廣東深圳某別墅項目營銷調研報告

作為領跑全國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，營銷團隊及營銷手法也在引領市場！今天是面對****目前的銷售，提出一些針對性的看法，共同探討！報告提綱：一、印象·****二、****的價值觀三、****的產(chǎn)品觀第一部分：印象·****城市東征！**東部戰(zhàn)略不同的生活態(tài)度，關懷不同的生命！

****（山水·悠然生活系列）2001年7月取得其東部的第一個地塊－****，拉開的城市東進的大幕：

2003年一期開盤2004年二期開盤2005年三期開盤2007年四期開盤****開發(fā)歷程印象·****到東部去，那里有真正的海！印象·****印象·******Ⅳ，新的歷程！印象·****1期：理理想大大于實實質——區(qū)域啟蒙階段**2期：休休閑與與品質質并重重——體驗度假階段**3期：奢奢華與與時尚尚的升升級——初成奢華階段**4期：回回歸國國際名名流居居所——成熟收官階段一個旁旁觀者者的****印印象項目名稱供應套數(shù)備案套數(shù)備案率天麓（獨棟）天麓（聯(lián)排）水榭山1期水榭山2期星河九仰丹堤別墅卓越維港(南區(qū))香瑞園（9月6日正式開盤）**4期(獨棟)**4期(聯(lián)排)在售別別墅類類物業(yè)業(yè)銷售售統(tǒng)計計在成熟熟收官官之際際，在在別墅墅熱銷銷的2008年，為什么么唯獨獨****銷售售平平平？數(shù)據(jù)來來源：：截止止2008年10月5日銷售售備案案我們針針對****“上居居”的的市場場印象象，調調查了了343名個體體（包包括客客戶及及業(yè)內內人士士），，將他他們對對上居居的印印象進進行了了統(tǒng)計計…****四四期產(chǎn)產(chǎn)品類類型多多，產(chǎn)產(chǎn)品形形象的的建立立有一一定難難度，，我們們需要要讓客客戶清清晰地地了解解項目目所推推售的的產(chǎn)品品。一場關關于客客戶的的調查查結論：：大多多數(shù)客客戶并并不清清楚上上居真真正是是在賣什么么！1、“上居居”的的案名名未能充充分延延續(xù)“****”本本身鑄鑄就的的品牌號號召力力；2、聯(lián)排排別墅墅是目目前這這個市市場上上最稀稀缺、、最容容易銷銷售的的產(chǎn)品品，是是****回款能力最最強的的產(chǎn)品品，高端產(chǎn)產(chǎn)品帶帶動低低端產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售是市場場慣用用的手手法；；3、客戶對對****產(chǎn)品品認識識的偏偏差是是信息息傳遞遞的失失誤，“上上居””不能能有效效突出出四期的的物業(yè)業(yè)屬性性，****重重點推推售聯(lián)排別別墅的的形象象不夠夠鮮明明。觀點：：第二部部分：：****的價價值觀觀從樓書書看項項目賣賣點樓書關關鍵詞詞：國際海海岸海生活活第二通通道山海資資源空間樓書內內容較較散、、較虛虛。重重點表表述的的仍然然是東東部樓樓盤的的價值值共性性。我們要要明確確我們們的賣賣點！！我們要要給客客戶一一個鮮鮮明項項目形形象！！我們要要給客客戶營營造一一種全全新的的生活活價值值！****賣賣點梳梳理****，，見證證了**在在東部部的資資本！！****Ⅳ：資本本論菠蘿山山大鵬灣灣愿望湖湖生態(tài)旅旅游區(qū)區(qū)天賦尊尊貴，，與巔巔峰豪豪宅一一脈相相承大梅沙沙：山海圍圍合，，城市市公認認的新新興豪豪宅區(qū)區(qū)。****：：環(huán)伺菠菠蘿山山，與與東部部華僑僑城頂頂級豪豪宅同同根而而生。。資本1：地段段價值值親海，，無限限地親親海大梅沙沙純粹粹海景景，在陽臺臺上俯俯瞰山山海，，家門口口舉步步可達達柔軟軟沙灘灘，在****，才才有真真正的的親海海生活活.資本2：無限限的親親海資本3：醇熟熟社區(qū)區(qū)，完完善配配套類型分類明細外部

7家高級酒店6大高端餐飲3大市政公園3大沙灘教育配套醫(yī)療配套內部

人工湖1條商業(yè)街3個廣場4大內部公園5個泳池各種配配套面面面俱俱到！！****堪稱稱配套套最完完善的的豪宅宅。世紀海海景高高爾夫夫球場場東部華華僑城城高爾爾夫球球場大梅沙沙游艇艇會浪騎游艇會資本4：高爾爾夫與與游艇艇，頂頂級生生活元元素雙高球球，雙雙游艇艇，雙雙停機機坪??！種類明細2個游艇會浪騎游艇會(275個泊位)、大梅沙游艇會(175個泊位)2個高爾夫球場東部華僑城高爾夫球場(36個洞，1個會員場、1個公眾場)、世紀海景高爾夫球場(18個洞，1個場)2個直升機停機坪華僑城直升機停機坪、天琴灣直升機停機坪資本5：第二二通道道,只為****而而建?。牧_湖湖經(jīng)第第二通通道直直上鹽鹽壩，，15分鐘內內所達達到的的位置置，是是真正正的城城市核核心。。羅湖****全中國國最大大的、、最專專業(yè)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)商商，行行業(yè)標標桿。。開發(fā)發(fā)的物物業(yè)及及金牌牌的物物業(yè)管管理，，受到到大量量的的的高端端客戶戶追隨隨。這個世世界，，只有有一個個****！資本6：品牌牌，行行業(yè)的的標桿桿用心，，在****的的每一一個角角落……地段資源配套圈層交通品牌5年，世世界發(fā)發(fā)生了了太多多的變變化！！但對****而而言，，最大大的變變化，，就是鹽鹽田的的交通通比想想象中中更快快捷；；大梅沙沙城市市配套套比城城市核核心更更完善善！****六大賣賣點在****，像度假假一樣樣生活活！****全全新生生活價價值第三部部分：：****的產(chǎn)產(chǎn)品觀觀****四四期產(chǎn)產(chǎn)品分分布****四四期有有高層層、獨獨棟別別墅、、聯(lián)排排別墅墅、公公寓四四類產(chǎn)產(chǎn)品，，產(chǎn)品品類型型非常常豐富富。別別墅以以聯(lián)排排為主主，沿沿地勢勢坡度度排布布。多種類類型的的產(chǎn)品品并存存，到到底應應當如如何推推售？？我們從從****最高高端的的別墅墅產(chǎn)品品說起起……開間6.5米；三三層客客廳中中庭空空間，，大露露臺贈贈送；；大面積地下下空間全部部贈送。露臺露臺中庭中庭****戶戶型展示：：聯(lián)排別墅墅建筑面積：：224平米左右別墅的競爭爭分析-天麓露臺露臺露露臺雙層聯(lián)排別別墅，無敵敵山海景觀觀；多個超大面面積觀景露露臺，最大大面積近50㎡9米開間大臥臥室；每個個臥室均帶帶獨立衛(wèi)浴浴，觀景露露臺。建筑面積：：247平米別墅的競爭爭分析-水榭山建筑面積：：218-236平米中庭露臺中庭中庭露臺開間6.6米，下沉式式客廳，中中西雙廚房房；挑高臥室空空間，每房房均有獨立立觀景露臺臺；三重花園體體系，中庭庭空間；雙地下空間雙雙車庫，挑高高空間。露臺露臺別墅的競爭分分析-卓越維港中庭中庭中庭花園花園開間6.5米，中庭空間間，通風采光光好；私家雙車位，，超大面積觀觀景露臺；入戶花園、屋屋頂花園，景景觀無限。面積：247-254平米一層二層三層露臺別墅的競爭分分析-星河丹堤陽光地下室，，陽光車庫；；多個觀景露臺臺；大面積立體花花園?；▓@花園花園露臺露臺露臺露臺別墅面積：215-250平米配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌天麓水榭山卓越維港****星河丹堤相比競爭對手手，****在景觀資源源、品牌、配配套方面優(yōu)勢勢突出。別墅綜合競爭爭分析聯(lián)泰紅樹灣（（140）中糧瀾山曦城2期（54）皇庭港灣（13）星河丹堤（23）水榭山2期（192）香瑞園聯(lián)泰梅沙灣（（66）08090810081108080807080608050804081209010902090309040803080208年9-10月卓越維港天麓水榭山1期2008年下半年至2009年上半年別墅墅推售集中，，數(shù)量較多，，競爭激烈，，我們需要在在加快出貨。。深圳別墅后續(xù)續(xù)供應別墅的市場競競爭小結1、目前市場上上的別墅產(chǎn)品品面積雷同，，加上未來供供應增加，后續(xù)競爭將非非常激烈。2、在戶型設計計上，水榭山、卓越越維港的雙車車位、大面積積贈送非常占占有優(yōu)勢；3、天麓利用超超大臥室、絕絕無僅有的峰峰頂山海景觀觀和低于市場場預期的價格格打動客戶?。?、相對于TOWNHOUSE，我們重點要推推售224平米的單位，，要規(guī)避面積大大、面寬窄的的劣勢，突出露臺臺和私家花園園的空間贈送送。6、****的的別墅在競爭爭中必須突出大梅沙的的全新城市價價值、發(fā)展商品牌、、親海資源及及配套優(yōu)勢以贏贏得市場。高端產(chǎn)品帶動動普通產(chǎn)品，，可以實現(xiàn)最最大的價值。。4期，****收官之作?。‘a(chǎn)品類型豐豐富，相互之之間本身已有有干擾，若推售策策略為多種產(chǎn)品同時時推出，會讓讓客戶對社區(qū)區(qū)的低密度和產(chǎn)品的私私密性產(chǎn)生疑疑慮；****的四四種產(chǎn)品其目目標客戶是一一樣的高端，，只是他們對產(chǎn)品的不同取向而而略有差別。。對于產(chǎn)品推售售的思考物業(yè)類型較多多，選擇同時時推出，客戶“選擇擇太多！=無從選擇！””不要給客戶左左顧右盼的機機會！對于產(chǎn)品推售售的思考高端產(chǎn)品帶動動普通產(chǎn)品的的銷售，****最直直接、最有效效的產(chǎn)品表述述：****四期期就是要賣聯(lián)聯(lián)排別墅！****Ⅳ·天悅別墅****產(chǎn)品品表述的調整整上居：“居””，大多為為平層樓盤作作為案名。****與東東部華僑城的的頂級豪宅一一脈相承！晨初觀海望朝朝陽，夜半臨臨山聽濤喧山海圍合，大大成之境。備選案名：****Ⅳ·天璽別墅以別墅銷售帶帶動其他產(chǎn)品品；加強引導，保保持項目的高高端和純粹。。產(chǎn)品推售的原原則****四期期推盤策略大幅提價樹立立標桿，引導導客戶購買聯(lián)聯(lián)排借聯(lián)排銷售，，主打私人酒酒店提高形象象暫時捂盤不售售根據(jù)項目產(chǎn)品品類型，向市市場主推高端端的聯(lián)排別墅墅，提升項目目檔次和形象象；結合**物管管的金鑰匙服服務，將公寓寓作為私人酒酒店面向市場場進行宣傳銷銷售。重點推售的產(chǎn)產(chǎn)品面積大總價高高總價優(yōu)勢產(chǎn)品的差異性性面積大總價高高1獨棟別墅2聯(lián)排別墅3公寓4高層****Ⅳ·天悅別墅滿足您所有的的別墅創(chuàng)想！！推廣主題山、湖、林、、海、高爾夫夫、游艇會…交通、景觀、、購物、教育育、醫(yī)療…預祝****銷售業(yè)績贏贏領深圳！地產(chǎn)在深圳市場三大口碑碑：市場價格：“片區(qū)標竿””銷售速度：“碧海速度““營銷策略：“碧海云天模模式”華僑城豪宅物物業(yè)，領唱深圳灣片片區(qū)成功關鍵詞：：全程策劃水水道渠成名盤、名人、、名企的全程程打造成功經(jīng)典—碧海云天極品私人酒店店，采用會員員制發(fā)售，為為深圳獨有私私家會所宅邸邸。位于深圳圳市福田區(qū)濱濱河路北，深深圳高爾夫俱俱樂部南。特殊產(chǎn)品特特別營銷星彥成功經(jīng)典典—趣園獨尊天下：揮揮灑空中別墅墅豪情針對項目獨特特位置與360°一線園博園景觀，，獨設空中奢奢華蝶墅品牌物管公司司+品牌物業(yè)顧問問提供高級酒店店式服務成功經(jīng)典—蝴蝶谷在東部僅2007-2008年，在鹽田的的市場占有率率全市最高，，并在鹽田創(chuàng)創(chuàng)開盤售罄的的奇跡！在東部，我們們投入了很多多、很多…在東部，我們們感觸了很多多、很多…強強聯(lián)手，共共贏東部！東部優(yōu)勢”東部藍灣的的現(xiàn)實和夢想想”——鹽田價值研究究峰會“藍域·宏圖”——《2007深圳東部人居居發(fā)展戰(zhàn)略論論壇》鹽田區(qū)中心區(qū)區(qū)豪宅標桿成功經(jīng)典——藍郡鹽田中心區(qū)全全復式濱海大大宅，2008年雖遭遇市場場寒流，但藍藍郡開盤當天天超過三成的的銷售率仍讓讓人記憶猶新新。08年春交會，藍藍郡實現(xiàn)銷售售套數(shù)位列全全市豪宅榜首首。目前銷售售率已過5成。讓整個深深圳的業(yè)內人人士贊嘆不已已，創(chuàng)整個特特區(qū)內海景豪豪宅市場人氣氣新高。銷售成果：目前銷售率已