X年寧波房地產(chǎn)市場報告

城市概況城市概況寧波地處大陸海岸線中段、長三角南翼，是“長三角南翼經(jīng)濟中心”和“現(xiàn)代國際港口城市”；地理區(qū)位長三角—世界第六大城市群寧波都市圈大上海都市圈杭州都市圈蘇錫常南京都市圈長三角地區(qū)：世界第六大城市群，是全國最大經(jīng)濟圈，其經(jīng)濟總量相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值20%，進出口總額、財政收入、消費品零售總額均居全國第一，是亞太地區(qū)重要的國際門戶；寧波：簡稱“甬”，地處大陸海岸線中段，長三角南翼，浙江省東部東海之濱，東接舟山群島，北瀕杭州灣，與上海隔海相望；2006年，國務(wù)院確定寧波定位為“長三角南翼經(jīng)濟中心”和“現(xiàn)代國際港口城市”；城市概況全市轄“六區(qū)、三市、二縣”；海域資源豐富，發(fā)展海洋經(jīng)濟優(yōu)勢明顯；行政區(qū)劃寧波全市總面積9365平方公里，其中市區(qū)面積為1033平方公里。全市轄象山、寧海二個縣，余姚、慈溪、奉化三個縣級市。市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)。境內(nèi)有四明山和天臺山兩支主要山脈。境內(nèi)有余姚江、奉化江、甬江等河流，水資源豐富。全市海域總面積為9758平方公里，岸線總長為1562公里，占浙江海岸線的三分之一。寧波境內(nèi)有兩灣一港，即三門灣、杭州灣、象山港。市六區(qū)城市概況近年來，全市GDP、社會固定資產(chǎn)投資額、城鎮(zhèn)人均可支配收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增速均在10%以上，社會經(jīng)濟保持了較快增長速度；經(jīng)濟水平2008-2011年寧波市國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2008-2011年寧波市地方財政收入2008-2011年寧波市固定投資、房地產(chǎn)投資額2008-2011年寧波市城鎮(zhèn)人均可支配收入、消費性支出城市概況全市主要經(jīng)濟指標(biāo)在長三角處于前列；隨著長三角發(fā)展進步融合，寧波社會經(jīng)濟發(fā)展將步入新階段；發(fā)展水平寧波市城市概況戶籍人口保持低速增長，外來人口比重逐年提升；城市處于“人口紅利時代”；社會經(jīng)濟、房地產(chǎn)處于較好發(fā)展階段；城市人口戶籍人口：2011年寧波全市戶籍人口約576萬，增長0.4%;全市非農(nóng)人口為208萬,農(nóng)業(yè)戶籍人口368萬,戶籍人口以農(nóng)業(yè)人口為主;外來人口:2011年寧波全市外來人口約430萬,增長7%;戶籍人口與外來人口比例為100:75,外來人口比重增長明顯;2008-2011年寧波市人口結(jié)構(gòu)人口年齡結(jié)構(gòu)戶籍人口：0-14歲少兒人口比重略有下降；勞動適齡人口比重保持較高水平，但呈逐年下降趨勢；人口老齡化程度緩慢加深；暫住人口：2011年全市外來勞動力年齡結(jié)構(gòu)主要集中于16-45周歲，為310萬；14周歲以下暫住人口為40萬，即暫住少兒人口比重為9.3%;摘自<2011年寧波人口發(fā)展報告>寧波正處于勞動力資源豐富的”人口紅利時代”城市概況城市人口積聚效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，住房需求處于較高水平；住房需求2008-2011年市區(qū)人口占全市人口比例2008-2011年市區(qū)人均住房面積市區(qū)人口比例：2011年底，寧波市區(qū)人口為224.7萬，占全市人口比重為39%；由于經(jīng)濟社會發(fā)展積聚效應(yīng)，市區(qū)人口增長速度快于全市人口增長，寧波市人口逐步形成向“芯”發(fā)展態(tài)勢；市區(qū)人均住房面積:2011年寧波市區(qū)人均住房面積為32.88萬㎡，但與我國小康社會住宅目標(biāo)（人均住房面積35㎡）尚有一定差距，市場存在一定發(fā)展空間；按市區(qū)年人均居住面積增長1.33㎡計算，目前市區(qū)住房剛性需求面積在300萬㎡/年左右，并隨人口基數(shù)增長呈擴大趨勢；城市概況“東擴、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)筑城市都市圈；發(fā)展規(guī)劃中提升----引擎和樞紐東擴----領(lǐng)跑者和示范者推進三江片與鎮(zhèn)海、北侖片的相向發(fā)展，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施和功能對接北聯(lián)----能級和分量整合余慈地區(qū)優(yōu)勢，推進區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，加快建設(shè)寧波都市區(qū)北部中心，增強寧波大都市區(qū)的能級和分量南統(tǒng)籌----戰(zhàn)略之舉以象山港區(qū)域保護利用為重點，打造生態(tài)經(jīng)濟型港灣，帶動寧波南部地區(qū)的城市化進程北聯(lián)中提升東擴南統(tǒng)籌加快提升中心城區(qū)功能，增強中心城市的集聚力、輻射力、帶動力，使之成為寧波大都市區(qū)的核心和靈魂城市概況城市發(fā)展具有多項政策扶持優(yōu)勢；“寧波港”、“寧波幫”系寧波城市名片；發(fā)展特點城市地位副省級城市計劃單列市沿海開放城市“較大的市”歷史文化名城全國有15個,主要是政治上享受副省級待遇；全國只有5個,主要是經(jīng)濟上某些權(quán)利直接歸中央管理；有良好的對外貿(mào)易和引進外資政策在立法方面有權(quán)制定地方法規(guī)國務(wù)院已經(jīng)公布三批共99個城市城市概況小結(jié)結(jié)地理區(qū)位“長三角南翼經(jīng)濟中心”、“現(xiàn)代國際港口城市”行政區(qū)劃轄“六區(qū)、三市、二縣”，海域資源豐富經(jīng)濟水平主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增速10%以上，社會經(jīng)濟保持較快發(fā)展水平發(fā)展水平經(jīng)濟發(fā)展位居長三角前列，區(qū)域融合加快，城市發(fā)展進入新階段城市人口城市處于“人口紅利時代”，社會經(jīng)濟、房地產(chǎn)發(fā)展面臨機遇住房需求城市人口積聚效應(yīng)顯現(xiàn)，住房需求處于較高水平發(fā)展規(guī)劃“東擴、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)筑城市都市圈發(fā)展特點城市發(fā)展融合文化、精神元素，并享有多項政策扶持優(yōu)勢城市發(fā)展關(guān)鍵鍵詞：“長長三角南翼經(jīng)經(jīng)濟中心”、、“現(xiàn)代國際際港口城市””、“經(jīng)濟發(fā)展位位居長三角前前列”、“政政策扶持優(yōu)勢勢”市場場概概況■土地市場■住宅市場■公寓市場■寫字樓市場■商業(yè)市場市場場概概況■土地市場■住宅市場■公寓市場■寫字樓市場■商業(yè)市場土地市場近年寧波市區(qū)土地年均供應(yīng)約490萬㎡，成交約420萬㎡，供求比系數(shù)1.17；受經(jīng)濟環(huán)境、調(diào)控政策影響，土地市場略顯平靜；市場走勢近年寧波市區(qū)區(qū)土地供求走走勢土地出讓：近近年來，寧波波市區(qū)土地供供應(yīng)略微下調(diào)調(diào)，年均供應(yīng)應(yīng)量在490萬㎡左右；土地成交：受受經(jīng)濟環(huán)境、、調(diào)控政策影影響，近年來來市區(qū)土地成成交呈下降趨趨勢，年均成成交量420萬㎡左右；供需比系數(shù)：：近年市區(qū)土土地供需比在在1.17左右；土地市場近期寧波大市土地月均成交近65萬㎡，預(yù)計全年成交達780萬㎡；土地成交以商住、住宅類為主；近期走勢近期寧波大市市土地成交走走勢近期寧波大市市土地成交類類型近期走勢：從從近期土地成成交月度數(shù)據(jù)據(jù)來看，成交交量波動較大大，在4月份份達到峰值；；月均成交近近65萬㎡，，預(yù)計全年土土地成交達780萬㎡㎡；成交類型：從從近期土地成成交類型來看看，商住、住住宅類占據(jù)主主導(dǎo)地位，分分占市場比例例為34%、、33%；土地市場近期土地出讓、成交主要位于周邊縣市，市區(qū)土地市場相對較平穩(wěn)；供求分布近期寧寧波各各區(qū)土土地出出讓分分布近期寧寧波各各區(qū)土土地成成交分分布從近期期各區(qū)區(qū)土地地出讓讓分布布來看看，余余姚、、慈溪溪為市市場主主要供供應(yīng)區(qū)區(qū)域，，各占占全市市30%、、20%；；從近期期各區(qū)區(qū)土地地成交交分布布來看看，與與出讓讓情況況類似似，余余姚、、慈溪溪依然然為市市場主主要成成交區(qū)區(qū)域，，各占占全市市23%、、24%；；土地市場自04年始，國內(nèi)一線開發(fā)商紛紛進駐寧波，與本土開發(fā)商形成競爭格局；競爭格局2011年年到目目前實實力開開發(fā)商商土地地存量量分布布（上圖圖所指指著名名開發(fā)發(fā)公司司包括括：保保利、、華潤潤、中中鐵、、世紀(jì)紀(jì)金源源、龍龍湖、、萬科科、金金地、、綠城城、世世茂、、美的的、凱凱德、、合生生、雅雅戈爾爾、銀銀億、、榮安安、城城投等等）市場場概概況況■土地市市場■住宅市市場■公寓市市場■寫字樓樓市場場■商業(yè)市市場住宅市場市場價格由中心區(qū)向外拓展，各區(qū)域樓盤成梯度競爭；市場主力價格12000-18000元/㎡；市場格局鎮(zhèn)海板塊北侖板塊小港單位：元/㎡9000-1200018000以上14000-2000014000-200009000-160009000-110009000-130007000-9000城西板塊個案萬科金色城市、西城印象鄞州中心板塊個案雍城世家、宜家花園北侖板塊個案凱旋門、世茂世界灣東部新城、高新區(qū)板塊個案寧波中心、金地東御市中心板塊個案長島花園、榮合公館江北新區(qū)板塊個案云鷺灣鎮(zhèn)海板塊個案麗景英郡、海悅花苑北高教板塊個案萬科城、保利城住宅市場近年市區(qū)住宅年均供應(yīng)量約335萬㎡，成交量約205萬㎡，供需比1.7；受成交量影響，成交價格略微下調(diào)，2011年成交價格為14514元/㎡；市場走勢供應(yīng)量量：近近年來來，市市區(qū)住住宅供供應(yīng)較較平穩(wěn)穩(wěn)，年年均供供應(yīng)量量在335萬㎡左右；；成交量量：受受調(diào)控控政策策影響響，近近年來來市區(qū)區(qū)住宅宅成交交呈下下降趨趨勢，，年均均成交交量205萬㎡㎡左右；；供需比比系數(shù)數(shù)：近近年市市區(qū)住住宅供供求比比在1.7左右；；成交價價格：：2010年，，住宅宅成交交價格格創(chuàng)歷歷年新新高，，之后后受住住宅成成交下下降影影響，，成交交價格格略微微下調(diào)調(diào)，2011年年市區(qū)區(qū)住宅宅成交交價格格為14514元/㎡；近年寧寧波市市區(qū)住住宅供供求走走勢近年寧寧波市市區(qū)住住宅價價格走走勢住宅市場月均成交量約20萬㎡，成交均價12670元/㎡，主力成交面積91-150㎡；市場剛性需求持續(xù)釋放，開發(fā)商以價換量市場效應(yīng)顯現(xiàn)；近期成交近期市市六區(qū)區(qū)住宅宅成交交面積積分布布近期市市六區(qū)區(qū)住宅宅成交交走勢勢成交量量：近近期住住宅月月均成成交約約20萬㎡，7月達達市場場峰值值；預(yù)計市市區(qū)全全年住住宅成成交量量在240萬㎡左右右，較較上年年有較較大幅幅度上上漲；；開發(fā)商商以價價換量量市場場效應(yīng)應(yīng)得以以顯現(xiàn)現(xiàn)；成交價價：近近期住住宅成成交價價格呈呈先抑抑后揚揚態(tài)勢勢，5月達達市場場谷值值，市市場成成交均均價12670元/㎡，低低于上上年平平均水水平；；成交面面積：：住宅宅成交交面積積集中中于91-120㎡㎡與121-150㎡；；近期期剛性性首置置及改改善性性需求求得到到有效效釋放放，對對樓市市健康康運營營起到到有效效支撐撐；住宅市場郊區(qū)樓盤成為剛需客戶購置熱點，構(gòu)筑市場發(fā)展基礎(chǔ)；成交分布近期市市各區(qū)區(qū)住宅宅成交交分布布（萬萬㎡）在市各各區(qū)住住宅成成交量量分布布中，，鄞州州區(qū)位位居第第一，，成交交量達達85.4萬方方㎡;其其次次為鎮(zhèn)鎮(zhèn)海區(qū)區(qū),成成交量量為53.1萬萬㎡(駱駝駝、莊莊市占占了較較大比比例））,北北侖區(qū)區(qū)成交交量為為38.5萬㎡㎡，位位居第第三;郊區(qū)樓樓盤由由于價價格較較低、、面積積適中中，很很受剛剛性需需求客客戶親親睞，，成為為市場場成交交主力力；市場場概概況況■土地市市場■住宅市市場■公寓市市場■寫字樓樓市場場■商業(yè)市市場公寓市場價格因區(qū)位、品質(zhì)不同差異較大，市場主力價格10000-12000元/㎡；市場格局北侖板板塊小港單位：：元/㎡7000-1100012000以上上10000-1500010000-140007000-100007000-90007000-10000城西板板塊個個案醉西子子鄞州中中心板板塊個個案利時金金融、、振邦邦學(xué)仕仕會北侖板板塊個個案太平洋洋時代代中心心東部新新城、、高新新區(qū)板板塊個個案嘉恒廣廣場、、和美美城市中心心板塊塊個案案青蘋果果、海海頓公公館江北新新區(qū)板板塊個個案慈城新天天地北高教板板塊個案案明海商業(yè)業(yè)廣場公寓市場近年市區(qū)公寓年均供應(yīng)量約38萬㎡，成交量約21萬㎡，供需比2.1；2011年市場供求略微下降；市場走勢近年市區(qū)區(qū)公寓市市場供求求走勢供應(yīng)量：：近年來來，市區(qū)區(qū)公寓供供應(yīng)整體體呈上漲漲趨勢，，年均供供應(yīng)量約約38萬㎡；成交量：：2010年市市區(qū)公寓寓成交達達市場峰峰值，2011年成交交下調(diào)，，成交量量為21.9萬萬㎡，近年年年均成交交量約21萬㎡㎡；供需比系系數(shù)：近近年市區(qū)區(qū)公寓供供求比系系數(shù)為2.1；公寓市場近期月均成交量約1.5萬㎡，成交均價11060元/㎡；市場走勢較平穩(wěn)，預(yù)計全年成交量約18萬㎡，略低于上年水平；近期成交近期市區(qū)區(qū)公寓市市場成交交走勢成交量：：近期市市區(qū)公寓寓市場月月均成交交約1.5萬㎡，預(yù)計全年年成交量量在18萬㎡左右，，略低于于2011年水水平；成交價：：近期公公寓成交交價格走走勢較平平穩(wěn)，市市場成交交均價11060元/㎡；公寓市場市場供應(yīng)集中于科技園區(qū)、鄞州區(qū)；市場成交主要位于海曙區(qū)、鄞州區(qū)；鄞州區(qū)是公寓市場熱點區(qū)域；供求分布近期市區(qū)區(qū)公寓市市場供應(yīng)應(yīng)分布供應(yīng)分布布：市場場供應(yīng)主主要集中中于科技技園區(qū)（（高新區(qū)區(qū)）、鄞鄞州區(qū)，，各占市市場比例例37%、30%；成交分布布：市場場成交集集中于海海曙區(qū)、、鄞州區(qū)區(qū)，各占占市場比比例41%、30%；；近期市區(qū)區(qū)公寓市市場成交交分布市場場概概況況■土地市場場■住宅市場場■公寓市場場■寫字樓市市場■商業(yè)市場場寫字樓市場商務(wù)區(qū)由單核向多核演變；因區(qū)位、品質(zhì)不同，寫字樓價格差異較大；市場主力價格10000-15000元/㎡；市場格局江北門戶戶區(qū)個案：姚姚江新都都、慈城城新天地地價格：7000-9000元元/㎡江北灣頭頭商務(wù)區(qū)區(qū)個案：北北岸財富富中心價格：11000-15000元/㎡三江口商商務(wù)區(qū)個案：環(huán)環(huán)球中心心、百隆隆財富中中心價格：20000-25000元/㎡南部CBD個案：商商會大廈廈、博納納國際價格：10000-13000元/㎡潘火商務(wù)務(wù)區(qū)個案：和和邦2號號、宜家家地塊東部新城城個案：國國際金融融中心、、嘉恒廣廣場價格：14000-20000元/㎡高新區(qū)個案：寧寧波研發(fā)發(fā)園、科科貿(mào)中心心價格：70000-11000元/㎡鎮(zhèn)海新城城個案：鎮(zhèn)鎮(zhèn)海大廈廈、東來來國際價格：6000-8000元元/㎡寫字樓市場近年市區(qū)寫字樓年均供應(yīng)量約84萬㎡，成交量約42萬㎡，供需比為2；市場價格逐年上漲，2011年市場成交均價為10983元/㎡；市場走勢近年寧波波市區(qū)寫寫字樓供供求走勢勢近年寧波波市區(qū)寫寫字樓價價格走勢勢供應(yīng)量：：近年來來，市區(qū)區(qū)寫字樓樓供應(yīng)呈呈下降趨趨勢，年年均供應(yīng)應(yīng)量在84萬㎡左右；成交量：：受經(jīng)濟濟環(huán)境影影響，近近年市區(qū)區(qū)寫字樓樓成交呈呈下降趨趨勢，年年均成交交量42萬㎡㎡左右；供需比系系數(shù)：近近年市區(qū)區(qū)寫字樓樓供求比比系數(shù)2左右；成交價格格：近年年市區(qū)寫寫字樓成成交價格格呈上漲漲趨勢，，2011年市市場成交交均價為為10983元元/㎡；寫字樓市場月均成交量約2.8萬㎡，成交均價10217元/㎡；市場呈逐步上升態(tài)勢，預(yù)計全年成交量約33萬㎡，略高于上年水平；近期成交近期市區(qū)區(qū)寫字樓樓市場成成交走勢勢成交量：：近期市市區(qū)寫字字樓市場場月均成成交約2.8萬萬㎡，預(yù)計全年年成交量量在33萬㎡左右，，略高于于2011年水水平；成交價：：近期市市區(qū)寫字字樓成交交價格波波動較大大，整體體呈上升升趨勢，，市場成成交均價價10217元元/㎡，略低低于2011年年水平；；寫字樓市場科技園區(qū)、江東區(qū)為寫字樓市場熱點區(qū)域；區(qū)域商務(wù)氛圍加快形成中；供求分布近期市區(qū)區(qū)寫字樓樓市場供供應(yīng)分布布近期市區(qū)區(qū)寫字樓樓市場成成交分布布供應(yīng)分布布：近期期市區(qū)寫寫字樓供供應(yīng)分布布主要位位于科技技園、江江東區(qū)，，各占市市場比例例38%、33%；成交分布布：類似似于供應(yīng)應(yīng)分布，，市場成成交主要要位于科科技園區(qū)區(qū)、江東東區(qū)，各各占市場場比例34%、、30%；市場場概概況況■土地市場場■住宅市場場■公寓市場場■寫字樓市市場■商業(yè)市場場商業(yè)市場形成以天一、鄞州萬達為首的多核商業(yè)圈，同時新商圈醞釀布局其中；市場格局天一商圈江北萬達商圈家樂福商圈世紀(jì)東方商圈鎮(zhèn)海老城商圈BEST廣場鄞州萬達商圈聯(lián)盛廣場北侖老城商圈北侖銀泰城港隆時代廣場新星商業(yè)中心商業(yè)市場近年市區(qū)商業(yè)年均成交量約17.7萬㎡；2011年市場成交量為24.2萬㎡，創(chuàng)歷年新高;市場走勢近年市區(qū)區(qū)商業(yè)市市場成交交狀況成交量:近近年市市區(qū)商業(yè)業(yè)年均成成交量約約17.7萬㎡㎡，2011年商業(yè)業(yè)成交量量達24.2萬萬㎡，，創(chuàng)歷年年新高；；商業(yè)市場近期月均成交量約1.4萬㎡，預(yù)計全年成交量17萬㎡左右；市場成交均價21757元/㎡；鄞州區(qū)、北侖區(qū)為商業(yè)市場熱點區(qū)域；近期走勢近期市各各區(qū)商業(yè)業(yè)成交分分布近期市區(qū)區(qū)商業(yè)市市場成交交走勢成交量：：近期市市區(qū)商業(yè)業(yè)市場月月均成交交約1.4萬㎡，預(yù)計全年年成交量量在17萬㎡左右，略略低于2011年水水平；成交價：近近期市區(qū)商商業(yè)成交價價格波動較較大，市場場成交均價價21757元/㎡；市場概況小小結(jié)土地市場近年年均供應(yīng)約490萬㎡，成交約420萬㎡，供求系數(shù)1.17；近期土地市場月均成交約65萬㎡，預(yù)計全年成交達780萬㎡；近期土地成交以商住、住宅類為主，周邊縣市為土地市場熱點區(qū)域；全國一線開發(fā)商紛紛進駐寧波，與本地開發(fā)商形成競爭格局；住宅市場區(qū)域價格呈梯度競爭，市場主力價格12000-18000元/㎡