房地產(chǎn)法概述

房地產(chǎn)法規(guī)講述：陳會(huì)玲1章房地產(chǎn)法律概述(基本理論)2章房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度3章城市房屋拆遷管理法律制度4章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度5章房地產(chǎn)交易法律制度6章房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度（實(shí)體法）7章房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法律制度8章房地產(chǎn)稅收法律制度9章住房公積金法律制度10章物業(yè)管理法律制度11章房地產(chǎn)糾紛法律制度（程序法）本課程主要內(nèi)容：5次作業(yè)電子版1420515634@本課程作業(yè)要求：考勤作業(yè)考核（提問或作業(yè)）本課程考核形式：學(xué)習(xí)目的學(xué)習(xí)內(nèi)容1.房地產(chǎn)的基本概念2.法的基本基本理論3.房地產(chǎn)法的基本理論第一章房地產(chǎn)法律概述1.房地產(chǎn)的基本概念房產(chǎn)+地產(chǎn)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，包括房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。具體指土地、土地權(quán)益以及地上建筑物、構(gòu)筑物等房屋的合稱。第一章房地產(chǎn)法律概述2.法的基本理論（1）法的本質(zhì)（2）法律體系（淵源：層級(jí)與效力）（3）法律的邏輯結(jié)構(gòu)（4）法律關(guān)系（構(gòu)成要件、類型）（5）法律事實(shí)（6）法律責(zé)任（7）適用原則（范圍、溯及力）第一章房地產(chǎn)法律概述（1）法的本質(zhì)從“水”,表示法律、法度公平如水;從“廌”(zhì),即解廌（

jiězhì）,神話傳說中的一種神獸,據(jù)說,它能辨別曲直,在審理案件時(shí),它能用角去觸理曲的人。解廌（

jiězhì）具有很高的智慧，懂人言知人性。它怒目圓睜，能辨是非曲直，能識(shí)善惡忠奸，發(fā)現(xiàn)奸邪的官員，就用角把他觸倒，然后吃下肚子。它能辨曲直，又有神羊之稱，它是勇猛、公正的象征，是司法“正大光明”“清平公正”的象征。

法的本質(zhì)是統(tǒng)治階級(jí)意志的現(xiàn)。是指統(tǒng)治者為了實(shí)現(xiàn)統(tǒng)治并管理國家的目的，經(jīng)過一定立法程序，所頒布的一切規(guī)范的總稱。橫向：法律體系是由不同法律部門組成的。如我國的法律體系由憲法、刑法、民法、經(jīng)濟(jì)法，訴訟法、房地產(chǎn)法等組成?？v向：由級(jí)別不同、效力不一的法律組成。憲法：根本大法，效力最高（立法機(jī)構(gòu)：全國人大會(huì)）法律：基本法，效力僅次于憲法

（立法機(jī)構(gòu)：全國人大會(huì)及其常委會(huì)，主席令）行政法規(guī)：（立法機(jī)構(gòu)：國務(wù)院國務(wù)院令）部門規(guī)章：（立法機(jī)構(gòu)：國務(wù)院各部委例：住建部令）地方法規(guī)：(立法機(jī)構(gòu)：地方人大其及常委會(huì)）地方規(guī)章：（立法機(jī)構(gòu)：地方人民政府）*國際條約（慣例）（2）法律體系（淵源：層級(jí)與效力）效力層次適用序次假定：是指法律規(guī)范中，確定適用于該規(guī)范的條件和環(huán)境的部分處理：是指行為規(guī)則本身，是法律規(guī)范確定的允許做什么，禁止做什么，要求做什么的部分制裁：是法律規(guī)范的后果部分。它說明的是違反法律規(guī)范時(shí)，國家將給予怎樣的處理，即法律規(guī)范的強(qiáng)制措施。（3）法律的邏輯結(jié)構(gòu)（三要素）案例：1994年7月5日由第八屆屆全國人民民代表大會(huì)會(huì)常務(wù)委員員會(huì)第八次次會(huì)議通過過的《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》，按法規(guī)的的構(gòu)成要素素分析：假定—第一章“總總則”部分分明確提出出了該條例例所運(yùn)用條條件，即構(gòu)構(gòu)成本條例例“假定””要素，“在中華華人民共和和國城市規(guī)規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國國有土地)范圍內(nèi)取得得房地產(chǎn)開開發(fā)用地的的土地使用用權(quán)，從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)交易易，實(shí)施房地地產(chǎn)管理，，應(yīng)當(dāng)遵守守本法?！薄碧幚怼诙五章對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地、房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)交易、房房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記管理理進(jìn)行了規(guī)規(guī)定，明確確了相關(guān)主主體該做什么、禁禁止做什么么和要求做做什么，即即構(gòu)成本條條例的“處處理”要素素。例：第四章章第五十四條條規(guī)定“房房屋租賃，，出租人和和承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽訂書書面租賃合合同，約定定租賃期限限、租賃用用途、租賃賃價(jià)格、修修繕責(zé)任等等條款，以以及雙方的的其他權(quán)利利和義務(wù)，，并向房產(chǎn)產(chǎn)管理部門門登記備案案?！敝撇谩诹隆傲P罰則”構(gòu)成成本條例的的“制裁””要素。例例如，第六十八條條”違反本法第第四十五條條第一款的的規(guī)定預(yù)售售商品房的的，由縣級(jí)級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部部門責(zé)令停停止預(yù)售活活動(dòng)，沒收收違法所得得，可以并并處罰款。。”（3）法律的邏邏輯結(jié)構(gòu)（（三要素））主體：法律律關(guān)系當(dāng)事事人客體：物、、行為、智智力成果內(nèi)容：權(quán)利利、義務(wù)（4）法律關(guān)系系（構(gòu)成要要件、類型型）行為：以人人的意志決決定，有意意識(shí)的行為為事件：不以以人的意志志所決定不可預(yù)見、、不能克服服、不能避避免（5）法律事實(shí)實(shí)民事責(zé)任（違約責(zé)任、、侵權(quán)責(zé)任任）(1)停止侵害；；(2)排除妨礙；；(3)消除危險(xiǎn)；；(4)退還財(cái)產(chǎn)；；(5)恢復(fù)原狀；；(6)修理、重作作、更換；；(7)賠償損失；；(8)支付違約金金；(9)消除影響、、恢復(fù)名譽(yù)譽(yù)；(10)賠禮道歉。。行政責(zé)任(1)行政處罰：：主要有警警告、罰款款；沒收違違法所得、、沒收非法法財(cái)物物；責(zé)令停停產(chǎn)停業(yè)；；暫扣或者者吊銷許可可證、暫扣扣或者吊銷銷執(zhí)照；行行政拘留等等。(2)行政處分：：主要有警警告、記過過、記大過過、降職、、降薪、撤撤職、留用用察看、開開除等。刑事責(zé)任（1）主刑：管管制、拘投投、有期徒徒刑、無期期徒刑、死死刑（2）附加刑：：剝奪政治治權(quán)利、驅(qū)驅(qū)逐出境（6）法律責(zé)任任（不力的的法律后果果）屬人管轄屬地管轄保護(hù)主義約定管轄法不具有溯溯及既往的的能力從舊兼從輕輕原則（7）適用原則則（范圍、、溯及力））3.房地產(chǎn)法的的基本理論論（1）房地產(chǎn)法法概念（2）房地產(chǎn)法法基本原則則（3）房地產(chǎn)法法調(diào)整對(duì)象象（4）房地產(chǎn)法法法律體系系（5）房地產(chǎn)法法法律關(guān)系系第一章房房地產(chǎn)產(chǎn)法律概述述房地產(chǎn)法法是調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)人之間間、房地地產(chǎn)所有有權(quán)人與與非所有有權(quán)人(包括房地地產(chǎn)使用用人、修修建人、、管理人人等)之間在房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營、房地產(chǎn)交交易(包括房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、房地地產(chǎn)抵押押和房地地產(chǎn)租賃賃)、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、房地產(chǎn)管管理等過程中中發(fā)生的的各種關(guān)關(guān)系的法法律規(guī)范范的總稱稱。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)民法（物權(quán)法法、債權(quán)權(quán)法）：：平等主主體之間間的房地地產(chǎn)關(guān)系系；（2）房地產(chǎn)產(chǎn)行政法法：非平等等主體之之間的房房地產(chǎn)關(guān)關(guān)系。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)法概念念（一）土土地公有有原則（（國有、、集體所所有P6）（二）土土地有償償、有期期限使用用原則有償：以以出讓方方式取得得（例外外：劃撥撥無償取取得）期限：《城鎮(zhèn)國有有土地使使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行行條例》第12條規(guī)定：：居住用地地70年;工業(yè)用地地50年;教育、科科技、文文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體體育用地地50年;商業(yè)、旅旅游、娛娛樂用地地40年;倉儲(chǔ)用地地50年；綜合或者者其他用用地50年。*農(nóng)村宅宅基地期期限：無無限期，，因組織織成員身身份而取取得（三）市市場調(diào)節(jié)節(jié)與宏觀觀調(diào)控相相結(jié)合原原則（規(guī)規(guī)劃）（四）合合理利用用土地與與保護(hù)耕耕地原則則（五）經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益、社會(huì)會(huì)效益和和環(huán)境效效益統(tǒng)一一的原則則（案例賞析析：違建未拆拆除沒收收做他用用）（六）保保障房地地產(chǎn)權(quán)利利人合法法權(quán)益原原則（2）房地產(chǎn)產(chǎn)法基本本原則住建行政政主管部部門（住住建、稅稅收）房地產(chǎn)企企業(yè)（經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司司、公證證、評(píng)估估、銀行行等）個(gè)人（業(yè)業(yè)主）（3）房地產(chǎn)產(chǎn)法調(diào)整整對(duì)象（（社會(huì)關(guān)關(guān)系）憲法：根本大法法，效力力最高（（立法機(jī)構(gòu)構(gòu)：全國國人大會(huì)會(huì)）法律：基本法，，效力僅僅次于憲憲法（立法機(jī)構(gòu)構(gòu)：全國國人大會(huì)會(huì)及其常常委會(huì)，，主席令）行政法規(guī)規(guī)：（立立法機(jī)構(gòu)構(gòu)：國國務(wù)院國務(wù)院令令）部門規(guī)章章：（立法法機(jī)構(gòu)：：國務(wù)院院各部委委例例：住建部令令）地方法規(guī)規(guī)：(立法機(jī)構(gòu)構(gòu)：地方人大大其及常常委會(huì)））地方規(guī)章章：（立法機(jī)構(gòu)構(gòu)：地方方人民政政府）國際條約約（國際際慣例））房地產(chǎn)法法體系核核心：《城市房地地產(chǎn)管理理法》《物權(quán)法》《土地管理理法》《農(nóng)村土地地承包法法》（4）房地產(chǎn)產(chǎn)法律體體系（P11-12）房地產(chǎn)社社會(huì)關(guān)系系在法律律上的反反映主體：房地產(chǎn)產(chǎn)法律關(guān)關(guān)系中“當(dāng)事人””。國家（授權(quán)各各級(jí)國家機(jī)關(guān)關(guān)代為行使使權(quán)利舉例）。企業(yè)（舉例）公民（舉例）客體：主體權(quán)利利和義務(wù)務(wù)所共同同指向的的對(duì)象“載體””物（舉例例）行為（舉舉例）智力成果果（舉例例）內(nèi)容：權(quán)利：主體享有有的權(quán)利義務(wù)：義務(wù)主體體承擔(dān)的的義務(wù)主要表現(xiàn)現(xiàn)為因房房地產(chǎn)財(cái)財(cái)產(chǎn)而享享有的權(quán)權(quán)利或承承擔(dān)的義義務(wù)。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)法律關(guān)關(guān)系1987年12月1日，深圳首開國有土地地公開拍拍賣先河，新中國國第一塊有償出讓讓國有土地地被深房集團(tuán)競拍拍成功。。附件：《參考資料料》1987年第一次次提出建立房地地產(chǎn)市場場1994年7月18日國務(wù)院院下發(fā)了了《關(guān)于深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革的的決定》，開始進(jìn)進(jìn)行房改改。房改改的基本本內(nèi)容可可以概括括：1.住房建設(shè)設(shè)由國家家、單位位建設(shè)改改為房地產(chǎn)開開發(fā)商建建設(shè)。2.由國家、、單位維維修管理理改為房地產(chǎn)物物業(yè)公司司服務(wù)。3.由實(shí)物分分房改為為住房補(bǔ)貼貼。房改：4.建立以中中低收入入家庭為為對(duì)象、、具有社社會(huì)保障障性質(zhì)的的經(jīng)濟(jì)適用用住房供應(yīng)體系系和以高高收入家家庭為對(duì)對(duì)象的商品房供應(yīng)體系系。5.建立住房房公積金金制度。。6.建立政策策性和商商業(yè)性并并存的住住房信貸貸體系。。7.建立規(guī)范范化的房房地產(chǎn)交交易市場場。2003年8月12日國務(wù)院院下發(fā)了了《國務(wù)院關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場持持續(xù)健康康發(fā)展的的通知》（18號(hào)文），，要求堅(jiān)堅(jiān)持住房市場場化的基基本方向向。第一次明明確房地地產(chǎn)是支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。商品房住房供應(yīng)應(yīng)主體經(jīng)濟(jì)適用用房政策性商商品住房房房地產(chǎn)市市場化進(jìn)進(jìn)入快車車道：1.切實(shí)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)；自2006年6月1日起，凡凡新審批批、新開開工的商商品住房房建設(shè)，，套型建筑筑面積90平方米以以下住房面積積所占比比重，必必須達(dá)到到開發(fā)建建設(shè)總面面積的70％以上（90/70）政策。2.進(jìn)一步發(fā)揮稅收收、信貸貸、土地地政策的調(diào)節(jié)作作用；2006年九部門門制定（國六條條）《關(guān)于調(diào)整整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)格的意意見》住房問題題是重要要的民生生問題。。1.合理確定定廉租住住房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：新建廉租租住房套套型面積積控制在在50平方米以內(nèi)，以配建建為主。。2.合理確定定經(jīng)濟(jì)適適用住房房標(biāo)準(zhǔn)：：經(jīng)濟(jì)適用用住房套套型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平和和群眾生生活水平平，套型型面積控控制在60平方米左右。2007年（24號(hào)文）《國務(wù)院關(guān)關(guān)于解決決城市低低收入家家庭住房房困難若若干意見見》徐滇慶:如果明年年7月11日深圳房房價(jià)比現(xiàn)現(xiàn)在低一一分錢，，我一定定在《南方都市市報(bào)》上用整版版篇幅向向深圳市市民道歉歉。2008.7月：“我我向深圳圳人民道道歉。在在2007年7月我說過過，如果果一年以以后深圳圳房價(jià)不不漲的話話，我向向深圳人人民道歉歉。一年年就要過過去了，，無論深深圳的房房價(jià)漲不不漲都理理應(yīng)由我我來道歉歉。”2007.7徐滇慶與牛刀刀的打賭:2007年房價(jià)高企，，國家稅務(wù)局局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問問題的通知》，但由于美國國的次貸危機(jī)機(jī)------不了了之。2008年全球金融危危機(jī)迸發(fā)，中中國樓市一片片蕭條。期間間，國務(wù)院頒頒布《促進(jìn)房地產(chǎn)市市場健康發(fā)展展措施》（“國三條””）：自2008年10月27日起，對(duì)居民首次次購買普通自自住房和改善善型普通自住住房其貸款利率的的下限可擴(kuò)大大為貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款款比例調(diào)整為為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房房公積金貸款款利率，各檔次利率率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。自11月1日起，首次購買90平方米及以下下普通住房的的，契稅稅率暫暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。將現(xiàn)行個(gè)人購購買普通住房房超過5年（含5年）改為超過過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓讓收入全額征收營業(yè)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入減去去購買住房原原價(jià)的差額征收營業(yè)業(yè)稅。2008年樓市遇冷、、政府救市中國的房地產(chǎn)產(chǎn)到底怎么了了？異常火爆：壓抑了近一年年的購買欲望望集體爆發(fā)??！沒有最貴，只只有更貴！2009年房地產(chǎn)市場場火爆第一拳（12月9日）：營業(yè)稅稅征免時(shí)限2年變5年第二拳（12月14日）:國務(wù)院要求遏遏制房價(jià)過快快上漲第三拳（12月17日）：拿地首首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房房貸首付不得得低于40%第五拳（1月12日）:存款準(zhǔn)備金率率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)09-10組合調(diào)控2010“兩會(huì)”期間，北京市副市長長陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)經(jīng)很難再產(chǎn)生生地王了。房價(jià)也好，，地價(jià)也好，，不會(huì)再出現(xiàn)現(xiàn)去年的瘋狂狂了”。但“兩會(huì)”剛一落幕，北北京在一天之之內(nèi)就產(chǎn)生了了三個(gè)“地王”。溫總理在“兩會(huì)”上“堅(jiān)決抑制部分分城市房價(jià)過過快上漲”的政治承諾尚尚在耳邊，央央企卻“用腳投票”。在2010年3月15日這一天，北北京總共成交交6塊土地。其中中，大望京地地塊和亦莊地地塊分別以27529元/平方米的樓面面價(jià)格、52.4億元的土地總總價(jià)，刷新本本市土地成交交紀(jì)錄，成為為新的“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。但還不到幾幾個(gè)小時(shí)的工工夫，“單價(jià)地王”就被下午競價(jià)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊薊門橋地塊奪奪走，該地塊塊的實(shí)際樓面面價(jià)格超過30000元/平方米。一、實(shí)行更為為嚴(yán)格的差別化住房信信貸政策。二、增加住房房有效供給。三、加快保障性安居工工程建設(shè)。四、加強(qiáng)市場監(jiān)管。第六拳（2010.4.15）-國務(wù)院新四條條一、禁止異地購房房二、首套房貸貸一刀切比例30%三、暫停發(fā)放放第三套房貸貸，部分城市市限購房套數(shù)四、囤地捂盤盤房企：停發(fā)發(fā)股票債券不不給貸款五、推進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)稅改革試點(diǎn)點(diǎn)第七拳：9月29日調(diào)控（新五五條）南京和深圳最最嚴(yán)厲，看存存量不看增量量南京：限制購買第第三套住房。。新建商品住住房上市必須須明碼標(biāo)價(jià)、、“一套一標(biāo)標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)預(yù)售許可證必必須申報(bào)價(jià)格格，申報(bào)價(jià)格格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)調(diào)高，3個(gè)月后需要調(diào)調(diào)高的必須重重新申報(bào)。深圳：本地人可購購買兩套，外外地人只能購購買一套第八拳：各地地調(diào)控細(xì)則紛紛紛出臺(tái)上海、杭州、、廣州看增量量，不看存量量上海：本地人人和外地人只只能購買一套套杭州：本地人人和外地人只只能購買一套套廣州：本地人人可購買兩套套，外地人只只能購買一套套（一）進(jìn)一步步落實(shí)地方政政府責(zé)任。地地方政府要切切實(shí)承擔(dān)起促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場平穩(wěn)健康康發(fā)展的責(zé)任任。2011年各城市人民民政府要根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展目標(biāo)、人人均可支配收收入增長速度度和居民住房房支付能力，，合理確定本本地區(qū)年度新新建住房價(jià)格格控制目標(biāo)，，并于一季度度向社會(huì)公布布。（二）加大保保障性安居工工程建設(shè)力度度。各地要通通過新建、改改建、購買、、長期租賃等等方式，多渠渠道籌集保障障性住房房源源，逐步擴(kuò)大大住房保障制制度覆蓋面。。（三）調(diào)整完完善相關(guān)稅收收政策，加強(qiáng)強(qiáng)稅收征管。。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)業(yè)稅政策，對(duì)對(duì)個(gè)人購買住住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的的，統(tǒng)一按銷銷售收入全額額征稅。加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)土地增值值稅征管情況況的監(jiān)督檢查查，重點(diǎn)對(duì)定定價(jià)明顯超過過周邊房價(jià)水水平的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，，進(jìn)行土地增增值稅清算和和稽查。嚴(yán)格格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所得稅征收政政策。各地要要加快建立和和完善個(gè)人住住房信息系統(tǒng)統(tǒng)，為依法征征稅提供基礎(chǔ)礎(chǔ)。2011.1.26（新國八條））（四）強(qiáng)化差差別化住房信信貸政策。二二套房首付款款比例不低于于60%，貸款利率不不低于基準(zhǔn)利利率的1.1倍。（五）嚴(yán)格住住房用地供應(yīng)應(yīng)管理。各地地要增加土地地有效供應(yīng)，，落