成都天府花城項(xiàng)目前期策劃XXXX年課件

天府花城——”蝶變”天府花城——”蝶變”1目標(biāo)：2012年底前，1.6個(gè)億！現(xiàn)狀：開(kāi)盤(pán)失敗，目前滯銷(xiāo)！目標(biāo)：2012年底前，1.6個(gè)億！現(xiàn)狀：開(kāi)盤(pán)失敗，目前滯銷(xiāo)！2本體認(rèn)知和項(xiàng)目成交問(wèn)題——通過(guò)最直觀數(shù)據(jù)反映項(xiàng)目最需要迫切解決的問(wèn)題本體認(rèn)知和項(xiàng)目成交問(wèn)題——通過(guò)最直觀數(shù)據(jù)反映項(xiàng)目最需要迫切解3直觀印象1：郫筒板塊市場(chǎng)認(rèn)可度一般

犀浦板塊紅光板塊高新西區(qū)板塊蜀都新城板塊郫筒板塊區(qū)域成熟度較高，便利性高，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，區(qū)位價(jià)值較高，其市場(chǎng)影響力主要在郫筒本地，市場(chǎng)認(rèn)可度一般蜀都新城整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，主要以中信、龍湖、綠地品牌及大規(guī)模開(kāi)發(fā)為主，整體配套正在逐步完善中，市場(chǎng)認(rèn)可度高依靠1519歐陸城邦為新興居住區(qū)，板塊整體形象差，配套逐步升級(jí)中，市場(chǎng)認(rèn)可度差以品牌開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)、合景泰富開(kāi)發(fā)為主，整體配套目前不完善，市場(chǎng)認(rèn)可度高以犀浦鎮(zhèn)以北新城開(kāi)發(fā)為主，擁有距成都近及地鐵優(yōu)勢(shì)，配套目前不完善，但成都客戶的認(rèn)可度高直觀印象1：郫筒板塊市場(chǎng)認(rèn)可度一般

犀浦板塊紅光板塊高新西區(qū)4直觀印象2：東北角，偏遠(yuǎn)，區(qū)域城市感較差，市政等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套建設(shè)及規(guī)劃落地速度較慢，區(qū)域認(rèn)知較差、信心不足

紅光板塊高新西區(qū)郫筒板塊天府逸城蜀都新城板塊犀浦板塊這是未來(lái)直觀印象2：東北角，偏遠(yuǎn)，區(qū)域城市感較差，市政等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套5直觀印象3：就交通單一來(lái)看臨主干道，通達(dá)性良好，但以項(xiàng)目客戶而言，想來(lái)看房，板塊內(nèi)外虎狼吞食這價(jià)格都截留？這價(jià)格都截留？6規(guī)劃布局社區(qū)配套園林設(shè)計(jì)建筑形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目展示兵列式布局，區(qū)隔于其它競(jìng)品配套規(guī)模小但豐富具有特色英倫皇家風(fēng)情高層、洋房市場(chǎng)需求最大的戶型缺乏項(xiàng)目展示直觀印象4：有品質(zhì)，有品牌，更有高價(jià)格；規(guī)劃布局社區(qū)配套園林設(shè)計(jì)建筑形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目展示兵列式布局，7開(kāi)盤(pán)一個(gè)多月銷(xiāo)售率占推貨量的9.6%，不足30套1號(hào)房83.14平米三房銷(xiāo)售率16%，5號(hào)房82.4平米三房銷(xiāo)售率7%；三房整體60套銷(xiāo)售率12%（40萬(wàn)為三房客戶價(jià)格敏感點(diǎn)）2、3、4、6號(hào)房68-71平米兩房，整體117套銷(xiāo)售率9%

（35萬(wàn)為兩房客戶價(jià)格敏感點(diǎn)）1號(hào)樓整體銷(xiāo)售率9.6%。（未來(lái)考慮技術(shù)銷(xiāo)控，聚焦成交）開(kāi)盤(pán)一個(gè)多月銷(xiāo)售率占推貨量的9.6%，不足30套1號(hào)房83.8項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪目前歷史最低值！項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪目前歷史最低值！9需求2房成交低，認(rèn)知就靠路過(guò)！需求2房成交低，認(rèn)知就靠路過(guò)！10在區(qū)域半徑一公里的超級(jí)地緣性客戶！這是啥？在區(qū)域半徑一公里的超級(jí)地緣性客戶！這是啥？11總結(jié)：大而空的理論不談，就事論事，一句話——沒(méi)有客戶！來(lái)電低，被陌生不成熟趕走——區(qū)域無(wú)法識(shí)別來(lái)訪低，被沒(méi)有標(biāo)示性趕走——項(xiàng)目無(wú)法傳播成交低，被低價(jià)吸引，被沒(méi)有性?xún)r(jià)比趕走——產(chǎn)品無(wú)法表現(xiàn)總結(jié)：大而空的理論不談，就事論事，一句話——沒(méi)有客戶！來(lái)電低12競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品力現(xiàn)狀——市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定項(xiàng)目輸贏面，后期營(yíng)銷(xiāo)成就項(xiàng)目成敗率！競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品力現(xiàn)狀——市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定項(xiàng)目輸贏13市場(chǎng)特征：板塊內(nèi)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，大面積大幅度的降價(jià)，龍頭房企開(kāi)始積極促銷(xiāo)；項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域均價(jià)優(yōu)惠折扣綠地國(guó)際花都蜀都新城4300元/平米一次性7%，按揭5.5%海駿達(dá)·蜀都1號(hào)蜀都新城4700/平米優(yōu)惠5%中信未來(lái)城蜀都新城4900/平米120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源優(yōu)惠14%。龍湖弗萊明戈蜀都新城4650/平米優(yōu)惠12%五彩城蜀都新城4450/平米常規(guī)優(yōu)惠3-4%；周末團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠6-7%。置信逸都花園蜀都新城5000/平米一次性12%、最高優(yōu)惠12%

市場(chǎng)特征：板塊內(nèi)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，大面積大幅度的降價(jià)，龍頭14項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積建筑面積總戶數(shù)容積率綠化率面積區(qū)間物業(yè)形態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格5月銷(xiāo)量6月銷(xiāo)量中信未來(lái)城1826647444.230%89-138平米高層、洋房472342105海駿達(dá)蜀都一號(hào)21380約5000

430.20%74—139高層47006469綠地國(guó)際花都5199065003.935%50-127平米高層、別墅435013478龍湖弗萊明戈200135000430%

高層、洋房46506582置信逸都花園2761055000430%

高層51501528五彩城4241603912430%75-116高層44503026橡樹(shù)灣253667000430%52-81高層、洋房768716074區(qū)域特征：只要區(qū)域內(nèi)個(gè)盤(pán)降價(jià)，銷(xiāo)量就會(huì)明顯增加項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積建筑面積總戶數(shù)容積率綠化率面積區(qū)間物業(yè)形態(tài)銷(xiāo)15高贈(zèng)送/低實(shí)得/品牌華潤(rùn)·橡樹(shù)灣龍城國(guó)際景觀/配套/品質(zhì)綠地·國(guó)際花都海駿達(dá)·蜀都1號(hào)中信·未來(lái)城龍湖·弗萊明戈五彩城置信·逸都花園城景觀/配套高贈(zèng)送/低實(shí)得低總價(jià)/品質(zhì)/品牌精裝/品牌/品質(zhì)低價(jià)/區(qū)位/配套舒適性區(qū)域特征：從區(qū)域各項(xiàng)目整體質(zhì)素對(duì)比，【綠地國(guó)際花都】

【海駿達(dá)蜀都1號(hào)】對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅最大，其他項(xiàng)目利用其價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目形成干擾；本案高贈(zèng)送/低實(shí)得/品牌華潤(rùn)·橡樹(shù)灣龍城國(guó)際景觀/配套/品質(zhì)綠地16區(qū)域特征：天府花城90平米以下產(chǎn)品在市場(chǎng)具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間銷(xiāo)售價(jià)格總價(jià)月均走量中信未來(lái)城89-138平米472342-43萬(wàn)左右100海駿達(dá)蜀都一號(hào)74—139470035—37萬(wàn)72綠地國(guó)際花都50-127平米435033－40萬(wàn)120龍湖弗萊明戈72-88平方米

465037~39萬(wàn)左右96五彩城75-116445032－38萬(wàn)45區(qū)域特征：天府花城90平米以下產(chǎn)品在市場(chǎng)具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目名17項(xiàng)目名稱(chēng)綠地國(guó)際花都項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城南北大道開(kāi)發(fā)商上海綠地集團(tuán)成都申蓉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

建筑設(shè)計(jì)上海綠地建設(shè)集團(tuán)園林設(shè)計(jì)上海綠地建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理重慶泓山物業(yè)占地面積313畝建筑面積1000000平方米住宅總戶數(shù)6000戶建筑形態(tài)31+1/32/18層容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今開(kāi)盤(pán)時(shí)間

戶型面積

梯戶比2梯6戶、2梯4戶層高32層物業(yè)管理費(fèi)1.8元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為50-127平米，建面均價(jià)4350元/平米，優(yōu)惠政策：6%-7%。老帶新送老客戶1200元推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗競(jìng)爭(zhēng)比較總價(jià)控制性品質(zhì)大盤(pán)訴求點(diǎn)：品牌，規(guī)?？蛻籼匦裕浩放瓶們r(jià)驅(qū)動(dòng)兩房產(chǎn)品PK有核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目定位差異明顯，品牌，規(guī)模價(jià)格控制處于下風(fēng)；項(xiàng)目名稱(chēng)綠地國(guó)際花都項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城南北大道開(kāi)發(fā)商上海綠18競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)海駿達(dá)蜀都1號(hào)項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信東路1號(hào)開(kāi)發(fā)商海駿達(dá)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)科美景觀設(shè)計(jì)物業(yè)管理金諾物業(yè)占地面積213畝建筑面積800000平方米住宅總戶數(shù)1775戶建筑形態(tài)高層電梯住宅容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年底至今戶型面積60—170梯戶比2梯6戶、2梯3戶層高30層、26層車(chē)位比1：1.14物業(yè)管理費(fèi)1.7元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為74—139平米，建面均價(jià)4700元/平米，優(yōu)惠政策優(yōu)惠5%。老帶新贈(zèng)送老客戶1000元物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗總價(jià)控制有一定規(guī)模的訴求點(diǎn)：品質(zhì)，高贈(zèng)送客戶特性：地緣總價(jià)驅(qū)動(dòng)發(fā)展商品牌有較大優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目形象，風(fēng)格差異化明顯，品質(zhì)是PK該項(xiàng)目的一大競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)海駿達(dá)蜀都1號(hào)項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信東路119近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為89-138平米，建面均價(jià)4700元/平米，優(yōu)惠政策：120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源優(yōu)惠14%。老帶新贈(zèng)送半年物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗項(xiàng)目名稱(chēng)中信未來(lái)城項(xiàng)目地址郫縣西區(qū)大道開(kāi)發(fā)商成都中信城市建設(shè)有限公司

建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤公司園林設(shè)計(jì)中國(guó).成都基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理中信物業(yè)占地面積182畝建筑面積660000平方米住宅總戶數(shù)4744戶建筑形態(tài)高層、多層、疊拼別墅容積率4。2綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今梯戶比2梯6戶、2梯4戶層高32層物業(yè)管理費(fèi)1.8元/平米每月競(jìng)爭(zhēng)比較性?xún)r(jià)比突出型訴求點(diǎn)：品牌，品質(zhì)客戶特性：品牌總價(jià)驅(qū)動(dòng)兩房產(chǎn)品占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目形象和生活品質(zhì)塑造是PK該項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為89-138平米，建面均價(jià)4700元/20競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)龍湖弗萊明戈項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城高專(zhuān)路與西區(qū)大道交匯處開(kāi)發(fā)商成都西祥置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)中國(guó)西南建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)管理龍湖物業(yè)占地面積200畝建筑面積130000平方米住宅總戶數(shù)1411戶建筑形態(tài)5+1、7+1、8+1電梯洋房、電梯公寓容積率1.55綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今戶型面積戶型有平層：138-157平方米；邊底躍：170-190平方米；中底躍：160-180平方米；二躍三：170-183平方米；頂躍：163-176平方米。精裝高層73—97梯戶比2梯6戶層高33層物業(yè)管理費(fèi)1.9元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為72-96平米，建面均價(jià)4650元/平米，優(yōu)惠政策：優(yōu)惠12%。老帶新贈(zèng)送半年物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗性?xún)r(jià)比突出型訴求點(diǎn)：品牌，品質(zhì)，景觀，精裝客戶特征：品牌總價(jià)驅(qū)動(dòng)兩房產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)巨大，如果控制總價(jià)有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)龍湖弗萊明戈項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城高專(zhuān)路與西區(qū)21競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)五彩城項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信路開(kāi)發(fā)商成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司園林設(shè)計(jì)香港歐華爾公司占地面積424畝建筑面積160萬(wàn)平方米

住宅總戶數(shù)3912戶（一期）建筑形態(tài)24-32容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2012年初至今開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.3.10戶型面積高層住宅71-114㎡梯戶比3梯6戶車(chē)位比1200近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為75-116平米，建面均價(jià)4450元/平米，優(yōu)惠政策：常規(guī)優(yōu)惠3-4%；周末團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠6-7%。老帶新送新客戶1%，老客戶2000元現(xiàn)金推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗區(qū)域內(nèi)絕對(duì)高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)訴求點(diǎn)：配套客戶特征：地緣總價(jià)驅(qū)動(dòng)戶型產(chǎn)品，項(xiàng)目形象，風(fēng)格，生活私密度都有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)五彩城項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信路開(kāi)發(fā)商成都國(guó)22競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)置信逸都花園項(xiàng)目地址郫縣南北大道168號(hào)（蜀新大道屈家院子旁）開(kāi)發(fā)商置信地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)成都市第六建筑工程公司園林設(shè)計(jì)

物業(yè)管理成都合達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司占地面積276畝建筑面積1050000平方米建筑形態(tài)31+1/32/18層容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今梯戶比2梯6戶、2梯5戶層高33層車(chē)位比1200物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為83－113平米，建面均價(jià)5150元/平米，優(yōu)惠政策：一口價(jià)優(yōu)惠13%。老帶新贈(zèng)送半年物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗反面教材訴求點(diǎn)：有品牌，有景觀，還有高價(jià)客戶特征：茫茫人海中同比價(jià)格比我們還高，來(lái)電來(lái)訪低，也在尋找突破口競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)置信逸都花園項(xiàng)目地址郫縣南北大道168號(hào)（蜀23區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶現(xiàn)狀——區(qū)域客戶、潛在客戶分布與特征區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶現(xiàn)狀——區(qū)域客戶、潛在客戶分布與特征24客戶構(gòu)成：區(qū)域各項(xiàng)目客戶均以周邊地緣性客戶為主項(xiàng)目名稱(chēng)主力客戶來(lái)源戶型偏好客戶關(guān)注點(diǎn)總價(jià)承受能力綠地·國(guó)際花都1高新西區(qū)40%2郫縣板塊40%3二級(jí)城市20%以阿壩、南充為主套二74變82平套三87變99板塊環(huán)境、價(jià)格、戶型31－40萬(wàn)海駿達(dá)1號(hào)1、郫筒縣70%2、高新西區(qū)20%3、二級(jí)城市10%套二75變102平套三92變124平價(jià)格、戶型35－42萬(wàn)中信未來(lái)城1郫縣占50%2高新西區(qū)占30%3成都客戶少套三88變107套四140平開(kāi)發(fā)商品牌、戶型40－55萬(wàn)五彩城1高新西區(qū)2郫縣3大成都客戶多于其他項(xiàng)目套三98變107平97變112平自身配套環(huán)境43－46萬(wàn)龍湖弗萊明戈郫縣本地及周邊龍湖追隨者二級(jí)城市主要為南充、阿壩套二72變88平套三83變104成品景觀、龍湖品牌、洋房住區(qū)33－45萬(wàn)置信逸都花園郫縣本地及周邊二級(jí)城市主要為攀枝花、阿壩套二74變83平套三97變112平開(kāi)發(fā)商品牌40－45萬(wàn)客戶構(gòu)成：區(qū)域各項(xiàng)目客戶均以周邊地緣性客戶為主項(xiàng)目名稱(chēng)主力客25客戶特征：毋庸置疑首置及首改客為主，購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)有限期望能盡可能的“一步到位”以延長(zhǎng)二次置業(yè)的時(shí)間客戶特征：毋庸置疑首置及首改客為主，購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)有限期望能盡可26客戶特征：在郫縣區(qū)域內(nèi)收入中上，有較好的工作單位，年齡結(jié)構(gòu)年輕，兩代家庭結(jié)構(gòu)為購(gòu)房主力群體客戶特征：在郫縣區(qū)域內(nèi)收入中上，有較好的工作單位，年齡結(jié)構(gòu)年27區(qū)域潛在客戶：周邊企事業(yè)單位及家屬區(qū)、為本項(xiàng)目形成了一定客戶支撐

本案郫縣老城區(qū)蜀都新城高新西區(qū)實(shí)九花園區(qū)域小區(qū)名稱(chēng)人口（職工）客戶類(lèi)型高新西區(qū)富士康約16000首置、首改、TCL近8000首置、首改、INTEL20000首改、再改、旺旺4000首置、首改老城區(qū)西匯佳苑4000首改、再改崇興小區(qū)1000首改、再改南大街小區(qū)2000首改、再改區(qū)域潛在客戶：周邊企事業(yè)單位及家屬區(qū)、為本項(xiàng)目形成了一定客戶28客戶與產(chǎn)品落位關(guān)系對(duì)比：以?xún)煞慨a(chǎn)品客戶為目前短期內(nèi)重點(diǎn)突破口；置業(yè)類(lèi)型客戶類(lèi)型客戶來(lái)源年齡及家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因

面積需求產(chǎn)品需求品質(zhì)首置二代新婚1、郫縣區(qū)域內(nèi)支付能力有限的兩口之家/三口之家；2、高新西區(qū)企事業(yè)單位兩口之家居住客和極少投資客青年夫婦三口之家低總價(jià)/實(shí)用性70-90㎡的緊湊和實(shí)用二房控制總價(jià)的情況下，對(duì)戶型利用率有極高要求首改二代1、郫縣本區(qū)域三口之家2、在高新西區(qū)只能買(mǎi)套二的客戶擠壓至本區(qū)域3、全市國(guó)企事業(yè)單位中層員工三口之家功能性/合理總價(jià)/性?xún)r(jià)比80－90㎡左右的實(shí)用性三房社區(qū)檔次產(chǎn)品設(shè)計(jì)首置新婚1、郫縣區(qū)域內(nèi)支付能力有限的兩口之家/三口之家；2、高新西區(qū)企事業(yè)單位兩口之家居住客和極少投資客青年持家低總價(jià)/實(shí)用性60-80㎡的緊湊和實(shí)用二房交通便利配套齊全65－67㎡產(chǎn)品客戶（主力）82－83㎡產(chǎn)品客戶（爭(zhēng)?。?0㎡產(chǎn)品客戶（爭(zhēng)?。┛蛻襞c產(chǎn)品落位關(guān)系對(duì)比：以?xún)煞慨a(chǎn)品客戶為目前短期內(nèi)重點(diǎn)突破口29客戶類(lèi)別職業(yè)特點(diǎn)比例郫簡(jiǎn)客戶郫筒本土購(gòu)房、換房地緣客戶地域性強(qiáng)，社交圈大多在本區(qū)域，經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，多為剛需客群。30%高新西區(qū)高新西區(qū)企事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，對(duì)居住舒適度有一定追求。40%以郫筒為中心的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，購(gòu)房目的多為下一代成長(zhǎng)環(huán)境考慮/經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，看重區(qū)域未來(lái)升值空間，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)/對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目認(rèn)可和高度信任，有再次購(gòu)房欲望和推薦親朋分享其快樂(lè)和滿足感的客群30%年齡段特點(diǎn)比例20-30歲首置剛需，購(gòu)買(mǎi)力有限日子過(guò)得精打細(xì)算帳算得一分是一分的45%30－40歲初次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔對(duì)總價(jià)、面積非常敏感，希望一步到位和高性?xún)r(jià)比自住及投資需求兼?zhèn)?，既渴望成熟完善的居住氛圍，又希望具備較大的保值增值前景40%其他——15%目的需求點(diǎn)比例自住講求舒適度，生活品質(zhì)感，社區(qū)整體的檔次感80%投資注重均好性，價(jià)值感15%其他整體的價(jià)值性，具有打動(dòng)他的亮點(diǎn)5%置業(yè)經(jīng)驗(yàn)比例首次置業(yè)80%多次置業(yè)20%客戶預(yù)判：在市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力有限的情況下，首先抓住關(guān)注價(jià)格又關(guān)注面子的郫筒板塊及周邊客戶；購(gòu)買(mǎi)力有限，期望盡可能的“一步到位”以延長(zhǎng)二次置業(yè)的時(shí)間處于事業(yè)和家庭的成長(zhǎng)期，對(duì)未來(lái)的品質(zhì)生活充滿憧憬潛在的面子主義，期望置業(yè)選擇得到他人的認(rèn)可和推崇客戶類(lèi)別職業(yè)特點(diǎn)比例郫簡(jiǎn)客戶郫筒本土購(gòu)房、換房地緣客戶30%30總結(jié)：產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)，缺乏表現(xiàn)時(shí)機(jī)，搶奪客戶，資源嫁接是突圍重點(diǎn)；本項(xiàng)目?jī)?yōu)秀產(chǎn)品沒(méi)有在合理時(shí)機(jī)，合理價(jià)位積極表現(xiàn)，家家大甩賣(mài)，天府花城獨(dú)自等待！客戶購(gòu)買(mǎi)力有限，競(jìng)爭(zhēng)分流相當(dāng)嚴(yán)重，常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手段完全失效！總結(jié)：產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)，缺乏表現(xiàn)時(shí)機(jī)，搶奪客戶，資源嫁接是突圍31解決現(xiàn)狀核心策略及動(dòng)作同步開(kāi)展，形成體系化的策略動(dòng)作，線下中成動(dòng)員所有營(yíng)銷(xiāo)資源和力量，線上發(fā)展商要給到充分的支撐和改變；——針對(duì)前期來(lái)訪，積累客戶，實(shí)現(xiàn)成交重點(diǎn)突擊解決現(xiàn)狀核心策略及動(dòng)作同步開(kāi)展，形成體系化的策略動(dòng)作，線下中32中成觀點(diǎn)：天府花城目前任何所謂策略都必須圍繞客戶展開(kāi)，關(guān)鍵看落地手段，帶來(lái)客戶實(shí)現(xiàn)成交，再談項(xiàng)目發(fā)展！策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+發(fā)展商形象投入；策略動(dòng)作二：建立臨時(shí)接待點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程再造，建立完整賣(mài)壓體系；策略動(dòng)作三：中成資源+渠道拓展+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合+階段性產(chǎn)品跑量；策略動(dòng)作四：補(bǔ)缺完善項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系+二級(jí)城市拓展，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)A中成觀點(diǎn)：天府花城目前任何所謂策略都必須圍繞客戶展開(kāi)，關(guān)鍵看33區(qū)域知曉度迅速有效提升，項(xiàng)目印象迅速加深，增加現(xiàn)場(chǎng)到訪；策略：群眾里找客戶;一“跳”，二“鬧”三“上報(bào)”動(dòng)作3：《“假上報(bào)”危機(jī)公關(guān)》報(bào)紙鬧劇；動(dòng)作1：《“天府妹兒”華宇在找你》網(wǎng)絡(luò)，微博營(yíng)銷(xiāo)；動(dòng)作2：《“天府妹兒”的烏龍配套》網(wǎng)絡(luò)鬧??；方向：區(qū)域內(nèi)所有同行，中成在區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)所管控客戶，合作單位，全面發(fā)布信息；（中成第一筆資源嫁接）支持：馬上取消所有站臺(tái)廣告，在項(xiàng)目周邊交通關(guān)鍵點(diǎn)建立大型戶外或大型展示牌宣傳天府逸城第一盤(pán)，責(zé)任推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的信息；區(qū)域知曉度迅速有效提升，項(xiàng)目印象迅速加深，增加現(xiàn)場(chǎng)到訪；策略34一、戶外大牌選取原則十字路口或丁字路口；人流量、車(chē)流量密集；與本案的位置適中；通達(dá)項(xiàng)目必經(jīng)要道；二、選取建議第一選擇老成灌路與南北大道交叉口；；郫縣老城區(qū)；羊犀線出口保稅區(qū)路口；第二選擇迎賓大道和老成灌路交叉路口；天河路和老成灌交叉路口；本案

一、戶外大牌選取原則本案35策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+發(fā)展商形象投入；策略動(dòng)作二：建立臨時(shí)接待點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程再造，建立完整賣(mài)壓體系；策略動(dòng)作三：中成資源+渠道拓展+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合+階段性產(chǎn)品跑量；策略動(dòng)作四：補(bǔ)缺完善項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系+二級(jí)城市拓展，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)B策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+36為主題資源嫁接贏得充分時(shí)間和基礎(chǔ)條件，獲得市場(chǎng)口碑傳播，持續(xù)增加人氣關(guān)注項(xiàng)目；策略：現(xiàn)場(chǎng)“留”客戶動(dòng)作3：重新建立現(xiàn)場(chǎng)賣(mài)壓系統(tǒng)；動(dòng)作1：建立臨時(shí)接待點(diǎn)；動(dòng)作2：重新建立現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程；方向：為中成資源整體進(jìn)入打好基礎(chǔ)，犧牲短期利潤(rùn)甚至成本，積累大量客戶為原則；支持：馬上對(duì)售樓部進(jìn)行細(xì)節(jié)整改，成本控制的范圍內(nèi)再造服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)接待點(diǎn)的確立；立刻馬上開(kāi)通備案通道；為主題資源嫁接贏得充分時(shí)間和基礎(chǔ)條件，獲得市場(chǎng)口碑傳播，持續(xù)37銷(xiāo)售服務(wù)流程再造——升級(jí)，完善，補(bǔ)缺迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹項(xiàng)目整體介紹社區(qū)氛圍感受樣板房體驗(yàn)單體介紹服務(wù)反饋升級(jí)增加英倫風(fēng)格服務(wù)崗引導(dǎo)客戶停車(chē)并進(jìn)入銷(xiāo)售中心；缺失建議增加影音視聽(tīng)室，逐漸引導(dǎo)客戶進(jìn)入生活氛圍體驗(yàn)；待完善建議增加政府關(guān)于本區(qū)域規(guī)劃的展板，強(qiáng)化投資價(jià)值；缺失建議將社區(qū)未來(lái)園林及功能設(shè)施等效果圖通過(guò)電腦展示給客戶；

升級(jí)在新批次產(chǎn)品入市前需要保證樣板房開(kāi)放；前期可通過(guò)預(yù)約參觀；缺失所有服務(wù)環(huán)節(jié)完畢后由客戶填寫(xiě)服務(wù)反饋，了解服務(wù)及價(jià)值認(rèn)同情況；銷(xiāo)售服務(wù)流程再造——升級(jí)，完善，補(bǔ)缺迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹38臨時(shí)接待點(diǎn)，服務(wù)體系再造迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹項(xiàng)目整體介紹社區(qū)氛圍感受樣板房體驗(yàn)單體介紹服務(wù)反饋天府花城臨時(shí)接待點(diǎn)高新西區(qū)郫筒板塊臨時(shí)接待點(diǎn)，服務(wù)體系再造迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹項(xiàng)目整體介紹39導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示短期展示建議——加強(qiáng)項(xiàng)目周邊及對(duì)區(qū)域的昭示性調(diào)整二：項(xiàng)目路口地面導(dǎo)示調(diào)整三：廣告調(diào)整為大型導(dǎo)示，導(dǎo)示牌增大同時(shí)在色調(diào)上進(jìn)行調(diào)整，增強(qiáng)昭示性調(diào)整一：南北大道路沿線增加小導(dǎo)示調(diào)整一調(diào)整二調(diào)整三導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示短期展示建議——加強(qiáng)項(xiàng)目周邊40導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示短期展示建議——在洽談桌上通過(guò)一體機(jī)方式，將項(xiàng)目短期無(wú)法實(shí)景展示的內(nèi)容，用圖片形式予以展現(xiàn)；導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示41將現(xiàn)有材質(zhì)展示區(qū)改造為影音體驗(yàn)室——將生活方式在項(xiàng)目硬件展示前向客戶植入導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示將現(xiàn)有材質(zhì)展示區(qū)改造為影音體驗(yàn)室——將生活方式在項(xiàng)目硬件展示42導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示短期展示建議將現(xiàn)有展板中零散賣(mài)點(diǎn)信息調(diào)整為核心賣(mài)點(diǎn)匯總，在客戶腦中建立本項(xiàng)目的價(jià)值體系及主張；在洽談區(qū)之間增加屏風(fēng)【項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)】，保證洽談私密性同時(shí)，加強(qiáng)客戶賣(mài)點(diǎn)記憶；導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示在洽談區(qū)之間增加屏風(fēng)【項(xiàng)目核43銷(xiāo)售工具豐富——弱化價(jià)格預(yù)期較高的劣勢(shì)銷(xiāo)控工具：引導(dǎo)客戶意向房號(hào)聚焦價(jià)值理解：各環(huán)節(jié)銷(xiāo)售說(shuō)辭價(jià)格工具：折扣、特價(jià)房、價(jià)格拉差促銷(xiāo)工具：成交客戶抽獎(jiǎng)價(jià)值理解黑色部分銷(xiāo)控：難銷(xiāo)單位制造熱賣(mài)景象，后期逐個(gè)放開(kāi)進(jìn)行消化。紅色部分銷(xiāo)控：快銷(xiāo)單位大面積放開(kāi)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)銷(xiāo)控讓客戶形成爭(zhēng)搶?zhuān)瑫r(shí)盡可能實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格銷(xiāo)售；銷(xiāo)控工具

針對(duì)部分質(zhì)素最優(yōu)的單位價(jià)格拔高，同時(shí)隨著展示條件的完善預(yù)留到后期銷(xiāo)售；在原價(jià)格箱體中局部調(diào)整,主力引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)單位；部分單位價(jià)格適當(dāng)調(diào)低，和主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶，同時(shí)利用本項(xiàng)目高價(jià)單位擠壓成交；價(jià)格工具銷(xiāo)售工具豐富——弱化價(jià)格預(yù)期較高的劣勢(shì)銷(xiāo)控工具：引導(dǎo)客戶意向44策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+發(fā)展商形象投入；策略動(dòng)作二：建立臨時(shí)接待點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程再造，建立完整賣(mài)壓體系；策略動(dòng)作三：中成資源+渠道拓展+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合+階段性產(chǎn)品跑量；策略動(dòng)作四：補(bǔ)缺完善項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系+二級(jí)城市拓展，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)C策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+45中成在郫縣銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)客戶截留，共享，自身積累資源透過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)嫁接現(xiàn)場(chǎng)，天天閉館銷(xiāo)售，周周活動(dòng)開(kāi)盤(pán)；策略：從對(duì)手手里“搶”客戶，從自己人里“養(yǎng)”客戶動(dòng)作3：周周競(jìng)拍天府花城的臥室，洗手間，陽(yáng)臺(tái)等現(xiàn)場(chǎng)拍，網(wǎng)上拍，和渠道資源到訪建立完全互動(dòng)關(guān)系；動(dòng)作1：透過(guò)中成在郫縣各區(qū)域銷(xiāo)售項(xiàng)目，建立“搶”客基地，組建百人“小蜜蜂”生拉硬拽，執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)到訪死命令；動(dòng)作2：中成20萬(wàn)客戶資源電話篩選，集中待命，按周，按月組成購(gòu)房團(tuán)，現(xiàn)場(chǎng)扎堆買(mǎi)房；動(dòng)作4：中成合作單位資源利用，區(qū)域大型企事業(yè)單位資源發(fā)掘，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周周跑，一人也團(tuán)購(gòu)；動(dòng)作5：現(xiàn)場(chǎng)建立活動(dòng)專(zhuān)區(qū)，天天吃燒烤，天天剛需也雪茄，周周家電競(jìng)拍，DIY活動(dòng)隨便拿…活動(dòng)落實(shí)到天；支持：適當(dāng)拿出部分產(chǎn)品做促銷(xiāo)活動(dòng)，造熱點(diǎn)，配團(tuán)購(gòu)大巴車(chē)，優(yōu)先考慮渠道資源成本結(jié)構(gòu)；中成在郫縣銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)客戶截留，共享，自身積累資源透過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)嫁46精確制導(dǎo)—以客戶為導(dǎo)向，變“坐埠”為“行商”中成房業(yè)全域郫縣，深度扎根中成大城西20萬(wàn)客戶資源郫筒——中冶·田園世界紅光——時(shí)代·水岸康城/上至雅賓利花園犀浦——華邑·陽(yáng)光里深度了解市場(chǎng)更深入的客戶跟蹤>電話CALL客一、目的利用中成公司客戶資源，擴(kuò)大來(lái)訪量；二、客戶群體大成都購(gòu)房意向客戶三、時(shí)間整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期，機(jī)動(dòng)調(diào)整；四、形式在最短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)對(duì)區(qū)域意向客戶的集中電話邀約精確制導(dǎo)—以客戶為導(dǎo)向，變“坐埠”為“行商”中成房業(yè)>電話C47中成成功案例：紅光——時(shí)代水岸康城行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)120人次/周-150人次/周日均行銷(xiāo)來(lái)訪20組高峰期可達(dá)100組（重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)）行銷(xiāo)來(lái)訪轉(zhuǎn)成交比率5-6%總成交占比30%制勝法寶：行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)定崗定員定任務(wù)分層級(jí)管理模式獎(jiǎng)懲清晰/培訓(xùn)到位/點(diǎn)位精準(zhǔn)/調(diào)整靈活>競(jìng)品截流中成成功案例：>競(jìng)品截流48形式——區(qū)域派單一、目的在區(qū)域內(nèi)提升項(xiàng)目的影響力，擴(kuò)大影響；二、派單地點(diǎn)郫筒鎮(zhèn)及周邊區(qū)域，百姓廣場(chǎng)等地。紅光片區(qū)（農(nóng)轉(zhuǎn)城、拆遷、行政企事業(yè)單位）；高新西區(qū)（企業(yè)員工、行政企事業(yè)單位）老成灌路、西區(qū)達(dá)到兩側(cè)區(qū)域（拆遷、農(nóng)轉(zhuǎn)城、生意人）；四、優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：性?xún)r(jià)比高，最短時(shí)間擴(kuò)大項(xiàng)目影響；劣勢(shì)：如不對(duì)派單員及資料單的質(zhì)量有所要求，會(huì)降低項(xiàng)目的形象品質(zhì)；本案>區(qū)域派單形式——區(qū)域派單本案>區(qū)域派單49>社區(qū)擺展形式——擺展、派單一、目的進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，增加來(lái)訪量，促進(jìn)銷(xiāo)售；；二、選擇原則郫縣境內(nèi)待拆遷社區(qū)；項(xiàng)目周邊老社區(qū)；四、優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：擴(kuò)大影響，挖掘廣度市場(chǎng)，提升銷(xiāo)售增量；>社區(qū)擺展形式——擺展、派單50達(dá)州市（成都置業(yè)群）（行政企事業(yè)單位、生意人）地點(diǎn)：世紀(jì)廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、中成客戶資源等；南充市（區(qū)域外延影響）（行政企事業(yè)單位、生意人）地點(diǎn)：五星花園、模范街、文化廣場(chǎng)、北湖公園等；中成房業(yè)原有老客戶拜訪、圈層推薦攀枝花市（區(qū)域外延影響）（行政企事業(yè)單位、生意人）地點(diǎn)：攀枝花公園、攀鋼、十九冶、攀大、白馬鐵礦等地點(diǎn)固定巡展；德銘商業(yè)、步行街等地方派單；都江堰市、阿壩州、甘孜州、西昌市（區(qū)域外延影響）（行政企事業(yè)單位、生意人），企事業(yè)單位直郵、巡展等；地點(diǎn)：建設(shè)路、幸福路、瓊海、月城廣場(chǎng)等。德陽(yáng)市（區(qū)域外延影響）（行政企事業(yè)單位、生意人）地點(diǎn)：文廟廣場(chǎng)、黃河廣場(chǎng)等；資陽(yáng)市（成都置業(yè)群）（行政企事業(yè)單位、生意人）地點(diǎn)：世紀(jì)廣場(chǎng)、長(zhǎng)弘廣場(chǎng)、體育廣場(chǎng)等；內(nèi)江市（成都置業(yè)群）（行政企事業(yè)單位、生意人）地點(diǎn)：新島廣場(chǎng)、大洲廣場(chǎng)、和平廣場(chǎng)；形式——巡展、聯(lián)展一、目的向項(xiàng)目向二三級(jí)城市推廣，吸引外地客戶；二、選擇原則比較有潛力的二三級(jí)城市人流量大的區(qū)域；在成都及周邊郊縣置業(yè)比重大的城市；三、渠道聯(lián)合當(dāng)?shù)卣蚱髽I(yè)進(jìn)行推廣；四、優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：擴(kuò)大影響，挖掘廣度市場(chǎng)，提升銷(xiāo)售增量；劣勢(shì)：意向客戶難以把控，來(lái)訪量受空間限制；>二級(jí)城市巡展達(dá)州市（成都置業(yè)群）（行政企事業(yè)單位、生意人）形式——巡展、51形式——企業(yè)拓展一、目的深度挖掘企業(yè)客戶，帶來(lái)集中式增量；二、地域現(xiàn)代工業(yè)港，高新西區(qū)；犀浦老城區(qū)；三條快速通道沿線……；三、方式企業(yè)巡展：各重點(diǎn)大型企業(yè)進(jìn)行巡展；活動(dòng)贊助，滲透項(xiàng)目信息；團(tuán)購(gòu)洽談：關(guān)鍵人物公關(guān)，獎(jiǎng)金激勵(lì)；活動(dòng)組織，推廣渠道配合；大優(yōu)惠措施；四、節(jié)奏可階段性或長(zhǎng)期執(zhí)行，需要甲方有利配合；五、優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：帶來(lái)的增量較大，口碑宣傳效果好；劣勢(shì)：關(guān)系打通需要資源；>企業(yè)拓展形式——企業(yè)拓展>企業(yè)拓展52形式——贊助一、目的吸納學(xué)?？驮?，可作為長(zhǎng)期合作伙伴；二、地點(diǎn)電子高專(zhuān)、郫縣中學(xué)、西華大學(xué)、川大、電子科大等；三、客源新調(diào)入的老師、有居住需求的老師；即將畢業(yè)的學(xué)生（在本地或成都市區(qū)內(nèi)工作）；四、方式特定項(xiàng)目獎(jiǎng)學(xué)金贊助：以項(xiàng)目名義對(duì)貧困生進(jìn)行資助；學(xué)生活動(dòng)部門(mén)贊助，如外聯(lián)部、體育部等：將項(xiàng)目的形象融入校內(nèi)活動(dòng)；青年職業(yè)計(jì)劃：剛畢業(yè)的大學(xué)生可享受專(zhuān)屬優(yōu)惠；五、節(jié)奏按學(xué)期進(jìn)行，一年兩次投入；六、優(yōu)惠可給予購(gòu)房的老師或團(tuán)購(gòu)的學(xué)生特定的優(yōu)惠；七、優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：給項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)的客源，打響項(xiàng)目的口碑；劣勢(shì)：周期相對(duì)較長(zhǎng)；>品牌活動(dòng)形式——贊助>品牌活動(dòng)53滯銷(xiāo)原因：1、紅光板塊邊緣化，客戶基本被其它樓盤(pán)攔截；2、高品質(zhì)、高地價(jià)推高房?jī)r(jià)，精裝8300，清水6300，高出周邊1500-2000元。3、億元級(jí)會(huì)所品質(zhì)過(guò)高，無(wú)引導(dǎo)，難容入，店大欺客。4、銷(xiāo)售代理公司無(wú)作為，不能提出良好解決之道。營(yíng)銷(xiāo)整改策略：研究開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，當(dāng)務(wù)之急是打開(kāi)銷(xiāo)售局面（去年10月開(kāi)盤(pán)到今年3月共銷(xiāo)售3套）。開(kāi)局。造聲勢(shì)，中成資源分批到場(chǎng)；強(qiáng)行銷(xiāo)，運(yùn)用‘傳銷(xiāo)’模式整合客戶到訪；盯任務(wù)，將任務(wù)分解到人到天；以?xún)r(jià)換量，重新梳理房源，先特價(jià)房，探價(jià)定價(jià)保量?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)。天天特價(jià)，隔天閉館，周周促銷(xiāo)活動(dòng)。價(jià)值大于價(jià)格，預(yù)計(jì)后市轉(zhuǎn)暖后出利潤(rùn)。銷(xiāo)售現(xiàn)狀：1、6月份57套，自然來(lái)訪增大，周未接待超量。2、行銷(xiāo)持續(xù)，精裝變清水，逐步樹(shù)立起高品質(zhì)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)地位。

郫縣本地案例借鑒：上置雅賓利花園——調(diào)整戰(zhàn)略+傳播認(rèn)同+強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)+閉館銷(xiāo)售

中成操作案例滯銷(xiāo)原因：

郫縣本地案例借鑒：上置雅賓利花園——調(diào)整戰(zhàn)略+傳54借鑒點(diǎn)總結(jié)：推廣前期全部實(shí)現(xiàn)解決來(lái)訪——300人行銷(xiāo)派單，重點(diǎn)交通節(jié)點(diǎn)做了大牌桁架，看房車(chē)攔截大規(guī)模行銷(xiāo)攔截——局域加競(jìng)爭(zhēng)板塊；造勢(shì)手段，持續(xù)暖場(chǎng)活動(dòng)；網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)（網(wǎng)上拍賣(mài)，現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)，10元買(mǎi)臥室等）中成積累客戶資源組成看房團(tuán)，一人也團(tuán)購(gòu)活動(dòng)；在郫縣，大城西范圍內(nèi)企事業(yè)大哥拜訪，造成企業(yè)團(tuán)購(gòu)，（銀行，醫(yī)院等）支撐平臺(tái)人人都有實(shí)在不行我親自上的情節(jié)借鑒點(diǎn)總結(jié)：55策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+發(fā)展商形象投入；策略動(dòng)作二：建立臨時(shí)接待點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程再造，建立完整賣(mài)壓體系；策略動(dòng)作三：中成資源+渠道拓展+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合+階段性產(chǎn)品跑量；策略動(dòng)作四：補(bǔ)缺完善項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系+二級(jí)城市拓展，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)；D策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+56在客戶有限的市場(chǎng)里，持續(xù)保持客源才是硬道理；策略：五湖四?！搬灐笨蛻魟?dòng)作3：培養(yǎng)種子客戶，二級(jí)城市巡展；動(dòng)作1：重拾線上推廣，訴求純粹英倫風(fēng)情動(dòng)作2：現(xiàn)場(chǎng)包裝升級(jí)，調(diào)整價(jià)格策略方向：渠道客戶，中成在二級(jí)城市培養(yǎng)的種子客戶，及被項(xiàng)目品質(zhì)所吸引的客戶支持：看房車(chē)，線上形象，售樓部形象重新塑造，深化價(jià)值，才能持續(xù)營(yíng)銷(xiāo)；在客戶有限的市場(chǎng)里，持續(xù)保持客源才是硬道理；策略：動(dòng)作3：培57形象上必須塑造調(diào)性純粹，把差異化貫徹到底，強(qiáng)調(diào)價(jià)格差異從何而來(lái)；年輕人，你更需要純粹Youngman,youneedmorepure形象上必須塑造調(diào)性純粹，把差異化貫徹到底，強(qiáng)調(diào)價(jià)格差異從何而58中后期現(xiàn)場(chǎng)包裝，實(shí)現(xiàn)2012“花城”價(jià)值蝶變億元軟硬件升級(jí)計(jì)劃——年底前，構(gòu)建全新品質(zhì)標(biāo)簽，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知，全面壓制區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（2）社區(qū)入口升級(jí)（3）園林示范區(qū)展示（4）英倫藝術(shù)雕塑廣場(chǎng)（5）局部名貴樹(shù)種引入（1）英倫主題街區(qū)改造（6）看樓通道包裝（7）入戶電梯大堂（8）全新樣板房展示（9）3G智能化系統(tǒng)覆蓋（10）物業(yè)服務(wù)升級(jí)（1）（2）（4）（8）（7）（7）中后期現(xiàn)場(chǎng)包裝，實(shí)現(xiàn)2012“花城”價(jià)值蝶變億元軟硬件升級(jí)計(jì)59

郫縣本地案例借鑒：華邑·陽(yáng)光里——以品質(zhì)爭(zhēng)奪有限客戶+強(qiáng)力行銷(xiāo)+二級(jí)城市拓展

營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)：1、售樓部位置較偏，到訪客戶客戶被層層攔截；2、價(jià)格超出周邊競(jìng)品1000元/平米以上。市場(chǎng)表現(xiàn)：在區(qū)域內(nèi)同類(lèi)樓盤(pán)單價(jià)最高的前題下，獲得開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交111套的銷(xiāo)售成績(jī)；之后，仍然保持較高到訪量，持續(xù)走量的局面，成為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。熱銷(xiāo)借鑒：強(qiáng)力行銷(xiāo)，整合客戶到訪；盯任務(wù)，將任務(wù)分解到人到天；活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。周末舉行現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)，每逢重大節(jié)日還會(huì)舉辦大型活動(dòng)，確保售樓部濃厚的銷(xiāo)售氛圍?，F(xiàn)場(chǎng)展示注重品質(zhì)，宣傳項(xiàng)目精工品質(zhì)，設(shè)立工法展示墻、工地開(kāi)發(fā)日以展示項(xiàng)目工程品質(zhì)。利用種子客戶進(jìn)行二級(jí)城市拓展，九寨溝巡展一周成交28套?？蛻魜?lái)源：地緣性客戶為主，年齡在20-40歲之間的三口之家為主。中成操作案例

郫縣本地案例借鑒：華邑·陽(yáng)光里——以品質(zhì)爭(zhēng)奪有限客戶+強(qiáng)60工作鋪排，優(yōu)勢(shì)再展現(xiàn)——推售目標(biāo)的科學(xué)把控，區(qū)域內(nèi)無(wú)法替代的操盤(pán)優(yōu)勢(shì)工作鋪排，優(yōu)勢(shì)再展現(xiàn)——推售目標(biāo)的科學(xué)把控，區(qū)域內(nèi)無(wú)法替代的61階段工作及目標(biāo)鋪排：兩步并作一步走，前期線上線下同步開(kāi)展，為中后期發(fā)力奠定基礎(chǔ)；所有物料支撐到位；第一階段目標(biāo)100套理由：資源強(qiáng)勢(shì)介入+造勢(shì)成功+形象改變

利用中成郫縣資源，線下造勢(shì)，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)全面開(kāi)啟，8月底前實(shí)現(xiàn)到訪800組，客戶登記400組；支持：售樓部改造，所有線下，線上推廣物料全力配合；

第二步動(dòng)作8月

第三步動(dòng)作

第四步動(dòng)作11月-12月10月9月臨時(shí)接待點(diǎn)迅速建立，大規(guī)模行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建立，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)迅速開(kāi)通，活動(dòng)專(zhuān)場(chǎng)主題系統(tǒng)化，售樓部重新建立營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程，9月底之前實(shí)現(xiàn)到訪量1200組以上，客戶登記800組左右；支持:售樓部改造，物料支撐，行銷(xiāo)人員成本客戶渠道拓展全面深入，線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)全面深入，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)深入運(yùn)轉(zhuǎn)，10月底之實(shí)現(xiàn)到訪1800組以上，客戶登記1200組以上；支持：現(xiàn)場(chǎng)電話邀約專(zhuān)線開(kāi)通，線上推廣必須重啟，渠道成本全力支持；形象全面升級(jí)，線上推廣為重點(diǎn)，渠道+二級(jí)城市拓展關(guān)鍵，各個(gè)平臺(tái)渠道支撐相當(dāng)成熟，12月底之前客戶來(lái)訪2500組，積累客戶1600組以上；支持：所有形象展示重新升級(jí)改造，線上推廣重點(diǎn)把控推出第二階段目標(biāo)120套理由：渠道+資源+房交會(huì)+客戶積累第三階段目標(biāo)100套理由：形象升級(jí)+價(jià)值認(rèn)同+資源積累+渠道深入

第一步動(dòng)作階段工作及目標(biāo)鋪排：兩步并作一步走，前期線上線下同步開(kāi)展，為62天府花城項(xiàng)目所處區(qū)域純粹靠資源，靠線下，靠渠道營(yíng)銷(xiāo)不能是長(zhǎng)久之計(jì)，必須有重點(diǎn)的有節(jié)奏的同步配合，進(jìn)行線上推廣；

銷(xiāo)售目標(biāo)第二階段積累線上報(bào)媒，線下直投，網(wǎng)絡(luò)，售樓部流程再造物料，有客戶積累再談長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)第三階段純粹線上，電視，報(bào)紙，提升價(jià)值點(diǎn)，弱化價(jià)格沒(méi)有調(diào)性，沒(méi)有價(jià)值差異，持續(xù)銷(xiāo)售是障礙線上線下節(jié)奏推廣，行銷(xiāo)+渠道又回歸，后期拼的是細(xì)節(jié)搶奪第一階段造勢(shì)戶外，線下物料臨時(shí)接待點(diǎn)增加來(lái)訪再談銷(xiāo)售主題：造勢(shì)，突出區(qū)域，弱化價(jià)格；目的：增加認(rèn)知，配合線下網(wǎng)絡(luò)推廣，增加來(lái)訪主題：增加認(rèn)知，加深印象目的：配合渠道資源提高對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知，積累客戶主題：樹(shù)差異，樹(shù)調(diào)性，突出價(jià)值品質(zhì)目的：持續(xù)客源增長(zhǎng)點(diǎn)主題：項(xiàng)目全面價(jià)值升華目的：銷(xiāo)售淡季持續(xù)高增長(zhǎng)點(diǎn)，完成目標(biāo)天府花城項(xiàng)目所處區(qū)域純粹靠資源，靠線下，靠渠道營(yíng)銷(xiāo)不能是長(zhǎng)久63中成優(yōu)勢(shì)再展現(xiàn)——郫縣范圍，四大優(yōu)勢(shì)，處處落實(shí)到位！地域把控——全域郫縣，5年5盤(pán)，數(shù)10萬(wàn)城西購(gòu)房客群！資源掌控——上百家企事業(yè)單位通力合作,資源渠道隨時(shí)深入：行銷(xiāo)管控——落實(shí)到小時(shí)，人頭，監(jiān)督回訪每一個(gè)信息，時(shí)效性，準(zhǔn)確性;動(dòng)態(tài)監(jiān)控——每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域策劃監(jiān)控落實(shí)到天第一時(shí)間提供動(dòng)態(tài)信息，為項(xiàng)目策略動(dòng)作調(diào)整提供第一信息中成優(yōu)勢(shì)再展現(xiàn)——郫縣范圍，四大優(yōu)勢(shì)，處處落實(shí)到位！地域把控64中成布局：全域郫縣，5年5盤(pán)，數(shù)10萬(wàn)城西購(gòu)房客群！中冶田園世界時(shí)代花城上置綠洲雅賓利花園時(shí)代水岸康城華邑·陽(yáng)光里郫筒鎮(zhèn)紅光鎮(zhèn)犀浦鎮(zhèn)中成布局：中冶田園世界時(shí)代花城上置綠洲雅賓利花園時(shí)代水岸康城65聯(lián)合代理：進(jìn)場(chǎng)后，業(yè)績(jī)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先對(duì)手，致使其直接出場(chǎng)！1.華邑陽(yáng)光里聯(lián)合代理：連續(xù)兩次超越開(kāi)發(fā)商大目標(biāo)任務(wù)成功，且以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！2.時(shí)代水岸康城中成人，敢于拼搏！雙上市企業(yè)，半年銷(xiāo)售舉步維艱；中成進(jìn)場(chǎng)，盤(pán)活項(xiàng)目，銷(xiāo)量大增！3.上置綠洲雅賓利花園聯(lián)合代理：進(jìn)場(chǎng)后，業(yè)績(jī)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先對(duì)手，致使其直1.華邑陽(yáng)66無(wú)推廣，進(jìn)行渠道營(yíng)銷(xiāo)，成都銷(xiāo)量排名前2！4.中冶田園世界時(shí)代水岸康城深受開(kāi)發(fā)商喜愛(ài)，榮獲銷(xiāo)售精英團(tuán)隊(duì)及團(tuán)隊(duì)嘉獎(jiǎng)。中冶田園世界3月在成都市場(chǎng)成交套數(shù)和面積排名分別為第1，和第2。無(wú)推廣，進(jìn)行渠道營(yíng)銷(xiāo)，成都銷(xiāo)量排名前2！4.中冶田園世界時(shí)代67平臺(tái)支撐銷(xiāo)售經(jīng)理Text5策劃經(jīng)理策略中心銷(xiāo)管中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目總控副總經(jīng)理：沈波項(xiàng)目負(fù)責(zé)人朱潔策劃銷(xiāo)售主管+置業(yè)顧問(wèn)渠道經(jīng)理+渠道主管策劃師天府花城營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)平臺(tái)支撐銷(xiāo)售經(jīng)理Text5策劃經(jīng)理策略中心銷(xiāo)管中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)68中成人又來(lái)了！謝謝觀賞中成人又來(lái)了！謝謝觀賞69演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！70天府花城——”蝶變”天府花城——”蝶變”71目標(biāo)：2012年底前，1.6個(gè)億！現(xiàn)狀：開(kāi)盤(pán)失敗，目前滯銷(xiāo)！目標(biāo)：2012年底前，1.6個(gè)億！現(xiàn)狀：開(kāi)盤(pán)失敗，目前滯銷(xiāo)！72本體認(rèn)知和項(xiàng)目成交問(wèn)題——通過(guò)最直觀數(shù)據(jù)反映項(xiàng)目最需要迫切解決的問(wèn)題本體認(rèn)知和項(xiàng)目成交問(wèn)題——通過(guò)最直觀數(shù)據(jù)反映項(xiàng)目最需要迫切解73直觀印象1：郫筒板塊市場(chǎng)認(rèn)可度一般

犀浦板塊紅光板塊高新西區(qū)板塊蜀都新城板塊郫筒板塊區(qū)域成熟度較高，便利性高，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，區(qū)位價(jià)值較高，其市場(chǎng)影響力主要在郫筒本地，市場(chǎng)認(rèn)可度一般蜀都新城整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，主要以中信、龍湖、綠地品牌及大規(guī)模開(kāi)發(fā)為主，整體配套正在逐步完善中，市場(chǎng)認(rèn)可度高依靠1519歐陸城邦為新興居住區(qū)，板塊整體形象差，配套逐步升級(jí)中，市場(chǎng)認(rèn)可度差以品牌開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)、合景泰富開(kāi)發(fā)為主，整體配套目前不完善，市場(chǎng)認(rèn)可度高以犀浦鎮(zhèn)以北新城開(kāi)發(fā)為主，擁有距成都近及地鐵優(yōu)勢(shì)，配套目前不完善，但成都客戶的認(rèn)可度高直觀印象1：郫筒板塊市場(chǎng)認(rèn)可度一般

犀浦板塊紅光板塊高新西區(qū)74直觀印象2：東北角，偏遠(yuǎn)，區(qū)域城市感較差，市政等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套建設(shè)及規(guī)劃落地速度較慢，區(qū)域認(rèn)知較差、信心不足

紅光板塊高新西區(qū)郫筒板塊天府逸城蜀都新城板塊犀浦板塊這是未來(lái)直觀印象2：東北角，偏遠(yuǎn)，區(qū)域城市感較差，市政等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套75直觀印象3：就交通單一來(lái)看臨主干道，通達(dá)性良好，但以項(xiàng)目客戶而言，想來(lái)看房，板塊內(nèi)外虎狼吞食這價(jià)格都截留？這價(jià)格都截留？76規(guī)劃布局社區(qū)配套園林設(shè)計(jì)建筑形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目展示兵列式布局，區(qū)隔于其它競(jìng)品配套規(guī)模小但豐富具有特色英倫皇家風(fēng)情高層、洋房市場(chǎng)需求最大的戶型缺乏項(xiàng)目展示直觀印象4：有品質(zhì)，有品牌，更有高價(jià)格；規(guī)劃布局社區(qū)配套園林設(shè)計(jì)建筑形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目展示兵列式布局，77開(kāi)盤(pán)一個(gè)多月銷(xiāo)售率占推貨量的9.6%，不足30套1號(hào)房83.14平米三房銷(xiāo)售率16%，5號(hào)房82.4平米三房銷(xiāo)售率7%；三房整體60套銷(xiāo)售率12%（40萬(wàn)為三房客戶價(jià)格敏感點(diǎn)）2、3、4、6號(hào)房68-71平米兩房，整體117套銷(xiāo)售率9%

（35萬(wàn)為兩房客戶價(jià)格敏感點(diǎn)）1號(hào)樓整體銷(xiāo)售率9.6%。（未來(lái)考慮技術(shù)銷(xiāo)控，聚焦成交）開(kāi)盤(pán)一個(gè)多月銷(xiāo)售率占推貨量的9.6%，不足30套1號(hào)房83.78項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪目前歷史最低值！項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪目前歷史最低值！79需求2房成交低，認(rèn)知就靠路過(guò)！需求2房成交低，認(rèn)知就靠路過(guò)！80在區(qū)域半徑一公里的超級(jí)地緣性客戶！這是啥？在區(qū)域半徑一公里的超級(jí)地緣性客戶！這是啥？81總結(jié)：大而空的理論不談，就事論事，一句話——沒(méi)有客戶！來(lái)電低，被陌生不成熟趕走——區(qū)域無(wú)法識(shí)別來(lái)訪低，被沒(méi)有標(biāo)示性趕走——項(xiàng)目無(wú)法傳播成交低，被低價(jià)吸引，被沒(méi)有性?xún)r(jià)比趕走——產(chǎn)品無(wú)法表現(xiàn)總結(jié)：大而空的理論不談，就事論事，一句話——沒(méi)有客戶！來(lái)電低82競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品力現(xiàn)狀——市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定項(xiàng)目輸贏面，后期營(yíng)銷(xiāo)成就項(xiàng)目成敗率！競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品力現(xiàn)狀——市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定項(xiàng)目輸贏83市場(chǎng)特征：板塊內(nèi)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，大面積大幅度的降價(jià)，龍頭房企開(kāi)始積極促銷(xiāo)；項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域均價(jià)優(yōu)惠折扣綠地國(guó)際花都蜀都新城4300元/平米一次性7%，按揭5.5%海駿達(dá)·蜀都1號(hào)蜀都新城4700/平米優(yōu)惠5%中信未來(lái)城蜀都新城4900/平米120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源優(yōu)惠14%。龍湖弗萊明戈蜀都新城4650/平米優(yōu)惠12%五彩城蜀都新城4450/平米常規(guī)優(yōu)惠3-4%；周末團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠6-7%。置信逸都花園蜀都新城5000/平米一次性12%、最高優(yōu)惠12%

市場(chǎng)特征：板塊內(nèi)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，大面積大幅度的降價(jià)，龍頭84項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積建筑面積總戶數(shù)容積率綠化率面積區(qū)間物業(yè)形態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格5月銷(xiāo)量6月銷(xiāo)量中信未來(lái)城1826647444.230%89-138平米高層、洋房472342105海駿達(dá)蜀都一號(hào)21380約5000

430.20%74—139高層47006469綠地國(guó)際花都5199065003.935%50-127平米高層、別墅435013478龍湖弗萊明戈200135000430%

高層、洋房46506582置信逸都花園2761055000430%

高層51501528五彩城4241603912430%75-116高層44503026橡樹(shù)灣253667000430%52-81高層、洋房768716074區(qū)域特征：只要區(qū)域內(nèi)個(gè)盤(pán)降價(jià)，銷(xiāo)量就會(huì)明顯增加項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積建筑面積總戶數(shù)容積率綠化率面積區(qū)間物業(yè)形態(tài)銷(xiāo)85高贈(zèng)送/低實(shí)得/品牌華潤(rùn)·橡樹(shù)灣龍城國(guó)際景觀/配套/品質(zhì)綠地·國(guó)際花都海駿達(dá)·蜀都1號(hào)中信·未來(lái)城龍湖·弗萊明戈五彩城置信·逸都花園城景觀/配套高贈(zèng)送/低實(shí)得低總價(jià)/品質(zhì)/品牌精裝/品牌/品質(zhì)低價(jià)/區(qū)位/配套舒適性區(qū)域特征：從區(qū)域各項(xiàng)目整體質(zhì)素對(duì)比，【綠地國(guó)際花都】

【海駿達(dá)蜀都1號(hào)】對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅最大，其他項(xiàng)目利用其價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目形成干擾；本案高贈(zèng)送/低實(shí)得/品牌華潤(rùn)·橡樹(shù)灣龍城國(guó)際景觀/配套/品質(zhì)綠地86區(qū)域特征：天府花城90平米以下產(chǎn)品在市場(chǎng)具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間銷(xiāo)售價(jià)格總價(jià)月均走量中信未來(lái)城89-138平米472342-43萬(wàn)左右100海駿達(dá)蜀都一號(hào)74—139470035—37萬(wàn)72綠地國(guó)際花都50-127平米435033－40萬(wàn)120龍湖弗萊明戈72-88平方米

465037~39萬(wàn)左右96五彩城75-116445032－38萬(wàn)45區(qū)域特征：天府花城90平米以下產(chǎn)品在市場(chǎng)具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目名87項(xiàng)目名稱(chēng)綠地國(guó)際花都項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城南北大道開(kāi)發(fā)商上海綠地集團(tuán)成都申蓉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

建筑設(shè)計(jì)上海綠地建設(shè)集團(tuán)園林設(shè)計(jì)上海綠地建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理重慶泓山物業(yè)占地面積313畝建筑面積1000000平方米住宅總戶數(shù)6000戶建筑形態(tài)31+1/32/18層容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今開(kāi)盤(pán)時(shí)間

戶型面積

梯戶比2梯6戶、2梯4戶層高32層物業(yè)管理費(fèi)1.8元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為50-127平米，建面均價(jià)4350元/平米，優(yōu)惠政策：6%-7%。老帶新送老客戶1200元推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗競(jìng)爭(zhēng)比較總價(jià)控制性品質(zhì)大盤(pán)訴求點(diǎn)：品牌，規(guī)?？蛻籼匦裕浩放瓶們r(jià)驅(qū)動(dòng)兩房產(chǎn)品PK有核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目定位差異明顯，品牌，規(guī)模價(jià)格控制處于下風(fēng)；項(xiàng)目名稱(chēng)綠地國(guó)際花都項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城南北大道開(kāi)發(fā)商上海綠88競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)海駿達(dá)蜀都1號(hào)項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信東路1號(hào)開(kāi)發(fā)商海駿達(dá)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)科美景觀設(shè)計(jì)物業(yè)管理金諾物業(yè)占地面積213畝建筑面積800000平方米住宅總戶數(shù)1775戶建筑形態(tài)高層電梯住宅容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年底至今戶型面積60—170梯戶比2梯6戶、2梯3戶層高30層、26層車(chē)位比1：1.14物業(yè)管理費(fèi)1.7元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為74—139平米，建面均價(jià)4700元/平米，優(yōu)惠政策優(yōu)惠5%。老帶新贈(zèng)送老客戶1000元物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗總價(jià)控制有一定規(guī)模的訴求點(diǎn)：品質(zhì)，高贈(zèng)送客戶特性：地緣總價(jià)驅(qū)動(dòng)發(fā)展商品牌有較大優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目形象，風(fēng)格差異化明顯，品質(zhì)是PK該項(xiàng)目的一大競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)海駿達(dá)蜀都1號(hào)項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信東路189近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為89-138平米，建面均價(jià)4700元/平米，優(yōu)惠政策：120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源優(yōu)惠14%。老帶新贈(zèng)送半年物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗項(xiàng)目名稱(chēng)中信未來(lái)城項(xiàng)目地址郫縣西區(qū)大道開(kāi)發(fā)商成都中信城市建設(shè)有限公司

建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤公司園林設(shè)計(jì)中國(guó).成都基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理中信物業(yè)占地面積182畝建筑面積660000平方米住宅總戶數(shù)4744戶建筑形態(tài)高層、多層、疊拼別墅容積率4。2綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今梯戶比2梯6戶、2梯4戶層高32層物業(yè)管理費(fèi)1.8元/平米每月競(jìng)爭(zhēng)比較性?xún)r(jià)比突出型訴求點(diǎn)：品牌，品質(zhì)客戶特性：品牌總價(jià)驅(qū)動(dòng)兩房產(chǎn)品占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目形象和生活品質(zhì)塑造是PK該項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為89-138平米，建面均價(jià)4700元/90競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)龍湖弗萊明戈項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城高專(zhuān)路與西區(qū)大道交匯處開(kāi)發(fā)商成都西祥置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)中國(guó)西南建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)管理龍湖物業(yè)占地面積200畝建筑面積130000平方米住宅總戶數(shù)1411戶建筑形態(tài)5+1、7+1、8+1電梯洋房、電梯公寓容積率1.55綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今戶型面積戶型有平層：138-157平方米；邊底躍：170-190平方米；中底躍：160-180平方米；二躍三：170-183平方米；頂躍：163-176平方米。精裝高層73—97梯戶比2梯6戶層高33層物業(yè)管理費(fèi)1.9元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為72-96平米，建面均價(jià)4650元/平米，優(yōu)惠政策：優(yōu)惠12%。老帶新贈(zèng)送半年物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗性?xún)r(jià)比突出型訴求點(diǎn)：品牌，品質(zhì)，景觀，精裝客戶特征：品牌總價(jià)驅(qū)動(dòng)兩房產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)巨大，如果控制總價(jià)有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)龍湖弗萊明戈項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城高專(zhuān)路與西區(qū)91競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)五彩城項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信路開(kāi)發(fā)商成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司園林設(shè)計(jì)香港歐華爾公司占地面積424畝建筑面積160萬(wàn)平方米

住宅總戶數(shù)3912戶（一期）建筑形態(tài)24-32容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2012年初至今開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.3.10戶型面積高層住宅71-114㎡梯戶比3梯6戶車(chē)位比1200近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為75-116平米，建面均價(jià)4450元/平米，優(yōu)惠政策：常規(guī)優(yōu)惠3-4%；周末團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠6-7%。老帶新送新客戶1%，老客戶2000元現(xiàn)金推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗區(qū)域內(nèi)絕對(duì)高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)訴求點(diǎn)：配套客戶特征：地緣總價(jià)驅(qū)動(dòng)戶型產(chǎn)品，項(xiàng)目形象，風(fēng)格，生活私密度都有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)五彩城項(xiàng)目地址郫縣蜀都新城蜀信路開(kāi)發(fā)商成都國(guó)92競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)置信逸都花園項(xiàng)目地址郫縣南北大道168號(hào)（蜀新大道屈家院子旁）開(kāi)發(fā)商置信地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)成都市第六建筑工程公司園林設(shè)計(jì)

物業(yè)管理成都合達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司占地面積276畝建筑面積1050000平方米建筑形態(tài)31+1/32/18層容積率4綠化率30%開(kāi)發(fā)周期2009年初至今梯戶比2梯6戶、2梯5戶層高33層車(chē)位比1200物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平米每月近期銷(xiāo)售項(xiàng)目在售面積為83－113平米，建面均價(jià)5150元/平米，優(yōu)惠政策：一口價(jià)優(yōu)惠13%。老帶新贈(zèng)送半年物管費(fèi)推廣方面：短信、路牌、網(wǎng)絡(luò)、道旗反面教材訴求點(diǎn)：有品牌，有景觀，還有高價(jià)客戶特征：茫茫人海中同比價(jià)格比我們還高，來(lái)電來(lái)訪低，也在尋找突破口競(jìng)爭(zhēng)比較項(xiàng)目名稱(chēng)置信逸都花園項(xiàng)目地址郫縣南北大道168號(hào)（蜀93區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶現(xiàn)狀——區(qū)域客戶、潛在客戶分布與特征區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶現(xiàn)狀——區(qū)域客戶、潛在客戶分布與特征94客戶構(gòu)成：區(qū)域各項(xiàng)目客戶均以周邊地緣性客戶為主項(xiàng)目名稱(chēng)主力客戶來(lái)源戶型偏好客戶關(guān)注點(diǎn)總價(jià)承受能力綠地·國(guó)際花都1高新西區(qū)40%2郫縣板塊40%3二級(jí)城市20%以阿壩、南充為主套二74變82平套三87變99板塊環(huán)境、價(jià)格、戶型31－40萬(wàn)海駿達(dá)1號(hào)1、郫筒縣70%2、高新西區(qū)20%3、二級(jí)城市10%套二75變102平套三92變124平價(jià)格、戶型35－42萬(wàn)中信未來(lái)城1郫縣占50%2高新西區(qū)占30%3成都客戶少套三88變107套四140平開(kāi)發(fā)商品牌、戶型40－55萬(wàn)五彩城1高新西區(qū)2郫縣3大成都客戶多于其他項(xiàng)目套三98變107平97變112平自身配套環(huán)境43－46萬(wàn)龍湖弗萊明戈郫縣本地及周邊龍湖追隨者二級(jí)城市主要為南充、阿壩套二72變88平套三83變104成品景觀、龍湖品牌、洋房住區(qū)33－45萬(wàn)置信逸都花園郫縣本地及周邊二級(jí)城市主要為攀枝花、阿壩套二74變83平套三97變112平開(kāi)發(fā)商品牌40－45萬(wàn)客戶構(gòu)成：區(qū)域各項(xiàng)目客戶均以周邊地緣性客戶為主項(xiàng)目名稱(chēng)主力客95客戶特征：毋庸置疑首置及首改客為主，購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)有限期望能盡可能的“一步到位”以延長(zhǎng)二次置業(yè)的時(shí)間客戶特征：毋庸置疑首置及首改客為主，購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)有限期望能盡可96客戶特征：在郫縣區(qū)域內(nèi)收入中上，有較好的工作單位，年齡結(jié)構(gòu)年輕，兩代家庭結(jié)構(gòu)為購(gòu)房主力群體客戶特征：在郫縣區(qū)域內(nèi)收入中上，有較好的工作單位，年齡結(jié)構(gòu)年97區(qū)域潛在客戶：周邊企事業(yè)單位及家屬區(qū)、為本項(xiàng)目形成了一定客戶支撐

本案郫縣老城區(qū)蜀都新城高新西區(qū)實(shí)九花園區(qū)域小區(qū)名稱(chēng)人口（職工）客戶類(lèi)型高新西區(qū)富士康約16000首置、首改、TCL近8000首置、首改、INTEL20000首改、再改、旺旺4000首置、首改老城區(qū)西匯佳苑4000首改、再改崇興小區(qū)1000首改、再改南大街小區(qū)2000首改、再改區(qū)域潛在客戶：周邊企事業(yè)單位及家屬區(qū)、為本項(xiàng)目形成了一定客戶98客戶與產(chǎn)品落位關(guān)系對(duì)比：以?xún)煞慨a(chǎn)品客戶為目前短期內(nèi)重點(diǎn)突破口；置業(yè)類(lèi)型客戶類(lèi)型客戶來(lái)源年齡及家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因

面積需求產(chǎn)品需求品質(zhì)首置二代新婚1、郫縣區(qū)域內(nèi)支付能力有限的兩口之家/三口之家；2、高新西區(qū)企事業(yè)單位兩口之家居住客和極少投資客青年夫婦三口之家低總價(jià)/實(shí)用性70-90㎡的緊湊和實(shí)用二房控制總價(jià)的情況下，對(duì)戶型利用率有極高要求首改二代1、郫縣本區(qū)域三口之家2、在高新西區(qū)只能買(mǎi)套二的客戶擠壓至本區(qū)域3、全市國(guó)企事業(yè)單位中層員工三口之家功能性/合理總價(jià)/性?xún)r(jià)比80－90㎡左右的實(shí)用性三房社區(qū)檔次產(chǎn)品設(shè)計(jì)首置新婚1、郫縣區(qū)域內(nèi)支付能力有限的兩口之家/三口之家；2、高新西區(qū)企事業(yè)單位兩口之家居住客和極少投資客青年持家低總價(jià)/實(shí)用性60-80㎡的緊湊和實(shí)用二房交通便利配套齊全65－67㎡產(chǎn)品客戶（主力）82－83㎡產(chǎn)品客戶（爭(zhēng)?。?0㎡產(chǎn)品客戶（爭(zhēng)取）客戶與產(chǎn)品落位關(guān)系對(duì)比：以?xún)煞慨a(chǎn)品客戶為目前短期內(nèi)重點(diǎn)突破口99客戶類(lèi)別職業(yè)特點(diǎn)比例郫簡(jiǎn)客戶郫筒本土購(gòu)房、換房地緣客戶地域性強(qiáng)，社交圈大多在本區(qū)域，經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，多為剛需客群。30%高新西區(qū)高新西區(qū)企事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，對(duì)居住舒適度有一定追求。40%以郫筒為中心的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，購(gòu)房目的多為下一代成長(zhǎng)環(huán)境考慮/經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，看重區(qū)域未來(lái)升值空間，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)/對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目認(rèn)可和高度信任，有再次購(gòu)房欲望和推薦親朋分享其快樂(lè)和滿足感的客群30%年齡段特點(diǎn)比例20-30歲首置剛需，購(gòu)買(mǎi)力有限日子過(guò)得精打細(xì)算帳算得一分是一分的45%30－40歲初次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔對(duì)總價(jià)、面積非常敏感，希望一步到位和高性?xún)r(jià)比自住及投資需求兼?zhèn)?，既渴望成熟完善的居住氛圍，又希望具備較大的保值增值前景40%其他——15%目的需求點(diǎn)比例自住講求舒適度，生活品質(zhì)感，社區(qū)整體的檔次感80%投資注重均好性，價(jià)值感15%其他整體的價(jià)值性，具有打動(dòng)他的亮點(diǎn)5%置業(yè)經(jīng)驗(yàn)比例首次置業(yè)80%多次置業(yè)20%客戶預(yù)判：在市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力有限的情況下，首先抓住關(guān)注價(jià)格又關(guān)注面子的郫筒板塊及周邊客戶；購(gòu)買(mǎi)力有限，期望盡可能的“一步到位”以延長(zhǎng)二次置業(yè)的時(shí)間處于事業(yè)和家庭的成長(zhǎng)期，對(duì)未來(lái)的品質(zhì)生活充滿憧憬潛在的面子主義，期望置業(yè)選擇得到他人的認(rèn)可和推崇客戶類(lèi)別職業(yè)特點(diǎn)比例郫簡(jiǎn)客戶郫筒本土購(gòu)房、換房地緣客戶30%100總結(jié)：產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)，缺乏表現(xiàn)時(shí)機(jī)，搶奪客戶，資源嫁接是突圍重點(diǎn)；本項(xiàng)目?jī)?yōu)秀產(chǎn)品沒(méi)有在合理時(shí)機(jī)，合理價(jià)位積極表現(xiàn)，家家大甩賣(mài)，天府花城獨(dú)自等待！客戶購(gòu)買(mǎi)力有限，競(jìng)爭(zhēng)分流相當(dāng)嚴(yán)重，常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手段完全失效！總結(jié)：產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)，缺乏表現(xiàn)時(shí)機(jī)，搶奪客戶，資源嫁接是突圍101解決現(xiàn)狀核心策略及動(dòng)作同步開(kāi)展，形成體系化的策略動(dòng)作，線下中成動(dòng)員所有營(yíng)銷(xiāo)資源和力量，線上發(fā)展商要給到充分的支撐和改變；——針對(duì)前期來(lái)訪，積累客戶，實(shí)現(xiàn)成交重點(diǎn)突擊解決現(xiàn)狀核心策略及動(dòng)作同步開(kāi)展，形成體系化的策略動(dòng)作，線下中102中成觀點(diǎn)：天府花城目前任何所謂策略都必須圍繞客戶展開(kāi)，關(guān)鍵看落地手段，帶來(lái)客戶實(shí)現(xiàn)成交，再談項(xiàng)目發(fā)展！策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+發(fā)展商形象投入；策略動(dòng)作二：建立臨時(shí)接待點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程再造，建立完整賣(mài)壓體系；策略動(dòng)作三：中成資源+渠道拓展+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合+階段性產(chǎn)品跑量；策略動(dòng)作四：補(bǔ)缺完善項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系+二級(jí)城市拓展，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)A中成觀點(diǎn)：天府花城目前任何所謂策略都必須圍繞客戶展開(kāi)，關(guān)鍵看103區(qū)域知曉度迅速有效提升，項(xiàng)目印象迅速加深，增加現(xiàn)場(chǎng)到訪；策略：群眾里找客戶;一“跳”，二“鬧”三“上報(bào)”動(dòng)作3：《“假上報(bào)”危機(jī)公關(guān)》報(bào)紙鬧?。粍?dòng)作1：《“天府妹兒”華宇在找你》網(wǎng)絡(luò)，微博營(yíng)銷(xiāo)；動(dòng)作2：《“天府妹兒”的烏龍配套》網(wǎng)絡(luò)鬧??；方向：區(qū)域內(nèi)所有同行，中成在區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)所管控客戶，合作單位，全面發(fā)布信息；（中成第一筆資源嫁接）支持：馬上取消所有站臺(tái)廣告，在項(xiàng)目周邊交通關(guān)鍵點(diǎn)建立大型戶外或大型展示牌宣傳天府逸城第一盤(pán)，責(zé)任推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的信息；區(qū)域知曉度迅速有效提升，項(xiàng)目印象迅速加深，增加現(xiàn)場(chǎng)到訪；策略104一、戶外大牌選取原則十字路口或丁字路口；人流量、車(chē)流量密集；與本案的位置適中；通達(dá)項(xiàng)目必經(jīng)要道；二、選取建議第一選擇老成灌路與南北大道交叉口；；郫縣老城區(qū)；羊犀線出口保稅區(qū)路口；第二選擇迎賓大道和老成灌路交叉路口；天河路和老成灌交叉路口；本案

一、戶外大牌選取原則本案105策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+發(fā)展商形象投入；策略動(dòng)作二：建立臨時(shí)接待點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程再造，建立完整賣(mài)壓體系；策略動(dòng)作三：中成資源+渠道拓展+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合+階段性產(chǎn)品跑量；策略動(dòng)作四：補(bǔ)缺完善項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系+二級(jí)城市拓展，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)B策略動(dòng)作一：造勢(shì)造人氣，把天府逸城打出去，中成線下團(tuán)隊(duì)智慧+106為主題資源嫁接贏得充分時(shí)間和基礎(chǔ)條件，獲得市場(chǎng)口碑傳播，持續(xù)增加人氣關(guān)注項(xiàng)目；策略：現(xiàn)場(chǎng)“留”客戶動(dòng)作3：重新建立現(xiàn)場(chǎng)賣(mài)壓系統(tǒng)；動(dòng)作1：建立臨時(shí)接待點(diǎn)；動(dòng)作2：重新建立現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)流程；方向：為中成資源整體進(jìn)入打好基礎(chǔ)，犧牲短期利潤(rùn)甚至成本，積累大量客戶為原則；支持：馬上對(duì)售樓部進(jìn)行細(xì)節(jié)整改，成本控制的范圍內(nèi)再造服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)接待點(diǎn)的確立；立刻馬上開(kāi)通備案通道；為主題資源嫁接贏得充分時(shí)間和基礎(chǔ)條件，獲得市場(chǎng)口碑傳播，持續(xù)107銷(xiāo)售服務(wù)流程再造——升級(jí)，完善，補(bǔ)缺迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹項(xiàng)目整體介紹社區(qū)氛圍感受樣板房體驗(yàn)單體介紹服務(wù)反饋升級(jí)增加英倫風(fēng)格服務(wù)崗引導(dǎo)客戶停車(chē)并進(jìn)入銷(xiāo)售中心；缺失建議增加影音視聽(tīng)室，逐漸引導(dǎo)客戶進(jìn)入生活氛圍體驗(yàn)；待完善建議增加政府關(guān)于本區(qū)域規(guī)劃的展板，強(qiáng)化投資價(jià)值；缺失建議將社區(qū)未來(lái)園林及功能設(shè)施等效果圖通過(guò)電腦展示給客戶；

升級(jí)在新批次產(chǎn)品入市前需要保證樣板房開(kāi)放；前期可通過(guò)預(yù)約參觀；缺失所有服務(wù)環(huán)節(jié)完畢后由客戶填寫(xiě)服務(wù)反饋，了解服務(wù)及價(jià)值認(rèn)同情況；銷(xiāo)售服務(wù)流程再造——升級(jí)，完善，補(bǔ)缺迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹108臨時(shí)接待點(diǎn)，服務(wù)體系再造迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹項(xiàng)目整體介紹社區(qū)氛圍感受樣板房體驗(yàn)單體介紹服務(wù)反饋天府花城臨時(shí)接待點(diǎn)高新西區(qū)郫筒板塊臨時(shí)接待點(diǎn)，服務(wù)體系再造迎賓情感體驗(yàn)區(qū)域潛力介紹項(xiàng)目整體介紹109導(dǎo)示系統(tǒng)影視生活體驗(yàn)核心賣(mài)點(diǎn)展示短期展示建議——加強(qiáng)項(xiàng)目周邊及對(duì)區(qū)域的昭示性調(diào)整二：項(xiàng)目路口地面導(dǎo)示調(diào)整三：廣告調(diào)整為大型導(dǎo)示，導(dǎo)示牌增大同時(shí)在色調(diào)上進(jìn)行調(diào)整，增強(qiáng)昭示性調(diào)整一：南北大道路沿線增加小導(dǎo)示調(diào)整一調(diào)整二調(diào)整三導(dǎo)示系統(tǒng)影視生