第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件_第1頁
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第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)成本法第三節(jié)比較法第四節(jié)收益法第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程1第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用1、概念:資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估報(bào)告的系統(tǒng)性工作步驟2、分類(1)狹義:起始于接受業(yè)務(wù)委托,終止于提交報(bào)告書(2)廣義:起始于承接業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié),終止于提交報(bào)告書后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理3、作用(1)規(guī)范資產(chǎn)評估行為,提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量,維護(hù)資產(chǎn)評估公信力(2)是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)(3)是資產(chǎn)評估業(yè)防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用2二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽(1)明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)委托方與相關(guān)當(dāng)事方的基本情況;評估目的及報(bào)告的期望用途;評估對象基本狀況;確定價(jià)值類型及其定義;評估基準(zhǔn)日;評估限制條件和假設(shè);確定是否承接項(xiàng)目(項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、專業(yè)勝任能力評價(jià)、獨(dú)立性評價(jià));等等。(2)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(合同)雙方名稱及住所;評估目的;評估對象及范圍;評估基準(zhǔn)日;價(jià)值類型;評估報(bào)告(提交時(shí)間與方式、使用者及使用方式);評估費(fèi)用(總額、支付時(shí)間及方式);當(dāng)事人權(quán)利義務(wù);違約責(zé)任與爭議解決;約定書的履行、變更、終止;簽約時(shí)間等等。二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽32、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理(1)組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略按評估項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度等確定(2)擬定資產(chǎn)評估的工作計(jì)劃(方案)評估的技術(shù)路線、方法;需要收集的資料和收集渠道;評估風(fēng)險(xiǎn)(評估精度要求、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、控制措施);評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢;評估對象的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、分布;預(yù)計(jì)所需的時(shí)間和費(fèi)用;工作步驟、人力安排、進(jìn)度安排;評估人員專業(yè)能力及經(jīng)驗(yàn);評估途徑和方法選擇;疑難問題與專家利用等。2、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理(1)組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略43、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行(1)收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料產(chǎn)權(quán)證書等法律文件、技術(shù)資料、相同相似資產(chǎn)的市場供求與交易信息;行業(yè)信息等(2)待評估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘簽訂資產(chǎn)評估約定書后,一般應(yīng)向委托方提供資產(chǎn)清查評估登記表,在委托人填表自查基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)場查勘資產(chǎn)存在性、合法性、完整性、產(chǎn)權(quán)狀況、技術(shù)狀況、新舊程度、運(yùn)行質(zhì)量、技術(shù)狀況等(3)評估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析根據(jù)此前掌握的評估資料和具體情況,對評估假設(shè)、價(jià)值類型、評估標(biāo)準(zhǔn)在相關(guān)性、恰當(dāng)性、合理性等方面進(jìn)行必要的分析、調(diào)整,3、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行(1)收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料5(4)選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估方法,以適用性優(yōu)先來選擇。不采用某種評估方法或采用兩種評估方法,都應(yīng)予以必要說明。在形成初步評估結(jié)論基礎(chǔ)上,還要對信息資料、參數(shù)數(shù)量與質(zhì)量等進(jìn)行綜合分析,形成評估結(jié)論。(5)編寫資產(chǎn)評估報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》,《國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》內(nèi)容為:委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和其它的評估報(bào)告使用者;評估目的;評估對象及范圍;價(jià)值類型及定義;評估基準(zhǔn)日;評估依據(jù);評估方法;評估程序?qū)嵤┻^程及情況;評估假設(shè);評估結(jié)論;特別事項(xiàng)說明;評估報(bào)告使用限制的說明;評估報(bào)告日;簽章。(4)選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估64、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)(1)與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算等手續(xù)在提交報(bào)告之前,可以與委托方等進(jìn)行必要的溝通,聽取意見并引導(dǎo)其合理的理解評估結(jié)論;評估人員應(yīng)以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤粓?bào)告,辦理費(fèi)用清算等手續(xù)(2)資產(chǎn)評估工作的底稿歸檔《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》(2007)分為兩類:管理類工作底稿:項(xiàng)目洽談、評估約定書、評估計(jì)劃書、客戶信息表、評估匯總表、資產(chǎn)評估報(bào)告書等;操作類工作底稿:現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料,評定估算時(shí)所形成的工作記錄及相關(guān)資料等。歸檔存放目的:應(yīng)對項(xiàng)目檢查、法律訴訟和總結(jié)提高評估業(yè)務(wù)水平4、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)(1)與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算7第二節(jié)成本法一、成本法的概述1、概念是待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的重置成本,扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗,來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法基本思路:重建或重置被評估資產(chǎn)首先,計(jì)算重置成本,即評估基準(zhǔn)日的市場條件下,重新購建全新的被評估資產(chǎn)的全部耗費(fèi)(費(fèi)用),然后,減去各項(xiàng)損耗(貶值):因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實(shí)體性貶值、因技術(shù)進(jìn)步而產(chǎn)生的功能性貶值、因外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值評估價(jià)值=重置成本-各項(xiàng)損耗=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率“折舊”≈“損耗”或“貶值”第二節(jié)成本法一、成本法的概述82、成本法的基本前提(1)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)——資產(chǎn)只有法律上、物理技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行,資產(chǎn)的重置成本才能被投資者和市場認(rèn)可(2)被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性(3)應(yīng)具備可利用的歷史資料,許多指標(biāo)都建立在歷史資料基礎(chǔ)上(4)重置資產(chǎn)的全部耗費(fèi)是必須的,而且體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平,不是無效耗費(fèi)和個(gè)別資產(chǎn)的耗費(fèi)水平(5)被評估資產(chǎn)是可復(fù)制、可再生的,如土地、礦藏不宜用2、成本法的基本前提(1)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處92、成本法的四個(gè)基本要素(1)資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的再取得成本,是一個(gè)價(jià)格范疇,包括再取得資產(chǎn)所耗費(fèi)合理必要費(fèi)用、合理必要的資金成本和利潤。①復(fù)原重置成本(重建成本):評估基準(zhǔn)日復(fù)制品成本②更新重置成本(重置成本):基準(zhǔn)日功能效用相同的現(xiàn)代更新品成本相同點(diǎn):都采用資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)實(shí)價(jià)格都沒有改變評估資產(chǎn)原有的功能材料、技術(shù)、工藝等發(fā)展進(jìn)步:復(fù)原重置成本>更新重置成本材料、技術(shù)、工藝等基本不變:則基本不存在二者區(qū)別2、成本法的四個(gè)基本要素(1)資產(chǎn)的重置成本10成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的技術(shù)、工藝、材料的附加成本①新的生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)方法、分工組織形式等,提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,生產(chǎn)相同功能的新資產(chǎn),只需要較少的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間,即生產(chǎn)成本較低,根據(jù)替代原則,應(yīng)選擇較低的更新重置成本②新型的設(shè)計(jì)、工藝、材料生產(chǎn)的新資產(chǎn),在性能、成本耗費(fèi)上都優(yōu)于舊資產(chǎn),即擁有更低的生產(chǎn)成本和運(yùn)營成本,根據(jù)替代原則,應(yīng)選擇較低的更新重置成本因此,這種附加成本包括:超額投資成本+超額運(yùn)營成本只有,針對特殊用途資產(chǎn),要突出強(qiáng)調(diào)其特定特征、特定功能,才須采用復(fù)原重置成本——去體現(xiàn)這些特定的詳細(xì)成本成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的11(2)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗,指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力作用,導(dǎo)致其物理性能損耗或作用下降而引起的價(jià)值損失。通常表示為實(shí)體性貶值率(=實(shí)體性貶值/重置成本)(3)資產(chǎn)的功能性貶值指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用,使得被評估資產(chǎn)與社會(huì)普遍使用的資產(chǎn)相比,在技術(shù)上性能上明顯落后,資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失,包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值指資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化,如新政策法規(guī)發(fā)布實(shí)施、戰(zhàn)爭、政局動(dòng)蕩、自然災(zāi)害、市場蕭條等,限制了資產(chǎn)充分、有效利用甚至閑置、產(chǎn)品收益或效用下降等造成資產(chǎn)價(jià)值損失。(2)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗,指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力12二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍,估算重置成本2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限3、估算各項(xiàng)損耗或貶值額4、資產(chǎn)價(jià)值=重置成本-各項(xiàng)損耗(貶值)二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍,估算重置成本13三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法(1)重置核算法——加和分析法、細(xì)節(jié)分析法、細(xì)節(jié)核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本:直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本部分,比如:房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等項(xiàng)目的成本、機(jī)器設(shè)備購買費(fèi)、安裝調(diào)試的材料和人工費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等間接成本:只與資產(chǎn)形成和正常使用有關(guān),不能計(jì)入生產(chǎn)成本的管理費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等,通常對間接成本的分配,采用:①人工成本比例法:間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本/人工成本額②直接成本比例法:間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率③單位價(jià)格法(工作量比例法):間接成本=工作量(工時(shí)或工日)×單位工作量的間接成本三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法14(2)物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格,也無法獲得相似的參照資產(chǎn)的市場價(jià)格,則只能用物價(jià)指數(shù)調(diào)整資產(chǎn)的原始(歷史)成本,得到重置成本①資產(chǎn)原始成本、歷史成本須真實(shí)、準(zhǔn)確,符合社會(huì)平均的合理成本②物價(jià)指數(shù)要選擇同類別資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù),一般不用整體的通貨膨脹指數(shù)(2)物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格,也無15重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別:①估算要素不同物價(jià)指數(shù)法強(qiáng)調(diào)在不同時(shí)期某一種某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)幅度;重置核算法強(qiáng)調(diào)在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行的價(jià)格和購建成本費(fèi)用②實(shí)用性不同物價(jià)指數(shù)法僅僅考慮價(jià)格變動(dòng)因素,不考慮新技術(shù)、新材料、新工藝等的變化,因此該方法只能用于確定復(fù)原重置成本;重置核算法既考慮價(jià)格變動(dòng),也考慮技術(shù)進(jìn)步等因素,因此,可用于估算復(fù)原重置成本和更新重置成本聯(lián)系:都建立在歷史資料基礎(chǔ)上,都必須關(guān)注重置成本口徑與歷史資料口徑的一致性重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別:16(3)功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比例法假定:待評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其價(jià)值呈線性關(guān)系(3)功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比17②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì):生產(chǎn)規(guī)模(生產(chǎn)能力)→單位產(chǎn)品平均生產(chǎn)成本降低總體生產(chǎn)能力擴(kuò)大→資產(chǎn)成本的上升幅度會(huì)趨緩即:資產(chǎn)生產(chǎn)能力存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)時(shí),其生產(chǎn)能力與其價(jià)格(重置成本)呈指數(shù)關(guān)系其中,x稱為功能系數(shù)、功能價(jià)值指數(shù)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù),是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。在美國:x一般在0.4~1之間,加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9x=1時(shí),該方法就是上述的“功能價(jià)值法”②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì):生產(chǎn)規(guī)模(生產(chǎn)能力)→單位產(chǎn)品18(4)成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法——對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估步驟:①核實(shí)資產(chǎn)并分類②每類別資產(chǎn)抽樣③選擇上述方法評估樣本重置成本④計(jì)算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/樣本賬面歷史成本⑤依據(jù)分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù),確定全部資產(chǎn)重置成本待評某類資產(chǎn)重置成本=∑分類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)(4)成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法192、實(shí)體性貶值的估算(1)觀察法實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率主要有兩種方式:①總體觀察法:對資產(chǎn)總體觀察,即可確定實(shí)體性貶值率,一般適用于單項(xiàng)資產(chǎn)②加權(quán)平均法:將資產(chǎn)總體分解為若干部分,分別觀察,確定各部分實(shí)體性貶值率,然后以各部分占總資產(chǎn)比重為權(quán)重,計(jì)算總體資產(chǎn)實(shí)體性貶值率2、實(shí)體性貶值的估算(1)觀察法20(2)使用年限法總使用年限:資產(chǎn)物理壽命,從使用到報(bào)廢為止實(shí)際已使用年限:資產(chǎn)按照正常使用強(qiáng)度(負(fù)荷程度)作標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)實(shí)際使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限:資產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理上已提取折舊的年限資產(chǎn)利用率:表示資產(chǎn)在利用中的實(shí)際使用強(qiáng)度(2)使用年限法總使用年限:資產(chǎn)物理壽命,從使用到報(bào)廢為止21(3)修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修復(fù)費(fèi)用,來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法,只適用可以恢復(fù)資產(chǎn)功能的資產(chǎn)評估。

修復(fù)費(fèi)用:零部件的更換與修復(fù)、改造、停工損失等①若修復(fù)可使資產(chǎn)恢復(fù)全新狀態(tài),實(shí)體性貶值=修復(fù)費(fèi)用②區(qū)分資產(chǎn)可修復(fù)和不可修復(fù)部分可修復(fù)部分:以修復(fù)費(fèi)用衡量不可修復(fù)部分(物理上不可能修復(fù)、物理上可修復(fù)但經(jīng)濟(jì)上不合算):以觀察法、使用年限法衡量(3)修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修223、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失,包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。

超額投資成本:勞動(dòng)生產(chǎn)率提高,現(xiàn)在生產(chǎn)出同樣的資產(chǎn),已經(jīng)不值那么多錢了,原因:生產(chǎn)技術(shù)提高、生產(chǎn)方法革新、分工與協(xié)作改善等超額運(yùn)營成本:材料消耗、能源消耗、工時(shí)消耗較多或增加,廢品率較高或上升,產(chǎn)品質(zhì)量較差或下降3、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損23一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本,不用再計(jì)算該貶值數(shù)額比如重置核算法和功能系數(shù)法計(jì)算重置成本時(shí),所選用的價(jià)格為評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格——既體現(xiàn)現(xiàn)行的物價(jià)水平,也體現(xiàn)了勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高,因此該重置成本已經(jīng)剔除掉了超額投資成本。②重置成本中仍然包含超額投資成本,可特定處理比如物價(jià)指數(shù)法評估資產(chǎn)重置成本,就只體現(xiàn)價(jià)格水平,沒有考慮勞動(dòng)生產(chǎn)率提高。但是,該方法由于使用資產(chǎn)的歷史成本作基數(shù),實(shí)際應(yīng)用情況不多,可以具體情況具體處理。

——因此,須注意重置成本法評估資產(chǎn),一般不刻意地計(jì)算超額投資成本。一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本,不用24(1)用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本:待評資產(chǎn)與參照物之間超額運(yùn)營成本=待評資產(chǎn)年運(yùn)營成本-參照物年運(yùn)營成本②確定凈超額運(yùn)營成本:扣除所得稅

凈超額運(yùn)營成本=超額運(yùn)營成本(1-所得稅率)③估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命④選擇折現(xiàn)率(一般為行業(yè)平均收益率),將凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值功能性貶值=∑(凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù))

折現(xiàn)系數(shù)通常采用年金現(xiàn)值系數(shù):(P/A,r,n)(1)用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本:待評資產(chǎn)與參照物25(2)超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí),特別是生產(chǎn)技術(shù)提高很快很大、生產(chǎn)方法革新比較明顯、分工與協(xié)作的生產(chǎn)組織形式改善顯著的資產(chǎn):功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本(3)不用計(jì)算功能性貶值的情況對于計(jì)算出的重置成本為更新重置成本,本身已經(jīng)剔除掉了功能性貶值實(shí)際評估實(shí)踐中,也有功能性溢價(jià):評估對象功能優(yōu)于參照系功能(2)超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí),特別264、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化,以及造成資產(chǎn)閑置、利用不足等限制資產(chǎn)效用充分發(fā)揮、限制資產(chǎn)價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)的程度:——資產(chǎn)仍然能夠正常使用,不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值——有確切證據(jù)表明已經(jīng)、正在、將帶來貶值時(shí)才計(jì)算——重大利好政策、良好市場前景時(shí),可能存在經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)經(jīng)濟(jì)性貶值一般表現(xiàn)為兩種情況:資產(chǎn)利用率下降,比如設(shè)備開工不足、房屋出租率下降資產(chǎn)年收益減少,比如產(chǎn)品大幅降價(jià)、稅負(fù)加重、成本大幅上升4、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化,以及造成資產(chǎn)閑27(1)間接計(jì)算法——資產(chǎn)利用率下降所致例如:某生產(chǎn)線設(shè)計(jì)年產(chǎn)2000臺產(chǎn)品,市場變化,估計(jì)未來年產(chǎn)1400臺。(1)間接計(jì)算法——資產(chǎn)利用率下降所致例如:某生產(chǎn)線設(shè)計(jì)年產(chǎn)28(2)直接計(jì)算法——年收益減少所致承接上例,每臺產(chǎn)品售價(jià)100元,該生產(chǎn)線尚可使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資匯報(bào)率為10%,所得稅稅率25%,則該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值為:(2)直接計(jì)算法——年收益減少所致承接上例,每臺產(chǎn)品售價(jià)10295、成新率的估算(2)估算成新率方法①觀察法——經(jīng)驗(yàn)估算法專業(yè)人員——技術(shù)性鑒定、經(jīng)濟(jì)性鑒定、市場前景預(yù)測——綜合考慮貶值率(實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值)——判斷成新率必要時(shí),可組織若干人或小組,分別獨(dú)立評價(jià),再求平均值(1)成新率成新率反映資產(chǎn)的新舊程度,“資產(chǎn)有幾成新”,成新率估算出來,就可計(jì)算出資產(chǎn)的評估價(jià)值。5、成新率的估算(2)估算成新率方法(1)成新率30②經(jīng)濟(jì)使用年限法總經(jīng)濟(jì)使用年限:從資產(chǎn)開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用止——只適用于可修復(fù)的有形損耗評估,對于不可修復(fù)的有形損耗、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值部分,只能用其對資產(chǎn)價(jià)值造成的損耗額來替代修復(fù)費(fèi)用③修復(fù)費(fèi)用法②經(jīng)濟(jì)使用年限法總經(jīng)濟(jì)使用年限:從資產(chǎn)開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合31四、成本法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)(1)充分考慮各類價(jià)值損耗:實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值(2)適用范圍廣泛:單項(xiàng)資產(chǎn)、特殊資產(chǎn)、難以取得市場參照系的資產(chǎn)都可用2、缺點(diǎn)(1)計(jì)算復(fù)雜,各類參數(shù)取得難度大,工作量大(2)各種貶值,尤其是經(jīng)濟(jì)性貶值難以把握,影響評估結(jié)果準(zhǔn)確性(3)某些資產(chǎn)的價(jià)值,主要由效用決定,而非成本耗費(fèi),就無法用成本法衡量,比如無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)、企業(yè)整體價(jià)值等四、成本法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)32第三節(jié)比較法一、比較法的概述1、比較法——市場法、現(xiàn)行市價(jià)法、市場比較法指利用市場上相同或相似資產(chǎn)(可參照交易資產(chǎn))近期交易價(jià)格,通過直接比較或類比分析,并據(jù)此調(diào)整相似資產(chǎn)的價(jià)格,以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱

基本思路:根據(jù)“替代原則”,以均衡價(jià)值論(市場供求論)為理論基礎(chǔ),采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)第三節(jié)比較法一、比較法的概述332、比較法的基本前提(1)存在一個(gè)比較成熟的資產(chǎn)交易市場公開、活躍、非偶然性資產(chǎn)交易市場,交易價(jià)格反映市場行情,評估價(jià)格貼近市場,容易為各方接受(2)可以找到可比參照交易①參照物和評估對象在功能上有可比性,包括用途、性能上相同、相似;②參照物與評估對象面臨的市場條件有可比性,包括市場供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件等;③參照物成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日的間隔時(shí)間不宜過長,應(yīng)在一個(gè)合理范圍內(nèi),而且時(shí)間對資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的;④參照交易的技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)容易搜集、觀察、處理。——資產(chǎn)市場不活躍、有限市場資產(chǎn)、專用資產(chǎn)不適用2、比較法的基本前提(1)存在一個(gè)比較成熟的資產(chǎn)交易市場343、基本公式評估價(jià)值(比準(zhǔn)價(jià)格)=市場參照交易價(jià)格+∑評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額

-∑評估對象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額或者:

評估價(jià)值(比準(zhǔn)價(jià)格)=市場參照交易價(jià)格×修正調(diào)整系數(shù)3、基本公式評估價(jià)值(比準(zhǔn)價(jià)格)=市場參照交易價(jià)格35二、運(yùn)用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象及其范圍2、進(jìn)行市場調(diào)查、收集相同、相似資產(chǎn)的市場信息、尋找參照交易3、整理分析資料,選擇可比較的參照交易——交易案例太少,不能反映市場行情,我國一般要求至少3個(gè)交易案例,國外一般要求4~5個(gè)。4、比較評估對象與參照物異同5、調(diào)整差異:以待評估資產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn),以參照交易價(jià)格為基準(zhǔn),把各種差異因素對被評估資產(chǎn)價(jià)值的影響量化:調(diào)整值、調(diào)整系數(shù)5、按調(diào)整值、調(diào)整系數(shù)調(diào)整差異,得到待評資產(chǎn)評估價(jià)值(比準(zhǔn)價(jià)值、比準(zhǔn)價(jià)格);再將各比準(zhǔn)價(jià)值算術(shù)平均或加權(quán)平均,確定最后評估價(jià)值二、運(yùn)用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象及其范圍36三、進(jìn)行比較分析和差異調(diào)整(1)時(shí)間因素:常用采用物價(jià)指數(shù)法,資產(chǎn)價(jià)格處于上升周期,則調(diào)整系數(shù)大于1(2)區(qū)域因素:不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格尤為突出,應(yīng)盡可能選擇同區(qū)域的參照交易,可采用打分法調(diào)整不同區(qū)域同類資產(chǎn)價(jià)格水平差異,條件好的區(qū)域調(diào)整系數(shù)大于1(3)資產(chǎn)質(zhì)量實(shí)體特征因素:資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號、役齡、外觀等相同相似。機(jī)器設(shè)備強(qiáng)調(diào)技術(shù)水平與性能,不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)地理位置,整體資產(chǎn)強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)規(guī)模、收益水平、市場定位、增長程度、資信狀況等三、進(jìn)行比較分析和差異調(diào)整(1)時(shí)間因素:常用采用物價(jià)指數(shù)法37(4)功能因素:資產(chǎn)功能正常發(fā)揮情況下,資產(chǎn)功能的高低一般與資產(chǎn)價(jià)值的高低成正相關(guān)關(guān)系。如設(shè)備產(chǎn)出能力相差1個(gè)單位,價(jià)格調(diào)整多少;或者設(shè)備產(chǎn)出能力每相差1%,價(jià)格調(diào)整多少(5)成新率因素:成新率與資產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系比如參照物成交價(jià)50萬,成新率50%,待評資產(chǎn)成新率60%,則調(diào)整系數(shù)60%/50%=1.2,調(diào)整價(jià)格為:50×1.2-50=10萬(6)交易因素——非正常交易須具備資料并可修正才可選擇參照物成交價(jià)高于或低于市場正常價(jià)格的調(diào)整:關(guān)聯(lián)交易;清算(清償)等被迫交易;買方急買賣方急賣;附加特定條件的交易等;一次性付款、分期付款等融資條件對成交價(jià)格的調(diào)整;單件購買與批量購買對成交價(jià)格的影響等(4)功能因素:資產(chǎn)功能正常發(fā)揮情況下,資產(chǎn)功能的高低一般與38四、比較法的具體評估方法1、直接比較法利用參照物實(shí)際成交價(jià)格和參照物的某一具體的基本特征,直接與評估對象同一特征比較,判斷評估對象資產(chǎn)價(jià)值特點(diǎn):直觀簡潔,便于操作,但是要求可比性較高——相同或基本相同,差異僅僅只體現(xiàn)在某一基本特征上(1)現(xiàn)行市價(jià)法直接利用參照物在評估基準(zhǔn)日的交易成交價(jià),作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值比如:股票債券,直接用評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)批量生產(chǎn)設(shè)備、車輛等,直接用評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市價(jià)四、比較法的具體評估方法1、直接比較法(1)現(xiàn)行市價(jià)法39(2)市價(jià)折扣法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn),考慮被評估資產(chǎn)在銷售條件、銷售時(shí)限等方面不利約束,可根據(jù)有關(guān)部門規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),設(shè)定一個(gè)折扣率來評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)×(1-價(jià)格折扣率)例如:某設(shè)備擬快速變現(xiàn),評估基準(zhǔn)日完全相同資產(chǎn)成交價(jià)10萬元,評估人員經(jīng)綜合分析,認(rèn)為折扣率為40%。因此,該資產(chǎn)價(jià)值=10×(1-40%)=6萬元(2)市價(jià)折扣法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn),考慮被評估資產(chǎn)在銷售條40(3)功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法以參照物實(shí)際成交價(jià)為基準(zhǔn),考慮參照物與評估對象之間功能上的差異進(jìn)行調(diào)整,來估算資產(chǎn)價(jià)值①功能價(jià)值法:生產(chǎn)能力比例法:資產(chǎn)價(jià)值與生產(chǎn)能力成線性關(guān)系②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法:資產(chǎn)價(jià)值與其功能成指數(shù)關(guān)系例如:資產(chǎn)年生產(chǎn)能力90噸,參照物產(chǎn)能120噸,評估基準(zhǔn)日參照物成交價(jià)10萬元,則資產(chǎn)價(jià)值=10×90÷120=7.5萬元如上例:該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,則(3)功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法以參照物實(shí)際成交價(jià)為基準(zhǔn),41(4)物價(jià)指數(shù)法以參照物成交價(jià)格為基準(zhǔn),考慮參照物成交時(shí)間到評估基準(zhǔn)日之間的價(jià)格指數(shù),來調(diào)整確定資產(chǎn)價(jià)值例1:與評估對象完全相同的參照資產(chǎn),6個(gè)月前成交價(jià)格為10萬元,半年間該類資產(chǎn)價(jià)格上漲了5%,則:資產(chǎn)價(jià)值=10×(1+5%)=10.5(萬元)(4)物價(jià)指數(shù)法以參照物成交價(jià)格為基準(zhǔn),考慮參照物成交時(shí)間到42例2:2006年6月30日評估某房地產(chǎn),該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末價(jià)格同2005年底相比,分別上漲2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中,參照房地產(chǎn)2006年3月底價(jià)格為3800元/平方米,則例3:某資產(chǎn)2006年1月成交價(jià)300萬元,該種資產(chǎn)已不可再生產(chǎn),但該類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)如下:2006年1~5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。2006年10月評估該資產(chǎn),則評估價(jià)值最接近于:300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1(萬元)例2:2006年6月30日評估某房地產(chǎn),該類房地產(chǎn)2006年43(5)成新率價(jià)格調(diào)整法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn),考慮二者新舊程度差異,通過成新率來調(diào)整估算資產(chǎn)價(jià)值例如:參照物成交價(jià)為10萬元成新率50%,評估對象成新率60%則資產(chǎn)價(jià)值=10×(60%÷50%)=10×1.2=12萬元(5)成新率價(jià)格調(diào)整法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn),考慮二者新舊程度442、類比調(diào)整法對比待評估資產(chǎn)與參照交易的差異,以參照物成交價(jià)格為基準(zhǔn),通過各項(xiàng)差異的調(diào)整,確定資產(chǎn)價(jià)值

與直接比較法相比的特點(diǎn):(1)可比性要求較低:參照物與評估對象在主要的價(jià)值決定因素上基本相同、基本相似,不要求相同;(2)適用性強(qiáng),應(yīng)用范圍廣,是比較法中最常用、最基本的方法;(3)估算比較復(fù)雜,對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高,沒有足夠的數(shù)據(jù)資料,難以評估;(4)對評估人員的要求較高,要有豐富的評估經(jīng)驗(yàn)和技巧,對資產(chǎn)功能、市場行情等都有充分、準(zhǔn)確的把握,才能準(zhǔn)確評估2、類比調(diào)整法對比待評估資產(chǎn)與參照交易的差異,以參照物成交價(jià)45調(diào)整系數(shù)類比調(diào)整法評估的資產(chǎn),與參照交易的差異,體現(xiàn)在多項(xiàng)基本特征上于是,前面直接比較法中各具體評估方法,比如現(xiàn)行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法等的運(yùn)用,就可演化為各個(gè)基本特征的修正系數(shù)的計(jì)算了,比如:調(diào)整系數(shù)類比調(diào)整法評估的資產(chǎn),與參照交易的差異,體現(xiàn)在多項(xiàng)基46(1)市場售價(jià)類比法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn),考慮參照交易與評估對象在功能、市場條件、成交時(shí)間等差異并量化,來調(diào)整估算資產(chǎn)價(jià)值例如:評估某商業(yè)用房,面積800m2;因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估;評估基準(zhǔn)日為2008年5與31日。由于該類型商業(yè)用房有較多類似的交易實(shí)例,故采用市場法評估,收集該商業(yè)用房資料,選擇并收集3個(gè)交易實(shí)例資料如下表(1)市場售價(jià)類比法以參照物成交價(jià)為基準(zhǔn),考慮參照交易與評估47實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期2008年1月2008年4月2008年5月區(qū)域條件比估價(jià)對象好比估價(jià)對象好比估價(jià)對象好交易情況正常高于市價(jià)4%正常功能因素與估價(jià)對象結(jié)構(gòu)相似與估價(jià)對象結(jié)構(gòu)相似與估價(jià)對象結(jié)構(gòu)相似新舊程度與估價(jià)對象相近與估價(jià)對象相近與估價(jià)對象相近①時(shí)間因素:當(dāng)時(shí)房價(jià)月上漲率為4%,實(shí)例A調(diào)整系數(shù)(1+4%)4=117%,實(shí)例B調(diào)整系數(shù)1+4%=104%,實(shí)例C無需調(diào)整;②區(qū)域因素:評估對象所在區(qū)域綜合評分為100,實(shí)例A、B、C都比評估對象好,綜合評分分別為107、110、108;③交易情況:實(shí)例B高于市價(jià)4%,調(diào)整系數(shù)100/104,A、C無需調(diào)整④功能因素:商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似,功能基本相同,不用修正;⑤成新率因素:新舊程度相近,不用修正;實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m2548實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期117/100104/100100/100區(qū)域條件100/107100/110100/108交易情況100/100100/104100/100功能因素100/100100/100100/100新舊程度100/100100/100100/100修正后的價(jià)格546754185480實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)5000元/m25960元/m2549(2)價(jià)值比例法選擇被評估資產(chǎn)和參照物的某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(參數(shù)),計(jì)算參照物的市場成交價(jià)與該指標(biāo)相比較的價(jià)值比率,即倍數(shù)、乘數(shù),并以此倍數(shù)乘以被評估資產(chǎn)的該指標(biāo)得到資產(chǎn)價(jià)值可選擇計(jì)算的價(jià)值比率(倍數(shù)、乘數(shù))很多,常用的有兩個(gè)①成本市價(jià)法例如:評估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%,已知被評估的全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元,則資產(chǎn)價(jià)值=20×150%=30(萬元)(2)價(jià)值比例法選擇被評估資產(chǎn)和參照物的某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(參數(shù)50②市盈率倍數(shù)法以參照物市盈率為倍數(shù)、乘數(shù),乘以評估對象相同口徑的收益額,得到被評估資產(chǎn)的價(jià)值。主要適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估、股票等長期投資的評估。例如:某企業(yè)年凈利潤為1000萬元,評估基準(zhǔn)日在資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍,則:企業(yè)價(jià)值=1000×20=20000(萬元)②市盈率倍數(shù)法以參照物市盈率為倍數(shù)、乘數(shù),乘以評估對象相同口513、間接比較法(1)明確評估對象及范圍(2)選擇參照物,不要求相同或基本相同,只要求大的方面基本相同或相似(3)明確國家、行業(yè)或市場關(guān)于該類資產(chǎn)的綜合標(biāo)準(zhǔn)或分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)(4)將評估對象整體或分項(xiàng),以該標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩來評分,得到評估對象分值(5)對應(yīng)地將參照物整體或分項(xiàng),以該標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩來評分,得到參照物分值(6)計(jì)算被評估資產(chǎn)價(jià)值3、間接比較法(1)明確評估對象及范圍52五、比較法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)(1)原理簡單、容易理解和掌握,只要按照比較法的評估思路進(jìn)行評估,可演繹出多種多樣具體評估方法,是國際公認(rèn)的三大評估法之一;(2)所用數(shù)據(jù)資料來源于市場,更接近市場行情、反映市場趨勢,評估結(jié)論容易為各方接受。2、缺點(diǎn)(1)比較法要求成熟的市場體系,公開、活躍等特性,實(shí)際上不容易滿足,評估結(jié)論也受限制;(2)影響因素分析、差異因素分析與調(diào)整修正,往往受評估人員主觀因素和專業(yè)性影響較大,也限制評估結(jié)果準(zhǔn)確性;(3)對于受市場、地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn),適用性不強(qiáng),比如大部分無形資產(chǎn)、武器生產(chǎn)設(shè)備等專用機(jī)器設(shè)備、海港碼頭、房地產(chǎn)等。五、比較法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)53第四節(jié)收益法一、收益法概述1、概念:測算待評資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起的未來純收益,并選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率,將其折現(xiàn)為評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值,來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。理論依據(jù)為效用價(jià)值論,認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)值在于其未來的獲利能力,服從“將利求本”的思路,即采用折現(xiàn)或資本化的途徑及方法,來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。收益資本化就是資產(chǎn)(資本)價(jià)值。1906年,費(fèi)雪《資本與收入的性質(zhì)》:投資能帶來未來收入,資本價(jià)值就是收入的資本化。1930年,費(fèi)雪《利息理論》完整建立收益法的價(jià)值評估框架,認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。20世紀(jì)60年代,莫迪格萊尼和米勒對其進(jìn)一步發(fā)展,成為理論上近乎完美的現(xiàn)代主流價(jià)值評估基本方法。

第四節(jié)收益法一、收益法概述543、收益法前提條件三個(gè)基本要素:預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、預(yù)期收益年限(1)資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測,并可以用貨幣量化。預(yù)期收益額是根據(jù)投資回報(bào)原理,資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。影響因素包括主觀因素和客觀因素。(2)資產(chǎn)經(jīng)營所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測,并可以貨幣量化。風(fēng)險(xiǎn)高,投資者要求回報(bào)率高,從而折現(xiàn)率或資本化率就高。(3)被評估資產(chǎn)未來的獲利年限可以預(yù)測3、收益法前提條件55二、收益法的評估程序1、收集驗(yàn)證資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、市場形勢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等信息資料;2、計(jì)算和對比分析相關(guān)收益、費(fèi)用指標(biāo),變化趨勢;3、預(yù)測確定資產(chǎn)預(yù)期收益、確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率、收益年限;4、利用公式估算資產(chǎn)收益現(xiàn)值;5、綜合分析確定評估結(jié)論。二、收益法的評估程序1、收集驗(yàn)證資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、56三、收益法計(jì)算常用公式三、收益法計(jì)算常用公式57第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件58jtjt59第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件60四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1、資產(chǎn)預(yù)期收益額的估算(1)兩個(gè)特點(diǎn):一是“預(yù)期的”、“未來的”收益,不是歷史收益、現(xiàn)實(shí)收益;二是“客觀的預(yù)期”的收益,即客觀收益,不是實(shí)際收益,因?yàn)樵u估結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考依據(jù)實(shí)際收益:具體資產(chǎn)具體條件下實(shí)際取得的具體收益??赡芷咭部赡芷停菏找嫒藱?quán)利在法律上、行政上享受某種特權(quán)或者受到特殊限制;收益人把握機(jī)遇的能力高低;收益人經(jīng)營管理能力高低;特定時(shí)期區(qū)域環(huán)境條件的快速改善或惡化。這些特定條件或情況,不能與資產(chǎn)隨同轉(zhuǎn)讓出售,因此,實(shí)際收益必須經(jīng)過修正調(diào)整剔除特殊、偶然因素。客觀收益:即正常收益,指正常市場條件下資產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向和最佳利用程度上,合理預(yù)期未來風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期收益?,F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中,應(yīng)為正常市場條件下,在社會(huì)平均經(jīng)營管理水平下資產(chǎn)正常使用的平均預(yù)期收益。四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1、資產(chǎn)預(yù)期收益額的估算61(2)預(yù)期凈現(xiàn)金流量最適宜預(yù)期收益:通常選擇三種類型:資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量、凈利潤、利潤總額。其中,預(yù)期凈現(xiàn)金流量最常用、最有利于資產(chǎn)價(jià)值評估。預(yù)期凈現(xiàn)金流,本質(zhì)上是資產(chǎn)未來利息前、折舊前、所得稅后經(jīng)營性純收益,可以看成資產(chǎn)全體投資人(包括股東和債權(quán)人)所能取得的所得稅后的純收益。①凈現(xiàn)金流量體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值凈現(xiàn)金流量是動(dòng)態(tài)指標(biāo),本身既體現(xiàn)資金價(jià)值量,又體現(xiàn)時(shí)間過程的差異;凈利潤不考慮資金流入流出的時(shí)間差異,也不一定表明某個(gè)時(shí)點(diǎn)的可支配的現(xiàn)金數(shù)量。收益法將未來時(shí)點(diǎn)的價(jià)值折現(xiàn)為現(xiàn)值,用凈現(xiàn)金流量更合適。(2)預(yù)期凈現(xiàn)金流量最適宜預(yù)期收益:通常選擇三種類型:資產(chǎn)凈62②凈現(xiàn)金流量更準(zhǔn)確地反映預(yù)期收益一是:固定資產(chǎn)折舊以及無形資產(chǎn)攤銷應(yīng)視收益因?yàn)槎呤琴Y產(chǎn)獲利能力的體現(xiàn)——資產(chǎn)應(yīng)具備使自身價(jià)值得到補(bǔ)償?shù)哪芰Γ灰彩琴Y產(chǎn)自身價(jià)值的體現(xiàn)形式——資產(chǎn)的一部分價(jià)值,通過折舊或攤銷的形式以現(xiàn)金收回;折舊與攤銷是會(huì)計(jì)上的成本,但實(shí)際上不需付出現(xiàn)金流量,因此不屬于資產(chǎn)評估中的預(yù)期成本費(fèi)用范圍。二是:利息不屬于預(yù)期費(fèi)用在預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)時(shí),即考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的折現(xiàn)計(jì)算過程中,已經(jīng)剔除“資金的時(shí)間價(jià)值”即“利息”了。債權(quán)投資利息、股權(quán)投資股息,都是資產(chǎn)的收益,資金來源結(jié)構(gòu)的不同,不影響資產(chǎn)價(jià)值,只影響經(jīng)營者利潤:債權(quán)人資金——經(jīng)營者將支付利息;投資者(股東)的資金——經(jīng)營者將支付股息。三是:折現(xiàn)公式中被“折”的資金是“本利和”,“現(xiàn)”才是“資產(chǎn)價(jià)值”否則,剔除掉”折舊和攤銷“這部分”本“,剔除“利息、股息”這部分“利”,將無法“還原”資產(chǎn)本身價(jià)值②凈現(xiàn)金流量更準(zhǔn)確地反映預(yù)期收益一是:固定資產(chǎn)折舊以及無形資63③利潤總額一般不用而利潤總額是稅前收益,其中包含了不屬于資產(chǎn)持有者的稅收,不是是資產(chǎn)持有者的純收益,因此,一般不適宜用。特定情況下:稅收等政策、法律、行政上對收益權(quán)利人的優(yōu)惠、特權(quán)、限制過多,使資產(chǎn)凈收益難以準(zhǔn)確、公平地反映資產(chǎn)的預(yù)期收益時(shí),為使各項(xiàng)資產(chǎn)具有可比性,也可采用。③利潤總額一般不用而利潤總額是稅前收益,其中包含了不屬于資產(chǎn)64(3)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預(yù)期總收益(毛收入)-預(yù)期經(jīng)營管理成本預(yù)期經(jīng)營管理成本:總成本費(fèi)用,也是客觀總成本費(fèi)用,包括:①經(jīng)營成本:購入原料、材料及物品費(fèi)、生產(chǎn)工人工資、燃料動(dòng)力費(fèi)、修理費(fèi)等。②經(jīng)營費(fèi)用:行政人員工資、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、排污費(fèi)、研究費(fèi),還包括流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)以及城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅等等管理費(fèi)用;廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等銷售費(fèi)用;融資手續(xù)費(fèi)、匯兌損失等財(cái)務(wù)費(fèi)用。③所得稅:對企業(yè)或個(gè)人而言,是現(xiàn)金流出,故也是一種費(fèi)用(3)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預(yù)期總收益65(4)預(yù)期收益量——預(yù)期凈現(xiàn)金流的確定①按公式確定預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預(yù)期毛收入-預(yù)期經(jīng)營管理成本②時(shí)間序列法

根據(jù)歷史收益,線性回歸分析確定③因素分析法分析建立某因素與收益之間關(guān)系確定比如:預(yù)期銷售收入增加1%,預(yù)期收益增加0.8%(4)預(yù)期收益量——預(yù)期凈現(xiàn)金流的確定①按公式確定662、折現(xiàn)率的估算

折現(xiàn)率:投資的期望回報(bào)率,“機(jī)會(huì)成本”、“資本成本”(1)市場提取法(市場比較法)通過對市場上相同、相似資產(chǎn)投資收益率的調(diào)查和比較分析,來確定被評估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率,是參照物的平均收益率、平均回報(bào)率。比如,三個(gè)機(jī)器設(shè)備參照交易投資回報(bào)率分別為:9%、9.5%、10.2%,求其平均數(shù)為9.6%,即為被評估資產(chǎn)折現(xiàn)率。2、折現(xiàn)率的估算

折現(xiàn)率672、資本資產(chǎn)定價(jià)模型法——β系數(shù)法(1)一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)①可分散風(fēng)險(xiǎn):與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的事件引起:未曾預(yù)料到的新產(chǎn)品開發(fā)成功、實(shí)際盈利比預(yù)計(jì)盈利好、生產(chǎn)事故、法律訴訟等正負(fù)面影響——可通過投資多樣化(組合)來降低、消除,投資市場本身不會(huì)給它回報(bào)(補(bǔ)償)②不可分散風(fēng)險(xiǎn):對整個(gè)經(jīng)濟(jì)都有影響的事件引起:經(jīng)濟(jì)增長、通漲、利率、政治社會(huì)環(huán)境等正負(fù)面影響——無法通過投資多樣化(組合)來降低、消除,投資市場本身予以回報(bào)(補(bǔ)償)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償(回報(bào)、報(bào)酬)率=資產(chǎn)期望回報(bào)率-無風(fēng)險(xiǎn)利率資產(chǎn)期望回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償(回報(bào)、報(bào)酬)率2、資本資產(chǎn)定價(jià)模型法——β系數(shù)法(1)一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可68(2)β系數(shù)(3)結(jié)論①該方法用資產(chǎn)最低要求的期望回報(bào)率,來刻畫折現(xiàn)率②該方法可用于單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn),也可用于評估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)③期望報(bào)酬率:折現(xiàn)率,與β正相關(guān)。β比較復(fù)雜,有專門機(jī)構(gòu)計(jì)算公布并定期更新,如《中國滬深A(yù)股股票貝塔參數(shù)測算估計(jì)》④該方法確定折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本,而非資本成本(2)β系數(shù)(3)結(jié)論693、加權(quán)平均資本成本法——資本成本加權(quán)法既考慮權(quán)益資本,也考慮負(fù)債資本的成本加權(quán)資本成本(折現(xiàn)率)=權(quán)益資本的成本×權(quán)益比+負(fù)債資本的成本×負(fù)債比如果負(fù)債利息可以沖減應(yīng)納稅所得額,則負(fù)債成本為稅后負(fù)債成本:加權(quán)資本成本(折現(xiàn)率)=權(quán)益資本的成本×權(quán)益比+稅前負(fù)債資本的成本×(1-所得稅邊際稅率)×負(fù)債比3、加權(quán)平均資本成本法——資本成本加權(quán)法既考慮權(quán)益資本,也考703、收益期限的確定指資產(chǎn)具有的獲利能力持續(xù)的時(shí)間,通常以年為單位,根據(jù)資產(chǎn)獲利能力、資產(chǎn)損耗、法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)合同等確定(1)無限期:資產(chǎn)使用比較正常,沒有限定使用年限、或者限定使用年限但可以解除后通過延續(xù)方式永續(xù)使用(2)法規(guī)合同規(guī)定期限:車船等交通工具、機(jī)器設(shè)備、合資合作等(3)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命:資產(chǎn)開始使用到資產(chǎn)繼續(xù)使用將不合算止特別地,前面介紹的評估計(jì)算公式,在收益遞增、收益遞減過程中,都必將表現(xiàn)出時(shí)間限制3、收益期限的確定指資產(chǎn)具有的獲利能力持續(xù)的時(shí)間,通常以年為71五、收益法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)(1)充分考慮未來收益和貨幣時(shí)間價(jià)值,能真實(shí)準(zhǔn)確反映資產(chǎn)價(jià)值(2)預(yù)期收益折現(xiàn)過程與投資過程相吻合,資產(chǎn)交易各方容易接受評估結(jié)論2、缺點(diǎn)(1)應(yīng)用范圍小,通常只適用于可以預(yù)測未來收益的單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)和整體資產(chǎn)評估(2)資產(chǎn)預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定,盡管計(jì)算公式非常完美,但實(shí)際預(yù)測難度較大,而且受主觀因素和未來不可預(yù)見因素的影響五、收益法的評價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)72第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系1、資產(chǎn)評估方法體系由成本法、比較法、收益法三種基本方法,以及這三條基本評估思路衍生出來的其它評估方法共同構(gòu)成2、評估方法之間的聯(lián)系(1)同一評估目的是各評估方法的共同屬性對于特定經(jīng)濟(jì)行為,在相同市場或模擬市場條件下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估,其評估價(jià)值應(yīng)該是客觀的、一致的。正是評估目的決定了評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系,因此,評估同一條件下的同一資產(chǎn),不同評估人員、不同評估方法之間,都有相互替代性,評估結(jié)論應(yīng)該有一致性、趨同性、相互驗(yàn)證性。第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系73(2)多種評估方法的評估結(jié)果可能較大差異較大差異的原因:①某些方法應(yīng)用的前提條件不完全具備②評估分析的結(jié)構(gòu)、過程有缺陷、有問題③某些信息資料失真、失實(shí)④評估人員職業(yè)判斷有誤⑤某些技術(shù)參數(shù)選擇和確定不合理解決建議:為不同評估方法建立邏輯分析圖,對比分析差異原因、研究解決對策、取舍評估方法,最后判斷一種結(jié)果作評估結(jié)論,而不能機(jī)械地將各方法的評估結(jié)果簡單平均或加權(quán)平均作結(jié)論。(2)多種評估方法的評估結(jié)果可能較大差異較大差異的原因:742、評估方法之間的區(qū)別(1)評估的基本思路不同成本法:重建或重置被評估資產(chǎn)即資產(chǎn)的再取得比較法:比較和類比參照交易收益法:“將利求本”即預(yù)期收益折現(xiàn)(2)評估原理不同成本法:按照重置功能相同全新資產(chǎn)的成本(重置成本),扣減各種損耗(實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值)的余額為資產(chǎn)價(jià)值比較法:替代原理,按照參照物現(xiàn)行市場價(jià)格,對比與參照交易差異并量化,以調(diào)整后的價(jià)格為資產(chǎn)價(jià)值收益法:預(yù)測資產(chǎn)的未來收益并將其折現(xiàn),以折現(xiàn)值之和為資產(chǎn)價(jià)值2、評估方法之間的區(qū)別(1)評估的基本思路不同75(3)資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度不同成本法:以重置成本為計(jì)價(jià)尺度即以評估基準(zhǔn)日重置功能相同全新被評估資產(chǎn),所需的全部成本為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)比較法:以參照交易的現(xiàn)行市場價(jià)格為計(jì)價(jià)尺度即以評估基準(zhǔn)日市場上與被評估資產(chǎn)相同或相似資產(chǎn)的市場交易價(jià)格為計(jì)價(jià)依據(jù)收益法:資產(chǎn)預(yù)期收益的折現(xiàn)值為計(jì)價(jià)尺度即將資產(chǎn)未來各年的預(yù)期收益折算成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值之和,作為評估價(jià)值(3)資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度不同成本法:以重置成本為計(jì)價(jià)尺度76(4)前提條件不同成本法:繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài);被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性;應(yīng)具備可利用的歷史資料;重置資產(chǎn)的全部耗費(fèi)是必須的;被評估資產(chǎn)是可復(fù)制、可再生的。比較法:存在一個(gè)比較成熟(公開、活躍、非偶然性)的資產(chǎn)交易市場;可以找到可比參照交易:參照物和評估對象在功能上有可比性;與評估對象面臨的市場條件有可比性;間隔時(shí)間不宜過長;參照交易的技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)容易搜集、觀察、處理。收益法:資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測,并可以用貨幣量化;資產(chǎn)經(jīng)營所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測,并可以貨幣量化;被評估資產(chǎn)未來的獲利年限可以預(yù)測。(4)前提條件不同成本法:繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)77(5)適用范圍不同成本法:適用范圍最廣,原則上,一切可重置資產(chǎn)、一切以資產(chǎn)重置、資產(chǎn)補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用;具體看,不可重置的一些單項(xiàng)資產(chǎn)、特殊資產(chǎn)除外,特別是對不容易計(jì)算未來收益、難以取得市場參照交易的資產(chǎn)業(yè)務(wù)適用。比較法:只適用于以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。專用機(jī)器設(shè)備、無法重置的特殊設(shè)備等特定用途、特殊性質(zhì)的資產(chǎn),大部分無形資產(chǎn),以及其它受市場、地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn),不宜采用比較法。收益法:企業(yè)整體資產(chǎn),可預(yù)測收益的單項(xiàng)資產(chǎn)、無法重置的特殊資產(chǎn),可單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)。(5)適用范圍不同成本法:適用范圍最廣,原則上,一切可重置資78二、評估方法的選擇1、選擇原則不同評估方法有自身特點(diǎn),在評估不同類型資產(chǎn)時(shí),有效率上和直接程度上有差別。因此,選擇原則為:適用性、效率性、直接性,即在適用于特定資產(chǎn)評估目的和價(jià)值類型的基礎(chǔ)上,選擇最直接最有效率的方法2、選擇層次——三個(gè)層次都要考慮三原則選擇評估的基本技術(shù)思路——選擇具體的評估技術(shù)方法——選擇所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)二、評估方法的選擇1、選擇原則792、注意事項(xiàng)(1)評估方法必須與評估目的、價(jià)值類型相適應(yīng)評估目的——“為什么評”、價(jià)值類型——“評什么”:評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性、排他性、約束性;評估方法——“如何評”、“怎么評”:評估價(jià)值量的規(guī)定性、多樣性、可替代性。當(dāng)價(jià)值類型為市場價(jià)值,按比較法、收益法、成本法順序選擇(2)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)單項(xiàng)與整體、有形與無形、通用與專用、可復(fù)制與不可復(fù)制等資產(chǎn)存在形態(tài)和價(jià)值特征,對評估方法是否有市場參照交易、是否可預(yù)測未來收益、是否可重置等前提條件,逐步分層次排除或選擇具體方法。對經(jīng)營中的資產(chǎn),收益法優(yōu)先;對市場活躍的資產(chǎn),比較法優(yōu)先2、注意事項(xiàng)(1)評估方法必須與評估目的、價(jià)值類型相適應(yīng)80(3)評估方法受可收集的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的制約資產(chǎn)評估實(shí)際上是數(shù)據(jù)資料的收集、整理、篩選,進(jìn)而通過比較、分析、綜合、推理等邏輯方法,對數(shù)據(jù)資料處理、轉(zhuǎn)化的過程。對于數(shù)據(jù)資料比較難以收集的評估對象,應(yīng)采用替代方法評估。西方更多的采用比較法,我國目前仍然有諸多比較法的限制,普遍采用成本法。(4)充分利用多種方法的評估結(jié)果的趨同性如果條件允許、前提具備,可采用多種方法互相驗(yàn)證、比較、修正誤差,得到公允的資產(chǎn)價(jià)值(5)不能機(jī)械地認(rèn)為資產(chǎn)評估是評估公式和模型的適用和計(jì)算評估過程本質(zhì)上是對資產(chǎn)約束條件,以及約束條件下的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、論證、比較的過程(3)評估方法受可收集的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的制約資產(chǎn)評估81第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)成本法第三節(jié)比較法第四節(jié)收益法第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程82第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用1、概念:資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估報(bào)告的系統(tǒng)性工作步驟2、分類(1)狹義:起始于接受業(yè)務(wù)委托,終止于提交報(bào)告書(2)廣義:起始于承接業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié),終止于提交報(bào)告書后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理3、作用(1)規(guī)范資產(chǎn)評估行為,提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量,維護(hù)資產(chǎn)評估公信力(2)是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)(3)是資產(chǎn)評估業(yè)防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用83二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽(1)明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)委托方與相關(guān)當(dāng)事方的基本情況;評估目的及報(bào)告的期望用途;評估對象基本狀況;確定價(jià)值類型及其定義;評估基準(zhǔn)日;評估限制條件和假設(shè);確定是否承接項(xiàng)目(項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、專業(yè)勝任能力評價(jià)、獨(dú)立性評價(jià));等等。(2)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(合同)雙方名稱及住所;評估目的;評估對象及范圍;評估基準(zhǔn)日;價(jià)值類型;評估報(bào)告(提交時(shí)間與方式、使用者及使用方式);評估費(fèi)用(總額、支付時(shí)間及方式);當(dāng)事人權(quán)利義務(wù);違約責(zé)任與爭議解決;約定書的履行、變更、終止;簽約時(shí)間等等。二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽842、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理(1)組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略按評估項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度等確定(2)擬定資產(chǎn)評估的工作計(jì)劃(方案)評估的技術(shù)路線、方法;需要收集的資料和收集渠道;評估風(fēng)險(xiǎn)(評估精度要求、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、控制措施);評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢;評估對象的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、分布;預(yù)計(jì)所需的時(shí)間和費(fèi)用;工作步驟、人力安排、進(jìn)度安排;評估人員專業(yè)能力及經(jīng)驗(yàn);評估途徑和方法選擇;疑難問題與專家利用等。2、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理(1)組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組——可省略853、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行(1)收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料產(chǎn)權(quán)證書等法律文件、技術(shù)資料、相同相似資產(chǎn)的市場供求與交易信息;行業(yè)信息等(2)待評估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘簽訂資產(chǎn)評估約定書后,一般應(yīng)向委托方提供資產(chǎn)清查評估登記表,在委托人填表自查基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)場查勘資產(chǎn)存在性、合法性、完整性、產(chǎn)權(quán)狀況、技術(shù)狀況、新舊程度、運(yùn)行質(zhì)量、技術(shù)狀況等(3)評估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析根據(jù)此前掌握的評估資料和具體情況,對評估假設(shè)、價(jià)值類型、評估標(biāo)準(zhǔn)在相關(guān)性、恰當(dāng)性、合理性等方面進(jìn)行必要的分析、調(diào)整,3、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的執(zhí)行(1)收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料86(4)選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估方法,以適用性優(yōu)先來選擇。不采用某種評估方法或采用兩種評估方法,都應(yīng)予以必要說明。在形成初步評估結(jié)論基礎(chǔ)上,還要對信息資料、參數(shù)數(shù)量與質(zhì)量等進(jìn)行綜合分析,形成評估結(jié)論。(5)編寫資產(chǎn)評估報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》,《國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》內(nèi)容為:委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和其它的評估報(bào)告使用者;評估目的;評估對象及范圍;價(jià)值類型及定義;評估基準(zhǔn)日;評估依據(jù);評估方法;評估程序?qū)嵤┻^程及情況;評估假設(shè);評估結(jié)論;特別事項(xiàng)說明;評估報(bào)告使用限制的說明;評估報(bào)告日;簽章。(4)選擇評估方法并進(jìn)行估算市場法、收益法、成本法等基本評估874、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)(1)與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算等手續(xù)在提交報(bào)告之前,可以與委托方等進(jìn)行必要的溝通,聽取意見并引導(dǎo)其合理的理解評估結(jié)論;評估人員應(yīng)以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤粓?bào)告,辦理費(fèi)用清算等手續(xù)(2)資產(chǎn)評估工作的底稿歸檔《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》(2007)分為兩類:管理類工作底稿:項(xiàng)目洽談、評估約定書、評估計(jì)劃書、客戶信息表、評估匯總表、資產(chǎn)評估報(bào)告書等;操作類工作底稿:現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料,評定估算時(shí)所形成的工作記錄及相關(guān)資料等。歸檔存放目的:應(yīng)對項(xiàng)目檢查、法律訴訟和總結(jié)提高評估業(yè)務(wù)水平4、資產(chǎn)評估項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)(1)與委托方辦理提交報(bào)告和評估費(fèi)用清算88第二節(jié)成本法一、成本法的概述1、概念是待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的重置成本,扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗,來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法基本思路:重建或重置被評估資產(chǎn)首先,計(jì)算重置成本,即評估基準(zhǔn)日的市場條件下,重新購建全新的被評估資產(chǎn)的全部耗費(fèi)(費(fèi)用),然后,減去各項(xiàng)損耗(貶值):因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實(shí)體性貶值、因技術(shù)進(jìn)步而產(chǎn)生的功能性貶值、因外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性貶值評估價(jià)值=重置成本-各項(xiàng)損耗=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率“折舊”≈“損耗”或“貶值”第二節(jié)成本法一、成本法的概述892、成本法的基本前提(1)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)——資產(chǎn)只有法律上、物理技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行,資產(chǎn)的重置成本才能被投資者和市場認(rèn)可(2)被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性(3)應(yīng)具備可利用的歷史資料,許多指標(biāo)都建立在歷史資料基礎(chǔ)上(4)重置資產(chǎn)的全部耗費(fèi)是必須的,而且體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平,不是無效耗費(fèi)和個(gè)別資產(chǎn)的耗費(fèi)水平(5)被評估資產(chǎn)是可復(fù)制、可再生的,如土地、礦藏不宜用2、成本法的基本前提(1)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處902、成本法的四個(gè)基本要素(1)資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的再取得成本,是一個(gè)價(jià)格范疇,包括再取得資產(chǎn)所耗費(fèi)合理必要費(fèi)用、合理必要的資金成本和利潤。①復(fù)原重置成本(重建成本):評估基準(zhǔn)日復(fù)制品成本②更新重置成本(重置成本):基準(zhǔn)日功能效用相同的現(xiàn)代更新品成本相同點(diǎn):都采用資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)實(shí)價(jià)格都沒有改變評估資產(chǎn)原有的功能材料、技術(shù)、工藝等發(fā)展進(jìn)步:復(fù)原重置成本>更新重置成本材料、技術(shù)、工藝等基本不變:則基本不存在二者區(qū)別2、成本法的四個(gè)基本要素(1)資產(chǎn)的重置成本91成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的技術(shù)、工藝、材料的附加成本①新的生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)方法、分工組織形式等,提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,生產(chǎn)相同功能的新資產(chǎn),只需要較少的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間,即生產(chǎn)成本較低,根據(jù)替代原則,應(yīng)選擇較低的更新重置成本②新型的設(shè)計(jì)、工藝、材料生產(chǎn)的新資產(chǎn),在性能、成本耗費(fèi)上都優(yōu)于舊資產(chǎn),即擁有更低的生產(chǎn)成本和運(yùn)營成本,根據(jù)替代原則,應(yīng)選擇較低的更新重置成本因此,這種附加成本包括:超額投資成本+超額運(yùn)營成本只有,針對特殊用途資產(chǎn),要突出強(qiáng)調(diào)其特定特征、特定功能,才須采用復(fù)原重置成本——去體現(xiàn)這些特定的詳細(xì)成本成本法總體上傾向于更新重置成本因?yàn)椋簭?fù)原重置成本包括了過時(shí)的92(2)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗,指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力作用,導(dǎo)致其物理性能損耗或作用下降而引起的價(jià)值損失。通常表示為實(shí)體性貶值率(=實(shí)體性貶值/重置成本)(3)資產(chǎn)的功能性貶值指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用,使得被評估資產(chǎn)與社會(huì)普遍使用的資產(chǎn)相比,在技術(shù)上性能上明顯落后,資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失,包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值指資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化,如新政策法規(guī)發(fā)布實(shí)施、戰(zhàn)爭、政局動(dòng)蕩、自然災(zāi)害、市場蕭條等,限制了資產(chǎn)充分、有效利用甚至閑置、產(chǎn)品收益或效用下降等造成資產(chǎn)價(jià)值損失。(2)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即有形損耗,指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力93二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍,估算重置成本2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限3、估算各項(xiàng)損耗或貶值額4、資產(chǎn)價(jià)值=重置成本-各項(xiàng)損耗(貶值)二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍,估算重置成本94三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法(1)重置核算法——加和分析法、細(xì)節(jié)分析法、細(xì)節(jié)核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本:直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本部分,比如:房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等項(xiàng)目的成本、機(jī)器設(shè)備購買費(fèi)、安裝調(diào)試的材料和人工費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等間接成本:只與資產(chǎn)形成和正常使用有關(guān),不能計(jì)入生產(chǎn)成本的管理費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等,通常對間接成本的分配,采用:①人工成本比例法:間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本/人工成本額②直接成本比例法:間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率③單位價(jià)格法(工作量比例法):間接成本=工作量(工時(shí)或工日)×單位工作量的間接成本三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法95(2)物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格,也無法獲得相似的參照資產(chǎn)的市場價(jià)格,則只能用物價(jià)指數(shù)調(diào)整資產(chǎn)的原始(歷史)成本,得到重置成本①資產(chǎn)原始成本、歷史成本須真實(shí)、準(zhǔn)確,符合社會(huì)平均的合理成本②物價(jià)指數(shù)要選擇同類別資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù),一般不用整體的通貨膨脹指數(shù)(2)物價(jià)指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格,也無96重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別:①估算要素不同物價(jià)指數(shù)法強(qiáng)調(diào)在不同時(shí)期某一種某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)幅度;重置核算法強(qiáng)調(diào)在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行的價(jià)格和購建成本費(fèi)用②實(shí)用性不同物價(jià)指數(shù)法僅僅考慮價(jià)格變動(dòng)因素,不考慮新技術(shù)、新材料、新工藝等的變化,因此該方法只能用于確定復(fù)原重置成本;重置核算法既考慮價(jià)格變動(dòng),也考慮技術(shù)進(jìn)步等因素,因此,可用于估算復(fù)原重置成本和更新重置成本聯(lián)系:都建立在歷史資料基礎(chǔ)上,都必須關(guān)注重置成本口徑與歷史資料口徑的一致性重置核算法與物價(jià)指數(shù)法比較區(qū)別:97(3)功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比例法假定:待評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其價(jià)值呈線性關(guān)系(3)功能系數(shù)法——功能價(jià)值類比法①功能價(jià)值法——生產(chǎn)能力比98②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì):生產(chǎn)規(guī)模(生產(chǎn)能力)→單位產(chǎn)品平均生產(chǎn)成本降低總體生產(chǎn)能力擴(kuò)大→資產(chǎn)成本的上升幅度會(huì)趨緩即:資產(chǎn)生產(chǎn)能力存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)時(shí),其生產(chǎn)能力與其價(jià)格(重置成本)呈指數(shù)關(guān)系其中,x稱為功能系數(shù)、功能價(jià)值指數(shù)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù),是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。在美國:x一般在0.4~1之間,加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9x=1時(shí),該方法就是上述的“功能價(jià)值法”②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì):生產(chǎn)規(guī)模(生產(chǎn)能力)→單位產(chǎn)品99(4)成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法——對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估步驟:①核實(shí)資產(chǎn)并分類②每類別資產(chǎn)抽樣③選擇上述方法評估樣本重置成本④計(jì)算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/樣本賬面歷史成本⑤依據(jù)分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù),確定全部資產(chǎn)重置成本待評某類資產(chǎn)重置成本=∑分類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)(4)成本法運(yùn)用的簡化辦法——統(tǒng)計(jì)分析法1002、實(shí)體性貶值的估算(1)觀察法實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率主要有兩種方式:①總體觀察法:對資產(chǎn)總體觀察,即可確定實(shí)體性貶值率,一般適用于單項(xiàng)資產(chǎn)②加權(quán)平均法:將資產(chǎn)總體分解為若干部分,分別觀察,確定各部分實(shí)體性貶值率,然后以各部分占總資產(chǎn)比重為權(quán)重,計(jì)算總體資產(chǎn)實(shí)體性貶值率2、實(shí)體性貶值的估算(1)觀察法101(2)使用年限法總使用年限:資產(chǎn)物理壽命,從使用到報(bào)廢為止實(shí)際已使用年限:資產(chǎn)按照正常使用強(qiáng)度(負(fù)荷程度)作標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)實(shí)際使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限:資產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理上已提取折舊的年限資產(chǎn)利用率:表示資產(chǎn)在利用中的實(shí)際使用強(qiáng)度(2)使用年限法總使用年限:資產(chǎn)物理壽命,從使用到報(bào)廢為止102(3)修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修復(fù)費(fèi)用,來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法,只適用可以恢復(fù)資產(chǎn)功能的資產(chǎn)評估。

修復(fù)費(fèi)用:零部件的更換與修復(fù)、改造、停工損失等①若修復(fù)可使資產(chǎn)恢復(fù)全新狀態(tài),實(shí)體性貶值=修復(fù)費(fèi)用②區(qū)分資產(chǎn)可修復(fù)和不可修復(fù)部分可修復(fù)部分:以修復(fù)費(fèi)用衡量不可修復(fù)部分(物理上不可能修復(fù)、物理上可修復(fù)但經(jīng)濟(jì)上不合算):以觀察法、使用年限法衡量(3)修復(fù)費(fèi)用法——直接價(jià)值法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的全部修1033、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損失,包括超額投資成本和超額運(yùn)營成本引起的功能性損失。

超額投資成本:勞動(dòng)生產(chǎn)率提高,現(xiàn)在生產(chǎn)出同樣的資產(chǎn),已經(jīng)不值那么多錢了,原因:生產(chǎn)技術(shù)提高、生產(chǎn)方法革新、分工與協(xié)作改善等超額運(yùn)營成本:材料消耗、能源消耗、工時(shí)消耗較多或增加,廢品率較高或上升,產(chǎn)品質(zhì)量較差或下降3、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價(jià)值損104一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本,不用再計(jì)算該貶值數(shù)額比如重置核算法和功能系數(shù)法計(jì)算重置成本時(shí),所選用的價(jià)格為評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格——既體現(xiàn)現(xiàn)行的物價(jià)水平,也體現(xiàn)了勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高,因此該重置成本已經(jīng)剔除掉了超額投資成本。②重置成本中仍然包含超額投資成本,可特定處理比如物價(jià)指數(shù)法評估資產(chǎn)重置成本,就只體現(xiàn)價(jià)格水平,沒有考慮勞動(dòng)生產(chǎn)率提高。但是,該方法由于使用資產(chǎn)的歷史成本作基數(shù),實(shí)際應(yīng)用情況不多,可以具體情況具體處理。

——因此,須注意重置成本法評估資產(chǎn),一般不刻意地計(jì)算超額投資成本。一般不計(jì)算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本,不用105(1)用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本:待評資產(chǎn)與參照物之間超額運(yùn)營成本=待評資產(chǎn)年運(yùn)營成本-參照物年運(yùn)營成本②確定凈超額運(yùn)營成本:扣除所得稅

凈超額運(yùn)營成本=超額運(yùn)營成本(1-所得稅率)③估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命④選擇折現(xiàn)率(一般為行業(yè)平均收益率),將凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值功能性貶值=∑(凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù))

折現(xiàn)系數(shù)通常采用年金現(xiàn)值系數(shù):(P/A,r,n)(1)用超額運(yùn)營成本估算①確定超額運(yùn)營成本:待評資產(chǎn)與參照物106(2)超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí),特別是生產(chǎn)技術(shù)提高很快很大、生產(chǎn)方法革新比較明顯、分工與協(xié)作的生產(chǎn)組織形式改善顯著的資產(chǎn):功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本(3)不用計(jì)算功能性貶值的情況對于計(jì)算出的重置成本為更新重置成本,本身已經(jīng)剔除掉了功能性貶值實(shí)際評估實(shí)踐中,也有功能性溢價(jià):評估對象功能優(yōu)于參照系功能(2)超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時(shí),特別1074、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化,以及造成資產(chǎn)閑置、利用不足等限制資產(chǎn)效用充分發(fā)揮、限制資產(chǎn)價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)的程度:——資產(chǎn)仍然能夠正常使用,不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值——有確切證據(jù)表明已經(jīng)、正在、將帶來貶值時(shí)才計(jì)算——

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