房地產企業(yè)管控模式和流程管理29

房地產企業(yè)管控模式和流程管理課程附件：房地產開發(fā)關鍵節(jié)點

設計配合

采購策劃、總包監(jiān)理招標地質勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工

項目取得項目策劃階段竣工入伙產品交付階段項目發(fā)展營銷設計工程采購組織項目論證

項目取得

市場調研初步項目定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位概念規(guī)劃設計項目營銷招商方案策劃租售前準備（含前期客戶積累）方案設計擴初設計施工圖設計主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務管理成本前期成本估算測算設計階段成本控制及測算、形成

控制性目標成本確定

合約框架

動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理結算產品交付管理入住事務管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產預售施工許可證（

基礎提前施工報建）

許可證）產權初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設計配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評估投資估算投資目標執(zhí)行監(jiān)控項目計劃動態(tài)管理項目后

評估

項目運營策劃（含項目計劃）景觀/專項／二次設計、部品策劃

內部立項項目論證階段

項目策劃會

方案評審會方案設計階段

初設-施工圖階段主體結構開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段房地產開發(fā)基本模式（7階段、7專業(yè)、53個關鍵活動/節(jié)點）里程碑節(jié)點集團增加的15個節(jié)點某標桿企業(yè)的項目關鍵節(jié)點（集團25、城市公司３１））1.

投資分析完成2.

概念設計3.

規(guī)劃用地許可證4.

基礎施工圖完成5.

施工報建圖完成6.

取得《建設工程規(guī)劃許可證》7.

節(jié)能審批通過8.

室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成9.

取得《施工許可證》10.基礎開工11.（銷售展示區(qū)實施計劃確定）12.（銷售展示區(qū)開放時間）13.外腳手架拆除14.室外配套、園建完成15.模擬驗收及整改完成

城市公司增11個1.

項目啟動時間2.

施工至正負零3.

交付風險檢查完成４.

裝修樣板房樣板驗收５.

土建單位與安裝單位工作面移交1.

項目定位(分解)2.

規(guī)劃方案3.

單體方案4.

施工圖設計５.

總包監(jiān)理確定６.

開工７.

（達預售條件）８.

結構封頂９.竣工備案1０.集中入園

45產品定位、營銷管理

地塊調查、客戶細分/體驗研究、競品調研、可行性研究……

項目定位、產品建議（集團產品品類、產品線支撐）

營銷策劃總案

品牌管理、會員管理

營銷推廣

銷售模式選擇、合作單位選擇及控制

展示區(qū)設計、工程管理

銷售現(xiàn)場管理

內部認籌、開盤、入伙、售后服務、權證辦理、……

數(shù)據(jù)分析、后評價6規(guī)劃設計管理建造標準、設計任務書、深度要求設計出圖計劃（各階段）勘察設計單位的招標選擇設計全程跟蹤管理設計評審標準、物業(yè)管理前期介入不同階段、不同設計單位、不同層級設計管理部門的穿插協(xié)作設計與報批報建、招標采購的緊密互動材料、設備選型，材料確樣/封樣設計評審（關注各專業(yè)協(xié)調）、設計優(yōu)化、設計監(jiān)理設計變更管理變更提出單位變更類別（需否通過設計部門？）變更技術審查變更預警/估算變更后的圖紙管理變更實施確認（設計合同履約）7規(guī)劃設計管理（續(xù)）施工中的設計配合設計交底、圖紙會審深化設計、綜合管線設計樣板驗收、確認現(xiàn)場指導設計效果監(jiān)督

注：設計合同的約束條款設計后評價、標準化工作設計師設計院例：規(guī)劃設計改進信息渠道內外部檢查、設計評審、圖紙會審標桿學習、行業(yè)資訊

規(guī)劃設計部項目后評價/管理評審案例庫、設計任務書、審圖要點、產品/部品標準等示意物業(yè)管理處、集團客服部(維修報告及投訴)建立如下圖所示的規(guī)劃設計改進機制顧客滿意信息員工合理化建議9概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計標桿企業(yè)通過流程的知識化，實現(xiàn)了質量和效率的提升！初步設計傳統(tǒng)設計管理流程某地產公司現(xiàn)行設計流程：產品創(chuàng)新研究剛剛才起步，對住宅產品沒有系統(tǒng)的研究成果，部品定板則是由事業(yè)部在工程實施階段配合規(guī)劃創(chuàng)意中心選定，設計周期長，一旦要趕“開盤”，就經常會出現(xiàn)“忙中出亂、亂中出錯”的情況。10拿地節(jié)點

方案報建方案設計擴初設計施工圖設計施工圖

部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設計擴初設計市政施工圖設計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖

擴初報建

施工圖報建概念規(guī)劃方案產品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結構、設備初步方案銷售示范區(qū)策劃市政概念及方案住宅設計管理流程參考標桿－優(yōu)秀企業(yè)設計管理思路部品材料調研提高有效性及效率！11開發(fā)報報批報報建流流程國土規(guī)規(guī)劃部部門報報建辦理土土地轉轉讓手手續(xù)、、核實實地價價規(guī)劃、、建筑筑方案案報建建初步設設計報報建施工圖圖報建建規(guī)劃查查丈、、規(guī)劃劃驗收收建設主主管部部門報報建工程招招投標標或直直接發(fā)發(fā)包基坑支支護方方案備備案樁基提提前施施工許許可證證施工合合同備備案墻體材材料使使用手手續(xù)施工許許可證證辦理理燃氣工工程驗驗收項目竣竣工驗驗收計劃主主管部部門報報建計劃立立項固定資資產投投資許許可證證12開發(fā)報報批報報建流流程（（續(xù)））消防局局報建建方案報報建擴初報報建施工圖圖報建建消防工工程竣竣工驗驗收環(huán)保局局報建建項目環(huán)環(huán)境影影響審審批，，提出出環(huán)境境評估估報告告環(huán)保驗驗收（（包括括發(fā)電電機機機房噪噪音單單項驗驗收、、排污污驗收收、排排煙與與隔油油驗收收）城城管辦辦報建建占用綠綠化及及人行行道的的審批批開路口口審批批營銷廣廣告審審批供電部部門報報建水務部部門報報批……鏈接：：房地地產開開發(fā)項項目報報批報報建一一覽表表13工程計計劃管管理項目發(fā)發(fā)展計計劃工程進進度控控制總總計劃劃、總總計劃劃評審審記錄錄、總總計劃劃調整整施工圖圖交付付計劃劃及調調整情情況承建商商進場場計劃劃及調調整情情況甲供材材料進進場計計劃及及調整整情況況樣板確確認計計劃及及調整整情況況施工過過程控控制計計劃施工總總進度度計劃劃報表表及評評審意意見（（內/外控計計劃？？）施工月月進度度計劃劃及評評審意意見施工周周進度度計劃劃及評評審意意見延長工工期報報審表表或報報告（（考核核及問問責））房地產產企業(yè)業(yè)的計計劃體體系戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃年度計計劃月度計計劃項目總總體控控制計計劃項目銷銷售計計劃項目開開發(fā)計計劃項目資資金計計劃現(xiàn)場工工程進進度計計劃項目設設計計計劃項目招招標采采購計計劃項目報報批報報建計計劃項目開開發(fā)計計劃項目計計劃統(tǒng)統(tǒng)籌項目關關鍵節(jié)節(jié)點計計劃戰(zhàn)略層層面（概念念計劃劃）戰(zhàn)術層層面（執(zhí)行行計劃劃）實施層層面（滾動動計劃劃）總進度度計劃劃ABCDP1P2P3里程碑碑計劃劃標段計計劃執(zhí)行計計劃一級計計劃二級計計劃三級計計劃四級計計劃如何制制訂計計劃分級計計劃示示意圖圖項目開開發(fā)總總計劃劃示例例項目施施工進進度計計劃（（四級級節(jié)點點，有有約300個節(jié)點點）供應商商（供供方））管理理供應商商資源源庫供應商商準入入初次考考察評評價禁用、、不合合格、、準入入級、、合格格級、、優(yōu)秀秀級、、戰(zhàn)略略級履約過過程評評價按重要要性分分級評評審（（評審審主體體層級級、頻頻次））評審信信息渠渠道與付款款審批批節(jié)點點捆綁綁合同履履約完完成后后評價價年度評評審定定級、、調級級思考？？什么樣樣的施施工單單位才才是好好的施施工單單位？？什么樣樣的監(jiān)監(jiān)理單單位才才是好好的監(jiān)監(jiān)理單單位？？招標采采購管管理招標采采購計計劃（按照照項目目發(fā)展展計劃劃和合合約規(guī)規(guī)劃、、前置置）招標委委托（（盡量量做到到圖紙紙完備備、標標準明明確））招標文文件的的編制制和審審查工程量量清單單、標標底編編制邀請招招標過過程控控制（數(shù)量量、準準入門門檻、、可競競爭性性、異異常狀狀況應應對））開標、、評標標、談談判、、定標標中標通通知書書的簽簽發(fā)招標后后評價價紀律要要求及及審計計的介介入20評標過過程風風險識識別：：1、評標標組人人員的的資質質、能能力、、公正正性？？2、評標標準則則的合合理性性3、技術術標針針對性性和雷雷同性性4、材料料設備備是否否存在在被限限制品品牌的的排他他性陷陷阱5、材料料設備備是否否未明明確檔檔次6、是否否存在在不平平衡報報價7、對低低于合合理成成本的的投標標者是是否進進行質質詢？？8、評標標過程程是否否存在在泄密密風險險？9、評評標標組組是是否否能能得得到到有有關關投投標標者者不不良良業(yè)業(yè)績績的的信信息息？？10、評評標標過過程程是是否否關關注注是是否否掛掛靠靠投投標標？？是是否否圍圍標標、、串串標標？？………風險險識識別別評評價價運運用用———評標標管理理流流程程關關鍵鍵點點識識別別？合約約管管理理之之工工程程分分判判合合同同管管理理合約約規(guī)規(guī)劃劃：：工程程分分判判范范圍圍的的劃劃分分及及其其相相互互關關系系認質質認認價價及及材材料料樣樣板板策策劃劃項目目整整體體施施工工招招標標方方案案及及計計劃劃（（含含結結算算形形式式））招標標采采購購合同同談談判判（（一一次次、、二二次次））合同同編編號號、、歸歸檔檔、、傳傳遞遞（（包包括括保保密密））合同同內內、、外外部部交交底底和和解解釋釋辦理理工工程程保保險險和和保保險險索索賠賠事事宜宜合同同履履約約的的推推動動（（如如計計劃劃、、會會議議、、激激勵勵））合同同履履約約檢檢查查評評價價（（檢檢查查監(jiān)監(jiān)督督分分判判合合同同執(zhí)執(zhí)行行情情況況，，建建立立承承建建商商履履約約情情況況記記錄錄））合同同執(zhí)執(zhí)行行偏偏差差的的原原因因分分析析及及糾糾偏偏調調整整、、信信息息反反饋饋（（供供方方資資信信評評價價））；；合同后評評價合約管理理之物資資分判合合同管理理（補充充）編制甲供供物資采采購進度度計劃組織工程程物資的的招標工工作及評評標定標標工作提供需送送樣報審審物資的的樣品工程維修修備用物物資的移移交及工工程剩余余物資處處理工作作工程物資資的統(tǒng)計計工作乙供物資資的詢價價工作工程成本本管理立項階段段區(qū)域、參參照產品品成本數(shù)數(shù)據(jù)庫調調研、建建立產品定位位建議、、部品建建議編制項目目建安成成本匡算算編制分部部分項工工程成本本匡算設計階段段限額設計計要求編制項目目建安成成本估算算、預算算目標成本本、責任任成本編制成本本控制建建議書發(fā)包階段段編制項目目工程量量清單、、標底商務標評評比招標談判、交交底材料、設設備認質質認價24工程成本本管理（（續(xù)）施工階段段制項目資資金投入入計劃明明細變更、簽簽證預警警、動態(tài)態(tài)管理審核工程程進度款款、補充充預算建安成本本動態(tài)評評估竣工階段段工程竣工工結算外審單位位的運用用和管理理內審審核保固固金的支支付成本后評評價思考：成本投入入與產品品定位、、客戶定定位？最最低價中中標的思思考？目標成本本的剛性性？目標成本本的階段段和精細細程度？？何為成本本預警？？如何實實施？變更、簽簽證的編編號重要要嗎？一一單一算算？一月月一結？？造價工程程師的管管理？26施工準備備及施工工階段之之技術管管理項目管理理策劃書書（不僅僅是技術術管理內內容）圖紙管理理圖紙會審審審查要要點編制制圖紙會審審紀要及及補充設設計變更更圖紙會審審與圖紙紙的標識識設計變更更管理施工組織織設計施工組織織設計審審查要點點施工單位位總平面面布置的的關注施工方案案專家論證證、重要要工藝方方法標準準（合約約附件））、方案案交底監(jiān)理規(guī)劃劃、監(jiān)理理細則的的審查規(guī)范標準準的管理理適用規(guī)范范標準清清單、檢檢查測量管理理基準點座座標測量報驗驗資料沉降及變變形觀測測記錄儀器配備備的要求求及校準準施工過程程之工程程質量管管理建立質量量目標、、明確甲甲方管控控重點精密的合合約系統(tǒng)統(tǒng)和管理理項目策劃劃設備材料料進場控控制（驗收標標準、封封樣、品品牌及合合格證驗驗收、復復檢、平平行檢測測、甲供供材料現(xiàn)現(xiàn)場移交交、材料料退場管管理）方案先行行樣板引路路：樣板清單單樣板交底底、樣板板驗收（（大面積積施工前前15天）、樣樣板返工工、樣板板檔案實物交底底、考試試甲方進行行技術交交底工序控制制措施人機料法法環(huán)控制制，工作作面交接接，會議議的管理理驗收的