時(shí)尚CBD項(xiàng)目商業(yè)配套概念定位思考-前期策劃課件

謹(jǐn)呈：祥泰置業(yè)祥泰廣場(chǎng)商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，因祥泰廣場(chǎng)輝煌CompanyLogo謹(jǐn)呈：祥泰廣場(chǎng)商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，1CompanyLogoCompanyLogo2南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店、多元化文娛、高端辦公進(jìn)駐，項(xiàng)目定位起點(diǎn)高；英雄山路匯聚大量高端人群，區(qū)域業(yè)已成熟，大量中高端辦公、住宅樓盤涌現(xiàn)，高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群+商業(yè)中心+高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心。因此商業(yè)定位必須要有高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、具有前瞻性，能滿足東部未來(lái)十年的商業(yè)發(fā)展，采取“商業(yè)項(xiàng)目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公寓，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值”的原則進(jìn)行定位及后期操作。項(xiàng)目的定位支撐來(lái)源于市場(chǎng)研究、產(chǎn)品深化及商家調(diào)研，市場(chǎng)研究為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)；產(chǎn)品深化能夠保證產(chǎn)品定位最優(yōu)化呈現(xiàn)；商家調(diào)研為項(xiàng)目定位提供成功的保障，同時(shí)商家調(diào)研可有效保障項(xiàng)目建筑與各類商業(yè)業(yè)態(tài)的有效匹配。規(guī)劃思路CompanyLogo南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店3重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問(wèn)題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場(chǎng)怎么“做”？——打造商業(yè)配套吸引力！商家為什么“來(lái)”？——建立商業(yè)部分價(jià)值點(diǎn)！CompanyLogo重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問(wèn)題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場(chǎng)怎么4我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)

166米城市新坐標(biāo)，祥泰廣場(chǎng)引領(lǐng)南CBD演繹城市未來(lái)

南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來(lái)勢(shì)，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代CompanyLogo我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)5覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)CBD區(qū)域的開發(fā)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來(lái)勢(shì)，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代作為一個(gè)具有前瞻性規(guī)劃、創(chuàng)新性產(chǎn)品的地標(biāo)級(jí)城市綜合體，強(qiáng)力拉動(dòng)了南中心的崛起，南部CBD也隨之磅礴而出，改變了濟(jì)南的商務(wù)格局我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)CompanyLogo覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)C6產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心最具吸引力的CBD產(chǎn)品包含5A級(jí)寫字樓、LOFT公寓、酒店式公寓及商業(yè)街，極大豐富了客戶的選擇度，提升了項(xiàng)目整體吸引力CompanyLogo產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)7項(xiàng)目本質(zhì)

——附帶休閑購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)功能于一體的時(shí)尚CBD項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢(shì)交通便利、公交發(fā)達(dá)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域商務(wù)樓群供應(yīng)量小，各類配套差處于城市繁華主干道、富人區(qū)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo項(xiàng)目本質(zhì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢(shì)8在城市的分布不均勻，南部分布少缺乏影響力，整體形象不高商業(yè)配套及其缺乏濟(jì)南CBD發(fā)展整體處于較低水平，商業(yè)配套普遍較差我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？濟(jì)南目前商業(yè)體量盲目擴(kuò)張，消費(fèi)力支撐不夠單體建筑設(shè)計(jì)平庸，規(guī)劃無(wú)特色各建筑體聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，步行動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)商務(wù)區(qū)特點(diǎn)普遍問(wèn)題CompanyLogo在城市的分布不均勻，南部分布少9濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？我們理應(yīng)超越自己，打造經(jīng)典

商務(wù)區(qū)的發(fā)展與城市規(guī)劃導(dǎo)向密切相關(guān)；成熟商務(wù)區(qū)，城市土地價(jià)值高點(diǎn)商務(wù)人群是城市高端消費(fèi)者的主要來(lái)源，支付能力強(qiáng)、消費(fèi)需求大所帶來(lái)的直接效應(yīng)便是繁華度和城市功能的增強(qiáng)。CompanyLogo濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有10通過(guò)商業(yè)配套提升項(xiàng)目整體形象服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)辦公群體成就濟(jì)南城市名片對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo通過(guò)商業(yè)配套對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場(chǎng)11由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云集，項(xiàng)目辦公人群眾多，白領(lǐng)階層及周邊高端居民成為區(qū)域內(nèi)最核心的消費(fèi)群體。次核心消費(fèi)群體：老城區(qū)居民核心消費(fèi)群體：辦公、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、周邊高端居民區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析CompanyLogo由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云12定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲、休閑、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)占比的擴(kuò)大消費(fèi)是生活方式研究的重要部分，商務(wù)人群作為一個(gè)特殊的社會(huì)群體，其消費(fèi)的行為、特點(diǎn)和方式，將左右和引領(lǐng)整個(gè)社會(huì)青年的趨向。我們初步總結(jié)了白領(lǐng)階層消費(fèi)趨勢(shì)，來(lái)看對(duì)項(xiàng)目定位的啟示?；旧钕M(fèi)向營(yíng)養(yǎng)型、質(zhì)量型方向發(fā)展工作壓力大，生活需減壓休閑及娛樂(lè)消費(fèi)呈現(xiàn)多樣人際交往消費(fèi)成本昂貴外出就餐次數(shù)大幅增加CompanyLogo定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲13商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)群體

本商業(yè)將使本項(xiàng)目成為南中心新的商業(yè)名片集餐飲、娛樂(lè)、生活配套于一體的休閑餐飲中心周邊市場(chǎng)環(huán)境大量市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)CompanyLogo商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)14定位思路美食廣場(chǎng)休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活超市健身娛樂(lè)洋快餐中高端中式餐飲CompanyLogo定位思路美食廣場(chǎng)休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活15產(chǎn)品定位：時(shí)尚生活新天地市場(chǎng)商業(yè)充足但業(yè)態(tài)存在空白消費(fèi)者中存在此種未滿足需求本案產(chǎn)品適合提供該商業(yè)業(yè)態(tài)整體定位CompanyLogo產(chǎn)品定位：市場(chǎng)商業(yè)充足消費(fèi)者中存在本案產(chǎn)品適合整體定位Com162號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服務(wù)、銀行二層大型餐飲或零售（一帶二）三層美體、健身四五層KTV/影院業(yè)態(tài)定位CompanyLogo2號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服17項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo18項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場(chǎng)的吸引力，俏江南、凈雅、巴山夜雨等高端餐飲旗艦店聯(lián)動(dòng)，合為一體，形成以高端餐飲等為主力店的美食娛樂(lè)廣場(chǎng)。以吸引中高端商務(wù)人群的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場(chǎng)的吸引19項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyL20項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的休閑餐飲，例如星巴克、一茶一坐、麥當(dāng)勞等可以吸引周邊的商務(wù)群體消費(fèi)，并能拉動(dòng)本項(xiàng)目晚上的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的21休閑餐飲CompanyLogo休閑餐飲CompanyLogo22項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂(lè)區(qū)娛樂(lè)可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣，并大大增加消費(fèi)者在醒目?jī)?nèi)的逗留時(shí)間。項(xiàng)目中通過(guò)設(shè)置多樣化的休閑娛樂(lè)設(shè)施，包括健身、KTV、美容美體等，營(yíng)造五光十色的體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)空間。休閑娛樂(lè)區(qū)建議設(shè)置在項(xiàng)目中動(dòng)線交通的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，以達(dá)到人流的會(huì)聚和動(dòng)線銜接作用。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂(lè)區(qū)娛樂(lè)可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣23主題會(huì)所CompanyLogo主題會(huì)所CompanyLogo24我們的工作流程CompanyLogo我們的工作流程CompanyLogo25一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營(yíng)主力店預(yù)招商商業(yè)定位商家訪談市場(chǎng)研判開業(yè)策劃全面招商營(yíng)銷推廣通過(guò)主力店招商，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值CompanyLogo一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營(yíng)主力店預(yù)招商商業(yè)定位商26建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有特設(shè)的建筑要求，要滿足排油煙、排污、煤氣接入、大容量電力供應(yīng)等特殊要求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前要充分考慮餐飲類業(yè)態(tài)的分布。具體品牌需求，根據(jù)商家情況確定。商業(yè)建筑配套，是項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成功的重要因素。我們的工作將把商家需求與建筑進(jìn)行無(wú)縫對(duì)接。CompanyLogo建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有27立足濟(jì)南、面向全國(guó)、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值招商總策略

招商建議CompanyLogo立足濟(jì)南、面向全國(guó)、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值招28策略一：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；策略二：核心主力店招商布局原則。

核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗，輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。策略三：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營(yíng)商家，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、聚集人氣。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。CompanyLogo策略一：招商順序原則。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)29把“經(jīng)營(yíng)為先”的原則作為運(yùn)作的核心經(jīng)營(yíng)效益是商業(yè)項(xiàng)目的生存之本，從前期的市場(chǎng)調(diào)研、招商，到后期的營(yíng)銷推廣、經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該把“經(jīng)營(yíng)為先”的原則作為運(yùn)作的核心。關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)的策略對(duì)于大商業(yè)，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”。知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，能對(duì)市場(chǎng)形成號(hào)召力，增強(qiáng)商戶信心具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能在不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況下持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)，決不會(huì)草率地發(fā)生撤場(chǎng)行為，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程?？刂普猩坦?jié)奏招商分為四個(gè)部分：主力店、次主力店、獨(dú)立精品店和特色店。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)區(qū)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動(dòng)，按照“核心主力店-主力店-品牌專賣店-小型商家”這樣一個(gè)順序來(lái)進(jìn)行。用核心主力店來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對(duì)商業(yè)的成敗起著決定性作用，它決定了商業(yè)的品牌形象。對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，主力店的招商成為整個(gè)商業(yè)成敗的關(guān)鍵。招商策略CompanyLogo把“經(jīng)營(yíng)為先”的原則作為運(yùn)作的核心招商策略Compa301、根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標(biāo)商家的特征，確定招商方向。2、大量搜集商家信息，主動(dòng)聯(lián)系。3、綜合分析各種信息，制定相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。招商調(diào)查開業(yè)準(zhǔn)備1、廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)。2、樹立商業(yè)物業(yè)形象、提高商業(yè)物業(yè)知名度。內(nèi)部認(rèn)租1、采用定向招商的方式，主動(dòng)聯(lián)系目標(biāo)商家。2、確定主力商家、各經(jīng)營(yíng)主題的重點(diǎn)商家。3、對(duì)一般商家進(jìn)行商家登記。公開招商1、全面招商。2、引入重點(diǎn)商家、吸引一般商家。招商計(jì)劃4個(gè)步驟CompanyLogo1、根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標(biāo)商家的特征，確定招商方向。招商調(diào)查開業(yè)準(zhǔn)31項(xiàng)目周邊目前商業(yè)概狀CompanyLogo項(xiàng)目周邊目前商業(yè)概狀CompanyLogo32項(xiàng)目半徑3公里內(nèi)居民小區(qū)與單位宿舍50多個(gè)，常住人口20多萬(wàn)CompanyLogo項(xiàng)目半徑3公里內(nèi)居民小區(qū)與單位宿舍50多個(gè)，常住人口20多萬(wàn)33祥泰廣場(chǎng)北面，距離300米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)北面，距離300米CompanyLogo34祥泰廣場(chǎng)北面，距離500米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)北面，距離500米CompanyLogo35祥泰廣場(chǎng)北面，距離400米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)北面，距離400米CompanyLogo36祥泰廣場(chǎng)北面，距離260米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)北面，距離260米CompanyLogo37祥泰廣場(chǎng)東面，距離50米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)東面，距離50米CompanyLogo38祥泰廣場(chǎng)南面，距離30米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面，距離30米CompanyLogo39祥泰廣場(chǎng)南面，距離300米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面，距離300米CompanyLogo40祥泰廣場(chǎng)南面有2個(gè)幸福時(shí)光KTV，距離260米內(nèi)CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面有2個(gè)幸福時(shí)光KTV，距離260米內(nèi)Compan41祥泰廣場(chǎng)南面，距離360米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面，距離360米CompanyLogo42祥泰廣場(chǎng)南面，距離360米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面，距離360米CompanyLogo43祥泰廣場(chǎng)北面，距離130米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)北面，距離130米CompanyLogo44祥泰廣場(chǎng)南面，距離200米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面，距離200米CompanyLogo45祥泰廣場(chǎng)南面，距離460米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面，距離460米CompanyLogo46祥泰廣場(chǎng)南面，山東新華書店集團(tuán)公司大廈距離500米CompanyLogo祥泰廣場(chǎng)南面，山東新華書店集團(tuán)公司大廈距離500米Compa47這只是開始．．．．．．

Thanks!2012.10.

CompanyLogo這只是開始．．．．．．

Thanks!2012.10.

48謹(jǐn)呈：祥泰置業(yè)祥泰廣場(chǎng)商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，因祥泰廣場(chǎng)輝煌CompanyLogo謹(jǐn)呈：祥泰廣場(chǎng)商業(yè)配套概念定位思考2012.10.06南城，49CompanyLogoCompanyLogo50南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店、多元化文娛、高端辦公進(jìn)駐，項(xiàng)目定位起點(diǎn)高；英雄山路匯聚大量高端人群，區(qū)域業(yè)已成熟，大量中高端辦公、住宅樓盤涌現(xiàn)，高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群+商業(yè)中心+高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心。因此商業(yè)定位必須要有高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、具有前瞻性，能滿足東部未來(lái)十年的商業(yè)發(fā)展，采取“商業(yè)項(xiàng)目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公寓，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值”的原則進(jìn)行定位及后期操作。項(xiàng)目的定位支撐來(lái)源于市場(chǎng)研究、產(chǎn)品深化及商家調(diào)研，市場(chǎng)研究為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)；產(chǎn)品深化能夠保證產(chǎn)品定位最優(yōu)化呈現(xiàn)；商家調(diào)研為項(xiàng)目定位提供成功的保障，同時(shí)商家調(diào)研可有效保障項(xiàng)目建筑與各類商業(yè)業(yè)態(tài)的有效匹配。規(guī)劃思路CompanyLogo南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級(jí)酒店51重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問(wèn)題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場(chǎng)怎么“做”？——打造商業(yè)配套吸引力！商家為什么“來(lái)”？——建立商業(yè)部分價(jià)值點(diǎn)！CompanyLogo重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)配套兩大核心問(wèn)題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場(chǎng)怎么52我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)

166米城市新坐標(biāo)，祥泰廣場(chǎng)引領(lǐng)南CBD演繹城市未來(lái)

南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來(lái)勢(shì)，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代CompanyLogo我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？高度——超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)53覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)CBD區(qū)域的開發(fā)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心價(jià)值高地將創(chuàng)領(lǐng)城市未來(lái)勢(shì)，開啟濟(jì)南商務(wù)新時(shí)代作為一個(gè)具有前瞻性規(guī)劃、創(chuàng)新性產(chǎn)品的地標(biāo)級(jí)城市綜合體，強(qiáng)力拉動(dòng)了南中心的崛起，南部CBD也隨之磅礴而出，改變了濟(jì)南的商務(wù)格局我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)CompanyLogo覆蓋度——直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個(gè)項(xiàng)目，我們正在進(jìn)行一個(gè)C54產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)項(xiàng)目？南中心最具吸引力的CBD產(chǎn)品包含5A級(jí)寫字樓、LOFT公寓、酒店式公寓及商業(yè)街，極大豐富了客戶的選擇度，提升了項(xiàng)目整體吸引力CompanyLogo產(chǎn)品豐富度——寫字樓公寓商業(yè)總有一個(gè)適合您我們是怎樣的一個(gè)55項(xiàng)目本質(zhì)

——附帶休閑購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)功能于一體的時(shí)尚CBD項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢(shì)交通便利、公交發(fā)達(dá)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域商務(wù)樓群供應(yīng)量小，各類配套差處于城市繁華主干道、富人區(qū)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo項(xiàng)目本質(zhì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢(shì)56在城市的分布不均勻，南部分布少缺乏影響力，整體形象不高商業(yè)配套及其缺乏濟(jì)南CBD發(fā)展整體處于較低水平，商業(yè)配套普遍較差我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？濟(jì)南目前商業(yè)體量盲目擴(kuò)張，消費(fèi)力支撐不夠單體建筑設(shè)計(jì)平庸，規(guī)劃無(wú)特色各建筑體聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，步行動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)商務(wù)區(qū)特點(diǎn)普遍問(wèn)題CompanyLogo在城市的分布不均勻，南部分布少57濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有怎樣的機(jī)會(huì)？我們理應(yīng)超越自己，打造經(jīng)典

商務(wù)區(qū)的發(fā)展與城市規(guī)劃導(dǎo)向密切相關(guān)；成熟商務(wù)區(qū)，城市土地價(jià)值高點(diǎn)商務(wù)人群是城市高端消費(fèi)者的主要來(lái)源，支付能力強(qiáng)、消費(fèi)需求大所帶來(lái)的直接效應(yīng)便是繁華度和城市功能的增強(qiáng)。CompanyLogo濟(jì)南CBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有58通過(guò)商業(yè)配套提升項(xiàng)目整體形象服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)辦公群體成就濟(jì)南城市名片對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場(chǎng)定位——尋找商業(yè)服務(wù)對(duì)象我們需要怎樣的商業(yè)配套？CompanyLogo通過(guò)商業(yè)配套對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城上城！市場(chǎng)59由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云集，項(xiàng)目辦公人群眾多，白領(lǐng)階層及周邊高端居民成為區(qū)域內(nèi)最核心的消費(fèi)群體。次核心消費(fèi)群體：老城區(qū)居民核心消費(fèi)群體：辦公、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、周邊高端居民區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析CompanyLogo由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云60定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲、休閑、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)占比的擴(kuò)大消費(fèi)是生活方式研究的重要部分，商務(wù)人群作為一個(gè)特殊的社會(huì)群體，其消費(fèi)的行為、特點(diǎn)和方式，將左右和引領(lǐng)整個(gè)社會(huì)青年的趨向。我們初步總結(jié)了白領(lǐng)階層消費(fèi)趨勢(shì)，來(lái)看對(duì)項(xiàng)目定位的啟示。基本生活消費(fèi)向營(yíng)養(yǎng)型、質(zhì)量型方向發(fā)展工作壓力大，生活需減壓休閑及娛樂(lè)消費(fèi)呈現(xiàn)多樣人際交往消費(fèi)成本昂貴外出就餐次數(shù)大幅增加CompanyLogo定位考量因素之辦公人群消費(fèi)習(xí)慣匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲61商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)群體

本商業(yè)將使本項(xiàng)目成為南中心新的商業(yè)名片集餐飲、娛樂(lè)、生活配套于一體的休閑餐飲中心周邊市場(chǎng)環(huán)境大量市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)CompanyLogo商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)62定位思路美食廣場(chǎng)休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活超市健身娛樂(lè)洋快餐中高端中式餐飲CompanyLogo定位思路美食廣場(chǎng)休閑餐飲時(shí)尚生活冷飲水吧生活配套特色餐飲生活63產(chǎn)品定位：時(shí)尚生活新天地市場(chǎng)商業(yè)充足但業(yè)態(tài)存在空白消費(fèi)者中存在此種未滿足需求本案產(chǎn)品適合提供該商業(yè)業(yè)態(tài)整體定位CompanyLogo產(chǎn)品定位：市場(chǎng)商業(yè)充足消費(fèi)者中存在本案產(chǎn)品適合整體定位Com642號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服務(wù)、銀行二層大型餐飲或零售（一帶二）三層美體、健身四五層KTV/影院業(yè)態(tài)定位CompanyLogo2號(hào)樓分層業(yè)態(tài)示意8000平商業(yè)裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服65項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店CompanyLogo66項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場(chǎng)的吸引力，俏江南、凈雅、巴山夜雨等高端餐飲旗艦店聯(lián)動(dòng)，合為一體，形成以高端餐飲等為主力店的美食娛樂(lè)廣場(chǎng)。以吸引中高端商務(wù)人群的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店為了增加本項(xiàng)目餐飲廣場(chǎng)的吸引67項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店CompanyL68項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的休閑餐飲，例如星巴克、一茶一坐、麥當(dāng)勞等可以吸引周邊的商務(wù)群體消費(fèi)，并能拉動(dòng)本項(xiàng)目晚上的消費(fèi)。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的69休閑餐飲CompanyLogo休閑餐飲CompanyLogo70項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂(lè)區(qū)娛樂(lè)可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣，并大大增加消費(fèi)者在醒目?jī)?nèi)的逗留時(shí)間。項(xiàng)目中通過(guò)設(shè)置多樣化的休閑娛樂(lè)設(shè)施，包括健身、KTV、美容美體等，營(yíng)造五光十色的體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)空間。休閑娛樂(lè)區(qū)建議設(shè)置在項(xiàng)目中動(dòng)線交通的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，以達(dá)到人流的會(huì)聚和動(dòng)線銜接作用。CompanyLogo項(xiàng)目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂(lè)區(qū)娛樂(lè)可以豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣71主題會(huì)所CompanyLogo主題會(huì)所CompanyLogo72我們的工作流程CompanyLogo我們的工作流程CompanyLogo73一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營(yíng)主力店預(yù)招商商業(yè)定位商家訪談市場(chǎng)研判開業(yè)策劃全面招商營(yíng)銷推廣通過(guò)主力店招商，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值CompanyLogo一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營(yíng)主力店預(yù)招商商業(yè)定位商74建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有特設(shè)的建筑要求，要滿足排油煙、排污、煤氣接入、大容量電力供應(yīng)等特殊要求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前要充分考慮餐飲類業(yè)態(tài)的分布。具體品牌需求，根據(jù)商家情況確定。商業(yè)建筑配套，是項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成功的重要因素。我們的工作將把商家需求與建筑進(jìn)行無(wú)縫對(duì)接。CompanyLogo建筑建議---商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求餐飲類業(yè)態(tài)由于有75立足濟(jì)南、面向全國(guó)、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值招商總策略

招商建議CompanyLogo立足濟(jì)南、面向全國(guó)、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值招76策略一：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；策略二：核心主力店招商布局原則。

核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗，輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。策略三：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營(yíng)商家，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、聚集人氣。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。CompanyLogo策略一：招商順序原則。招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)77把“經(jīng)營(yíng)為先”的原則作為運(yùn)作的核心經(jīng)營(yíng)效益是商業(yè)項(xiàng)目的生存之本，從前期的市場(chǎng)調(diào)研、招商，到后期的營(yíng)銷推廣、經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該把“經(jīng)營(yíng)為先”的原則作為運(yùn)作的核心。關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)的策略對(duì)于大商業(yè)，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”。知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，能對(duì)市場(chǎng)形成號(hào)召力，增強(qiáng)商戶信心具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能在不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況下持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)，決不會(huì)草率地發(fā)生撤場(chǎng)行為，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程?？刂普猩坦?jié)奏招商分為四個(gè)部分：主力店、次主力店、獨(dú)立精品店和特色店。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)區(qū)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動(dòng)，按照“核心主力店-主力店-品牌專賣店-小型商家”這樣一個(gè)順序來(lái)進(jìn)行。用核心主力店來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對(duì)商業(yè)的成敗起著決定性作用，它決定了商業(yè)的品牌形象。對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，主力店的招商成為整個(gè)商業(yè)成敗的關(guān)鍵。招商策略CompanyLogo把“經(jīng)營(yíng)為先”的原則作為運(yùn)作的核心招商策略Compa781、根