平米28項目位于于太原市市長風(fēng)商商務(wù)圈，，濱河?xùn)|東路與學(xué)學(xué)府街往往南約400米處。交交通通達達性強。。本案所處處的位置置屬于發(fā)發(fā)展中的的“長風(fēng)風(fēng)商圈””中，周周邊交通通線路發(fā)發(fā)達，道道路寬敞敞，隨著著濱河?xùn)|東路上各各大型住住宅項目目的逐漸漸落成，，大量的的居民紛紛紛搬遷遷過來，，形成了了成規(guī)模模的大型型居住生生活帶，，隨之而而來的各各項生活活機能配配套也逐逐漸豐富富了起來來，以北北側(cè)學(xué)府府街口的的山姆士士大型超超市和南南側(cè)的今今年投入入使用的的山西省省實驗中中學(xué)（即即太原市市第十中中學(xué)）最最為代表表，項目區(qū)域域定位29項目條件/事實項目價值判研位于長風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi)高端住宅及商務(wù)區(qū)西望汾河水景，盡享長風(fēng)美卷景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干觀景道濱河?xùn)|路、學(xué)府街交通便捷正在興建的南中環(huán)橋及學(xué)府橋快速溝通長風(fēng)商務(wù)區(qū)臨近實中、規(guī)劃中的華泰醫(yī)院，山姆士超市生活配套逐漸完善公共交通沒有影響居住質(zhì)量項目地附近為高壓線影響美觀，給業(yè)主有心理壓力界定關(guān)鍵鍵詞：景景觀資源源、區(qū)域域價值、、交通便便捷、人人文環(huán)境境項目價值值判研30項目分析FOCUS２項目概況況項目界定定項目ＳＷＷＯＴ分分析項目核心心問題31項目界定定美錦首府府汾水河畔畔城城市花花園32項目分析FOCUS２項目概況況項目界定定項目ＳＷＷＯＴ分分析33優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak1.位于汾河景觀帶,占有水景資源2.處于濱河?xùn)|路,學(xué)府街以南交通便利3.項目南面實驗中學(xué)新校區(qū)即將啟用4.相對競爭項目超大尺度帶來的超凡舒適度5.隔河西望長風(fēng)商務(wù)區(qū),規(guī)劃新市政府6.東臨太原國家高新技術(shù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)1.項目占地小,容積率較大2.市政建設(shè),生活配套較差3.無公交路線,交通配套差4.證件問題機會-----Opportunity威脅-----Threaten1.汾河景觀帶住宅用地稀缺2.同區(qū)域項目面積均偏大3.舊城改造、城市化進程、自身的條件改善需求，使得住宅鋼性需求增大4.在南移西進的趨勢下住房需求逐漸向南1.地產(chǎn)大鱷進入太原市場帶來的競爭激烈2.下半年市場放量增大,競爭激烈項目SWOT分析—戰(zhàn)略推導(dǎo)導(dǎo)工具34發(fā)揮優(yōu)勢勢：A、突出項項目景觀觀資源優(yōu)優(yōu)勢（汾汾河水景景、長風(fēng)風(fēng)畫卷））；B、利用大大尺度空空間。發(fā)發(fā)揮高端端樓盤運運作的營營銷張力力，建立立高端務(wù)務(wù)實形象象；C、通過創(chuàng)創(chuàng)新突破破，打造造片區(qū)乃乃至整個個太原市市品質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿，塑塑造獨特特個性的的品質(zhì)名名盤；規(guī)避劣勢勢：A、科學(xué)合合理的差差異化市市場定位位，從市市場的競競爭中脫脫穎而出出；B、先進超超前產(chǎn)品品規(guī)劃，，加以專專業(yè)營銷銷推廣以以產(chǎn)品和和人文來來提升項項目的品品質(zhì)；C、通過品品質(zhì)展示示，配套套先行，，情景體體驗，弱弱化片區(qū)區(qū)生活不不便的劣劣勢；項目SWOT分析對策策35項目營銷策略FOCUS３推廣策略略項目定位位營銷節(jié)點點36目標(biāo)客戶戶空間布布局:重點地市市大太原周邊區(qū)域域項目周邊邊長風(fēng)商商務(wù)區(qū),高新區(qū),高校區(qū),公司白領(lǐng)領(lǐng),企事業(yè)單單位中高高層大太原區(qū)區(qū)域企事事業(yè)單位位中,高層管理理人員,私營業(yè)主主,政府官員員本市及周周邊地市市、郊縣縣的與煤煤、焦、、鐵有關(guān)關(guān)的私營營企業(yè)主主37第一區(qū)域域來自地緣緣性客戶戶（如：：長風(fēng)文文化商務(wù)務(wù)區(qū)、高高新區(qū)、、高校區(qū)區(qū)等），，這些人人群在本本項目周周邊工作作生活，，對項目目周邊的的交通及及生活機機能熟悉悉，對項項目的選選擇更注注重產(chǎn)品品的內(nèi)在在戶型、、價格、、品質(zhì)及及配套等等方面。。第二區(qū)域來自市區(qū)內(nèi)內(nèi)相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地區(qū)（（如：北城城區(qū)），這這些人群對對本項目周周邊不甚了了解，首先先會了解本本項目的交交通及生活活機能，然然后才對本本項目的其其他方面加加以關(guān)注。。第三區(qū)域來自各個地地縣市區(qū)，，這些人群群屬于家庭庭性質(zhì)的整整體遷移，，多數(shù)很有有經(jīng)濟實力力，對整個個太原地區(qū)區(qū)不夠了解解，他們選選擇項目則則更多的對對項目的整整體居住環(huán)環(huán)境、生活活品質(zhì)及生生活感受等等方面有較較大關(guān)注，，希望身份份標(biāo)榜、能能體現(xiàn)自身身社會地位位等。目標(biāo)客群分分布38本項目定位位中高端，，產(chǎn)品分布布在三個區(qū)區(qū)域內(nèi)，如如下表所示示：三房四房四房以上大戶型150M2以下

150-180M2180M2——以上總價90萬以內(nèi)總價120萬以內(nèi)總價150萬以上目標(biāo)客戶群群分析39第一類：150平米以下，，定位中高高端客群，，所起作用：：快速回籠籠資金客群描述如如下：年齡介于30——45歲，家庭結(jié)結(jié)構(gòu)以三口口到四口人人為主；以以企事業(yè)單單位的中高高層，小型型私營業(yè)主主等職業(yè)為為主；經(jīng)濟濟來源于工工資、獎金金、及部分分外快，家家庭年收入入在20——35萬之間；其其生活壓力力主要來自自上下兩代代，具有相相當(dāng)文化水水平，對高高品質(zhì)生活活有需求，，追求性價價比，關(guān)注注地段及生生活機能、、戶型、總總價等因素素。付款會會選擇一次次性、分期期、貸款等等方式，他他們有的依依據(jù)個人經(jīng)經(jīng)濟情況而而選擇不同同付款方式式，還有的的是依據(jù)項項目進度情情況而選擇擇不同的付付款方式，，選擇按揭揭貸款的，，大多在交交房前就已已經(jīng)提前還還清按揭款款了。第二類：180平米以上，，定位高端端客群，所起作用：：價值標(biāo)桿桿客群描述如如下：年齡分布很很廣，以大大型私營業(yè)業(yè)主、高層層領(lǐng)導(dǎo)及資資源業(yè)主為為主，經(jīng)濟濟來源于經(jīng)經(jīng)營所得、、固定收入入及灰色收收入等，文文化水平一一般，對區(qū)區(qū)域價值及及身份體現(xiàn)現(xiàn)非常關(guān)注注，價格敏敏感度不高高，多為一一次性購房房，易感型型購房群體體?？蛻魧哟?01、目標(biāo)客戶戶的購買動動機分析：：☆為家人人就近（上上班或上學(xué)學(xué)）方便，，而考慮購購買本項目目；☆改善現(xiàn)現(xiàn)有住房條條件，希望望能夠提升升自身生活活品質(zhì)的客客戶；☆有為下下一代置購購新房需求求的置業(yè)客客群；☆地市縣縣人群且想想在本地定定居的客戶戶，希望買買到面積適適中且有升升值潛力的的商品房；；☆看好本本項目的升升值潛力進進行投資。?？偨Y(jié)總體來看，，本項目定定位高檔，，地理位置置稀有，又又有長風(fēng)文文化商務(wù)區(qū)區(qū)、高新區(qū)區(qū)、高校區(qū)區(qū)等地緣客客戶及各地地市縣高端端客戶的支支持，其潛潛在客戶龐龐大，可以以挖掘的客客群非常多多，如在項項目的前期期策劃推廣廣上下功夫夫，把握好好客戶的推推廣方向，，就能夠為為良好的銷銷售業(yè)績打打下堅實的的基礎(chǔ)。市場小結(jié)41項目營銷策略FOCUS３項目定位推廣策略營銷節(jié)點42推廣思路：：高端客戶戶精準(zhǔn)營營銷特殊渠道精精準(zhǔn)度更高高：印制有項目目信息的名名片盒、環(huán)環(huán)保袋在見見現(xiàn)、4S店合作發(fā)放放。老客戶做活活動共關(guān)：：情感聯(lián)誼、、鑒寶活動動將老客戶戶請到售樓樓處來。本項目屬高高端項目，，根據(jù)2/8原則，盯準(zhǔn)準(zhǔn)的就是金金字塔尖的的那部分，，是一種圈圈層文化，，主要靠口口碑傳播43一、活動目目的：對外傳達美美錦首府開開盤的信息息擴大美錦在在本地的社社會知名度度和美譽度度，體現(xiàn)美美錦首府的的美好前景景以達到促促銷目的進行企業(yè)社社會公關(guān)，，樹立美錦錦首府的積積極良好的的社會形象象，并融洽洽與當(dāng)?shù)卣毮懿坎块T、客戶戶及社會的的關(guān)系。二、開業(yè)階階段活動環(huán)環(huán)節(jié)劃分：1、導(dǎo)入期（（08年10月1日—08年12月1日）2、預(yù)熱期（（08年12月1日—09年2月13日）3、開盤期（（09年2月14日）4、持續(xù)期（（09年2月14日-09年7月16日）5、尾盤期（09年9月14日-09年11月1日）活動目的及及環(huán)節(jié)44第一步亮亮相以高端務(wù)實的形象點式式爆發(fā)。以以最大范圍圍撲滿中高高端渠道。。（吸引客客戶）第三步旺旺銷精打打細(xì)算。全全力打造““水岸豪宅宅”，完美美開業(yè)促銷銷風(fēng)暴（促促進成交））第三步持持銷伴隨隨區(qū)域客戶戶穩(wěn)固及銷銷售節(jié)奏，，拔升物業(yè)業(yè)形象，為為后期促銷銷做鋪墊，，進而爭取取堅實的品品牌追隨者者！第二步預(yù)預(yù)熱行業(yè)業(yè)集團、周周邊縣市點點式公關(guān)。以最小代代價，精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷手法法，培養(yǎng)重重點客戶群群（積累客客戶）推廣銷售四四步戰(zhàn)略：：45開盤準(zhǔn)備期期時時間:08年10月1日-----08年12月1日費用預(yù)算:120萬工作目的:賣場包裝,銷售宣傳物物料的準(zhǔn)備備,開盤前的廣廣告準(zhǔn)備。。工作方向:體現(xiàn)項目定定位;VI沿展突出項項目形象。第一階段推推廣節(jié)點46SP策略(1)售樓處包裝裝將將細(xì)節(jié)做做到極致①售樓處銷銷控表劃格格，作成拼拼圖形式，，每正式簽簽約后，，貼一塊拼拼圖，最后后形成景觀觀圖②售樓處每每張茶幾上上，擺放數(shù)數(shù)碼相冊，，將樓盤信信息作成電電子相冊，，在談約過過程中播放放③客戶簽約約時所用筆筆為萬寶龍龍的筆，以以此體現(xiàn)對對客戶尊重重之意④售樓處放放置飲料區(qū)區(qū)（茶、咖咖啡等），，并配專門門飲具。與與客戶談約約時，按客客戶需求提提供PR策略(1)汾河美景攝攝影賽①邀請攝影影協(xié)會、媒媒體記者對對汾河兩岸岸及濱河?xùn)|東西路段進進行拍攝活活動②所選作品品以體現(xiàn)汾汾河美景為為主題③獲獎作品品將被制成成拼圖或者者畫框，懸懸掛于項目目售樓處以以及項目宣宣傳品和項項目樓梯間間。④獲獎選手手可獲得VIP卡，享受購購房96折優(yōu)惠。第一階段推推廣活動（（一）SP策略(2)聯(lián)通吉祥號號、移動大大客戶號段段短信信投放①選擇移動動聯(lián)通、移移動吉祥號號、大客戶戶號段進行行短信項目目信息投放放②對每月話話費超過500元客戶進行行短信投放放③在第二階階段對煤炭炭系統(tǒng)號碼碼源進行投投放47汾水?dāng)z影比比賽48售樓處包裝裝細(xì)至，貼心心49第一階段推推廣活動內(nèi)內(nèi)容（二））PR活動（1）會館營銷銷聯(lián)合市區(qū)中中高端消費費場所，如如全晉會館館，金洋會會館，SPA會館等①合作方領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)可獲得得開發(fā);商贈送的貴貴賓卡，優(yōu)優(yōu)先享有內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購權(quán)權(quán)并可獲得得95折優(yōu)惠②合作方原原有會員可可憑會員卡卡在優(yōu)先享享有內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購權(quán)。享享受開盤期期間96折優(yōu)惠，其其他時間段段98折。③開發(fā)商員員工在消費費在合作方方消費，可可應(yīng)享受相相應(yīng)優(yōu)惠幅幅度④以①②條條件，換取取合作方所所屬經(jīng)營場場所內(nèi)的廣廣告看板，，作為回報報，在我方方經(jīng)營場所所樹立合作作方廣告看看板，尺寸寸，位置以以及檔期，，雙方協(xié)商商解決PR活動（2）山西煤運系統(tǒng)安安全運輸研研討會主攻交易中中心及煤檢檢站在活動前期期與山西煤煤運總公司司進行某領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)洽談，，進行合作作事宜①合作方領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)可獲得得一套180平米的房，，集團系統(tǒng)統(tǒng)職工每購購一套房，，拿5000車馬費②以煤運集集團公司名名義邀請各各地煤檢站站負(fù)責(zé)人、、煤礦主到到太原開會會學(xué)習(xí)，，全程贊助助開會酒店店費用，開開會期間，，每人贈送送項目樓書書，貴賓卡卡③從煤運總總公司套取取煤檢站工工作人員手手機號，并并發(fā)送短信信④如有必要要，在公司司內(nèi)刊上作作樓盤促銷銷廣告或者者協(xié)助對方方建立公司司內(nèi)刊，進進行企業(yè)文文化建設(shè)⑤爭取團購項項目5051新盤上市期時間:09年2月1日----3月1日費用預(yù)算:廣告目的:提高項目知名名度,傳達項目定位位,增強項目理解解度,形成開盤的熱熱銷第二階段推廣廣節(jié)點52SP活動（1）開盤活動暨暨樓盤形象代代言人郭蘭英英老師票友見見面會①邀請郭蘭英老老師為樓盤代代言人，并贈贈送一套200平米左右的四四房②開盤當(dāng)日郭郭蘭英老師現(xiàn)現(xiàn)場演唱<人說山西好風(fēng)風(fēng)光><汾河流水嘩啦啦啦>③成立社區(qū)晉劇劇票友會④開盤結(jié)束后后，建議搞次次票友聚會或或者是戲曲表表演第二階段推廣廣活動內(nèi)容（（一）SP活動（2）烏金碳雕義義賣會好好空氣氣也是一種奢奢侈品①黑鉆烏金碳碳可在6小時內(nèi)，對苯苯、甲醛的去去除率達76.2%和66.6%②當(dāng)日義賣款項項都捐于太原原慈善學(xué)校③與太原市慈慈善學(xué)校進行行捐贈儀式太原市慈善學(xué)學(xué)校是太原市市政府主辦的的一所以慈善善為目的的職職業(yè)技術(shù)學(xué)校校，所招學(xué)生生為沒考上大大學(xué)的貧困子子弟，學(xué)生就就讀期間，免免收一切費用用，今年招收收約300名，開盤當(dāng)日日義賣會經(jīng)營營收入拿出10%,捐贈給學(xué)校以以捐贈手法讓讓新聞媒體主主動關(guān)注樓盤盤開盤，為本本項目做免費費廣告，從而而在最大程度度上達到新聞聞信息的轟動動性、開盤信信息的擴散性性、公眾認(rèn)知知的深入性，，實現(xiàn)投入與與產(chǎn)出效益的的最大化。53烏金碳雕義賣賣樓盤形象代言言人郭蘭英老老師晉劇名家演唱會54SP活動（1）開盤活動建建議①從汾河源頭頭到入黃河處處，提取九處處汾河水，開開盤時匯入水水槽②每名參與下下定的準(zhǔn)業(yè)主主帶一小撮家家鄉(xiāng)的泥土，，埋入項目地地③進行汾河美美景攝影展第二階段推廣廣活動內(nèi)容（（二）SP活動（2）牽頭組建山山西煤炭經(jīng)紀(jì)紀(jì)人協(xié)會①邀請山西焦焦煤集團、同同煤集團、陽陽煤集團等煤煤炭公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)出席②邀請山西煤煤炭信息網(wǎng)、、山西焦煤行行業(yè)協(xié)會、山山西煤炭工業(yè)業(yè)協(xié)會③成立宗旨：：信息共享，，攜手共贏④會員待遇：：積累人脈，，梳理行業(yè)信信息⑤開會期間，，與會代表每每人贈送項目目樓書，貴賓賓卡55第三階段推廣廣節(jié)點持續(xù)銷售期時間:09年2月14日-09年7月16日廣告預(yù)算:廣告目的:詳細(xì)論述項目目定位,項目賣點,促銷信息,以此達到持續(xù)續(xù)的銷售56SP活動（1）品鑒歲月，，從容氣度央央視鑒寶在活動前期與與央視或山西西藏寶節(jié)目目組進行洽談?wù)劥枭蹋M行行合作事宜①當(dāng)日下定的客客戶均可享受受一定程度優(yōu)優(yōu)惠②前10位下定客戶可可額外獲得由由開發(fā)商贈送送的裝修禮包包③由業(yè)主或準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主介紹所所達成購房的的雙方均可享享受免一定時時間物管費的的優(yōu)惠第三階段推廣廣活動內(nèi)容SP活動（1）高檔家居展展在活動前期與與家居裝飾城城進行洽談磋磋商，進行合合作事宜①根據(jù)額度，，業(yè)主均可享享受家居城的的優(yōu)惠②前10位下定客戶可可額外獲得由由開發(fā)商贈送送的家居設(shè)計計禮包③由業(yè)主或