中國房地產(chǎn)政策講義

解讀國家新政，應(yīng)對市場風(fēng)云蔣守芬Steven.J山東大學(xué)威海營銷研究中心副主任山東大學(xué)威海地產(chǎn)研究所副所長中國地產(chǎn)政策研究中心研究員美國市場學(xué)會（AMA）會員

山東艾克管理咨詢公司董事E-Mail:betterlevel@手機：1325565764515318263366一、中國房地產(chǎn)政策解讀及影響分析主題二、威海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢分析1、2009-2011年國家房地產(chǎn)政策梳理與解讀2、結(jié)論1、威海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2、威海地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析三、乳山房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題和對策布局對局破局2一、中國房地產(chǎn)政策解讀及影響分析1、2009-2011年國家房地產(chǎn)政策梳理與解讀2、結(jié)論3中國房地產(chǎn)市場前世今生個人（住房）企業(yè)（利潤）政府（財政收入）房地產(chǎn)市場注定要受到個人、企業(yè)、政府的密切關(guān)注?！咎煜挛跷?，皆為利來；天下壤壤，皆為利往?！浚ㄋ抉R遷；史記；貨殖列傳）。有利益和權(quán)利就會有矛盾和博弈。中國房地產(chǎn)市場與歐美國家的根本性差異歐美國家房地產(chǎn)市場形成有幾百年歷史，是與工業(yè)化進(jìn)程同步發(fā)展的漸進(jìn)歷程；中國房地產(chǎn)市場是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡過程中，特別是1998年我國住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場的手段發(fā)展地方經(jīng)濟。4一、2008年9月以前的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策

1998年我國住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國房地產(chǎn)市場的根本發(fā)展方向。

1998年-2008年，中國房地產(chǎn)市場分為三個階段：第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月5

1.第一階段1998年-2003年特點：如何使房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費需求為主導(dǎo)的市場。6

2.第二階段2003年-2007年

2003年18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化。政策背景：2003的SARS事件使我國一些大中城市的經(jīng)濟發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場受影響明顯。當(dāng)時政府出臺政策，把房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟的快速發(fā)展，彌補2003年上半年SARS事件造成的經(jīng)濟負(fù)面影響。政策效應(yīng)：18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的增長，放在世界各國城市化進(jìn)程的大視野下，也屬于高速發(fā)展的時期；中國各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱景象。2004年后出臺的政策“國六條”、“國八條”等，主要是針對宏觀經(jīng)濟層面，控制固定資產(chǎn)投資過熱，而非專門針對房地產(chǎn)市場。在2003年-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場的過快增長：一線城市快速增長；二線城市逐漸跟上。

2007年上半年在深圳、廣州、上海等大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變了其基本功能，逐漸從住房消費為主導(dǎo)的市場變?yōu)樽》客顿Y為主導(dǎo)的市場，一線城市住房價格快速提高，房地產(chǎn)泡沫已逐漸積累。73.第三階段2007年-2008年9月轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場性質(zhì)的政策努力——359號文件與452號文件

2007年央行出臺359號文件與452號文件，界定住房消費和住房投資的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年開始，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面回落，住房價格下降。房地產(chǎn)企業(yè)通過行業(yè)組織、政府相關(guān)職能管理部門希望改變上述政策。2008年9月初，中央召集會議，研討房地產(chǎn)市場政策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)市場從住房投資為主導(dǎo)的市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M為主導(dǎo)的市場，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年9月中，世界最大的投資銀行雷曼兄弟銀行倒閉，全球金融危機來臨，金融體系崩塌，全球經(jīng)濟開始衰退。在此背景下，我國政府與世界其他國家政府一樣，采取了積極“救市”政策，包括4萬億投資，貨幣政策從從緊變?yōu)檫m度寬松等。房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)180度的大逆轉(zhuǎn)，出臺了131號文件，決定了2009年我國的房地產(chǎn)市場態(tài)勢。8二、美國金融危機后的中國房地產(chǎn)市場1.政府對金融危機的判斷金融危機的影響：中國的出口；尤其是作為拉動中國經(jīng)濟增長的主要動力的中國沿海地區(qū)的經(jīng)濟增長。當(dāng)時政府對經(jīng)濟形勢的判斷：如果不采取果斷措施，中國經(jīng)濟將面臨下滑的風(fēng)險。

當(dāng)時的不同意見和判斷：雖然全球金融危機對中國經(jīng)濟影響很大，但中國不會出現(xiàn)金融危機和經(jīng)濟危機。理由：2008年是中國銀行業(yè)利潤水平最好的一年；通過銀行系統(tǒng)的融資占我國總?cè)谫Y規(guī)模的90%以上。9

3.“救市”政策從根本上改變房地產(chǎn)市場利益格局，推動房地產(chǎn)市場向投資為主導(dǎo)的市場疾跑

房地產(chǎn)新政策出臺：金融危機后，中國人民銀行決定自2008年10月27日起，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%。

中國房地產(chǎn)優(yōu)惠政策——世界最優(yōu)。優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等政策的目的：希望通過房地產(chǎn)消費來帶動市場，遏制經(jīng)濟下滑，促進(jìn)經(jīng)濟增長，實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標(biāo)。10政策效應(yīng)：優(yōu)優(yōu)惠的利率和和較大的資金金杠桿率助推推房地產(chǎn)市場場向投資主導(dǎo)導(dǎo)市場疾跑2009年4-7月份住房銷售售開始出現(xiàn)快快速增長，特特別是住房預(yù)預(yù)售增長最快快；政府房地產(chǎn)優(yōu)優(yōu)惠政策產(chǎn)生生效應(yīng)；房地產(chǎn)商價格格調(diào)整；住房銷售停頓頓，住房需求求有積累；居民被動性需需求迅速增加加，政府拆遷遷供地增加；；信貸擴張、股股市好轉(zhuǎn)、預(yù)預(yù)期經(jīng)濟向好好。114.2009年中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的大勢勢國家統(tǒng)計局公公布數(shù)據(jù)2009全國房價上漲漲7.8%。但以全國住房房銷售面積及及銷售金額計計算，得出住住房均價上漲漲24%。以同樣的方法法，可計算出出2009年12月份全國商品品房價格同比比上漲為33.8%，其中東部、、中部、西部部地區(qū)當(dāng)月同同比分別上漲漲了33.4%、44.7%和23%。2009年全國房價上上漲100%的一二線城市市很多，尤其其是北京、上上海、深圳、、廣州、杭州州等城市上漲漲幅度更大。。12三、2009年中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場空前繁繁榮的深入剖剖析1.貨幣政策的變變化：從緊的的貨幣政策轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為寬松的貨貨幣政策2009年銀行信貸飆飆升至9.6萬億，加上上上年最后兩個個月的額度，，達(dá)11萬億。銀行體系貸出出的資金絕不不會流入實體體經(jīng)濟，因為為供給能力已已經(jīng)過剩；其其流向一定是是各種資產(chǎn)市市場，如股市市上漲，住房房價格上漲。。2.個人按按揭貸貸款政政策全全面放放松信貸資資金通通過個個人按按揭貸貸款政政策全全面放放松得得以進(jìn)進(jìn)入房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場，是是信貸貸資金金進(jìn)入入房地地產(chǎn)市市場的的最主主要途途徑。。2009年個人人按揭揭貸款款增加加了1.8萬億。。信貸資資金通通過抵抵押貸貸款進(jìn)進(jìn)入房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場。信信貸貸資金金通過過企業(yè)業(yè)貸款款進(jìn)入入房地地產(chǎn)市市場。。3.房地產(chǎn)產(chǎn)市場場由消消費為為主導(dǎo)導(dǎo)轉(zhuǎn)變變?yōu)橐砸酝顿Y資為主主導(dǎo)有數(shù)據(jù)據(jù)稱，，2009年下半半年時時北京京、上上海、、深圳圳、廣廣州、、杭州州等大大城市市住房房投資資比例例達(dá)到到60%，實際際比例例可能能還要要高得得多134.早幾幾年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)賺賺錢錢效效應(yīng)應(yīng)更多多的的企企業(yè)業(yè)和和個個人人涌涌入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場5.地方方政政府府托托市市政政策策購房房辦辦城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶戶口口等等政政策策6.政府府GDP的追追求求房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場繁繁榮榮對對拉拉動動GDP增長長具具有有較較強強的的作作用用14四、、2009年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場繁繁榮榮帶帶來來的的問問題題1.在住住房房市市場場作作為為投投資資品品市市場場的的條條件件下下，，政政府府增增加加住住房房供供給給無無法法解解決決住住房房緊緊缺缺的的問問題題2.住房房的的投投資資需需求求會會無無限限放放大大，，住住房房的的價價格格會會被被越越推推越越高高，，積積累累的的泡泡沫沫越越來來越越大大社科科院院經(jīng)經(jīng)濟濟所所所所做做的的居居民民住住房房購購買買能能力力調(diào)調(diào)查查中中的的問問卷卷數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)表表明明，，目目前前的的住住房房價價格格下下，，85%以上上的的居居民民沒沒有有能能力力購購買買住住房房。。照此此趨趨勢勢發(fā)發(fā)展展，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場完完全全成成為為投投資資炒炒作作的的市市場場和和泡泡沫沫巨巨大大的的投投資資工工具具，，最最終終必必然然導(dǎo)導(dǎo)致致金金融融危危機機和和經(jīng)經(jīng)濟濟危危機機。。3.財富富分分配配失失衡衡高房房價價成成為為財財富富轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移機機制制，，使使社社會會財財富富在在短短時時間間內(nèi)內(nèi)向向少少數(shù)數(shù)人人集集聚聚2009年中中國國富富豪豪500人排排名名榜榜中中，，88個以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為主主業(yè)業(yè)的的富富豪豪的的財財富富數(shù)數(shù)量量在在一一年年內(nèi)內(nèi)增增長長了了1.5倍4.銀行行體體系系潛潛在在風(fēng)風(fēng)險險增增加加通過過銀銀行行的的金金融融杠杠桿桿吹吹大大的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫給給銀銀行行帶帶來來巨巨大大的的金金融融風(fēng)風(fēng)險險，，影影響響國國家家的的金金融融安安全全。。15五、、迪迪拜拜危危機機后后(2009年底底至至2010年初初)的房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策調(diào)調(diào)整整1.國四四條條、、國國十十一一的的基基本本含含義義（1）盡盡管管政政府府認(rèn)認(rèn)識識到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場面面臨臨的的泡泡沫沫和和風(fēng)風(fēng)險險，，但但當(dāng)當(dāng)時時認(rèn)認(rèn)為為是是結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性的的，，是是少少數(shù)數(shù)大大城城市市存存在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場泡泡沫沫，，因因此此應(yīng)應(yīng)對對之之策策是是“有保保有有壓壓”。實際際上上房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場泡泡沫沫是是全全國國性性的的而而非非部部分分區(qū)區(qū)域域的的。。（2）政政策策假假定定“第一一套套房房”只會會是是消消費費，，不不會會是是投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的參參與與者者認(rèn)認(rèn)為為，，政政策策未未強強力力限限制制，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資還還可可以以繼繼續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)行行。。2010年一一季季度度，，住住房房銷銷售售面面積積和和價價格格并并未未因因兩兩政政策策的的出出臺臺而而調(diào)調(diào)整整。。2.2010年政政府府工工作作報報告告對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)整整的的決決心心2010年3月“兩會會”《政府府工工作作報報告告》中提提出出堅堅決決遏遏止止房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場價價格格快快速速上上漲漲的的勢勢頭頭。。要求求78家央央企企停停止止進(jìn)進(jìn)入入并并退退出出房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場。。對土土地地拍拍賣賣的的出出讓讓方方式式進(jìn)進(jìn)行行改改革革。。4月17日，，推推出出新新的的國國十十條條。。163.國十十條條的的內(nèi)內(nèi)容容國十十條條與與以以往往的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策有有根根本本性性的的差差別別，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在國國十十條條的的第一一條條。第一一條條明明確確幾幾個個基基本本概概念念：：第一一，，未未來來中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展不不僅僅僅僅是是經(jīng)經(jīng)濟濟問問題題，，更更主主要要的的是是民民生生問問題題，，住住房房的的首首要要功功能能是是居居住住的的功功能能；；第二二，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場改改變變以以往往的的暴暴利利經(jīng)經(jīng)營營模模式式；；第三三，，把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場完完全全界界定定為為以以消消費費為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的市市場場，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資炒炒作作進(jìn)進(jìn)行行全全面面的的嚴(yán)嚴(yán)格格限限制制；；第四四，，把把高高房房價價的的危危害害提提升升到到影影響響國國家家金金融融安安全全的的高高度度進(jìn)進(jìn)行行審審視視。。第二條要要求各地地政府圍圍繞第一一條的精精神，全全面落實實國十條條政策，，保證房房地產(chǎn)市市場健康康發(fā)展。。對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的高房價價采取問問責(zé)措施施。對信貸、、稅收、、土地出出讓金、、市場秩秩序政策策等進(jìn)行行了根本本性的調(diào)調(diào)整。17六、2010年后半年年-2011年初政政策從緊緊從嚴(yán)新國八條條：2011年1月26日，國務(wù)務(wù)院常務(wù)務(wù)會議再再度推出出八條房房地產(chǎn)市市場調(diào)控控措施(下稱“新國八條條”),要求強化化差別化化住房信信貸政政策,對貸款款購買第第二套住住房的家家庭,首付款比比例不低低于60%,貸款利率率不低于于基準(zhǔn)利利率的1.1倍。其他配套政策策：2月9日央行突加息息0.25%活期存款利率率27月來首上調(diào)；；2月16日我國部分三三線城市也將將執(zhí)行限購令令；1月20日財政部國家家稅務(wù)總局：：房產(chǎn)稅改革革方向兩稅合合一；2月22日14個城市打響新新一輪限購戰(zhàn)戰(zhàn)調(diào)控細(xì)則各各有側(cè)重；2月22日地方限購令令陸續(xù)出臺戶戶籍成為重要要調(diào)控手段兩會地產(chǎn)政策策：堅定不移地地搞好房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)控。。加快健全房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控的長效機機制，重點解解決城鎮(zhèn)中低低收入家庭住住房困難，切切實穩(wěn)定房地地產(chǎn)市場價格格，滿足居民民合理住房需需求。一是進(jìn)進(jìn)一步擴大保保障性住房建建設(shè)規(guī)模。二二是進(jìn)一步落落實和完善房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控政策，堅堅決遏制部分分城市房價過過快上漲勢頭頭。三是建立立健全考核問問責(zé)機制。18192021六、未來房地地產(chǎn)市場的走走向中國房地產(chǎn)市市場是政策市市，政策決定定了未來房地地產(chǎn)走勢。2009年中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的繁榮榮完全是建立立在政府過度度優(yōu)惠的房地地產(chǎn)政策基礎(chǔ)礎(chǔ)上。如果房地產(chǎn)政政策重新回歸歸常態(tài)、回歸歸理性，房地地產(chǎn)市場價格格和銷售的調(diào)調(diào)整一定會出出現(xiàn)，但調(diào)整整的出現(xiàn)要經(jīng)經(jīng)歷較長的時時間過程。未來我國房地地產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的的決定因素：：信貸政策進(jìn)一一步細(xì)化和落落實；相關(guān)的稅收政政策出臺；土地政策進(jìn)行行調(diào)整；社會保障制度度完善，等。。未來房地產(chǎn)市市場性質(zhì)出現(xiàn)現(xiàn)的根本性變變化，將為我我國房地產(chǎn)市市場持續(xù)健康康發(fā)展奠定了了基礎(chǔ)，為我我國的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和城市化化進(jìn)程奠定基基礎(chǔ)。221、未來成交量量或?qū)⒋蠓孪禄４舜握{(diào)控政策策直接對有二二套房以上的的家庭采取限限購的措施，，而對外地購購房者直接限限制購房；此此政策要嚴(yán)于于武漢剛剛出出臺的“限購購令”，在政政策出臺后的的待消化期間間，購房者一一般都會采取取觀望的態(tài)度度來看待政策策，樓市勢必必經(jīng)歷一個選選擇的關(guān)口，，樓市直接反反應(yīng)就是成交交量的大幅下下滑。2、節(jié)后房價反反彈的慣例在在2011年或?qū)⒏淖?。。此次調(diào)控政策策出臺的時間間恰在春節(jié)將將至之時，或或是因為二次次調(diào)控以后，，市場表現(xiàn)依依然比較火爆爆，價格也未未受到抑制的的原因；往往年春季往往往有一波購房房熱潮，房價價較難得到控控制，此次國國家政策出手手及時，防止止2011年的房地產(chǎn)泡泡沫加劇。3、個人房貸或或?qū)⑷婢o縮縮。寬松的信貸政政策是房價高高企最重要的的原因之一，，此次調(diào)控對對信貸的調(diào)控控是空前的，，未來可能更更加嚴(yán)厲。在在收縮流動性性上，提高準(zhǔn)準(zhǔn)備金、加息息政策隨時可可能出臺。后期影響預(yù)測測：234、部分城市可可能出臺樓市市控制價。基于房價上漲漲過快，樓市市泡沫過于迅迅猛，行政干干預(yù)房價也是是不得已為之之，但只要對對老百姓有利利的政策就是是好政策，部部分城市可能能出臺房價的的控制線，給給樓市增加供供應(yīng)爭取時間間。5、開發(fā)商規(guī)避避新政又將出出招。和以往對付調(diào)調(diào)控政策一樣樣，開發(fā)商可可能通過捂盤盤、給購房者者墊付首付等等手段來規(guī)避避調(diào)控。6、保障房如果果能按計劃上上市，房價上上漲必將受到到抑制。供求關(guān)系決定定了市場格局局，調(diào)控政策策在抑制投資資需求上應(yīng)該該說是很嚴(yán)厲厲的；但是在在供應(yīng)方面。。房屋的建設(shè)設(shè)周期往往時時間較長，要要保持長期穩(wěn)穩(wěn)定的房價，，政府必須保保證穩(wěn)定的足足夠數(shù)量的保保障房上市，，才足以制衡衡開發(fā)商的捂捂盤和投資客客的囤房行為為。24一、中國房地地產(chǎn)政策解讀讀及影響分析析主題二、威海房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢分析1、2009-2011年國家房地產(chǎn)政策梳理與解讀2、結(jié)論三、威海房地地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展展問題和對策策1、威海房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀（略）2、威海地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展趨勢勢分析25中國經(jīng)濟發(fā)展展不平衡，加加上經(jīng)濟體量量和發(fā)展水平平差異很大，，致使各地區(qū)區(qū)經(jīng)濟各成特特色，無法用用統(tǒng)一的模式式進(jìn)行調(diào)控。。中國區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展的不均均衡和中央與與地方權(quán)利的的博弈造就了了中國地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的不同模模式。在中國純粹按按照經(jīng)濟發(fā)展展和市場規(guī)律律進(jìn)行政策調(diào)調(diào)控的措施,僅能在部分分地區(qū)產(chǎn)生生作用，但但對絕大部部分區(qū)域是是沒有強勢勢效應(yīng)的。。現(xiàn)實中不存存在可以復(fù)復(fù)制的政策策和成功運運營經(jīng)驗，，區(qū)域經(jīng)濟濟效應(yīng)更是是如此。中央和地方方在利益和和發(fā)展上永永遠(yuǎn)都是一一個博弈的的過程，這這個過程包包括執(zhí)行、、變通甚至至違反。在在整體利益益和方向不不變的前提提下，地方方對中央政政策執(zhí)行成成功率在60%即為非常不不錯的調(diào)控控效果。26威海所擁有有的特殊性性2.山東半島經(jīng)經(jīng)濟，尤其其是青島和和煙臺地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展展良好，經(jīng)經(jīng)濟區(qū)域效效應(yīng)顯現(xiàn)3.日韓經(jīng)濟和和東北亞經(jīng)經(jīng)濟的帶動動1.山東特殊的的亞文化對對威海的房房地產(chǎn)有著著巨大的影影響5.威海經(jīng)濟面面基本穩(wěn)定定，經(jīng)濟危危機對威海海經(jīng)濟的影影響已經(jīng)過過去，發(fā)展展進(jìn)入快速速發(fā)展階段段4.威海擁有擁擁有地理和和旅游資源源優(yōu)勢，品品牌效應(yīng)良良好6.威海經(jīng)濟發(fā)發(fā)展后繼乏乏力，缺乏乏支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和規(guī)模模產(chǎn)業(yè)威海特點27政策對威海海房地產(chǎn)的的影響國家新政不不影響威海海的供給規(guī)規(guī)模和增長長率1234國家新政監(jiān)監(jiān)控的重點點是一線和和各省份戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展城城市威海的新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)和和舊城改造造進(jìn)展順利利，社會效效益和影響響明顯國家新政的的目的是抑抑制投資性性需求，而而威海住房房的特點是是宜居，地地產(chǎn)商提供供的產(chǎn)品以以居住為主主，發(fā)展規(guī)規(guī)劃一致，，不影響供供給積極性性國際熱錢和和國內(nèi)游資資正在尋找找出路，國國內(nèi)其他省省市地產(chǎn)企企業(yè)也在進(jìn)進(jìn)入威海市市場主要依據(jù)28房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)家信心指指數(shù)威海房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)家信信心指數(shù)威海企業(yè)信信心指數(shù)29國家新政對對威海本地地的住宅性性需求沒有有太大影響響；對外地地住宅性需需求影響較較大；對投投資性需求求影響最大大。30312010年上上半半年年威威海海購購房房群群體體分分布布比比例例圖圖32對威威海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的再再融融資資能能力力從從消消費費者者和和金金融融機機構(gòu)構(gòu)兩兩個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)產(chǎn)產(chǎn)生生消消極極影影響響，，部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的資資金金鏈鏈壓壓力力很很大大，，影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃和和發(fā)發(fā)展展速速度度，，但但沒沒有有致致命命性性影影響響。。2010年，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資金金來來源源7.25萬億億元元，，其其中中利利用用外外資資、、自自籌籌資資金金增增速速較較快快，，開開發(fā)發(fā)商商貸貸款款和和按按揭揭貸貸款款增增速速較較慢慢。。具具體體來來看看，，國國內(nèi)內(nèi)貸貸款款12540億元，增長10.3%，增速放緩14.7個百分點；利利用外資796億元，增長66.0%，增速提高7.0個百分點；包包括定金、預(yù)預(yù)收款、個人人按揭貸款等等在內(nèi)的其他他資金32454億元，增長15.9%，增速降低4.5個百分點。33威海房地產(chǎn)趨趨勢分析C（城市滿意度度）P（政策）R（區(qū)域經(jīng)濟））E（企業(yè)）未來發(fā)展趨勢勢圖1PREC模型圖34主要發(fā)展趨勢勢威海房地產(chǎn)市市場供給快速增長，需求保持平平穩(wěn)增長，將出現(xiàn)供過于于求的局面。。供給的除原有有計劃內(nèi)的規(guī)規(guī)劃以外，還還有城中村改改造和新農(nóng)村村建設(shè)預(yù)計計他們提供的的增加額將為為外部企業(yè)將進(jìn)進(jìn)入威海，主主要有省內(nèi)地地產(chǎn)公司、全全國其他省份份地產(chǎn)公司、、合資地產(chǎn)公公司和企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型將會產(chǎn)生一批批二級供應(yīng)商商，原擁有多多套住房的群群體將有可能能在2011年拋售威海本地的剛剛性需求,住房需求和結(jié)結(jié)婚住房需求求增長率在在8-12%威海本地柔性性需求改善善住房需求隨隨機性比比較強增增長率在3-5%外地住房需求求與投資需求求，政策性比比較強8%需求保持10-15的增長率，供給將保持25-35%的增長率35威海房地產(chǎn)市市場價格走勢勢將會持續(xù)平平穩(wěn)，但需求有可可能下降。3637威海房地產(chǎn)市市場產(chǎn)品供給給結(jié)構(gòu)將會有所調(diào)整整，大約經(jīng)歷歷13-15個月的時間趨于合理未來房地產(chǎn)企企業(yè)的利潤將將趨于下降，，范圍控制將將有15-25%、5—13%兩個階段，形形成健康、成成熟的房地產(chǎn)產(chǎn)模式，保障障性住房、經(jīng)經(jīng)濟房，商品品房、高檔地地產(chǎn)和商業(yè)地地產(chǎn)比例均衡衡的供給模式式。38膠東地域效應(yīng)應(yīng)，為威海房房地產(chǎn)市場提提供了外部支支持，未來山東其其余地市、北北京、東北、、中西部將是是威海房地產(chǎn)產(chǎn)的主流需求求市場。39威海良好的城城市形象創(chuàng)造造了契機?！耙司印比匀詫⑹峭：５禺a(chǎn)行業(yè)的的王牌，但投投資理念將在在商業(yè)地產(chǎn)、、旅游地產(chǎn)和和高端地產(chǎn)中中進(jìn)行發(fā)力。。40一、中國房地地產(chǎn)政策解讀讀及影響分析析主題二、威海房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢分析1、2009-2011年國家房地產(chǎn)政策梳理與解讀2、結(jié)論三、乳山房地地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展展問題和對策策1、威海房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀（略）2、威海地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展趨勢勢分析41不一樣的乳山山421234乳山工業(yè)經(jīng)濟濟發(fā)展相對較較弱，地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟依賴度較較高乳山具有全國國知名度，且且有“銀灘””這樣的知名名地產(chǎn)區(qū)域品品牌乳山是宜居的的乳山乳山是青島經(jīng)經(jīng)濟圈的后花花園，屬于藍(lán)藍(lán)色海洋經(jīng)濟濟圈的范圍主要依據(jù)42乳山房地產(chǎn)企企業(yè)的整體實實力偏小，應(yīng)應(yīng)對外部環(huán)境境變化的能力力弱。乳山房地產(chǎn)企企業(yè)的運營模模式，雖有很很大變化，但但總體來看仍仍處于初級和和低水平階段段。競爭激烈利潤潤下降經(jīng)營壓壓力大環(huán)境變化實力小、水平平低無力滿足需要要和服務(wù)經(jīng)營不好或無無法實現(xiàn)效益益最大化企業(yè)無法改善善、實力不能能增強，水平平不能提高維持經(jīng)營無法進(jìn)行公司司管理投入和和新項目企業(yè)危機資金鏈危機，，出現(xiàn)瓶頸乳山房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展問題題和對策43理性思思考決定是是否購購買如何購購買、、購買買誰的的資金豐豐富，，購買買力強強圈層效益高高學(xué)歷歷、高高水平平、多多經(jīng)驗驗成交外地市市場收集信信息、、做分分析44乳山企企業(yè)全全少全全產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈開開發(fā)的的能力力，其其配套套產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展相對對滯后后。乳山房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的管管理亟亟待提提升，，尤其其是市市場營營銷的的水平平已經(jīng)經(jīng)成為為房地地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)發(fā)展的的瓶頸頸爭取資資源，，拿到到土地地項目規(guī)規(guī)劃項目開開工項目營營銷管管理項目調(diào)調(diào)研項目融融資項目定定位項目銷銷售管管理精確化化營銷銷精確營營銷是是不同同于大大眾營營銷的的一種種營銷銷新趨趨勢。。傳統(tǒng)統(tǒng)的營營銷模模式如如同過過去戰(zhàn)戰(zhàn)爭中中的狂狂轟濫濫炸，，精確確營銷銷就如如同現(xiàn)現(xiàn)代戰(zhàn)戰(zhàn)爭中中利用用先進(jìn)進(jìn)的定定位系系統(tǒng)來來有效效打擊擊目標(biāo)標(biāo)的做做法。。精確