第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件

第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)成本法第三節(jié)比較法第四節(jié)收益法第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程1第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用1、概念：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估報(bào)告的系統(tǒng)性工作步驟2、分類（1）狹義：起始于接受業(yè)務(wù)委托，終止于提交報(bào)告書（2）廣義：起始于承接業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于提交報(bào)告書后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理3、作用（1）規(guī)范資產(chǎn)評估行為，提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量，維護(hù)資產(chǎn)評估公信力（2）是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)（3）是資產(chǎn)評估業(yè)防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用2二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽（1）明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)委托方與相關(guān)當(dāng)事方的基本情況；評估目的及報(bào)告的期望用途；評估對象基本狀況；確定價(jià)值類型及其定義；評估基準(zhǔn)日；評估限制條件和假設(shè)；確定是否承接項(xiàng)目（項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、專業(yè)勝任能力評價(jià)、獨(dú)立性評價(jià)）；等等。（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（合同）雙方名稱及住所；評估目的；評估對象及范圍；評估基準(zhǔn)日；價(jià)值類型；評估報(bào)告（提交時(shí)間與方式、使用者及使用方式）；評估費(fèi)用（總額、支付時(shí)間及方式）；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任與爭議解決；約定書的履行、變更、終止；簽約時(shí)間等等。二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽32、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略按評估項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度等確定（2）擬定資產(chǎn)評估的工作計(jì)劃（方案）評估的技術(shù)路線、方法；需要收集的資料和收集渠道；評估風(fēng)險(xiǎn)（評估精度要求、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、控制措施）；評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢；評估對象的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、分布；預(yù)計(jì)所需的時(shí)間和費(fèi)用；工作步驟、人力安排、進(jìn)度安排；評估人員專業(yè)能力及經(jīng)驗(yàn)；評估途徑和方法選擇；疑難問題與專家利用等。2、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略43、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料產(chǎn)權(quán)證書等法律文件、技術(shù)資料、相同相似資產(chǎn)的市場供求與交易信息；行業(yè)信息等（2）待評估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘簽訂資產(chǎn)評估約定書后，一般應(yīng)向委托方提供資產(chǎn)清查評估登記表，在委托人填表自查基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)場查勘資產(chǎn)存在性、合法性、完整性、產(chǎn)權(quán)狀況、技術(shù)狀況、新舊程度、運(yùn)行質(zhì)量、技術(shù)狀況等（3）評估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析根據(jù)此前掌握的評估資料和具體情況，對評估假設(shè)、價(jià)值類型、評估標(biāo)準(zhǔn)在相關(guān)性、恰當(dāng)性、合理性等方面進(jìn)行必要的分析、調(diào)整，3、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料5（4）選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估方法，以適用性優(yōu)先來選擇。不采用某種評估方法或采用兩種評估方法，都應(yīng)予以必要說明。在形成初步評估結(jié)論基礎(chǔ)上，還要對信息資料、參數(shù)數(shù)量與質(zhì)量等進(jìn)行綜合分析，形成評估結(jié)論。（5）編寫資產(chǎn)評估報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》，《國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》內(nèi)容為：委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和其它的評估報(bào)告使用者；評估目的；評估對象及范圍；價(jià)值類型及定義；評估基準(zhǔn)日；評估依據(jù)；評估方法；評估程序?qū)嵤┻^程及情況；評估假設(shè)；評估結(jié)論；特別事項(xiàng)說明；評估報(bào)告使用限制的說明；評估報(bào)告日；簽章。（4）選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估64、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)（1）與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算等手續(xù)在提交報(bào)告之前，可以與委托方等進(jìn)行必要的溝通，聽取意見并引導(dǎo)其合理的理解評估結(jié)論；評估人員應(yīng)以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤粓?bào)告，辦理費(fèi)用清算等手續(xù)（2）資產(chǎn)評估工作的底稿歸檔《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》（2007）分為兩類：管理類工作底稿：項(xiàng)目洽談、評估約定書、評估計(jì)劃書、客戶信息表、評估匯總表、資產(chǎn)評估報(bào)告書等；操作類工作底稿：現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料，評定估算時(shí)所形成的工作記錄及相關(guān)資料等。歸檔存放目的：應(yīng)對項(xiàng)目檢查、法律訴訟和總結(jié)提高評估業(yè)務(wù)水平4、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)（1）與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算7第二節(jié)成本法一、成本法的概述1、概念是待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的重置成本，扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗，來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法基本思路：重建或重置被評估資產(chǎn)首先，計(jì)算重置成本，即評估基準(zhǔn)日的市場條件下，重新購建全新的被評估資產(chǎn)的全部耗費(fèi)（費(fèi)用），然后，減去各項(xiàng)損耗（貶值）：因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實(shí)體性貶值、因技術(shù)進(jìn)步而產(chǎn)生的功能性貶值、因外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值評估價(jià)值=重置成本－各項(xiàng)損耗=重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率“折舊”≈“損耗”或“貶值”第二節(jié)成本法一、成本法的概述82、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)——資產(chǎn)只有法律上、物理技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行，資產(chǎn)的重置成本才能被投資者和市場認(rèn)可（2）被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性（3）應(yīng)具備可利用的歷史資料，許多指標(biāo)都建立在歷史資料基礎(chǔ)上（4）重置資產(chǎn)的全部耗費(fèi)是必須的，而且體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平，不是無效耗費(fèi)和個(gè)別資產(chǎn)的耗費(fèi)水平（5）被評估資產(chǎn)是可復(fù)制、可再生的，如土地、礦藏不宜用2、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處92、成本法的四個(gè)基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的再取得成本，是一個(gè)價(jià)格范疇，包括再取得資產(chǎn)所耗費(fèi)合理必要費(fèi)用、合理必要的資金成本和利潤。①復(fù)原重置成本（重建成本）：評估基準(zhǔn)日復(fù)制品成本②更新重置成本（重置成本）：基準(zhǔn)日功能效用相同的現(xiàn)代更新品成本相同點(diǎn)：都采用資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)實(shí)價(jià)格都沒有改變評估資產(chǎn)原有的功能材料、技術(shù)、工藝等發(fā)展進(jìn)步：復(fù)原重置成本＞更新重置成本材料、技術(shù)、工藝等基本不變：則基本不存在二者區(qū)別2、成本法的四個(gè)基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本10成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的技術(shù)、工藝、材料的附加成本①新的生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)方法、分工組織形式等，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，生產(chǎn)相同功能的新資產(chǎn)，只需要較少的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，即生產(chǎn)成本較低，根據(jù)替代原則，應(yīng)選擇較低的更新重置成本②新型的設(shè)計(jì)、工藝、材料生產(chǎn)的新資產(chǎn)，在性能、成本耗費(fèi)上都優(yōu)于舊資產(chǎn)，即擁有更低的生產(chǎn)成本和運(yùn)營成本，根據(jù)替代原則，應(yīng)選擇較低的更新重置成本因此，這種附加成本包括：超額投資成本+超額運(yùn)營成本只有，針對特殊用途資產(chǎn)，要突出強(qiáng)調(diào)其特定特征、特定功能，才須采用復(fù)原重置成本——去體現(xiàn)這些特定的詳細(xì)成本成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的11（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力作用，導(dǎo)致其物理性能損耗或作用下降而引起的價(jià)值損失。通常表示為實(shí)體性貶值率（=實(shí)體性貶值/重置成本）（3）資產(chǎn)的功能性貶值指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得被評估資產(chǎn)與社會(huì)普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上性能上明顯落后，資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失，包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值指資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化，如新政策法規(guī)發(fā)布實(shí)施、戰(zhàn)爭、政局動(dòng)蕩、自然災(zāi)害、市場蕭條等，限制了資產(chǎn)充分、有效利用甚至閑置、產(chǎn)品收益或效用下降等造成資產(chǎn)價(jià)值損失。（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力12二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限3、估算各項(xiàng)損耗或貶值額4、資產(chǎn)價(jià)值=重置成本－各項(xiàng)損耗（貶值）二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本13三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法（1）重置核算法——加和分析法、細(xì)節(jié)分析法、細(xì)節(jié)核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本：直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本部分，比如：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等項(xiàng)目的成本、機(jī)器設(shè)備購買費(fèi)、安裝調(diào)試的材料和人工費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等間接成本：只與資產(chǎn)形成和正常使用有關(guān)，不能計(jì)入生產(chǎn)成本的管理費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等，通常對間接成本的分配，采用：①人工成本比例法：間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本/人工成本額②直接成本比例法：間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率③單位價(jià)格法（工作量比例法）：間接成本=工作量（工時(shí)或工日）×單位工作量的間接成本三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法14（2）物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格，也無法獲得相似的參照資產(chǎn)的市場價(jià)格，則只能用物價(jià)指數(shù)調(diào)整資產(chǎn)的原始（歷史）成本，得到重置成本①資產(chǎn)原始成本、歷史成本須真實(shí)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)平均的合理成本②物價(jià)指數(shù)要選擇同類別資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù)，一般不用整體的通貨膨脹指數(shù)（2）物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格，也無15重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別：①估算要素不同物價(jià)指數(shù)法強(qiáng)調(diào)在不同時(shí)期某一種某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)幅度；重置核算法強(qiáng)調(diào)在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行的價(jià)格和購建成本費(fèi)用②實(shí)用性不同物價(jià)指數(shù)法僅僅考慮價(jià)格變動(dòng)因素，不考慮新技術(shù)、新材料、新工藝等的變化，因此該方法只能用于確定復(fù)原重置成本；重置核算法既考慮價(jià)格變動(dòng)，也考慮技術(shù)進(jìn)步等因素，因此，可用于估算復(fù)原重置成本和更新重置成本聯(lián)系：都建立在歷史資料基礎(chǔ)上，都必須關(guān)注重置成本口徑與歷史資料口徑的一致性重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別：16（3）功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比例法假定：待評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其價(jià)值呈線性關(guān)系（3）功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比17②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品平均生產(chǎn)成本降低總體生產(chǎn)能力擴(kuò)大→資產(chǎn)成本的上升幅度會(huì)趨緩即：資產(chǎn)生產(chǎn)能力存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)時(shí)，其生產(chǎn)能力與其價(jià)格（重置成本）呈指數(shù)關(guān)系其中，x稱為功能系數(shù)、功能價(jià)值指數(shù)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。在美國：x一般在0.4~1之間，加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9x=1時(shí)，該方法就是上述的“功能價(jià)值法”②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品18（4）成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法——對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估步驟：①核實(shí)資產(chǎn)并分類②每類別資產(chǎn)抽樣③選擇上述方法評估樣本重置成本④計(jì)算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/樣本賬面歷史成本⑤依據(jù)分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)，確定全部資產(chǎn)重置成本待評某類資產(chǎn)重置成本=∑分類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)（4）成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法192、實(shí)體性貶值的估算（1）觀察法實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率主要有兩種方式：①總體觀察法：對資產(chǎn)總體觀察，即可確定實(shí)體性貶值率，一般適用于單項(xiàng)資產(chǎn)②加權(quán)平均法：將資產(chǎn)總體分解為若干部分，分別觀察，確定各部分實(shí)體性貶值率，然后以各部分占總資產(chǎn)比重為權(quán)重，計(jì)算總體資產(chǎn)實(shí)體性貶值率2、實(shí)體性貶值的估算（1）觀察法20（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報(bào)廢為止實(shí)際已使用年限：資產(chǎn)按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）作標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)實(shí)際使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限：資產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理上已提取折舊的年限資產(chǎn)利用率：表示資產(chǎn)在利用中的實(shí)際使用強(qiáng)度（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報(bào)廢為止21（3）修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修復(fù)費(fèi)用，來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法，只適用可以恢復(fù)資產(chǎn)功能的資產(chǎn)評估。

修復(fù)費(fèi)用：零部件的更換與修復(fù)、改造、停工損失等①若修復(fù)可使資產(chǎn)恢復(fù)全新狀態(tài)，實(shí)體性貶值=修復(fù)費(fèi)用②區(qū)分資產(chǎn)可修復(fù)和不可修復(fù)部分可修復(fù)部分：以修復(fù)費(fèi)用衡量不可修復(fù)部分（物理上不可能修復(fù)、物理上可修復(fù)但經(jīng)濟(jì)上不合算）：以觀察法、使用年限法衡量（3）修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修223、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失，包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。

超額投資成本：勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，現(xiàn)在生產(chǎn)出同樣的資產(chǎn)，已經(jīng)不值那么多錢了，原因：生產(chǎn)技術(shù)提高、生產(chǎn)方法革新、分工與協(xié)作改善等超額運(yùn)營成本：材料消耗、能源消耗、工時(shí)消耗較多或增加，廢品率較高或上升，產(chǎn)品質(zhì)量較差或下降3、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損23一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用再計(jì)算該貶值數(shù)額比如重置核算法和功能系數(shù)法計(jì)算重置成本時(shí)，所選用的價(jià)格為評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格——既體現(xiàn)現(xiàn)行的物價(jià)水平，也體現(xiàn)了勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，因此該重置成本已經(jīng)剔除掉了超額投資成本。②重置成本中仍然包含超額投資成本，可特定處理比如物價(jià)指數(shù)法評估資產(chǎn)重置成本，就只體現(xiàn)價(jià)格水平，沒有考慮勞動(dòng)生產(chǎn)率提高。但是，該方法由于使用資產(chǎn)的歷史成本作基數(shù)，實(shí)際應(yīng)用情況不多，可以具體情況具體處理。

——因此，須注意重置成本法評估資產(chǎn)，一般不刻意地計(jì)算超額投資成本。一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用24（1）用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本：待評資產(chǎn)與參照物之間超額運(yùn)營成本=待評資產(chǎn)年運(yùn)營成本－參照物年運(yùn)營成本②確定凈超額運(yùn)營成本：扣除所得稅

凈超額運(yùn)營成本=超額運(yùn)營成本（1－所得稅率）③估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命④選擇折現(xiàn)率（一般為行業(yè)平均收益率），將凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值功能性貶值=∑（凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）

折現(xiàn)系數(shù)通常采用年金現(xiàn)值系數(shù)：（P/A，r，n）（1）用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本：待評資產(chǎn)與參照物25（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí)，特別是生產(chǎn)技術(shù)提高很快很大、生產(chǎn)方法革新比較明顯、分工與協(xié)作的生產(chǎn)組織形式改善顯著的資產(chǎn)：功能性貶值=復(fù)原重置成本－更新重置成本（3）不用計(jì)算功能性貶值的情況對于計(jì)算出的重置成本為更新重置成本，本身已經(jīng)剔除掉了功能性貶值實(shí)際評估實(shí)踐中，也有功能性溢價(jià)：評估對象功能優(yōu)于參照系功能（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí)，特別264、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化，以及造成資產(chǎn)閑置、利用不足等限制資產(chǎn)效用充分發(fā)揮、限制資產(chǎn)價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)的程度：——資產(chǎn)仍然能夠正常使用，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值——有確切證據(jù)表明已經(jīng)、正在、將帶來貶值時(shí)才計(jì)算——重大利好政策、良好市場前景時(shí)，可能存在經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)經(jīng)濟(jì)性貶值一般表現(xiàn)為兩種情況：資產(chǎn)利用率下降，比如設(shè)備開工不足、房屋出租率下降資產(chǎn)年收益減少，比如產(chǎn)品大幅降價(jià)、稅負(fù)加重、成本大幅上升4、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化，以及造成資產(chǎn)閑27（1）間接計(jì)算法——資產(chǎn)利用率下降所致例如：某生產(chǎn)線設(shè)計(jì)年產(chǎn)2000臺產(chǎn)品，市場變化，估計(jì)未來年產(chǎn)1400臺。（1）間接計(jì)算法——資產(chǎn)利用率下降所致例如：某生產(chǎn)線設(shè)計(jì)年產(chǎn)28（2）直接計(jì)算法——年收益減少所致承接上例，每臺產(chǎn)品售價(jià)100元，該生產(chǎn)線尚可使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資匯報(bào)率為10%，所得稅稅率25%，則該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值為：（2）直接計(jì)算法——年收益減少所致承接上例，每臺產(chǎn)品售價(jià)10295、成新率的估算（2）估算成新率方法①觀察法——經(jīng)驗(yàn)估算法專業(yè)人員——技術(shù)性鑒定、經(jīng)濟(jì)性鑒定、市場前景預(yù)測——綜合考慮貶值率（實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）——判斷成新率必要時(shí)，可組織若干人或小組，分別獨(dú)立評價(jià)，再求平均值（1）成新率成新率反映資產(chǎn)的新舊程度，“資產(chǎn)有幾成新”，成新率估算出來，就可計(jì)算出資產(chǎn)的評估價(jià)值。5、成新率的估算（2）估算成新率方法（1）成新率30②經(jīng)濟(jì)使用年限法總經(jīng)濟(jì)使用年限：從資產(chǎn)開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用止——只適用于可修復(fù)的有形損耗評估，對于不可修復(fù)的有形損耗、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值部分，只能用其對資產(chǎn)價(jià)值造成的損耗額來替代修復(fù)費(fèi)用③修復(fù)費(fèi)用法②經(jīng)濟(jì)使用年限法總經(jīng)濟(jì)使用年限：從資產(chǎn)開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合31四、成本法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)（1）充分考慮各類價(jià)值損耗：實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值（2）適用范圍廣泛：單項(xiàng)資產(chǎn)、特殊資產(chǎn)、難以取得市場參照系的資產(chǎn)都可用2、缺點(diǎn)（1）計(jì)算復(fù)雜，各類參數(shù)取得難度大，工作量大（2）各種貶值，尤其是經(jīng)濟(jì)性貶值難以把握，影響評估結(jié)果準(zhǔn)確性（3）某些資產(chǎn)的價(jià)值，主要由效用決定，而非成本耗費(fèi)，就無法用成本法衡量，比如無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)、企業(yè)整體價(jià)值等四、成本法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)32第三節(jié)比較法一、比較法的概述1、比較法——市場法、現(xiàn)行市價(jià)法、市場比較法指利用市場上相同或相似資產(chǎn)（可參照交易資產(chǎn)）近期交易價(jià)格，通過直接比較或類比分析，并據(jù)此調(diào)整相似資產(chǎn)的價(jià)格，以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱

基本思路：根據(jù)“替代原則”，以均衡價(jià)值論（市場供求論）為理論基礎(chǔ)，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)第三節(jié)比較法一、比較法的概述332、比較法的基本前提（1）存在一個(gè)比較成熟的資產(chǎn)交易市場公開、活躍、非偶然性資產(chǎn)交易市場，交易價(jià)格反映市場行情，評估價(jià)格貼近市場，容易為各方接受（2）可以找到可比參照交易①參照物和評估對象在功能上有可比性，包括用途、性能上相同、相似；②參照物與評估對象面臨的市場條件有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件等；③參照物成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日的間隔時(shí)間不宜過長，應(yīng)在一個(gè)合理范圍內(nèi)，而且時(shí)間對資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的；④參照交易的技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)容易搜集、觀察、處理。——資產(chǎn)市場不活躍、有限市場資產(chǎn)、專用資產(chǎn)不適用2、比較法的基本前提（1）存在一個(gè)比較成熟的資產(chǎn)交易市場343、基本公式評估價(jià)值（比準(zhǔn)價(jià)格）=市場參照交易價(jià)格+∑評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額

－∑評估對象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額或者：

評估價(jià)值（比準(zhǔn)價(jià)格）=市場參照交易價(jià)格×修正調(diào)整系數(shù)3、基本公式評估價(jià)值（比準(zhǔn)價(jià)格）=市場參照交易價(jià)格35二、運(yùn)用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象及其范圍2、進(jìn)行市場調(diào)查、收集相同、相似資產(chǎn)的市場信息、尋找參照交易3、整理分析資料，選擇可比較的參照交易——交易案例太少，不能反映市場行情，我國一般要求至少3個(gè)交易案例，國外一般要求4~5個(gè)。4、比較評估對象與參照物異同5、調(diào)整差異：以待評估資產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，以參照交易價(jià)格為基準(zhǔn)，把各種差異因素對被評估資產(chǎn)價(jià)值的影響量化：調(diào)整值、調(diào)整系數(shù)5、按調(diào)整值、調(diào)整系數(shù)調(diào)整差異，得到待評資產(chǎn)評估價(jià)值（比準(zhǔn)價(jià)值、比準(zhǔn)價(jià)格）；再將各比準(zhǔn)價(jià)值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定最后評估價(jià)值二、運(yùn)用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象及其范圍36三、進(jìn)行比較分析和差異調(diào)整（1）時(shí)間因素：常用采用物價(jià)指數(shù)法，資產(chǎn)價(jià)格處于上升周期，則調(diào)整系數(shù)大于1（2）區(qū)域因素：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格尤為突出，應(yīng)盡可能選擇同區(qū)域的參照交易，可采用打分法調(diào)整不同區(qū)域同類資產(chǎn)價(jià)格水平差異，條件好的區(qū)域調(diào)整系數(shù)大于1（3）資產(chǎn)質(zhì)量實(shí)體特征因素：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號、役齡、外觀等相同相似。機(jī)器設(shè)備強(qiáng)調(diào)技術(shù)水平與性能，不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)地理位置，整體資產(chǎn)強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)規(guī)模、收益水平、市場定位、增長程度、資信狀況等三、進(jìn)行比較分析和差異調(diào)整（1）時(shí)間因素：常用采用物價(jià)指數(shù)法37（4）功能因素：資產(chǎn)功能正常發(fā)揮情況下，資產(chǎn)功能的高低一般與資產(chǎn)價(jià)值的高低成正相關(guān)關(guān)系。如設(shè)備產(chǎn)出能力相差1個(gè)單位，價(jià)格調(diào)整多少；或者設(shè)備產(chǎn)出能力每相差1%，價(jià)格調(diào)整多少（5）成新率因素：成新率與資產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系比如參照物成交價(jià)50萬，成新率50%，待評資產(chǎn)成新率60%，則調(diào)整系數(shù)60%/50%=1.2，調(diào)整價(jià)格為：50×1.2－50=10萬（6）交易因素——非正常交易須具備資料并可修正才可選擇參照物成交價(jià)高于或低于市場正常價(jià)格的調(diào)整：關(guān)聯(lián)交易；清算（清償）等被迫交易；買方急買賣方急賣；附加特定條件的交易等；一次性付款、分期付款等融資條件對成交價(jià)格的調(diào)整；單件購買與批量購買對成交價(jià)格的影響等（4）功能因素：資產(chǎn)功能正常發(fā)揮情況下，資產(chǎn)功能的高低一般與38四、比較法的具體評估方法1、直接比較法利用參照物實(shí)際成交價(jià)格和參照物的某一具體的基本特征，直接與評估對象同一特征比較，判斷評估對象資產(chǎn)價(jià)值特點(diǎn)：直觀簡潔，便于操作，但是要求可比性較高——相同或基本相同，差異僅僅只體現(xiàn)在某一基本特征上（1）現(xiàn)行市價(jià)法直接利用參照物在評估基準(zhǔn)日的交易成交價(jià)，作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值比如：股票債券，直接用評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)批量生產(chǎn)設(shè)備、車輛等，直接用評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市價(jià)四、比較法的具體評估方法1、直接比較法（1）現(xiàn)行市價(jià)法39（2）市價(jià)折扣法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn)，考慮被評估資產(chǎn)在銷售條件、銷售時(shí)限等方面不利約束，可根據(jù)有關(guān)部門規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定一個(gè)折扣率來評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)×（1－價(jià)格折扣率）例如：某設(shè)備擬快速變現(xiàn)，評估基準(zhǔn)日完全相同資產(chǎn)成交價(jià)10萬元，評估人員經(jīng)綜合分析，認(rèn)為折扣率為40%。因此，該資產(chǎn)價(jià)值=10×（1－40%）=6萬元（2）市價(jià)折扣法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn)，考慮被評估資產(chǎn)在銷售條40（3）功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法以參照物實(shí)際成交價(jià)為基準(zhǔn)，考慮參照物與評估對象之間功能上的差異進(jìn)行調(diào)整，來估算資產(chǎn)價(jià)值①功能價(jià)值法：生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)價(jià)值與生產(chǎn)能力成線性關(guān)系②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：資產(chǎn)價(jià)值與其功能成指數(shù)關(guān)系例如：資產(chǎn)年生產(chǎn)能力90噸，參照物產(chǎn)能120噸，評估基準(zhǔn)日參照物成交價(jià)10萬元，則資產(chǎn)價(jià)值=10×90÷120=7.5萬元如上例：該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，則（3）功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法以參照物實(shí)際成交價(jià)為基準(zhǔn)，41（4）物價(jià)指數(shù)法以參照物成交價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮參照物成交時(shí)間到評估基準(zhǔn)日之間的價(jià)格指數(shù)，來調(diào)整確定資產(chǎn)價(jià)值例1：與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)，6個(gè)月前成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)價(jià)格上漲了5%，則：資產(chǎn)價(jià)值=10×（1+5%）=10.5（萬元）（4）物價(jià)指數(shù)法以參照物成交價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮參照物成交時(shí)間到42例2：2006年6月30日評估某房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末價(jià)格同2005年底相比，分別上漲2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中，參照房地產(chǎn)2006年3月底價(jià)格為3800元/平方米，則例3：某資產(chǎn)2006年1月成交價(jià)300萬元，該種資產(chǎn)已不可再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)如下：2006年1~5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。2006年10月評估該資產(chǎn)，則評估價(jià)值最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）例2：2006年6月30日評估某房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)2006年43（5）成新率價(jià)格調(diào)整法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn)，考慮二者新舊程度差異，通過成新率來調(diào)整估算資產(chǎn)價(jià)值例如：參照物成交價(jià)為10萬元成新率50%，評估對象成新率60%則資產(chǎn)價(jià)值=10×（60%÷50%）=10×1.2=12萬元（5）成新率價(jià)格調(diào)整法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn)，考慮二者新舊程度442、類比調(diào)整法對比待評估資產(chǎn)與參照交易的差異，以參照物成交價(jià)格為基準(zhǔn)，通過各項(xiàng)差異的調(diào)整，確定資產(chǎn)價(jià)值

與直接比較法相比的特點(diǎn)：（1）可比性要求較低：參照物與評估對象在主要的價(jià)值決定因素上基本相同、基本相似，不要求相同；（2）適用性強(qiáng)，應(yīng)用范圍廣，是比較法中最常用、最基本的方法；（3）估算比較復(fù)雜，對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，沒有足夠的數(shù)據(jù)資料，難以評估；（4）對評估人員的要求較高，要有豐富的評估經(jīng)驗(yàn)和技巧，對資產(chǎn)功能、市場行情等都有充分、準(zhǔn)確的把握，才能準(zhǔn)確評估2、類比調(diào)整法對比待評估資產(chǎn)與參照交易的差異，以參照物成交價(jià)45調(diào)整系數(shù)類比調(diào)整法評估的資產(chǎn)，與參照交易的差異，體現(xiàn)在多項(xiàng)基本特征上于是，前面直接比較法中各具體評估方法，比如現(xiàn)行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法等的運(yùn)用，就可演化為各個(gè)基本特征的修正系數(shù)的計(jì)算了，比如：調(diào)整系數(shù)類比調(diào)整法評估的資產(chǎn)，與參照交易的差異，體現(xiàn)在多項(xiàng)基46（1）市場售價(jià)類比法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn)，考慮參照交易與評估對象在功能、市場條件、成交時(shí)間等差異并量化，來調(diào)整估算資產(chǎn)價(jià)值例如：評估某商業(yè)用房，面積800m2；因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估；評估基準(zhǔn)日為2008年5與31日。由于該類型商業(yè)用房有較多類似的交易實(shí)例，故采用市場法評估，收集該商業(yè)用房資料，選擇并收集3個(gè)交易實(shí)例資料如下表（1）市場售價(jià)類比法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn)，考慮參照交易與評估47實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期2008年1月2008年4月2008年5月區(qū)域條件比估價(jià)對象好比估價(jià)對象好比估價(jià)對象好交易情況正常高于市價(jià)4%正常功能因素與估價(jià)對象結(jié)構(gòu)相似與估價(jià)對象結(jié)構(gòu)相似與估價(jià)對象結(jié)構(gòu)相似新舊程度與估價(jià)對象相近與估價(jià)對象相近與估價(jià)對象相近①時(shí)間因素：當(dāng)時(shí)房價(jià)月上漲率為4%，實(shí)例A調(diào)整系數(shù)（1+4%）4=117%，實(shí)例B調(diào)整系數(shù)1+4%=104%，實(shí)例C無需調(diào)整；②區(qū)域因素：評估對象所在區(qū)域綜合評分為100，實(shí)例A、B、C都比評估對象好，綜合評分分別為107、110、108；③交易情況：實(shí)例B高于市價(jià)4%，調(diào)整系數(shù)100/104，A、C無需調(diào)整④功能因素：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似，功能基本相同，不用修正；⑤成新率因素：新舊程度相近，不用修正；實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m2548實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期117/100104/100100/100區(qū)域條件100/107100/110100/108交易情況100/100100/104100/100功能因素100/100100/100100/100新舊程度100/100100/100100/100修正后的價(jià)格546754185480實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m2549（2）價(jià)值比例法選擇被評估資產(chǎn)和參照物的某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參數(shù)），計(jì)算參照物的市場成交價(jià)與該指標(biāo)相比較的價(jià)值比率，即倍數(shù)、乘數(shù)，并以此倍數(shù)乘以被評估資產(chǎn)的該指標(biāo)得到資產(chǎn)價(jià)值可選擇計(jì)算的價(jià)值比率（倍數(shù)、乘數(shù)）很多，常用的有兩個(gè)①成本市價(jià)法例如：評估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被評估的全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則資產(chǎn)價(jià)值=20×150%=30（萬元）（2）價(jià)值比例法選擇被評估資產(chǎn)和參照物的某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參數(shù)50②市盈率倍數(shù)法以參照物市盈率為倍數(shù)、乘數(shù)，乘以評估對象相同口徑的收益額，得到被評估資產(chǎn)的價(jià)值。主要適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估、股票等長期投資的評估。例如：某企業(yè)年凈利潤為1000萬元，評估基準(zhǔn)日在資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：企業(yè)價(jià)值=1000×20=20000（萬元）②市盈率倍數(shù)法以參照物市盈率為倍數(shù)、乘數(shù)，乘以評估對象相同口513、間接比較法（1）明確評估對象及范圍（2）選擇參照物，不要求相同或基本相同，只要求大的方面基本相同或相似（3）明確國家、行業(yè)或市場關(guān)于該類資產(chǎn)的綜合標(biāo)準(zhǔn)或分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（4）將評估對象整體或分項(xiàng)，以該標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩來評分，得到評估對象分值（5）對應(yīng)地將參照物整體或分項(xiàng)，以該標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩來評分，得到參照物分值（6）計(jì)算被評估資產(chǎn)價(jià)值3、間接比較法（1）明確評估對象及范圍52五、比較法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)（1）原理簡單、容易理解和掌握，只要按照比較法的評估思路進(jìn)行評估，可演繹出多種多樣具體評估方法，是國際公認(rèn)的三大評估法之一；（2）所用數(shù)據(jù)資料來源于市場，更接近市場行情、反映市場趨勢，評估結(jié)論容易為各方接受。2、缺點(diǎn)（1）比較法要求成熟的市場體系，公開、活躍等特性，實(shí)際上不容易滿足，評估結(jié)論也受限制；（2）影響因素分析、差異因素分析與調(diào)整修正，往往受評估人員主觀因素和專業(yè)性影響較大，也限制評估結(jié)果準(zhǔn)確性；（3）對于受市場、地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)，適用性不強(qiáng)，比如大部分無形資產(chǎn)、武器生產(chǎn)設(shè)備等專用機(jī)器設(shè)備、海港碼頭、房地產(chǎn)等。五、比較法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)53第四節(jié)收益法一、收益法概述1、概念：測算待評資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起的未來純收益，并選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將其折現(xiàn)為評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)值在于其未來的獲利能力，服從“將利求本”的思路，即采用折現(xiàn)或資本化的途徑及方法，來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。收益資本化就是資產(chǎn)（資本）價(jià)值。1906年，費(fèi)雪《資本與收入的性質(zhì)》：投資能帶來未來收入，資本價(jià)值就是收入的資本化。1930年，費(fèi)雪《利息理論》完整建立收益法的價(jià)值評估框架，認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。20世紀(jì)60年代，莫迪格萊尼和米勒對其進(jìn)一步發(fā)展，成為理論上近乎完美的現(xiàn)代主流價(jià)值評估基本方法。

第四節(jié)收益法一、收益法概述543、收益法前提條件三個(gè)基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、預(yù)期收益年限（1）資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測，并可以用貨幣量化。預(yù)期收益額是根據(jù)投資回報(bào)原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。影響因素包括主觀因素和客觀因素。（2）資產(chǎn)經(jīng)營所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測，并可以貨幣量化。風(fēng)險(xiǎn)高，投資者要求回報(bào)率高，從而折現(xiàn)率或資本化率就高。（3）被評估資產(chǎn)未來的獲利年限可以預(yù)測3、收益法前提條件55二、收益法的評估程序1、收集驗(yàn)證資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、市場形勢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等信息資料；2、計(jì)算和對比分析相關(guān)收益、費(fèi)用指標(biāo)，變化趨勢；3、預(yù)測確定資產(chǎn)預(yù)期收益、確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率、收益年限；4、利用公式估算資產(chǎn)收益現(xiàn)值；5、綜合分析確定評估結(jié)論。二、收益法的評估程序1、收集驗(yàn)證資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、56三、收益法計(jì)算常用公式三、收益法計(jì)算常用公式57第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件58jtjt59第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件60四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1、資產(chǎn)預(yù)期收益額的估算（1）兩個(gè)特點(diǎn)：一是“預(yù)期的”、“未來的”收益，不是歷史收益、現(xiàn)實(shí)收益；二是“客觀的預(yù)期”的收益，即客觀收益，不是實(shí)際收益，因?yàn)樵u估結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考依據(jù)實(shí)際收益：具體資產(chǎn)具體條件下實(shí)際取得的具體收益?？赡芷咭部赡芷停菏找嫒藱?quán)利在法律上、行政上享受某種特權(quán)或者受到特殊限制；收益人把握機(jī)遇的能力高低；收益人經(jīng)營管理能力高低；特定時(shí)期區(qū)域環(huán)境條件的快速改善或惡化。這些特定條件或情況，不能與資產(chǎn)隨同轉(zhuǎn)讓出售，因此，實(shí)際收益必須經(jīng)過修正調(diào)整剔除特殊、偶然因素。客觀收益：即正常收益，指正常市場條件下資產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向和最佳利用程度上，合理預(yù)期未來風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期收益?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常市場條件下，在社會(huì)平均經(jīng)營管理水平下資產(chǎn)正常使用的平均預(yù)期收益。四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1、資產(chǎn)預(yù)期收益額的估算61（2）預(yù)期凈現(xiàn)金流量最適宜預(yù)期收益：通常選擇三種類型：資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量、凈利潤、利潤總額。其中，預(yù)期凈現(xiàn)金流量最常用、最有利于資產(chǎn)價(jià)值評估。預(yù)期凈現(xiàn)金流，本質(zhì)上是資產(chǎn)未來利息前、折舊前、所得稅后經(jīng)營性純收益，可以看成資產(chǎn)全體投資人（包括股東和債權(quán)人）所能取得的所得稅后的純收益。①凈現(xiàn)金流量體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值凈現(xiàn)金流量是動(dòng)態(tài)指標(biāo)，本身既體現(xiàn)資金價(jià)值量，又體現(xiàn)時(shí)間過程的差異；凈利潤不考慮資金流入流出的時(shí)間差異，也不一定表明某個(gè)時(shí)點(diǎn)的可支配的現(xiàn)金數(shù)量。收益法將未來時(shí)點(diǎn)的價(jià)值折現(xiàn)為現(xiàn)值，用凈現(xiàn)金流量更合適。（2）預(yù)期凈現(xiàn)金流量最適宜預(yù)期收益：通常選擇三種類型：資產(chǎn)凈62②凈現(xiàn)金流量更準(zhǔn)確地反映預(yù)期收益一是：固定資產(chǎn)折舊以及無形資產(chǎn)攤銷應(yīng)視收益因?yàn)槎呤琴Y產(chǎn)獲利能力的體現(xiàn)——資產(chǎn)應(yīng)具備使自身價(jià)值得到補(bǔ)償?shù)哪芰Γ灰彩琴Y產(chǎn)自身價(jià)值的體現(xiàn)形式——資產(chǎn)的一部分價(jià)值，通過折舊或攤銷的形式以現(xiàn)金收回；折舊與攤銷是會(huì)計(jì)上的成本，但實(shí)際上不需付出現(xiàn)金流量，因此不屬于資產(chǎn)評估中的預(yù)期成本費(fèi)用范圍。二是：利息不屬于預(yù)期費(fèi)用在預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)，即考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的折現(xiàn)計(jì)算過程中，已經(jīng)剔除“資金的時(shí)間價(jià)值”即“利息”了。債權(quán)投資利息、股權(quán)投資股息，都是資產(chǎn)的收益，資金來源結(jié)構(gòu)的不同，不影響資產(chǎn)價(jià)值，只影響經(jīng)營者利潤：債權(quán)人資金——經(jīng)營者將支付利息；投資者（股東）的資金——經(jīng)營者將支付股息。三是：折現(xiàn)公式中被“折”的資金是“本利和”，“現(xiàn)”才是“資產(chǎn)價(jià)值”否則，剔除掉”折舊和攤銷“這部分”本“，剔除“利息、股息”這部分“利”，將無法“還原”資產(chǎn)本身價(jià)值②凈現(xiàn)金流量更準(zhǔn)確地反映預(yù)期收益一是：固定資產(chǎn)折舊以及無形資63③利潤總額一般不用而利潤總額是稅前收益，其中包含了不屬于資產(chǎn)持有者的稅收，不是是資產(chǎn)持有者的純收益，因此，一般不適宜用。特定情況下：稅收等政策、法律、行政上對收益權(quán)利人的優(yōu)惠、特權(quán)、限制過多，使資產(chǎn)凈收益難以準(zhǔn)確、公平地反映資產(chǎn)的預(yù)期收益時(shí)，為使各項(xiàng)資產(chǎn)具有可比性，也可采用。③利潤總額一般不用而利潤總額是稅前收益，其中包含了不屬于資產(chǎn)64（3）預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預(yù)期總收益（毛收入）－預(yù)期經(jīng)營管理成本預(yù)期經(jīng)營管理成本：總成本費(fèi)用，也是客觀總成本費(fèi)用，包括：①經(jīng)營成本：購入原料、材料及物品費(fèi)、生產(chǎn)工人工資、燃料動(dòng)力費(fèi)、修理費(fèi)等。②經(jīng)營費(fèi)用：行政人員工資、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、排污費(fèi)、研究費(fèi)，還包括流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)以及城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅等等管理費(fèi)用；廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等銷售費(fèi)用；融資手續(xù)費(fèi)、匯兌損失等財(cái)務(wù)費(fèi)用。③所得稅：對企業(yè)或個(gè)人而言，是現(xiàn)金流出，故也是一種費(fèi)用（3）預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預(yù)期總收益65（4）預(yù)期收益量——預(yù)期凈現(xiàn)金流的確定①按公式確定預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預(yù)期毛收入－預(yù)期經(jīng)營管理成本②時(shí)間序列法

根據(jù)歷史收益，線性回歸分析確定③因素分析法分析建立某因素與收益之間關(guān)系確定比如：預(yù)期銷售收入增加1%，預(yù)期收益增加0.8%（4）預(yù)期收益量——預(yù)期凈現(xiàn)金流的確定①按公式確定662、折現(xiàn)率的估算

折現(xiàn)率：投資的期望回報(bào)率，“機(jī)會(huì)成本”、“資本成本”（1）市場提取法（市場比較法）通過對市場上相同、相似資產(chǎn)投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定被評估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率，是參照物的平均收益率、平均回報(bào)率。比如，三個(gè)機(jī)器設(shè)備參照交易投資回報(bào)率分別為：9%、9.5%、10.2%，求其平均數(shù)為9.6%，即為被評估資產(chǎn)折現(xiàn)率。2、折現(xiàn)率的估算

折現(xiàn)率672、資本資產(chǎn)定價(jià)模型法——β系數(shù)法（1）一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)①可分散風(fēng)險(xiǎn)：與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的事件引起：未曾預(yù)料到的新產(chǎn)品開發(fā)成功、實(shí)際盈利比預(yù)計(jì)盈利好、生產(chǎn)事故、法律訴訟等正負(fù)面影響——可通過投資多樣化（組合）來降低、消除，投資市場本身不會(huì)給它回報(bào)（補(bǔ)償）②不可分散風(fēng)險(xiǎn)：對整個(gè)經(jīng)濟(jì)都有影響的事件引起：經(jīng)濟(jì)增長、通漲、利率、政治社會(huì)環(huán)境等正負(fù)面影響——無法通過投資多樣化（組合）來降低、消除，投資市場本身予以回報(bào)（補(bǔ)償）資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（回報(bào)、報(bào)酬）率=資產(chǎn)期望回報(bào)率－無風(fēng)險(xiǎn)利率資產(chǎn)期望回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（回報(bào)、報(bào)酬）率2、資本資產(chǎn)定價(jià)模型法——β系數(shù)法（1）一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可68（2）β系數(shù)（3）結(jié)論①該方法用資產(chǎn)最低要求的期望回報(bào)率，來刻畫折現(xiàn)率②該方法可用于單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)，也可用于評估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)③期望報(bào)酬率：折現(xiàn)率，與β正相關(guān)。β比較復(fù)雜，有專門機(jī)構(gòu)計(jì)算公布并定期更新，如《中國滬深A(yù)股股票貝塔參數(shù)測算估計(jì)》④該方法確定折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本（2）β系數(shù)（3）結(jié)論693、加權(quán)平均資本成本法——資本成本加權(quán)法既考慮權(quán)益資本，也考慮負(fù)債資本的成本加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益資本的成本×權(quán)益比+負(fù)債資本的成本×負(fù)債比如果負(fù)債利息可以沖減應(yīng)納稅所得額，則負(fù)債成本為稅后負(fù)債成本：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益資本的成本×權(quán)益比+稅前負(fù)債資本的成本×（1－所得稅邊際稅率）×負(fù)債比3、加權(quán)平均資本成本法——資本成本加權(quán)法既考慮權(quán)益資本，也考703、收益期限的確定指資產(chǎn)具有的獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為單位，根據(jù)資產(chǎn)獲利能力、資產(chǎn)損耗、法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)合同等確定（1）無限期：資產(chǎn)使用比較正常，沒有限定使用年限、或者限定使用年限但可以解除后通過延續(xù)方式永續(xù)使用（2）法規(guī)合同規(guī)定期限：車船等交通工具、機(jī)器設(shè)備、合資合作等（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命：資產(chǎn)開始使用到資產(chǎn)繼續(xù)使用將不合算止特別地，前面介紹的評估計(jì)算公式，在收益遞增、收益遞減過程中，都必將表現(xiàn)出時(shí)間限制3、收益期限的確定指資產(chǎn)具有的獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為71五、收益法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)（1）充分考慮未來收益和貨幣時(shí)間價(jià)值，能真實(shí)準(zhǔn)確反映資產(chǎn)價(jià)值（2）預(yù)期收益折現(xiàn)過程與投資過程相吻合，資產(chǎn)交易各方容易接受評估結(jié)論2、缺點(diǎn)（1）應(yīng)用范圍小，通常只適用于可以預(yù)測未來收益的單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)和整體資產(chǎn)評估（2）資產(chǎn)預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定，盡管計(jì)算公式非常完美，但實(shí)際預(yù)測難度較大，而且受主觀因素和未來不可預(yù)見因素的影響五、收益法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)72第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系1、資產(chǎn)評估方法體系由成本法、比較法、收益法三種基本方法，以及這三條基本評估思路衍生出來的其它評估方法共同構(gòu)成2、評估方法之間的聯(lián)系（1）同一評估目的是各評估方法的共同屬性對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同市場或模擬市場條件下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估價(jià)值應(yīng)該是客觀的、一致的。正是評估目的決定了評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系，因此，評估同一條件下的同一資產(chǎn)，不同評估人員、不同評估方法之間，都有相互替代性，評估結(jié)論應(yīng)該有一致性、趨同性、相互驗(yàn)證性。第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系73（2）多種評估方法的評估結(jié)果可能較大差異較大差異的原因：①某些方法應(yīng)用的前提條件不完全具備②評估分析的結(jié)構(gòu)、過程有缺陷、有問題③某些信息資料失真、失實(shí)④評估人員職業(yè)判斷有誤⑤某些技術(shù)參數(shù)選擇和確定不合理解決建議：為不同評估方法建立邏輯分析圖，對比分析差異原因、研究解決對策、取舍評估方法，最后判斷一種結(jié)果作評估結(jié)論，而不能機(jī)械地將各方法的評估結(jié)果簡單平均或加權(quán)平均作結(jié)論。（2）多種評估方法的評估結(jié)果可能較大差異較大差異的原因：742、評估方法之間的區(qū)別（1）評估的基本思路不同成本法：重建或重置被評估資產(chǎn)即資產(chǎn)的再取得比較法：比較和類比參照交易收益法：“將利求本”即預(yù)期收益折現(xiàn)（2）評估原理不同成本法：按照重置功能相同全新資產(chǎn)的成本（重置成本），扣減各種損耗（實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值）的余額為資產(chǎn)價(jià)值比較法：替代原理，按照參照物現(xiàn)行市場價(jià)格，對比與參照交易差異并量化，以調(diào)整后的價(jià)格為資產(chǎn)價(jià)值收益法：預(yù)測資產(chǎn)的未來收益并將其折現(xiàn)，以折現(xiàn)值之和為資產(chǎn)價(jià)值2、評估方法之間的區(qū)別（1）評估的基本思路不同75（3）資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度不同成本法：以重置成本為計(jì)價(jià)尺度即以評估基準(zhǔn)日重置功能相同全新被評估資產(chǎn)，所需的全部成本為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)比較法：以參照交易的現(xiàn)行市場價(jià)格為計(jì)價(jià)尺度即以評估基準(zhǔn)日市場上與被評估資產(chǎn)相同或相似資產(chǎn)的市場交易價(jià)格為計(jì)價(jià)依據(jù)收益法：資產(chǎn)預(yù)期收益的折現(xiàn)值為計(jì)價(jià)尺度即將資產(chǎn)未來各年的預(yù)期收益折算成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值之和，作為評估價(jià)值（3）資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度不同成本法：以重置成本為計(jì)價(jià)尺度76（4）前提條件不同成本法：繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性；應(yīng)具備可利用的歷史資料；重置資產(chǎn)的全部耗費(fèi)是必須的；被評估資產(chǎn)是可復(fù)制、可再生的。比較法：存在一個(gè)比較成熟（公開、活躍、非偶然性）的資產(chǎn)交易市場；可以找到可比參照交易：參照物和評估對象在功能上有可比性；與評估對象面臨的市場條件有可比性；間隔時(shí)間不宜過長；參照交易的技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)容易搜集、觀察、處理。收益法：資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測，并可以用貨幣量化；資產(chǎn)經(jīng)營所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測，并可以貨幣量化；被評估資產(chǎn)未來的獲利年限可以預(yù)測。（4）前提條件不同成本法：繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)77（5）適用范圍不同成本法：適用范圍最廣，原則上，一切可重置資產(chǎn)、一切以資產(chǎn)重置、資產(chǎn)補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用；具體看，不可重置的一些單項(xiàng)資產(chǎn)、特殊資產(chǎn)除外，特別是對不容易計(jì)算未來收益、難以取得市場參照交易的資產(chǎn)業(yè)務(wù)適用。比較法：只適用于以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。專用機(jī)器設(shè)備、無法重置的特殊設(shè)備等特定用途、特殊性質(zhì)的資產(chǎn)，大部分無形資產(chǎn)，以及其它受市場、地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)，不宜采用比較法。收益法：企業(yè)整體資產(chǎn)，可預(yù)測收益的單項(xiàng)資產(chǎn)、無法重置的特殊資產(chǎn)，可單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)。（5）適用范圍不同成本法：適用范圍最廣，原則上，一切可重置資78二、評估方法的選擇1、選擇原則不同評估方法有自身特點(diǎn)，在評估不同類型資產(chǎn)時(shí)，有效率上和直接程度上有差別。因此，選擇原則為：適用性、效率性、直接性，即在適用于特定資產(chǎn)評估目的和價(jià)值類型的基礎(chǔ)上，選擇最直接最有效率的方法2、選擇層次——三個(gè)層次都要考慮三原則選擇評估的基本技術(shù)思路——選擇具體的評估技術(shù)方法——選擇所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)二、評估方法的選擇1、選擇原則792、注意事項(xiàng)（1）評估方法必須與評估目的、價(jià)值類型相適應(yīng)評估目的——“為什么評”、價(jià)值類型——“評什么”：評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性、排他性、約束性；評估方法——“如何評”、“怎么評”：評估價(jià)值量的規(guī)定性、多樣性、可替代性。當(dāng)價(jià)值類型為市場價(jià)值，按比較法、收益法、成本法順序選擇（2）評估方法必須與評估對象相適應(yīng)單項(xiàng)與整體、有形與無形、通用與專用、可復(fù)制與不可復(fù)制等資產(chǎn)存在形態(tài)和價(jià)值特征，對評估方法是否有市場參照交易、是否可預(yù)測未來收益、是否可重置等前提條件，逐步分層次排除或選擇具體方法。對經(jīng)營中的資產(chǎn)，收益法優(yōu)先；對市場活躍的資產(chǎn)，比較法優(yōu)先2、注意事項(xiàng)（1）評估方法必須與評估目的、價(jià)值類型相適應(yīng)80（3）評估方法受可收集的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的制約資產(chǎn)評估實(shí)際上是數(shù)據(jù)資料的收集、整理、篩選，進(jìn)而通過比較、分析、綜合、推理等邏輯方法，對數(shù)據(jù)資料處理、轉(zhuǎn)化的過程。對于數(shù)據(jù)資料比較難以收集的評估對象，應(yīng)采用替代方法評估。西方更多的采用比較法，我國目前仍然有諸多比較法的限制，普遍采用成本法。（4）充分利用多種方法的評估結(jié)果的趨同性如果條件允許、前提具備，可采用多種方法互相驗(yàn)證、比較、修正誤差，得到公允的資產(chǎn)價(jià)值（5）不能機(jī)械地認(rèn)為資產(chǎn)評估是評估公式和模型的適用和計(jì)算評估過程本質(zhì)上是對資產(chǎn)約束條件，以及約束條件下的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、論證、比較的過程（3）評估方法受可收集的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的制約資產(chǎn)評估81第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)成本法第三節(jié)比較法第四節(jié)收益法第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程82第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用1、概念：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估報(bào)告的系統(tǒng)性工作步驟2、分類（1）狹義：起始于接受業(yè)務(wù)委托，終止于提交報(bào)告書（2）廣義：起始于承接業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于提交報(bào)告書后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理3、作用（1）規(guī)范資產(chǎn)評估行為，提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量，維護(hù)資產(chǎn)評估公信力（2）是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)（3）是資產(chǎn)評估業(yè)防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用83二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽（1）明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)委托方與相關(guān)當(dāng)事方的基本情況；評估目的及報(bào)告的期望用途；評估對象基本狀況；確定價(jià)值類型及其定義；評估基準(zhǔn)日；評估限制條件和假設(shè)；確定是否承接項(xiàng)目（項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、專業(yè)勝任能力評價(jià)、獨(dú)立性評價(jià)）；等等。（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（合同）雙方名稱及住所；評估目的；評估對象及范圍；評估基準(zhǔn)日；價(jià)值類型；評估報(bào)告（提交時(shí)間與方式、使用者及使用方式）；評估費(fèi)用（總額、支付時(shí)間及方式）；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任與爭議解決；約定書的履行、變更、終止；簽約時(shí)間等等。二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽842、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略按評估項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度等確定（2）擬定資產(chǎn)評估的工作計(jì)劃（方案）評估的技術(shù)路線、方法；需要收集的資料和收集渠道；評估風(fēng)險(xiǎn)（評估精度要求、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、控制措施）；評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢；評估對象的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、分布；預(yù)計(jì)所需的時(shí)間和費(fèi)用；工作步驟、人力安排、進(jìn)度安排；評估人員專業(yè)能力及經(jīng)驗(yàn)；評估途徑和方法選擇；疑難問題與專家利用等。2、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略853、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料產(chǎn)權(quán)證書等法律文件、技術(shù)資料、相同相似資產(chǎn)的市場供求與交易信息；行業(yè)信息等（2）待評估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘簽訂資產(chǎn)評估約定書后，一般應(yīng)向委托方提供資產(chǎn)清查評估登記表，在委托人填表自查基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)場查勘資產(chǎn)存在性、合法性、完整性、產(chǎn)權(quán)狀況、技術(shù)狀況、新舊程度、運(yùn)行質(zhì)量、技術(shù)狀況等（3）評估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析根據(jù)此前掌握的評估資料和具體情況，對評估假設(shè)、價(jià)值類型、評估標(biāo)準(zhǔn)在相關(guān)性、恰當(dāng)性、合理性等方面進(jìn)行必要的分析、調(diào)整，3、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料86（4）選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估方法，以適用性優(yōu)先來選擇。不采用某種評估方法或采用兩種評估方法，都應(yīng)予以必要說明。在形成初步評估結(jié)論基礎(chǔ)上，還要對信息資料、參數(shù)數(shù)量與質(zhì)量等進(jìn)行綜合分析，形成評估結(jié)論。（5）編寫資產(chǎn)評估報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》，《國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》內(nèi)容為：委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和其它的評估報(bào)告使用者；評估目的；評估對象及范圍；價(jià)值類型及定義；評估基準(zhǔn)日；評估依據(jù)；評估方法；評估程序?qū)嵤┻^程及情況；評估假設(shè)；評估結(jié)論；特別事項(xiàng)說明；評估報(bào)告使用限制的說明；評估報(bào)告日；簽章。（4）選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估874、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)（1）與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算等手續(xù)在提交報(bào)告之前，可以與委托方等進(jìn)行必要的溝通，聽取意見并引導(dǎo)其合理的理解評估結(jié)論；評估人員應(yīng)以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤粓?bào)告，辦理費(fèi)用清算等手續(xù)（2）資產(chǎn)評估工作的底稿歸檔《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》（2007）分為兩類：管理類工作底稿：項(xiàng)目洽談、評估約定書、評估計(jì)劃書、客戶信息表、評估匯總表、資產(chǎn)評估報(bào)告書等；操作類工作底稿：現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料，評定估算時(shí)所形成的工作記錄及相關(guān)資料等。歸檔存放目的：應(yīng)對項(xiàng)目檢查、法律訴訟和總結(jié)提高評估業(yè)務(wù)水平4、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)（1）與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算88第二節(jié)成本法一、成本法的概述1、概念是待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的重置成本，扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗，來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法基本思路：重建或重置被評估資產(chǎn)首先，計(jì)算重置成本，即評估基準(zhǔn)日的市場條件下，重新購建全新的被評估資產(chǎn)的全部耗費(fèi)（費(fèi)用），然后，減去各項(xiàng)損耗（貶值）：因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實(shí)體性貶值、因技術(shù)進(jìn)步而產(chǎn)生的功能性貶值、因外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值評估價(jià)值=重置成本－各項(xiàng)損耗=重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率“折舊”≈“損耗”或“貶值”第二節(jié)成本法一、成本法的概述892、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)——資產(chǎn)只有法律上、物理技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行，資產(chǎn)的重置成本才能被投資者和市場認(rèn)可（2）被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性（3）應(yīng)具備可利用的歷史資料，許多指標(biāo)都建立在歷史資料基礎(chǔ)上（4）重置資產(chǎn)的全部耗費(fèi)是必須的，而且體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平，不是無效耗費(fèi)和個(gè)別資產(chǎn)的耗費(fèi)水平（5）被評估資產(chǎn)是可復(fù)制、可再生的，如土地、礦藏不宜用2、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處902、成本法的四個(gè)基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的再取得成本，是一個(gè)價(jià)格范疇，包括再取得資產(chǎn)所耗費(fèi)合理必要費(fèi)用、合理必要的資金成本和利潤。①復(fù)原重置成本（重建成本）：評估基準(zhǔn)日復(fù)制品成本②更新重置成本（重置成本）：基準(zhǔn)日功能效用相同的現(xiàn)代更新品成本相同點(diǎn)：都采用資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)實(shí)價(jià)格都沒有改變評估資產(chǎn)原有的功能材料、技術(shù)、工藝等發(fā)展進(jìn)步：復(fù)原重置成本＞更新重置成本材料、技術(shù)、工藝等基本不變：則基本不存在二者區(qū)別2、成本法的四個(gè)基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本91成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的技術(shù)、工藝、材料的附加成本①新的生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)方法、分工組織形式等，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，生產(chǎn)相同功能的新資產(chǎn)，只需要較少的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，即生產(chǎn)成本較低，根據(jù)替代原則，應(yīng)選擇較低的更新重置成本②新型的設(shè)計(jì)、工藝、材料生產(chǎn)的新資產(chǎn)，在性能、成本耗費(fèi)上都優(yōu)于舊資產(chǎn)，即擁有更低的生產(chǎn)成本和運(yùn)營成本，根據(jù)替代原則，應(yīng)選擇較低的更新重置成本因此，這種附加成本包括：超額投資成本+超額運(yùn)營成本只有，針對特殊用途資產(chǎn)，要突出強(qiáng)調(diào)其特定特征、特定功能，才須采用復(fù)原重置成本——去體現(xiàn)這些特定的詳細(xì)成本成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的92（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力作用，導(dǎo)致其物理性能損耗或作用下降而引起的價(jià)值損失。通常表示為實(shí)體性貶值率（=實(shí)體性貶值/重置成本）（3）資產(chǎn)的功能性貶值指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得被評估資產(chǎn)與社會(huì)普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上性能上明顯落后，資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失，包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值指資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化，如新政策法規(guī)發(fā)布實(shí)施、戰(zhàn)爭、政局動(dòng)蕩、自然災(zāi)害、市場蕭條等，限制了資產(chǎn)充分、有效利用甚至閑置、產(chǎn)品收益或效用下降等造成資產(chǎn)價(jià)值損失。（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力93二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限3、估算各項(xiàng)損耗或貶值額4、資產(chǎn)價(jià)值=重置成本－各項(xiàng)損耗（貶值）二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本94三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法（1）重置核算法——加和分析法、細(xì)節(jié)分析法、細(xì)節(jié)核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本：直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本部分，比如：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等項(xiàng)目的成本、機(jī)器設(shè)備購買費(fèi)、安裝調(diào)試的材料和人工費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等間接成本：只與資產(chǎn)形成和正常使用有關(guān)，不能計(jì)入生產(chǎn)成本的管理費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等，通常對間接成本的分配，采用：①人工成本比例法：間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本/人工成本額②直接成本比例法：間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率③單位價(jià)格法（工作量比例法）：間接成本=工作量（工時(shí)或工日）×單位工作量的間接成本三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法95（2）物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格，也無法獲得相似的參照資產(chǎn)的市場價(jià)格，則只能用物價(jià)指數(shù)調(diào)整資產(chǎn)的原始（歷史）成本，得到重置成本①資產(chǎn)原始成本、歷史成本須真實(shí)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)平均的合理成本②物價(jià)指數(shù)要選擇同類別資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù)，一般不用整體的通貨膨脹指數(shù)（2）物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格，也無96重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別：①估算要素不同物價(jià)指數(shù)法強(qiáng)調(diào)在不同時(shí)期某一種某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)幅度；重置核算法強(qiáng)調(diào)在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行的價(jià)格和購建成本費(fèi)用②實(shí)用性不同物價(jià)指數(shù)法僅僅考慮價(jià)格變動(dòng)因素，不考慮新技術(shù)、新材料、新工藝等的變化，因此該方法只能用于確定復(fù)原重置成本；重置核算法既考慮價(jià)格變動(dòng)，也考慮技術(shù)進(jìn)步等因素，因此，可用于估算復(fù)原重置成本和更新重置成本聯(lián)系：都建立在歷史資料基礎(chǔ)上，都必須關(guān)注重置成本口徑與歷史資料口徑的一致性重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別：97（3）功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比例法假定：待評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其價(jià)值呈線性關(guān)系（3）功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比98②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品平均生產(chǎn)成本降低總體生產(chǎn)能力擴(kuò)大→資產(chǎn)成本的上升幅度會(huì)趨緩即：資產(chǎn)生產(chǎn)能力存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)時(shí)，其生產(chǎn)能力與其價(jià)格（重置成本）呈指數(shù)關(guān)系其中，x稱為功能系數(shù)、功能價(jià)值指數(shù)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。在美國：x一般在0.4~1之間，加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9x=1時(shí)，該方法就是上述的“功能價(jià)值法”②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品99（4）成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法——對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估步驟：①核實(shí)資產(chǎn)并分類②每類別資產(chǎn)抽樣③選擇上述方法評估樣本重置成本④計(jì)算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/樣本賬面歷史成本⑤依據(jù)分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)，確定全部資產(chǎn)重置成本待評某類資產(chǎn)重置成本=∑分類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)（4）成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法1002、實(shí)體性貶值的估算（1）觀察法實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率主要有兩種方式：①總體觀察法：對資產(chǎn)總體觀察，即可確定實(shí)體性貶值率，一般適用于單項(xiàng)資產(chǎn)②加權(quán)平均法：將資產(chǎn)總體分解為若干部分，分別觀察，確定各部分實(shí)體性貶值率，然后以各部分占總資產(chǎn)比重為權(quán)重，計(jì)算總體資產(chǎn)實(shí)體性貶值率2、實(shí)體性貶值的估算（1）觀察法101（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報(bào)廢為止實(shí)際已使用年限：資產(chǎn)按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）作標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)實(shí)際使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限：資產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理上已提取折舊的年限資產(chǎn)利用率：表示資產(chǎn)在利用中的實(shí)際使用強(qiáng)度（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報(bào)廢為止102（3）修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修復(fù)費(fèi)用，來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法，只適用可以恢復(fù)資產(chǎn)功能的資產(chǎn)評估。

修復(fù)費(fèi)用：零部件的更換與修復(fù)、改造、停工損失等①若修復(fù)可使資產(chǎn)恢復(fù)全新狀態(tài)，實(shí)體性貶值=修復(fù)費(fèi)用②區(qū)分資產(chǎn)可修復(fù)和不可修復(fù)部分可修復(fù)部分：以修復(fù)費(fèi)用衡量不可修復(fù)部分（物理上不可能修復(fù)、物理上可修復(fù)但經(jīng)濟(jì)上不合算）：以觀察法、使用年限法衡量（3）修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修1033、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失，包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。

超額投資成本：勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，現(xiàn)在生產(chǎn)出同樣的資產(chǎn)，已經(jīng)不值那么多錢了，原因：生產(chǎn)技術(shù)提高、生產(chǎn)方法革新、分工與協(xié)作改善等超額運(yùn)營成本：材料消耗、能源消耗、工時(shí)消耗較多或增加，廢品率較高或上升，產(chǎn)品質(zhì)量較差或下降3、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損104一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用再計(jì)算該貶值數(shù)額比如重置核算法和功能系數(shù)法計(jì)算重置成本時(shí)，所選用的價(jià)格為評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格——既體現(xiàn)現(xiàn)行的物價(jià)水平，也體現(xiàn)了勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，因此該重置成本已經(jīng)剔除掉了超額投資成本。②重置成本中仍然包含超額投資成本，可特定處理比如物價(jià)指數(shù)法評估資產(chǎn)重置成本，就只體現(xiàn)價(jià)格水平，沒有考慮勞動(dòng)生產(chǎn)率提高。但是，該方法由于使用資產(chǎn)的歷史成本作基數(shù)，實(shí)際應(yīng)用情況不多，可以具體情況具體處理。

——因此，須注意重置成本法評估資產(chǎn)，一般不刻意地計(jì)算超額投資成本。一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用105（1）用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本：待評資產(chǎn)與參照物之間超額運(yùn)營成本=待評資產(chǎn)年運(yùn)營成本－參照物年運(yùn)營成本②確定凈超額運(yùn)營成本：扣除所得稅

凈超額運(yùn)營成本=超額運(yùn)營成本（1－所得稅率）③估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命④選擇折現(xiàn)率（一般為行業(yè)平均收益率），將凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值功能性貶值=∑（凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）

折現(xiàn)系數(shù)通常采用年金現(xiàn)值系數(shù)：（P/A，r，n）（1）用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本：待評資產(chǎn)與參照物106（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí)，特別是生產(chǎn)技術(shù)提高很快很大、生產(chǎn)方法革新比較明顯、分工與協(xié)作的生產(chǎn)組織形式改善顯著的資產(chǎn)：功能性貶值=復(fù)原重置成本－更新重置成本（3）不用計(jì)算功能性貶值的情況對于計(jì)算出的重置成本為更新重置成本，本身已經(jīng)剔除掉了功能性貶值實(shí)際評估實(shí)踐中，也有功能性溢價(jià)：評估對象功能優(yōu)于參照系功能（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí)，特別1074、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化，以及造成資產(chǎn)閑置、利用不足等限制資產(chǎn)效用充分發(fā)揮、限制資產(chǎn)價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)的程度：——資產(chǎn)仍然能夠正常使用，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值——有確切證據(jù)表明已經(jīng)、正在、將帶來貶值時(shí)才計(jì)算——