房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析引言房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)行業(yè)是周期性行業(yè)，目前處于景氣時(shí)期，依據(jù)城市化進(jìn)程及人均GDP等因素判斷，未來(lái)10年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于增長(zhǎng)期，到2022年后會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定期；2.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)(平均3年)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受政策和市場(chǎng)影響大，屬高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因此需要較高的安全邊際和銷(xiāo)售利潤(rùn)率，但判斷一個(gè)行業(yè)是否屬于暴利行業(yè)，應(yīng)該看這個(gè)行業(yè)的年凈資產(chǎn)收益率。09年以房地產(chǎn)作為主業(yè)的46家上市公司中，平均毛利率高達(dá)35.93％，凈資產(chǎn)收益率為11.85％，略高于上市公司平均凈利率，不應(yīng)劃分到暴利行業(yè)；3.房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分土地獲取成本前期工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用

第八部分◆注：以上費(fèi)用分類(lèi)按造價(jià)師培訓(xùn)教材(計(jì)劃出版社，07.5印刷)進(jìn)行分類(lèi)。銷(xiāo)售費(fèi)用

第九部分結(jié)束語(yǔ)

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)成本=土地獲取成本+前期工程費(fèi)+房屋建安費(fèi)用+公共配套設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下七項(xiàng)費(fèi)用：房地產(chǎn)企業(yè)成本前期階段

：土地獲取成本前期工程費(fèi)施工階段

：房屋建安工程費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成河南地區(qū)七項(xiàng)費(fèi)用金額及比例大致如下：√土地獲取成本√前期工程費(fèi)√房屋建筑安裝工程費(fèi)用(含室外附屬工程費(fèi)用)√公共配套設(shè)施費(fèi)√管理費(fèi)用√財(cái)務(wù)費(fèi)用√銷(xiāo)售費(fèi)用第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特點(diǎn)。以下淺談這些費(fèi)用的特點(diǎn)。第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本第二部分土地獲取費(fèi)用指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包以下內(nèi)容：

依土地獲取方式的不同，土地費(fèi)用主要由以下幾項(xiàng)費(fèi)用的部分或全部組成：※土地征用費(fèi)：土地出讓金、交納的契稅等※拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：※市政配套費(fèi)：指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。※其他：如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)。

其中土地出讓金占土地費(fèi)用的絕大部分。第二部分土地獲取費(fèi)用

土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的30-40％，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。土地的獲取方式常見(jiàn)有三種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權(quán)；二是購(gòu)買(mǎi)可直接用于建設(shè)的熟地；三是置換。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶(hù)需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對(duì)于購(gòu)地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶(hù)回遷，剩余商品房減少，因此因銷(xiāo)售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。但需要有“高素質(zhì)”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶(hù)”，不會(huì)延長(zhǎng)騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長(zhǎng)，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。第二部分土地獲取費(fèi)用對(duì)土地地的確確定應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和升升值空空間(土地溢溢價(jià))，其成成本的的確定定應(yīng)包包含：：(1)土地征征用費(fèi)費(fèi)土地出出讓金金可參參考政政府近近期類(lèi)類(lèi)似地地塊的的出讓讓金，，并結(jié)結(jié)合其其位置置及周周邊狀狀況、、建筑筑容積積率等等進(jìn)行行修正正估算算。土土地出出讓金金受政政府控控制因因素較較多，，尤其其在二二線城城市辦辦理出出讓手手續(xù)還還不是是很規(guī)規(guī)范的的情況況下，，土地地價(jià)格格既有有機(jī)遇遇也存存在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。因此此，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商必須須因勢(shì)勢(shì)利導(dǎo)導(dǎo)、有有力把把握，，不給給后期期項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)作作留下下隱患患。第二部部分土地獲獲取費(fèi)費(fèi)用(2)拆遷安安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、城城市配配套費(fèi)費(fèi)拆遷安安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)一般般采用用貨幣幣補(bǔ)償償。拆拆遷工工作可可以由由政府府完成成也可可委托托專(zhuān)業(yè)業(yè)拆遷遷公司司，但但應(yīng)注注意其其必須須滿(mǎn)足足項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)用地地的時(shí)時(shí)間要要求，，其費(fèi)費(fèi)用可可參照照近期期類(lèi)似似項(xiàng)目目。城市配配套費(fèi)費(fèi)均有有具體體規(guī)定定，在在某城城市配配套費(fèi)費(fèi)在120元/m2左右。。開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在與與政府府協(xié)商商時(shí)應(yīng)應(yīng)充分分利用用政策策優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并并針對(duì)對(duì)性地地對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所所涉及及的各各項(xiàng)市市政大大配套套進(jìn)行行實(shí)際際調(diào)研研，對(duì)對(duì)管線線的增增容、、道路路的拓拓寬、、公建建的配配套應(yīng)應(yīng)作充充分估估計(jì)，，避免免市政政大配配套項(xiàng)項(xiàng)目不不能滿(mǎn)滿(mǎn)足項(xiàng)項(xiàng)目要要求。。第二部部分土地獲獲取費(fèi)費(fèi)用第三部部分前期工工程費(fèi)費(fèi)用指在取取得土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)之后后、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)前前期的的籌建建、規(guī)規(guī)劃、、設(shè)計(jì)計(jì)、可可行性性研究究、水水文地地質(zhì)勘勘察、、測(cè)繪繪、““三三通一一平””等前前期費(fèi)費(fèi)用。。主要要包括括以下下內(nèi)容容：◆項(xiàng)目整體體性報(bào)批批報(bào)建費(fèi)費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建建時(shí)按規(guī)規(guī)定向政政府有關(guān)關(guān)部門(mén)交交納的報(bào)報(bào)批費(fèi)。。如：人人防工程程建設(shè)費(fèi)費(fèi)、規(guī)劃劃管理費(fèi)費(fèi)、新材材料基金金(或墻改專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)基金金)、教師住住宅基金金(或中小學(xué)學(xué)教師住住宅補(bǔ)貼貼費(fèi))、拆遷管管理費(fèi)、、招投標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)等?！粢?guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)后的總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、單體設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、、管線設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、、可行性性研究費(fèi)費(fèi)，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)模模型制作作費(fèi)，方方案評(píng)審審費(fèi)等。?！艨睖y(cè)丈量量費(fèi)：水水文、地地質(zhì)、文文物和地地基勘察察費(fèi)，沉沉降觀測(cè)測(cè)費(fèi)，日日照測(cè)試試費(fèi)、撥撥地釘樁樁驗(yàn)線費(fèi)費(fèi)、復(fù)線線費(fèi)、定定線費(fèi)、、放線費(fèi)費(fèi)、建筑筑面積丈丈量費(fèi)等等。文物勘察察費(fèi)用14/m2；地質(zhì)勘勘察按進(jìn)進(jìn)尺長(zhǎng)度度多層30-40元/m，高層50-60元/m◆“三通一一平”費(fèi)費(fèi)：臨水水費(fèi)、臨臨電費(fèi)、、道路◆臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)：工工地甲方方臨時(shí)辦辦公室，，臨時(shí)場(chǎng)場(chǎng)地占用用費(fèi)，以以及沿紅紅線周?chē)鷩O(shè)置的的臨時(shí)圍圍墻、圍圍欄等設(shè)設(shè)施的設(shè)設(shè)計(jì)、建建造、裝裝飾等費(fèi)費(fèi)用?！纛A(yù)算編、、審費(fèi)：：支付給給造價(jià)事事務(wù)所為為項(xiàng)目編編制或?qū)弻彶轭A(yù)算算而發(fā)生生的費(fèi)用用，一般般為工程程造價(jià)的的0.13%◆其它：包包括擋光光費(fèi)、危危房補(bǔ)償償鑒定費(fèi)費(fèi)、危房房補(bǔ)償鑒鑒定技術(shù)術(shù)咨詢(xún)費(fèi)費(fèi)等。第三部分分前期工程程費(fèi)用前期費(fèi)用用一般由由開(kāi)發(fā)部部和設(shè)計(jì)計(jì)部負(fù)責(zé)責(zé)控制。。前期工工程費(fèi)一一般占項(xiàng)項(xiàng)目總支支出的3％左右，，但因各各地實(shí)際際收費(fèi)差差異也有有很大差差別。對(duì)對(duì)前期工工程費(fèi)用用的確定定主要考考慮以下下幾點(diǎn)：：(1)““三通一平平”和臨臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)應(yīng)根根據(jù)實(shí)際際估算，，并結(jié)合合實(shí)際狀狀況充分分發(fā)揮臨臨時(shí)設(shè)施施對(duì)項(xiàng)目目建設(shè)的的相對(duì)永永久性，，從而相相對(duì)降低低開(kāi)發(fā)成成本。(2)前期工程程費(fèi)用的的其它費(fèi)費(fèi)用較為為繁多，，規(guī)定費(fèi)費(fèi)率與實(shí)實(shí)際收費(fèi)費(fèi)有差異異，開(kāi)發(fā)發(fā)商應(yīng)注注意同相相關(guān)部門(mén)門(mén)協(xié)調(diào)。。同時(shí)，，隨著政政府職能能的轉(zhuǎn)變變，許多多規(guī)費(fèi)由由硬性指指標(biāo)轉(zhuǎn)變變?yōu)槭袌?chǎng)場(chǎng)調(diào)控，，開(kāi)發(fā)商商應(yīng)確保保既符合合政府政政策要求求，又滿(mǎn)滿(mǎn)足項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)利利益。第三部分分前期工程程費(fèi)用第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用主要由由以下五五項(xiàng)費(fèi)用用組成：：總包合同同的承包包范圍一一般包含含下圖中中土建工工程費(fèi)用用、水電電安裝工工程費(fèi)及及部分裝裝修工程程費(fèi)用(粗裝飾部部分)。房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅰ土建工程費(fèi)用Ⅱ水電安裝工程費(fèi)Ⅲ室外附屬工程費(fèi)用供電工程供水工程供氣工程排污工程景觀綠化工程熱力工程Ⅳ裝修工程Ⅴ監(jiān)理費(fèi)用第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用Ⅰ土建工程程費(fèi)用主主要由以以下三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用組組成：﹡基礎(chǔ)工程程費(fèi)：土土石方、、樁基、、降水支支護(hù)工程程費(fèi)，基基礎(chǔ)處理理費(fèi)、樁樁基咨詢(xún)?cè)冑M(fèi)。﹡主體工程程費(fèi)：土土建結(jié)構(gòu)構(gòu)工程費(fèi)費(fèi)（含地地下室部部分），，即主體體鋼筋砼砼費(fèi)用和和砌體費(fèi)費(fèi)用。﹡有甲供材材料的，，還應(yīng)包包括相應(yīng)應(yīng)的甲供供材料費(fèi)費(fèi)。Ⅱ水電安裝裝工程費(fèi)費(fèi)用又主主要由以以下九項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用組組成，一一般占房房屋建安安成本的的10%左右：①電氣(強(qiáng)電)安裝工程程費(fèi)：主主體工程程內(nèi)的照照明等電電氣設(shè)施施安裝費(fèi)費(fèi)，有甲甲供材料料、設(shè)備備的，還還應(yīng)包括括相應(yīng)的的甲供材材料、設(shè)設(shè)備費(fèi)。。

②電電訊(弱電)安裝工程程費(fèi)：主主體工程程內(nèi)的通通訊、保保安監(jiān)視視、有線線電視系系統(tǒng)等電電訊設(shè)施施安裝費(fèi)費(fèi)。③③給排排水安裝裝工程費(fèi)費(fèi)：主體體工程內(nèi)內(nèi)的上下下水、熱熱水等給給排水設(shè)設(shè)施安裝裝費(fèi)。④④電電梯安裝裝工程費(fèi)費(fèi)：主體體工程內(nèi)內(nèi)的電梯梯及其安安裝、調(diào)調(diào)試費(fèi)。。

⑤空空調(diào)安安裝工程程費(fèi)：主主體工程程內(nèi)的換換熱站、、冷凍站站、風(fēng)機(jī)機(jī)盤(pán)管控控制、樓樓宇自控控系統(tǒng)等等空調(diào)設(shè)設(shè)施安裝裝費(fèi)。⑥⑥消消防安裝裝工程費(fèi)費(fèi)：主體體工程內(nèi)內(nèi)的自動(dòng)動(dòng)噴灑、、消防栓栓、消防防報(bào)警系系統(tǒng)等消消防設(shè)施施安裝費(fèi)費(fèi)。⑦⑦天燃燃?xì)獍惭b裝工程費(fèi)費(fèi)：主體體工程內(nèi)內(nèi)的天燃燃?xì)夤芫€線等燃?xì)鈿庠O(shè)施安安裝費(fèi)。。⑧采暖暖安裝工工程費(fèi)：：主體工工程內(nèi)的的水暖、、汽暖等等供熱設(shè)設(shè)施安裝裝費(fèi)。⑨⑨上上述各項(xiàng)項(xiàng)如有甲甲供材料料、設(shè)備備，還應(yīng)應(yīng)分別包包括相應(yīng)應(yīng)的甲供供材料、、設(shè)備費(fèi)費(fèi)。第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用Ⅲ室外附屬屬工程費(fèi)費(fèi)用：指指項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中發(fā)生生的小區(qū)區(qū)內(nèi)、建建筑安裝裝工程施施工圖預(yù)預(yù)算項(xiàng)目目之外的的道路、、供電、、供水、、供氣、、供熱、、排污、、排洪、、通訊、、照明、、綠化等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程程費(fèi)用，，紅線外外2m與大市政政接口的的費(fèi)用，，以及向向水、電電、氣、、熱、通通訊等大大市政公公司交納納的費(fèi)用用。主要要由以下下七項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用組成成：﹡供電工程程：高高壓壓電纜、、開(kāi)閉所所、中心心配、箱箱變、低低壓電纜纜、樓宇宇箱、用用戶(hù)箱、、電表等等﹡供水工程程：管管道道、閥門(mén)門(mén)、檢查查井、井井蓋、水水表、水水箱等﹡供(天燃)氣工程：：﹡雨污水工工程：化化糞池池、管道道、檢查查井、雨雨水井、、井蓋等等﹡景觀工程程：中中檔樓盤(pán)盤(pán)鋪裝及及綠化按按景觀面面積200～400元/m2左右，按按建筑面面積計(jì)算算30～40元/m2﹡熱力工程程：熱熱力交交換站、、管道(保溫直埋埋管)、檢查井井、熱表表等﹡樓宇智能能化：樓樓宇對(duì)講講、監(jiān)控控、周界界防范、、背景音音樂(lè)、電電子巡更更、刀閘閘等第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用Ⅳ裝修工程程費(fèi)：內(nèi)內(nèi)外墻、、地板、、門(mén)窗、、廚潔具具、電梯梯間、天天(頂)蓬、雨蓬蓬等的裝裝修費(fèi)，，有甲供供材料的的，還應(yīng)應(yīng)包括相相應(yīng)的甲甲供材料料費(fèi)。毛毛坯房房交工的的項(xiàng)目裝裝修工程程費(fèi)包括括主要外外墻飾面面(找平層+保溫層+面層)、內(nèi)墻及及頂棚抹抹灰、樓樓地面、、單元門(mén)門(mén)、入戶(hù)戶(hù)門(mén)、外外窗、雨雨棚、電電梯廳(走廊)、單元門(mén)門(mén)廳的精精裝修等等。Ⅴ工程監(jiān)理理費(fèi)：指指支付給給聘請(qǐng)的的項(xiàng)目或或工程監(jiān)監(jiān)理單位位的費(fèi)用用，一般般每5～7元/m2。第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用室外附屬屬工程費(fèi)費(fèi)用的確確定主要要考慮以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：(1)社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)費(fèi)用對(duì)對(duì)于一些些中檔樓樓盤(pán)社區(qū)區(qū)一般為為項(xiàng)目總總支出的的6％左右。。成本分分析的主主要重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)是對(duì)對(duì)市政大大配套的的一次網(wǎng)網(wǎng)的供應(yīng)應(yīng)能力及及區(qū)內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)站的設(shè)設(shè)置進(jìn)行行了解、、分析，，做好估估算。(2)區(qū)內(nèi)配套套應(yīng)堅(jiān)持持在不影影響產(chǎn)品品品質(zhì)定定位及與與其它競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)體現(xiàn)差差異化（（獨(dú)特性性）的前前提下，，盡量做做到精簡(jiǎn)簡(jiǎn)配套，，同時(shí)考考慮配套套項(xiàng)目的的可經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理性性，為項(xiàng)項(xiàng)目后期期的物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作打好好基礎(chǔ)；；配套也也包括社社區(qū)規(guī)劃劃配套，，也應(yīng)考考慮其適適應(yīng)性。。例如，，住宅區(qū)區(qū)能否不不設(shè)通常常的會(huì)所所，而用用商業(yè)街街代替相相應(yīng)的功功能。當(dāng)當(dāng)然，這這些設(shè)計(jì)計(jì)配套，，是規(guī)劃劃定位和和經(jīng)營(yíng)決決策的內(nèi)內(nèi)容，本本文不作作太多研研討。(3)小區(qū)智能能化的定定位也應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持““寧精勿勿多、滿(mǎn)滿(mǎn)足基本本所需””的原則則，繁瑣瑣的智能能化系統(tǒng)統(tǒng)的維護(hù)護(hù)和運(yùn)行行費(fèi)用將將給物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理增加加難度，，而且技技術(shù)折舊舊非?？炜?。第四部分分房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)用用(4)景觀環(huán)境境工程一一般為項(xiàng)項(xiàng)目總支支出的3-5％，其成成本應(yīng)同同項(xiàng)目的的定位關(guān)關(guān)聯(lián)，也也與項(xiàng)目目所處的的地域環(huán)環(huán)境有關(guān)關(guān)。嚴(yán)格格控制園園林環(huán)境境工程的的設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，水水景做到到面寬水水淺，園園林景觀觀在保證證突出重重點(diǎn)的情情況下多多做減法法，提前前進(jìn)行苗苗木的調(diào)調(diào)研采購(gòu)購(gòu)工作，，當(dāng)?shù)夭徊荒軡M(mǎn)足足的可跨跨省市采采購(gòu)，優(yōu)優(yōu)化苗木木的品種種、高度度、胸徑徑和樹(shù)型型等，有有效控制制成本。。此外，，綠化施施工選擇擇合適的的栽植季季節(jié)對(duì)招招標(biāo)成本本及成活活率影響響巨大。。(5)室外工工程施施工前前，做做好圖圖紙會(huì)會(huì)審；；在室室外工工程施施工時(shí)時(shí)，要要注意意各種種管線線盡可可能集集中一一次開(kāi)開(kāi)挖、、鋪設(shè)設(shè)，避避免多多次開(kāi)開(kāi)挖造造成過(guò)過(guò)大損損失。。做好好室外外管網(wǎng)網(wǎng)綜合合，最最好一溝多多用，降低低成本本。(6)高低壓壓供電電系統(tǒng)統(tǒng)的費(fèi)費(fèi)用較較高，，要求求項(xiàng)目目所在在公司司充分分利用用政策策規(guī)定定，采采取多多種方方式與與供電電部門(mén)門(mén)協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系系，在在供電電外網(wǎng)網(wǎng)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)盡盡可能能利用用附近近的變變電所所等資資源、、外網(wǎng)網(wǎng)費(fèi)用用政府府負(fù)擔(dān)擔(dān)或幾幾家單單位共共同承承擔(dān)等等，合合理降降低該該部分分費(fèi)用用。。房屋建建安費(fèi)費(fèi)用各各階段段的控控制：：房屋建建筑安安裝工工程造造價(jià)一一般占占項(xiàng)目目總支支出的的40-55％，因因地域域差異異比例例數(shù)也也不盡盡相同同。對(duì)對(duì)建筑筑安裝裝工程程費(fèi)用用的確確定主主要考考慮以以下幾幾點(diǎn)：：一、設(shè)設(shè)計(jì)階階段設(shè)計(jì)階階段的的成本本控制制是工工程造造價(jià)控控制的的重要要階段段，其其對(duì)建建筑安安裝工工程造造價(jià)的的影響響在75％以上上。在在此階階段，，成本本控制制人員員通過(guò)過(guò)恰當(dāng)當(dāng)?shù)嘏c與開(kāi)發(fā)發(fā)商的的建筑筑師、、設(shè)計(jì)計(jì)院的的設(shè)計(jì)計(jì)師密密切的的配合合，可可取得得事半半功倍倍的效效果。。主要要方法法和措措施有有：（1）根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目的產(chǎn)產(chǎn)品定定位特特點(diǎn)確確定合合理的的容積積率。。項(xiàng)目目容積積率的的大小小將直直接關(guān)關(guān)系到到項(xiàng)目目的銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入和和建造造成本本。盡盡可能能確定定一個(gè)個(gè)基本本控制制區(qū)間間，充充分利利用好好土地地資源源，并并結(jié)合合項(xiàng)目目地形形特點(diǎn)點(diǎn)建造造環(huán)境境景觀觀，提提高土土地利利用率率。第四部部分房屋建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)用（2）重視視地勘勘工作作：地地質(zhì)勘勘察結(jié)結(jié)果直直接影影響到到地基基處理理方案案的選選擇和和建筑筑物基基礎(chǔ)的的設(shè)計(jì)計(jì)，可可以說(shuō)說(shuō)地質(zhì)質(zhì)勘察察質(zhì)量量會(huì)影影響工工程造造價(jià)于于“無(wú)無(wú)形””，因因此，，選擇擇一家家高水水準(zhǔn)的的地勘勘單位位對(duì)基基礎(chǔ)工工程造造價(jià)和和工程程工期期影響響巨大大。（3）做好好設(shè)計(jì)計(jì)方案案的評(píng)評(píng)審，，加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)方案案優(yōu)化化。其其中很很重要要一點(diǎn)點(diǎn)是加加強(qiáng)設(shè)設(shè)計(jì)方方案的的優(yōu)化化工作作。成成本控控制人人員應(yīng)應(yīng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)方方案的的結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系、基基礎(chǔ)造造型、、平面面布置置進(jìn)行行成本本分析析，向向建筑筑師提提出建建議，，使設(shè)設(shè)計(jì)方方案不不斷優(yōu)優(yōu)化。。（4）對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)方方案的的計(jì)算算過(guò)程程進(jìn)行行評(píng)審審，杜杜絕人人為因因素的的保守守?cái)U(kuò)大大，尤尤其在在設(shè)計(jì)計(jì)系數(shù)數(shù)的取取值上上。第四部部分房屋建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)用（5）通過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)合同同對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)單單位實(shí)實(shí)行限限額施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)，并并明確確獎(jiǎng)懲懲辦法法。施工圖圖限額額設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)標(biāo)有：：每每平米米鋼筋筋含量量指標(biāo)標(biāo)、砼砼含量量指標(biāo)標(biāo)、單單位施施工圖圖預(yù)算算指標(biāo)標(biāo)、設(shè)設(shè)計(jì)變變更費(fèi)費(fèi)用限限額指指標(biāo)。。（6）加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量檢查查監(jiān)督督，減減少設(shè)設(shè)計(jì)變變更費(fèi)費(fèi)用。。與設(shè)設(shè)計(jì)單單位簽簽訂的的合同同應(yīng)明明確規(guī)規(guī)定因因設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量不足足所造造成變變更的的制約約措施施。（7）對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)單單位的的管理理工作作具有有較強(qiáng)強(qiáng)的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性性，如如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商商本身身人力力資源源不足足，可可整合合社會(huì)會(huì)資源源，增增強(qiáng)““事前前控制制”的的力度度。（8）給設(shè)設(shè)計(jì)階階段必必要的的時(shí)間間也是是減少少或杜杜絕““三邊邊工程程”的的必要要條件件。第四部部分房屋建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)用二、施施工階階段在施工工階段段有些些施工工單位位管理理觀念念落后后，往往往與與開(kāi)發(fā)發(fā)商的的管理理理念念及方方法有有差異異，要要想在在這樣樣的環(huán)環(huán)境中中協(xié)作作建造造出優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的樓盤(pán)盤(pán)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商須在在一些些關(guān)鍵鍵管理理環(huán)節(jié)節(jié)上建建立嚴(yán)嚴(yán)密而而切實(shí)實(shí)可行行的管管理措措施，，體現(xiàn)現(xiàn)在成成本管管理上上主要要有以以下三三個(gè)方方面應(yīng)應(yīng)予以以加強(qiáng)強(qiáng)：A）加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)變更更、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的的監(jiān)督督和管管理施工階階段的的設(shè)計(jì)計(jì)變更更和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證是是不可可避免免的，，但應(yīng)應(yīng)處于于一個(gè)個(gè)嚴(yán)密密的的管理理控制制體系系之中中。設(shè)設(shè)計(jì)變變更及及簽證證管理理控制制體系系應(yīng)明明確：：1、操作作流程程2、流程程環(huán)節(jié)節(jié)中的的責(zé)任任人3、責(zé)任任人的的管理理權(quán)限限(授權(quán)體體系)4、流程程環(huán)節(jié)節(jié)的確確認(rèn)時(shí)時(shí)限5、否決決及責(zé)責(zé)任追追究制制度這種操操作體體系也也應(yīng)讓讓施工工單位位明晰晰，以以便于于協(xié)作作配合合，提提高工工作效效率，，為結(jié)結(jié)算打打好基基礎(chǔ)。。第四部部分房屋建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)用B）加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)備備、材材料品品質(zhì)和和價(jià)格格的管管理有些城城市的的建筑筑材料料市場(chǎng)場(chǎng)不規(guī)規(guī)范，，完善善的設(shè)設(shè)備、、材料料管理理體系系將是是打造造精品品工程程的必必要條條件，，通常常操作作方式式有：：1、自行行采購(gòu)購(gòu)(甲供)如大型型機(jī)電電設(shè)備備（電電梯、、空調(diào)調(diào)等））、外外立面面裝飾飾材料料（外外墻漆漆、飾飾面磚磚等））等一一些對(duì)對(duì)項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)影響響較直直接，，同時(shí)時(shí)價(jià)格格較高高又易易發(fā)揮揮規(guī)模模采購(gòu)購(gòu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的材材料。。園林景景觀工工程所所用的的部分分材料料，也也可通通過(guò)競(jìng)競(jìng)標(biāo)自自行采采購(gòu)。。自行采采購(gòu)既既起到到成本本控制制作用用又避避免雙雙方結(jié)結(jié)算時(shí)時(shí)產(chǎn)生生分歧歧，但但會(huì)加加大甲甲方的的管理理難度度并占占用甲甲方資資金。。第四部部分房屋建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)用2、總承承包單單位自自行采采購(gòu)(乙購(gòu))開(kāi)發(fā)商商對(duì)一一些建建筑常常用的的地材材、通通用材材在限限定品品質(zhì)、、性能能的前前提下下，可可讓承承包單單位自自行采采購(gòu)，，這樣樣可發(fā)發(fā)揮承承包商商比開(kāi)開(kāi)發(fā)商商更熟熟悉市市場(chǎng)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，從從而相相應(yīng)調(diào)調(diào)動(dòng)其其積極極性。。3、甲方方限價(jià)價(jià)承包包單位位采購(gòu)購(gòu)(定廠定定價(jià)、、甲定定乙購(gòu)購(gòu))一些沒(méi)沒(méi)有一一次性性包死死的工工程，，主要要材料料價(jià)格格可通通過(guò)發(fā)發(fā)、承承包方方共同同議定定一個(gè)個(gè)價(jià)格格確認(rèn)認(rèn)程序序確認(rèn)認(rèn)價(jià)格格，結(jié)結(jié)算時(shí)時(shí)按限限定價(jià)價(jià)格結(jié)結(jié)算，，限價(jià)價(jià)時(shí)應(yīng)應(yīng)明確確價(jià)格格時(shí)限限及范范圍。。定廠定價(jià)方式式雙方在價(jià)格格上往往有分分歧，從而影影響工程進(jìn)度度和雙方合作作，應(yīng)慎重采采用，確需采采用時(shí)應(yīng)考慮慮給總包方一一定管理費(fèi)用用，一般不低低于5%。上述材料采購(gòu)購(gòu)的三種方式式都應(yīng)在樣板板、樣品認(rèn)證證制度、進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制制度監(jiān)控下才才能投入使用用。第四部分房屋建筑安裝裝工程費(fèi)用三、結(jié)算階段段在結(jié)算階段，，開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)結(jié)算工作的突突出特點(diǎn)是：：“大量性、、集中性、復(fù)復(fù)雜性”。為為避免結(jié)算時(shí)時(shí)產(chǎn)生主觀上上的錯(cuò)誤和漏漏洞及客觀上上的疏忽應(yīng)建建立以下機(jī)制制：（一）結(jié)算原原則會(huì)議確認(rèn)認(rèn)制應(yīng)通過(guò)結(jié)算會(huì)會(huì)議確定：1、確認(rèn)結(jié)算方方法、人選、、結(jié)算期限。。2、確認(rèn)除正常常結(jié)算項(xiàng)目之之外所發(fā)生的的特殊問(wèn)題，，以及合同沒(méi)沒(méi)有約定或雙雙方分歧較大大的項(xiàng)目。第四部分房屋建筑安裝裝工程費(fèi)用（二）二次復(fù)復(fù)核、審計(jì)制制建立切實(shí)可行行的二次復(fù)核核、審計(jì)機(jī)制制，可使結(jié)算算工作處于受受監(jiān)控狀態(tài)。。復(fù)核審計(jì)制制的建立，一一方面加強(qiáng)內(nèi)內(nèi)部制約，另另一方面又減減少工作失誤誤。其具體操操作人員可聘聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富富的造價(jià)人員員也可委托中中介機(jī)構(gòu)。（三）獎(jiǎng)懲制制度結(jié)算完畢后，，應(yīng)對(duì)照目標(biāo)標(biāo)成本進(jìn)行分分析、整理，，并分別就設(shè)設(shè)計(jì)單位的設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量（含含本企業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)管理部門(mén)））、現(xiàn)場(chǎng)簽證證的管理情況況，進(jìn)行成本本控制的質(zhì)量量分析，以總總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸吸取教訓(xùn)。第四部分房屋建筑安裝裝工程費(fèi)用第五部分公共配套設(shè)施施費(fèi)第五部分公共配套設(shè)施施費(fèi)公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用主主要由以下五五項(xiàng)費(fèi)用組成成：

人防設(shè)備工程程費(fèi)人防設(shè)備工程程費(fèi)包括人防防結(jié)構(gòu)及人防防設(shè)備等。

車(chē)庫(kù)包含自行車(chē)(電動(dòng)車(chē))庫(kù)、汽車(chē)停車(chē)車(chē)庫(kù)等，規(guī)劃劃審批時(shí)限制制定位比。

教育配套工程程費(fèi)教育配套工程程費(fèi)包括幼兒兒園、中小學(xué)學(xué)等工程費(fèi)用用。

環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)包包括垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站、公廁等等相關(guān)費(fèi)用。。

物業(yè)用房、會(huì)會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)等第六部分管理費(fèi)用指企業(yè)行政、、財(cái)務(wù)、人事事等行政管理理部門(mén)，為組組織和管理房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。根據(jù)城城市地域特點(diǎn)點(diǎn)一般確定為為銷(xiāo)售收入2-3％的30%。第六部分管理