企業(yè)財(cái)務(wù)制度與稅收知識(shí)課件

分公司財(cái)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)交流分公司財(cái)務(wù)制度稅收知識(shí)融資知識(shí)及融資實(shí)務(wù)分公司財(cái)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)交流分公司財(cái)務(wù)制度1第一部分---分公司財(cái)務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)資金管理會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)管理違規(guī)處理第一部分---分公司財(cái)務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)2組織結(jié)構(gòu)

分公司設(shè)獨(dú)立財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)

總公司財(cái)務(wù)部和分公司進(jìn)行雙重領(lǐng)導(dǎo)，以總公司管理為主。分公司設(shè)專職財(cái)務(wù)人員由總公司統(tǒng)一招聘、培訓(xùn)并委派，業(yè)務(wù)接受總公司財(cái)務(wù)部指導(dǎo)會(huì)計(jì)人員應(yīng)具備相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格；會(huì)計(jì)人員數(shù)量和崗位設(shè)置應(yīng)符合分公司的業(yè)務(wù)需要和企業(yè)內(nèi)部核算的要求績(jī)效考核分公司會(huì)計(jì)人員的工資及績(jī)效由總公司人力資源部與財(cái)務(wù)部共同進(jìn)行評(píng)定、考核。組織結(jié)構(gòu)

分公司設(shè)獨(dú)立財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)3資金管理收支兩條線分公司的資金使用采取"收支兩條線"的方法，嚴(yán)格區(qū)分收入和支出，不得混用。分公司的收入應(yīng)存入收入專戶，由總公司統(tǒng)一安排調(diào)度；分公司的各項(xiàng)支出由總公司根據(jù)分公司預(yù)算和實(shí)際需要，統(tǒng)一撥付至支出專戶使用。分公司開立銀行賬戶需要報(bào)總公司財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)；分公司的融資業(yè)務(wù)和對(duì)外擔(dān)保需要報(bào)總公司批準(zhǔn)。網(wǎng)銀管理分公司銀行賬戶需開立網(wǎng)上銀行或掛總公司網(wǎng)上銀行，其密鑰及相應(yīng)的操作權(quán)限卡片由總公司財(cái)務(wù)人員保管，相應(yīng)的操作管理由總公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行，分公司財(cái)務(wù)人員不得進(jìn)行網(wǎng)上銀行操作。資金管理收支兩條線4資金管理實(shí)行預(yù)算管理，分公司根據(jù)商業(yè)計(jì)劃的各項(xiàng)有關(guān)指標(biāo)和業(yè)務(wù)需要，合理編制季度或月度支出預(yù)算，于季度或月度前5天報(bào)送總公司，經(jīng)批準(zhǔn)后由總公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一安排撥付資金。分公司與總公司之間的資金往來，需對(duì)開收據(jù)。資金日?qǐng)?bào)分公司向總公司報(bào)送資金日?qǐng)?bào)，列示資金使用情況。資金管理實(shí)行預(yù)算管理，5資金管理預(yù)算內(nèi)資金支出預(yù)算內(nèi)的資金支出必須由經(jīng)辦人詳細(xì)填寫用款申請(qǐng)單，由部門負(fù)責(zé)人審簽，分公司負(fù)責(zé)人簽字后方可支出，支出項(xiàng)目和金額需符合經(jīng)批準(zhǔn)的分公司預(yù)算額度預(yù)算外資金支出預(yù)算外資金支出需先報(bào)請(qǐng)總公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由總公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一撥付并監(jiān)督使用。

資金管理預(yù)算內(nèi)資金支出6會(huì)計(jì)核算分公司獨(dú)立核算1、分公司采取獨(dú)立核算的形式，單獨(dú)設(shè)立帳簿，分別核算資產(chǎn)，負(fù)債，收入，成本費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)成果等項(xiàng)目，并獨(dú)立進(jìn)行納稅申報(bào)。2、會(huì)計(jì)憑證的取得、填制、審核、傳遞、保管，會(huì)計(jì)賬簿的設(shè)置、登記、核對(duì)、結(jié)賬，會(huì)計(jì)報(bào)表的種類、格式，會(huì)計(jì)檔案的歸檔、保管、移交等基礎(chǔ)性工作需嚴(yán)格遵守《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》和總公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定。會(huì)計(jì)核算分公司獨(dú)立核算7會(huì)計(jì)稽核會(huì)計(jì)稽核總公司財(cái)務(wù)部定期對(duì)分公司財(cái)務(wù)工作進(jìn)行稽核，核對(duì)總公司與分公司的資金往來；檢查分公司賬務(wù)的真實(shí)性和完整性；檢查財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行情況；并定期進(jìn)行分公司財(cái)產(chǎn)清查會(huì)計(jì)稽核會(huì)計(jì)稽核8基礎(chǔ)工作現(xiàn)金管理1、不得以白條、借據(jù)、現(xiàn)金收付憑證抵充現(xiàn)金，不得挪用現(xiàn)金。2、不得坐支現(xiàn)金。3、庫存現(xiàn)金不得超過銀行核定的庫存限額。4、提取大額現(xiàn)金，須由兩人同時(shí)前往辦理。5、嚴(yán)格按照現(xiàn)金結(jié)算范圍支付現(xiàn)金。6、現(xiàn)金必須日清月結(jié)，保證賬實(shí)相符。基礎(chǔ)工作現(xiàn)金管理9基礎(chǔ)工作銀行存款管理1、不得多頭開戶。2、銀行賬戶，只限本單位使用，不得外借其他單位使用。3、正確填寫支票和其他結(jié)算憑證，不得簽發(fā)空頭支票和遠(yuǎn)期支票，嚴(yán)禁簽發(fā)空白支票。4、設(shè)支票借用登記簿，注明支票簽發(fā)日期、金額、支票號(hào)碼、領(lǐng)用人等情況。5、涉及銀行存款業(yè)務(wù)及時(shí)入賬，保證賬實(shí)相符。6、.對(duì)空白支票和其他銀行票據(jù)，必須妥善保管，不得遺失。7、及時(shí)與銀行對(duì)帳，月末編制《銀行余額調(diào)節(jié)表》，對(duì)未達(dá)帳項(xiàng)要及時(shí)處理。基礎(chǔ)工作銀行存款管理10基礎(chǔ)管理印鑒管理1、分公司公章由總公司辦公室保管，分公司財(cái)務(wù)章由分公司辦公室保管，分公司法人章（收入專戶）由總公司辦公室保管，分公司法人章（支出專戶）由分公司行政部保管2、印鑒使用需辦理用印申請(qǐng)，由保管部門負(fù)責(zé)人及分管副總簽批后，方可加蓋，并做好相應(yīng)的登記手續(xù)。3、如總公司與分公司不在同一城市，可通過快遞或托運(yùn)的方式加蓋印鑒。基礎(chǔ)管理印鑒管理11基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證1、按照總公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度要求及有關(guān)規(guī)定，設(shè)置和使用總賬科目，不得任意增減和改變。按照管理和業(yè)務(wù)需要，正確設(shè)置和使用明細(xì)科目。2、外來原始憑證內(nèi)容必須完整和真實(shí)，不得有漏填項(xiàng)目，不得有涂改等現(xiàn)象；外來原始憑證的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容必須符合國(guó)家財(cái)經(jīng)制度的要求和總公司的規(guī)定。3、原始憑證報(bào)銷，只能使用報(bào)銷聯(lián)，不得以復(fù)印件或其他聯(lián)代替?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證12基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證4、自制原始憑證的內(nèi)容必須齊全，手續(xù)必須完備，不得以白條代替。提取各項(xiàng)基金，分配各種費(fèi)用，必須附有明細(xì)的計(jì)算數(shù)據(jù)，便檢查和核對(duì)。固定資產(chǎn)、原材料、庫存商品等財(cái)產(chǎn)物資的增加、減少、轉(zhuǎn)移、盤虧、報(bào)廢等，必須附有正式單據(jù)和明細(xì)清單，并經(jīng)經(jīng)辦人和分公司負(fù)責(zé)人簽字。5、原始憑證簽字應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定使用鋼筆或簽字筆。6、記賬憑證的內(nèi)容必須齊全，不得遺漏；外表整潔，不得涂改、刮擦；簽章齊全，責(zé)任明確。7、憑證要按時(shí)整理、裝訂。本月憑證應(yīng)于次月15日前裝訂成冊(cè)，外表整潔，裝訂牢固，便于查閱?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證13基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿1、按照總公司財(cái)務(wù)制度和業(yè)務(wù)需要，設(shè)置賬戶。2、使用統(tǒng)一的會(huì)計(jì)賬簿或微機(jī)打印賬簿。3、分公司發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)審核無誤后應(yīng)及時(shí)登記入賬。4、總賬與所屬明細(xì)賬的期初余額、本期發(fā)生額、期末余額之和相等。?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿14基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)、低值易耗品、材料等財(cái)產(chǎn)物資應(yīng)定期進(jìn)行盤點(diǎn)，以保證賬實(shí)相符對(duì)往來結(jié)算賬務(wù)，應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行核對(duì)和清算，及時(shí)結(jié)清債權(quán)債務(wù)。對(duì)業(yè)務(wù)人員借款，要及時(shí)催收，一周內(nèi)必須清賬，對(duì)逾期者可從其工資中扣除相應(yīng)金額?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿15基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)報(bào)表管理1、編制格式：按照總公司規(guī)定的格式和要求編制，做到數(shù)字準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，資料齊全。2、報(bào)表質(zhì)量：按核對(duì)無誤的帳簿編制報(bào)表，做到賬表相符；表內(nèi)項(xiàng)目之間，表與表之間各種勾稽關(guān)系對(duì)應(yīng)準(zhǔn)確，互相銜接。3、報(bào)表審核：分公司需及時(shí)將各類財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)送總公司，由總公司財(cái)務(wù)部審核，做到準(zhǔn)確無誤后，方可對(duì)外提供。基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)報(bào)表管理16基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)交接1、會(huì)計(jì)人員辦理交接，需由公司負(fù)責(zé)人或財(cái)務(wù)主管作為監(jiān)交人負(fù)責(zé)監(jiān)交。2、交接工作須做到手續(xù)完備，事項(xiàng)清楚，編制移交清冊(cè)一式三份，并有交接雙方及監(jiān)交人簽字，交接雙方各執(zhí)一份，存檔一份?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)交接17基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)檔案管理1、對(duì)于應(yīng)歸檔的會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表、會(huì)計(jì)專業(yè)資料、文件等，定期進(jìn)行整理、裝訂成冊(cè)，分年度歸檔保管。2、建立會(huì)計(jì)檔案目錄，建立會(huì)計(jì)檔案歸檔、借閱、借用、保管手續(xù)制度。3、設(shè)立專職或兼職保管人員，完備交接手續(xù)。4、對(duì)于計(jì)算機(jī)硬盤上的數(shù)據(jù)，應(yīng)及時(shí)建立備份并加以妥善保管?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)檔案管理18違規(guī)處理違規(guī)處理

分公司人員須嚴(yán)格遵守本規(guī)定。對(duì)違反本規(guī)定的人員，由總公司人事部根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重，處以相應(yīng)處罰。原則上，財(cái)務(wù)人員如有重大違規(guī)或輕度違規(guī)三次，即做勸退處理；并追究分公司經(jīng)理及總公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。違規(guī)處理違規(guī)處理19第二部分—稅收知識(shí)房地產(chǎn)涉稅營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅房產(chǎn)稅印花稅契稅土地使用稅城建稅教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加第二部分—稅收知識(shí)房地產(chǎn)涉稅20營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅范圍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅范圍21營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)22營(yíng)業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%

計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%

計(jì)稅價(jià)格

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

營(yíng)業(yè)稅稅率23土地增值稅應(yīng)稅范圍轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。土地增值稅應(yīng)稅范圍24土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

土地增值稅計(jì)稅依據(jù)25扣除項(xiàng)目---稅法規(guī)定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

扣除項(xiàng)目---稅法規(guī)定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；26扣除成本項(xiàng)目解釋（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等?？鄢杀卷?xiàng)目解釋（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人27扣除成本項(xiàng)目解釋2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?？鄢杀卷?xiàng)目解釋2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行28扣除費(fèi)用項(xiàng)目解釋開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除?？鄢M(fèi)用項(xiàng)目解釋開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房29稅金扣除、加計(jì)扣除（三）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（四）、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。即：（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

稅金扣除、加計(jì)扣除（三）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；30稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：31土地增值稅免稅下列情形免稅（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。土地增值稅免稅下列情形免稅32土地增值稅預(yù)征預(yù)征：

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：一般為5-20%土地增值稅預(yù)征預(yù)征：33土地增值稅申報(bào)（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定（二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。土地增值稅申報(bào)（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日34土地增值稅清算符合下列情形土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

土地增值稅清算符合下列情形35稅務(wù)局可要求清算下列情形1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)局可要求清算下列情形36清算報(bào)送資料納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

清算報(bào)送資料納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：37核定征收下列情形核定征收（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收下列情形核定征收38所得稅

收入確認(rèn)

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

所得稅

收入確認(rèn)39預(yù)售收入確認(rèn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項(xiàng))確定預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

預(yù)售收入確認(rèn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售40會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)41一般認(rèn)為房地產(chǎn)確認(rèn)收入(1)商品房已經(jīng)移交(2)已將發(fā)票或結(jié)算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得(4)成本能夠可靠地計(jì)量一般認(rèn)為房地產(chǎn)確認(rèn)收入(1)商品房已經(jīng)移交42成本和費(fèi)用扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

成本和費(fèi)用扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，43費(fèi)用扣除銷售成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本費(fèi)用扣除銷售成本44費(fèi)用扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。1.屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。

2.屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

費(fèi)用扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)45費(fèi)用扣除借款費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)（20%），計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

費(fèi)用扣除借款費(fèi)用46特殊情況開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

特殊情況開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)47費(fèi)用扣除廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除折舊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

費(fèi)用扣除廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)48招待費(fèi)與廣告費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)招待費(fèi)

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰廣告費(fèi)

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

招待費(fèi)與廣告費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)招待費(fèi)49所得稅稅率新所得稅率25%，2008年1月1日?qǐng)?zhí)行申報(bào)：

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，預(yù)繳稅款。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。

所得稅稅率50房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳51印花稅印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。

應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額

土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，印花稅印花稅52涉房產(chǎn)事項(xiàng)在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。

在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。涉房產(chǎn)事項(xiàng)在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、53一般稅率購銷合同：萬分之三加工承攬合同：萬分之五建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)：萬分之五建筑工程安裝承包：萬分之三財(cái)科租賃：千分之一貨物運(yùn)輸：萬分之五倉儲(chǔ)保管：千分之一借款合同：萬分之零點(diǎn)五財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：萬分之零點(diǎn)三技術(shù)合同：萬分之三產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：萬分之五營(yíng)業(yè)賬簿：記載資金的按固定資產(chǎn)原值與自有資金的萬分之分，其余五元權(quán)利許可證照：房產(chǎn)證、土地證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照每件五元一般稅率購銷合同：萬分之三54契稅契稅

契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。

征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換）、房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

契稅契稅55計(jì)稅依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；

即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

納稅義務(wù)人為房屋、土地權(quán)屬的承受方應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

計(jì)稅依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交56土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額)。具體稅率（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元?！蓖恋厥褂枚惓擎?zhèn)土地使用稅57城建稅一、計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。二、稅率：

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；

納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；

納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。

城建稅一、計(jì)稅依據(jù)：58教育費(fèi)附加一、計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額二、稅率為3%。三、地方教育費(fèi)附加1%

計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。

教育費(fèi)附加一、計(jì)稅依據(jù)：59稅務(wù)監(jiān)控的偷稅行為1、體外循環(huán)法,賬外賬，減少預(yù)售款基數(shù)2、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入3、鉆政策“空子”不及時(shí)清算土地增值稅4、不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司6、將在銷售房地產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

7、以虛列成本，致使企業(yè)虧損，不繳稅8、自用方開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本，偷企業(yè)所得稅。

稅務(wù)監(jiān)控的偷稅行為1、體外循環(huán)法,賬外賬，減少預(yù)售款基60分公司財(cái)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)交流分公司財(cái)務(wù)制度稅收知識(shí)融資知識(shí)及融資實(shí)務(wù)分公司財(cái)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)交流分公司財(cái)務(wù)制度61第一部分---分公司財(cái)務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)資金管理會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)管理違規(guī)處理第一部分---分公司財(cái)務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)62組織結(jié)構(gòu)

分公司設(shè)獨(dú)立財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)

總公司財(cái)務(wù)部和分公司進(jìn)行雙重領(lǐng)導(dǎo)，以總公司管理為主。分公司設(shè)專職財(cái)務(wù)人員由總公司統(tǒng)一招聘、培訓(xùn)并委派，業(yè)務(wù)接受總公司財(cái)務(wù)部指導(dǎo)會(huì)計(jì)人員應(yīng)具備相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格；會(huì)計(jì)人員數(shù)量和崗位設(shè)置應(yīng)符合分公司的業(yè)務(wù)需要和企業(yè)內(nèi)部核算的要求績(jī)效考核分公司會(huì)計(jì)人員的工資及績(jī)效由總公司人力資源部與財(cái)務(wù)部共同進(jìn)行評(píng)定、考核。組織結(jié)構(gòu)

分公司設(shè)獨(dú)立財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)63資金管理收支兩條線分公司的資金使用采取"收支兩條線"的方法，嚴(yán)格區(qū)分收入和支出，不得混用。分公司的收入應(yīng)存入收入專戶，由總公司統(tǒng)一安排調(diào)度；分公司的各項(xiàng)支出由總公司根據(jù)分公司預(yù)算和實(shí)際需要，統(tǒng)一撥付至支出專戶使用。分公司開立銀行賬戶需要報(bào)總公司財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)；分公司的融資業(yè)務(wù)和對(duì)外擔(dān)保需要報(bào)總公司批準(zhǔn)。網(wǎng)銀管理分公司銀行賬戶需開立網(wǎng)上銀行或掛總公司網(wǎng)上銀行，其密鑰及相應(yīng)的操作權(quán)限卡片由總公司財(cái)務(wù)人員保管，相應(yīng)的操作管理由總公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行，分公司財(cái)務(wù)人員不得進(jìn)行網(wǎng)上銀行操作。資金管理收支兩條線64資金管理實(shí)行預(yù)算管理，分公司根據(jù)商業(yè)計(jì)劃的各項(xiàng)有關(guān)指標(biāo)和業(yè)務(wù)需要，合理編制季度或月度支出預(yù)算，于季度或月度前5天報(bào)送總公司，經(jīng)批準(zhǔn)后由總公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一安排撥付資金。分公司與總公司之間的資金往來，需對(duì)開收據(jù)。資金日?qǐng)?bào)分公司向總公司報(bào)送資金日?qǐng)?bào)，列示資金使用情況。資金管理實(shí)行預(yù)算管理，65資金管理預(yù)算內(nèi)資金支出預(yù)算內(nèi)的資金支出必須由經(jīng)辦人詳細(xì)填寫用款申請(qǐng)單，由部門負(fù)責(zé)人審簽，分公司負(fù)責(zé)人簽字后方可支出，支出項(xiàng)目和金額需符合經(jīng)批準(zhǔn)的分公司預(yù)算額度預(yù)算外資金支出預(yù)算外資金支出需先報(bào)請(qǐng)總公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由總公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一撥付并監(jiān)督使用。

資金管理預(yù)算內(nèi)資金支出66會(huì)計(jì)核算分公司獨(dú)立核算1、分公司采取獨(dú)立核算的形式，單獨(dú)設(shè)立帳簿，分別核算資產(chǎn)，負(fù)債，收入，成本費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)成果等項(xiàng)目，并獨(dú)立進(jìn)行納稅申報(bào)。2、會(huì)計(jì)憑證的取得、填制、審核、傳遞、保管，會(huì)計(jì)賬簿的設(shè)置、登記、核對(duì)、結(jié)賬，會(huì)計(jì)報(bào)表的種類、格式，會(huì)計(jì)檔案的歸檔、保管、移交等基礎(chǔ)性工作需嚴(yán)格遵守《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》和總公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定。會(huì)計(jì)核算分公司獨(dú)立核算67會(huì)計(jì)稽核會(huì)計(jì)稽核總公司財(cái)務(wù)部定期對(duì)分公司財(cái)務(wù)工作進(jìn)行稽核，核對(duì)總公司與分公司的資金往來；檢查分公司賬務(wù)的真實(shí)性和完整性；檢查財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行情況；并定期進(jìn)行分公司財(cái)產(chǎn)清查會(huì)計(jì)稽核會(huì)計(jì)稽核68基礎(chǔ)工作現(xiàn)金管理1、不得以白條、借據(jù)、現(xiàn)金收付憑證抵充現(xiàn)金，不得挪用現(xiàn)金。2、不得坐支現(xiàn)金。3、庫存現(xiàn)金不得超過銀行核定的庫存限額。4、提取大額現(xiàn)金，須由兩人同時(shí)前往辦理。5、嚴(yán)格按照現(xiàn)金結(jié)算范圍支付現(xiàn)金。6、現(xiàn)金必須日清月結(jié)，保證賬實(shí)相符?；A(chǔ)工作現(xiàn)金管理69基礎(chǔ)工作銀行存款管理1、不得多頭開戶。2、銀行賬戶，只限本單位使用，不得外借其他單位使用。3、正確填寫支票和其他結(jié)算憑證，不得簽發(fā)空頭支票和遠(yuǎn)期支票，嚴(yán)禁簽發(fā)空白支票。4、設(shè)支票借用登記簿，注明支票簽發(fā)日期、金額、支票號(hào)碼、領(lǐng)用人等情況。5、涉及銀行存款業(yè)務(wù)及時(shí)入賬，保證賬實(shí)相符。6、.對(duì)空白支票和其他銀行票據(jù)，必須妥善保管，不得遺失。7、及時(shí)與銀行對(duì)帳，月末編制《銀行余額調(diào)節(jié)表》，對(duì)未達(dá)帳項(xiàng)要及時(shí)處理?；A(chǔ)工作銀行存款管理70基礎(chǔ)管理印鑒管理1、分公司公章由總公司辦公室保管，分公司財(cái)務(wù)章由分公司辦公室保管，分公司法人章（收入專戶）由總公司辦公室保管，分公司法人章（支出專戶）由分公司行政部保管2、印鑒使用需辦理用印申請(qǐng)，由保管部門負(fù)責(zé)人及分管副總簽批后，方可加蓋，并做好相應(yīng)的登記手續(xù)。3、如總公司與分公司不在同一城市，可通過快遞或托運(yùn)的方式加蓋印鑒。基礎(chǔ)管理印鑒管理71基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證1、按照總公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度要求及有關(guān)規(guī)定，設(shè)置和使用總賬科目，不得任意增減和改變。按照管理和業(yè)務(wù)需要，正確設(shè)置和使用明細(xì)科目。2、外來原始憑證內(nèi)容必須完整和真實(shí)，不得有漏填項(xiàng)目，不得有涂改等現(xiàn)象；外來原始憑證的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容必須符合國(guó)家財(cái)經(jīng)制度的要求和總公司的規(guī)定。3、原始憑證報(bào)銷，只能使用報(bào)銷聯(lián)，不得以復(fù)印件或其他聯(lián)代替?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證72基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證4、自制原始憑證的內(nèi)容必須齊全，手續(xù)必須完備，不得以白條代替。提取各項(xiàng)基金，分配各種費(fèi)用，必須附有明細(xì)的計(jì)算數(shù)據(jù)，便檢查和核對(duì)。固定資產(chǎn)、原材料、庫存商品等財(cái)產(chǎn)物資的增加、減少、轉(zhuǎn)移、盤虧、報(bào)廢等，必須附有正式單據(jù)和明細(xì)清單，并經(jīng)經(jīng)辦人和分公司負(fù)責(zé)人簽字。5、原始憑證簽字應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定使用鋼筆或簽字筆。6、記賬憑證的內(nèi)容必須齊全，不得遺漏；外表整潔，不得涂改、刮擦；簽章齊全，責(zé)任明確。7、憑證要按時(shí)整理、裝訂。本月憑證應(yīng)于次月15日前裝訂成冊(cè)，外表整潔，裝訂牢固，便于查閱?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)憑證73基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿1、按照總公司財(cái)務(wù)制度和業(yè)務(wù)需要，設(shè)置賬戶。2、使用統(tǒng)一的會(huì)計(jì)賬簿或微機(jī)打印賬簿。3、分公司發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)審核無誤后應(yīng)及時(shí)登記入賬。4、總賬與所屬明細(xì)賬的期初余額、本期發(fā)生額、期末余額之和相等。?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿74基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)、低值易耗品、材料等財(cái)產(chǎn)物資應(yīng)定期進(jìn)行盤點(diǎn)，以保證賬實(shí)相符對(duì)往來結(jié)算賬務(wù)，應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行核對(duì)和清算，及時(shí)結(jié)清債權(quán)債務(wù)。對(duì)業(yè)務(wù)人員借款，要及時(shí)催收，一周內(nèi)必須清賬，對(duì)逾期者可從其工資中扣除相應(yīng)金額?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)賬簿75基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)報(bào)表管理1、編制格式：按照總公司規(guī)定的格式和要求編制，做到數(shù)字準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，資料齊全。2、報(bào)表質(zhì)量：按核對(duì)無誤的帳簿編制報(bào)表，做到賬表相符；表內(nèi)項(xiàng)目之間，表與表之間各種勾稽關(guān)系對(duì)應(yīng)準(zhǔn)確，互相銜接。3、報(bào)表審核：分公司需及時(shí)將各類財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)送總公司，由總公司財(cái)務(wù)部審核，做到準(zhǔn)確無誤后，方可對(duì)外提供。基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)報(bào)表管理76基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)交接1、會(huì)計(jì)人員辦理交接，需由公司負(fù)責(zé)人或財(cái)務(wù)主管作為監(jiān)交人負(fù)責(zé)監(jiān)交。2、交接工作須做到手續(xù)完備，事項(xiàng)清楚，編制移交清冊(cè)一式三份，并有交接雙方及監(jiān)交人簽字，交接雙方各執(zhí)一份，存檔一份?；A(chǔ)工作會(huì)計(jì)交接77基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)檔案管理1、對(duì)于應(yīng)歸檔的會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表、會(huì)計(jì)專業(yè)資料、文件等，定期進(jìn)行整理、裝訂成冊(cè)，分年度歸檔保管。2、建立會(huì)計(jì)檔案目錄，建立會(huì)計(jì)檔案歸檔、借閱、借用、保管手續(xù)制度。3、設(shè)立專職或兼職保管人員，完備交接手續(xù)。4、對(duì)于計(jì)算機(jī)硬盤上的數(shù)據(jù)，應(yīng)及時(shí)建立備份并加以妥善保管。基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)檔案管理78違規(guī)處理違規(guī)處理

分公司人員須嚴(yán)格遵守本規(guī)定。對(duì)違反本規(guī)定的人員，由總公司人事部根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重，處以相應(yīng)處罰。原則上，財(cái)務(wù)人員如有重大違規(guī)或輕度違規(guī)三次，即做勸退處理；并追究分公司經(jīng)理及總公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。違規(guī)處理違規(guī)處理79第二部分—稅收知識(shí)房地產(chǎn)涉稅營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅房產(chǎn)稅印花稅契稅土地使用稅城建稅教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加第二部分—稅收知識(shí)房地產(chǎn)涉稅80營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅范圍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅范圍81營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)82營(yíng)業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%

計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%

計(jì)稅價(jià)格

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

營(yíng)業(yè)稅稅率83土地增值稅應(yīng)稅范圍轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。土地增值稅應(yīng)稅范圍84土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

土地增值稅計(jì)稅依據(jù)85扣除項(xiàng)目---稅法規(guī)定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

扣除項(xiàng)目---稅法規(guī)定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；86扣除成本項(xiàng)目解釋（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等?？鄢杀卷?xiàng)目解釋（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人87扣除成本項(xiàng)目解釋2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?？鄢杀卷?xiàng)目解釋2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行88扣除費(fèi)用項(xiàng)目解釋開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除?？鄢M(fèi)用項(xiàng)目解釋開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房89稅金扣除、加計(jì)扣除（三）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（四）、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。即：（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

稅金扣除、加計(jì)扣除（三）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；90稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：91土地增值稅免稅下列情形免稅（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。土地增值稅免稅下列情形免稅92土地增值稅預(yù)征預(yù)征：

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：一般為5-20%土地增值稅預(yù)征預(yù)征：93土地增值稅申報(bào)（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定（二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。土地增值稅申報(bào)（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日94土地增值稅清算符合下列情形土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

土地增值稅清算符合下列情形95稅務(wù)局可要求清算下列情形1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)局可要求清算下列情形96清算報(bào)送資料納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

清算報(bào)送資料納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：97核定征收下列情形核定征收（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收下列情形核定征收98所得稅

收入確認(rèn)

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

所得稅

收入確認(rèn)99預(yù)售收入確認(rèn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項(xiàng))確定預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

預(yù)售收入確認(rèn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售100會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)101一般認(rèn)為房地產(chǎn)確認(rèn)收入(1)商品房已經(jīng)移交(2)已將發(fā)票或結(jié)算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得(4)成本能夠可靠地計(jì)量一般認(rèn)為房地產(chǎn)確認(rèn)收入(1)商品房已經(jīng)移交102成本和費(fèi)用扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

成本和費(fèi)用扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，103費(fèi)用扣除銷售成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本費(fèi)用扣除銷售成本104費(fèi)用扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。1.屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。

2.屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅渲?，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

費(fèi)用扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)105費(fèi)用扣除借款費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)（20%），計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

費(fèi)用扣除借款費(fèi)用106特殊情況開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

特殊情況開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)107費(fèi)用扣除廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除折舊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定