房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材 2

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)提綱：一、什么是房地產(chǎn)？！二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)四、戶(hù)型賞析三、房地產(chǎn)特征及類(lèi)型分析一、什么是房地產(chǎn)什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類(lèi)型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？（一）、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產(chǎn)物權(quán)(注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。)（二）、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、生產(chǎn)周期長(zhǎng)B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性（三）、房地產(chǎn)的類(lèi)型按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)F、特殊目的的房地產(chǎn)

（四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。（五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。（六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。（七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價(jià)格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同D、二者價(jià)格構(gòu)成不同；二、房地地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)業(yè)術(shù)語(yǔ)當(dāng)然是對(duì)對(duì)于專(zhuān)業(yè)業(yè)術(shù)語(yǔ)的的理解！?。?！那首先認(rèn)認(rèn)識(shí)一些些簡(jiǎn)單必必要的術(shù)術(shù)語(yǔ)（一）城城市規(guī)劃劃常用術(shù)術(shù)語(yǔ)用地紅線線經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)設(shè)用地范范圍的界界線。。道路紅線線規(guī)劃的城城市道路路路幅的的邊界線線。建筑紅線線城市道路路兩側(cè)控控制沿街街建筑物物（如外外墻、臺(tái)臺(tái)階等））靠臨街街面的界界線。又又稱(chēng)建筑筑控制線線。城市綠線線是指城市市各類(lèi)綠綠地范圍圍的控制制線。紅線圖又叫“宗宗地圖””，是按按一定比比例尺制制作的用用以標(biāo)示示一宗地地的用地地位置、、界線和和面積的的地形平平面圖。。它由市市政府土土地管理理部門(mén)頒頒發(fā)給土土地使用用權(quán)受讓讓者，受受讓者只只能在紅紅線范圍圍內(nèi)施工工建房。。土地開(kāi)發(fā)發(fā)指將“生生地”（（不具備備使用條條件的土土地）開(kāi)開(kāi)發(fā)成可可供使用用的土地地土地類(lèi)型型：按其使用用性質(zhì)劃劃分為：：居住、、商業(yè)、、工業(yè)、、倉(cāng)庫(kù)、、綜合用用地、公公共設(shè)施施及自由由集資、、微利房房用地。?；炷粒海河伤啵ǎㄆ鹉z凝凝作用））、石子子、砂和和水合成成的人造造石材，，混凝土土縮寫(xiě)為為“砼””。三通一平平：指水水通通、、電電通通、、路路通通及及場(chǎng)場(chǎng)地地平平整整七通通一一平平：：指水水通通、、電電通通、、路路通通、、排排水水通通、、排排污污通通、、通通訊訊通通、、煤煤氣氣通通及及場(chǎng)場(chǎng)地地平平整整。。（二二））城城市市規(guī)規(guī)劃劃常常用用術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)：：產(chǎn)權(quán)權(quán)人人對(duì)對(duì)房房屋屋的的所所有有權(quán)權(quán)和和對(duì)對(duì)該該房房屋屋所所占占用用土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)。。具具體體內(nèi)內(nèi)容容是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和依依法法處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。土地地使使用用權(quán)權(quán)：：指土土地地使使用用權(quán)權(quán)擁?yè)碛杏姓哒邔?duì)對(duì)土土地地使使用用的的權(quán)權(quán)限限，，包包括括開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)、、收收益益權(quán)權(quán)、、處處置置權(quán)權(quán)。。政政府府以以拍拍賣(mài)賣(mài)、、招招標(biāo)標(biāo)、、協(xié)協(xié)議議的的方方式式，，將將國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)出出讓讓給給土土地地使使用用者者。。土土地地使使用用權(quán)權(quán)期期滿(mǎn)滿(mǎn)后后，，如如該該土土地地用用途途符符合合當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的，，土土地地使使用用者者可可申申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)續(xù)用用，，經(jīng)經(jīng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)并并補(bǔ)補(bǔ)清清地地價(jià)價(jià)后后可可以以繼繼續(xù)續(xù)使使用用。。預(yù)售樓樓花：：即預(yù)售售樓宇宇。房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者獲獲得了了建設(shè)設(shè)土地地，按按政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)建筑筑施工工圖施施工，，且投投入開(kāi)開(kāi)發(fā)資資金已已達(dá)到到投資資總額額的25%（用地地價(jià)款款除外外），，便可可向市市房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記處處申請(qǐng)請(qǐng)和辦辦理樓樓宇預(yù)預(yù)售登登記，，經(jīng)批批準(zhǔn)后后方可可預(yù)售售。預(yù)售許許可證證：按規(guī)定定房屋屋未建建好之之前出出售均均要辦辦理此此證，，發(fā)展展商將將有關(guān)關(guān)資料料送到到國(guó)土土局申申請(qǐng)，，批準(zhǔn)準(zhǔn)后可可預(yù)售售樓花花。房地產(chǎn)產(chǎn)證：：是房屋屋土地地所有有權(quán)屬屬二合合為一一的憑憑證，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬的法法律憑憑證。。房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積：：房屋按按套（（單元元）出出售時(shí)時(shí)，房房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積為為該套套（單單元））的建建筑面面積，，即為為該套套（單單元））的使使用面面積與與該套套（單單元））應(yīng)分分?jǐn)偟牡墓糜媒ㄖ娣e積之和和。房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估：即房地地產(chǎn)估估價(jià)師師根據(jù)據(jù)房地地產(chǎn)的的有關(guān)關(guān)信息息、數(shù)數(shù)據(jù)選選擇合合適的的評(píng)估估辦法法，按按照一一定的的評(píng)估估程序序，最最后確確定物物業(yè)的的價(jià)格格和價(jià)價(jià)值的的過(guò)程程。（三）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)商品房：指發(fā)展商以市市場(chǎng)地價(jià)取得得土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建建設(shè)并經(jīng)國(guó)土土局批準(zhǔn)在市市場(chǎng)流通的房房地產(chǎn)，它是是可領(lǐng)獨(dú)立房房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、、繼承、抵押押贈(zèng)與及交換換的房地產(chǎn)。。別墅：一般分為獨(dú)立立別墅、疊加加（別墅共四四層、一梯一一戶(hù)、共兩套套）、雙拼（（別墅共兩層層、一梯兩戶(hù)戶(hù)、共兩套））、聯(lián)體別墅墅（建筑共兩兩層、由三套套以上的別墅墅相連）四種種。公寓：除日照要求均均滿(mǎn)足《住宅建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》其他強(qiáng)制性?xún)?nèi)內(nèi)容的一類(lèi)特特殊的生活單單元綜合樓：由兩種及兩種種以上用途的的樓層組成的的公共建筑裙房：與高層建筑相相連的建筑高高度不超過(guò)24米的附屬建筑筑地下室：房間地平面低低于室外平面面的高度超過(guò)過(guò)該房間凈高高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低低于室外地平平面的高度超超過(guò)該房間凈凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者為半地下室室設(shè)備層：建筑物中專(zhuān)為為設(shè)置暖通、、空調(diào)、給水水排水和配變變電等的設(shè)備備和管道且供供人員進(jìn)入操操作的空間層層避難層：建筑高度超過(guò)過(guò)100米的高層建筑筑，為消防安安全專(zhuān)門(mén)設(shè)置置的供人們疏疏散避難的樓樓層架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐撐而無(wú)外圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞敞空間層（四）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)容積率：一定地塊內(nèi)，，總建筑面積積與建筑用地地面積的比值值。總占地面積經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門(mén)門(mén)劃定的用地地范圍內(nèi)的土土地面積。建設(shè)用地面積積（凈用地面面積）經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門(mén)門(mén)劃定的建設(shè)設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)的土地面積積?？偨ㄖ娣e指在建設(shè)用地地范圍內(nèi)住宅宅、公共建筑筑、人防地下下室面積的總總和，它包括括計(jì)入容積率率面積和不計(jì)計(jì)入容積率面面積。建筑覆蓋率（（建筑密度））建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有建筑筑物基底面積積之和與建設(shè)設(shè)用地面積的的比率綠化率：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有綠地地面積之和與與建設(shè)用地面面積之比率。。綠地面積的的計(jì)算不包括括屋頂、天臺(tái)臺(tái)和垂直綠化化。層高層高是指住宅宅高度以“層”為單位計(jì)量，，每一層的高高度國(guó)家在設(shè)設(shè)計(jì)上有要求求，這個(gè)高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。凈高凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。住宅間距二棟住宅間距距（外墻皮與與外墻皮）與與前面（一般般指南面）住住宅高度的比比值。（五）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)層高高層高高是是指指住住宅宅高高度度以以“層”為單單位位計(jì)計(jì)量量，，每每一一層層的的高高度度國(guó)國(guó)家家在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上有有要要求求，，這這個(gè)個(gè)高高度度就就叫叫層層高高。。它它通通常常包包括括下下層層地地板板面面或或樓樓板板面面到到上上層層樓樓板板面面之之間間的的距距離離。。凈高高凈高高是是指指層層高高減減去去樓樓板板厚厚度度的的凈凈剩剩值值。。住宅宅間間距距二棟棟住住宅宅間間距距（（外外墻墻皮皮與與外外墻墻皮皮））與與前前面面（（一一般般指指南南面面））住住宅宅高高度度的的比比值值。。戶(hù)型型：：住宅宅中中按按臥臥室室、、廳廳、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的數(shù)數(shù)量量多多少少進(jìn)進(jìn)行行劃劃分分的的簡(jiǎn)簡(jiǎn)化化名名稱(chēng)稱(chēng)。。朝向向：：房屋屋整整體體所所朝朝的的方方向向，，多多指指客客廳廳所所朝朝的的方方向向。。根根據(jù)據(jù)成成都都常常年年的的日日照照及及風(fēng)風(fēng)向向，，成成都都房房屋屋最最佳佳朝朝向向應(yīng)應(yīng)該該是是南南偏偏東東45度－南偏西15度。開(kāi)間：是指房間的面面寬尺寸。一一般客廳開(kāi)開(kāi)間4.5m時(shí)才是沙發(fā)和和電視機(jī)之間間擺放的合理理距離。進(jìn)深:是指房間的長(zhǎng)長(zhǎng)度尺寸，進(jìn)進(jìn)深一般比開(kāi)開(kāi)間大。異形柱：是指柱的截面面高度與寬度度的比值在2-4,相對(duì)于正方形形與矩形柱而而言是異形的的柱子，其柱柱間填充墻與與柱體同厚，，室內(nèi)不出現(xiàn)現(xiàn)柱楞便于使使用。凸窗（飄窗））：離地約40——50公分，凸出墻墻面約40——60公分的窗戶(hù)，，有利于增加加室內(nèi)使用空空間，有較好好的裝飾效果果和使用功能能。（六）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)⑴按建筑物使使用性質(zhì)分類(lèi)類(lèi)：居住建筑、公公共建筑、工工業(yè)建筑、農(nóng)農(nóng)業(yè)建筑⑵按建筑物層層數(shù)或總高度度分類(lèi)：住宅按層數(shù)分分：低層住宅（1—3層）、多層住住宅（4—6層）、中高層層住宅（7—9層）和高層住住宅（10層以上）公共建筑及綜綜合建筑，總總高度超過(guò)24M的為高層，但但不包括總高高度超過(guò)24M的單層建筑建建筑總高度度超過(guò)100MR，不論是住宅宅還是公共建建筑、綜合性性建筑，均稱(chēng)稱(chēng)為超高層建筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)分類(lèi)磚木結(jié)構(gòu)建筑筑磚混結(jié)構(gòu)建筑筑鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)建筑：框框架結(jié)構(gòu)、框框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，剪力墻墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體體結(jié)構(gòu)、框架架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和和筒中筒等。。三、房地產(chǎn)特特征及類(lèi)型分分析它有什么樣的的特征和類(lèi)型型？板式、塔式、、蝶式、退臺(tái)臺(tái)式、（一）知道建建筑形態(tài)有幾幾種？板式建筑：指建筑平面外外廓基本成矩矩形，其長(zhǎng)邊邊與短邊之比比大于或等于于2的建筑，并且且短邊長(zhǎng)度小小于或等于16米。板樓四大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：①南北通透透，便于采光光通風(fēng)②板樓均好好性強(qiáng)③管理成本本不高④面積使用用率很高板樓的兩項(xiàng)缺缺點(diǎn)：①建筑密度度低，房?jī)r(jià)高高②戶(hù)型格局局不宜改造塔式高層：住宅是指以共共用樓梯、電電梯為核心，，布置多套住住房的高層住住宅。塔樓的三大優(yōu)優(yōu)勢(shì)：①節(jié)約土地地資源，房?jī)r(jià)價(jià)較低②空間結(jié)構(gòu)構(gòu)靈活，宜于于改造③結(jié)構(gòu)強(qiáng)度度高，抗震性性好塔樓的兩項(xiàng)缺缺點(diǎn)：①均好性差，，居住密度高高②面積使用率率不高，存在在灰色空間蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式式住宅應(yīng)被稱(chēng)稱(chēng)為改良型的的塔樓，因其其橫斷面形狀狀像蝴蝶而得得名。新派派蝶蝶式式住住宅宅的的三三大大優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：①很很好好地地解解決決了了通通風(fēng)風(fēng)和和采采光光的的問(wèn)問(wèn)題題。。②減減小小公公共共面面積積。。③戶(hù)戶(hù)型型方方正正。。蝶式式建建筑筑也也有有自自身身的的不不足足：：①抗抗震震性性差差；；②建建筑筑成成本本較較高高；；③位位于于蝶蝶頭頭位位置置的的房房間間無(wú)無(wú)法法做做到到南南北北通通風(fēng)風(fēng)，，而而位位于于蝶蝶翅翅位位置置的的南南向向房房間間受受蝶蝶頭頭位位置置的的影影響響，，采采光光和和私私密密性性會(huì)會(huì)受受到到一一定定的的影影響響。。退臺(tái)臺(tái)式式花花園園洋洋房房：：是家家家家戶(hù)戶(hù)戶(hù)戶(hù)都都有有大大型型的的空空中中花花園園的的露露臺(tái)臺(tái)的的.層層層退退臺(tái)臺(tái),露臺(tái)臺(tái)頂頂上上是是沒(méi)沒(méi)有有遮遮掩掩,上可可看看天天,下可可看看地地,是針針對(duì)對(duì)特特定定少少數(shù)數(shù)階階層層,采用用西西方方的的建建筑筑形形式式和和新新的的工工程程技技術(shù)術(shù),新型型建建筑筑材材料料開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)出出來(lái)來(lái)的的具具有有稀稀缺缺性性的的高高利利潤(rùn)潤(rùn)產(chǎn)產(chǎn)品品,相當(dāng)于目前前地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中的獨(dú)棟棟別墅.行列式、圍圍合式、點(diǎn)點(diǎn)陣式、混混合式（二）、知知道建筑布布局有幾種種？1、行列式布局局：住宅樓之之間呈平行行排列，多多為南北向向重復(fù)排列列，使每戶(hù)戶(hù)都有最佳佳的朝向。。南方住宅宅多為此布布局，以避避免西曬。。2、圍合式布局局：就是將多多棟住宅樓樓布置形成成一個(gè)圍合合的空間，，造就一個(gè)個(gè)盡可能大大的中庭廣廣場(chǎng)，類(lèi)似似于北京傳傳統(tǒng)的四合合院布局。。圍合式布布局又分為為全圍合（（四面圍合合）和半圍圍合（三面面圍合）兩兩種形式。。3、點(diǎn)陣式：自由布局局，房屋采采光、景觀觀、通風(fēng)好好，多用于于別墅。4、混合式：由兩種或或者以上的的不同布置置方式。平層、錯(cuò)層層、復(fù)式、、躍層式、、LOFT、（三）知道道建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)有幾種？？1、平層：一個(gè)單位內(nèi)內(nèi)僅有一個(gè)個(gè)平層，所所有標(biāo)高均均相同（廚廚房、衛(wèi)生生間、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)除外）2、錯(cuò)層：一個(gè)單位內(nèi)內(nèi)有2個(gè)或多個(gè)不不同標(biāo)高的的地面，高高差約為300MM——600MM。3、復(fù)式：一個(gè)單位有有上下兩層層，各種功功能用層分分層布置，，通過(guò)室內(nèi)內(nèi)獨(dú)立樓梯梯相連。優(yōu)優(yōu)點(diǎn)：功能能布局明確確，各功能能干擾少。。缺點(diǎn)：樓樓梯浪費(fèi)一一定面積。。4、躍層式：：與復(fù)式基本本相同，一一般上層層層高要低于于下層，多多位于頂層層，帶露臺(tái)臺(tái)。5、LOFT：LOFT，字面意義義是倉(cāng)庫(kù)、、閣樓的意意思，但這這個(gè)詞在二二十世紀(jì)后后期逐漸時(shí)時(shí)髦而且演演化成為一一種時(shí)尚的的居住與生生活方式時(shí)時(shí)，其內(nèi)涵涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這這個(gè)詞匯的的最初涵義義。LOFT的定義要素素主要包括括：高大而而開(kāi)敞的空空間，上下下雙層的復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)，，類(lèi)似戲劇劇舞臺(tái)效果果的樓梯和和橫梁；流流動(dòng)性，戶(hù)戶(hù)型內(nèi)無(wú)障障礙；透明明性，減少少私密程度度；開(kāi)放性性，戶(hù)型間間全方位組組合；藝術(shù)術(shù)性，通常常是業(yè)主自自行決定所所有風(fēng)格和和格局。有有一種“我我的空間，，我做主””的感覺(jué)。。復(fù)式錯(cuò)層躍式躍復(fù)式ＬＯＦＴ歐陸風(fēng)格、、歐美風(fēng)格格、地中海海式風(fēng)格、、澳洲風(fēng)格格、非洲風(fēng)風(fēng)格、拉丁丁美洲風(fēng)格格等（四）知道道建筑風(fēng)格格有幾種？？1、法國(guó)風(fēng)格：：典雅、貴貴族特征：?布局上突出出軸線的對(duì)對(duì)稱(chēng)，恢宏的氣勢(shì)，豪豪華舒適的的居住空間間。?外觀裝飾得得豪華、繁繁雜，畫(huà)龍點(diǎn)睛立面（（一層或多多層）通常常為一排有氣氣度的柱廊廊搭配寶瓶瓶欄桿設(shè)計(jì)。。?細(xì)節(jié)處理上上運(yùn)用了法式廊柱、、雕花、線條條，制作工工藝精細(xì)考考究。墻面、、窗戶(hù)、窗窗頂和屋檐檐等處有精細(xì)細(xì)的雕花裝裝飾，盡顯顯豪華氣勢(shì)。。?常用八角窗窗設(shè)計(jì)等裝裝飾品使建筑外觀更為為生動(dòng)。2、英國(guó)風(fēng)格：比比例和諧、典典雅特征：?英國(guó)位于歐洲洲北部，由于于地理氣候的的影響，住宅宅的坡屋頂坡度較較陡。?主要建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體為混凝凝土砌塊，屋屋頂為木構(gòu)架架，外墻材料多為紅磚石石材及涂料等等，屋頂以石石板瓦為主。。?由于英國(guó)土地地資源的限制制，它的住宅宅之間的密度度也很高，閣樓的空間大大多被利用，，一般別墅為為2.5層。?正立面常有古古典門(mén)廊；廊檐下有長(zhǎng)方方形團(tuán)排列，，屋檐上有齒飾；?窗戶(hù)上下成對(duì)對(duì)，分割成許許多小網(wǎng)格（（9到12個(gè)），通常窗窗戶(hù)也是5列，為中央對(duì)對(duì)稱(chēng)，窗戶(hù)的的尺寸一般都都比較小，以以節(jié)省能源。；?大門(mén)常有長(zhǎng)方方形雕花組成成排列圖案，，門(mén)梁上有豎豎向排列的長(zhǎng)方形花紋。。3、意大利風(fēng)格：：貴氣、奢華華特征：?四方形塔樓，，低坡度四坡屋頂，多半半是兩到三層；?細(xì)長(zhǎng)的窗戶(hù)配配以拱形裝飾上楣（倒U字型）；?寬長(zhǎng)的屋檐下下均等排列裝飾托座；?大門(mén)上有許多多雕花，門(mén)框的雕刻也盡盡顯繁雜。4、德國(guó)風(fēng)格：簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、大氣特征：?一、是外形簡(jiǎn)練、、現(xiàn)代，充滿(mǎn)滿(mǎn)活力，色彩彩大膽而時(shí)尚尚，屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約派。如柏柏林愛(ài)樂(lè)整體體灰色金屬質(zhì)質(zhì)感的立面上上，點(diǎn)綴有橘橘紅與黑色組組成的窗戶(hù)，，萬(wàn)科青青的的外立面五彩彩斑斕；?二、是功能講求實(shí)實(shí)用，任何認(rèn)為是是多余的裝飾飾都幾乎被摒摒棄，如北京京印象的起居居室采用德國(guó)國(guó)最具代表性性的開(kāi)窗設(shè)計(jì)計(jì)——“方窗＋豎條窗窗”，加大了了墻面，便于于家具的擺放放，還十分保保溫，豎條窗窗是為了增加加采光，可以以像門(mén)似的開(kāi)開(kāi)啟，室內(nèi)外外自然融合，，半人高的護(hù)護(hù)欄提高了安安全性，從外外立面看又顯顯得新穎而別別致。這與我我們現(xiàn)在流行行的大面積落落地玻璃窗的的設(shè)計(jì)理念完完全不同；?三、是材料品品質(zhì)精良良，注重新新材料和和新技術(shù)術(shù)的運(yùn)用用，關(guān)注注環(huán)保與與可持續(xù)續(xù)性發(fā)展展；?四、是注重細(xì)節(jié)節(jié)設(shè)計(jì)，如北京京印象的的窗臺(tái)下下沿采用用特別配配置的““披水板板”，也也是德國(guó)國(guó)住宅所所特有的的，在混混凝土上上加了一一層不生生銹的鋁鋁制金屬屬板，能能擋住雨雨水污染染墻面；；5、西班牙（（地中海海）風(fēng)格格：浪漫漫、高貴貴特征：?西班牙風(fēng)風(fēng)格別墅墅是一種種融阿拉拉伯風(fēng)格格與歐洲洲古典主主義風(fēng)格格于一體體的建筑筑形態(tài)。。建筑輕盈盈絢麗，，線條簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、利利落，以以完美而而協(xié)調(diào)的的手法呈呈現(xiàn)浪漫漫和高貴貴的氣質(zhì)質(zhì)。與傳統(tǒng)統(tǒng)的歐式式、美式式風(fēng)格的的寬敞、、大氣不不同，西西班牙建建筑，更更注重細(xì)細(xì)節(jié)的雕雕琢，更更有“情情調(diào)”。。?低坡屋頂頂，多為為紅色瓷瓷瓦鋪設(shè)設(shè)，并以以亮淺色色拉毛處理理涂料為為主，典典型為““紅瓦白白墻”；?門(mén)廊和窗窗則運(yùn)用用拱形進(jìn)進(jìn)行修飾飾。屋沿沿朝兩側(cè)側(cè)外伸，戶(hù)戶(hù)內(nèi)有庭庭院。?拱開(kāi)廊柱柱是西班牙牙風(fēng)格建建筑造型型的主要要特征，給建筑筑物外部部增添了了立體感感和個(gè)性性感。6、北美風(fēng)格格：簡(jiǎn)約約、融合合特征：?歐式建筑筑風(fēng)格的的融合，，在其中中我們能能發(fā)現(xiàn)歐歐洲文藝藝復(fù)興建建筑的影影子。?到了近代代，北美美別墅發(fā)發(fā)展成為為既簡(jiǎn)約又大大氣，又集各各種建筑筑精華與與一身的的獨(dú)特風(fēng)風(fēng)格。?與英式別別墅相比比，美式式別墅的的建筑體體量普遍比英英式別墅墅大；美式別墅墅多木結(jié)結(jié)構(gòu)，而英式式別墅主主要建筑筑結(jié)構(gòu)墻墻體為混混凝土砌塊；；7、中式風(fēng)格格：人性性、私密密流派：北北方四合合院、南南方園林林特征：?明確表達(dá)達(dá)著鄰里、街街坊的半私密密空間。?主街寬，，胡同窄窄，內(nèi)庭庭院又豁豁然開(kāi)敞，空間間序列處處在連續(xù)續(xù)的變化化之中，一層層層地變得得更私密密。?頗高的圍圍墻完全全將私家家院落領(lǐng)領(lǐng)地與半私密空空間、公公共空間間剝離，，使得私家院落落真正成成為戶(hù)外外起居空空間。?制式門(mén)樓樓、帶有有傳統(tǒng)花花窗的圍圍墻、傳統(tǒng)民居居屋頂、、略帶弧弧度的屋屋脊、灰色為主主的墻面面等傳統(tǒng)統(tǒng)住宅的的經(jīng)典符號(hào)，明明確體現(xiàn)現(xiàn)著中式式宅院的的風(fēng)格8、日式風(fēng)格格：含蓄蓄優(yōu)雅磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)為主,建筑的線線條結(jié)構(gòu)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美美，色調(diào)調(diào)柔和，，注重細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)。9、東南亞風(fēng)風(fēng)格：異異域風(fēng)情情?在建筑設(shè)設(shè)計(jì)上采采用白色色外墻立立面，褐褐色坡屋屋尖頂，，色調(diào)明快快鮮亮，，褐色屋屋頂既凸凸顯了東東南亞建建筑風(fēng)格格10、澳洲風(fēng)格格：清新新，飄逸逸特征：采用明朗朗的顏色色搭配（（啡紅色色與白色色、暖灰灰色）、、輕巧飄飄逸的形形體符號(hào)號(hào)（如大大面積陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、飄飄板、遮遮陽(yáng)百葉葉），通通過(guò)凸凹凹有致的的體塊交交接、構(gòu)構(gòu)造精致致的建筑筑節(jié)點(diǎn)、、充滿(mǎn)韻韻律感的的錯(cuò)層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)立體體構(gòu)圖來(lái)來(lái)捕捉陽(yáng)陽(yáng)光與陰陰影，表表達(dá)一種種清新明明快的熱熱帶濱海海建筑風(fēng)風(fēng)情客戶(hù)認(rèn)可可的戶(hù)型型,應(yīng)是什么么樣子？？(僅針對(duì)平平層普通通住宅)1、合理的的布局和和功能2、具具有有創(chuàng)創(chuàng)新新性性（（高高贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積等等））;3、沒(méi)沒(méi)有有風(fēng)風(fēng)水水問(wèn)問(wèn)題題;四、、戶(hù)戶(hù)型型鑒鑒賞賞（一一））合合理理的的布布局局和和完完備備的的功功能能布局局合合理理、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)合合理理1、各各功功能能空空間間合合理理尺尺度度、、合合理理位位置置布布局局；；““四四明明””設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)（（廳廳房房廚廚衛(wèi)衛(wèi)））2、動(dòng)動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)、、干干濕濕分分區(qū)區(qū)：：動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)應(yīng)應(yīng)靠靠近近入入戶(hù)戶(hù)門(mén)門(mén)設(shè)設(shè)置置；；靜靜區(qū)區(qū)位位置置應(yīng)應(yīng)比比較較深深入入；；室室內(nèi)內(nèi)交交通通應(yīng)應(yīng)盡盡可可能能便便捷捷/短案例例：：佳佳園園、、中中信信紅紅樹(shù)樹(shù)灣灣濕區(qū)區(qū)動(dòng)區(qū)區(qū)43空間間尺尺度度(面積積））、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)合合理理總則則：：客廳廳：：最最小小面面寬寬3.6米，，寬寬深深比比應(yīng)應(yīng)為為1：1-1：1.5；并并且且應(yīng)應(yīng)有有兩兩面面完完整整的的墻墻。。主臥臥：：開(kāi)開(kāi)間間應(yīng)應(yīng)不不小小于于3米；餐廳：與客客廳既相對(duì)對(duì)獨(dú)立，又又有聯(lián)系；；并且至少少要有兩面面墻夾一個(gè)個(gè)角衛(wèi)生間：面面寬不小于于1.8米，凈寬應(yīng)應(yīng)不小于1.6米陽(yáng)臺(tái)：一定定要保證廳廳出陽(yáng)臺(tái)（（不管戶(hù)型型的大?。┛蛷d/餐廳反面案案例:客廳進(jìn)深太太長(zhǎng)“通道型”餐餐廳空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳廳至少有2個(gè)面墻夾一一個(gè)角；如如果實(shí)在做做不到，則則應(yīng)設(shè)置玄玄關(guān)位以彌彌補(bǔ)設(shè)置了玄關(guān)關(guān)的位置空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳廳：（一正正一反）餐廳雖然與與客廳形成成了明顯的的分區(qū)，但但是餐廳不不占一角，，周邊開(kāi)口口過(guò)多，使使得餐廳幾幾乎成為過(guò)過(guò)道，不方方便使用。。餐廳獨(dú)立，，又能通風(fēng)風(fēng)采光；其其優(yōu)點(diǎn)不言言而喻。空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理廚房應(yīng)靠近餐廳廳，離大門(mén)門(mén)不要太遠(yuǎn)遠(yuǎn)直接對(duì)外通通風(fēng)采光；；盡量應(yīng)做做到有一個(gè)個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)水火不同線線、水火不不相鄰（洗洗、切、燒燒的順序或或者L型）廚廁不相鄰鄰廚房生活陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)門(mén)餐廳空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理衛(wèi)生間面寬不小于于1.8米，凈寬應(yīng)應(yīng)不小于1.6米公共衛(wèi)生間間應(yīng)廁浴分分離，干濕濕分離如果僅有一一個(gè)衛(wèi)生間間，則應(yīng)靠靠近主臥室室，避免實(shí)實(shí)用時(shí)的穿穿堂越室如果有兩個(gè)個(gè)衛(wèi)生間，，則公共衛(wèi)衛(wèi)生間應(yīng)靠靠近客廳案例：龍城城國(guó)際2期公共衛(wèi)生間間臨客廳廁浴分離靠近主臥室室客廳中小戶(hù)型功功能完備，，無(wú)面積浪浪費(fèi)1、通用原則則：各戶(hù)型型的房室應(yīng)應(yīng)有與其戶(hù)戶(hù)型面積相相匹配的比比例2、中小戶(hù)型型受制于面面積的限制制，可以將將部分非必必要功能空空間縮?。ū热鐗嚎s縮兒童房、、衛(wèi)生間等等）案例1：中海康城城國(guó)際面積：66平方米（戶(hù)戶(hù)型方正，，功能齊全全）小戶(hù)型需保保證廳出陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，，廚房也做做到了陽(yáng)臺(tái)臺(tái)小戶(hù)型無(wú)交交通動(dòng)線設(shè)設(shè)計(jì)，無(wú)面面積浪費(fèi)49中小戶(hù)型功功能完備，，無(wú)面積浪浪費(fèi)案例2：中城天邑面積：69平方米小戶(hù)型無(wú)交通通動(dòng)線設(shè)計(jì)，，無(wú)面積浪費(fèi)費(fèi)3.7米陽(yáng)臺(tái)空調(diào)位50可改動(dòng)1、室內(nèi)沒(méi)有或或者盡可能少少有承重墻；；方便改動(dòng)案例圖：戶(hù)型型方正、室內(nèi)內(nèi)沒(méi)有/少量的承重墻墻51可改動(dòng)2、入戶(hù)花園與與廳之間的墻墻可以完全的的打通，方便便廳的擴(kuò)展案例：萬(wàn)科東東方尊裕不可擴(kuò)展可擴(kuò)展52朝向/采光可接受1、戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)與整體規(guī)劃劃相匹配；爭(zhēng)爭(zhēng)取做到良好好的戶(hù)均性；；使得每一戶(hù)戶(hù)都有良好的的通風(fēng)、采光光和景觀面。。(在深圳的一般般原則是：自自然景觀>朝向>小區(qū)景觀)2、戶(hù)型朝向均均以南、東南南朝向?yàn)橹鳎唬唬垗彽目涂蛻?hù)對(duì)朝向的的要求很高，，應(yīng)做到基本本為正南正北北的朝向。））3、（板式）樓樓與樓之間平平行布局，不不宜對(duì)角/對(duì)視。53符合戶(hù)型面積積對(duì)應(yīng)客戶(hù)的的置業(yè)需求（（戶(hù)型與定位位相一致的原原則）共通的原則：：方正、適用用、例如：A：小戶(hù)型：一個(gè)衛(wèi)生間、、小陽(yáng)臺(tái)（但但必須保證有有）54符合戶(hù)型面積積對(duì)應(yīng)客戶(hù)的的置業(yè)需求（（戶(hù)型與定位位相一致的原原則）例如：B：大戶(hù)型：雙套房（3衛(wèi)生間）、廳廳、陽(yáng)臺(tái)足夠夠氣派案例：浪琴半半島面積：175-179平方米足夠氣派的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)（類(lèi)香域域中央的寬陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)）（但廳面寬不不夠，應(yīng)為5.5米以上）強(qiáng)調(diào)主人房的的獨(dú)立空間；；主人房連書(shū)書(shū)房、衛(wèi)生間間、陽(yáng)臺(tái)；彰彰顯大家風(fēng)范范；如果面積積足夠大，還還可以設(shè)計(jì)成成小躍式以增增加層次感。。3衛(wèi)生間，，也可以以通過(guò)雙雙套房來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)55符合戶(hù)型型面積對(duì)對(duì)應(yīng)客戶(hù)戶(hù)的置業(yè)業(yè)需求（（戶(hù)型與與定位相相一致的的原則））例如：C：平面布布局：同樣是一一梯四戶(hù)戶(hù)的蝶式式平面，，小戶(hù)與與大戶(hù)的的市場(chǎng)定定位不同同，客戶(hù)戶(hù)定位不不同，客客戶(hù)的需需求也就就不同，，其平面面的布局局、功能能設(shè)置也也就不同同。56（二）、、具有創(chuàng)創(chuàng)新性（本報(bào)告告只研究究贈(zèng)送面面積部分分）57戶(hù)型創(chuàng)新新－高贈(zèng)贈(zèng)送面積積1、巧妙設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)構(gòu)；增加加贈(zèng)送面面積和采采光面（（2-3戶(hù)公用一一個(gè)大型型的天井井或者空空中花園園，在入入伙后2戶(hù)人平分分贈(zèng)送部部分）案例:城中央、、卓越維維港（非非常明顯顯）贈(zèng)送面積積，2戶(hù)共有；；可分別別隔開(kāi)豪宅中的的超大的的陽(yáng)臺(tái)和和露臺(tái)58戶(hù)型創(chuàng)新新－高贈(zèng)贈(zèng)送面積積2、利用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的結(jié)構(gòu)增增加具備備實(shí)用性性的贈(zèng)送送面積。。案例：中中海康城城國(guó)際面積：85平方方米米；；2房報(bào)建時(shí)為空，交樓后可以贈(zèng)送一間房的面積。59戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新－－高高贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積3、合合理理利利用用錯(cuò)錯(cuò)層層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，增增加加贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積案例例：：城城中中央央錯(cuò)層層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的的一一半半為為鏤鏤空空，，業(yè)業(yè)主主可可以以自自行行完完善善；；而而不不是是純純粹粹的的錯(cuò)錯(cuò)層層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（（私私密密性性差差））60戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新－－高高贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積4、低低臺(tái)臺(tái)凸凸窗窗和和落落地地凸凸窗窗（（2.2米的的技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)范范））61戶(hù)型型創(chuàng)創(chuàng)新新－－高高贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積5、改改變變結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（同同樣樣基基于于2.2的建建筑筑技技術(shù)術(shù)