中國(guó)某銀行個(gè)人房屋貸款政策制度

個(gè)人房屋貸款政策制度、產(chǎn)品體系及操作流程住房金融業(yè)務(wù)部王中平目錄

第一部分個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（一手）第二部分個(gè)人商用房貸款業(yè)務(wù)（一手）第三部分二手房貸款業(yè)務(wù)第四部分債務(wù)置換類個(gè)人房屋貸款第五部分個(gè)人貸款最高額擔(dān)保第六部分個(gè)人循環(huán)貸款第七部分存貸通業(yè)務(wù)第八部分個(gè)人貸款營(yíng)銷外包第九部分個(gè)人住房公積金貸款

第一部分個(gè)人住房貸款（一手房）

（一）基本含義和分類

（二）“間客式”個(gè)人住房貸款

（三）“直客式”個(gè)人住房貸款（一）基本含義與分類

含義：“一手個(gè)人住房貸款”是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或集資建房單位）依法建造、銷（預(yù)）售住房的貸款。

1.貸款的主體特定：只能是自然人。2.銷售主體特定：只能是具有房地產(chǎn)開發(fā)和銷售資格的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。但集資建房單位除外。

（一）基本含義與分類

按營(yíng)銷渠道的不同即是否由合作機(jī)構(gòu)推介（更確切的說，按照或是否由開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任”），一手個(gè)人住房貸款分為：●間客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（傳統(tǒng)模式）●直客式（直貸式）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)

“間客式”、“直客式”只是營(yíng)銷渠道的不同，額度、期限、利率、還款方式等貸款基本要素完全一致。不同點(diǎn)在于：貸款條件、擔(dān)保方式以及業(yè)務(wù)操作流程。

2.1概述2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理2.3按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入管理2.4一手個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)（二）間客式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2.1含義和基本流程

含義：“間客式個(gè)人住房貸款”是指通過與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議，由開發(fā)企業(yè)向我行推介按揭貸款客戶并為貸款客戶提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。

間客式模式是當(dāng)前個(gè)人住房貸款營(yíng)銷的主要營(yíng)銷渠道和辦理模式。因?yàn)楝F(xiàn)階段開發(fā)商在市場(chǎng)中出主導(dǎo)地位，控制著客戶資源。⑴合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入）⑵按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入管理⑶單筆個(gè)人住房貸款●貸款條件●貸款擔(dān)?！癫僮髁鞒?.1含義和基本流程合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入單筆貸款操作流程部分特殊情形可省略準(zhǔn)入環(huán)節(jié)一般操作流程個(gè)人房屋貸款合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司）。合作機(jī)構(gòu)管理遵循“名單準(zhǔn)入、擇優(yōu)增補(bǔ)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、適時(shí)淘汰”的原則。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司的準(zhǔn)入在“二手房貸款業(yè)務(wù)”中介紹

2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（一）基本條件1、經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；2、有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)規(guī)范，制度健全；3、財(cái)務(wù)狀況良好，有一定資金實(shí)力；4、信譽(yù)良好，無拖欠銀行貸款；5、法定代表、控股股東和總經(jīng)理無不良信用記錄；6、在我行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶；7、我行要求的其他條件。2.2合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入管理（準(zhǔn)入條件）（二二））特特定定準(zhǔn)準(zhǔn)入入條條件件：：1、、我我行行或或他他行行評(píng)評(píng)定定的的信信用用等等級(jí)級(jí)為為BBB級(jí)級(jí)（（含含））以以上上，，如如為為新建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)或或項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司，，其其控控股股股股東東在在我我行行或或他他行行評(píng)評(píng)定定的的信用用等等級(jí)級(jí)為為A-級(jí)級(jí)(含含)以以上上;對(duì)按按揭揭項(xiàng)項(xiàng)目目為為現(xiàn)現(xiàn)房房或或純純按按揭揭的的房房地地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，可可不不評(píng)評(píng)定定信信用用等等級(jí)級(jí)。。2、、注注冊(cè)冊(cè)資資本本金金1000萬萬元元（（含含））以以上上；；3、、具具有有合合法法有有效效的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)；；4、、我我行行近三三年年已發(fā)發(fā)放放過過開開發(fā)發(fā)貸貸款款，，且且未未出出現(xiàn)現(xiàn)過過不不良良記記錄錄的，，可可以以直直接接納納入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入入名名單單（合合作作機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)準(zhǔn)入入特特殊情情況況之之一一））。。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（準(zhǔn)入條條件）5、保證證金的留留存管理理。承擔(dān)擔(dān)連帶保保證責(zé)任任的，還還要具備備較強(qiáng)資金實(shí)力力、擔(dān)保保能力和和賠付能能力，并并承諾根根據(jù)所擔(dān)擔(dān)保貸款款余額的的相應(yīng)比例例存入保保證金，，保證金比比例由各各二級(jí)分分行根據(jù)據(jù)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)狀況和同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情情況自行行確定。。保證金實(shí)實(shí)行專項(xiàng)項(xiàng)存儲(chǔ)、、專戶管管理。符合下列列條件之之一的，，可免存存保證金金：1.信用用等級(jí)為為A-級(jí)級(jí)（含））以上的的，可免免存保證證金；2.已達(dá)達(dá)到現(xiàn)房房標(biāo)準(zhǔn)并并可在三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)落實(shí)抵抵押登記記手續(xù)的的，可免免存保證證金。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（準(zhǔn)入條條件）（三）禁禁止與出出現(xiàn)以下下情況之之一的機(jī)機(jī)構(gòu)建立立合作關(guān)關(guān)系：1、已查查知有金金融欺詐詐、逃廢廢或惡意意拖欠債債務(wù)等不不良記錄錄的機(jī)構(gòu)；；2、有組組織或協(xié)協(xié)助他人人制造假假按揭貸貸款行為為的機(jī)構(gòu)構(gòu)；3、內(nèi)部部管理混混亂或資資金嚴(yán)重重短缺的的機(jī)構(gòu)；；4、已經(jīng)經(jīng)或即將將喪失履履行債務(wù)務(wù)能力的的機(jī)構(gòu)。。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（準(zhǔn)入條條件）調(diào)查由貸貸款經(jīng)辦辦行負(fù)責(zé)責(zé)，要求求企業(yè)提提供以下下資料：：（一）合合作機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)入申申請(qǐng)審批批表；（二）經(jīng)經(jīng)年檢的的營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照;驗(yàn)驗(yàn)資報(bào)告告；公司司章程；；組織機(jī)機(jī)構(gòu)代碼碼證；經(jīng)年年檢的稅稅務(wù)登記記證；有有貸款記記錄的，，還須提提供貸款款卡。（三）經(jīng)經(jīng)工商行行政管理理部門蓋蓋章的企企業(yè)變更更登記有有關(guān)文件件；（四）最最近一期期企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表表和經(jīng)審審計(jì)的上上年末財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表表；（五）相相關(guān)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)質(zhì)證書或或資質(zhì)資資格、執(zhí)執(zhí)業(yè)證書書（六）法法定代表表人或授授權(quán)代理理人的身身份證件件及簽字字樣本，，授權(quán)代理人應(yīng)應(yīng)同時(shí)提提供授權(quán)權(quán)委托書書；（七）個(gè)個(gè)人控股股股東和和總經(jīng)理理的身份份證件；；；（八）我我行要求求的其他他資料。。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入流程））調(diào)查同意意的，調(diào)調(diào)查人要要出具調(diào)調(diào)查報(bào)告告，在《《合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入申申請(qǐng)審批批表》上上簽署調(diào)調(diào)查意見見，交貸貸款經(jīng)辦辦行行長(zhǎng)或或主管行行長(zhǎng)簽字字蓋章后后，將相相關(guān)資料料報(bào)二級(jí)級(jí)分行個(gè)人人貸款營(yíng)營(yíng)銷部門門審查。。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入流程））合作機(jī)構(gòu)構(gòu)的審查查工作由由二級(jí)分分行個(gè)人人貸款營(yíng)營(yíng)銷部門門負(fù)責(zé)。。審查人在《合合作機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)入申申請(qǐng)審批批表》上上簽署審審查意見見?！穹康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的準(zhǔn)準(zhǔn)入，由二級(jí)分分行審批批，并報(bào)省行備案。。●其他他合作機(jī)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)準(zhǔn)入，報(bào)報(bào)省行審審批對(duì)準(zhǔn)入名名單內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估公司司、房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開開設(shè)的分分公司，，可直接接建立業(yè)業(yè)務(wù)合作作關(guān)系，，無須再再單獨(dú)申報(bào)準(zhǔn)入入。（合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入特殊情情況之二二）。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入流程））●信貸管管理部負(fù)負(fù)責(zé)督導(dǎo)導(dǎo)信貸管管理分部部對(duì)合作作機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)測(cè)與分析，定定期通報(bào)報(bào)，必要要時(shí)進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)檢檢查。●合作機(jī)機(jī)構(gòu)的關(guān)關(guān)系維護(hù)護(hù)工作由由貸款經(jīng)經(jīng)辦行負(fù)負(fù)責(zé)?！窈献鳈C(jī)機(jī)構(gòu)的預(yù)預(yù)警與退退出由省省行負(fù)責(zé)責(zé)。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入流程））出現(xiàn)下列列情況之之一，對(duì)對(duì)合作機(jī)機(jī)構(gòu)實(shí)行行預(yù)警：：（一）合合作機(jī)構(gòu)構(gòu)推薦的的借款人人個(gè)人房房屋貸款款不良率率連續(xù)三個(gè)個(gè)月超過2%；（二）管管理混亂亂、存在在法律等等糾紛情情況可能能對(duì)我行行資金安安全造成影響響的；（三）法法定代表表人或總總經(jīng)理，，涉及經(jīng)經(jīng)濟(jì)、法法律糾紛紛而被司司法、稅務(wù)務(wù)、工商商部門提提出警告告或處罰罰，可能能對(duì)我行行資金安安全造成成影響的；；（四）房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估公司司評(píng)估價(jià)價(jià)格明顯顯偏高，，其評(píng)估估的抵押押物中有超過過10%（含））的評(píng)估估值比復(fù)復(fù)評(píng)值高高出20%（含含）以上上；（五）擔(dān)擔(dān)任保證證人的企企業(yè)未按按規(guī)定在在我行存存入保證證金；（六）其其他需要要預(yù)警的的情況。。2.2合合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入管理（（合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入流程））預(yù)警：對(duì)預(yù)預(yù)警半年（含））以上仍未撤銷處處罰的合作作機(jī)構(gòu)要終止合合作，且不得進(jìn)入入下一年的的準(zhǔn)入名單單，確需與預(yù)警合作機(jī)構(gòu)構(gòu)簽訂合作作協(xié)議的，，須報(bào)省行行個(gè)人貸款款營(yíng)銷部門門審查同意，，并由行長(zhǎng)長(zhǎng)或分管行行長(zhǎng)進(jìn)行審審批。對(duì)預(yù)預(yù)警的合作作機(jī)構(gòu)還要采采取以下措措施：（一）經(jīng)辦辦行審慎受受理其推薦薦的業(yè)務(wù)，，并跟蹤檢檢查；（二）審批批部門要從從嚴(yán)審查其其推薦的業(yè)業(yè)務(wù)；（三）信貸貸管理部門門加大存量量貸款監(jiān)測(cè)測(cè)力度，并并跟蹤整改改情況。預(yù)警合作機(jī)機(jī)構(gòu)經(jīng)過整整改符合準(zhǔn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的的，可向省省行申請(qǐng)撤銷處罰罰。2.2合合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)準(zhǔn)入管理（（合作機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)入流程程）對(duì)存在下列列情況之一一的合作機(jī)機(jī)構(gòu)實(shí)行退退出：（一）組織織或協(xié)助他他人制造““假按揭””貸款；（二）合作作機(jī)構(gòu)推薦薦的借款人人個(gè)人貸款款不良率連連續(xù)三個(gè)月超過過5%；（三）存在在金融欺詐詐、商業(yè)（（合同）欺欺詐或涉及及重大案件；（四）未通通過年審；；（五）其他他需要退出出的情況。。2.2合合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)準(zhǔn)入管理（（合作機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)入流程程）退出：退出出的合作機(jī)機(jī)構(gòu)2年內(nèi)不得進(jìn)入準(zhǔn)準(zhǔn)入名單。。新設(shè)立機(jī)構(gòu)的的主要負(fù)責(zé)責(zé)人曾任退退出機(jī)構(gòu)控控股股東或或總經(jīng)理且該退出機(jī)機(jī)構(gòu)尚未消消除影響我我行資金安安全因素的的，2年內(nèi)內(nèi)也不得列入入我行準(zhǔn)入入名單。對(duì)對(duì)退出機(jī)構(gòu)構(gòu)采取以下下措施：（一）書面面通知合作作機(jī)構(gòu)停止止合作；（二）貸款款經(jīng)辦行和和審批部門門一律不再再受理、調(diào)調(diào)查、審查審審批、簽批批其推薦的的貸款申請(qǐng)請(qǐng)；（三）信貸貸管理和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理部部門要加大大存量貸款款監(jiān)測(cè)力度。2.2合合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)準(zhǔn)入管理（（合作機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)入流程程）受理工作由由貸款經(jīng)辦辦行負(fù)責(zé)。。填妥《按按揭貸款項(xiàng)項(xiàng)目申請(qǐng)審批表》》并提供以以下資料：：（一）公司司資料。1.企業(yè)業(yè)法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照復(fù)印印件、法定定代表人證證明書及身份證；；2.最近一一期企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表和和經(jīng)審計(jì)的的上年末企企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；；3.房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)質(zhì)證書；4.公司股股東會(huì)或經(jīng)經(jīng)授權(quán)的董董事會(huì)同意意在借款人人辦妥產(chǎn)權(quán)證及及有效抵押押之前，為為借款人提提供階段性性連帶擔(dān)保的書面面承諾。2.3按按揭項(xiàng)目目準(zhǔn)入（受受理）（二）項(xiàng)目目資料1、現(xiàn)房項(xiàng)項(xiàng)目資料：：（1）項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收合格報(bào)告告；（2）商品品房銷（預(yù)預(yù)）售許可可證；（3）若屬屬合作建設(shè)設(shè)的項(xiàng)目，，需提供合合作開發(fā)合同及合合作方同意意申請(qǐng)辦理理按揭業(yè)務(wù)務(wù)的有效委托書；（4）項(xiàng)目目戶型平面面圖。2.3按按揭項(xiàng)目目準(zhǔn)入（受受理）2、期房項(xiàng)項(xiàng)目資料：：（1）項(xiàng)目目立項(xiàng)批文文及可行性性研究報(bào)告告；（2）“四四證”齊全全；商品房銷（（預(yù)）售許許證可在貸貸款發(fā)放前前補(bǔ)充提供供（3）合作作開發(fā)項(xiàng)目目需提供合合作開發(fā)合合同及方同意申請(qǐng)請(qǐng)辦理按揭揭業(yè)務(wù)的有有效委托書書；（4）項(xiàng)目目的預(yù)算報(bào)報(bào)告或投資資估算表及及后續(xù)資金落實(shí)情情況。2.3按按揭項(xiàng)目目準(zhǔn)入（受受理）3、集資合合作建房集資建房的的單位及項(xiàng)項(xiàng)目須符合合國(guó)家及當(dāng)當(dāng)?shù)卣杏嘘P(guān)規(guī)定。其其中，事業(yè)業(yè)單位以外外的其他企企業(yè)申請(qǐng)集集資合作建房，在在我行的信信用等級(jí)須須在A級(jí)（（含）以上上。需提報(bào)以下資料料：①集資或合合作建房方方案；②集資或合合作建房方方案批復(fù)（（上級(jí)及政政府主管部部門批文）；③集資或合合作建房項(xiàng)項(xiàng)目“四證證”；④集資或合合作建房協(xié)協(xié)議和集資資款收據(jù)。。2.3按按揭項(xiàng)目目準(zhǔn)入（受受理）注意：合作作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入入過程中已已提供的企企業(yè)資料可不重復(fù)復(fù)提供；對(duì)對(duì)我行已發(fā)發(fā)放開發(fā)貸貸款的項(xiàng)目申請(qǐng)按揭揭貸款的，，若企業(yè)和和建設(shè)項(xiàng)目目無重大異常變化，，所需企業(yè)業(yè)、項(xiàng)目資資料可不重重復(fù)提供。2.3按按揭項(xiàng)目目準(zhǔn)入（受受理）按揭項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)入的調(diào)查查：由貸款經(jīng)辦辦行負(fù)責(zé)，，實(shí)行雙人調(diào)查制度，項(xiàng)目調(diào)查人人對(duì)調(diào)查資資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)責(zé)。項(xiàng)目調(diào)查人在收妥妥資料后，，應(yīng)在規(guī)定定工作日內(nèi)內(nèi)約見申請(qǐng)人，對(duì)按揭項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，，對(duì)資料進(jìn)行行核查與分析析，提出調(diào)調(diào)查意見，，并在《按按揭項(xiàng)目申請(qǐng)審批表表》簽署意意見，提交交調(diào)查報(bào)告告。2.3按按揭項(xiàng)目目準(zhǔn)入（調(diào)調(diào)查）對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)按揭項(xiàng)目目存在以下下問題之一一的，要終終止調(diào)查不予予受理：1.建筑工工程質(zhì)量不不合格的項(xiàng)項(xiàng)目；2.因建設(shè)設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃劃出現(xiàn)重大大調(diào)整或企企業(yè)資金嚴(yán)嚴(yán)重短缺等因素素可能“爛爛尾”的項(xiàng)項(xiàng)目；3.不能提供供合法“四證證”的項(xiàng)目；；4.存在債權(quán)權(quán)、債務(wù)和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛或正正處于法律訴訴訟階段的項(xiàng)目；；5.未經(jīng)主管管部門預(yù)售許許可，不具備備合法銷售條條件的項(xiàng)目；6.開發(fā)企業(yè)業(yè)或法定代表表人有不良信信用行為記錄錄。2.3按按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入入（調(diào)查）●審查工作由由二級(jí)分行個(gè)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)務(wù)部門負(fù)責(zé)，，審批工作由二級(jí)級(jí)分行行長(zhǎng)或或經(jīng)授權(quán)的副副行長(zhǎng)負(fù)責(zé)。。●項(xiàng)目審查人人審查同意后后在《按揭貸貸款項(xiàng)目申請(qǐng)請(qǐng)審批表》上簽署署審查意見后后，上報(bào)審批批?！裼袡?quán)審批人人審批通過后后，貸款經(jīng)辦辦行與開發(fā)企企業(yè)簽訂《按揭貸貸款業(yè)務(wù)合作作協(xié)議》；審審查審批不符符合貸款條件的按揭項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)將有有關(guān)材料退還還房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。●簽訂《按揭揭貸款業(yè)務(wù)合合作協(xié)議》，，應(yīng)主要明確確按揭貸款成數(shù)、、期限、抵押押、階段性保保證及資金結(jié)結(jié)算等內(nèi)容。2.3按按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入入（審查）按揭項(xiàng)目檔案案內(nèi)容包括:1.按揭項(xiàng)目目申請(qǐng)資料；；2.《按揭貸貸款業(yè)務(wù)合作作協(xié)議》；3.對(duì)該項(xiàng)目目的審查意見見及貸后檢查查記錄；4.其他必要要的資料。2.3按按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入入（歸檔）合作機(jī)構(gòu)和按按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入入中的幾個(gè)特特殊情況：之一：我行近近三年已發(fā)放放過開發(fā)貸款款且未出現(xiàn)過不良記錄的的，可以直接接納入合作機(jī)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入名單單。之二：準(zhǔn)入名名單內(nèi)的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公公司的分公司司，無需申報(bào)報(bào)合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入，，直接納入名名單。2.3幾幾個(gè)特殊情況況之三：按揭項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)入時(shí)可可不重復(fù)提供供合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入時(shí)已提報(bào)報(bào)過的企業(yè)資資料，對(duì)我行行已發(fā)放開發(fā)發(fā)貸款的項(xiàng)目申請(qǐng)請(qǐng)按揭貸款的的，若企業(yè)和和建設(shè)項(xiàng)目。。無重大異常變化化，所需企業(yè)業(yè)、項(xiàng)目資料料可不重復(fù)提提供。之四：我行開開發(fā)貸款支持持的按揭項(xiàng)目目，其調(diào)查、審查工作作與開發(fā)貸款款同時(shí)進(jìn)行，，開發(fā)貸款審審批通過后，貸款款經(jīng)辦行對(duì)按按揭項(xiàng)目自行行進(jìn)行準(zhǔn)入，，簽署按揭業(yè)務(wù)合合作協(xié)議后向向二級(jí)分行報(bào)報(bào)備。2.3幾幾個(gè)特殊情況況之五：現(xiàn)房按按揭項(xiàng)目的準(zhǔn)準(zhǔn)入要求。對(duì)現(xiàn)房按揭項(xiàng)項(xiàng)目，貸款經(jīng)經(jīng)辦行落實(shí)以以下條件的情況下，可不不對(duì)開發(fā)企業(yè)業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行行準(zhǔn)入審查審審批，可不與開開發(fā)企業(yè)簽訂訂按揭合作協(xié)協(xié)議：（一）項(xiàng)目已已竣工驗(yàn)收；；（二）具有良良好的區(qū)位環(huán)環(huán)境、建筑品品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)配套套完善，物業(yè)業(yè)管理規(guī)范；；（三）定價(jià)合合理，銷售前前景良好，不不存在滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。2.3幾幾個(gè)特殊情況況之六：大型優(yōu)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)（含含其控股51%（含）以上的的項(xiàng)目公司））及其項(xiàng)目的的準(zhǔn)入管理要要求。在滿足下下列條件的情情況下的大型型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開開發(fā)項(xiàng)目，貸款經(jīng)辦行可可自行準(zhǔn)入，，并向二級(jí)分行報(bào)報(bào)備；經(jīng)辦行行可不與房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂按揭合作協(xié)協(xié)議，開發(fā)企企業(yè)可不承擔(dān)擔(dān)階段性擔(dān)保保責(zé)任。2.3幾幾個(gè)特殊情況況（一）開發(fā)企企業(yè)注冊(cè)資本本5000萬萬元（含）以以上，開發(fā)資質(zhì)質(zhì)二級(jí)（含））以上；（二）項(xiàng)目區(qū)區(qū)位環(huán)境良好好，建筑品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，總建筑面積達(dá)到到5萬平方米米以上；對(duì)地地段和建筑品品質(zhì)特別優(yōu)良的項(xiàng)項(xiàng)目可適當(dāng)放放寬總面積限限制；（三）明確貸貸款資金由借借款人授權(quán)直直接劃入開發(fā)企業(yè)賬戶；；（四）能夠辦辦妥合法有效效的預(yù)告登記記；（五）確保項(xiàng)項(xiàng)目能夠正常常交付使用。。2.3幾幾個(gè)特殊情況況之七：總行名名單內(nèi)大型優(yōu)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)（含含控股51%（含）的項(xiàng)目目公司，下同同）及其項(xiàng)目目的準(zhǔn)入管理理要求。（一）省行與與名單內(nèi)企業(yè)業(yè)就其獨(dú)資企企業(yè)及控股企企業(yè)年度內(nèi)開開發(fā)的按揭項(xiàng)目目簽署全面按按揭協(xié)議，各各經(jīng)辦行可不不再單獨(dú)簽簽簽署。（二）對(duì)名單單內(nèi)客戶的獨(dú)獨(dú)資企業(yè)或控控股企業(yè)與我我行合作開展展純按揭業(yè)務(wù)的，，可免除開發(fā)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入的的審查審批，，按揭項(xiàng)目由經(jīng)經(jīng)辦行自行準(zhǔn)入，，并向二級(jí)分分行報(bào)備；（三）對(duì)名單單內(nèi)客戶的獨(dú)獨(dú)資企業(yè)或控控股企業(yè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，發(fā)放放貸款前能夠辦辦妥預(yù)告登記記的，經(jīng)辦行行可不與企業(yè)業(yè)簽訂按揭協(xié)協(xié)議，開發(fā)企業(yè)可不承承擔(dān)階段性擔(dān)擔(dān)保；（四）調(diào)查、、審查實(shí)行綠綠色通道，簡(jiǎn)簡(jiǎn)化對(duì)借款人人的調(diào)查審查查審批手續(xù)。2.3幾幾個(gè)特殊情況況2.4一一手個(gè)人住房房貸款業(yè)務(wù)（（間客式）●貸款條條件●貸款用用途●貸款擔(dān)擔(dān)?！窈贤卮_定●操作流流程貸款條件借款人條件貸款用途貸款擔(dān)保身份證明婚姻證明償債能力證明明信用證明購(gòu)一手/二手手房購(gòu)車位置換債務(wù)（一）貸款條條件（基本結(jié)結(jié)構(gòu)）（一）貸款條條件（身份、、婚姻）1.具有完全全民事行為能能力的自然人人，年齡在18-65周周歲（含）之間間；外國(guó)人以以及港、澳、、臺(tái)居民應(yīng)在在境內(nèi)居住滿一年并有有固定居所和和職業(yè)；2.具有合法法有效的身份份證明（居民民身份證、戶戶口簿或其他有效的身身份證明）；；3.有效的婚婚姻狀況證明明（結(jié)婚證明明或離婚證明明或單身聲明或其他證證明借款人婚婚姻狀況的證證明）；（一）貸款條條件（信用））4.具有良好好的信用記錄錄和還款意愿愿。（1）CIIS、人行征征信?！敖搿鳖惪蛻魬簦骷?jí)機(jī)構(gòu)不得與與其發(fā)生新的的授信業(yè)務(wù)；；“關(guān)注””類客戶，原則上不不得與其發(fā)生生新增授信業(yè)業(yè)務(wù)，否則必必須提供充分理理由和說明，，并經(jīng)過有權(quán)權(quán)人批準(zhǔn)。（2）對(duì)于原原有住房貸款款有連續(xù)違約約3個(gè)月以上違約記錄的的借款人，再再申請(qǐng)住房貸貸款，均不予予受理。（工銀銀辦發(fā)【2008】161號(hào)）（一）貸款條條件（信用））（3））對(duì)對(duì)因因欠欠繳繳信信用用卡卡年年費(fèi)費(fèi)而而出出現(xiàn)現(xiàn)違違約約記記錄錄的的客戶戶，，如如客客戶戶能能補(bǔ)補(bǔ)繳繳年年費(fèi)費(fèi)并并由由發(fā)發(fā)卡卡機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)出出具具違違約約原因因說說明明，，可可為為其其辦辦理理個(gè)個(gè)人人住住房房貸貸款款業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。（4））對(duì)對(duì)由由于于疏疏忽忽等等原原因因造造成成1000元元（（含含））以以內(nèi)信信用用卡卡小小額額欠欠款款且且不不屬屬于于禁禁入入類類的的客客戶戶，，可可在在客戶戶歸歸還還欠欠款款并并出出具具相相關(guān)關(guān)說說明明的的前前提提下下，，辦辦理理業(yè)業(yè)務(wù)。。（一一））貸貸款款條條件件（（償償債債能能力力））5.具具有有穩(wěn)穩(wěn)定定的的收收入入來來源源和和按按時(shí)時(shí)足足額額償償還還貸貸款本本息息的的能能力力；；(房房屋屋貸貸款款的的月月還還款款額額+月月物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi))/月月均均收收入≤50％％；(房房屋屋貸貸款款的的月月還還款款額額+月月物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)+其其他他債債務(wù)務(wù)月月均均償償付付額額)/月月均均收收入入≤55％％利用用上上述述公公式式計(jì)計(jì)算算還還貸貸比比時(shí)時(shí)，，主主借借款款人人與與共同借款款人的收收入以及及負(fù)債應(yīng)應(yīng)一并計(jì)計(jì)算。（二）貸貸款用途途1.貸款款用途管管理要求求1.1總總的的要求。。嚴(yán)禁發(fā)發(fā)放無確確定貸款款用途的的個(gè)人貸款，嚴(yán)嚴(yán)防貸款款資金被被挪用，，防范流流入證券券市場(chǎng)。。1.2個(gè)個(gè)人人住房貸貸款用途途管理要要求。購(gòu)購(gòu)買或建建造的商品房、、經(jīng)濟(jì)適適用房或或車位等等必須符符合國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定且產(chǎn)權(quán)清晰晰。禁止止向購(gòu)買買違規(guī)建建設(shè)房屋屋的借款款人發(fā)放放個(gè)人房屋貸款款；禁止止向購(gòu)買買宅基地地、農(nóng)民民住宅或或其他““小產(chǎn)權(quán)房”的的城鎮(zhèn)居居民發(fā)放放個(gè)人房房屋貸款款。所購(gòu)購(gòu)住房必必須主體結(jié)構(gòu)已已封頂。。1.3產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店和酒店店式公寓寓的界定定（二）貸貸款用途途（具體體用途））●具有所所購(gòu)住房房的商品品房銷（（預(yù)）售售合同或意向書書；●具有支支付所購(gòu)購(gòu)房屋首首期購(gòu)房房款的能能力。與”個(gè)人人房屋抵抵押貸款款“的區(qū)區(qū)別（三）貸貸款擔(dān)保?！褚皇謧€(gè)個(gè)人住房房貸款擔(dān)擔(dān)保方式式包括：：“抵押押登記辦辦妥前的階段段性擔(dān)保?！焙汀啊罢降牡牡盅旱堑怯洝薄?。●期房按按揭貸款款，原則則上應(yīng)辦辦理期房房的抵押押預(yù)告登登記，對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)卣形唇ń㈩A(yù)告告登記制制度的，，應(yīng)辦理理預(yù)售合同備案案?！駬?dān)保方方式：抵抵押、保保證、質(zhì)質(zhì)押、組組合。抵抵質(zhì)押擔(dān)擔(dān)保可采用用最高額額抵（質(zhì)質(zhì)）押擔(dān)擔(dān)保和普普通抵（（質(zhì)）押押擔(dān)保注：“預(yù)預(yù)告抵押押登記””不是嚴(yán)嚴(yán)格意義義上的擔(dān)擔(dān)保方式式。所以以不能因?yàn)闉檗k理的的“預(yù)告告抵押登登記”就就不再提提供階段段性擔(dān)保保（三）貸貸款擔(dān)保保（階段段性擔(dān)保保）一手房的的階段性性保證擔(dān)擔(dān)保包括括：1、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)或或集資建建房單位位的階段段性保證。2、質(zhì)押押階段性性擔(dān)保。。3、專業(yè)業(yè)擔(dān)保公公司和其其他法人人階段性性保證。。（主要適用于于直貸式式）4、自然然人階段段性保證證。（（主要適適用于直直貸式））5、非本本筆貸款款所購(gòu)房房產(chǎn)抵押押階段性性擔(dān)保。。6、符合合我行個(gè)個(gè)人信用用貸款特特定準(zhǔn)入入客戶條條件的優(yōu)質(zhì)客戶戶可免除除階段性性擔(dān)保，，直接發(fā)發(fā)放貸款款。（三）貸款款擔(dān)保（（正式抵抵押登記記）●一手房貸貸款原則則上以本本次所購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)設(shè)設(shè)定抵押。（直直貸式除除外，直直貸式可可以以本本人其他他房產(chǎn)直接設(shè)設(shè)定正式式抵押））●抵押物價(jià)價(jià)值的確確定。一一般為房房屋的交交易價(jià)格。（三）貸貸款擔(dān)保保（抵押押登記的的辦理））（一）以以期房抵抵押的，，貸款人人協(xié)助抵抵押人預(yù)預(yù)告登記，并確確保自能能夠進(jìn)行行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記之之日起三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)辦理正正式登記手手續(xù)；在在辦妥房房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證前前，提供供符合我我行規(guī)定定的階段性性擔(dān)保。。（（二）以以現(xiàn)房抵抵押的，，貸款人人應(yīng)協(xié)助助抵押人人辦理抵抵押登記，取取得房屋屋他項(xiàng)權(quán)權(quán)證；如如售房單單位未辦辦妥房屋屋所有權(quán)權(quán)證，應(yīng)辦辦理預(yù)告告登記手手續(xù)，并并確保自自能夠進(jìn)進(jìn)行不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記之日起三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)辦理正正式登記記手續(xù)，，取得房房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證。。（四）貸貸款基本本要素1.房屋屋“套數(shù)數(shù)”的界界定2.貸款款額度3.貸款款期限4.貸款款利率5.還款款方式6.其他他規(guī)定1.房屋屋套數(shù)的的界定1、以個(gè)個(gè)人征信信系統(tǒng)以以及PCM2003系系統(tǒng)收錄錄的信息息為主要要依據(jù)。2、以借借款人家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）為單位。。3、已利利用個(gè)人人住房貸貸款（原已結(jié)結(jié)清貸款款及公積積金貸款款均計(jì)入貸貸款購(gòu)房房套數(shù)））購(gòu)買過住住房的借借款人，，再次申申請(qǐng)個(gè)人住房貸貸款，認(rèn)認(rèn)定其貸貸款屬于于第二套套房貸。。對(duì)已貸貸款購(gòu)買買一套住房房，但人人均住房房面積低低于當(dāng)?shù)氐仄骄?，再再申?qǐng)貸貸款購(gòu)買第第二套用用于改善善居住條條件的普普通自住住房的居居民，允允許比照?qǐng)?zhí)執(zhí)行首次次貸款購(gòu)購(gòu)買自住住房的優(yōu)優(yōu)惠政策策。2.貸款款額度●對(duì)居民民首次利利用貸款款購(gòu)買自自住房的的，首付付款比例不低低于購(gòu)房房款的20％（（其中，，對(duì)貸款款購(gòu)買別別墅的，首首付款比比例不得得低于40％））?！駥?duì)其他他申請(qǐng)貸貸款購(gòu)買買第二套套及以上上住房的的，首付款比比例不得得低于購(gòu)購(gòu)房款的的40％％，且首首付款比比例應(yīng)隨購(gòu)購(gòu)房套數(shù)數(shù)增加而而逐步提提高，具具體上浮浮比例由貸款行行及授信信審批部部門合理理確定。。3.貸款款期限●個(gè)人住住房貸款款期限最最長(zhǎng)不得得超過30年，，且借款人年年齡與貸貸款期限限之和不不得超過過70年年，有兩個(gè)（含含）以上上共同借借款人借借款的，，可按照照滿足貸款條件中年年齡較小小的認(rèn)定定貸款期期限。4.貸款款利率（（浮動(dòng)））（一））浮動(dòng)動(dòng)利率率方式式。上上限放放開，，下限限管理理。貸貸款期期限1年年以上上的，，遇法法定利利率調(diào)調(diào)整，，次年年1月月1日日調(diào)整整?！袷状未卫糜觅J款款購(gòu)買買自住住房的的，貸貸款利利率不不低于于基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的0.7倍倍?！駥?duì)貸貸款購(gòu)購(gòu)買第第二套套及以以上住住房的的，貸貸款利利率由由貸款款行和授授信審審批部部門根根據(jù)同同業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情情況，，并在在綜合合考慮慮客戶戶風(fēng)險(xiǎn)狀狀況及及綜合合收益益水平平的基基礎(chǔ)上上，在在央行行規(guī)定定的個(gè)個(gè)人住住房貸款款利率率上下下限浮浮動(dòng)空空間內(nèi)內(nèi)自主主確定定利率率浮動(dòng)動(dòng)比例例。4.貸貸款利利率（（固定定）含義：：固定定利率率個(gè)人人住房房貸款款系指指為購(gòu)購(gòu)買住住房的的借款人人提供供的,在約約定期期限內(nèi)內(nèi)貸款款利率率不隨隨人民民銀行行利率調(diào)調(diào)整或或市場(chǎng)場(chǎng)利率率的變變化而而浮動(dòng)動(dòng)的住住房貸貸款。。適用客客戶條條件：：（1）個(gè)個(gè)人住住房貸貸款。。（2）新新申請(qǐng)的貸貸款業(yè)業(yè)務(wù)，，以及及在我我行已已辦理理個(gè)人人住房房購(gòu)置置按揭揭貸款且且剩余余貸款款年限限符合合固定定利率率貸款款期限限要求求的存存量貸款款業(yè)務(wù)務(wù)。4.貸貸款利利率（（固定定）三種模模式：：全程程固定定利率率模式式；；分段段固定定利率率組合；固固定利利率及及浮動(dòng)動(dòng)利率率組合合”。。期限要要求：：貸款款期限限應(yīng)長(zhǎng)長(zhǎng)于12個(gè)個(gè)月，，同時(shí)時(shí)不得得短于所選選擇固固定利利率對(duì)對(duì)應(yīng)的的固定定期限限，貸貸款最最長(zhǎng)期期限不不得超過過個(gè)人人住房房貸款款的有有關(guān)期期限規(guī)規(guī)定。。固定定利率率期限限累計(jì)最長(zhǎng)不不超過10年，分為為3年期、、5年期及及10年期期三個(gè)檔次。4.貸款利利率（罰息息和換算））（三）罰息息利率原因：未按按合同約定定日期（包包括被宣布布提前到期期）償還貸款；；未按合合同約定使使用貸款。。標(biāo)準(zhǔn)：貸款款實(shí)際執(zhí)行行利率水平平上加收30-50％。對(duì)未按規(guī)定償償還或使用用的貸款本本金部分計(jì)計(jì)收利息；；對(duì)不能按時(shí)支付付的利息部部分，按罰罰息利率收收復(fù)利。（四）利率率換算。利率換算公公式為：月月利率=年年利率/12，日利率=年年利率/360。5.還款方方式（等額本金及及等額本息還還款）等額本金（按按月計(jì)息和按按日計(jì)息）和等額本息特點(diǎn)對(duì)比分析析：⑴等額本金首首月還款額大大于等額本息息首月還款額；⑵等額本金總總還款利息小小于等額本息息還款總利息；⑶等額本金還還款法的本金金償還速度快快于等額本息。5.還款方式式（按周還款款法）1.按周還本本付息法功能描述：以以等額本息或或等額本金還還款法為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以7天或者7天的整整倍數(shù)作為還還本付息的周周期，周期最最長(zhǎng)21天。。即突破了傳統(tǒng)“按按月”為周期期的還款方式式，實(shí)現(xiàn)了按按1周、2周周或3周為周期的還款款方式。產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)：：縮短還款周周期，加快本本金償還速度度，從而達(dá)到節(jié)省貸款利利息的目的。。借款人在總總的還款期內(nèi)內(nèi)所承擔(dān)的總總利息支出減少。。但由于還款款周期縮短，，導(dǎo)致借款人人每月償還的的貸款本金增多，，月還款壓力力相對(duì)增大。。適宜人群：適適合收入較高高，比較成熟熟的消費(fèi)群體體。利息節(jié)約指數(shù)數(shù)：★★★★★★5.還款方式式（按周還款款法）按周還本付息息法的管理要要求：1.一個(gè)月內(nèi)內(nèi)應(yīng)還本息合合計(jì)須小于借借款人月收入入的50％；；2.貸款按日日計(jì)息；3.未按時(shí)還還款計(jì)貸款違違約，連續(xù)違違約超過3個(gè)個(gè)月的計(jì)為不不良貸款。5.還款方式式（隨心還款款法）2.隨心還還還款法功能描述：借借款人在合同同約定的還款款期內(nèi)，以等等額本息還款法計(jì)算的還還款金額作為為每期最低還還款額，當(dāng)還還款帳戶中資資金大于最低還款款額時(shí)，超過過部分銀行自自動(dòng)做提前還還款處理。產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)：：只要將多余余資金存入還還款帳戶，在在扣款日銀行自動(dòng)做提前前還款處理，，避免了因辦辦理提前還款款手續(xù)而奔波波于銀行網(wǎng)點(diǎn)的不不便與勞苦。。適宜人群：適適宜各個(gè)層次次的消費(fèi)群體體。利息節(jié)約指數(shù)數(shù)：★★★★★★5.還款方式式（隨心還款款法）隨心還還款法法管理要求：：1.每期最低低還款額以申申請(qǐng)?jiān)撨€款方方式時(shí)的貸款款利率、剩余余貸款期限和余余額，按等額額本息還款法法計(jì)算的每期期還款額；2.還款金額額低于最低還還款額的計(jì)貸貸款違約，超超過最低還款款額的視為提前前還款；3.提前還款款后，系統(tǒng)默默認(rèn)每期最低低還款額保持持不變，貸款款期限相應(yīng)縮短短；借款人也也可向經(jīng)辦行行申請(qǐng)降低每每期還款額，，貸款人應(yīng)根據(jù)借借款人申請(qǐng)重重新計(jì)算每期期最低還款額額。5.還款方式式（入住還款款法）功能描述：借借款人購(gòu)買產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房或購(gòu)買買與我行簽訂訂了按揭合作協(xié)議且開發(fā)發(fā)商為貸款提提供階段性保保證擔(dān)保的期期房時(shí)，可在在所購(gòu)房產(chǎn)入住之之前，暫緩歸歸還貸款本金金，僅歸還貸貸款利息的還還款方式。本金寬寬限期最長(zhǎng)不不得超過1年年。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：入入住之前只償償還貸款利息息，暫不歸還還本金，從而減少了月還還款額，以前前期較少的資資金投入順利利完成購(gòu)房心心愿。但由于入入住前不償還還本金，所以以借款人要負(fù)負(fù)擔(dān)更多的貸貸款利息，使得借借款人總的貸貸款成本有所所增加。適宜人群：適適合剛剛步入入工作崗位，，當(dāng)前收入較較低但有較大發(fā)展?jié)摿Φ牡目蛻羧后w。。利息節(jié)約指數(shù)數(shù)：★★☆☆☆☆5.還款方式式（隨心還款款法）入住還還款法法管理要求：：1.適用于于個(gè)人住房按按揭貸款；2.貸款購(gòu)買買期房申請(qǐng)入入住還的，開開發(fā)商須提供供階段性連帶帶保證責(zé)任；；3.本金寬限限期不得超過過1年。本金金寬限期一般般為從貸款發(fā)發(fā)放之日起至購(gòu)購(gòu)房合同中約約定的交房日日止；4.本金寬限限期間須在借借款合同中約約定；5.對(duì)存在在質(zhì)量問題或或資金不到位位的項(xiàng)目不得得發(fā)放個(gè)人住住房入住還貸款款；6.對(duì)監(jiān)測(cè)測(cè)發(fā)現(xiàn)存在爛爛尾或延期交交房風(fēng)險(xiǎn)的，，要提前結(jié)束束本金寬限期或或提前收回貸貸款。5.還款方式式（還款方式式的變更）1.個(gè)人貸款款還款方式原原則上每年最最多變更一次，且須在貸貸款經(jīng)辦行辦辦理；2.貸款經(jīng)辦辦行個(gè)人信貸貸客戶經(jīng)理或或綜合管理人員（風(fēng)險(xiǎn)管管理人員）負(fù)負(fù)責(zé)受理變更更申請(qǐng)；3.貸款經(jīng)辦辦行行長(zhǎng)授權(quán)權(quán)的人員負(fù)責(zé)責(zé)變更申請(qǐng)的審批。5.還款方式式（附加服務(wù)務(wù)）1.“自定定還款日”是是指借款人可可根據(jù)自身收收入狀況自由選擇固定定的每期還款款日。2.“寬限期期服務(wù)”指借借款人在借款款合同約定的的還款期內(nèi)，還款日日期可在約定定還款日的基基礎(chǔ)上寬限10個(gè)自然日。即借款人雖雖未按合同約約定的還款日日償還貸款，，但只要在隨后后的10個(gè)寬寬限日之內(nèi)償償還，均不計(jì)計(jì)違約，也不產(chǎn)生違約約記錄。（五）貸款操操作流程第一調(diào)查人第二調(diào)查人審查人貸款審批人貸款簽批人支行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理理受理、調(diào)查環(huán)環(huán)節(jié)支行營(yíng)銷部門審查審批審批分部簽批環(huán)節(jié)支行或二級(jí)分行發(fā)放環(huán)節(jié)支行風(fēng)險(xiǎn)部門雙人審批貸款受理（五）貸款操操作流程（貸貸款受理）（一）借款人人資料1.借款人合合法的身份證證件、戶口登登記簿；2.借款人經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入證明明或職業(yè)證明明；3.借款人婚婚姻關(guān)系證明明；4.有共同借借款人的，需需提供借款人人各方簽訂的明確共同還還款責(zé)任的書書面承諾或在在借款合同上上簽字；5.貸款人要要求提供的其其他文件或資資料。（五）貸款操操作流程（貸貸款受理）（二）所購(gòu)房房屋資料1.《商品房房銷（預(yù)）售售合同》2.首期付款款的銀行存款款憑條或房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期期付款的收據(jù)據(jù)或發(fā)票復(fù)印印件。（五）貸款操操作流程（貸貸款調(diào)查）執(zhí)行雙人調(diào)查查和見客談話話制度。調(diào)查主要包括括以下內(nèi)容：：1.資料是否否真實(shí)、完整整、合法、有有效。2.借款人購(gòu)購(gòu)房行為及借借款申請(qǐng)是否否自愿屬實(shí)。。3.借款人身身份證明、婚婚姻狀況是否否真實(shí)；償債債能力是否充充足；信用是否否良。4.貸款用用途是否真實(shí)實(shí)、合法、合合規(guī)。5.借款人購(gòu)購(gòu)買商品房的的價(jià)格是否與與當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐?、同類物業(yè)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水水平相符。6.擔(dān)保手續(xù)續(xù)是否合法、、足額、有效效。7.貸款金額額、成數(shù)、期期限、利率、、還款方式等等是否合理。。（五）貸款操操作流程（貸貸款審查）貸款的的審查查工作作由授授信審審批部部門負(fù)負(fù)責(zé)，，審查查人對(duì)貸款款申請(qǐng)請(qǐng)資料料的完完整性性和合合規(guī)性性負(fù)責(zé)責(zé)。審查環(huán)節(jié)實(shí)實(shí)行電電話核核實(shí)制制度。。（五））貸款款操作作流程程（審審批、、簽批批）（一））貸款款審批批。授授信審審批部部門負(fù)負(fù)責(zé)。。（二））資料料移交交。授授信審審批部部門將將資料料移貸貸款經(jīng)經(jīng)辦行行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)經(jīng)理，，進(jìn)行行移交交登記記。審審批同同意的的提交交簽批批人，，不同同意的交交由客客戶經(jīng)經(jīng)理退退還申申請(qǐng)人人。（三））簽署署簽批批意見見?！啊昂炁恕薄庇芍е行行虚L(zhǎng)、、二級(jí)級(jí)分行行長(zhǎng)長(zhǎng)或其其他有有權(quán)簽簽批人人擔(dān)任任，在在年度度轉(zhuǎn)授授權(quán)內(nèi)內(nèi)行使使簽批批權(quán)。（四））簽署署合同同。角角色：：“支支行簽簽約人人”（五））落實(shí)實(shí)擔(dān)保保。角角色：：風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)經(jīng)理理。（六））簽署署借款款憑證證。角角色：：支行行簽約約人。。（五））貸款款操作作流程程（貸貸款發(fā)發(fā)放））“間客客式””一手手房貸貸款，，貸款款資金金一次次劃入入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)帳戶戶；3.1含含義義、背背景3.2貸貸款款條件件3.3貸貸款款擔(dān)保保3.4操操作作流程程3.5營(yíng)營(yíng)銷銷組織織推動(dòng)動(dòng)（三））直客客式個(gè)個(gè)人住住房貸貸款業(yè)業(yè)務(wù)3.1含義、、背景景對(duì)購(gòu)買買未與我我行簽簽訂按按揭業(yè)業(yè)務(wù)合合作協(xié)協(xié)議的的項(xiàng)目的的借款款人，在在其能能夠提提供我我行認(rèn)認(rèn)可的的階段段性擔(dān)擔(dān)?；蚧蚰軌驂蜣k理理正式式抵押登登記的的前提提下，，可以以向借借款人人發(fā)放放直貸貸式個(gè)個(gè)人住住房貸貸款?！爸笨涂褪健薄睒I(yè)業(yè)務(wù)是是我行行根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)需求求，針針對(duì)客客戶自自身的的信用情情況而而設(shè)計(jì)計(jì)的個(gè)個(gè)人住住房貸貸款營(yíng)營(yíng)銷操操作模模式，，是對(duì)對(duì)我行行原有以以房地地產(chǎn)開開發(fā)商商及中中介合合作機(jī)機(jī)構(gòu)為為主導(dǎo)導(dǎo)的間間接營(yíng)營(yíng)銷模模式的拓拓展和和延伸伸，體體現(xiàn)了了以““客戶戶”為為中心心的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理理念。。貸款條條件、、貸款款擔(dān)保保以及及操作作流程程上存存在差差異3.1含義、、背景景（初初始））總行出出臺(tái)的的目的的：擺脫對(duì)對(duì)開發(fā)發(fā)商的的過度度依賴賴?？傂卸ǘx：直客式式個(gè)人人住房房貸款款是指指借款款人未未通過過房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)推介介直接接向銀銀行申申請(qǐng)辦辦理的的個(gè)人人住房房貸款。。（即不與與開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)建立立合作作關(guān)系系，直直接對(duì)對(duì)個(gè)別別客戶辦辦理業(yè)業(yè)務(wù)———零零售））評(píng)價(jià)：：理論上上是好好的，，但無無法實(shí)實(shí)現(xiàn)批批量營(yíng)營(yíng)銷。。只能能作為補(bǔ)補(bǔ)充3.1含義、、背景景（擴(kuò)擴(kuò)展））背景：：越來越越多的的開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)（尤尤其是是上市市企業(yè)業(yè)）不不愿在為借借款人人提供供階段段性擔(dān)擔(dān)保。。擴(kuò)展后后的含含義：：不與開開發(fā)商商簽訂訂按揭揭協(xié)議議，開開發(fā)商商無需承擔(dān)擔(dān)階段段性擔(dān)擔(dān)保，，在借借款人人能夠夠提供供我行行認(rèn)可可的階階段性性擔(dān)?；蚧蛑苯咏愚k理理抵押押登記記手續(xù)續(xù)的前前提下下，直直接向向借款款人發(fā)發(fā)放直貸貸式個(gè)個(gè)人住住房貸貸款。。由此，，擴(kuò)展展后的的直貸貸式業(yè)業(yè)務(wù)主主要適適用于于：●購(gòu)買買未與與我行行建立立合作作關(guān)于于的樓樓盤的的散戶戶（零零售））個(gè)人住住房貸貸款業(yè)業(yè)務(wù)的的批量量營(yíng)銷銷（批批發(fā)））3.2貸貸款款條件件（一））借款款人條條件（1））能夠夠提供供擔(dān)保保公司司階段段性擔(dān)擔(dān)?；蚧蚰軌驂蛑苯犹崽峁┍颈救朔糠康禺a(chǎn)產(chǎn)抵押押的借借款人人，只要具具備申請(qǐng)個(gè)個(gè)人房房屋貸貸款的的基本本條件件即可申申請(qǐng)直直貸式式個(gè)人住住房貸貸款。。（2））以自自然人人或除除專業(yè)業(yè)擔(dān)保保公司司意外外的其其他法人人作階階段性性擔(dān)保保的，，借款款人必必須具具備以以下條件：：3.2貸貸款款條件件①當(dāng)?shù)氐貒?guó)家家機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)務(wù)員、、公立立醫(yī)院院正式式編制制醫(yī)務(wù)務(wù)人員員、公公立學(xué)校校正式式編制制教師師，以以及其其他事事業(yè)編編制單單位職職工，，工作作年限限滿2年。②郵政、電力力、電信、金金融、報(bào)業(yè)、、廣播電視、、民航等行業(yè)的正式員工工，工作年限限滿2年。③我行AA級(jí)級(jí)以上優(yōu)質(zhì)企企業(yè)（機(jī)構(gòu)））正式員工，，在我行代發(fā)發(fā)工資,工作年年限滿2年。。④我行或他行行抵押擔(dān)保方方式個(gè)人貸款款客戶（含已已結(jié)清客戶），實(shí)際還還款時(shí)間在2年（含）以以上，還款期期間無不良信信用記錄的；⑤擁有自有資資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和和不動(dòng)產(chǎn)）達(dá)達(dá)200萬元元（含）以上上。3.2貸貸款條件（二）具有所所購(gòu)住房的商商品房銷（預(yù)預(yù)）售合同或意向書。意向書需明明確所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)的基本情況，包括總價(jià)價(jià)、面積，地地址等要素。。（三）具有支支付所購(gòu)房屋屋首期購(gòu)房款款的能力。直客式個(gè)人房房屋貸款在申申報(bào)審批時(shí)可可暫不提供首付款交交納證明，貸貸款發(fā)放前補(bǔ)補(bǔ)充提供。3.3貸貸款擔(dān)?！爸辟J式”業(yè)務(wù)務(wù)可以本次所購(gòu)房房產(chǎn)設(shè)定抵押，也可以本人其他房房產(chǎn)設(shè)定抵押押。以本次所購(gòu)房房產(chǎn)抵押的，，在所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證前前，應(yīng)辦妥預(yù)售合合同備案登記記或預(yù)告抵押登記手手續(xù)，并提供以下階階段性保證擔(dān)擔(dān)保：3.3貸貸款擔(dān)保1、質(zhì)押階段段性擔(dān)保。2、專業(yè)擔(dān)保保公司和其他他法人階段性性保證3、自然人階階段性保證。。4、非本筆貸貸款所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)抵押階段性性擔(dān)保。5、符合我行行個(gè)人信用貸貸款特定準(zhǔn)入入客戶條件的優(yōu)質(zhì)客戶戶可免除階段段性擔(dān)保，直直接發(fā)放貸款。3.3貸貸款擔(dān)保自然人保證條條件：無任何違法行行為及不良信信用記錄，具具有保證能力力，具有固定職業(yè)，在當(dāng)當(dāng)?shù)負(fù)碛凶杂杏蟹慨a(chǎn)，能夠夠提供產(chǎn)權(quán)證證明且未設(shè)定定抵押，并滿足下下列條件：1.當(dāng)?shù)貒?guó)家家機(jī)關(guān)公務(wù)員員、公立醫(yī)院院正式編制醫(yī)醫(yī)務(wù)人員、公公立學(xué)校正式編編制教師，以以及其他事業(yè)業(yè)編制單位職職工，工作年年限滿2年。2.郵政、電電力、電信、、金融、報(bào)業(yè)業(yè)、廣播電視視、民航等行行業(yè)的正式員工工，工作年限限滿2年。3.我行AA級(jí)以上優(yōu)質(zhì)質(zhì)企業(yè)（機(jī)構(gòu)構(gòu)）正式員工工，在我行代代發(fā)工資,工作年年限滿2年。。4.擁有自有有資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)））達(dá)200萬萬元（含）以以上3.4操操作流程（貸貸款受理）申請(qǐng)直貸式個(gè)個(gè)人住房貸款款，應(yīng)提以下下材料：（一）借款人人基本資料；；（二）所購(gòu)房房屋資料。所所購(gòu)住房的商商品房銷（預(yù)預(yù)）售合同或意向書，明確所購(gòu)房房產(chǎn)的基本情情況，包括總總價(jià)、面積，地址等要要素。（三）首付款款的銀行存款款憑條或開發(fā)發(fā)企業(yè)開具的的首期付款的收據(jù)或或發(fā)票復(fù)印件件。直客式個(gè)人房房屋貸款在申申報(bào)審批時(shí)可暫不提提供首付款收收據(jù)，貸款發(fā)發(fā)放前補(bǔ)充提提供。（三）擔(dān)保資資料。3.4操操作流程（調(diào)調(diào)查要點(diǎn)）申請(qǐng)直貸式個(gè)個(gè)人住房貸款款，還應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)核實(shí)以下內(nèi)內(nèi)容：（1）借款人所購(gòu)樓樓盤“五證””是否齊全、、真實(shí)、有效；（2）借款人人與開發(fā)商達(dá)達(dá)成購(gòu)房意向向的書面證明明材料是否真實(shí)可可信。調(diào)查工作結(jié)束束后，調(diào)查人人要根據(jù)調(diào)查查情況，在申申請(qǐng)審批表上就就貸與不貸、、貸款金額、、成數(shù)、期限限、利率、還款方式式等事項(xiàng)進(jìn)行行明確。3.4操操作流程（審審批發(fā)放）1.審批通通過并按規(guī)定定落實(shí)有效抵抵押或有效階階段性擔(dān)保后可根據(jù)據(jù)借款人需要要向其提供《《貸款承諾書書》，承諾“借款人在簽署署正式《購(gòu)房房合同》并繳繳納首付款后，經(jīng)我行審審核，如借款款人所提供的的購(gòu)房資料與與申請(qǐng)貸款時(shí)所提供供的的購(gòu)房信信息無誤，借借款人信用狀狀況無重大不利變化化，我行將按按約定發(fā)放貸貸款”。貸款資金劃至借款人指指定賬戶。3.4操操作流程（審審批發(fā)放）2.辦妥抵押押登記前發(fā)放放貸款的，貸貸款經(jīng)辦行應(yīng)應(yīng)緊密跟蹤所購(gòu)房房產(chǎn)的預(yù)告登登記或房屋他他項(xiàng)權(quán)證情況況，待房產(chǎn)具備辦理理房屋產(chǎn)權(quán)證證的條件時(shí)，，經(jīng)辦行應(yīng)督督促協(xié)助借款人及時(shí)時(shí)辦妥房屋所所有權(quán)證并落落實(shí)抵押登記記，取得《房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證》后，，5個(gè)工作日日內(nèi)完成抵押押證明材料的歸檔。。直客式模式操操作流程——差異對(duì)比比達(dá)成購(gòu)房意向向簽合同交首付付申請(qǐng)貸款審批發(fā)放達(dá)成購(gòu)房意向向申請(qǐng)貸款審批并出具承承諾函簽合同交首首付，銀行行發(fā)放貸款款間客式直客式3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））直貸式業(yè)務(wù)務(wù)是我行今今后個(gè)人住住房貸款業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，，各行要認(rèn)認(rèn)真做好市市場(chǎng)分析研研究，加大營(yíng)銷組織織推廣力度度，積極主主動(dòng)地尋找找目標(biāo)市場(chǎng)。主要發(fā)發(fā)展思路概概括為：“抓住產(chǎn)品品三大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，定位三三大目標(biāo)客客戶群，防防控三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)”3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））（一）抓住住三大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，提升我我行的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。。●擴(kuò)展了傳傳統(tǒng)個(gè)人住住房貸款的的階段性擔(dān)擔(dān)保方式，，由只能由開發(fā)商商提供階段段性擔(dān)保擴(kuò)擴(kuò)展為六大大類適應(yīng)多多種客戶需需求的階段性性擔(dān)保方式式；●通過減少少合作機(jī)構(gòu)構(gòu)準(zhǔn)入環(huán)節(jié)節(jié)、簡(jiǎn)化按按揭項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，從而縮縮短了業(yè)務(wù)務(wù)操作流程程，提高了了我行在營(yíng)營(yíng)銷過程中中的服務(wù)效率率；●對(duì)辦理直直客式個(gè)人人住房貸款款業(yè)務(wù)的客客戶，可以以享受開發(fā)商給予予的一次性性付款優(yōu)惠惠。3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））（二）定位位三大目標(biāo)標(biāo)客戶群，，積極主動(dòng)動(dòng)開展?fàn)I銷銷工作?，F(xiàn)階段段我行個(gè)人人住房貸款款的營(yíng)銷仍仍應(yīng)以“間間客式”為主。應(yīng)把把“直客式式”作為進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化化與開發(fā)商商合作的有力手段，，通過“直直客式”的的優(yōu)勢(shì)來不不斷提升我我行對(duì)純按揭項(xiàng)目的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。鑒于于此，直貸貸式業(yè)務(wù)主主要適用在以下幾幾個(gè)方面：：3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））1.對(duì)單位位團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目目的批量營(yíng)營(yíng)銷。包括大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)、、事業(yè)單位位及國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)單位團(tuán)團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目，此類項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)商商大多不愿愿承擔(dān)階段段性擔(dān)保責(zé)任。據(jù)此此，可積極極通過由團(tuán)團(tuán)購(gòu)單位提提供階段性擔(dān)保、擔(dān)擔(dān)保公司擔(dān)擔(dān)保或?qū)Ψ闲庞觅J貸款條件的客戶免階階段性擔(dān)保保等方式辦辦理直客式式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)務(wù)，提高競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力度。。3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））2.對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈的純純按揭項(xiàng)目目的批量營(yíng)營(yíng)銷。目前，開發(fā)商對(duì)自身身承擔(dān)的階階段性擔(dān)保保更加關(guān)注注。在此背背景下，我行通通過引入擔(dān)擔(dān)保公司等等專業(yè)擔(dān)保保機(jī)構(gòu)辦理理直客式業(yè)務(wù)，必必能引起開開發(fā)商的興興趣。同時(shí)時(shí)，由于開開發(fā)商免除了階段段性擔(dān)保責(zé)責(zé)任，一般般會(huì)給予購(gòu)購(gòu)房人1％％-5％左右的房?jī)r(jià)價(jià)折扣優(yōu)惠惠，足以彌彌補(bǔ)借款人人的擔(dān)保費(fèi)費(fèi)用成本。從而提提高了我行行對(duì)純按揭揭項(xiàng)目按揭揭資源的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））3.直接針針對(duì)零散購(gòu)購(gòu)房客戶的的營(yíng)銷。為進(jìn)一步增增強(qiáng)對(duì)非批量客客戶的營(yíng)銷銷力度，應(yīng)應(yīng)積極通過過“營(yíng)銷外外包”、“網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷銷”、“專專業(yè)客戶經(jīng)經(jīng)理營(yíng)銷””相結(jié)合的的方式，多多渠道、全方方位地做好好對(duì)非批量量購(gòu)房客戶戶的營(yíng)銷。。對(duì)于到我行網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)咨詢辦理理業(yè)務(wù)的客客戶，或我我行自身的的財(cái)富管理客戶，，我行積極極通過直客客式貸款業(yè)業(yè)務(wù)模式滿滿足客戶的購(gòu)房需需求。3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））（三）完善業(yè)業(yè)務(wù)操作流流程，有效效防范三個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。直式式業(yè)務(wù)存在在“按揭項(xiàng)項(xiàng)目合規(guī)、、貸款資金金支付管理以及落落實(shí)抵押登登記”三三個(gè)方面的的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)應(yīng)從以下方面做好風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范工工作。1.認(rèn)真做做好按揭項(xiàng)項(xiàng)目審查。。經(jīng)辦行選選擇項(xiàng)目手手續(xù)齊備的開發(fā)發(fā)企業(yè)及按按揭項(xiàng)目辦辦理直貸式式業(yè)務(wù)，同同時(shí)取得開發(fā)商的的配合，為為客戶爭(zhēng)取取更多優(yōu)惠惠折扣。對(duì)對(duì)項(xiàng)目手續(xù)不齊全全、存在爛爛尾風(fēng)險(xiǎn)的的不予辦理理直客式按按揭貸款。3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））2.加強(qiáng)貸貸款資金支支付管理。。在貸款支支付環(huán)節(jié)，要求對(duì)對(duì)通過開發(fā)發(fā)企業(yè)批量量辦理的直直客式個(gè)人住房貸款款業(yè)務(wù)，原原則上要求求將貸款資資金一次性劃入開發(fā)發(fā)商帳戶；；對(duì)辦理的的散戶直客客式個(gè)人住房貸款業(yè)業(yè)務(wù)，將貸貸款資金劃劃入借款人人指定帳戶。3.5直直貸式業(yè)業(yè)務(wù)的組織織推廣（發(fā)發(fā)展思路））3.加強(qiáng)抵抵押登記管管理。針對(duì)對(duì)各地抵押押登記制度度存在差異，可采取取以下措施施：一是已已建立抵押押預(yù)告登記記的地區(qū)，，在貸款發(fā)放放前落實(shí)抵抵押預(yù)告登登記手續(xù)；；二是尚未未建立抵押押預(yù)告登記制制度的地區(qū)區(qū)，通過與與開發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂協(xié)助助辦理房產(chǎn)產(chǎn)證及抵押登登記的承諾諾或協(xié)議，，以及在申申請(qǐng)貸款時(shí)時(shí)與借款人人簽訂授權(quán)我我行辦理房房產(chǎn)證及抵抵押登記手手續(xù)的授權(quán)權(quán)委托書等等手段，防范范抵押登記記辦理過程程中的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；三是積積極通過房房管局提供的的“轉(zhuǎn)抵同同步”業(yè)務(wù)務(wù)防范風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第二部分個(gè)個(gè)人商商用房貸款款2.1含含義2.2貸款款條件2.3貸款款擔(dān)保2.4貸款款額度、期期限、利率率、還款方方式2.5操作作流程2.1個(gè)個(gè)人商用用房貸款（（含義）個(gè)人商用房房貸款是指指貸款人向向借款人發(fā)發(fā)放的用于購(gòu)買商商業(yè)用房的的貸款。商用房包括括商鋪、住宅宅小區(qū)的商商業(yè)配套房房、辦公用房（（寫字樓））和具有獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的的車位（庫）2.2個(gè)個(gè)人商用用房貸款（（貸款條件件）（一）完全全民事行為為能力的自自然人，18（含）-65（不含含）周歲；；外國(guó)人以以及港、澳澳、臺(tái)居民應(yīng)在在境內(nèi)居住住滿一年并并有固定居居所和職業(yè)；（二）具有有合法有效效的身份證證明、戶籍籍證明（或有效效居留證明明）及婚姻姻狀況證明明（或未婚聲明）；；（三）具有有良好的信信用記錄和和還款意愿愿；2.2個(gè)個(gè)人商用用房貸款（（貸款條件件）（四）穩(wěn)定定的收入來來源和按時(shí)時(shí)足額償還還貸款本息息的能力，月總負(fù)負(fù)債最高不不得超過其其月均收入入的55%，或具有足以覆蓋蓋到期還款款本息的個(gè)個(gè)人金融資資產(chǎn)；所購(gòu)購(gòu)商用房未來可能能產(chǎn)生的租租金收入可可作為借款款人收入來來源之一；但租金金收入占借借款人總收收入的比例例不得超過過50%。所所購(gòu)商用房房租金的估估算，可參參考該商用用房?jī)?nèi)外部評(píng)估報(bào)告告中確認(rèn)的的收益水平平，或由調(diào)調(diào)查人員參參考同一區(qū)域同同類型商用用房近1年年的平均租租金進(jìn)行計(jì)計(jì)算。2.2個(gè)個(gè)人商用用房貸款（（貸款條件件）（五）具有有所購(gòu)商用用房的商品品房銷（預(yù)預(yù)）售合同或房屋屋買賣協(xié)議議；（六）已支支付所購(gòu)商商用房市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值50%（含）以上上的首付款款（商住兩兩用房首付付款比例須在45%及其以上上），并提提供首付款款銀行進(jìn)賬賬單或售房人開開具的首付付款發(fā)票或或收據(jù)；（七）在我我行開立個(gè)個(gè)人結(jié)算賬賬戶；2.2個(gè)個(gè)人商用用房貸款（（貸款條件件）（八）以借借款人擬購(gòu)購(gòu)商用房向向貸款人提提供抵押擔(dān)保；；（九）兩個(gè)以上的的借款人共共同申請(qǐng)借借款的，共同借借款人限于于配偶、子子女和父母母；對(duì)共同購(gòu)房人作作為共同借借款人的，，不受上述述規(guī)定限制；（十）貸款款人規(guī)定的的其他條件件。2.2個(gè)個(gè)人商用用房貸款（（商用房條條件）貸款支持的的商用房須須滿足以下下條件：（一）具有獨(dú)獨(dú)立封閉的物物理空間、獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，售售價(jià)合理且經(jīng)營(yíng)營(yíng)前景良好，，其中辦公用房房（寫字樓））須位于地市級(jí)（（含）以上城城市或全國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣的的主要商務(wù)街區(qū)，物物業(yè)管理規(guī)范范；（二）商用房房與貸款行位位于同一城市市；（三）所占用用土地使用權(quán)權(quán)性質(zhì)為出讓讓，土地類型型為住宅、商業(yè)業(yè)、商住兩用用或綜合用地地；2