第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件

第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)成本法第三節(jié)比較法第四節(jié)收益法第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程1第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用1、概念：資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估報告的系統(tǒng)性工作步驟2、分類（1）狹義：起始于接受業(yè)務委托，終止于提交報告書（2）廣義：起始于承接業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于提交報告書后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理3、作用（1）規(guī)范資產(chǎn)評估行為，提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量，維護資產(chǎn)評估公信力（2）是相關(guān)當事方評價資產(chǎn)評估服務的重要依據(jù)（3）是資產(chǎn)評估業(yè)防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用2二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項目的接洽（1）明確資產(chǎn)評估基本事項委托方與相關(guān)當事方的基本情況；評估目的及報告的期望用途；評估對象基本狀況；確定價值類型及其定義；評估基準日；評估限制條件和假設(shè)；確定是否承接項目（項目風險評價、專業(yè)勝任能力評價、獨立性評價）；等等。（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（合同）雙方名稱及住所；評估目的；評估對象及范圍；評估基準日；價值類型；評估報告（提交時間與方式、使用者及使用方式）；評估費用（總額、支付時間及方式）；當事人權(quán)利義務；違約責任與爭議解決；約定書的履行、變更、終止；簽約時間等等。二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項目的接洽32、資產(chǎn)評估項目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項目小組——可省略按評估項目規(guī)模、復雜程度等確定（2）擬定資產(chǎn)評估的工作計劃（方案）評估的技術(shù)路線、方法；需要收集的資料和收集渠道；評估風險（評估精度要求、風險評價、控制措施）；評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點及發(fā)展趨勢；評估對象的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、分布；預計所需的時間和費用；工作步驟、人力安排、進度安排；評估人員專業(yè)能力及經(jīng)驗；評估途徑和方法選擇；疑難問題與專家利用等。2、資產(chǎn)評估項目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項目小組——可省略43、資產(chǎn)評估項目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料產(chǎn)權(quán)證書等法律文件、技術(shù)資料、相同相似資產(chǎn)的市場供求與交易信息；行業(yè)信息等（2）待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘簽訂資產(chǎn)評估約定書后，一般應向委托方提供資產(chǎn)清查評估登記表，在委托人填表自查基礎(chǔ)上進行現(xiàn)場查勘資產(chǎn)存在性、合法性、完整性、產(chǎn)權(quán)狀況、技術(shù)狀況、新舊程度、運行質(zhì)量、技術(shù)狀況等（3）評估假設(shè)條件、價值類型及評估標準分析根據(jù)此前掌握的評估資料和具體情況，對評估假設(shè)、價值類型、評估標準在相關(guān)性、恰當性、合理性等方面進行必要的分析、調(diào)整，3、資產(chǎn)評估項目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料5（4）選擇評估方法并進行估算市場法、收益法、成本法等基本評估方法，以適用性優(yōu)先來選擇。不采用某種評估方法或采用兩種評估方法，都應予以必要說明。在形成初步評估結(jié)論基礎(chǔ)上，還要對信息資料、參數(shù)數(shù)量與質(zhì)量等進行綜合分析，形成評估結(jié)論。（5）編寫資產(chǎn)評估報告根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——評估報告》，《國有資產(chǎn)評估報告指南》內(nèi)容為：委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和其它的評估報告使用者；評估目的；評估對象及范圍；價值類型及定義；評估基準日；評估依據(jù)；評估方法；評估程序?qū)嵤┻^程及情況；評估假設(shè)；評估結(jié)論；特別事項說明；評估報告使用限制的說明；評估報告日；簽章。（4）選擇評估方法并進行估算市場法、收益法、成本法等基本評估64、資產(chǎn)評估項目結(jié)項（1）與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)在提交報告之前，可以與委托方等進行必要的溝通，聽取意見并引導其合理的理解評估結(jié)論；評估人員應以恰當?shù)姆绞教峤粓蟾?，辦理費用清算等手續(xù)（2）資產(chǎn)評估工作的底稿歸檔《資產(chǎn)評估準則——工作底稿》（2007）分為兩類：管理類工作底稿：項目洽談、評估約定書、評估計劃書、客戶信息表、評估匯總表、資產(chǎn)評估報告書等；操作類工作底稿：現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料，評定估算時所形成的工作記錄及相關(guān)資料等。歸檔存放目的：應對項目檢查、法律訴訟和總結(jié)提高評估業(yè)務水平4、資產(chǎn)評估項目結(jié)項（1）與委托方辦理提交報告和評估費用清算7第二節(jié)成本法一、成本法的概述1、概念是待評估資產(chǎn)在評估基準日的重置成本，扣減各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法基本思路：重建或重置被評估資產(chǎn)首先，計算重置成本，即評估基準日的市場條件下，重新購建全新的被評估資產(chǎn)的全部耗費（費用），然后，減去各項損耗（貶值）：因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實體性貶值、因技術(shù)進步而產(chǎn)生的功能性貶值、因外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值評估價值=重置成本－各項損耗=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值=重置成本×成新率“折舊”≈“損耗”或“貶值”第二節(jié)成本法一、成本法的概述82、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)——資產(chǎn)只有法律上、物理技術(shù)上、經(jīng)濟上可行，資產(chǎn)的重置成本才能被投資者和市場認可（2）被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性（3）應具備可利用的歷史資料，許多指標都建立在歷史資料基礎(chǔ)上（4）重置資產(chǎn)的全部耗費是必須的，而且體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平，不是無效耗費和個別資產(chǎn)的耗費水平（5）被評估資產(chǎn)是可復制、可再生的，如土地、礦藏不宜用2、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處92、成本法的四個基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的再取得成本，是一個價格范疇，包括再取得資產(chǎn)所耗費合理必要費用、合理必要的資金成本和利潤。①復原重置成本（重建成本）：評估基準日復制品成本②更新重置成本（重置成本）：基準日功能效用相同的現(xiàn)代更新品成本相同點：都采用資產(chǎn)的評估基準日的現(xiàn)實價格都沒有改變評估資產(chǎn)原有的功能材料、技術(shù)、工藝等發(fā)展進步：復原重置成本＞更新重置成本材料、技術(shù)、工藝等基本不變：則基本不存在二者區(qū)別2、成本法的四個基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本10成本法總體上傾向于更新重置成本因為：復原重置成本包括了過時的技術(shù)、工藝、材料的附加成本①新的生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)方法、分工組織形式等，提高勞動生產(chǎn)率，生產(chǎn)相同功能的新資產(chǎn)，只需要較少的社會必要勞動時間，即生產(chǎn)成本較低，根據(jù)替代原則，應選擇較低的更新重置成本②新型的設(shè)計、工藝、材料生產(chǎn)的新資產(chǎn)，在性能、成本耗費上都優(yōu)于舊資產(chǎn)，即擁有更低的生產(chǎn)成本和運營成本，根據(jù)替代原則，應選擇較低的更新重置成本因此，這種附加成本包括：超額投資成本+超額運營成本只有，針對特殊用途資產(chǎn)，要突出強調(diào)其特定特征、特定功能，才須采用復原重置成本——去體現(xiàn)這些特定的詳細成本成本法總體上傾向于更新重置成本因為：復原重置成本包括了過時的11（2）資產(chǎn)的實體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力作用，導致其物理性能損耗或作用下降而引起的價值損失。通常表示為實體性貶值率（=實體性貶值/重置成本）（3）資產(chǎn)的功能性貶值指由于新技術(shù)的推廣和應用，使得被評估資產(chǎn)與社會普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上性能上明顯落后，資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價值損失，包括超額投資成本和超額運營成本引起的功能性損失。（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值指資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化，如新政策法規(guī)發(fā)布實施、戰(zhàn)爭、政局動蕩、自然災害、市場蕭條等，限制了資產(chǎn)充分、有效利用甚至閑置、產(chǎn)品收益或效用下降等造成資產(chǎn)價值損失。（2）資產(chǎn)的實體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力12二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限3、估算各項損耗或貶值額4、資產(chǎn)價值=重置成本－各項損耗（貶值）二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本13三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法（1）重置核算法——加和分析法、細節(jié)分析法、細節(jié)核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本：直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本部分，比如：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等項目的成本、機器設(shè)備購買費、安裝調(diào)試的材料和人工費、運雜費等間接成本：只與資產(chǎn)形成和正常使用有關(guān)，不能計入生產(chǎn)成本的管理費、前期準備費、總體設(shè)計制圖費、維護費等，通常對間接成本的分配，采用：①人工成本比例法：間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本/人工成本額②直接成本比例法：間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率③單位價格法（工作量比例法）：間接成本=工作量（工時或工日）×單位工作量的間接成本三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法14（2）物價指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準日市場價格，也無法獲得相似的參照資產(chǎn)的市場價格，則只能用物價指數(shù)調(diào)整資產(chǎn)的原始（歷史）成本，得到重置成本①資產(chǎn)原始成本、歷史成本須真實、準確，符合社會平均的合理成本②物價指數(shù)要選擇同類別資產(chǎn)的物價指數(shù)，一般不用整體的通貨膨脹指數(shù)（2）物價指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準日市場價格，也無15重置核算法與物價指數(shù)法比較區(qū)別：①估算要素不同物價指數(shù)法強調(diào)在不同時期某一種某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動幅度；重置核算法強調(diào)在評估基準日現(xiàn)行的價格和購建成本費用②實用性不同物價指數(shù)法僅僅考慮價格變動因素，不考慮新技術(shù)、新材料、新工藝等的變化，因此該方法只能用于確定復原重置成本；重置核算法既考慮價格變動，也考慮技術(shù)進步等因素，因此，可用于估算復原重置成本和更新重置成本聯(lián)系：都建立在歷史資料基礎(chǔ)上，都必須關(guān)注重置成本口徑與歷史資料口徑的一致性重置核算法與物價指數(shù)法比較區(qū)別：16（3）功能系數(shù)法——功能價值類比法①功能價值法——生產(chǎn)能力比例法假定：待評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其價值呈線性關(guān)系（3）功能系數(shù)法——功能價值類比法①功能價值法——生產(chǎn)能力比17②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品平均生產(chǎn)成本降低總體生產(chǎn)能力擴大→資產(chǎn)成本的上升幅度會趨緩即：資產(chǎn)生產(chǎn)能力存在規(guī)模經(jīng)濟時，其生產(chǎn)能力與其價格（重置成本）呈指數(shù)關(guān)系其中，x稱為功能系數(shù)、功能價值指數(shù)、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。在美國：x一般在0.4~1之間，加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9x=1時，該方法就是上述的“功能價值法”②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品18（4）成本法運用的簡化辦法——統(tǒng)計分析法——對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估步驟：①核實資產(chǎn)并分類②每類別資產(chǎn)抽樣③選擇上述方法評估樣本重置成本④計算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/樣本賬面歷史成本⑤依據(jù)分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)，確定全部資產(chǎn)重置成本待評某類資產(chǎn)重置成本=∑分類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)（4）成本法運用的簡化辦法——統(tǒng)計分析法192、實體性貶值的估算（1）觀察法實體性貶值=重置成本×實體性貶值率主要有兩種方式：①總體觀察法：對資產(chǎn)總體觀察，即可確定實體性貶值率，一般適用于單項資產(chǎn)②加權(quán)平均法：將資產(chǎn)總體分解為若干部分，分別觀察，確定各部分實體性貶值率，然后以各部分占總資產(chǎn)比重為權(quán)重，計算總體資產(chǎn)實體性貶值率2、實體性貶值的估算（1）觀察法20（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報廢為止實際已使用年限：資產(chǎn)按照正常使用強度（負荷程度）作標準確定的已經(jīng)實際使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限：資產(chǎn)的會計管理上已提取折舊的年限資產(chǎn)利用率：表示資產(chǎn)在利用中的實際使用強度（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報廢為止21（3）修復費用法——直接價值法利用恢復資產(chǎn)功能所支出的全部修復費用，來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的方法，只適用可以恢復資產(chǎn)功能的資產(chǎn)評估。

修復費用：零部件的更換與修復、改造、停工損失等①若修復可使資產(chǎn)恢復全新狀態(tài)，實體性貶值=修復費用②區(qū)分資產(chǎn)可修復和不可修復部分可修復部分：以修復費用衡量不可修復部分（物理上不可能修復、物理上可修復但經(jīng)濟上不合算）：以觀察法、使用年限法衡量（3）修復費用法——直接價值法利用恢復資產(chǎn)功能所支出的全部修223、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價值損失，包括超額投資成本和超額運營成本引起的功能性損失。

超額投資成本：勞動生產(chǎn)率提高，現(xiàn)在生產(chǎn)出同樣的資產(chǎn)，已經(jīng)不值那么多錢了，原因：生產(chǎn)技術(shù)提高、生產(chǎn)方法革新、分工與協(xié)作改善等超額運營成本：材料消耗、能源消耗、工時消耗較多或增加，廢品率較高或上升，產(chǎn)品質(zhì)量較差或下降3、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價值損23一般不計算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用再計算該貶值數(shù)額比如重置核算法和功能系數(shù)法計算重置成本時，所選用的價格為評估基準日市場價格——既體現(xiàn)現(xiàn)行的物價水平，也體現(xiàn)了勞動生產(chǎn)率的提高，因此該重置成本已經(jīng)剔除掉了超額投資成本。②重置成本中仍然包含超額投資成本，可特定處理比如物價指數(shù)法評估資產(chǎn)重置成本，就只體現(xiàn)價格水平，沒有考慮勞動生產(chǎn)率提高。但是，該方法由于使用資產(chǎn)的歷史成本作基數(shù)，實際應用情況不多，可以具體情況具體處理。

——因此，須注意重置成本法評估資產(chǎn)，一般不刻意地計算超額投資成本。一般不計算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用24（1）用超額運營成本估算①確定超額運營成本：待評資產(chǎn)與參照物之間超額運營成本=待評資產(chǎn)年運營成本－參照物年運營成本②確定凈超額運營成本：扣除所得稅

凈超額運營成本=超額運營成本（1－所得稅率）③估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命④選擇折現(xiàn)率（一般為行業(yè)平均收益率），將凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值功能性貶值=∑（凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）

折現(xiàn)系數(shù)通常采用年金現(xiàn)值系數(shù)：（P/A，r，n）（1）用超額運營成本估算①確定超額運營成本：待評資產(chǎn)與參照物25（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時，特別是生產(chǎn)技術(shù)提高很快很大、生產(chǎn)方法革新比較明顯、分工與協(xié)作的生產(chǎn)組織形式改善顯著的資產(chǎn)：功能性貶值=復原重置成本－更新重置成本（3）不用計算功能性貶值的情況對于計算出的重置成本為更新重置成本，本身已經(jīng)剔除掉了功能性貶值實際評估實踐中，也有功能性溢價：評估對象功能優(yōu)于參照系功能（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時，特別264、經(jīng)濟性貶值的估算外部經(jīng)濟社會環(huán)境的變化，以及造成資產(chǎn)閑置、利用不足等限制資產(chǎn)效用充分發(fā)揮、限制資產(chǎn)價值充分實現(xiàn)的程度：——資產(chǎn)仍然能夠正常使用，不考慮經(jīng)濟性貶值——有確切證據(jù)表明已經(jīng)、正在、將帶來貶值時才計算——重大利好政策、良好市場前景時，可能存在經(jīng)濟性溢價經(jīng)濟性貶值一般表現(xiàn)為兩種情況：資產(chǎn)利用率下降，比如設(shè)備開工不足、房屋出租率下降資產(chǎn)年收益減少，比如產(chǎn)品大幅降價、稅負加重、成本大幅上升4、經(jīng)濟性貶值的估算外部經(jīng)濟社會環(huán)境的變化，以及造成資產(chǎn)閑27（1）間接計算法——資產(chǎn)利用率下降所致例如：某生產(chǎn)線設(shè)計年產(chǎn)2000臺產(chǎn)品，市場變化，估計未來年產(chǎn)1400臺。（1）間接計算法——資產(chǎn)利用率下降所致例如：某生產(chǎn)線設(shè)計年產(chǎn)28（2）直接計算法——年收益減少所致承接上例，每臺產(chǎn)品售價100元，該生產(chǎn)線尚可使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資匯報率為10%，所得稅稅率25%，則該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值為：（2）直接計算法——年收益減少所致承接上例，每臺產(chǎn)品售價10295、成新率的估算（2）估算成新率方法①觀察法——經(jīng)驗估算法專業(yè)人員——技術(shù)性鑒定、經(jīng)濟性鑒定、市場前景預測——綜合考慮貶值率（實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值）——判斷成新率必要時，可組織若干人或小組，分別獨立評價，再求平均值（1）成新率成新率反映資產(chǎn)的新舊程度，“資產(chǎn)有幾成新”，成新率估算出來，就可計算出資產(chǎn)的評估價值。5、成新率的估算（2）估算成新率方法（1）成新率30②經(jīng)濟使用年限法總經(jīng)濟使用年限：從資產(chǎn)開始使用到因經(jīng)濟上不合算而停止使用止——只適用于可修復的有形損耗評估，對于不可修復的有形損耗、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值部分，只能用其對資產(chǎn)價值造成的損耗額來替代修復費用③修復費用法②經(jīng)濟使用年限法總經(jīng)濟使用年限：從資產(chǎn)開始使用到因經(jīng)濟上不合31四、成本法的評價1、優(yōu)點（1）充分考慮各類價值損耗：實體性、功能性、經(jīng)濟性貶值（2）適用范圍廣泛：單項資產(chǎn)、特殊資產(chǎn)、難以取得市場參照系的資產(chǎn)都可用2、缺點（1）計算復雜，各類參數(shù)取得難度大，工作量大（2）各種貶值，尤其是經(jīng)濟性貶值難以把握，影響評估結(jié)果準確性（3）某些資產(chǎn)的價值，主要由效用決定，而非成本耗費，就無法用成本法衡量，比如無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)、企業(yè)整體價值等四、成本法的評價1、優(yōu)點32第三節(jié)比較法一、比較法的概述1、比較法——市場法、現(xiàn)行市價法、市場比較法指利用市場上相同或相似資產(chǎn)（可參照交易資產(chǎn)）近期交易價格，通過直接比較或類比分析，并據(jù)此調(diào)整相似資產(chǎn)的價格，以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱

基本思路：根據(jù)“替代原則”，以均衡價值論（市場供求論）為理論基礎(chǔ)，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)第三節(jié)比較法一、比較法的概述332、比較法的基本前提（1）存在一個比較成熟的資產(chǎn)交易市場公開、活躍、非偶然性資產(chǎn)交易市場，交易價格反映市場行情，評估價格貼近市場，容易為各方接受（2）可以找到可比參照交易①參照物和評估對象在功能上有可比性，包括用途、性能上相同、相似；②參照物與評估對象面臨的市場條件有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件等；③參照物成交時間與評估基準日的間隔時間不宜過長，應在一個合理范圍內(nèi)，而且時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的；④參照交易的技術(shù)指標、經(jīng)驗數(shù)據(jù)容易搜集、觀察、處理?！Y產(chǎn)市場不活躍、有限市場資產(chǎn)、專用資產(chǎn)不適用2、比較法的基本前提（1）存在一個比較成熟的資產(chǎn)交易市場343、基本公式評估價值（比準價格）=市場參照交易價格+∑評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額

－∑評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額或者：

評估價值（比準價格）=市場參照交易價格×修正調(diào)整系數(shù)3、基本公式評估價值（比準價格）=市場參照交易價格35二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象及其范圍2、進行市場調(diào)查、收集相同、相似資產(chǎn)的市場信息、尋找參照交易3、整理分析資料，選擇可比較的參照交易——交易案例太少，不能反映市場行情，我國一般要求至少3個交易案例，國外一般要求4~5個。4、比較評估對象與參照物異同5、調(diào)整差異：以待評估資產(chǎn)為標準，以參照交易價格為基準，把各種差異因素對被評估資產(chǎn)價值的影響量化：調(diào)整值、調(diào)整系數(shù)5、按調(diào)整值、調(diào)整系數(shù)調(diào)整差異，得到待評資產(chǎn)評估價值（比準價值、比準價格）；再將各比準價值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定最后評估價值二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象及其范圍36三、進行比較分析和差異調(diào)整（1）時間因素：常用采用物價指數(shù)法，資產(chǎn)價格處于上升周期，則調(diào)整系數(shù)大于1（2）區(qū)域因素：不動產(chǎn)價格尤為突出，應盡可能選擇同區(qū)域的參照交易，可采用打分法調(diào)整不同區(qū)域同類資產(chǎn)價格水平差異，條件好的區(qū)域調(diào)整系數(shù)大于1（3）資產(chǎn)質(zhì)量實體特征因素：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號、役齡、外觀等相同相似。機器設(shè)備強調(diào)技術(shù)水平與性能，不動產(chǎn)強調(diào)地理位置，整體資產(chǎn)強調(diào)生產(chǎn)規(guī)模、收益水平、市場定位、增長程度、資信狀況等三、進行比較分析和差異調(diào)整（1）時間因素：常用采用物價指數(shù)法37（4）功能因素：資產(chǎn)功能正常發(fā)揮情況下，資產(chǎn)功能的高低一般與資產(chǎn)價值的高低成正相關(guān)關(guān)系。如設(shè)備產(chǎn)出能力相差1個單位，價格調(diào)整多少；或者設(shè)備產(chǎn)出能力每相差1%，價格調(diào)整多少（5）成新率因素：成新率與資產(chǎn)價格成正相關(guān)關(guān)系比如參照物成交價50萬，成新率50%，待評資產(chǎn)成新率60%，則調(diào)整系數(shù)60%/50%=1.2，調(diào)整價格為：50×1.2－50=10萬（6）交易因素——非正常交易須具備資料并可修正才可選擇參照物成交價高于或低于市場正常價格的調(diào)整：關(guān)聯(lián)交易；清算（清償）等被迫交易；買方急買賣方急賣；附加特定條件的交易等；一次性付款、分期付款等融資條件對成交價格的調(diào)整；單件購買與批量購買對成交價格的影響等（4）功能因素：資產(chǎn)功能正常發(fā)揮情況下，資產(chǎn)功能的高低一般與38四、比較法的具體評估方法1、直接比較法利用參照物實際成交價格和參照物的某一具體的基本特征，直接與評估對象同一特征比較，判斷評估對象資產(chǎn)價值特點：直觀簡潔，便于操作，但是要求可比性較高——相同或基本相同，差異僅僅只體現(xiàn)在某一基本特征上（1）現(xiàn)行市價法直接利用參照物在評估基準日的交易成交價，作為被評估資產(chǎn)的評估價值比如：股票債券，直接用評估基準日的收盤價批量生產(chǎn)設(shè)備、車輛等，直接用評估基準日的現(xiàn)行市價四、比較法的具體評估方法1、直接比較法（1）現(xiàn)行市價法39（2）市價折扣法以參照物成交價為基準，考慮被評估資產(chǎn)在銷售條件、銷售時限等方面不利約束，可根據(jù)有關(guān)部門規(guī)定和實踐經(jīng)驗，設(shè)定一個折扣率來評估資產(chǎn)價值=參照物成交價×（1－價格折扣率）例如：某設(shè)備擬快速變現(xiàn)，評估基準日完全相同資產(chǎn)成交價10萬元，評估人員經(jīng)綜合分析，認為折扣率為40%。因此，該資產(chǎn)價值=10×（1－40%）=6萬元（2）市價折扣法以參照物成交價為基準，考慮被評估資產(chǎn)在銷售條40（3）功能系數(shù)法——功能價值類比法以參照物實際成交價為基準，考慮參照物與評估對象之間功能上的差異進行調(diào)整，來估算資產(chǎn)價值①功能價值法：生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)價值與生產(chǎn)能力成線性關(guān)系②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：資產(chǎn)價值與其功能成指數(shù)關(guān)系例如：資產(chǎn)年生產(chǎn)能力90噸，參照物產(chǎn)能120噸，評估基準日參照物成交價10萬元，則資產(chǎn)價值=10×90÷120=7.5萬元如上例：該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，則（3）功能系數(shù)法——功能價值類比法以參照物實際成交價為基準，41（4）物價指數(shù)法以參照物成交價格為基準，考慮參照物成交時間到評估基準日之間的價格指數(shù)，來調(diào)整確定資產(chǎn)價值例1：與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)，6個月前成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)價格上漲了5%，則：資產(chǎn)價值=10×（1+5%）=10.5（萬元）（4）物價指數(shù)法以參照物成交價格為基準，考慮參照物成交時間到42例2：2006年6月30日評估某房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末價格同2005年底相比，分別上漲2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中，參照房地產(chǎn)2006年3月底價格為3800元/平方米，則例3：某資產(chǎn)2006年1月成交價300萬元，該種資產(chǎn)已不可再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)價格變動如下：2006年1~5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。2006年10月評估該資產(chǎn)，則評估價值最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）例2：2006年6月30日評估某房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)2006年43（5）成新率價格調(diào)整法以參照物成交價為基準，考慮二者新舊程度差異，通過成新率來調(diào)整估算資產(chǎn)價值例如：參照物成交價為10萬元成新率50%，評估對象成新率60%則資產(chǎn)價值=10×（60%÷50%）=10×1.2=12萬元（5）成新率價格調(diào)整法以參照物成交價為基準，考慮二者新舊程度442、類比調(diào)整法對比待評估資產(chǎn)與參照交易的差異，以參照物成交價格為基準，通過各項差異的調(diào)整，確定資產(chǎn)價值

與直接比較法相比的特點：（1）可比性要求較低：參照物與評估對象在主要的價值決定因素上基本相同、基本相似，不要求相同；（2）適用性強，應用范圍廣，是比較法中最常用、最基本的方法；（3）估算比較復雜，對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，沒有足夠的數(shù)據(jù)資料，難以評估；（4）對評估人員的要求較高，要有豐富的評估經(jīng)驗和技巧，對資產(chǎn)功能、市場行情等都有充分、準確的把握，才能準確評估2、類比調(diào)整法對比待評估資產(chǎn)與參照交易的差異，以參照物成交價45調(diào)整系數(shù)類比調(diào)整法評估的資產(chǎn)，與參照交易的差異，體現(xiàn)在多項基本特征上于是，前面直接比較法中各具體評估方法，比如現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法等的運用，就可演化為各個基本特征的修正系數(shù)的計算了，比如：調(diào)整系數(shù)類比調(diào)整法評估的資產(chǎn)，與參照交易的差異，體現(xiàn)在多項基46（1）市場售價類比法以參照物成交價為基準，考慮參照交易與評估對象在功能、市場條件、成交時間等差異并量化，來調(diào)整估算資產(chǎn)價值例如：評估某商業(yè)用房，面積800m2；因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估；評估基準日為2008年5與31日。由于該類型商業(yè)用房有較多類似的交易實例，故采用市場法評估，收集該商業(yè)用房資料，選擇并收集3個交易實例資料如下表（1）市場售價類比法以參照物成交價為基準，考慮參照交易與評估47實例A實例B實例C交易單價5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期2008年1月2008年4月2008年5月區(qū)域條件比估價對象好比估價對象好比估價對象好交易情況正常高于市價4%正常功能因素與估價對象結(jié)構(gòu)相似與估價對象結(jié)構(gòu)相似與估價對象結(jié)構(gòu)相似新舊程度與估價對象相近與估價對象相近與估價對象相近①時間因素：當時房價月上漲率為4%，實例A調(diào)整系數(shù)（1+4%）4=117%，實例B調(diào)整系數(shù)1+4%=104%，實例C無需調(diào)整；②區(qū)域因素：評估對象所在區(qū)域綜合評分為100，實例A、B、C都比評估對象好，綜合評分分別為107、110、108；③交易情況：實例B高于市價4%，調(diào)整系數(shù)100/104，A、C無需調(diào)整④功能因素：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似，功能基本相同，不用修正；⑤成新率因素：新舊程度相近，不用修正；實例A實例B實例C交易單價5000元/m25960元/m2548實例A實例B實例C交易單價5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期117/100104/100100/100區(qū)域條件100/107100/110100/108交易情況100/100100/104100/100功能因素100/100100/100100/100新舊程度100/100100/100100/100修正后的價格546754185480實例A實例B實例C交易單價5000元/m25960元/m2549（2）價值比例法選擇被評估資產(chǎn)和參照物的某一經(jīng)濟指標（參數(shù)），計算參照物的市場成交價與該指標相比較的價值比率，即倍數(shù)、乘數(shù)，并以此倍數(shù)乘以被評估資產(chǎn)的該指標得到資產(chǎn)價值可選擇計算的價值比率（倍數(shù)、乘數(shù)）很多，常用的有兩個①成本市價法例如：評估基準日某市商品住宅的成本市價率為150%，已知被評估的全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則資產(chǎn)價值=20×150%=30（萬元）（2）價值比例法選擇被評估資產(chǎn)和參照物的某一經(jīng)濟指標（參數(shù)50②市盈率倍數(shù)法以參照物市盈率為倍數(shù)、乘數(shù)，乘以評估對象相同口徑的收益額，得到被評估資產(chǎn)的價值。主要適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估、股票等長期投資的評估。例如：某企業(yè)年凈利潤為1000萬元，評估基準日在資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：企業(yè)價值=1000×20=20000（萬元）②市盈率倍數(shù)法以參照物市盈率為倍數(shù)、乘數(shù)，乘以評估對象相同口513、間接比較法（1）明確評估對象及范圍（2）選擇參照物，不要求相同或基本相同，只要求大的方面基本相同或相似（3）明確國家、行業(yè)或市場關(guān)于該類資產(chǎn)的綜合標準或分項標準（4）將評估對象整體或分項，以該標準為準繩來評分，得到評估對象分值（5）對應地將參照物整體或分項，以該標準為準繩來評分，得到參照物分值（6）計算被評估資產(chǎn)價值3、間接比較法（1）明確評估對象及范圍52五、比較法的評價1、優(yōu)點（1）原理簡單、容易理解和掌握，只要按照比較法的評估思路進行評估，可演繹出多種多樣具體評估方法，是國際公認的三大評估法之一；（2）所用數(shù)據(jù)資料來源于市場，更接近市場行情、反映市場趨勢，評估結(jié)論容易為各方接受。2、缺點（1）比較法要求成熟的市場體系，公開、活躍等特性，實際上不容易滿足，評估結(jié)論也受限制；（2）影響因素分析、差異因素分析與調(diào)整修正，往往受評估人員主觀因素和專業(yè)性影響較大，也限制評估結(jié)果準確性；（3）對于受市場、地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的資產(chǎn)，適用性不強，比如大部分無形資產(chǎn)、武器生產(chǎn)設(shè)備等專用機器設(shè)備、海港碼頭、房地產(chǎn)等。五、比較法的評價1、優(yōu)點53第四節(jié)收益法一、收益法概述1、概念：測算待評資產(chǎn)自評估基準日起的未來純收益，并選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將其折現(xiàn)為評估基準日現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。理論依據(jù)為效用價值論，認為資產(chǎn)價值在于其未來的獲利能力，服從“將利求本”的思路，即采用折現(xiàn)或資本化的途徑及方法，來判斷和估算資產(chǎn)價值。收益資本化就是資產(chǎn)（資本）價值。1906年，費雪《資本與收入的性質(zhì)》：投資能帶來未來收入，資本價值就是收入的資本化。1930年，費雪《利息理論》完整建立收益法的價值評估框架，認為資產(chǎn)的價值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。20世紀60年代，莫迪格萊尼和米勒對其進一步發(fā)展，成為理論上近乎完美的現(xiàn)代主流價值評估基本方法。

第四節(jié)收益法一、收益法概述543、收益法前提條件三個基本要素：預期收益、折現(xiàn)率或資本化率、預期收益年限（1）資產(chǎn)的預期收益可以預測，并可以用貨幣量化。預期收益額是根據(jù)投資回報原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。影響因素包括主觀因素和客觀因素。（2）資產(chǎn)經(jīng)營所承擔的風險可以預測，并可以貨幣量化。風險高，投資者要求回報率高，從而折現(xiàn)率或資本化率就高。（3）被評估資產(chǎn)未來的獲利年限可以預測3、收益法前提條件55二、收益法的評估程序1、收集驗證資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢、經(jīng)營風險等信息資料；2、計算和對比分析相關(guān)收益、費用指標，變化趨勢；3、預測確定資產(chǎn)預期收益、確定適當?shù)恼郜F(xiàn)率、收益年限；4、利用公式估算資產(chǎn)收益現(xiàn)值；5、綜合分析確定評估結(jié)論。二、收益法的評估程序1、收集驗證資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營前景、財務狀況、56三、收益法計算常用公式三、收益法計算常用公式57第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件58jtjt59第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法課件60四、收益法中各項指標的確定1、資產(chǎn)預期收益額的估算（1）兩個特點：一是“預期的”、“未來的”收益，不是歷史收益、現(xiàn)實收益；二是“客觀的預期”的收益，即客觀收益，不是實際收益，因為評估結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考依據(jù)實際收益：具體資產(chǎn)具體條件下實際取得的具體收益?？赡芷咭部赡芷停菏找嫒藱?quán)利在法律上、行政上享受某種特權(quán)或者受到特殊限制；收益人把握機遇的能力高低；收益人經(jīng)營管理能力高低；特定時期區(qū)域環(huán)境條件的快速改善或惡化。這些特定條件或情況，不能與資產(chǎn)隨同轉(zhuǎn)讓出售，因此，實際收益必須經(jīng)過修正調(diào)整剔除特殊、偶然因素。客觀收益：即正常收益，指正常市場條件下資產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向和最佳利用程度上，合理預期未來風險的合理預期收益?，F(xiàn)實經(jīng)濟中，應為正常市場條件下，在社會平均經(jīng)營管理水平下資產(chǎn)正常使用的平均預期收益。四、收益法中各項指標的確定1、資產(chǎn)預期收益額的估算61（2）預期凈現(xiàn)金流量最適宜預期收益：通常選擇三種類型：資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量、凈利潤、利潤總額。其中，預期凈現(xiàn)金流量最常用、最有利于資產(chǎn)價值評估。預期凈現(xiàn)金流，本質(zhì)上是資產(chǎn)未來利息前、折舊前、所得稅后經(jīng)營性純收益，可以看成資產(chǎn)全體投資人（包括股東和債權(quán)人）所能取得的所得稅后的純收益。①凈現(xiàn)金流量體現(xiàn)時間價值凈現(xiàn)金流量是動態(tài)指標，本身既體現(xiàn)資金價值量，又體現(xiàn)時間過程的差異；凈利潤不考慮資金流入流出的時間差異，也不一定表明某個時點的可支配的現(xiàn)金數(shù)量。收益法將未來時點的價值折現(xiàn)為現(xiàn)值，用凈現(xiàn)金流量更合適。（2）預期凈現(xiàn)金流量最適宜預期收益：通常選擇三種類型：資產(chǎn)凈62②凈現(xiàn)金流量更準確地反映預期收益一是：固定資產(chǎn)折舊以及無形資產(chǎn)攤銷應視收益因為二者是資產(chǎn)獲利能力的體現(xiàn)——資產(chǎn)應具備使自身價值得到補償?shù)哪芰?；也是資產(chǎn)自身價值的體現(xiàn)形式——資產(chǎn)的一部分價值，通過折舊或攤銷的形式以現(xiàn)金收回；折舊與攤銷是會計上的成本，但實際上不需付出現(xiàn)金流量，因此不屬于資產(chǎn)評估中的預期成本費用范圍。二是：利息不屬于預期費用在預期收益進行折現(xiàn)時，即考慮貨幣的時間價值的折現(xiàn)計算過程中，已經(jīng)剔除“資金的時間價值”即“利息”了。債權(quán)投資利息、股權(quán)投資股息，都是資產(chǎn)的收益，資金來源結(jié)構(gòu)的不同，不影響資產(chǎn)價值，只影響經(jīng)營者利潤：債權(quán)人資金——經(jīng)營者將支付利息；投資者（股東）的資金——經(jīng)營者將支付股息。三是：折現(xiàn)公式中被“折”的資金是“本利和”，“現(xiàn)”才是“資產(chǎn)價值”否則，剔除掉”折舊和攤銷“這部分”本“，剔除“利息、股息”這部分“利”，將無法“還原”資產(chǎn)本身價值②凈現(xiàn)金流量更準確地反映預期收益一是：固定資產(chǎn)折舊以及無形資63③利潤總額一般不用而利潤總額是稅前收益，其中包含了不屬于資產(chǎn)持有者的稅收，不是是資產(chǎn)持有者的純收益，因此，一般不適宜用。特定情況下：稅收等政策、法律、行政上對收益權(quán)利人的優(yōu)惠、特權(quán)、限制過多，使資產(chǎn)凈收益難以準確、公平地反映資產(chǎn)的預期收益時，為使各項資產(chǎn)具有可比性，也可采用。③利潤總額一般不用而利潤總額是稅前收益，其中包含了不屬于資產(chǎn)64（3）預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量的計算預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預期總收益（毛收入）－預期經(jīng)營管理成本預期經(jīng)營管理成本：總成本費用，也是客觀總成本費用，包括：①經(jīng)營成本：購入原料、材料及物品費、生產(chǎn)工人工資、燃料動力費、修理費等。②經(jīng)營費用：行政人員工資、咨詢費、訴訟費、業(yè)務招待費、排污費、研究費，還包括流轉(zhuǎn)稅、財產(chǎn)稅如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加費以及城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅等等管理費用；廣告費、展覽費、保險費等銷售費用；融資手續(xù)費、匯兌損失等財務費用。③所得稅：對企業(yè)或個人而言，是現(xiàn)金流出，故也是一種費用（3）預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量的計算預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預期總收益65（4）預期收益量——預期凈現(xiàn)金流的確定①按公式確定預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量=預期毛收入－預期經(jīng)營管理成本②時間序列法

根據(jù)歷史收益，線性回歸分析確定③因素分析法分析建立某因素與收益之間關(guān)系確定比如：預期銷售收入增加1%，預期收益增加0.8%（4）預期收益量——預期凈現(xiàn)金流的確定①按公式確定662、折現(xiàn)率的估算

折現(xiàn)率：投資的期望回報率，“機會成本”、“資本成本”（1）市場提取法（市場比較法）通過對市場上相同、相似資產(chǎn)投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定被評估資產(chǎn)的投資期望回報率，是參照物的平均收益率、平均回報率。比如，三個機器設(shè)備參照交易投資回報率分別為：9%、9.5%、10.2%，求其平均數(shù)為9.6%，即為被評估資產(chǎn)折現(xiàn)率。2、折現(xiàn)率的估算

折現(xiàn)率672、資本資產(chǎn)定價模型法——β系數(shù)法（1）一項投資的風險包括可分散風險和不可分散風險①可分散風險：與投資項目直接相關(guān)的事件引起：未曾預料到的新產(chǎn)品開發(fā)成功、實際盈利比預計盈利好、生產(chǎn)事故、法律訴訟等正負面影響——可通過投資多樣化（組合）來降低、消除，投資市場本身不會給它回報（補償）②不可分散風險：對整個經(jīng)濟都有影響的事件引起：經(jīng)濟增長、通漲、利率、政治社會環(huán)境等正負面影響——無法通過投資多樣化（組合）來降低、消除，投資市場本身予以回報（補償）資產(chǎn)風險補償（回報、報酬）率=資產(chǎn)期望回報率－無風險利率資產(chǎn)期望回報率=無風險利率+資產(chǎn)風險補償（回報、報酬）率2、資本資產(chǎn)定價模型法——β系數(shù)法（1）一項投資的風險包括可68（2）β系數(shù)（3）結(jié)論①該方法用資產(chǎn)最低要求的期望回報率，來刻畫折現(xiàn)率②該方法可用于單項資產(chǎn)、整體資產(chǎn)，也可用于評估行業(yè)風險③期望報酬率：折現(xiàn)率，與β正相關(guān)。β比較復雜，有專門機構(gòu)計算公布并定期更新，如《中國滬深A股股票貝塔參數(shù)測算估計》④該方法確定折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本（2）β系數(shù)（3）結(jié)論693、加權(quán)平均資本成本法——資本成本加權(quán)法既考慮權(quán)益資本，也考慮負債資本的成本加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益資本的成本×權(quán)益比+負債資本的成本×負債比如果負債利息可以沖減應納稅所得額，則負債成本為稅后負債成本：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益資本的成本×權(quán)益比+稅前負債資本的成本×（1－所得稅邊際稅率）×負債比3、加權(quán)平均資本成本法——資本成本加權(quán)法既考慮權(quán)益資本，也考703、收益期限的確定指資產(chǎn)具有的獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為單位，根據(jù)資產(chǎn)獲利能力、資產(chǎn)損耗、法律法規(guī)、經(jīng)濟合同等確定（1）無限期：資產(chǎn)使用比較正常，沒有限定使用年限、或者限定使用年限但可以解除后通過延續(xù)方式永續(xù)使用（2）法規(guī)合同規(guī)定期限：車船等交通工具、機器設(shè)備、合資合作等（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命：資產(chǎn)開始使用到資產(chǎn)繼續(xù)使用將不合算止特別地，前面介紹的評估計算公式，在收益遞增、收益遞減過程中，都必將表現(xiàn)出時間限制3、收益期限的確定指資產(chǎn)具有的獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為71五、收益法的評價1、優(yōu)點（1）充分考慮未來收益和貨幣時間價值，能真實準確反映資產(chǎn)價值（2）預期收益折現(xiàn)過程與投資過程相吻合，資產(chǎn)交易各方容易接受評估結(jié)論2、缺點（1）應用范圍小，通常只適用于可以預測未來收益的單項生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)和整體資產(chǎn)評估（2）資產(chǎn)預期收益、風險報酬率的確定，盡管計算公式非常完美，但實際預測難度較大，而且受主觀因素和未來不可預見因素的影響五、收益法的評價1、優(yōu)點72第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系1、資產(chǎn)評估方法體系由成本法、比較法、收益法三種基本方法，以及這三條基本評估思路衍生出來的其它評估方法共同構(gòu)成2、評估方法之間的聯(lián)系（1）同一評估目的是各評估方法的共同屬性對于特定經(jīng)濟行為，在相同市場或模擬市場條件下的同一資產(chǎn)進行評估，其評估價值應該是客觀的、一致的。正是評估目的決定了評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系，因此，評估同一條件下的同一資產(chǎn)，不同評估人員、不同評估方法之間，都有相互替代性，評估結(jié)論應該有一致性、趨同性、相互驗證性。第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系73（2）多種評估方法的評估結(jié)果可能較大差異較大差異的原因：①某些方法應用的前提條件不完全具備②評估分析的結(jié)構(gòu)、過程有缺陷、有問題③某些信息資料失真、失實④評估人員職業(yè)判斷有誤⑤某些技術(shù)參數(shù)選擇和確定不合理解決建議：為不同評估方法建立邏輯分析圖，對比分析差異原因、研究解決對策、取舍評估方法，最后判斷一種結(jié)果作評估結(jié)論，而不能機械地將各方法的評估結(jié)果簡單平均或加權(quán)平均作結(jié)論。（2）多種評估方法的評估結(jié)果可能較大差異較大差異的原因：742、評估方法之間的區(qū)別（1）評估的基本思路不同成本法：重建或重置被評估資產(chǎn)即資產(chǎn)的再取得比較法：比較和類比參照交易收益法：“將利求本”即預期收益折現(xiàn)（2）評估原理不同成本法：按照重置功能相同全新資產(chǎn)的成本（重置成本），扣減各種損耗（實體性、功能性、經(jīng)濟性貶值）的余額為資產(chǎn)價值比較法：替代原理，按照參照物現(xiàn)行市場價格，對比與參照交易差異并量化，以調(diào)整后的價格為資產(chǎn)價值收益法：預測資產(chǎn)的未來收益并將其折現(xiàn)，以折現(xiàn)值之和為資產(chǎn)價值2、評估方法之間的區(qū)別（1）評估的基本思路不同75（3）資產(chǎn)計價尺度不同成本法：以重置成本為計價尺度即以評估基準日重置功能相同全新被評估資產(chǎn)，所需的全部成本為計價基礎(chǔ)比較法：以參照交易的現(xiàn)行市場價格為計價尺度即以評估基準日市場上與被評估資產(chǎn)相同或相似資產(chǎn)的市場交易價格為計價依據(jù)收益法：資產(chǎn)預期收益的折現(xiàn)值為計價尺度即將資產(chǎn)未來各年的預期收益折算成評估基準日的現(xiàn)值之和，作為評估價值（3）資產(chǎn)計價尺度不同成本法：以重置成本為計價尺度76（4）前提條件不同成本法：繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性；應具備可利用的歷史資料；重置資產(chǎn)的全部耗費是必須的；被評估資產(chǎn)是可復制、可再生的。比較法：存在一個比較成熟（公開、活躍、非偶然性）的資產(chǎn)交易市場；可以找到可比參照交易：參照物和評估對象在功能上有可比性；與評估對象面臨的市場條件有可比性；間隔時間不宜過長；參照交易的技術(shù)指標、經(jīng)驗數(shù)據(jù)容易搜集、觀察、處理。收益法：資產(chǎn)的預期收益可以預測，并可以用貨幣量化；資產(chǎn)經(jīng)營所承擔的風險可以預測，并可以貨幣量化；被評估資產(chǎn)未來的獲利年限可以預測。（4）前提條件不同成本法：繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)77（5）適用范圍不同成本法：適用范圍最廣，原則上，一切可重置資產(chǎn)、一切以資產(chǎn)重置、資產(chǎn)補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務都適用；具體看，不可重置的一些單項資產(chǎn)、特殊資產(chǎn)除外，特別是對不容易計算未來收益、難以取得市場參照交易的資產(chǎn)業(yè)務適用。比較法：只適用于以市場價值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)業(yè)務。專用機器設(shè)備、無法重置的特殊設(shè)備等特定用途、特殊性質(zhì)的資產(chǎn)，大部分無形資產(chǎn)，以及其它受市場、地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的資產(chǎn)，不宜采用比較法。收益法：企業(yè)整體資產(chǎn)，可預測收益的單項資產(chǎn)、無法重置的特殊資產(chǎn)，可單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)。（5）適用范圍不同成本法：適用范圍最廣，原則上，一切可重置資78二、評估方法的選擇1、選擇原則不同評估方法有自身特點，在評估不同類型資產(chǎn)時，有效率上和直接程度上有差別。因此，選擇原則為：適用性、效率性、直接性，即在適用于特定資產(chǎn)評估目的和價值類型的基礎(chǔ)上，選擇最直接最有效率的方法2、選擇層次——三個層次都要考慮三原則選擇評估的基本技術(shù)思路——選擇具體的評估技術(shù)方法——選擇所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)二、評估方法的選擇1、選擇原則792、注意事項（1）評估方法必須與評估目的、價值類型相適應評估目的——“為什么評”、價值類型——“評什么”：評估價值質(zhì)的規(guī)定性、排他性、約束性；評估方法——“如何評”、“怎么評”：評估價值量的規(guī)定性、多樣性、可替代性。當價值類型為市場價值，按比較法、收益法、成本法順序選擇（2）評估方法必須與評估對象相適應單項與整體、有形與無形、通用與專用、可復制與不可復制等資產(chǎn)存在形態(tài)和價值特征，對評估方法是否有市場參照交易、是否可預測未來收益、是否可重置等前提條件，逐步分層次排除或選擇具體方法。對經(jīng)營中的資產(chǎn)，收益法優(yōu)先；對市場活躍的資產(chǎn)，比較法優(yōu)先2、注意事項（1）評估方法必須與評估目的、價值類型相適應80（3）評估方法受可收集的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的制約資產(chǎn)評估實際上是數(shù)據(jù)資料的收集、整理、篩選，進而通過比較、分析、綜合、推理等邏輯方法，對數(shù)據(jù)資料處理、轉(zhuǎn)化的過程。對于數(shù)據(jù)資料比較難以收集的評估對象，應采用替代方法評估。西方更多的采用比較法，我國目前仍然有諸多比較法的限制，普遍采用成本法。（4）充分利用多種方法的評估結(jié)果的趨同性如果條件允許、前提具備，可采用多種方法互相驗證、比較、修正誤差，得到公允的資產(chǎn)價值（5）不能機械地認為資產(chǎn)評估是評估公式和模型的適用和計算評估過程本質(zhì)上是對資產(chǎn)約束條件，以及約束條件下的資產(chǎn)價值進行分析、論證、比較的過程（3）評估方法受可收集的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的制約資產(chǎn)評估81第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)成本法第三節(jié)比較法第四節(jié)收益法第五節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第三章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程82第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用1、概念：資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估報告的系統(tǒng)性工作步驟2、分類（1）狹義：起始于接受業(yè)務委托，終止于提交報告書（2）廣義：起始于承接業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于提交報告書后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理3、作用（1）規(guī)范資產(chǎn)評估行為，提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量，維護資產(chǎn)評估公信力（2）是相關(guān)當事方評價資產(chǎn)評估服務的重要依據(jù)（3）是資產(chǎn)評估業(yè)防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的概念、分類、作用83二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項目的接洽（1）明確資產(chǎn)評估基本事項委托方與相關(guān)當事方的基本情況；評估目的及報告的期望用途；評估對象基本狀況；確定價值類型及其定義；評估基準日；評估限制條件和假設(shè)；確定是否承接項目（項目風險評價、專業(yè)勝任能力評價、獨立性評價）；等等。（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（合同）雙方名稱及住所；評估目的；評估對象及范圍；評估基準日；價值類型；評估報告（提交時間與方式、使用者及使用方式）；評估費用（總額、支付時間及方式）；當事人權(quán)利義務；違約責任與爭議解決；約定書的履行、變更、終止；簽約時間等等。二、資產(chǎn)評估的基本程序1、資產(chǎn)評估項目的接洽842、資產(chǎn)評估項目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項目小組——可省略按評估項目規(guī)模、復雜程度等確定（2）擬定資產(chǎn)評估的工作計劃（方案）評估的技術(shù)路線、方法；需要收集的資料和收集渠道；評估風險（評估精度要求、風險評價、控制措施）；評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點及發(fā)展趨勢；評估對象的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、分布；預計所需的時間和費用；工作步驟、人力安排、進度安排；評估人員專業(yè)能力及經(jīng)驗；評估途徑和方法選擇；疑難問題與專家利用等。2、資產(chǎn)評估項目的管理（1）組建資產(chǎn)評估項目小組——可省略853、資產(chǎn)評估項目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料產(chǎn)權(quán)證書等法律文件、技術(shù)資料、相同相似資產(chǎn)的市場供求與交易信息；行業(yè)信息等（2）待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘簽訂資產(chǎn)評估約定書后，一般應向委托方提供資產(chǎn)清查評估登記表，在委托人填表自查基礎(chǔ)上進行現(xiàn)場查勘資產(chǎn)存在性、合法性、完整性、產(chǎn)權(quán)狀況、技術(shù)狀況、新舊程度、運行質(zhì)量、技術(shù)狀況等（3）評估假設(shè)條件、價值類型及評估標準分析根據(jù)此前掌握的評估資料和具體情況，對評估假設(shè)、價值類型、評估標準在相關(guān)性、恰當性、合理性等方面進行必要的分析、調(diào)整，3、資產(chǎn)評估項目的執(zhí)行（1）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料86（4）選擇評估方法并進行估算市場法、收益法、成本法等基本評估方法，以適用性優(yōu)先來選擇。不采用某種評估方法或采用兩種評估方法，都應予以必要說明。在形成初步評估結(jié)論基礎(chǔ)上，還要對信息資料、參數(shù)數(shù)量與質(zhì)量等進行綜合分析，形成評估結(jié)論。（5）編寫資產(chǎn)評估報告根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——評估報告》，《國有資產(chǎn)評估報告指南》內(nèi)容為：委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和其它的評估報告使用者；評估目的；評估對象及范圍；價值類型及定義；評估基準日；評估依據(jù)；評估方法；評估程序?qū)嵤┻^程及情況；評估假設(shè)；評估結(jié)論；特別事項說明；評估報告使用限制的說明；評估報告日；簽章。（4）選擇評估方法并進行估算市場法、收益法、成本法等基本評估874、資產(chǎn)評估項目結(jié)項（1）與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)在提交報告之前，可以與委托方等進行必要的溝通，聽取意見并引導其合理的理解評估結(jié)論；評估人員應以恰當?shù)姆绞教峤粓蟾?，辦理費用清算等手續(xù)（2）資產(chǎn)評估工作的底稿歸檔《資產(chǎn)評估準則——工作底稿》（2007）分為兩類：管理類工作底稿：項目洽談、評估約定書、評估計劃書、客戶信息表、評估匯總表、資產(chǎn)評估報告書等；操作類工作底稿：現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料，評定估算時所形成的工作記錄及相關(guān)資料等。歸檔存放目的：應對項目檢查、法律訴訟和總結(jié)提高評估業(yè)務水平4、資產(chǎn)評估項目結(jié)項（1）與委托方辦理提交報告和評估費用清算88第二節(jié)成本法一、成本法的概述1、概念是待評估資產(chǎn)在評估基準日的重置成本，扣減各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法基本思路：重建或重置被評估資產(chǎn)首先，計算重置成本，即評估基準日的市場條件下，重新購建全新的被評估資產(chǎn)的全部耗費（費用），然后，減去各項損耗（貶值）：因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實體性貶值、因技術(shù)進步而產(chǎn)生的功能性貶值、因外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值評估價值=重置成本－各項損耗=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值=重置成本×成新率“折舊”≈“損耗”或“貶值”第二節(jié)成本法一、成本法的概述892、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)——資產(chǎn)只有法律上、物理技術(shù)上、經(jīng)濟上可行，資產(chǎn)的重置成本才能被投資者和市場認可（2）被評估資產(chǎn)與假定的重置資產(chǎn)有相同性或可比性（3）應具備可利用的歷史資料，許多指標都建立在歷史資料基礎(chǔ)上（4）重置資產(chǎn)的全部耗費是必須的，而且體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平，不是無效耗費和個別資產(chǎn)的耗費水平（5）被評估資產(chǎn)是可復制、可再生的，如土地、礦藏不宜用2、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處902、成本法的四個基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的再取得成本，是一個價格范疇，包括再取得資產(chǎn)所耗費合理必要費用、合理必要的資金成本和利潤。①復原重置成本（重建成本）：評估基準日復制品成本②更新重置成本（重置成本）：基準日功能效用相同的現(xiàn)代更新品成本相同點：都采用資產(chǎn)的評估基準日的現(xiàn)實價格都沒有改變評估資產(chǎn)原有的功能材料、技術(shù)、工藝等發(fā)展進步：復原重置成本＞更新重置成本材料、技術(shù)、工藝等基本不變：則基本不存在二者區(qū)別2、成本法的四個基本要素（1）資產(chǎn)的重置成本91成本法總體上傾向于更新重置成本因為：復原重置成本包括了過時的技術(shù)、工藝、材料的附加成本①新的生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)方法、分工組織形式等，提高勞動生產(chǎn)率，生產(chǎn)相同功能的新資產(chǎn)，只需要較少的社會必要勞動時間，即生產(chǎn)成本較低，根據(jù)替代原則，應選擇較低的更新重置成本②新型的設(shè)計、工藝、材料生產(chǎn)的新資產(chǎn)，在性能、成本耗費上都優(yōu)于舊資產(chǎn)，即擁有更低的生產(chǎn)成本和運營成本，根據(jù)替代原則，應選擇較低的更新重置成本因此，這種附加成本包括：超額投資成本+超額運營成本只有，針對特殊用途資產(chǎn)，要突出強調(diào)其特定特征、特定功能，才須采用復原重置成本——去體現(xiàn)這些特定的詳細成本成本法總體上傾向于更新重置成本因為：復原重置成本包括了過時的92（2）資產(chǎn)的實體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力作用，導致其物理性能損耗或作用下降而引起的價值損失。通常表示為實體性貶值率（=實體性貶值/重置成本）（3）資產(chǎn)的功能性貶值指由于新技術(shù)的推廣和應用，使得被評估資產(chǎn)與社會普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上性能上明顯落后，資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價值損失，包括超額投資成本和超額運營成本引起的功能性損失。（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值指資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化，如新政策法規(guī)發(fā)布實施、戰(zhàn)爭、政局動蕩、自然災害、市場蕭條等，限制了資產(chǎn)充分、有效利用甚至閑置、產(chǎn)品收益或效用下降等造成資產(chǎn)價值損失。（2）資產(chǎn)的實體性貶值即有形損耗，指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力93二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限3、估算各項損耗或貶值額4、資產(chǎn)價值=重置成本－各項損耗（貶值）二、成本法的評估程序1、確定被評估資產(chǎn)的范圍，估算重置成本94三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法（1）重置核算法——加和分析法、細節(jié)分析法、細節(jié)核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本：直接構(gòu)成資產(chǎn)生產(chǎn)成本部分，比如：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等項目的成本、機器設(shè)備購買費、安裝調(diào)試的材料和人工費、運雜費等間接成本：只與資產(chǎn)形成和正常使用有關(guān)，不能計入生產(chǎn)成本的管理費、前期準備費、總體設(shè)計制圖費、維護費等，通常對間接成本的分配，采用：①人工成本比例法：間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本/人工成本額②直接成本比例法：間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率③單位價格法（工作量比例法）：間接成本=工作量（工時或工日）×單位工作量的間接成本三、成本法的具體評估方法1、重置成本的估算方法95（2）物價指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準日市場價格，也無法獲得相似的參照資產(chǎn)的市場價格，則只能用物價指數(shù)調(diào)整資產(chǎn)的原始（歷史）成本，得到重置成本①資產(chǎn)原始成本、歷史成本須真實、準確，符合社會平均的合理成本②物價指數(shù)要選擇同類別資產(chǎn)的物價指數(shù)，一般不用整體的通貨膨脹指數(shù)（2）物價指數(shù)法如果無法獲得全新資產(chǎn)評估基準日市場價格，也無96重置核算法與物價指數(shù)法比較區(qū)別：①估算要素不同物價指數(shù)法強調(diào)在不同時期某一種某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動幅度；重置核算法強調(diào)在評估基準日現(xiàn)行的價格和購建成本費用②實用性不同物價指數(shù)法僅僅考慮價格變動因素，不考慮新技術(shù)、新材料、新工藝等的變化，因此該方法只能用于確定復原重置成本；重置核算法既考慮價格變動，也考慮技術(shù)進步等因素，因此，可用于估算復原重置成本和更新重置成本聯(lián)系：都建立在歷史資料基礎(chǔ)上，都必須關(guān)注重置成本口徑與歷史資料口徑的一致性重置核算法與物價指數(shù)法比較區(qū)別：97（3）功能系數(shù)法——功能價值類比法①功能價值法——生產(chǎn)能力比例法假定：待評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其價值呈線性關(guān)系（3）功能系數(shù)法——功能價值類比法①功能價值法——生產(chǎn)能力比98②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品平均生產(chǎn)成本降低總體生產(chǎn)能力擴大→資產(chǎn)成本的上升幅度會趨緩即：資產(chǎn)生產(chǎn)能力存在規(guī)模經(jīng)濟時，其生產(chǎn)能力與其價格（重置成本）呈指數(shù)關(guān)系其中，x稱為功能系數(shù)、功能價值指數(shù)、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。在美國：x一般在0.4~1之間，加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9x=1時，該方法就是上述的“功能價值法”②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟：生產(chǎn)規(guī)模（生產(chǎn)能力）→單位產(chǎn)品99（4）成本法運用的簡化辦法——統(tǒng)計分析法——對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估步驟：①核實資產(chǎn)并分類②每類別資產(chǎn)抽樣③選擇上述方法評估樣本重置成本④計算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/樣本賬面歷史成本⑤依據(jù)分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)，確定全部資產(chǎn)重置成本待評某類資產(chǎn)重置成本=∑分類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)（4）成本法運用的簡化辦法——統(tǒng)計分析法1002、實體性貶值的估算（1）觀察法實體性貶值=重置成本×實體性貶值率主要有兩種方式：①總體觀察法：對資產(chǎn)總體觀察，即可確定實體性貶值率，一般適用于單項資產(chǎn)②加權(quán)平均法：將資產(chǎn)總體分解為若干部分，分別觀察，確定各部分實體性貶值率，然后以各部分占總資產(chǎn)比重為權(quán)重，計算總體資產(chǎn)實體性貶值率2、實體性貶值的估算（1）觀察法101（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報廢為止實際已使用年限：資產(chǎn)按照正常使用強度（負荷程度）作標準確定的已經(jīng)實際使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限：資產(chǎn)的會計管理上已提取折舊的年限資產(chǎn)利用率：表示資產(chǎn)在利用中的實際使用強度（2）使用年限法總使用年限：資產(chǎn)物理壽命，從使用到報廢為止102（3）修復費用法——直接價值法利用恢復資產(chǎn)功能所支出的全部修復費用，來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的方法，只適用可以恢復資產(chǎn)功能的資產(chǎn)評估。

修復費用：零部件的更換與修復、改造、停工損失等①若修復可使資產(chǎn)恢復全新狀態(tài)，實體性貶值=修復費用②區(qū)分資產(chǎn)可修復和不可修復部分可修復部分：以修復費用衡量不可修復部分（物理上不可能修復、物理上可修復但經(jīng)濟上不合算）：以觀察法、使用年限法衡量（3）修復費用法——直接價值法利用恢復資產(chǎn)功能所支出的全部修1033、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價值損失，包括超額投資成本和超額運營成本引起的功能性損失。

超額投資成本：勞動生產(chǎn)率提高，現(xiàn)在生產(chǎn)出同樣的資產(chǎn)，已經(jīng)不值那么多錢了，原因：生產(chǎn)技術(shù)提高、生產(chǎn)方法革新、分工與協(xié)作改善等超額運營成本：材料消耗、能源消耗、工時消耗較多或增加，廢品率較高或上升，產(chǎn)品質(zhì)量較差或下降3、功能性貶值的估算功能性貶值是資產(chǎn)功能下降所造成資產(chǎn)價值損104一般不計算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用再計算該貶值數(shù)額比如重置核算法和功能系數(shù)法計算重置成本時，所選用的價格為評估基準日市場價格——既體現(xiàn)現(xiàn)行的物價水平，也體現(xiàn)了勞動生產(chǎn)率的提高，因此該重置成本已經(jīng)剔除掉了超額投資成本。②重置成本中仍然包含超額投資成本，可特定處理比如物價指數(shù)法評估資產(chǎn)重置成本，就只體現(xiàn)價格水平，沒有考慮勞動生產(chǎn)率提高。但是，該方法由于使用資產(chǎn)的歷史成本作基數(shù)，實際應用情況不多，可以具體情況具體處理。

——因此，須注意重置成本法評估資產(chǎn)，一般不刻意地計算超額投資成本。一般不計算超額投資成本①重置成本中不包含超額投資成本，不用105（1）用超額運營成本估算①確定超額運營成本：待評資產(chǎn)與參照物之間超額運營成本=待評資產(chǎn)年運營成本－參照物年運營成本②確定凈超額運營成本：扣除所得稅

凈超額運營成本=超額運營成本（1－所得稅率）③估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命④選擇折現(xiàn)率（一般為行業(yè)平均收益率），將凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值功能性貶值=∑（凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）

折現(xiàn)系數(shù)通常采用年金現(xiàn)值系數(shù)：（P/A，r，n）（1）用超額運營成本估算①確定超額運營成本：待評資產(chǎn)與參照物106（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時，特別是生產(chǎn)技術(shù)提高很快很大、生產(chǎn)方法革新比較明顯、分工與協(xié)作的生產(chǎn)組織形式改善顯著的資產(chǎn)：功能性貶值=復原重置成本－更新重置成本（3）不用計算功能性貶值的情況對于計算出的重置成本為更新重置成本，本身已經(jīng)剔除掉了功能性貶值實際評估實踐中，也有功能性溢價：評估對象功能優(yōu)于參照系功能（2）超額投資成本的估算對于重置成本包含超額投資成本時，特別1074、經(jīng)濟性貶值的估算外部經(jīng)濟社會環(huán)境的變化，以及造成資產(chǎn)閑置、利用不足等限制資產(chǎn)效用充分發(fā)揮、限制資產(chǎn)價值充分實現(xiàn)的程度：——資產(chǎn)仍然能夠正常使用，不考慮經(jīng)濟性貶值——有確切證據(jù)表明已經(jīng)、正在、將帶來貶值時才計算——