物業(yè)工程維修部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)概述

599/196一、工程維修部組織架構(gòu)弱電技工消防技工維修技工運行技工工程部主管弱電技工消防技工維修技工運行技工工程部主管 二、崗位職責(zé)：1.工程維修部主管1.1負責(zé)工程維修部的全面治理工作。1.2負責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作。1.3執(zhí)行設(shè)備設(shè)施運行治理制度，確保各設(shè)施設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。1.4執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全治理和安全教育，建立各級安全制度，防止安全事故發(fā)生。1.5每季度對設(shè)施設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行一次全面檢查。1.6負責(zé)職員的專業(yè)技能培訓(xùn)與考核，不斷提高職員的綜合能力和素養(yǎng)。1.7負責(zé)組織對機電設(shè)施、設(shè)備相關(guān)工程的驗收及其配套設(shè)施的完善與改造工作。1.8負責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和治理工作。1.9負責(zé)實施節(jié)能降耗，降低運行成本。1.10與公司相關(guān)職能部門及物業(yè)服務(wù)中心其他部門建立良好的協(xié)作關(guān)系。1.11負責(zé)設(shè)備設(shè)施的更新、改造及大中修工作。1.12負責(zé)設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督、檢查與考評。1.13制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)打算及物料采購打算，并組織實施。1.14負責(zé)公用水、電表的每月抄錄工作。1.15負責(zé)工程技工的考核、技術(shù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。1.16負責(zé)設(shè)備設(shè)施的作業(yè)前的安全交底工作。1.17負責(zé)停電、停水等應(yīng)急事件處理的組織。2.運行技工2.1負責(zé)設(shè)備設(shè)施日常運行的治理及安全操作治理。2.2負責(zé)設(shè)施設(shè)備的巡查及相關(guān)記錄的填寫。2.3負責(zé)清理機電設(shè)備本體及其機房衛(wèi)生。2.4參與停電、停水等應(yīng)急事件的處理。2.5負責(zé)夜班期間的設(shè)備設(shè)施的緊急維修。2.6負責(zé)夜班期間業(yè)主戶內(nèi)報修問題的處理。2.7做好交接班工作，認真填寫交接班記錄。3.維修技工3.1負責(zé)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。3.2負責(zé)業(yè)主戶內(nèi)報修問題的處理。3.3負責(zé)項目自行組織的設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造工作的實施。3.4負責(zé)監(jiān)督外委單位的維修工作，監(jiān)督維修施工質(zhì)量。3.5負責(zé)業(yè)戶二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)管工作。3.6參與停電、停水等應(yīng)急事件的處理。4.消防技工4.1負責(zé)火災(zāi)發(fā)生時，消防設(shè)備設(shè)施的操作。4.2負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作。4.3負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的日常維修保養(yǎng)工作。4.4負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施故障的處理。4.5負責(zé)監(jiān)督外委單位的維修工作，監(jiān)督維修施工質(zhì)量。4.6負責(zé)新建樓宇的消防系統(tǒng)安裝質(zhì)量跟進。4.7參與停電、停水等應(yīng)急事件的處理。5.弱電技工5.1負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作。5.2負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施的日常維修保養(yǎng)工作。5.3負責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施故障的處理。5.4負責(zé)監(jiān)督外委單位的維修工作，監(jiān)督維修施工質(zhì)量。5.5負責(zé)新建樓宇智能化系統(tǒng)安裝質(zhì)量跟進。5.6負責(zé)項目智能化設(shè)備配置及布點需求的起草。5.7參與停電、停水等應(yīng)急事件的處理。6.電梯技工6.1負責(zé)園區(qū)電梯的巡查工作。6.2負責(zé)監(jiān)督電梯維保修單位對電梯及機房的維修保養(yǎng)。6.3負責(zé)電梯困人救援工作。6.4負責(zé)配合電梯維保修單位做好電梯的年檢工作。6.5負責(zé)電梯機房衛(wèi)生的清理、門窗及滲水的檢查。6.6負責(zé)電梯簡單故障的排除，監(jiān)督電梯維保修單位對電梯故障的處理。6.7負責(zé)和電梯維保修單位溝通，推斷電梯零部件更換的必要性，并做好記錄。6.8參與停電、停水等應(yīng)急事件的處理。1.目的規(guī)范智能化前期介入治理，理順智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。2.范圍適用于恒生物業(yè)系統(tǒng)的智能化前期介入治理工作。3.職責(zé)3．1集團相關(guān)部門負責(zé)住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求的審批及智能化施工方案的審核。3.2公司相關(guān)職能部門負責(zé)住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求及智能化施工方案的審核。3.3工程維修部負責(zé)住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求的起草、智能化施工方案的審核及施工過程跟蹤。4.方法與過程操縱4．1前期規(guī)劃時期介入4.1.1小區(qū)智能化操縱中心的設(shè)置4.1.1.1小區(qū)智能化操縱中心的位置、面積等內(nèi)容由工程維修部和集團相關(guān)部門協(xié)調(diào)確定。有效使用面積不小于40平方米。4.1.1.2小區(qū)智能化操縱中心與消防操縱中心必須在同一個機房內(nèi)。4.1.1.3小區(qū)智能化操縱中心宜位于首層，每個項目設(shè)置的數(shù)量原則上不超過兩個。4.1.2人行出入口的設(shè)置4.1.2.1結(jié)合項目的實際情況酌情設(shè)置，為了節(jié)約治理成本少設(shè)為宜。4.1.2.2如項目規(guī)劃有多個出入口，應(yīng)結(jié)合項目規(guī)模、戶數(shù)及周邊環(huán)境適當(dāng)封閉部分出入口。4.1.3車行出入口的設(shè)置4.1.3.1結(jié)合項目的實際情況酌情設(shè)置，為了節(jié)約治理成本少設(shè)為宜。4.1.3.2項目僅有地下車庫停車位且地下車庫有臨街出入口的，應(yīng)在地下車庫臨街出入口設(shè)置道閘，以實現(xiàn)人車分流治理。4.1.4《住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求》的起草、審核及審批4.1.4.1工程維修部接到地產(chǎn)工程部的通知并由其提供相關(guān)資料后，起草該項目治理方案及布點需求。4.1.4.2起草時必須掌握以下項目情況：占地面積、建筑面積、規(guī)劃居住總戶數(shù)及項目出入口位置。機動車停車位數(shù)量（地面停車位數(shù)量、地下車庫停車位數(shù)量），地下車庫的邊線及出入口的位置。小區(qū)智能化操縱中心機房的具體位置及面積。4.1.4.3工程維修部在三日內(nèi)完成《住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求》的起草，經(jīng)秩序維護部主管、物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人簽名確認后報物業(yè)公司。4.1.4.4物業(yè)公司接到《住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求》后一日內(nèi)完成審核，審核后報集團相關(guān)部門。4.1.4.5集團相關(guān)部門專業(yè)工程師在收到文件資料三日內(nèi)完成審核工作，符合條件的審批后掃描返回給物業(yè)公司。4.1.5物業(yè)公司將審批通過的《住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求》提供給工程維修部。4.2智能化施工方案的審核4.2.1集團相關(guān)部門對物業(yè)公司相關(guān)部門提交的小區(qū)智能化施工方案進行審核，并將小區(qū)智能化施工方案及審核意見通過EMS轉(zhuǎn)交給公司相關(guān)部門。4.2.2公司相關(guān)部門收到設(shè)計資料后，安排人員在三日內(nèi)完成審核，審核的補充意見反饋給集團相關(guān)部門。4.2.3集團相關(guān)部門將審核意見反饋給公司相關(guān)部門，公司相關(guān)部門將修改后的小區(qū)智能化施工方案再提交給集團相關(guān)部門進行審核。4.3智能化施工時期的介入4.3.1集團相關(guān)部門將審定的小區(qū)智能化施工方案通過EMS發(fā)給公司相關(guān)部門，公司相關(guān)部門轉(zhuǎn)交給工程維修部。4.3.2工程維修部依據(jù)審定的小區(qū)智能化施工方案對現(xiàn)場的施工情況進行跟蹤和檢查。4.3.3發(fā)覺未按審定的小區(qū)智能化施工方案施工或施工方法不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)及時向公司相關(guān)部門和地產(chǎn)工程部反饋。4.4工程維修部未成立或未配置相應(yīng)專業(yè)人員的項目，由公司相關(guān)部門代行其職。5.支持性文件無6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格HSPM-QR-GC-26《住宅項目智能化設(shè)備配置及布點需求》1.目的規(guī)范物業(yè)服務(wù)中心工程檔案資料收集、存檔治理。2.范圍適用物業(yè)服務(wù)中心工程檔案的治理。3.職責(zé)3.1公司相關(guān)部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)中心工程檔案資料治理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)物業(yè)服務(wù)中心工程檔案資料收集與歸檔，由行政進行統(tǒng)一治理。4.方法與過程操縱4.1差不多要求4.1.1物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立檔案資料室，由綜合治理部專人(行政人事專員）負責(zé)治理。工程維修部負責(zé)工程檔案資料的收集、整理、分類、歸檔等工作。4.1.2工程檔案資料要緊包括工程圖紙類、工程建設(shè)資料類、設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等內(nèi)容。4.1.3公司相關(guān)部門（綜合治理部、品質(zhì)監(jiān)察部）在物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施投用三個月內(nèi)檢查物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施檔案（包括圖紙、隨機資料、操作手冊等）的建檔情況。4.1.4工程檔案資料須按照《工程檔案資料治理作業(yè)指導(dǎo)書》的要求全面收集。4.1.5對地產(chǎn)相關(guān)部門、施工單位移交的設(shè)備設(shè)施檔案、圖紙等應(yīng)在移交3天內(nèi)完成整理、存檔工作。4.1.6工程維修部的運行值班記錄、交接班記錄、公共部位的維修記錄應(yīng)在次月3日前完成匯總、整理、存檔工作。4.1.7設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)打算、運行記錄、巡查記錄及維修保養(yǎng)記錄等應(yīng)在次月5日前完成匯總、整理、存檔工作。4.1.8工程維修部及時收集物業(yè)服務(wù)中心的工程檔案資料，并歸集至物業(yè)服務(wù)中心檔案室由檔案治理員（行政人事專員）保管。設(shè)備設(shè)施的隨機檔案保存期為永久，設(shè)備設(shè)施的運行、維修、保養(yǎng)記錄保存期為三年。4.1.9工程檔案資料嚴格按《檔案治理作業(yè)指導(dǎo)書》進行治理。4.2工程圖紙類收集范圍 4.2.1土建部分4.2.1.1建筑(施工)竣工圖；4.2.1.2結(jié)構(gòu)(施工)竣工圖；4.2.1.3裝修(施工)竣工圖。4.2.2給排水部分4.2.2.1給排水(施工)竣工圖；4.2.2.2水泵房(安裝)竣工圖；4.1.2.3泳池設(shè)備（施工）竣工圖。4.2.3消防部分4.2.3.1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動操縱系統(tǒng)竣工圖；4.2.3.2消火栓系統(tǒng)竣工圖；4.2.3.3自動噴水滅火系統(tǒng)竣工圖；4.2.3.4防排煙系統(tǒng)竣工圖；4.2.3.5氣體滅火系統(tǒng)竣工圖；4.2.3.6防火卷簾竣工圖；4.2.3.7應(yīng)急照明與疏散指示系統(tǒng)竣工圖。4.2.4強電部分4.2.4.1強電（施工）竣工圖；4.2.4.2高低壓配電房安裝竣工圖；4.2.4.3變壓器安裝竣工圖；4.2.4.4發(fā)電機安裝竣工圖；4.2.4.5照明（施工）竣工圖。4.2.5電梯安裝竣工圖4.2.6防雷（施工）竣工圖；4.2.7智能化部分4.2.7.1可視對講門禁系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.2停車場治理系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.3閉路監(jiān)控系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.4電子巡更系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.5周界防越系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.6背景音樂系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.7機房設(shè)備工程及防雷系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.8樓宇傳媒電視系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.9電梯對講系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.10電子公告系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.11有線電視、電話系統(tǒng)竣工圖；4.2.7.12網(wǎng)絡(luò)布線（施工）竣工圖。4.2.8采暖供熱部分4.2.8.1采暖供熱（施工）竣工圖；4.2.8.2熱水鍋爐及鍋爐房附屬設(shè)備安裝竣工圖。4.2.8.3換熱站（施工）竣工圖；4.2.8.4換熱站附屬設(shè)備安裝竣工圖。4.2.9中央空調(diào)及通風(fēng)部分4.2.9.1中央空調(diào)（施工）竣工圖；4.2.9.2空調(diào)主機安裝竣工圖；4.2.9.3空調(diào)水泵安裝竣工圖；4.2.9.4冷卻塔安裝竣工圖；4.2.9.5空調(diào)末端設(shè)備安裝竣工圖（包含新風(fēng)機、空調(diào)柜機及風(fēng)機盤管等）。4.2.9.6通風(fēng)設(shè)備安裝竣工圖。4.2.10園建部分4.2.10.1景觀水景及水處理（施工）竣工圖；4.2.10.2噴泉水泵、潛水泵安裝竣工圖；4.2.10.3園林景觀照明（施工）竣工圖。4.2.11機械車庫部分4.2.11.1機械車庫安裝竣工圖4.2.11.2機械車庫平面圖、操縱線路圖。4.2.12燃氣部分4.2.12.1燃氣調(diào)壓站（施工）竣工圖；4.2.12.2燃氣管道布置竣工圖。4.2.13小區(qū)市政工程部分4.2.13.1小區(qū)道路（施工）竣工圖；4.2.13.2排水溝、干管等排水工程（施工）竣工圖；4.2.13.3給水工程（施工）竣工圖；4.2.13.4擋土墻、橋、河道水閘（施工）竣工圖；4.2.13.5污水處理（施工）竣工圖；4.2.13.6強電工程（施工）竣工圖；4.2.13.7小區(qū)道路照明（施工）竣工圖；4.2.13.8消防工程（施工）竣工圖；4.2.13.9防雷工程（施工）竣工圖；4.2.13.10采暖工程（施工）竣工圖；4.2.13.11燃氣管道（施工）竣工圖；4.2.13.12圍墻竣工圖。4.3工程建設(shè)資料類收集范圍4.3.1政府批文4.3.1.1國有土地使用許可證（復(fù)印件）；4.3.1.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；4.3.1.3建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；4.3.1.4建筑工程施工許可證（復(fù)印件）；4.3.1.5建筑工程竣工驗收備案；4.3.1.5消防驗收審核意見書；4.3.1.6電梯準(zhǔn)用證。4.3.2合同（協(xié)議）類4.3.2.1土建施工合同；4.3.2.2裝修施工合同；4.3.2.3強電施工合同；4.3.2.4給排水施工合同；4.3.2.5智能化施工合同；4.3.2.6消防施工合同；4.3.2.7防雷施工合同；4.3.2.8園林綠化施工合同；4.3.2.9電梯安裝合同；4.3.2.10人防工程施工協(xié)議；4.3.2.11供水協(xié)議；4.3.2.12供電協(xié)議；4.3.2.13供氣協(xié)議；4.3.2.14供熱協(xié)議；4.3.2.15有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議。4.3.3各種記錄4.3.3.1會議（圖紙會審等）紀(jì)要；4.3.3.2設(shè)計變更；4.3.3.3原材料、產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠合格證明、試驗報告、材料更換審批單；4.3.3.4隱蔽工程記錄；4.3.3.5沉降觀測記錄；4.3.3.6事故處理記錄；4.3.3.7建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄；4.3.3.8施工基線復(fù)核記錄；4.3.3.9開工報告；4.3.3.10竣工報告。4.3.4設(shè)備檢測報告和出廠合格證4.3.4.1電梯出廠合格證；4.3.4.2發(fā)電機設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.3高壓配電柜設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.4低壓配電柜設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.5變壓器設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.6智能化系統(tǒng)設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.7水泵房水泵、噴泉水泵、潛水泵出廠合格證；4.3.4.8消防設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.9游泳池設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.10鍋爐設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.11污水處理設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.12供熱設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.13通風(fēng)空調(diào)設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.14燃氣設(shè)備檢測報告和出廠合格證；4.3.4.15機械車庫設(shè)備檢測報告和出廠合格證。4.3.5地質(zhì)及測量資料4.3.5.1地質(zhì)水文、氣象報告書；4.3.5.2操縱點、永久性水準(zhǔn)點的坐標(biāo)位置圖；4.3.5.3放線圖。4.3.6竣工驗收證明4.3.6.1土建基礎(chǔ)工程竣工驗收證明；4.3.6.2主體結(jié)構(gòu)工程竣工驗收證明；4.3.6.3砌體工程竣工驗收證明；4.3.6.4屋面工程竣工驗收證明；4.3.6.5裝修工程竣工驗收證明；4.3.6.6給排水工程竣工驗收證明；4.3.6.7強電工程竣工驗收證明；4.3.6.8消防工程竣工驗收證明；4.3.6.9防雷工程竣工驗收證明；4.3.6.10采暖工程竣工驗收證明；4.3.6.11空調(diào)通風(fēng)工程竣工驗收證明；4.3.6.12智能化安裝工程竣工驗收證明；4.3.6.13電梯安裝驗收合格證；4.3.6.14單位工程驗收合格證；4.3.6.15分戶驗收合格證。4.3.7多媒體資料4.3.7.1電子版圖紙（對應(yīng)紙質(zhì)圖紙均應(yīng)有電子版圖紙）總平面圖；建筑施工竣工圖；結(jié)構(gòu)施工竣工圖；裝修施工竣工圖；給排水系統(tǒng)施工竣工圖；采暖施工竣工圖；通風(fēng)空調(diào)施工竣工圖；強電施工竣工圖；消防施工竣工圖；防雷施工竣工圖；電梯設(shè)備安裝竣工圖；配電房安裝竣工圖；發(fā)電機安裝竣工圖；水泵房設(shè)備安裝竣工圖；熱水鍋爐設(shè)備安裝竣工圖；消防水泵房設(shè)備安裝竣工圖；中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備安裝竣工圖；智能化系統(tǒng)安裝竣工圖；車庫竣工圖；園林綠化、水景施工竣工圖、景觀水處理竣工圖；小區(qū)市政工程竣工圖、圍墻竣工圖、小區(qū)道路照明系統(tǒng)竣工圖。4.3.7.2建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)（立）面照片；4.3.7.3內(nèi)外景觀照片；4.3.7.4工程要緊部位和重大事故原狀及處理后的照片、錄像。4.4設(shè)施設(shè)備隨機檔案收集范圍4.4.1電梯使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.2發(fā)電機使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.3高壓配電柜使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.4低壓配電柜使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.5變壓器使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.6智能化系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等4.4.6.1可視對講門禁系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.6.2停車場治理系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.6.3閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.6.4電子巡更系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.6.5周界防越系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.6.6背景音樂系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.6.7電子公告系統(tǒng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等。4.4.7水泵房水泵、噴泉水泵、潛水泵使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8消防設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動操縱系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.2消火栓系統(tǒng)使用維修手冊、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.3自動噴水滅火系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.4防排煙系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.5氣體滅火系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.6防火卷簾使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.7應(yīng)急照明與疏散指示系統(tǒng)使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.8.8濕式報警器使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等。4.4.9泳池設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.10鍋爐設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.11污水處理設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.12供熱設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.13通風(fēng)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.14空調(diào)設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.14.1空調(diào)主機使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.14.2空調(diào)水泵使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.14.3冷卻塔使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.14.4空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等（含風(fēng)機盤管、新風(fēng)機、空調(diào)柜機等）。4.4.14燃氣設(shè)備使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等；4.4.15機械車庫使用維修手冊、操作使用講明書、產(chǎn)品合格證等。5.支持性文件HSPM-WI-XZ-13《檔案治理作業(yè)指導(dǎo)書》6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格無1.目的規(guī)范設(shè)備設(shè)施及機房(含豎井)的編碼，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。2.范圍適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施及機房(含豎井)的編碼治理。3.職責(zé)3.1公司相關(guān)部門負責(zé)設(shè)備設(shè)施與機房(含豎井)編碼治理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2工程維修部負責(zé)對設(shè)備設(shè)施與機房(含豎井)進行編碼。4.方法與過程操縱4.1設(shè)備設(shè)施編碼治理4.1.1設(shè)備編碼按系統(tǒng)類不、設(shè)備名稱、建筑名稱、建筑樓層、設(shè)備序號五個部分進行編碼。設(shè)備編碼形式如下：4.1.2水泵房的設(shè)備編碼最后兩位按照供水區(qū)域的漢字拼音第一個字母加數(shù)字編寫，即D（低區(qū)供水）、Z（中區(qū)供水）、G（高區(qū)供水）加設(shè)備序號。4.1.3編碼第一部分為系統(tǒng)類不代碼，用兩位拼音字母編寫4.1.4依照專業(yè)類不及使用方便，把設(shè)備按系統(tǒng)分為八大類，即：智能化系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、機械車位系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)。系統(tǒng)名稱系統(tǒng)名稱代碼智能化系統(tǒng)ZN給排水系統(tǒng)GP消防系統(tǒng)XF供配電系統(tǒng)FP電梯系統(tǒng)DT暖通空調(diào)系統(tǒng)NT機械車位系統(tǒng)JC泳池系統(tǒng)YC4.1.5編碼第二部分為設(shè)備名稱，各個系統(tǒng)所屬設(shè)備代碼用三位拼音字母編寫，各系統(tǒng)常用設(shè)備名稱代碼按下表執(zhí)行。系統(tǒng)名稱設(shè)備名稱設(shè)備代碼設(shè)備名稱設(shè)備代碼消防系統(tǒng)火災(zāi)自動報警操縱器HBQ消火栓水泵XSB消防廣播主機GBJ消火栓穩(wěn)壓泵XWB消防電話主機DHJ消防水泵操縱柜XKG聯(lián)動操縱柜LDG氣壓罐QYG噴淋水泵PLB排煙風(fēng)機PYJ噴淋穩(wěn)壓泵PWB正壓送風(fēng)機SFJ防火卷簾門JLM給排水系統(tǒng)給水泵GSB水泵操縱柜SKG氣壓罐QYG水泵變頻操縱柜BPG水箱GSX排污泵操縱箱PWX水池GSC水景水泵操縱箱SJX潛水泵QSB循環(huán)泵XHB穩(wěn)壓泵WYB供配電系統(tǒng)公用變壓器GBQ高壓配電柜GPG專用變壓器ZBQ柴油發(fā)電機CFJ低壓配電柜DPG低壓配電箱DPX智能化系統(tǒng)停車場發(fā)卡器TFQ電子巡更系統(tǒng)治理電腦XDN門禁發(fā)卡器MFQ巡更棒XGB門禁發(fā)卡器MFQ巡更棒XGB硬盤錄像機LXJ網(wǎng)絡(luò)交換機JHJ彩色監(jiān)視器JSQ可視對講治理中心機GZJ數(shù)字矩陣SJZ可視對講治理中心副機GFJUPS電源UPS可視對講圍墻機WQJ閉路監(jiān)控系統(tǒng)治理電腦JDN可視對講單元門口機MKJ可視對講系統(tǒng)治理電腦KDN停車場治理系統(tǒng)自動出卡機CKJ停車場治理系統(tǒng)治理電腦CDN停車場治理系統(tǒng)自動道閘機DZJ周界防范系統(tǒng)治理電腦ZDN行人出(入)口操縱機KZJ光端機GDJ打印機DYJ背景音樂操縱柜BJG攝像機SXJ電梯系統(tǒng)乘客電梯CKT自動扶梯ZFT載貨電梯ZHT五方對講主機WFJ消防電梯XFT操縱屏KZP觀光電梯GGT曳引機YYJ暖通空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)主機KTJ立式風(fēng)柜LFG冷凍水泵LDB臥式風(fēng)柜WFG冷卻水泵LQB通風(fēng)機TFJ循環(huán)泵XHB新風(fēng)機XFJ冷卻塔LQT熱水貯罐RCG鍋爐RGL膨脹水箱PZX水加熱器JRQ風(fēng)機操縱箱FKX熱交換器RJH機械車位機械車位JCW機械車位操縱柜JKG泳池設(shè)備循環(huán)泵XHB過濾器GLQ投藥計量泵THS投藥筒TYT吸污機XWJ泳池設(shè)備操縱柜YKG熱交換器RJH4.1.6編碼第三部分為建筑名稱代碼，用兩到三位數(shù)字或拼音字母編寫。用三位數(shù)字作為小高層、高層住宅建筑的代碼，其代碼與建筑名稱一致。如建筑名稱為1棟，則建筑名稱代碼則為001。對地下車庫的代碼，用兩位拼音字母和一位數(shù)字來編寫。公共建筑名稱代碼用兩位拼音字母編寫，對不屬于任何建筑的室外設(shè)備，建筑名稱代碼統(tǒng)一為SW，建筑天面代碼統(tǒng)一為TM，具體按下表執(zhí)行。建筑名稱建筑名稱代碼會議中心HY商業(yè)中心SY運動中心YD健康中心JK飲食中心YS娛樂中心YL綜合樓ZH小學(xué)XX幼兒園YE中學(xué)ZX地下車庫CK室外SW天面TM4.1.7編碼第四部分為建筑樓層代碼，用兩位數(shù)字或者一位字母一位數(shù)字編寫。地上部分直接以數(shù)字表示，地下部分則在數(shù)字前加B表示，如17層，則樓層代碼為17，負一層，則樓層代碼為B1；對不屬于任何建筑的室外設(shè)備，建筑樓層代碼統(tǒng)一為00；4.1.8編碼第五部分為設(shè)備序號，同一建筑相同樓層有同樣設(shè)備時，用兩位數(shù)字對設(shè)備進行排序編寫。如：恒生望山小高層1號樓地下一層消火栓水泵的編碼為XF-XSB/001-B1-01，恒生望山1號樓首層電梯廳攝像機的編碼為ZN-SXJ/001-01-01。4.2機房及豎井編碼治理4.2.1機房及豎井編碼按機房及豎井名稱、建筑名稱、建筑樓層、機房或豎井序號四個部分進行編碼。機房或豎井編碼形式如下：4.2.2編碼第一部分為機房、豎井名稱代碼，用兩位拼音字母編寫。機房及豎井代碼按下表執(zhí)行：機房、豎井名稱機房、豎井名稱代碼消防監(jiān)控中心XK消防水泵房XB生活水泵房BF空調(diào)主機房KT鍋爐房GL換熱站HR高壓配電房GD低壓配電房DP變壓器室BY電梯機房DT風(fēng)機房FJ新風(fēng)機房XJ發(fā)電機房FD電信機房DX有線電視機房DS網(wǎng)絡(luò)機房WL弱電井RD強電井QD共用電井DJ電表井（房）DB水管井SJ水表井（房）SB氣瓶間QP4.2.3編碼第二部分為建筑名稱代碼，用兩到三位數(shù)字或拼音字母編寫。用三位數(shù)字作為小高層、高層住宅建筑的代碼，其代碼與建筑名稱一致。如建筑名稱為1棟，則建筑名稱代碼則為001。對地下車庫的代碼，用二位拼音字母和一位數(shù)字來編寫，如地下車庫一的代碼為CK1。對不屬于任何建筑的室外部分，建筑名稱代碼統(tǒng)一為SW，建筑天面代碼統(tǒng)一為TM具體按下表執(zhí)行：建筑名稱建筑名稱代碼會議中心HY商業(yè)中心SY運動中心YD健康中心JK飲食中心YS娛樂中心YL綜合樓ZH小學(xué)XX幼兒園YE中學(xué)ZX地下車庫CK室外SW天面TM4.2.4編碼第三部分為建筑樓層代碼，用兩位數(shù)字或者一位字母一位數(shù)字編寫。地上部分直接以數(shù)字表示，地下部分則在數(shù)字前加B表示。如17層，則樓層代碼為17，負一層，則樓層代碼為B1；4.2.5編碼第四部分為機房或豎井序號，用兩位數(shù)字進行編寫。對同一建筑同一樓層同一類不機房或豎井進行排序編號，同一豎井其各層的序號應(yīng)保持一致。如：恒生望山高層1號樓17層弱電井的編碼為：RD/001-17-01，恒恒生望山公寓一層消防操縱室的編碼為：XK/ZH-01-01。4.3如遇專門建筑及設(shè)備的編碼，參考本作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行。5.支持性文件無6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格無1.目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行治理及維修保養(yǎng)工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定運行。2.范圍適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施運行治理、維修保養(yǎng)工作及緊急停電處置。3.職責(zé)3.1公司相關(guān)部門負責(zé)供配電系統(tǒng)治理的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2工程維修部負責(zé)供配電系統(tǒng)運行、維修保養(yǎng)工作及緊急停電處置。4.方法與過程操縱4.1差不多要求4.1.1安全規(guī)范4.1.1.1高壓設(shè)備設(shè)施的操作必須實行“工作票”制度，依照工作內(nèi)容填寫《高壓操作工作票》，經(jīng)批準(zhǔn)后實施，并規(guī)范填寫操作記錄。4.1.1.2操作高壓設(shè)備設(shè)施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、使用絕緣操作桿。4.1.1.3操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋，合閘時幸免正向面對操作設(shè)備。4.1.1.4嚴禁帶電工作，專門情況需帶電作業(yè)時，需具備如下條件：有監(jiān)護人。操作場所地面干燥、光線充足。所用工具材料齊全，工具絕緣良好。工作人員必須穿戴絕緣護具。4.1.1.5自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明緣故并排除故障后，再行恢復(fù)供電。4.1.1.6電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用兆歐表測量帶電體的絕緣電阻。4.1.1.7變配電房分閘、合閘時，須一人監(jiān)護、一人執(zhí)行。4.1.1.8對相關(guān)變配電設(shè)備設(shè)施應(yīng)熟悉其性能特點、技術(shù)參數(shù)等。4.1.2供配電設(shè)備設(shè)施的操作。4.1.2.1停、送電的操作要領(lǐng)停止送電時，按負荷逐漸減少的原則，先分斷各低壓出線開關(guān)，后分斷低壓總開關(guān)，最后分斷變壓器高壓側(cè)開關(guān)。送電時，按負荷逐漸增加的原則，先合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)，后合上低壓總開關(guān)，最后合上各低壓出線開關(guān)。4.1.2.2變壓器檢修前的操作要領(lǐng)分斷高、低壓兩側(cè)電源。驗電，確認無電。兩側(cè)分不掛三相短路接地線。設(shè)置安全圍欄，在高、低壓開關(guān)處掛上“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示。4.1.2.3配電柜檢修前的操作要領(lǐng)分斷開關(guān)，有明顯的開路點。驗電，確認無電。掛三相短路接地線。設(shè)置絕緣隔板。掛上“有人工作、禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處。站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。4.1.2.4物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依照具體供配電設(shè)備設(shè)施的特點，制作出相應(yīng)的操作流程示意圖，組織相關(guān)技術(shù)人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)，熟練操作。4.2運行治理4.2.1巡視檢查4.2.1.1運行技工對高低壓配電柜、電容柜、變壓器等重要供電設(shè)備設(shè)施須每班（8小時）至少巡視一次。4.2.1.2運行技工檢查、巡視時，須將變壓器的運行情況記錄于《變壓器運行記錄》中；低壓配電柜的運行數(shù)據(jù)(環(huán)境溫度、電流、電壓、功率因數(shù)等)記錄于《低壓配電運行記錄》。4.2.1.3在巡視中如有異常情況應(yīng)在運行記錄中注明，并向工程主管匯報。4.2.1.4巡視內(nèi)容：消防、通風(fēng)、照明等設(shè)施是否正常。配電房有無滲漏水痕跡、隱患。設(shè)備狀態(tài)標(biāo)志是否正確。有無異常響聲或氣味。各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常。單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)，是否超載運行。各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡。防小動物設(shè)施是否完好。接地線有無銹蝕或松動。各種臨時用電接駁情況。4.2.1.5對巡視中發(fā)覺的問題，運行技工應(yīng)及時處理，解決不了的問題須及時如實地匯報給工程主管，并做好記錄。整改時應(yīng)嚴格遵守安全操作的相關(guān)規(guī)定。4.2.2異常情況處置4.2.2.1變配電房發(fā)生火災(zāi)時按《火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書》處置。4.2.2.2變配電房發(fā)生水浸時的處置。按停、送電操作要領(lǐng)，停止送電。堵住或關(guān)閉進水源。假如漏水較大，應(yīng)立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。進水源堵住或關(guān)閉后，應(yīng)立即排水。排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理(如用潔凈干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等)。確認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規(guī)定要求)，可開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則能夠投入正常運行。4.2.3記錄填寫要求及歸檔4.2.3.1當(dāng)值運行技工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)(電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度等)及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在相應(yīng)記錄表內(nèi)。4.2.3.2工程主管應(yīng)在次月3日前將上一月的記錄匯總、整理交綜合治理部存檔，保存期為三年。4.3設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)內(nèi)容4.3.1變壓器維修保養(yǎng)4.3.1.1外委維修保養(yǎng)：依照合同約定由供電局或有資質(zhì)單位對變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由工程主管負責(zé)跟進、監(jiān)督實施。4.3.1.2外部維修保養(yǎng)：每年一次對變壓器外部進行清潔、保養(yǎng)。4.3.1.3測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)覺其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%-50%時或變壓器的絕緣電阻異常時，則應(yīng)對變壓器線圈進行處理(外委完成)。4.3.1.4擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)覺接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好。4.3.1.5每季度對冷卻風(fēng)機進行一次灰塵清理，保持風(fēng)機潔凈、通風(fēng)正常，同時，對風(fēng)機各零件進行相應(yīng)的檢查，葉片與風(fēng)筒之間是否相碰或移位，如出現(xiàn)了變位或移位須及時進行修復(fù)調(diào)整。4.3.1.6檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴峻時應(yīng)更換地線。4.3.1.7對不同類型的變壓器，工程主管應(yīng)依照設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、要求制定相應(yīng)的外部維修保養(yǎng)項目和內(nèi)容，明確操作程序。4.3.2高壓開關(guān)柜的維修保養(yǎng)4.3.2.1每年依照外委維修保養(yǎng)合同約定，定期由供電公司或有資質(zhì)單位對高壓開關(guān)柜進行維修保養(yǎng)，此項工作由工程主管或?qū)Ｈ烁M，監(jiān)督實施。4.3.3低壓配電柜維修保養(yǎng)4.3.3.1每年按打算對低壓配電柜內(nèi)外進行清潔，先用吸塵器將柜內(nèi)塵土吸出，部分不行清理處，用絕緣毛刷清理。4.3.4交流接觸器維修保養(yǎng)4.3.4.1清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢。4.3.4.2清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒。4.3.4.3清除觸頭表面及四周的污物，不可修銼觸頭，燒蝕嚴峻不能正常工作的觸頭應(yīng)更換。4.3.4.4清潔鐵芯表面的油污及臟物。4.3.4.5擰緊所有緊固件。4.3.5補償電容器維修保養(yǎng)4.3.5.1清理外殼灰塵，使電容器散熱良好。4.3.5.2檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換。4.3.5.3檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊。4.3.5.4檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%，如是則更換電容。4.3.6斷路器(自動空氣開關(guān))維修保養(yǎng)4.3.6.1用500V兆歐表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ。4.3.6.2清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，假如滅弧罩破裂，則應(yīng)更換。4.3.6.3斷路器(自動空氣開關(guān))在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡阻現(xiàn)象。4.3.6.4在使用過程中發(fā)覺鐵芯有異常噪音時，應(yīng)清潔其工作表面。4.3.6.5檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。4.3.6.6檢查手動、電動閉合與斷開（反復(fù)試驗3次）是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。4.3.6.7檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。4.3.6.8檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊。4.3.6.9檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。4.3.7自動補償操縱器維修保養(yǎng)4.3.7.1保養(yǎng)時接上工作電源，操縱器面板上的功能檔拔至“試驗”位置，觀看其通、斷狀態(tài)指示燈運行是否正常。4.3.7.2測量其輸出端開關(guān)量是否正常，確認該電容自動補償操縱器運行正常。4.3.8二次回路維修保養(yǎng)4.3.8.1號碼管是否清晰或脫落，如不清晰或已脫落則補上新號碼管。4.3.8.2接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。4.3.9主回路維修保養(yǎng)4.3.9.1標(biāo)示牌是否清晰或脫落，如不清晰或已脫落則補上新的標(biāo)示牌。4.3.9.2接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊。4.3.9.3母線排標(biāo)識是否脫落，如脫落則補上新的標(biāo)識。4.3.10對未列出的供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，工程主管應(yīng)依照設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況制定保養(yǎng)項目。4.4維修保養(yǎng)的實施4.4.1對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修或保養(yǎng)時，應(yīng)嚴格遵守相關(guān)安全操作規(guī)程，按打算實施。4.4.2高壓開關(guān)柜、環(huán)網(wǎng)柜、變壓器的要緊維修保養(yǎng)項目由外委單位完成，外部清潔由持有進網(wǎng)操作證的維修技工負責(zé)。低壓配電柜的維修保養(yǎng)由維修技工負責(zé)。4.4.3供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時刻不同意超過8小時，確須超過8小時的，則由工程主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)工程維修部主管審核、物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。4.4.4關(guān)于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障維修，經(jīng)工程維修部主管口頭批準(zhǔn)后，能夠先組織解決再后補辦手續(xù)。4.4.5供配電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作及維修保養(yǎng)必須實行“工作票”制度，依照工作內(nèi)容填寫《高壓操作工作票》，經(jīng)批準(zhǔn)后實施并填寫操作記錄。4.4.6對設(shè)備設(shè)施進行大中修或重要零部件進行更換時，應(yīng)填寫《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》并存檔。4.4.7維修技工應(yīng)將維修或保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》或《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，工程主管應(yīng)于每月3日前將相關(guān)記錄整理成冊后交綜合治理部存檔，保存期為三年。4.4.8供配電系統(tǒng)因檢修等緣故需要停電時，工程主管須向工程維修部主管匯報，經(jīng)批準(zhǔn)后通知客戶服務(wù)部，如停電范圍涉及面大，阻礙業(yè)主正常生活的，須報物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理批準(zhǔn)?？蛻舴?wù)部提早24小時通知相關(guān)業(yè)戶。4.5防雷與接地治理4.5.1每年檢查一次避雷針、避雷線，避雷帶及引下線有否銹蝕，如有要及時除銹并刷銀粉漆。關(guān)于銹蝕程度嚴峻，截面銹蝕達30%以上的必須更換。4.5.2每季度檢查一次導(dǎo)電接觸部件、焊點，用小錘輕敲引下線的導(dǎo)電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點連接是否脫焊，有問題的及時解決。4.5.3每年檢查一次接地引線和接地裝置，接地螺母是否擰緊，如發(fā)覺問題要及時改正及緊固。4.5.4每年雨季來臨前，用接地電阻儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻(R≤10Ω)。4.6緊急停電處理4.6.1因設(shè)備故障或供電局緣故出現(xiàn)的突然停電，在停電5分鐘內(nèi)由當(dāng)值運行技工按《柴油發(fā)電機治理作業(yè)指導(dǎo)書》相關(guān)指引啟動備用發(fā)電機，進行市電轉(zhuǎn)發(fā)電提供備用電源(要緊供電梯、水泵、消防和梯間照明等)。同時由當(dāng)值運行技工對發(fā)電機進行監(jiān)護并每小時記錄一次。4.6.2發(fā)電機啟動后五分鐘之內(nèi)當(dāng)值運行技工完成倒閘操作。4.6.3停電后由電梯技術(shù)人員挽救電梯內(nèi)被困人員。4.6.4在停電三分鐘內(nèi)，工程主管與供電局電話聯(lián)系，查清停電緣故及時刻。4.6.5在停電五分鐘內(nèi)，工程主管通知客戶服務(wù)部、秩序維護部，由客戶服務(wù)部向用戶作停電解釋。4.6.6在停電十分鐘內(nèi)，工程主管將停電情況向工程維修部主管匯報，十五分鐘內(nèi)，將具體停電時刻、緣故及處理結(jié)果上報公司領(lǐng)導(dǎo)。5.支持性文件HSPM-WI-WH-11《火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書》HSPM-WI-GC-13《柴油發(fā)電機治理作業(yè)指導(dǎo)書》6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格HSPM-QR-GC-13《高壓操作工作票》HSPM-QR-GC-11《變壓器運行記錄》HSPM-QR-GC-12《低壓配電運行記錄》HSPM-QR-GC-06《申請延時維修保養(yǎng)表》HSPM-QR-GC-05《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》HSPM-QR-GC-02《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》HSPM-QR-GC-03《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表》目的規(guī)范給排水設(shè)施運行治理及維修保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定運行。范圍適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施運行治理、維修保養(yǎng)工作及緊急停水處置。職責(zé)3.1公司相關(guān)部門負責(zé)給排水系統(tǒng)治理的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2工程維修部負責(zé)給排水系統(tǒng)運行、維修保養(yǎng)工作及緊急停水處置。4.方法與過程操縱4.1差不多要求4.1.1二次供水由指定的維修技工負責(zé)治理。4.1.2維修技工負責(zé)水池(箱)的治理工作，要求每個水池(箱)須結(jié)構(gòu)完善，加蓋，加鎖，管口加網(wǎng)。4.1.3新建、擴建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水治理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設(shè)計和竣工驗收。4.1.4二次供水清洗單位，須具有合格的資質(zhì)及衛(wèi)生許可證。4.1.5外委施工單位清洗人員，須持“健康證”、“培訓(xùn)證”，并經(jīng)衛(wèi)生防疫部門認可。4.1.6檢查給排水設(shè)備設(shè)施，杜絕出現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象。4.1.7提倡節(jié)約用水，使用節(jié)水器具。4.2給排水設(shè)備治理4.2.1運行操作4.2.1.1啟動水泵前的檢檢查水泵進、出水閥門是否已打開。排除水泵機組里面的空氣。檢查電壓表、信號燈指示情況。手盤水泵軸轉(zhuǎn)動3圈，應(yīng)靈活無阻滯。4.2.1.2啟動水泵合上水泵操縱柜(箱)電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動”位置。按下啟動按鈕，水泵啟動，注意觀看啟動電流。假如一次不能啟動成功，能夠再試啟動兩次，每次應(yīng)間隔3分鐘。假如三次都未啟動成功，則應(yīng)查找緣故，排除故障后才能再啟動。啟動運行后，讓其運轉(zhuǎn)5分鐘。觀看運轉(zhuǎn)電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，有無異常漏水現(xiàn)象。確認一切正常后，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止。將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，水泵自動啟動并運行。4.2.1.3停止水泵將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“OFF”(停止)位置，水泵停止運轉(zhuǎn)。檢修或長期不運行的，須拉下水泵操縱柜(箱)電源開關(guān)，關(guān)水泵進、出水閥門。檢查有無異常情況，如有則及時處理。4.2.2巡視檢查4.2.2.1對供水設(shè)備設(shè)施（包括水泵、變頻操縱柜、水池或水箱等）、運行中的水景和泳池設(shè)備設(shè)施須在接班后、交班前及當(dāng)班期間每四小時至少巡視一次，并記錄相關(guān)運行情況、運行數(shù)據(jù)，填寫《供水系統(tǒng)運行記錄》。4.2.2.2每月巡視一次園區(qū)內(nèi)主供水管閥門以及道路沙井、雨水井、污水井。4.2.2.3巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：有無異常聲響或大的振動。電機、操縱柜有無異常氣味。電機溫升是否正常，變頻器散熱通道是否暢通。電壓表、電流表指示是否正常，操縱柜上信號燈顯示是否正確。機械水壓表與顯示屏的壓力是否相符，是否滿足供水壓力要求。水池、水箱水位是否正常。閥門、法蘭連接處是否漏水。主供水管上閥門的井蓋、井裙是否完好，閥門是否漏水。止回閥、浮球閥、液位操縱器是否動作可靠。臨時接駁用水情況。雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。值班人員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)覺給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時，應(yīng)及時采取措施加以解決，難以解決的問題，應(yīng)及時詳細地向主管匯報，請求協(xié)助解決。4.2.3維護保養(yǎng)4.2.3.1工程主管負責(zé)制定給排水設(shè)施的年度及月度保養(yǎng)打算。4.2.3.2制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)打算的依據(jù)：給排水設(shè)備設(shè)施使用頻度。給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)。相關(guān)設(shè)備技術(shù)資料、標(biāo)準(zhǔn)。合理的維修保養(yǎng)時刻(避開節(jié)假日、專門活動日等)。4.2.3.3給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度打算應(yīng)包括如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容。物品、備件。具體實施維修保養(yǎng)的時刻?？赡苜M用。4.2.3.4對專業(yè)性或技術(shù)性較強的問題，可對外托付，外委應(yīng)按招投標(biāo)治理制度或相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.2.3.5每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時刻打算不得超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由工程主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)批準(zhǔn)后方可延時。4.2.3.6關(guān)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，經(jīng)工程維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可先組織解決而后補辦手續(xù)。4.2.3.7維修技工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)備設(shè)施維修記錄》和《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》內(nèi)，工程主管在每月3日前將上月記錄整理成冊后交綜合治理部存檔，保存期為3年。4.2.3.8給排水設(shè)備設(shè)施大中修或?qū)σo零部件進行更換，應(yīng)填寫《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》。4.3二次供水治理4.3.1水箱清洗4.3.1.1生活水箱至少每半年清洗消毒1次，并在《水池清洗驗收記錄》作好記錄。4.3.1.2清洗所用的工作服、長靴、橡膠手套、照明用具及清掃專用工具，必須清洗、消毒后方可使用。4.3.1.3水箱清洗前三天，物業(yè)服務(wù)中心須公布通知，告知客戶做好蓄水預(yù)備，并提示養(yǎng)魚的業(yè)主期間不要更換魚缸用水等相關(guān)注意事項。4.3.1.4進入水池區(qū)域作業(yè)前，須先探測氧氣含量，作業(yè)時要保持空氣流通，使用安全電壓和安全燈具，并安排專人監(jiān)護，做足相應(yīng)的安全措施。4.3.1.5水箱清洗后，應(yīng)及時取水到衛(wèi)生防疫站作水質(zhì)檢測。4.3.1.6水池(箱)清洗、消毒、水樣抽取及送檢的全過程，應(yīng)安排專人跟進，填寫《水池清洗驗收記錄》，作為結(jié)算依據(jù)之一，并交檔案治理員存檔。4.3.1.7衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)檢測報告原件存檔，副本由工程主管保留一份備查。水質(zhì)檢測報告應(yīng)進行公示。4.3.2緊急停水處理4.3.2.1停水后第一時刻通知客戶服務(wù)部、由客戶服務(wù)部告知用戶停水事宜。4.3.2.2市政停水要了解停水緣故、恢復(fù)供水時刻并知會客戶服務(wù)部、秩序維護部。4.3.2.3設(shè)備設(shè)施故障造成的停水，由工程維修部組織人員搶修，同時將故障緣故、可能搶修時刻及時通知客戶服務(wù)部和秩序維護部?？赡馨胄r內(nèi)無法恢復(fù)的，上報工程維修部主管，并由客戶服務(wù)部通知業(yè)戶。4.3.2.4做好緊急停水事件的記錄工作。4.3.3異常情況的處理4.3.3.1主供水管爆裂的處置：了解爆管所屬區(qū)域，依照實際情況關(guān)停相應(yīng)的水泵，關(guān)閉相關(guān)的主供水管上的閥門。立即通知客戶服務(wù)部及工程維修部主管，組織人員搶修，客戶服務(wù)部負責(zé)通知相關(guān)用戶關(guān)于停水的情況，如屬市政給水應(yīng)立即通知供水公司搶修。如地下水管爆裂，工程維修部主管應(yīng)立即組織技術(shù)人員盡快挖出爆管位置并及時修復(fù)。爆管部位修復(fù)后，由運行技工開水試壓(用正常供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現(xiàn)象。確認一切正常后，對檢修現(xiàn)場進行清理或回填土方，恢復(fù)原貌。4.3.3.2水泵房發(fā)生火災(zāi)時按《火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書》處置。4.3.3.3水泵房發(fā)生水浸時的處置：視進水情況關(guān)閉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)。堵住漏水源，立即排水。假如漏水較大，應(yīng)立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。排水完畢后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用潔凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等。確認濕水已消除、各設(shè)備絕緣符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可投入正常運行。5.支持性文件HSPM-WI-WH-11《火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書》6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格HSPM-QR-GC-15《供水系統(tǒng)運行記錄》HSPM-QR-GC-06《申請延時維修保養(yǎng)表》HSPM-QR-GC-02《設(shè)備設(shè)施維修記錄》HSPM-QR-GC-03《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》HSPM-QR-GC-05《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》HSPM-QR-GC-16《水池清洗驗收記錄》1.目的規(guī)范中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行治理及維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定運行。2.范圍適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行治理、維修保養(yǎng)工作。3.職責(zé)3.1公司相關(guān)部門負責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)治理的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2工程維修部負責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)運行、維修保養(yǎng)工作。 4.方法與過程操縱4.1差不多要求4.1.1.1嚴格按照中央空調(diào)隨機操作使用講明書進行操作，運行人員須持證上崗。4.1.1.2要求管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。4.1.1.3運行技工應(yīng)合理開關(guān)中央空調(diào)，依照負荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機組，最大限度地節(jié)約能源。4.2開關(guān)機操作4.2.1開機前的檢查 4.2.1.1電壓表指示是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)。4.2.1.2各種信號燈顯示是否正常。4.2.1.3各種閥門狀態(tài)是否正確。4.2.2開機4.2.2.1啟動冷卻水泵。4.2.2.2啟動冷卻塔風(fēng)機（視情況而定）。4.2.2.3啟動冷凍水泵。4.2.2.4確認冷卻水壓力正常、冷凍水壓力正常，過5—10分鐘后啟動壓縮機。4.2.2.5壓縮機啟動后，觀看壓縮機運行電流，壓縮機蒸發(fā)壓力、冷凝壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。4.2.3停機4.2.3.1停壓縮機。4.2.3.2過5-10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機。觀看出水溫度表，溫度高于18攝氏度，再停冷凍水水泵、4.2.3.3全部關(guān)停后，嚴禁將總電源開關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機接著預(yù)熱以便下次啟動。4.2.2.4確認無異常情況后才算停機成功。4.3運行巡查4.3.1空調(diào)運行期間，運行技工每隔2小時巡視一次中央空調(diào)機組，并做好記錄，填寫《中央空調(diào)運行記錄》及《中央空調(diào)運行巡查表》。巡視部位包括中央空調(diào)主機、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、膨脹水箱、操縱柜（箱）及管路、閥門等附件。4.3.2巡視監(jiān)控的要緊內(nèi)容如下，具體參數(shù)須按照空調(diào)廠家講明書執(zhí)行。4.3.2.1檢查線電壓（正常380V，不能超額定值的±10%）；4.3.2.2檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；4.3.2.3檢查油壓（正常1.0-1.5Mpa）；4.3.2.4檢查冷凝壓力（1.2-1.8Mpa）；4.3.2.5檢查蒸發(fā)壓力（0.25-0.45Mpa）；4.3.2.6冷卻水進水溫度（正常<35℃）；4.3.2.7冷卻水出水溫度(正常<40℃)；4.3.2.8冷凍水進水溫度(正常10-18℃)；4.3.2.9冷凍水出水溫度（正常6-10℃）；4.3.2.10檢查中央空調(diào)主機、空調(diào)水泵運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音；4.3.2.11檢查冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；4.3.2.12檢查管道、閥門是否有滲漏、保溫層是否完好；4.3.2.13檢查操縱柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。4.3.2.14巡視過程中如發(fā)覺上述情況有不正常時，運行技工應(yīng)及時采取措施予以處理，解決不了的問題應(yīng)及時詳細地匯報給工程主管，請求支援解決。4.4非供冷季節(jié)巡查4.4.1非供冷季每月巡查一次。4.4.2每月對空調(diào)主機、空調(diào)風(fēng)機房、水泵、管道、閥門、保溫材料、冷卻塔等設(shè)施設(shè)備巡查，填寫《設(shè)備設(shè)施巡檢記錄》。4.5維修保養(yǎng)治理4.5.1工程維修部依照設(shè)備運行、檢查情況及設(shè)備使用年限，組織相關(guān)技術(shù)人員制定設(shè)備大中修、更新改造打算。經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人審核后報公司要緊負責(zé)人審批后實施，并填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。4.5.2維修技工負責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)，中央空調(diào)主機的維修保養(yǎng)由外委單位完成，并填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。4.5.3關(guān)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程維修部主管口頭批準(zhǔn)后，能夠先組織解決而后補辦手續(xù)。4.5.4中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等緣故需停用時，應(yīng)由工程維修部工程主管填寫《停機申請表》，報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后，并書面通知客戶服務(wù)部，客戶服務(wù)部提早一周通知有關(guān)業(yè)戶。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向有關(guān)業(yè)戶做出解釋。4.5.5中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時刻打算不同意超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由工程主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。4.5.6公司相關(guān)部門不定期對項目中央空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)情況進行檢查。4.6水處理4.6.1為防止冷凝器和蒸發(fā)器管道結(jié)垢，氧化腐蝕，同時要達到殺菌、滅藻等目的，中央空調(diào)冷卻水和冷凍水要進行水處理，冷卻塔進行清洗。4.6.2水處理工作一般外委專業(yè)水處理公司進行。4.6.3工程維修部應(yīng)嚴格按照水處理合同要求對外委單位的施工過程進行監(jiān)督，對違反質(zhì)量、安全、進度等要求的，嚴格按合同條款予以扣罰。4.6.4公司相關(guān)部門對水處理合同執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。4.7運行異常情況的處置4.7.1中央空調(diào)發(fā)生冷媒泄露時的處置4.7.1.1立即關(guān)停中央空調(diào)主機，關(guān)閉相關(guān)的閥門；加強現(xiàn)場通風(fēng)或用水管噴水淋澆（應(yīng)注意不要淋在設(shè)備上）；搶救人員應(yīng)頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并要求兩人為一組，確保安全。4.7.1.2關(guān)于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良好的地點休息。4.7.1.3如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到空氣新奇的地點，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療。4.7.1.4排除泄露源后，啟動中央空調(diào)試運行，確認無泄露后，機組方可投入正式運行。4.7.2中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置4.7.2.1視進水情況關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)。4.7.2.2堵住漏水源，同時應(yīng)立即排水4.7.2.3假如漏水較大，應(yīng)立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。4.7.2.4排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用潔凈干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等。4.7.2.5確認濕水已消除，各設(shè)備絕緣符合要求，開機試運行后，如無異常情況出現(xiàn)則能夠投入正常運行。4.7.2.6中央空調(diào)機房發(fā)生火災(zāi)時按《火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書》處置。5.支持性文件HSPM-WI-WH-11《火災(zāi)報警處理作業(yè)指導(dǎo)書》6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格HSPM-QR-GC-17《中央空調(diào)運行記錄》HSPM-QR-GC-18《中央空調(diào)運行巡查表》HSPM-QR-GC-04《設(shè)備設(shè)施巡檢記錄》HSPM-QR-GC-02《設(shè)備設(shè)施維修記錄》HSPM-QR-GC-03《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》HSPM-QR-GC-07《停機申請表》HSPM-QR-GC-06《申請延時維修保養(yǎng)表》1.目的規(guī)范供暖設(shè)備設(shè)施運行治理及維修保養(yǎng)工作，確保供暖設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定運行。2.范圍適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供暖設(shè)備設(shè)施運行治理、維修保養(yǎng)工作。3.職責(zé)3.1公司相關(guān)部門負責(zé)供暖設(shè)備設(shè)施治理的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2工程維修部負責(zé)供暖設(shè)備設(shè)施運行、維修保養(yǎng)工作。4.方法與過程操縱4.1市政供暖4.1.1差不多要求4.1.1.1供暖期間，工程技工每班巡查換熱站，工程維修部與供暖公司要緊負責(zé)人對接，協(xié)調(diào)供暖期間各項工作。4.1.1.2已交付供暖公司供暖系統(tǒng)的二次供熱回路，包括管網(wǎng)、豎井、窨井、閥門等設(shè)施設(shè)備維護由工程維修部負責(zé)。4.1.1.3未交付供暖公司的換熱站，工程維修部負責(zé)物業(yè)服務(wù)中心所有供暖設(shè)施設(shè)備的維護，包括循環(huán)水泵、管網(wǎng)、豎井、窨井、閥門等設(shè)施設(shè)備。4.1.1.4物業(yè)服務(wù)中心依照當(dāng)?shù)丶泄┡卫矸椒?，移交供暖換熱站給供暖公司進行治理。4.1.2運行操作4.1.2.1檢查水泵電源電壓正常。4.1.2.2水泵進出口閥門在正常位置。4.1.2.3水泵油位在視窗1/2處。4.1.2.4檢查系統(tǒng)壓力在正常范圍。4.1.2.5按下按鈕啟動水泵。4.1.2.6檢查電流是否在正常范圍，檢查水泵無異常震動，水泵進出口壓力，水溫在正常范圍。4.1.2.7按時做好運行記錄。4.1.3運行巡查4.1.3.1膨脹水箱水位是否符合要求。4.1.3.2檢查閥門狀態(tài)是否正常，檢查壓力表數(shù)值是否符合要求。4.1.3.3檢查循環(huán)泵運行是否正常。4.1.3.4檢查供暖系統(tǒng)是否漏水，遇有漏水、滲漏等情況緊急處理。4.1.3.5供暖系統(tǒng)運行期間，運行技工對供暖設(shè)備（包括熱交換器、水泵、鍋爐等）須在接班后、交班前及當(dāng)班期間每4小時至少巡視1次，并記錄相關(guān)運行情況、運行數(shù)據(jù)在《換熱站運行記錄》上。4.1.4維修保養(yǎng)4.1.4.1供暖前工程維修部加滿供暖系統(tǒng)循環(huán)水，對循環(huán)水泵、閥門等進行檢查，并對系統(tǒng)進行全面調(diào)試。4.1.4.2供暖期間工程維修部技工每天對循環(huán)水泵、供暖管網(wǎng)、豎井、窨井、閥門等重要部位巡視，每月全部覆蓋1次。發(fā)覺跑冒滴漏或設(shè)施設(shè)備損壞立即上報維修，并做好維修記錄。4.1.4.3供暖結(jié)束，工程維修部全部排空供暖系統(tǒng)循環(huán)水，對供暖設(shè)施設(shè)備的保溫材料，損壞的管道、閥門全部維修、更換完畢，使整個系統(tǒng)處于良好待運行狀態(tài)，以備在供暖季安全運行4.1.4.4非供暖季每季度全面巡視1次，發(fā)覺水泵、管網(wǎng)、豎井、窨井、閥門等設(shè)施設(shè)備損壞，工程維修部組織維修，并做好維修記錄。4.1.4.5涉及供暖系統(tǒng)大中修及改造工程需要使用專項維修資金的，工程維修部單獨提報打算實施。4.1.5應(yīng)急預(yù)案4.1.5.1供暖水管爆裂時，立即關(guān)閉相關(guān)供暖管道上的閥門。4.1.5.2假如關(guān)閉了管道上相關(guān)的閥門后仍不能操縱住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵。4.1.5.3立即通知客戶服務(wù)部及工程主管，工程主管組織人員搶修；客戶服務(wù)部負責(zé)通知相關(guān)用戶關(guān)于停暖的情況；若屬于供暖公司責(zé)任范圍的立即通知供暖公司搶修。4.1.5.4爆管部位修復(fù)后，由運行技工開水試壓(用正常供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現(xiàn)象。4.1.5.5恢復(fù)供暖后由工程維修部做好記錄并存檔。4.2自備鍋爐供暖4.2.1差不多要求4.2.1.1遵守地點政府關(guān)于鍋爐供暖設(shè)備、燃氣設(shè)備的各項規(guī)定，保障設(shè)備設(shè)施完好，運行正常。4.2.1.2嚴格遵守政府勞動部門鍋爐和供暖系統(tǒng)安全操作規(guī)程，鍋爐和供暖運行和維修人員必須持證上崗。4.2.1.3管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。4.2.1.4建立24小時值班制度，嚴格遵守值班和交接班制度。4.2.2啟停操作4.2.2.1檢查燃料管道上的閥門是否開啟。4.2.2.2檢查鍋爐循環(huán)水泵是否與鍋爐聯(lián)鎖，并能正常運轉(zhuǎn)。4.2.2.3檢查穩(wěn)壓補水裝置運行完好，鍋爐上的通氣管是否通暢。4.2.2.4檢查鍋爐排污閥是否關(guān)閉，水管上的各種閥門開關(guān)狀態(tài)是否正確。4.2.2.5啟動鍋爐循環(huán)水泵。4.2.2.6接通鍋爐電控柜上電源開關(guān)。4.2.2.7打開鍋爐操縱面板上的啟動開關(guān)，鍋爐即開始自動運行。4.2.2.8運行期間，查看設(shè)備運行是否正常。4.2.2.9停機時先關(guān)閉鍋爐運行開關(guān)，再關(guān)閉燃料閥門。4.2.2.10停止循環(huán)水泵。4.2.2.11關(guān)閉總電源開關(guān)。4.2.3運行巡查4.2.3.1檢查自來水補水壓力、鍋爐補水箱水位。4.2.3.2檢查燃油油位或燃氣壓力。4.2.3.3檢查鍋爐內(nèi)和熱水箱內(nèi)及熱交換器進出口的水溫。4.2.3.4檢查鍋爐和水泵的運行狀態(tài)。4.2.3.5記錄設(shè)備運行參數(shù)，填寫《鍋爐運行記錄》。4.2.4維修保養(yǎng)4.2.4.1鍋爐的維修保養(yǎng)外委專業(yè)公司進行。4.2.4.2每年供暖期結(jié)束后對鍋爐煙火管、爐膛、煙艙、鍋筒進行一次全面檢修、清洗，監(jiān)督專業(yè)維保公司對電氣、自控系統(tǒng)全面檢修。4.2.4.3工程維修部應(yīng)嚴格按照合同要求對外委單位的施工過程進行監(jiān)督，對違反質(zhì)量、安全、進度等要求的，嚴格按合同條款予以扣罰。4.2.4.4水泵每年一次全面檢修保養(yǎng)，保證供暖期正常使用。4.2.4.5要求泵殼體無污垢、裂紋；泵軸無彎曲、磨損、裂紋現(xiàn)象；葉輪無裂紋，連接牢固、不擺動；機械密封清潔潔凈、無泄漏；電機與水泵裝配時保持電機與泵體同心度；電機及泵體軸承運轉(zhuǎn)正常、無雜音，軸承溫度小于75℃；電機運轉(zhuǎn)電流小于額定值。4.2.4.6設(shè)備保養(yǎng)完成后，及時清理現(xiàn)場，并填寫《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》。4.2.4.7公司相關(guān)部門對保養(yǎng)情況進行監(jiān)督檢查。4.2.5應(yīng)急預(yù)案4.2.5.1一切危及鍋爐或人身安全的現(xiàn)象，均應(yīng)采取緊急停爐，將緊急切斷紅色按鈕按下，強制停止鍋爐運行。4.2.5.2緊急停爐時，立即停止向燃燒室供應(yīng)燃料，燃燒器停止運行，緊密觀看鍋爐的溫度、壓力變化，防止?fàn)t水汽化。4.2.5.3一般燃氣泄露應(yīng)立即關(guān)閉燃氣用具，打開門窗通風(fēng)換氣，及時通知燃氣公司檢查維修。4.2.5.4嚴峻燃氣泄露應(yīng)由專業(yè)人員關(guān)閉主管閥門并遠程切斷電源，迅速通知燃氣公司進行搶修。4.2.5.5嚴禁在燃氣泄露范圍內(nèi)開關(guān)電器、電源、打電話、使用對講機等。4.2.5.6疏散燃氣泄露區(qū)域人員，對現(xiàn)場進行隔離，禁止無關(guān)人員進入。4.2.5.7如有燃氣中毒人員應(yīng)立立即其抬至通風(fēng)處并通知急救中心進行搶救。4.2.5.8查清緣故后，將損失及受阻礙的區(qū)域，寫入事故報告，該報告需24小時之內(nèi)報相關(guān)部門。5.支持性文件無6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格HSPM-QR-GC-20《換熱站運行記錄》HSPM-QR-GC-19《鍋爐運行記錄》HSPM-QR-GC-03《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》1.目的規(guī)范消防設(shè)備設(shè)施運行治理及維修保養(yǎng)工作，確保消防設(shè)備設(shè)施穩(wěn)定運行。2.范圍適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防設(shè)備設(shè)施運行治理、維修保養(yǎng)工作。3.職責(zé)3.1公司相關(guān)部門負責(zé)消防系統(tǒng)治理的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2工程維修部負責(zé)消防系統(tǒng)運行、維修保養(yǎng)工作。4.方法與過程操縱4.1火災(zāi)自動報警及聯(lián)動操縱系統(tǒng)4.1.1差不多要求4.1.1.1火災(zāi)自動報警及聯(lián)動操縱系統(tǒng)的運行操作詳見各火災(zāi)報警主機的操作使用講明書，嚴格按照使用講明書要求進行操作。4.1.1.2秩序維護部值班人員每班應(yīng)檢查報警主機的復(fù)位、消音功能是否正常，有關(guān)指示燈是否損壞。4.1.1.3秩序維護部值班人員應(yīng)按《消防監(jiān)控中心治理制度》要求對消防監(jiān)控中心設(shè)備進行值守。4.1.1.4消防技工每周對消防主機、聯(lián)動操縱柜等設(shè)備設(shè)施進行檢查，發(fā)覺異常及時維修。4.1.2每周檢查4.1.2.1操縱器檢查通過火災(zāi)報警操縱器上的手動檢查裝置，檢查報警操縱器的各項功能是否正常，包括火警、各類故障監(jiān)控功能、消音功能等是否正常。切斷交流電源，觀看備用電源自動投入情況，各項功能是否正常。觀看各電壓表、電流表的指示值。所有指示燈、開關(guān)、按鈕應(yīng)無損壞及接觸不良情況。通過手動檢查裝置檢查報警操縱器的功能、性能時，自動滅火、輸出控制接點等均不應(yīng)動作，時鐘顯示正常。4.1.2.2進行探測器的實效模擬試驗時，觀看報警操縱器的聲光顯示報警是否正常，探測器地址編碼與建筑部位的對應(yīng)是否準(zhǔn)確。4.1.2.3擰下任何一個火災(zāi)探測器時，報警操縱器上應(yīng)有故障顯示。4.1.2.4如自動報警系統(tǒng)與自動滅火裝置連接時，在進行系統(tǒng)功能、性能檢查前，應(yīng)切斷自動滅火裝置與報警操縱器的電氣連接，但應(yīng)檢查報警操縱器輸出的滅火操縱接點動作情況，如檢查輸出電壓值，或電流值是否符合要求等。4.1.2.5試驗消防應(yīng)急廣播的切換功能，并測試廣播的音質(zhì)、音量等情況。4.1.2.6試驗消防電話的音質(zhì)、音量等情況。4.1.3每月檢查4.1.3.1按生產(chǎn)廠家講明書的要求，用專用加煙（或加溫）等試驗器分期分批試驗探測器的動作是否正常，一年全部覆蓋一次。試驗中發(fā)覺有故障或失效的探測器應(yīng)及時更換。4.1.3.2試驗火災(zāi)警報裝置的聲、光顯示功能是否正常，試驗消防廣播功能是否正常。4.1.3.3試驗自動噴水滅火系統(tǒng)的水流指示器、壓力開關(guān)等電動報警裝置報警功能、信號顯示是否正常。4.1.3.4對備用電源進行1-2次充放電試驗，1-2次主電源和備用電源自動轉(zhuǎn)換試驗，檢查其功能是否正常。具體試驗方法：切斷主電源，看是否主電源換到備用電源供電，備用電源指示燈是否亮燈，4小時后，再恢復(fù)主電源供電，看是否自動轉(zhuǎn)換，再檢查一下備用電源是否正常充電。4.1.3.5應(yīng)用自動或手動啟動方式檢查防排煙設(shè)備、防火卷簾、消防水泵、噴淋水泵等消防操縱設(shè)備的操縱顯示功能是否正常、信號反饋是否正常。4.1.3.6對消防電梯進行迫降至首層試驗。4.1.3.7各設(shè)備機房責(zé)任人負責(zé)檢查設(shè)備機房消防電話是否完好，試驗與消防操縱室的通話質(zhì)量是否清晰。4.1.3.8消防技工負責(zé)檢查各樓層消防電話插孔是否完好（許多于10%，一年覆蓋1次），試驗與消防操縱室的通話質(zhì)量是否清晰。4.1.3.9進行強制切除非消防電源功能試驗。4.1.3.10直觀檢查所有消防用電設(shè)備的動力線、操縱線、報警信號傳輸線、接地線、接線盒及設(shè)備等是否處于安全無損狀態(tài)。4.1.3.11檢查探測器、手動報警按鈕和指示裝置的位置是否準(zhǔn)確，有無缺漏、脫落和丟失，每個探測器下方及周圍各方向，手動報警按鈕的周圍是否留有規(guī)定的空間。4.1.4點型感煙探測器出現(xiàn)故障，消防技工應(yīng)及時進行更換，對故障煙感應(yīng)定期送專業(yè)單位進行清洗，清洗后仍無法使用的，做報廢處理。4.2消火栓系統(tǒng)4.2.1差不多要求4.2.1.1消防技工每周對消防水池、消火栓泵、管網(wǎng)壓力等至少進行1次巡檢，并做好相關(guān)記錄。4.2.1.2消防技工每半月對消防泵進行1次手動啟動試驗，觀看水泵運行是否正常。4.2.1.3秩序維護部每月對所有室內(nèi)消火栓1次檢查，檢查消火栓槍頭、消防水帶等是否齊全，消火栓是否漏水，消火栓箱門是否完好，發(fā)覺問題及時報消防技工進行維修。4.2.2消防技工應(yīng)每月對室內(nèi)消火栓系統(tǒng)進行1次全面檢查。4.2.2.1檢查消火栓按鈕、指示燈及報警操縱線路功能是否正常，有無故障。4.2.2.2對室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的維護，應(yīng)做到使各組成設(shè)備經(jīng)常保持清潔、干燥，防止銹蝕或損壞。為防止生銹，消火栓手輪絲桿處轉(zhuǎn)動的部位應(yīng)經(jīng)常加注潤滑油。4.2.2.3檢查各消防管道上的閥門，啟閉應(yīng)靈活無阻滯，如有阻滯應(yīng)適當(dāng)加注潤滑油。4.2.2.4檢查消防管道油漆是否脫落，如有脫落應(yīng)及時進行補漆。4.2.2.5開啟天面消防試驗栓，檢查是否有水，水壓是否正常。4.2.3消防技工應(yīng)每半年對室外消火栓進行1次全面檢查。4.2.3.1清除閥塞啟閉桿端部周圍雜物，將專用扳手套于桿頭，檢查是否合適，轉(zhuǎn)動啟閉桿，加注潤滑油。4.2.3.2用油紗布擦洗出水口螺紋上的銹漬，檢查悶蓋內(nèi)橡膠墊圈是否完好。4.2.3.3打開消火栓，檢查供水情況，在放凈銹水后再關(guān)閉，并觀看有無漏水現(xiàn)象。4.2.3.4外表油漆剝落后應(yīng)及時修補。4.2.3.5清除消火栓附近的障礙物，對地下消火栓，清除井內(nèi)積聚的垃圾、砂土等雜物。4.2.4消防水源的維修保養(yǎng)4.2.4.1消防水泵接合器的接口及附件應(yīng)每月檢查1次，并應(yīng)保證接口完好、無滲漏、悶蓋齊全、接口與蓋板連接牢固，標(biāo)識是否清晰。4.2.4.2每月檢查1次消防水池的水位是否正常，水池各種閥門是否處于正常狀態(tài)、有無受凍的可能、水質(zhì)情況如何等。4.2.4.3每月檢查一次消防水箱的水量能否滿足要求，自動操縱系統(tǒng)能否正常工作，水質(zhì)情況如何等。4.2.4.4每月檢查1次室外閥門井中進水管操縱閥門，是否銹蝕、是否處于全開啟狀態(tài)。4.2.4.5每年應(yīng)對消防水池、高位消防水箱的供水能力進行1次測試，確保消防供水能力正常。4.2.4.6每年應(yīng)對消防水池、高位消防水箱等進行檢查，確保水箱、水池完好。4.2.5消防水泵的維修保養(yǎng)4.2.5.1每月檢查1次消防水泵供電是否可靠，水泵能否正常運轉(zhuǎn)，開啟后流量和壓力能否達到要求。4.2.5.2每月檢查1次消防水泵用電能否保證不間斷供電，性能是否良好。4.2.5.3消防水泵應(yīng)每月手動啟動運轉(zhuǎn)1次，每月遠程手動或模擬自動啟動運轉(zhuǎn)1次。4.2.5.4手動、自動操縱開啟/關(guān)閉水泵時，信號反饋是否正常，電機轉(zhuǎn)動是否正常、有無變形、發(fā)熱等狀況，軸與電機、連接部件是否有松動、銹蝕、變形、發(fā)熱，是否需加潤滑油。4.2.5.5啟動水泵，打開試驗閥，檢查管網(wǎng)壓力和流量，啟動前應(yīng)注意各個閥門的啟閉狀態(tài)。4.2.5.6壓力表是否變形、水泵啟動后動作是否正常。4.2.5.7每兩年對消防水泵全面檢查1次，添加潤滑油，清洗內(nèi)部雜質(zhì)。4.2.6水泵操縱柜的維修保養(yǎng)4.2.6.1檢查操縱柜有無變形、損傷、腐蝕。4.2.6.2檢查線路圖及操作講明是否齊全。4.2.6.3檢查電壓、電流表的指針是否在規(guī)定的范圍內(nèi)。4.2.6.4檢查開關(guān)是否有變形、損傷、標(biāo)志脫落、處于正常狀態(tài)。4.2.6.5檢查繼電器是否脫落、松動，接點是否燒損，轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)處于自動狀態(tài)。4.2.6.6檢查操縱盤的指示燈是否正常。4.2.6.7檢查各接線端是否牢固、有無氧化銹蝕。4.2.7水泵電動機的維修保養(yǎng)4.2.7.1每半年檢查1次電動機軸承潤滑油是否足夠，有無嚴峻臟污、變質(zhì)現(xiàn)象。轉(zhuǎn)動轉(zhuǎn)軸，檢查旋轉(zhuǎn)是否正常。4.2.7.2每月檢查1次電動機是否變形、損傷、銹蝕，機械性能是否良好，運行時電動機是否存在過熱、異常振動或雜音等情況。4.2.7.3每月檢查1次水泵軸與電動機的連接部位是否松動、變形、損傷和嚴峻銹蝕。4.2.7.4每月檢查1次填料、密封圈是否存在漏水，有無變形損傷，螺栓螺母是否松動。4.3自動噴水滅火系統(tǒng)4.3.1差不多要求4.3.1.1消防技工每周對消防水池、噴淋泵、報警閥組、管網(wǎng)壓力等至少進行1次巡檢，并做好相關(guān)記錄。4.3.1.2消防技工每月對噴淋泵進行1次手動啟動試驗，觀看水泵運行是否正常。4.3.1.3消防技工每月對自動噴水滅火系統(tǒng)末端放水裝置進行1次放水試驗，檢查水流指示、壓力開關(guān)、報警閥組等信號反饋是否正常。4.3.2消防技工應(yīng)每月對自動噴水滅火系統(tǒng)系統(tǒng)進行1次全面檢查。4.3.2.1每月應(yīng)對噴頭（許多于10%，一年覆蓋1次）進行1次外觀檢查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時更換，當(dāng)噴頭上有異物時應(yīng)及時清除，更換。4.3.2.2觀看穩(wěn)壓泵的啟動頻率，確定管網(wǎng)有無滲漏現(xiàn)象。外觀檢查：檢查管道有無機械損傷、油漆脫落、銹蝕等，管道固定是否牢固，發(fā)覺問題應(yīng)及時處理。清除堵塞：系統(tǒng)管道中殘留的砂