加快轉(zhuǎn)型升級搶占房地產(chǎn)發(fā)展先機XXXX

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司

趙卓文總經(jīng)理

2012年12月28日加快轉(zhuǎn)型升級搶占房地產(chǎn)發(fā)展先機窮則思變轉(zhuǎn)型升級成為2012年行業(yè)熱門詞匯一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的概念轉(zhuǎn)型

（Transition）【詞語】：轉(zhuǎn)型【注音】：zhuǎnxíng

【釋義】：轉(zhuǎn)型，是指事物的結(jié)構(gòu)形態(tài)、運轉(zhuǎn)模型和人們觀念的根本性轉(zhuǎn)變過程。不同轉(zhuǎn)型主體的狀態(tài)及其與客觀環(huán)境的適應(yīng)程度，決定了轉(zhuǎn)型內(nèi)容和方向的多樣性。轉(zhuǎn)型是主動求新求變的過程，是一個創(chuàng)新的過程。轉(zhuǎn)型主要指企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)向、轉(zhuǎn)變或轉(zhuǎn)移。

廣義的轉(zhuǎn)型：包括從房地產(chǎn)行業(yè)向另一個行業(yè)的的跨越及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。狹義的轉(zhuǎn)型：指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的概念房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向企業(yè)戰(zhàn)略布局發(fā)展模式及商業(yè)模式產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)跨區(qū)域戰(zhàn)略布局跨行業(yè)戰(zhàn)略布局多元化戰(zhàn)略布局規(guī)模速度型發(fā)展模式質(zhì)量增長型發(fā)展模式金融地產(chǎn)型發(fā)展模式文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)剛需住宅產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品投資型產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)升級指為保持和創(chuàng)造企業(yè)核心競爭力，基于自身優(yōu)勢和發(fā)展需要，在產(chǎn)品、服務(wù)、管理、技術(shù)等方面對現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的拓展和提升。企業(yè)升級方向：產(chǎn)品升級、管理升級、服務(wù)升級房地產(chǎn)企業(yè)升級的概念【企業(yè)轉(zhuǎn)型案例】從快速銷售到長期持有從高周轉(zhuǎn)到低周轉(zhuǎn)從輕資產(chǎn)到重資產(chǎn)從高利潤到低利潤從高現(xiàn)金流到低現(xiàn)金流從高增長到低增長這樣的轉(zhuǎn)型誰愿意？2012年8月16日，SOHO中國宣布，企業(yè)重大轉(zhuǎn)型，告別散售模式。引發(fā)股價暴跌?！酒髽I(yè)轉(zhuǎn)型案例】SOHO中國轉(zhuǎn)型：散售為主轉(zhuǎn)為持有經(jīng)營為主轉(zhuǎn)型目標(biāo)：5年后至少持有150萬平方米優(yōu)質(zhì)物業(yè)。70%寫字樓，30%商業(yè)。轉(zhuǎn)型條件：擁有150億元現(xiàn)金，凈負(fù)債率20%【企業(yè)轉(zhuǎn)型案例】SOHO中國為什么要轉(zhuǎn)型？潘石屹：“戰(zhàn)略性的布局，內(nèi)外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤一半以上都交了稅”。張欣：最大的動力是受租務(wù)市場的“召喚”。市場的壓力：1、新市場環(huán)境下，SOHO中國的散售模式確實難以為繼。2、SOHO中國的市場布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都過于單一。3、商業(yè)租售市場的此消彼長。【企業(yè)轉(zhuǎn)型型案例】萬科的轉(zhuǎn)型萬科一直直堅持業(yè)業(yè)務(wù)專一一化，專專注房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)，反對對多元化化發(fā)展。?！耙郧叭缛绻腥巳擞握f把把萬科業(yè)業(yè)務(wù)多元元化，我我會回應(yīng)應(yīng)‘我死死了以后后才好想想’，但但現(xiàn)在想想法有變變，就算算我死了了，你們們搞多元元化，我我還是會會從骨灰灰盒里伸伸出一只只手來干干擾你。?！薄跏酒髽I(yè)轉(zhuǎn)型型案例】萬科的轉(zhuǎn)型2011年6月28日萬科首首次宣布布正式進進入商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，，確定三三大商業(yè)業(yè)產(chǎn)品線線。從社區(qū)商商業(yè)擴展展為城市市商業(yè)，，未來將將進入城城市綜合合體開發(fā)發(fā)。確定了商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的三大大產(chǎn)品線線，包括括購物中中心“萬萬科廣場場”、寫寫字樓““萬科大大廈”、、社區(qū)商商業(yè)“萬萬科紅””。在萬科未未來的開開發(fā)模式式中，住住宅產(chǎn)品品將占據(jù)據(jù)80%的比重，，其余20%將開發(fā)持持有型物物業(yè)。除了養(yǎng)老老物業(yè)、、酒店外外，萬科科還將參參與舊城城改造、、旅游地地產(chǎn)、多多功能物物業(yè)開發(fā)發(fā)，覆蓋蓋全面產(chǎn)產(chǎn)品線。。目前，萬萬科商業(yè)業(yè)地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋蓋大型購購物中心心、社區(qū)區(qū)商業(yè)、、酒店、、服務(wù)式式公寓和和寫字樓樓，進駐駐全國超超過50個大中型型城市，，總建面面逾600萬平方米米?！酒髽I(yè)轉(zhuǎn)型型案例】萬達的轉(zhuǎn)型萬達集團團是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型的的先鋒。。1988年創(chuàng)立。。2000年5月17日，萬達達轉(zhuǎn)型發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。。第一代產(chǎn)產(chǎn)品“單體店”。第二代產(chǎn)產(chǎn)品“商業(yè)組合合體”。第三代產(chǎn)產(chǎn)品“城市綜合合體”第四代產(chǎn)產(chǎn)品旅游游城市“萬達城”2005年開始投投資文化化產(chǎn)業(yè)，，已進入入大型舞舞臺演藝藝、電影影放映制制作、連連鎖文化化娛樂、、中國字字畫收藏藏四個行行業(yè)，連連續(xù)多年年成為中中國文化化產(chǎn)業(yè)投投資額最最大的企企業(yè)。2020年徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，加大在在文化和旅游游領(lǐng)域的投資資，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的比重降至至50%以下。轉(zhuǎn)型升級的必必要性：市場環(huán)境及競競爭格局已經(jīng)經(jīng)或即將發(fā)生生重大變化。。（一）珠三角角地區(qū)住宅發(fā)發(fā)展高峰已過過，未來五年年將步入縮量市場階段。規(guī)模速度型發(fā)發(fā)展模式不具具持續(xù)性。前30年，商品房發(fā)發(fā)展的脈絡(luò)為為：（1）住宅開發(fā)為為主體。（2）土地價格、、商品房價格格呈持續(xù)上升升趨勢。（3）開發(fā)量、銷銷售量呈“增增量市場”特特征。房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商的盈盈利主要依靠靠土地增值和和以規(guī)模獲取取效益。商品房開發(fā)中中，住宅投資及銷銷售面積比例例偏高。廣東近三年住宅開發(fā)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比較年份2009年2010年2011年2012年（預(yù)測）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）2961365848995176其中，住宅開發(fā)投資（億元）2103253834953616住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例71%69%71%70%廣東近三年商品住宅銷售面積與商品房總銷售面積的比較年份2009年2010年2011年2012年（預(yù)測）商品房銷售面積（萬平方米）7036732277617340住宅銷售面積（萬平方米）6557655270046143住宅銷售面積占商品房銷售面積比例93%89%90%87%廣州近三年住宅開發(fā)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比較年份2009年2010年2011年2012年（預(yù)測）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）81798413071245其中，住宅開發(fā)投資（億元）502548781703住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例61%56%60%57%廣州近三年商品住宅銷售面積與商品房總銷售面積的比較年份2009年2010年2011年2012年（預(yù)測）商品房銷售面積（萬平方米）1118785735942住宅銷售面積（萬平方米）978604557743住宅銷售面積占商品房總銷售面積的比例88%77%76%79%商品住宅市場場未來面臨如如下挑戰(zhàn)：————人均均GDP超8000美元，人均住住房面積超35平方米后，商品住宅需求求下降?！?jīng)濟增速速減緩，產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型。2012年中國GDP增速目標(biāo)為7.5%。2013年GDP增長預(yù)計在8%以下。——人口紅利面臨臨拐點，城市市化進程加快快。廣東省城市化化率已達到66.2%。珠三角地區(qū)區(qū)更是超過80%。剛性住房需需求在逐年下下降。——商品住宅“剛剛需”難以保保持大幅增長長速度。在城市家庭住住房擁有率超超80%以上的背景下下，商品住宅宅的需求動力力在于“投資資需求”和住住房升級換代代的“改善型型需求”。（二）土地資資源稀缺，土土地成本上升升，商品住宅宅開發(fā)回報水水平逐年下降降廣東房地產(chǎn)正正逐漸香港化化——高地價、高成成本、高開發(fā)強度、、高門檻。廣東近年土地地購置單價與與商品房成交交單價同比增增長比較廣東省土地利用節(jié)約約集約水平雖雖然在國內(nèi)居居各省份前列列，但與發(fā)達達國家相比差差距明顯，單單位土地產(chǎn)出出僅相當(dāng)于日日本的13.33%、韓國的15.38%、德國的18.52%。根據(jù)2005年土地利用總總體規(guī)劃前期期工作“四查查清、四對照照”的成果，，全省有低效效建設(shè)用地13.33萬公頃，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)存量土地3.5萬公頃?！叭f改造””仍將是未來來幾年的重點點。根據(jù)國家住建建部對《廣州城市總體體規(guī)劃綱要(2011-2020)》的批復(fù)，2020年，城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)用地1772平方公里，常常住人口1800萬人(包括戶籍人口口和非戶籍常常住人口)，管理服務(wù)人人口2000萬人(包括戶籍人口口、非戶籍常常住人口、流流動人口等在在內(nèi))。到2020年，廣州建設(shè)設(shè)用地總規(guī)模?？刂圃?772平方公里以內(nèi)內(nèi)，可利用的的新增建設(shè)用用地規(guī)模僅167.46平方公里，年年均新增用地地僅16.75平方公里，只只相當(dāng)于之前前13年新增用地平平均水平(41.94平方公里)的40%。2011年全市土地利利用強度已達達到22.8%。按照國際通通行的30%的生態(tài)宜居警警戒標(biāo)準(zhǔn)，全全市未來土地地新增空間只只有大約522平方公里。廣州用地效率率與國內(nèi)外發(fā)發(fā)達城市有較較大差距。去去年廣州單位位建設(shè)用地GDP產(chǎn)出率僅為643億元/平方公里。全市低效建設(shè)設(shè)用地超過520平方公里、占占全市建設(shè)總總規(guī)模的32.4%。低效用地以以494.1平方公里“三三舊”用地為為主，農(nóng)村建建設(shè)用地產(chǎn)出出效益只有國國有建設(shè)用地地的1/10。今后，“三舊舊”改造仍大大有可為。廣州未來10年建設(shè)用地緊緊張地價價水平仍將上上漲2008-2012年商服類用地地樓面地價變變化情況說明：1、統(tǒng)計說明：：以廣州市十十區(qū)各年度經(jīng)經(jīng)營性商服類類用地掛牌出出讓成交數(shù)據(jù)據(jù)為統(tǒng)計范圍圍，其中剔除除了中新知識識城等非正常常市場交易價價的土地案例例。2、近五年來，，廣州市商服服類用地的成成交樓面地價價呈上漲態(tài)勢勢，2012年已達到6378元/平方米，較2008年增長了3.6倍。（三）地方政政府鼓勵發(fā)展展商業(yè)經(jīng)營性性項目，主動動降低住宅類類物業(yè)發(fā)展比比重。從近年廣州出出讓地塊情況況看，商業(yè)用用地比重逐漸漸加大。2008-2012年市轄十區(qū)經(jīng)營性國有土地掛牌出讓成交表（按用地性質(zhì)區(qū)別）用地性質(zhì)分項2008年2009年2010年2011年2012年居住用地實際出讓宗數(shù)(宗)1927242724所占比重63%48%48%45%56%實際出讓面積(畝)22776259166627952509所占比重87%73%45%66%74%商服用地實際出讓宗數(shù)(宗)1129263319所占比重37%52%52%55%44%實際出讓面積(畝)328237020311414865所占比重13%27%55%34%26%（四）樓市分分化明顯，中小企業(yè)生存存壓力加大。。2011年全國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷售金金額TOP10排名公司名稱2011年銷售金額(億元)2010年銷售金額(億元)同比增長1萬科集團1210102617.9%2恒大集團80852753.3%3綠地集團77665019.4%4保利地產(chǎn)73266010.9%5中海地產(chǎn)72057824.6%6萬達集團560269108.2%7碧桂園43033030.3%8龍湖集團38133613.4%9華潤置地36622661.9%10世茂房地產(chǎn)31526917.1%2011年全國商品房銷銷售額59119億元，增長12.1%。廣東商品房銷銷售額6175.63億元，增長12.8%。大型房企銷售售金額增長遠遠大于全國及廣東商商品房銷售額額的增長比例例。2012年前三季全國國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售金額TOP10排名公司名稱2012年前三季銷售金額(億元)2011年前三季銷售金額(億元)同比增長1萬科地產(chǎn)959.0965.7-0.7%2保利地產(chǎn)764.0580.031.7%3中海地產(chǎn)757.0586.029.2%4綠地集團725.0580.025.0%5恒大地產(chǎn)615.0694.0-11.4%6萬達集團470.0450.04.4%7華潤置地382.0237.061.2%8世茂房地產(chǎn)355.0214.665.4%9綠城中國328.0267.022.8%10碧桂園300.0330.0-9.1%2012年前三季度全國商品房銷銷售額40354億元，增長2.7%。廣東商品房銷銷售額6175.63億元，增長12.8%。2011年全國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷售面面積TOP10排名公司名稱2011年銷售面積（萬平方米）2010年銷售面積（萬平方米）同比增長1恒大地產(chǎn)122083146.8%2萬科地產(chǎn)106084725.1%3綠地集團8087438.7%4碧桂園68460014.0%5保利地產(chǎn)647723-10.5%6中海地產(chǎn)5665306.8%7萬達集團39227841.0%8龍湖地產(chǎn)33925831.4%9雅居樂30126414.0%10華潤置地30022334.5%2011年全國商品房銷銷售面積10.99億平方米，比比上年增長4.9%。廣東商品房銷銷售面積7761.34萬平方米，同同比增長6.0%。大型房企銷售售金額增長遠遠大于全國及廣東商商品房銷售面面積的增長比比例。2012年前三季全國國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售面積TOP10排名公司名稱2012年前三季銷售面積（萬平方米）2011年前三季銷售面積（萬平方米）同比增長1恒大地產(chǎn)996.01047.0-4.9%2萬科地產(chǎn)917.0838.29.4%3綠地集團778.0560.038.9%4保利地產(chǎn)666.0518.028.6%5中海地產(chǎn)585.0427.037.0%6碧桂園493.0510.0-3.3%7萬達集團390.0346.612.5%8華潤置地344.0203.069.5%9世茂房地產(chǎn)296.0162.781.9%10龍湖地產(chǎn)276.0237.016.5%2012年前三季度全國商品房銷銷售面積68441萬平方米，同同比下降4.0%。廣東商品房銷銷售面積5066.48萬平方米，同同比下降1.4%。房地產(chǎn)開發(fā)門門檻越來越高高。大型房企成長長性、競爭力力日漸突出。。中小企業(yè)逐步步變成機會型企業(yè)。三、未來廣東房地產(chǎn)發(fā)生的的五大轉(zhuǎn)變1、企業(yè)盈利模模式轉(zhuǎn)變盈利以土地價值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移為主管理報酬風(fēng)險報酬為主主2、商業(yè)模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變由規(guī)模速度型型轉(zhuǎn)為質(zhì)量效效益型。由散售轉(zhuǎn)為持持有。地產(chǎn)與金融結(jié)結(jié)合。中心城市中心心區(qū)物業(yè)價值值上升中心城市中心心區(qū)物業(yè)價值值上升3、區(qū)域經(jīng)營轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變項目集中在單單一地區(qū)的發(fā)發(fā)展商難以做做大做強?！纠浚簭V州一手住住宅年銷售額額約1000億元，單個企企業(yè)年銷售額額難以突破200億元。【例】：2010年，萬科在35個城市開發(fā)有有房地產(chǎn)項目目，2011年，已增至54個城市擁有房房地產(chǎn)開發(fā)項項目。企業(yè)業(yè)業(yè)績增長與經(jīng)經(jīng)營區(qū)域范圍圍擴大形成正正相關(guān)的關(guān)系系。4、產(chǎn)品多元化和和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變變由住宅開發(fā)為為主轉(zhuǎn)向多元元化開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅旅游地產(chǎn)、文文化地產(chǎn)、養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)……房地產(chǎn)企業(yè)的的“上山下海””——萬達集團計劃在長白山山、大連、武武漢、西雙版版納、瑯岐、、武夷山甚至至俄羅斯等地地投資，預(yù)計計投資規(guī)模接接近1900億元。——龍湖地產(chǎn)推出位于寧波波、青島、杭杭州、無錫等等八大度假地地產(chǎn)項目，將將公司旅游地地產(chǎn)開發(fā)推向向高潮。——雅居樂、富力力、萬科、魯魯能、新世界界、保利地產(chǎn)產(chǎn)在旅游資源豐豐富的省區(qū)，，以海南為例例，上百億的的旅游地產(chǎn)項項目早已星羅羅棋布，早已已率先完成布布局?！泻搿⒅需F?？谑袞|海岸岸如意島項目目、山東微山山湖國際旅游游島項目、長長白山望天鵝鵝國際旅游度度假區(qū)。5、面向客戶改改變由本地客戶為為主擴至跨區(qū)區(qū)域客戶。由剛需買家、、投資型買家家轉(zhuǎn)為經(jīng)營戶戶、管理戶。。四、企業(yè)轉(zhuǎn)型型升級發(fā)展對對策房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的方向跨區(qū)域戰(zhàn)略布局企業(yè)戰(zhàn)略布局跨行業(yè)戰(zhàn)略布局多元化戰(zhàn)略布局房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的方向質(zhì)量增長型發(fā)展模式發(fā)展模式及商業(yè)模式規(guī)模速度型發(fā)展模式金融地產(chǎn)型發(fā)展模式房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的方向產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)文化地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)剛需住宅產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品（一）大型房房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升級對策策大型房地產(chǎn)企企業(yè)轉(zhuǎn)型的路路徑1）由規(guī)模速度度型向質(zhì)量效效益型轉(zhuǎn)變；；2）實施標(biāo)準(zhǔn)化化戰(zhàn)略；3）地產(chǎn)開發(fā)商商轉(zhuǎn)為區(qū)域運運營商；4）國際化；5）產(chǎn)業(yè)鏈的延延伸和品牌化化趨勢；6）金融與地產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合；對福布斯世界界100強企業(yè)1997-2006年的業(yè)務(wù)組合合類型及變動動趨勢進行了了跟蹤分析，，發(fā)現(xiàn)了兩個個方面值得關(guān)關(guān)注：第一，在世界界100強企業(yè)中，超過90%的企業(yè)均從事事多元化經(jīng)營營，單一業(yè)務(wù)務(wù)型企業(yè)占比比不足10%；第二，在這些些從事多元化化經(jīng)營的企業(yè)業(yè)中，超過86%的企業(yè)從事的的是相關(guān)多元元化經(jīng)營，僅僅有不足14%的企業(yè)從事的的是無關(guān)多元元化經(jīng)營（非非相關(guān)業(yè)務(wù)型型）。近20多年來，跨界界實行多元化化經(jīng)營已經(jīng)成成為全球各行行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)進行擴張發(fā)發(fā)展的重要路路徑。成功關(guān)鍵明辨風(fēng)險，在在多元化與專專業(yè)化之間達達成平衡使業(yè)務(wù)組合能能夠創(chuàng)造最大大協(xié)同——恒大加快推行行標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略略?！＠l(fā)展養(yǎng)老老地產(chǎn)，成立立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專專業(yè)管理公司司。——星河灣收購了了貴州茅臺某某酒廠，推出出“星河灣老老醬香”?！獜V州富力地產(chǎn)產(chǎn)旗下的力量量礦業(yè)能源有有限公司3月23日在香港聯(lián)聯(lián)交所掛牌牌上市。有有20多家房企，，包括中天天城投、中中潤投資、、鼎立股份份、華業(yè)地地產(chǎn)等涉足足礦業(yè)。——廣州美林基基業(yè)集團耗耗資1.5億元建成廣廣州市最大大的單體養(yǎng)養(yǎng)豬場房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型動態(tài)態(tài)中國房地產(chǎn)產(chǎn)的國際化化澳門星河灣灣馬來西亞碧碧桂園復(fù)地：收購購和入股法法國地中海海度假俱樂樂部（二）中小小型企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升級對對策1、重組整合合，優(yōu)勢互互補2、輕資產(chǎn)模模式中小型企業(yè)業(yè)的優(yōu)勢：：“輕”和“快”。輕資產(chǎn)模式式：不存地、不不存房、零零庫存引用快速消消費品的觀觀念，將目目前進行中中的套死企企業(yè)巨額資資金的困難難項目出售售或轉(zhuǎn)讓，，回籠資金金，轉(zhuǎn)而專注于短、、平、快的項目。拿中小型地地塊，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)二、三線線城市的中中端市場，，通過專業(yè)業(yè)化的運營營和成本控控制，快速速開發(fā)適合合市場的高高性價比產(chǎn)產(chǎn)品，快速速銷售，迅迅速回收資資金，投入入其他項目目，實現(xiàn)連連續(xù)生產(chǎn)、、連續(xù)銷售售，保持公公司有健康康的財務(wù)狀狀況和穩(wěn)定定的現(xiàn)金流流，實現(xiàn)企企業(yè)穩(wěn)定的的發(fā)展。提升企業(yè)的的專業(yè)化程程度。3、結(jié)合城市市發(fā)展戰(zhàn)略略，進行差差異化競爭爭項目定位選選擇上，應(yīng)應(yīng)結(jié)合項目目所在城市市的城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略選選擇適合企企業(yè)發(fā)展的的項目。轉(zhuǎn)向三四線線城市，甚甚至“鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)地產(chǎn)”。。4、靈活經(jīng)營營，尋找新新的業(yè)務(wù)增增長點2013：房地產(chǎn)企企業(yè)轉(zhuǎn)型升升級的現(xiàn)實實問題主動轉(zhuǎn)型？？被動轉(zhuǎn)型型？盲目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型？轉(zhuǎn)型可能適適合別人，，并不一定定適合你的的企業(yè)。2012年“轉(zhuǎn)型””是被媒體體和官方爆爆炒的概念念。轉(zhuǎn)型與否，，要看企業(yè)業(yè)的實際情情況和未來來發(fā)展需要要。轉(zhuǎn)型的企業(yè)業(yè)越來越多多。不轉(zhuǎn)型型的企業(yè)仍仍占多數(shù)。。轉(zhuǎn)型需要創(chuàng)創(chuàng)新，創(chuàng)新新必須轉(zhuǎn)型型不轉(zhuǎn)型有風(fēng)風(fēng)險，轉(zhuǎn)型型后也有風(fēng)風(fēng)險，盲目轉(zhuǎn)型風(fēng)風(fēng)險更大。。企業(yè)不一定定要轉(zhuǎn)型，，但一定要要升級。產(chǎn)品升級、、管理升級級、服務(wù)升升級五、2013年房地產(chǎn)企企業(yè)藍海戰(zhàn)戰(zhàn)略企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略方向的的改變企業(yè)獲得開開發(fā)用地的的途徑和方方式的重大大轉(zhuǎn)變。堅持走中國國特色新型型工業(yè)化、、信息化、、城鎮(zhèn)化、、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代代化道路,推動信息化化和工業(yè)化化深度融合合、工業(yè)化化和城鎮(zhèn)化化良性互動動、城鎮(zhèn)化化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化相互互協(xié)調(diào),促進工業(yè)化化、信息化化、城鎮(zhèn)化化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化同步步發(fā)展。一要推進經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)戰(zhàn)略性調(diào)整整。這是加加快轉(zhuǎn)變經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展方方式的主攻攻方向。必必須以改善善需求結(jié)構(gòu)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、、促進區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)展展、推進城城鎮(zhèn)化為重重點,著力解決制制約經(jīng)濟持持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的重大大結(jié)構(gòu)性問問題。二要推動城城鄉(xiāng)發(fā)展一一體化。加加快完善城城鄉(xiāng)發(fā)展一一體化體制制機制,促進城鄉(xiāng)要要素平等交交換和公共共資源均衡衡配置,形成以工促促農(nóng)、以城城帶鄉(xiāng)、工工農(nóng)互惠、、城鄉(xiāng)一體體的新型工工農(nóng)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)關(guān)系。要要加大統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)發(fā)展展力度,促進城鄉(xiāng)共共同繁榮。。加大強農(nóng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)農(nóng)政策力度度,讓廣大農(nóng)民民平等參與與現(xiàn)代化進進程、共同同分享現(xiàn)代代化成果。。——摘自十八大大報告城鎮(zhèn)化是我我國現(xiàn)代化化建設(shè)的歷歷史任務(wù)，，也是擴大大內(nèi)需的最最大潛力所所在，要圍圍繞提高城城鎮(zhèn)化質(zhì)量量，因勢利利導(dǎo)、趨利利避害，積積極引導(dǎo)城城鎮(zhèn)化健康康發(fā)展。要要構(gòu)建科學(xué)學(xué)合理的城城市格局，，把有序推推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移人口市市民化作為為重要任務(wù)務(wù)抓實抓好好，把生態(tài)態(tài)文明理念念和原則全全面融入城城鎮(zhèn)化全過過程，走集集約、智能能、綠色、、低碳的新新型城鎮(zhèn)化化道路。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化是是一一個個系系統(tǒng)統(tǒng)工工程程,絕非非簡簡單單引引導(dǎo)導(dǎo)農(nóng)農(nóng)村村人人口口進進入入城城市市,包含含以以下下五五方方面面內(nèi)內(nèi)容容:1,經(jīng)濟濟體體制制改改革革的的目目標(biāo)標(biāo)是是依依靠靠非非公公有有經(jīng)經(jīng)濟濟推推動動中中國國經(jīng)經(jīng)濟濟轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型,正常常來來說說需需要要包包含含消消除除城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)部部的的二二元元結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu);2,城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化要要和和促促進進創(chuàng)創(chuàng)新新和和升升級級,提升升工工業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)效效率率,為服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展打打開開空空間間;3,城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化意意味味著著農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)人人口口不不斷斷進進入入城城市市,糧食食安安全全必必須須保保障障,所以以離離不不開開農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代代化化;4,加快快城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化離離不不開開房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的平平穩(wěn)穩(wěn)健健康康發(fā)發(fā)展展;5,既要要重重視視中中小小城城市市和和小小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建建設(shè)設(shè),也要要重重視視培培育育新新的的城城市市群群———中央央經(jīng)經(jīng)濟濟工工作作會會議議城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化背背景景下下，，廣廣東東房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展機機遇遇1、城城市市副副中中心心及及衛(wèi)衛(wèi)星星城城的的建建設(shè)設(shè)（珠珠三三角角城城際際軌軌道道交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)完完善善后后的的重重大大機機遇遇。。））城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化背背景景下下，，廣廣東東房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展機機遇遇2、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的升升級級換換代代。。萬達達的的啟啟示示商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫OR商業(yè)業(yè)升升級級換換代代城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化背背景景下下，，廣廣東東房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展機機遇遇4、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村地地產(chǎn)產(chǎn)將將成成為為未未來來10年廣廣東東房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的重重要要增增長長點點新型型城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化的的六六大大指指導(dǎo)導(dǎo)原原則則——體現(xiàn)以人為本本的理念，著著力提高人口口城鎮(zhèn)化水平平，降低城鎮(zhèn)鎮(zhèn)準(zhǔn)入門檻。。——堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌，把推進城城鎮(zhèn)化和工業(yè)業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化緊密結(jié)結(jié)合，以工促促農(nóng)、以城帶帶鄉(xiāng)，實現(xiàn)城城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體體化發(fā)展?！侠碚{(diào)整優(yōu)化化城市群格