土地收并購涉及稅費及解釋2022

土地收并購涉及稅費股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有兩種稅：所得稅和印花稅。1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的所得稅所得稅二（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價-股權(quán)成本價）*所得稅率，企業(yè)所得稅為25%；個人所得稅稅率20%，境外股東稅率為10%，受讓方均有代扣代繳義務(wù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價-股權(quán)成本價）*所得稅率=（交易總對價-債-股權(quán)成本價）*所得稅率=（交易總對價-債-實繳注冊資本）*所得稅率約=（交易總對價-有票成本）*所得稅率并不是有票成本可以抵扣股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅，而是由于有票成本很多時候大致等于債+實繳注冊資本，所以可以用來大致計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅。股權(quán)成本價=股東投資入股時向企業(yè)實際交付的出資金額，或收購該項股權(quán)時向該股權(quán)的原轉(zhuǎn)讓人實際支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價金額。PS：個人所得稅：摘錄于國家稅務(wù)總局關(guān)于《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法》的解讀辦法：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入確定的原則及方法如何把握？《辦法》第十條規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入應當按照公平交易原則確定，這是股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入確定的基本原則。也就是說納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應當獲得與之相匹配的回報，無論回報是何種形式或名義，都應作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的組成部分?！掇k法》第七至九條規(guī)定了不同情形下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入確定的方法。通常情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入就是轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓當期或后續(xù)期間獲得的各種形式及名義的轉(zhuǎn)讓所得。（2）何種情況下需要核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入？《辦法》第十一條規(guī)定了納稅人申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低等四種主管稅務(wù)機關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的情形，主要是對違反了公平交易原則或不配合稅收管理的納稅人實施的一種稅收保障措施。同時，《辦法》第十二條對何為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低進行了說明，但實際情況中，確實存在部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入因種種合理情形而偏低的情形。為此，《辦法》第十三條對轉(zhuǎn)讓收入偏低的合理情形進行了明確，主要是三代以內(nèi)直系親屬間轉(zhuǎn)讓、受合理的外部因素影響導致低價轉(zhuǎn)讓、部分限制性的股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。（3）股權(quán)原值如何確認？根據(jù)《辦法》第十五至十八條規(guī)定，通常情況下，股權(quán)原值按照納稅人取得股權(quán)時的實際支出進行確認。如納稅人在獲得股權(quán)時，轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)被核定征收過個人所得稅的，納稅人在此次轉(zhuǎn)讓時，股權(quán)原值可以按照取得股權(quán)時發(fā)生的合理稅費與稅務(wù)機關(guān)核定的轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入之和確定。這也是為了使整個轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)前后銜接，避免重復征稅。對自然人多次取得同一被投資企業(yè)股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)時，采用"加權(quán)平均法"確定其股權(quán)原值。7、用有票成本來計算是一種大概的算法，這是因為在很多情況下，有票成本大概等于項目公司的債+實繳注冊資本。并不是因為有票成本能抵扣股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅。2、印花稅非上市公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓按協(xié)議約定總對價的萬分之五計收，買方賣方都要交。上市公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓按干分之一計收，賣方交，買方不交。項目開發(fā)環(huán)節(jié)可以分為三個階段：（一）取得土地階段1、契稅契稅=土地成交價*稅率稅率根據(jù)地區(qū)不同，一般是3%-5%，成都一般是3%，四川省內(nèi)其他地區(qū)一般是4%。2、印花稅印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額x萬分之五。（二）建設(shè)階段3、土地使用稅應納稅額=土地實際占用面積x適用稅額。適用稅額各個地區(qū)不同，按x元/平方米/年每年交兩次，取得預售證后不再繳納。4、印花稅（三）銷售階段5、增值稅及附加；6、土地增值稅；7、企業(yè)所得稅；8、印花稅印花稅是簽訂合同的雙方；股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：所得稅納稅主體是原股東;Ps:那項目公司的土地成本能不能抵扣股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)伽所得稅呢？不能。股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)賺錢的是原股東，這是股東層面的事，項目公司的土地成本是項目公司花的，這是項目公司層面的事。這是兩個主體，不能互相抵扣。項目開發(fā)環(huán)節(jié)，是項目公司把自己開發(fā)的房子賣給了小業(yè)主，項目公司賺錢，所以項目開發(fā)環(huán)節(jié)的，增值稅及附加、所得稅、土增稅等的納稅主體都是項目公司。費及到的稅費幽稅主體股權(quán)捋上環(huán)節(jié)所得稅