中原地產(chǎn)大連金州天元電機(jī)廠項(xiàng)目營(yíng)銷提案

報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目定位宏觀市場(chǎng)客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位區(qū)域市場(chǎng)地塊分析營(yíng)銷策略推廣思路推廣周期工作計(jì)劃2報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目定位宏觀市場(chǎng)客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位區(qū)域市場(chǎng)地塊分析營(yíng)銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算3金州區(qū)在大連的地理位置金州地處歐亞大陸東岸，遼東半島最南端，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原；金州是大連市的近郊區(qū)，是大連最大的行政區(qū)，位于規(guī)劃中的大連新市區(qū)的市中心位置?？偯娣e1100平方公里，人口68.3萬(wàn)；我市將在強(qiáng)化老城區(qū)功能，使老城區(qū)向北、向西拓展的基礎(chǔ)上，做大新城區(qū)和金州城區(qū)。金州城區(qū)的面積也將由現(xiàn)在的45平方公里擴(kuò)大到200平方公里；未來(lái)大連中心城市的概念將由老城區(qū)、新城區(qū)和金州新城三個(gè)組團(tuán)組成，城市形態(tài)也由單中心城市結(jié)構(gòu)向多中心城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。4大連未來(lái)的新市區(qū)有金港區(qū)和金州區(qū)組成，其中金港區(qū)有開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、雙D港區(qū)、大窯灣港區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)組成；區(qū)域功能：把新城區(qū)建設(shè)成為東北經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)外開(kāi)放的先導(dǎo)區(qū)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升的示范區(qū)，大連率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的現(xiàn)行區(qū)，大連城市拓展空間、做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提升產(chǎn)業(yè)水平的主體和龍頭；城市功能：大連中心城市的重要組成部分，成為大連乃至東北地區(qū)最具現(xiàn)代化和國(guó)際化內(nèi)涵的智能化生態(tài)型新城區(qū)；金州區(qū)在“大大連”發(fā)展中的功能定位北進(jìn)西拓5土地—小型地塊零星分布于周邊，中心城區(qū)缺乏有效供應(yīng)從城市擴(kuò)容角度來(lái)看，金州區(qū)處于大連“北進(jìn)”的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)上，它承擔(dān)著大連外向型經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)移的任務(wù)，這里將是未來(lái)大連的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)和人口承載區(qū)。隨著工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，金州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的升值空間已經(jīng)開(kāi)始吸引越來(lái)越多人的目光；金州區(qū)2007年掛牌土地多集中于周邊地區(qū)，且地塊面積較小，中心城區(qū)的供應(yīng)量上出現(xiàn)匱乏，未來(lái)上市項(xiàng)目數(shù)量有限；隨著本案區(qū)域內(nèi)原有項(xiàng)目的逐漸消化，新上市項(xiàng)目的不確定性，本案以中小戶型為主的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將逐漸明朗，從而填補(bǔ)市場(chǎng)空白；6大連城市快軌各組團(tuán)的客運(yùn)交通聯(lián)系要以快速軌道交通為主，除目前已建的主城區(qū)至新城區(qū)的軌道3號(hào)線外，還要建設(shè)主城區(qū)至金州城區(qū)、金州城區(qū)至新城區(qū)、主城區(qū)至旅順的軌道交通線路和主城區(qū)的地鐵交通線路；快軌的建成，加上沈大高速、丹大高速、201國(guó)道、202國(guó)道穿境而過(guò)，快速路和快軌將金州拉進(jìn)了大連1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。交通—快速路和快軌將金州拉近大連1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈7落戶—主城區(qū)落戶門(mén)檻的提高，促使部分客戶轉(zhuǎn)向新城區(qū)尋求落戶需求購(gòu)房區(qū)域購(gòu)買金額（萬(wàn)元）住宅公建主城區(qū)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)80100新城區(qū)大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)5070旅順口區(qū)、金州區(qū)3050衛(wèi)星城瓦房店市1015普蘭店市5（年內(nèi)將提高）15（年內(nèi)將提高）莊河市1015長(zhǎng)?？h城區(qū)2050小城鎮(zhèn)主城區(qū)小城鎮(zhèn)2030新城區(qū)小城鎮(zhèn)810目前大連市內(nèi)四區(qū)的購(gòu)房落戶標(biāo)準(zhǔn)提高到了80萬(wàn)元，而作為新城區(qū)的金州區(qū)的購(gòu)房落戶標(biāo)準(zhǔn)為30萬(wàn)元，50萬(wàn)元的巨大差額必將導(dǎo)致意在主城區(qū)內(nèi)落戶的部分客戶轉(zhuǎn)向新城區(qū)，完成曲線落戶目的。據(jù)我司調(diào)研知，目前區(qū)域內(nèi)以落戶為目的的客戶占到了整體的15-20%，且以五一路為軸線，由東向西逐漸提高。8五一路—金州的“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”，未來(lái)城市中軸線2006年10月，金州五一路中央商務(wù)區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)，松源集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目正式開(kāi)工，屆時(shí)將成為金州第一高度的標(biāo)志性建筑，加之大連神州眾益集團(tuán)、金牛集團(tuán)、錦聯(lián)集團(tuán)、新加坡匯誠(chéng)控股投資集團(tuán)等4家集團(tuán)總部也確定入駐金州總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，同時(shí)，欣悅、君悅兩家五星級(jí)酒店、沃爾瑪超市、汽車交易市場(chǎng)、大黑山溫泉度假村、教師公寓、大連理工大學(xué)城市學(xué)院等11個(gè)重大項(xiàng)目也將在這里落戶；金州要在7.1公里長(zhǎng)的五一路兩側(cè)，高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)一個(gè)達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化建筑群。展望未來(lái)，五一路中央商務(wù)區(qū)將不僅成為金州的經(jīng)濟(jì)中心，更有望超越金州的范疇，成為大連乃至東北地區(qū)一個(gè)強(qiáng)有力的文化時(shí)尚中心。5年后，建成的金州中央商務(wù)區(qū)將成為城市掛紅能轉(zhuǎn)移和城市搬遷改造以及企業(yè)拓展交流的核心區(qū)域；五一路總部的建設(shè)將提升金州的區(qū)域地位，改善區(qū)域形象，在區(qū)域自身的功能上發(fā)生改變，重新定位區(qū)域在整個(gè)大大連體系中的經(jīng)濟(jì)地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也必將迎來(lái)一個(gè)新的高峰。9自04年以來(lái),尤其是05-06年金州房地產(chǎn)市場(chǎng)與旅順市場(chǎng)成為大連市兩大熱點(diǎn)版塊,其驅(qū)動(dòng)力得宜于大大連的總體戰(zhàn)略規(guī)劃.金州憑借其良好的工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)與地理位置迅速的成為大大連的核心熱點(diǎn)區(qū)域,未來(lái)前景空間巨大金州.在城市規(guī)劃成長(zhǎng)過(guò)程中由于地塊零散,開(kāi)發(fā)區(qū)域全面開(kāi)花,版塊氛圍處于正在形成的過(guò)程中,缺少號(hào)召性產(chǎn)品.交通規(guī)劃是近期突破性的利好因素.落戶政策使得金州具有了相比開(kāi)發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì).小結(jié)10報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目定位區(qū)域市場(chǎng)客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀市場(chǎng)地塊分析營(yíng)銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算11金州樓市呈現(xiàn)現(xiàn)被迫迎合離離心式的城市市化擴(kuò)張模式式（動(dòng)態(tài)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)）老城區(qū)老城區(qū)土地日日趨稀缺，土土地價(jià)格攀升升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲，開(kāi)發(fā)發(fā)商向新城區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移；引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，區(qū)區(qū)域功能的升升級(jí)從被動(dòng)郊區(qū)化化到新城市化化在市政規(guī)劃下下，北部新城城區(qū)、西部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶和五一一路軸線區(qū)成成為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)；城市擴(kuò)張周邊地域新城區(qū)12中心區(qū)域東部區(qū)域站前區(qū)域西部區(qū)域金州房地產(chǎn)區(qū)區(qū)域性劃分中心區(qū)域：處處于金州老城城區(qū)之內(nèi)，以以怡心居為代代表；站前區(qū)域：交交通便利，以以碧海尚城、、集品·東林林世家為代表表；東部區(qū)域：處處于和開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)連接地帶，，在客戶資源源上與之產(chǎn)生生共享，代表表項(xiàng)目有金信信·陶然居、、金潤(rùn)花園；；西部區(qū)域：西西海工業(yè)園為為產(chǎn)業(yè)支撐，，代表項(xiàng)目為為永樂(lè)金庭和和連大文潤(rùn)金金宸；13高端項(xiàng)目集中中于斯大林路路兩側(cè)，兼得得中心區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍及站前前區(qū)交通便捷捷；中檔項(xiàng)目以勝勝利路為軸線線，包括西部部區(qū)域和部分分中心區(qū)域；；4000以下下項(xiàng)目多分布布于周邊城區(qū)區(qū)；500040004000元以以下樓盤(pán)體量量普遍較大，，銷售周期長(zhǎng)長(zhǎng)，其價(jià)格上上漲空間較大大，目前已迫迫近4000元大關(guān)；5000以上上樓盤(pán)銷售周周期拉長(zhǎng)，以以大戶型為主主，產(chǎn)品附加加值較高，去去化相對(duì)緩慢慢；金信·陶然居金潤(rùn)花園芙蓉花園永樂(lè)金庭金蓮福地和嘉佳園4000-5000集品·東林世家湖畔嘉園連大碧海尚城≤4000≥5000怡心居金色華庭金州地產(chǎn)等價(jià)價(jià)線示意圖4000元等等價(jià)線逐漸向向外圍城區(qū)擴(kuò)擴(kuò)散14五一路勝利路西海工業(yè)園城市發(fā)展的的雙軸線——?jiǎng)倮泛秃臀逡宦繁骋牢鞑慨a(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶，毗毗鄰兩大城城市動(dòng)脈——城市擴(kuò)張張的新方向向東部區(qū)域介介于金州區(qū)區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)之間，其其房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模式更更多的依賴賴于其地理理位置的特特殊性，涵涵蓋了兩區(qū)區(qū)的中低端端客戶，交交通條件是是其關(guān)鍵因因素；西部區(qū)域位位于金州中中心城區(qū)西西側(cè)，直線線距離較短短，緊握勝勝利路與五五一路兩大大城市主動(dòng)動(dòng)脈，南向向既是沈大大高速路口口，樞紐地地位已經(jīng)形形成。背依依西海工業(yè)業(yè)園區(qū)，綜綜合質(zhì)素更更高；15四區(qū)域代表項(xiàng)目主力戶型比較面積中心站前東部西部怡心居碧海尚城金信連大90㎡四區(qū)域代表項(xiàng)目總價(jià)比較價(jià)格中心站前東部西部怡心居碧海尚城金信連大30萬(wàn)西部區(qū)域處處于發(fā)展階階段，金州州的中游水水平，以中中低端的客客戶層為目目標(biāo)群體。。四區(qū)域代表項(xiàng)目單價(jià)比較價(jià)格中心站前東部西部怡心居碧海尚城金信連大4000元西部部區(qū)域單價(jià)迫迫近4000元/㎡㎡；主力戶型為為70-80㎡的兩兩房；總價(jià)集中在在25-32萬(wàn)；16面積總價(jià)戶型面積總價(jià)戶型面積總價(jià)戶型面積與戶型型互相制衡衡，金州西西部區(qū)域市市場(chǎng)上以70-80㎡的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型2室為為主，說(shuō)明明置業(yè)者仍仍以純居住住為目的，，剛性需求求的消化能能力依然存存在較大的的市場(chǎng)空間間；25-32萬(wàn)元為房房款總價(jià)密密集區(qū)間，，結(jié)合70-80㎡㎡的面積，，說(shuō)明目前前西部區(qū)域域仍以中低低端需求為為主，此部部分客戶意意向單價(jià)在在3500-4000元/㎡㎡；金州房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)群仍仍以中低端端消費(fèi)為主主，購(gòu)房者者的支付能能力決定了了戶型仍然然是以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型的兩房房為主，大大戶型多集集中于高端端項(xiàng)目中，，隨著房?jī)r(jià)價(jià)的不斷上上漲，需求求面積呈現(xiàn)現(xiàn)趨小化的的形勢(shì)；三因素比較較分析中低端客群群為主；中小戶型消消化迅速；；剛性需求仍仍占主導(dǎo)地地位；25-32萬(wàn)的總房房款符合置置業(yè)者的支支付能力；；需求面積呈呈現(xiàn)趨小的的形勢(shì)；171256798431210111永樂(lè)金庭23456789101112連大·文潤(rùn)潤(rùn)金宸芙蓉花園怡心居金色華庭金蓮福地和嘉佳園集品·東林林世家碧海尚城金海嘉園金潤(rùn)花園金信·陶然然居競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的的確定1永樂(lè)金庭2連大·文潤(rùn)金宸18競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)連大1期芙蓉花園2期本案永樂(lè)1期2期永樂(lè)金庭1期，多層層與小高層層向結(jié)合，，清盤(pán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)3800元，，小高層中中以小戶型型居多；目前處于做做地基階段段，為棟板板式小高層層，大戶型型為1梯2戶，中小小戶型為1梯3-4戶，價(jià)格格預(yù)計(jì)在4000元元以上；1期分為小小1期及小小2期，目目前1000余套房房源已經(jīng)基基本售罄，，小2期正正在認(rèn)購(gòu)階階段，其以以80-90平米的的2房為主主，預(yù)計(jì)小小2期將突突破4000元；連大文潤(rùn)金金宸整體建建筑面積達(dá)達(dá)40萬(wàn)平平米，大2期目前只只是處于規(guī)規(guī)劃階段；；本項(xiàng)目由1棟板式小小高層和2棟塔式小小高層組成成，規(guī)劃戶戶數(shù)約250戶，80平米左左右的兩室室戶型占到到了40%，實(shí)現(xiàn)均均價(jià)3800元，目目前已經(jīng)售售罄；永樂(lè)金庭和和連大·文文潤(rùn)金宸是是區(qū)域的代代表項(xiàng)目。。本案處于永永樂(lè)1期和和連大小2期及大2期的包夾夾之中，其其為本案的的主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手；預(yù)預(yù)計(jì)潛在供供應(yīng)20-30萬(wàn)平平.19購(gòu)買掛牌文件時(shí)間宗地編號(hào)土地位置規(guī)劃用途占地面積[萬(wàn)㎡]住宅建筑規(guī)模[萬(wàn)㎡]容積率07.6.11-6.222007-1金州區(qū)興民村西側(cè)雷達(dá)站地塊商住3.17273.91731.3407.6.11-6.222007-2金州區(qū)南山居住區(qū)地塊住宅6.48317.2571.1707.6.11-6.222007-3金州區(qū)原建筑構(gòu)件廠地塊住宅1.44273.46042.407.6.11-6.222007-4金州區(qū)九里新村地塊商住12.735712.32231.1807.6.11-6.222007-5金州區(qū)興民村九重天南側(cè)地塊商住5.12138.30991.8407.6.11-6.222007-6金州區(qū)五一路松源集團(tuán)北部地塊商住7.206221.69733.2707.6.11-6.222007-7金州區(qū)原阿爾濱建筑公司及周邊地塊商住6.809919.3078307.6.11-6.222007-8金州區(qū)原西河市場(chǎng)地塊商業(yè)0.3382—0.9307.6.11-6.222007-9金州區(qū)古城乙區(qū)和平路北側(cè)地塊商住1.14743.26724.2307.6.11-6.222007-10金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)西山后居住區(qū)商住6.39817.38241.2807.6.11-6.222007-11金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)北樂(lè)真愛(ài)小區(qū)（一期）住宅1.07321.6351.8307.6.11-6.222007-12金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)北樂(lè)真愛(ài)小區(qū)（二期）住宅2.28143.15071.6607.6.11-6.222007-13三十里堡鎮(zhèn)東山后村202國(guó)道東側(cè)地塊商住0.97887.51.2707.6.11-6.222007-14金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)東山后村地塊商住4.7510.2971.7407.6.11-6.222007-15金州區(qū)石河鎮(zhèn)北海村南側(cè)地塊商住0.31980.34521.3407.6.11-6.222007-16金州區(qū)石河鎮(zhèn)北海村南東南部地塊住宅0.3310.73762.2307.6.11-6.222007-17金州區(qū)石河鎮(zhèn)唐家村一號(hào)路南側(cè)地塊商住3.1634.78071.6607.6.11-6.222007-18金州區(qū)石河鎮(zhèn)水利公司地塊住宅0.84961.78912.1107.6.11-6.222007-19金州區(qū)華家屯鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)地塊商住14.46662.12951.81合計(jì)

79.0697109.2864

20結(jié)論：本項(xiàng)項(xiàng)目配套及及周邊環(huán)境境與其它項(xiàng)項(xiàng)目共享，，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；體量約3萬(wàn)約4萬(wàn)5.8萬(wàn)總價(jià)區(qū)間單價(jià)區(qū)間主力戶型16-28萬(wàn)16-28萬(wàn)？≥4000≥4000？40-7040-70？客層細(xì)分產(chǎn)品類型中端為主中低端？高層小高層小高層連大文潤(rùn)金宸2永樂(lè)金庭2本案項(xiàng)目對(duì)比面積市場(chǎng)接受度80㎡面積越小，，市場(chǎng)接受受度越高，，去化越快快；未來(lái)區(qū)域市市場(chǎng)小戶型型供應(yīng)充足足，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻；本案地塊質(zhì)質(zhì)素相對(duì)于于永樂(lè)及連連大較弱，，無(wú)法突破破區(qū)域局限限，如何爭(zhēng)爭(zhēng)奪區(qū)域目目標(biāo)客戶成成為關(guān)鍵。。預(yù)期市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境構(gòu)構(gòu)想在產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化的前提提下，價(jià)格格成為取勝勝的決定因因素；21本項(xiàng)目所處處區(qū)域?qū)儆谟谀壳敖鹬葜菸磥?lái)成片片居住區(qū)重重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域價(jià)格與檔次次還處于中中等偏下水水平.直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目,相互互影響,相相互補(bǔ)充分分擔(dān)不同角角色本項(xiàng)目所處處區(qū)域真正正體現(xiàn)金州州城市特征征更符合金金州市場(chǎng)的的實(shí)際承接接努力.潛在供應(yīng)數(shù)數(shù)量巨大,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比較激烈烈.小結(jié)結(jié)22報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目定位地塊分析客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算23國(guó)防路同濟(jì)路工廠區(qū)永樂(lè)金庭二期永樂(lè)金庭一期飯店\洗浴連大文潤(rùn)三\四期本案宗地情況宗地地處金金州主城區(qū)區(qū)西南角,國(guó)防路與與同濟(jì)路交交叉匯合處處地塊呈帶狀狀分布,南南北連綿有有余東西縱縱深有限。。地勢(shì)平坦,目前為電電機(jī)廠未拆拆遷24地塊對(duì)外交交通主要依依賴于國(guó)防防路出入城城區(qū),同濟(jì)濟(jì)路進(jìn)入中中心區(qū)距離火車站站\輕軌大大約3-5公里距離中心商商業(yè)區(qū)3公里距離離高速公路路海邊3公公里地塊四至本案25交通狀況———主要公公交線路云云集在國(guó)防防路一側(cè)景觀資源———宗地西西側(cè)高層可可觀海,周界氛圍———本案西西側(cè)一路之之隔為工廠廠區(qū),北側(cè)側(cè)為金州高高檔餐飲，，東側(cè)緊鄰鄰連大文潤(rùn)潤(rùn)南向正對(duì)對(duì)永樂(lè)金庭庭外部環(huán)境26本項(xiàng)目能否否成功運(yùn)作作很大程度度上在于客客觀的理解解本地塊，，在運(yùn)作中中最大的發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)，合合理規(guī)避或或弱化劣勢(shì)勢(shì)，結(jié)合市市場(chǎng)反饋的的信息把握握機(jī)會(huì),規(guī)規(guī)避威脅.市場(chǎng)基礎(chǔ)夯實(shí)，區(qū)域項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)，保持了市場(chǎng)恒溫狀態(tài)，目前連大文潤(rùn)及未來(lái)的永樂(lè)金庭項(xiàng)目的上市必將帶動(dòng)板塊的升值；針對(duì)板塊熱度持續(xù)升溫，本項(xiàng)目可以充分借勢(shì)，區(qū)域共榮能夠給項(xiàng)目帶來(lái)更高的回報(bào)；區(qū)域配套將近一步完善成熟地勢(shì)開(kāi)闊,西側(cè)高層產(chǎn)品可觀海山體作為景觀資源的一大亮點(diǎn)，可充分挖掘；30萬(wàn)落戶金州政策成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)金州不斷加大的規(guī)劃改造進(jìn)程拉動(dòng)需求增加配套優(yōu)勢(shì)\機(jī)會(huì)板塊內(nèi)新增項(xiàng)目及未來(lái)潛在項(xiàng)目供應(yīng)量較大，會(huì)對(duì)本案的客戶產(chǎn)生一定的分流作用；受地塊局限，未來(lái)產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品單一右側(cè)受連大文潤(rùn)高層遮擋嚴(yán)重,左側(cè)噪音粉塵影響區(qū)域配套商業(yè)體量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；地塊距離道路實(shí)際較遠(yuǎn)，出行會(huì)有一定的不便；周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格左右本案售價(jià)；9070等地產(chǎn)政策對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃的限制劣勢(shì)\威脅27本項(xiàng)項(xiàng)目目不不屬屬于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)居居住住區(qū)區(qū),城城市市生生活活的的便便捷捷性性有有待待于于改改善善周邊邊新新生生項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)于于自自身身的的市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)遇遇影影響響優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)大大于于劣劣勢(shì)勢(shì).綜合合比比較較周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊的的特特點(diǎn)點(diǎn),本本項(xiàng)項(xiàng)目目不不具具有有明明顯顯的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)處處于于中中下下位位置置地塊塊受受工工廠廠區(qū)區(qū)的的影影響響未未來(lái)來(lái)的的以以及及沒(méi)沒(méi)有有明明顯顯的的景景觀觀資資源源作作為為支支撐撐成成長(zhǎng)長(zhǎng)為為高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)的的空空間間小小.商業(yè)業(yè)成成為為未未來(lái)來(lái)銷銷售售中中的的難難點(diǎn)點(diǎn).小結(jié)結(jié)28市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)項(xiàng)目目定定位位區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)中端端市市場(chǎng)場(chǎng)客戶戶定定位位產(chǎn)品品定定位位價(jià)格格定定位位地塊塊分分析析營(yíng)銷銷策策略略推廣廣思思路路推廣廣周周期期銷控控策策略略渠道道策策略略推廣廣預(yù)預(yù)算算29客群群特特征征分分析析社會(huì)會(huì)新新銳銳工作作3到到5年年，，關(guān)關(guān)注注時(shí)時(shí)尚尚，，教教育育程程度度較較高高，，有有一一定定的的積積蓄蓄和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的青青年年人人，，認(rèn)認(rèn)可可品品牌牌并并且且關(guān)關(guān)注注、、講講究究生生活活細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)；；經(jīng)濟(jì)濟(jì)務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)通常常處處于于社社會(huì)會(huì)的的底底層層，，主主要要考考慮慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用性性，，以以拆拆遷遷后后需需要要新新的的房房子子生生活活的的人人為為主主；；活躍中中堅(jiān)不為工工作羈羈絆，，有一一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的的中青青年人人，他他們關(guān)關(guān)注健健康，，注重重生活活中的的休閑閑娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)動(dòng)，也也是社社區(qū)里里的活活躍人人群；；社會(huì)標(biāo)標(biāo)簽通常有有著較較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，要要求享享受生生活，，需要要彰顯顯社會(huì)會(huì)地位位，更更中意意豪宅宅、別別墅等等產(chǎn)品品；核心家家庭家庭有有一個(gè)個(gè)生活活核心心，后后代或或者長(zhǎng)長(zhǎng)者，，所有有的家家庭抉抉擇均均優(yōu)先先考慮慮核心心人物物的生生活，，以““望子子成龍龍型””為主主，更更注重重配套套上的的因素素；總體客客戶分分析30客群年年齡對(duì)對(duì)購(gòu)房房心理理的影影響勇于提提前消消費(fèi)，，對(duì)自自己的的未來(lái)來(lái)收入入增長(zhǎng)長(zhǎng)持樂(lè)樂(lè)觀積積極態(tài)態(tài)度；；多數(shù)為為一次次置業(yè)業(yè)群體體，夫夫妻雙雙方共共同負(fù)負(fù)擔(dān)房房貸壓壓力；；父母的的幫助助有時(shí)時(shí)候在在購(gòu)房房的決決策中中起到到關(guān)鍵鍵性作作用；；他們是是中低低價(jià)位位住宅宅的主主要消消費(fèi)群群體此類客客戶收收入漸漸趨穩(wěn)穩(wěn)定，，購(gòu)房房的提提前消消費(fèi)沖沖動(dòng)逐逐漸減減弱；；具有一一定社社會(huì)基基礎(chǔ)的的他們們對(duì)房房屋品品質(zhì)的的挑剔剔程度度更高高；投資置置業(yè)逐逐漸在在這一一階層層中興興起；；對(duì)子女女的教教育開(kāi)開(kāi)始成成為這這一階階層購(gòu)購(gòu)房過(guò)過(guò)程中中的重重要因因素之之一子女迫迫近婚婚齡或或已成成家立立業(yè)是是這一一階層層的最最大特特點(diǎn)；；為改善善居住住環(huán)境境享受受晚年年生活活或與與子女女就近近居住住互相相照顧顧是購(gòu)購(gòu)房首首要因因素25-30歲30-50歲50歲歲以上上社會(huì)新新銳核心家家庭活躍中中堅(jiān)總體客客戶分分析31住宅總總價(jià)與與客群群的對(duì)對(duì)應(yīng)客群數(shù)數(shù)量與與總價(jià)價(jià)的關(guān)關(guān)系呈呈反比比趨勢(shì)勢(shì)，總總價(jià)越越高，，客群群數(shù)量量越少少，本本案將將對(duì)接接的20～～40萬(wàn)消消費(fèi)群群體處處于住住宅消消費(fèi)客客群的的中低低層，，客群群基數(shù)數(shù)龐大大?？偡靠钪髁蛯涌蛯有袠I(yè)注重因素代表項(xiàng)目45萬(wàn)以上社會(huì)標(biāo)簽大型私營(yíng)企業(yè)主自然環(huán)境、安全性、私密性----------35～45萬(wàn)核心家庭企業(yè)金領(lǐng)、小企業(yè)主、公務(wù)員、壟斷行業(yè)從業(yè)者品牌、品質(zhì)、配套、隱私保證湖畔嘉園恒達(dá)花園25～35萬(wàn)社會(huì)新銳/核心家庭/活躍中堅(jiān)公務(wù)員、壟斷行業(yè)從業(yè)者品質(zhì)、品牌、發(fā)展性、價(jià)格、便利性集品東林世家碧海尚城金潤(rùn)花園15～25萬(wàn)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)/活躍中堅(jiān)工薪階層價(jià)格和嘉家園\金色華庭金州總總體客客戶分分析32碧海尚尚城怡心居居連大、、永樂(lè)樂(lè)金庭庭35萬(wàn)萬(wàn)等價(jià)價(jià)線60萬(wàn)萬(wàn)等價(jià)價(jià)線總價(jià)與與客戶戶基數(shù)數(shù)的關(guān)關(guān)系35萬(wàn)萬(wàn)以下下客戶戶群體體最為為廣泛泛，并并且呈呈金字字塔式式逐漸漸遞減減；西部市場(chǎng)細(xì)分先期客戶預(yù)期客戶通過(guò)對(duì)對(duì)連大大一期期和永永樂(lè)金金庭一一期的的產(chǎn)品品分析析，其其實(shí)際際成交交客戶戶對(duì)總總價(jià)最最為敏敏感，，上述述兩項(xiàng)項(xiàng)目主主力戶戶型為為80-90平平米的的兩房房，總總價(jià)在在30萬(wàn)左左右，，市場(chǎng)場(chǎng)易于于接受受；根據(jù)連連大目目前所所處規(guī)規(guī)劃，，其2期中中將以以40-70平平米的的小戶戶型為為主，，永樂(lè)樂(lè)2期期也是是以40-60平米米的小小戶型型為主主，因因此，，小戶戶型的的區(qū)域域供應(yīng)應(yīng)量劇劇增，，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力度度增強(qiáng)強(qiáng)，價(jià)價(jià)格成成為立立足于于市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)關(guān)鍵因因素；；區(qū)域客客戶分分析33金州客層變遷：隨著城市規(guī)劃，落戶政策\(yùn)大連及開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)因素驅(qū)使金州住宅客群具有明顯的包容性與獨(dú)特性時(shí)間2002——20042004——20052006-2007房?jī)r(jià)2200-3300住宅項(xiàng)項(xiàng)目永樂(lè)金金庭金潤(rùn)花花園集品東東林世世家生輝第第一城城金信陶陶然居居恒達(dá)花花園湖畔嘉嘉園金海嘉嘉園2000--3500客戶層層面及構(gòu)成成金周州州本地地高收收如人人群換換房金州當(dāng)當(dāng)?shù)爻醭醮沃弥脴I(yè)人人群金周州州中等等收入入人群群換房房,少少部分分開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)及及周邊邊縣陣陣居民民3500----5000從金州州客群群發(fā)展展走勢(shì)勢(shì)分析析，本本案客客群應(yīng)應(yīng)與周周邊同同期產(chǎn)產(chǎn)品一一樣考考慮復(fù)復(fù)合客客群的的構(gòu)成成.部分開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū),工工作人人群金州當(dāng)當(dāng)?shù)卮虼蚬と巳巳寒?dāng)?shù)赝锻顿Y客客大連投投資客客區(qū)域客客戶分分析34區(qū)域代代表項(xiàng)項(xiàng)目客客戶來(lái)來(lái)源分分析升輝第第一城城50%開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)30%金州州20%其他他區(qū)域域客其其中包包括大大連和和周邊邊縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)落戶戶陶然居居30開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)50%金金州客客戶20%其他他區(qū)域域客戶戶包括括大連連及周周邊縣縣鎮(zhèn)落落戶永樂(lè)金金庭1/3金金州州1/3金金州周周邊1/3其其他區(qū)區(qū)域客客戶,包括括大連連外省省市部部分落落戶連大.文潤(rùn)潤(rùn)50%金州州30%金金州周周邊20%其其他區(qū)區(qū)域包包括少少量開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)大連連客戶戶部分分落戶戶金山苑苑2/3金金州州客戶戶1/3其他他區(qū)域域的客客戶包包含部部分開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū),周周邊縣縣鎮(zhèn)金州\開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)\周邊邊縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)進(jìn)城城\外外來(lái)打打工落落戶\投資資客成成為為目前前金州州市場(chǎng)場(chǎng)客戶戶的重重要組組成部部分靠近開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的金金州樓樓盤(pán)更更具有有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性,靠近近主城城區(qū)外外延區(qū)區(qū)域的的樓盤(pán)盤(pán)依然然以本本地消消化為為主.區(qū)域客客戶分分析35金州區(qū)區(qū)客戶戶來(lái)源源仍以以本地地客戶戶為主主，以以部分分的市市內(nèi)和和外地地客戶戶作為為補(bǔ)充充。重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶外地（（主要要為東東三省?。┤巳巳和锻顿Y或或養(yǎng)老老外區(qū)域人于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)來(lái)源：大連市內(nèi)、開(kāi)發(fā)區(qū)、北三市置業(yè)目的：居家或投資價(jià)值取向：關(guān)注人文氛圍、教育資源、交通狀況、和升值前景置業(yè)特征：實(shí)用、歡迎創(chuàng)新、對(duì)單價(jià)和總價(jià)都敏感重要客戶群本區(qū)域人群來(lái)源：主要來(lái)自于金州區(qū)內(nèi)置業(yè)目的：改善置業(yè)、結(jié)婚用房、小部分投資價(jià)值取向：關(guān)注人文氛圍、上班便利性、居住環(huán)境、升值前景置業(yè)特征：理性、對(duì)總價(jià)和產(chǎn)品品質(zhì)敏感核心客戶群目標(biāo)客客戶分分析36購(gòu)買動(dòng)機(jī)目標(biāo)客群特征需求傾向投資本地投資客、部分外地投資客購(gòu)買力強(qiáng)，目光敏銳?？春脜^(qū)域的潛力。價(jià)格較低，投資回報(bào)率高。產(chǎn)品便宜1、市內(nèi)客群2、開(kāi)發(fā)區(qū)客群1、剛參加工作不久，25-35歲的年青人，購(gòu)買力不強(qiáng)2、被動(dòng)遷移的弱勢(shì)群體暫時(shí)忍受配套不足，需求運(yùn)動(dòng)、休閑設(shè)施，希望交流需求形象、與舒適性地緣便利性金州工作人群開(kāi)發(fā)區(qū)工作人群25-40歲，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的打工族熟悉周邊環(huán)境第一居所，注重價(jià)格，教育設(shè)施，區(qū)域未來(lái)升值空間改善居住環(huán)境1、周邊區(qū)域居民2、市內(nèi)居民35-45歲，二次置業(yè)，具有一定購(gòu)買力，要求配套完備，注重教育，對(duì)戶型、物業(yè)、房屋質(zhì)量要求高，養(yǎng)老為父母購(gòu)房的客群外地來(lái)連養(yǎng)老客群在大連、開(kāi)發(fā)區(qū)或金州工作，無(wú)力在大連購(gòu)房，且希望離父母較近，為父母購(gòu)房的打工者，向往在大連生活，但資金實(shí)力不強(qiáng)的購(gòu)房者。戶型適中、配套完備，物業(yè)到位。落戶東三省落戶大連客群其他地區(qū)向往大連的經(jīng)濟(jì)、教育、氣候環(huán)境被80萬(wàn)落戶政策阻隔，舉家遷移。發(fā)展型購(gòu)買，注重鄰里關(guān)系的融合、憧憬大連的居住氛圍。目標(biāo)客客群特特征目標(biāo)客客戶分分析37隨著市市場(chǎng)情情況的的急劇劇變化化以及及國(guó)家家宏觀觀調(diào)控控政策策的不不斷影影響，，投資資者的的投資資趨勢(shì)勢(shì)正在在改變變。比較特特殊的的購(gòu)買買群體體———投資資客群群短期拋拋售型型長(zhǎng)期收收益型型復(fù)合持持有型型通過(guò)短短線拋拋售迅迅速套套現(xiàn)獲獲利通過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)期出出租獲獲得穩(wěn)穩(wěn)定收收益中長(zhǎng)線線持有有，隨隨行情情進(jìn)行行出租租、變變賣、、甚至至自住住出售售租金金保值值宏觀調(diào)調(diào)控壓壓制營(yíng)業(yè)稅稅5年年限制制市場(chǎng)集中供供量租金收益下下滑形式靈活多多樣目前投資主主流趨勢(shì)目標(biāo)客戶分分析38投資決策因因素投資成本回報(bào)率回報(bào)率金州良好的的規(guī)劃前景景+價(jià)格增幅投資成本總價(jià)=面積積×單價(jià)總價(jià)是門(mén)檻檻，降低門(mén)門(mén)檻是項(xiàng)目目成功銷售售，快速回回籠資金的的關(guān)鍵。在不損失銷銷售回報(bào)的的前提下，，縮小面積積是降低門(mén)門(mén)檻的唯一一途徑。目標(biāo)客戶分分析39本項(xiàng)目客戶戶是復(fù)合的的，金州：：周邊:開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)::落戶:投投資5:2:1:1:1主打客戶群群鎖定為金金州主城區(qū)區(qū)城市便捷捷生活客群群體現(xiàn)新金金州大大連連形象開(kāi)發(fā)區(qū),大大連客戶為為重要客戶戶,輔助相相應(yīng)的渠道道進(jìn)行鎖定定根據(jù)客群的的特征核心心價(jià)值為:城市棲居概概念-------便捷城市配配套+低總總價(jià)優(yōu)勢(shì)+規(guī)劃發(fā)+功能實(shí)實(shí)用+投資資潛力+落落戶小結(jié)結(jié)40市場(chǎng)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目定位區(qū)域市場(chǎng)中端市場(chǎng)客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位地塊分析營(yíng)銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算41項(xiàng)目檔次劃劃分中檔住宅高檔住宅＞60萬(wàn)準(zhǔn)豪宅低檔住宅頂級(jí)豪宅﹤50萬(wàn)﹤40萬(wàn)﹤25萬(wàn)﹤15萬(wàn)本案區(qū)域借勢(shì)：：利用區(qū)域域房地產(chǎn)市市場(chǎng)的利好好表現(xiàn)，加加速本案的的營(yíng)銷力度度，縮短開(kāi)開(kāi)發(fā)周期；；本案以經(jīng)濟(jì)濟(jì)性兩房為為主力戶型型，突出““低總價(jià)””優(yōu)勢(shì)，立立足中端市市場(chǎng)，以利利彌補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白，減減小與其它它項(xiàng)目和潛潛在地塊的的直面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；一房和小三三房跨越低低端和中高高端住宅，，擴(kuò)大目標(biāo)標(biāo)客戶層；；開(kāi)發(fā)思路的的確定42由于本案所所處地理位位置,以及及區(qū)域在售售項(xiàng)目的客客群對(duì)位情情況綜合考考慮因此應(yīng)將本本案產(chǎn)品功功能定位為為：適宜西海工工業(yè)區(qū)周邊邊工廠初次次置業(yè)和周周邊居民以以及全市中中端客戶改改善居住環(huán)環(huán)境的中端端住宅產(chǎn)品品。產(chǎn)品功能定定位43戶型面積比例1室1廳1衛(wèi)40-55㎡25%2室1廳1衛(wèi)60-70㎡35%2室2廳1衛(wèi)70-85㎡35%3室1廳1衛(wèi)90-100㎡5%合計(jì)——100%定位原則：：中小戶型為為主，彌補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空白白，搶占市市場(chǎng)制高點(diǎn)點(diǎn)；以高附附加值產(chǎn)品品為補(bǔ)充，，提升項(xiàng)目目形象。依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀，本案案單位總價(jià)價(jià)控制在15-40萬(wàn)之間，，吸納中端端及中低端端消費(fèi)群體體，占據(jù)市市場(chǎng)最大空空間；產(chǎn)品功能指指標(biāo)定位44整體規(guī)劃調(diào)調(diào)整建議結(jié)合周邊供供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀,在滿滿足規(guī)劃條條件的基礎(chǔ)礎(chǔ)上,中原原建議做多多層\高層層建筑規(guī)劃劃，如圖所所示；多層住宅高層住宅45由于本案處處于高低端端產(chǎn)品強(qiáng)烈烈對(duì)比之中中,中端產(chǎn)產(chǎn)品整體體市場(chǎng)雷同同性相當(dāng)明明顯已經(jīng)使使得市場(chǎng)形形成了概念念共識(shí).差差異化路線線亦很難有有所突破,利用區(qū)域域的人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)和地塊塊自身的自自然優(yōu)勢(shì)成成為我們產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)核核心賣點(diǎn)的的關(guān)鍵本案產(chǎn)品的的突破應(yīng)從從戶型建材景觀綜合附加值值四方面入手手尋找，以以求項(xiàng)目自自身具有區(qū)區(qū)別于周邊邊競(jìng)品項(xiàng)目目的獨(dú)特優(yōu)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到到引領(lǐng)區(qū)域域市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)的營(yíng)銷目目的。產(chǎn)品規(guī)劃原原則46一室一廳45平米戶型參考—一室產(chǎn)品一室一廳45平米布置均比較較合理，使使用特別方方便；臥室采光較較好，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)服務(wù)區(qū)舒舒適；臥室跟衛(wèi)生生間之間交交通方便；；廚房跟餐廳廳之間交通通方便；47戶型參考—兩室產(chǎn)品二室二廳75平方米二室二廳73平方米48戶型參考—兩室產(chǎn)品二室二廳79平米二室二廳79平米二室二廳78平米戶型方正，，得房率較較高，南北北陽(yáng)臺(tái)增加加了生活的的舒適度；；大客廳小臥臥室，明衛(wèi)衛(wèi)設(shè)計(jì)，南南北通透，，空氣流動(dòng)動(dòng)順暢；動(dòng)靜分區(qū)適適度，使用用舒適，凸凸窗的使用用賦予了空空間的靈動(dòng)動(dòng)；49三室二廳98平米三室二廳98平米戶型參考—小三室產(chǎn)品戶型實(shí)用方方正，布局局緊湊；在有限的面面積內(nèi)，將將客廳控制制在20平平米左右，，并在底層層增加了私私家花園和和陽(yáng)臺(tái)，舒舒適性大幅幅增加；主臥室控制制在16平平米左右，，增加了附附屬衛(wèi)生間間等，完全全達(dá)到了使使用標(biāo)準(zhǔn)；；雙北臥的設(shè)設(shè)計(jì)和最大大限度的利利用走廊面面積成為小小三房的一一大亮點(diǎn)；；50小三室戶型型建議圖51大進(jìn)深戶型型產(chǎn)品建議議52大進(jìn)深戶型型產(chǎn)品建議議53外掛電梯全明衛(wèi)生間間圓弧陽(yáng)臺(tái)建議小高層層曾產(chǎn)品采采用電梯外外掛主要原因是是實(shí)現(xiàn)小高高層產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)多層產(chǎn)產(chǎn)品的布局局,有利于于產(chǎn)品面積積有功能的的控制54單體立面建建議55建筑風(fēng)格建建議青云映山觀湖國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約主主義風(fēng)格的的高尚建筑筑56立面細(xì)節(jié)建建議錯(cuò)落陽(yáng)臺(tái)美化立面，，增加立面面韻律；增加非銷售售面積，給給業(yè)主帶來(lái)來(lái)實(shí)惠，增增加項(xiàng)目附附加值。轉(zhuǎn)角凸窗增加觀景面面；增加非銷售售面積，給給業(yè)主帶來(lái)來(lái)實(shí)惠，增增加項(xiàng)目附附加值。57立面細(xì)節(jié)建建議北向百葉空調(diào)藏在百百葉中，使使立面更加加整潔，美美觀；58立面細(xì)節(jié)建建議豎向線條豎向線條的的運(yùn)用讓建建筑變得更更加挺拔注重天際線線變化天際線的變變化將使整整個(gè)社區(qū)不不呆板；天際線的變變化將給整整個(gè)社區(qū)帶帶來(lái)空間趣趣味感59推薦立面觀湖國(guó)際60建材配套建建議由于區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃建建筑的均質(zhì)質(zhì)性，各項(xiàng)項(xiàng)目之間的的區(qū)別除體體現(xiàn)在戶型型上之外，，還需通過(guò)過(guò)建材的選選用來(lái)加以以區(qū)分。如小高層建建筑電梯的的品牌、門(mén)門(mén)窗品牌、、采暖方式式（地?zé)峒凹芭瘹庑问绞剑翘萏蓍g地面及及墻面的材材質(zhì)、外墻墻面磚的材材質(zhì)等均會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的的品質(zhì)產(chǎn)生生影響。建議本案在在建材選用用時(shí)，應(yīng)有有1-2項(xiàng)項(xiàng)區(qū)別于其其它項(xiàng)目的的獨(dú)有的品品牌產(chǎn)品，，以便借此此提升項(xiàng)目目建筑品質(zhì)質(zhì)形象。如鋼制裝飾飾暖氣片，，霍曼防盜盜門(mén)，YKK、維卡卡塑鋼窗等等僅在少數(shù)數(shù)高檔項(xiàng)目目中應(yīng)用的的建材產(chǎn)品品，如能選選用1或2項(xiàng)，將極極大的提升升本案的建建筑品質(zhì)形形象。61高檔面磚或或彈性涂料料62墻體保溫隔隔熱技術(shù)63建安標(biāo)準(zhǔn)：：窗——落地地、平開(kāi)、、弧形、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角門(mén)——子母母門(mén)走廊樓梯———仿古鐵鐵藝與木質(zhì)質(zhì)扶手通道——暖暖色釉面磚磚鑲帖64景觀建議景觀設(shè)計(jì)的的實(shí)際成本本相當(dāng)巨大大,建議開(kāi)開(kāi)發(fā)商抓主主重點(diǎn)進(jìn)行行規(guī)劃突出出骨架亮色色中原認(rèn)為為重點(diǎn)體現(xiàn)現(xiàn)在:棟間小品的的點(diǎn)綴設(shè)計(jì)計(jì)西入口的設(shè)設(shè)計(jì)適當(dāng)水景點(diǎn)點(diǎn)綴沿街綠化帶帶的隔離的的處理65自然而然，，步隨景移移————高低錯(cuò)落，，布局別致致66立體式景觀觀綠化67柔順彎曲的的步道營(yíng)造造了親切溫溫和的鄰里里空間小徑68——園區(qū)小品69綜合附加值值建議住宅產(chǎn)品除除滿足日常常居住功能能外，在安安全、智能能化、環(huán)保保、美觀等等方面亦存存在多種附附加功能要要求，附加加功能的合合理、完善善與否也會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的的提升產(chǎn)生生影響。為解決屋頂頂太陽(yáng)能熱熱水器安裝裝混亂的難難題頂層越越層產(chǎn)品太太陽(yáng)能熱水水器贈(zèng)送統(tǒng)統(tǒng)一安裝；；為解決小高高層建筑空空調(diào)外機(jī)安安裝不易，，且容易造造成外保溫溫被破壞的的問(wèn)題，小小高層產(chǎn)品品可贈(zèng)送空空調(diào)并統(tǒng)一一安裝；為解決一層層、頂層安安全問(wèn)題的的窗磁、門(mén)門(mén)磁防盜報(bào)報(bào)警技術(shù)；；已普遍采用用的項(xiàng)目周周界紅外探探測(cè)監(jiān)控報(bào)報(bào)警系統(tǒng)；；可視對(duì)講的的一卡通、、小區(qū)廣播播、夜視、、呼叫中心心110聯(lián)聯(lián)動(dòng)以及防防尾隨等新新增功能的的全面應(yīng)用用；弱電智能化化網(wǎng)絡(luò)解決決方案；70智能化大幅幅提升項(xiàng)目目檔次（一）計(jì)量量收費(fèi)技術(shù)術(shù)1、三表遠(yuǎn)遠(yuǎn)傳，自動(dòng)動(dòng)采集2、采暖（（地暖）分分戶控制，，分戶計(jì)量量（二）安全全防范系統(tǒng)統(tǒng)1、區(qū)域、、周界防范范報(bào)警，閉閉路電視監(jiān)監(jiān)視2、單元門(mén)門(mén)對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)3、偷盜緊緊急報(bào)警4、巡邏保保安系統(tǒng)（三）設(shè)備備集中控制制與管理技技術(shù)1、閉路電電視監(jiān)控2、緊急廣廣播與背景景音樂(lè)3、物業(yè)管管理系統(tǒng)（四）家庭庭現(xiàn)代通訊訊技術(shù)1、合理布布線，2部部電話，2個(gè)有線電電視接口2、設(shè)置高高速寬帶數(shù)數(shù)據(jù)網(wǎng)主干干線（光纜纜入單元，，雙線入戶戶）3、采用互互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，，實(shí)現(xiàn)小區(qū)區(qū)內(nèi)信息互互通，資源源共享71小結(jié)結(jié)影響住宅產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提提升的因素素有很多，，戶型與規(guī)規(guī)劃是最直直接的影響響因素，其其它方面僅僅為有益的的補(bǔ)充，有有好的戶型型、合理的的規(guī)劃，項(xiàng)項(xiàng)目便成功功了一半。。為達(dá)達(dá)到到產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)提提升升的的目目的的，，并并不不需需要要集集合合所所有有可可以以集集合合的的產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，2～～3項(xiàng)項(xiàng)有有別別于于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手且且為為多多數(shù)數(shù)客客戶戶所所認(rèn)認(rèn)可可的的