房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略：弩箭已離弦能否冰解的破

房房地產(chǎn)行業(yè)|證券研究報(bào)告—行業(yè)點(diǎn)評(píng)2022年12月20日2022、2023年地產(chǎn)核心指標(biāo)的預(yù)測(cè)？1)銷售面積同比-21.4%、-9.9%。2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-9.1%、2.2%。3)新開工面積同比-37.4%、1.8%。4)竣工面積同比-14.0%、5.7%。需要多久及多少資金才能有效解決？“保交樓”逐步成為政策底線，政府、房企、金融機(jī)構(gòu)三方合力推進(jìn)專項(xiàng)工作，但尚處于研討實(shí)驗(yàn)期，已計(jì)劃提供的“保交樓”專項(xiàng)資金合計(jì)4000億元，再后續(xù)加量的可能。根據(jù)我們的測(cè)算，解決“保交付”問題預(yù)計(jì)需1.59~1.82萬億元資金。預(yù)計(jì)“保交付”工作將貫穿2-3年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。主要原因有：1)額度有限；2)資金撥付存在時(shí)滯；3)項(xiàng)目質(zhì)資產(chǎn)和能力，資金方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有擔(dān)憂；5)銷售下滑與融資受限，對(duì)舊項(xiàng)目資金支持或相對(duì)有限。未來交付或成為房企重要硬實(shí)力之一。相關(guān)研究報(bào)告《證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資優(yōu)化措施的點(diǎn)評(píng)：股權(quán)融資支持政策落地釋放利好，房企資相關(guān)研究報(bào)告《證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資優(yōu)化措施的點(diǎn)評(píng)：股權(quán)融資支持政策落地釋放利好，房企資金面與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)均有望改善》(2022/11/28)《銀保監(jiān)允許保函臵換預(yù)售資金規(guī)定的點(diǎn)評(píng):允許保函臵換預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力或?qū)⑦M(jìn)一步緩解》(2022/11/15)《中國(guó)真實(shí)住房需求還有多少？(2022版)》)與時(shí)偕行——關(guān)于短期博弈與長(zhǎng)期格局的思《從歷史復(fù)盤中探討本輪地產(chǎn)調(diào)控放松的最佳中銀國(guó)際證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。自2022年11月開始銀行貸款、國(guó)內(nèi)債券、股權(quán)融s業(yè)融資信心有所修復(fù)，但短期對(duì)情緒上的影響大于實(shí)際。復(fù)盤過去融資多渠道寬松周期，1)房地產(chǎn)板塊收益在融資放松期的表現(xiàn)優(yōu)于滬深300。2)融資端放a資金壓3)在融資放松的時(shí)期，只有疊加銷售回暖，房企到位資金增速才會(huì)提升，開發(fā)投資滯后到位資金改3-4個(gè)月后逐步修復(fù)；同時(shí)到位資金與投資改善的持續(xù)性較長(zhǎng)，即使融資逐步收緊后，其改善仍會(huì)時(shí)改善取決于銷售修資金回升1個(gè)季度1行業(yè)整體將圍繞供需端縮表進(jìn)行。房地產(chǎn)行業(yè)證券分析師：夏亦豐348ifengxiabocichinacom證券分析師：許佳璐710jialu.xu@1)供給端：行業(yè)整體需要至少3年的縮表周期，我們認(rèn)為未來3年民企市占率將從原來的70%降至房地產(chǎn)行業(yè)證券分析師：夏亦豐348ifengxiabocichinacom證券分析師：許佳璐710jialu.xu@部民企招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2)邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略2 1.2房地產(chǎn)投資與新開工：預(yù)計(jì)投資增速22E-9.1%，23E2.2%；預(yù)計(jì)新開工面積增速22E 2.1政府、房企、金融機(jī)構(gòu)三方合力有序推進(jìn)“保交付”專項(xiàng)工作 142.2我們預(yù)計(jì)解決“保交付”問題預(yù)計(jì)需要1.59~1.82萬億元的資金，至少2-3年的時(shí)間 182.3當(dāng)前房企交付壓力仍然較大，未來“交付力”或成為房企重要的硬實(shí)力之一 20 3.1銀行貸款：21年四季度以來政策持續(xù)寬松，但開發(fā)貸與并購貸未見明顯增長(zhǎng) 253.2債券融資：22年5月起明顯放松，融資主體逐漸偏向民企 323.3信托：22年11月為近五年來首次松口，實(shí)際落實(shí)效果待觀察 383.4股權(quán)融資：自16年下半年起逐步收緊的再融資政策正式“松綁”，利好房企資金面和資產(chǎn)負(fù) 3.5預(yù)售資金監(jiān)管：緩解監(jiān)管過度收緊的城市內(nèi)的房企資金壓力 433.6內(nèi)保外貸：助力房企償還離岸債、修復(fù)房企境外信用 453.7REITS：多種資產(chǎn)類型的產(chǎn)品有望推行，助力房企融資與盤活存量資產(chǎn) 47 4房地產(chǎn)行業(yè)整體將圍繞供需縮表進(jìn)行 594.1供給端：行業(yè)整體需要至少3年的縮表周期，民企將大幅出清 594.2需求端：短期低迷或?qū)⒀永m(xù)，預(yù)期2023年3、4月出現(xiàn)修復(fù)；長(zhǎng)期總量將下一個(gè)臺(tái)階 64 2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略3 5 0 付房屋總數(shù)超過218萬套(戶) 21圖表23.過去，融資多渠道的寬松僅有2008年11月-2009年8月(但期間國(guó)內(nèi)債券2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略4嚴(yán)格監(jiān)管)、2014年9月-2015年8月(但期間非標(biāo)信托收緊)兩個(gè)時(shí)期出現(xiàn)過...23 3 8 .....36 中的房企有31家，預(yù)計(jì)合計(jì)募集資金2169億元.......................................................................................422022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略5 億元的資 11月至今(2022年11月末)房地產(chǎn)板塊絕對(duì)收益分別為105.5%、62.3%、6.5%...51 55 2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略6 x x 2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略7 環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，房?jī)r(jià)止跌.66 圖表93.截至2020年末，我國(guó)存量住宅套數(shù)為4.58億套，較2010年六普提升了 圖表95.截至2020年末，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅套數(shù)為2.89億套，較2010年六普提升 圖表96.截至2020年末，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房建面為292億平，較2010年六普提升 圖表98.截至2020年，城鎮(zhèn)存量住房中2000年前建成(房齡超過20年)的住房占 9 0年前的城 2)由城市更新所帶來的被動(dòng)新增住房需求 7122-2030年年均新增住房需求(包括主動(dòng)與被動(dòng)新增住房需求) 相較于 2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略8 被動(dòng)新增住房需求為2.93億平 5 5 竣工+6%我們對(duì)2022年、2023年的地產(chǎn)核心指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)：1)銷售面積同比增速分別為-21.4%、-9.9%。2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速分別為-9.1%、2.2%。3)新開工面積同比增速分別為-37.4%、1.8%。4)竣工面積同比增速分別為-14.0%、5.7%。圖表1.2022年、2023年地產(chǎn)核心指標(biāo)預(yù)測(cè)核心指標(biāo)預(yù)測(cè)202122E23E銷售面積(萬平)y%.4%%銷售金額(億元)y.8%.0%%房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)y.4%%%新開工面積(萬平)433y%.4%竣工面積(萬平)864y%.0%資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券銷售面積增速22E-21.4%，23E-9.9%我們預(yù)計(jì)2022年、2023年銷售面積增速分別為-21.4%、-9.9%，銷售金額增速分別為-24.0%、-6.4%，銷售均價(jià)增速分別為-3.3%、3.9%。我們采用城市能級(jí)法，拆分各城市銷售面積及銷售均價(jià)，根據(jù)城市基本面、城市當(dāng)前成交量?jī)r(jià)情況等分別進(jìn)行單季數(shù)據(jù)測(cè)算，加總可得：1)2022、2023年全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)分別為14.11、12.70億平，同比增速預(yù)計(jì)分別為-21.4%、9.9%。2022、2023年全國(guó)商品房銷售金額預(yù)計(jì)分別為13.83、12.94萬億元，同比增速預(yù)計(jì)分別為-24.0%、-6.4%；銷售均價(jià)預(yù)計(jì)分別為9805、10189元/平，同比增速分別為-3.3%、3.9%。2)結(jié)構(gòu)上看，預(yù)計(jì)一線/二線/三四線2022年銷售面積同比增速分別為-18%/-29%/-35%，2023年分別為5%/-10%/-15%；一線/二線/三四線2022年銷售金額同比增速分別為-8%/-31%/-35%，2023年分別為10%/-4%/-12%。我們認(rèn)為本輪周期復(fù)蘇，銷量結(jié)構(gòu)上一二線強(qiáng)于三四線，一方面是因?yàn)榛久孑^好、需求相對(duì)有韌性，另一方面，政策的邊際效果有差異，高能級(jí)城市的放松相對(duì)更加顯效。2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略9圖表2.2022、2023年銷售面積增速分別為-21.4%、-9.9%，銷售均價(jià)增速分別為-3.3%、3.9%，銷售金額增速分別為-24.0%、-6.4%202122E23E銷售金額(億元)金額增速.8%.0%.4%銷售面積(萬平)面積增速%.4%.9%銷售均價(jià)(元/平)均價(jià)增速%.3%%面積增速%.8%.0%%.7%.7%一線城市：北京、上海、廣州、深圳；漢、長(zhǎng)沙、重慶、成都、西安、蘭州；三四線城市：東莞、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、佛山、惠州、昆山、廊坊、汕頭、中山、珠海、泉州、岳陽、韶關(guān)、舟山、泰安、湖州、江陰、泰州、蕪湖、張家港、紹興、常熟、固安、香河、滄州、池州、肇慶、麗水、宜興、淮北、太倉、宿州、南平、三明、黃石、銅陵、衢州、六安、孝感、梅州分季度數(shù)據(jù)來看，不同于過去周期全國(guó)大范圍政策放松后銷售出現(xiàn)“V”型底部修復(fù)，本輪銷售呈現(xiàn)出更多反復(fù)在底部震蕩的特征，修復(fù)也較為緩慢。本輪房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行自2021年5月開始，雖然政策底于2021年下半年出現(xiàn)，但房企暴雷、疫情反復(fù)、爛尾樓問題的發(fā)酵，使得房?jī)r(jià)下行壓力加大、居民購房意愿持續(xù)低迷，銷售雖邊際好轉(zhuǎn)但向上動(dòng)力始終不足。2022Q3單季商品房銷售面積3.25億平，銷售金額3.33萬億元，同比分別下降22.1%、20.4%，同比降幅較Q2分別收窄6.0和12.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)10249元/平，同比增長(zhǎng)2.1%，較Q2提升了9.3個(gè)百14億平，同比下降22.2%；銷售金額9.94萬億元，同比下降26.3%；平，同比下降5.3%。我們預(yù)計(jì)2022Q4單季銷售面積降幅將進(jìn)一步收窄至-19%，銷售均價(jià)增速與Q3基本保持一致(2%)，銷售金額同比增速為-17%。隨著防疫政策的寬松、年末供需端寬松政策逐步起效、“保交付”工作的不斷推進(jìn)，部分城市購房信心緩慢恢復(fù)，高能級(jí)城市率先修復(fù)，使得明年開始銷售下降的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步-10%、-2%、-1%；銷售均價(jià)增速分別為4%、5%、4%、3%。圖表3.我們預(yù)計(jì)明年Q1~Q4銷售面積增速分別為-18%、圖表4圖表3.我們預(yù)計(jì)明年Q1~Q4銷售面積增速分別為-18%、資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券資資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略10圖表5.我們預(yù)計(jì)高能級(jí)城市率先修復(fù)，三四線城市相對(duì)承壓各能級(jí)城市商品房銷售面積增速70%0%-30%0% 全國(guó)一線城市二線城市三四線城市E37.4%，23E1.8%開發(fā)投資信心與融資資金短期尚難恢復(fù)，Q4投資預(yù)計(jì)仍將低迷。Q3單季開發(fā)投資金額3.52萬億元，同比下降12.7%；1-9月累計(jì)開發(fā)投資金額10.36萬億元，同比下降8.0%。三季度單季降幅、累計(jì)降幅仍在擴(kuò)大，主要是因?yàn)橐环矫娣科筚Y金持續(xù)緊張，建安投資支撐減弱；另一方面，銷售持續(xù)低迷、前期拿地大幅減少，土地投資減少也對(duì)投資造成了拖累。我們將房地產(chǎn)開發(fā)投資額拆分為土地投資和工程款兩部分進(jìn)行預(yù)測(cè)。我們認(rèn)為2022Q4投資降幅仍有-13%，主要是因?yàn)榻诠┙o側(cè)融資政策雖有一定利好，但傳導(dǎo)到市場(chǎng)、房企還需一定時(shí)間，尤其是經(jīng)歷信用危機(jī)的房企則需要更長(zhǎng)恢復(fù)期。我們預(yù)計(jì)2023年在今年低基數(shù)的基礎(chǔ)上降幅增速回正，Q1~Q4單季投資增速分別為-1%、0%、6%、5%，主要原因有：1)基數(shù)較低；2)我們預(yù)計(jì)明年銷售降幅將持續(xù)收窄，房企新開工和拿地意愿也會(huì)較今年緩慢恢復(fù)；3)近期頻出的金融支持政策較大程度地提振了市場(chǎng)信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金、股權(quán)融資等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動(dòng)性問題，對(duì)民企的資金支持或?qū)㈥懤m(xù)到位，預(yù)計(jì)投資意愿進(jìn)一步回升。我們預(yù)計(jì)2022、2023年全年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)為13.42、13.71萬億元，同比增速預(yù)計(jì)分別為-9.1%、2.2%。圖表6.2022、2023年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)可達(dá)13.42、13.71萬1%、2.2%圖表7.2022Q4、2023Q1、2023Q2圖表6.2022、2023年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)可達(dá)13.42、13.71萬1%、2.2%房地產(chǎn)投資及增速%%0%0%0%0%20%20%6.9%6.9%7.0%9.5%9.9%7.0%4.4%1%10%1%10%20%30%40%0,0000201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)同比增速資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券資資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略11土地投資方面，我們預(yù)計(jì)今年土地購臵費(fèi)雙位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。由于2022年上半年土地市場(chǎng)持續(xù)較冷，百城土地成交金額同比下降53.3%，預(yù)計(jì)將持續(xù)拖累2022Q4的土地投資，我們預(yù)計(jì)2022Q4土地購臵費(fèi)預(yù)計(jì)同比下降36%。而2023Q1、Q2土地投資降幅預(yù)計(jì)將收窄，預(yù)計(jì)分別為-9%、-4%，主要是因?yàn)?022年7月開始土地市場(chǎng)成交有所修復(fù)：2022年7-11月百城土地成交總價(jià)1.77萬億元，同比增長(zhǎng)8.0%，2022年下半年以來土地市場(chǎng)回升對(duì)明年Q1、Q2開始的土地投資產(chǎn)生一定的正向反饋，土地購臵費(fèi)降幅開始逐步收窄。受市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)、房企資金壓力緩釋以及低基數(shù)的影響，2023Q3、Q4土地購臵費(fèi)增速預(yù)計(jì)可達(dá)11%、16%，進(jìn)一步修復(fù)。我們預(yù)計(jì)2022、2023年全年土地購臵費(fèi)同比增速分別為、2%。圖表8.我們預(yù)計(jì)2022、2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速分別為-9.1%、2.2%16000014000012000010000000006000040000200000房地產(chǎn)投資拆分201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E20%00%80%60%40%20%%-20%-40%-60%土地購臵費(fèi)(億元)工程款(億元)土地購臵費(fèi)同比增速工程款同比增速資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券圖表9.2022Q4、2023Q1~Q4單季度土地購臵費(fèi)同比增速預(yù)計(jì)分別為-36%、-9%、-4%、11%、16%資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券2021年下半年以來，投資受施工建安低迷的影響顯著，預(yù)計(jì)自2022Q4開始新開工有望底部修復(fù)。新開工自2021年7月以來連續(xù)16個(gè)月呈現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。我們認(rèn)為一方面，疫情影響了正常的開工與施工；另一方面，在銷售不景氣、房企資金鏈緊張的情況下，前期拿地大幅減少，房企可開工項(xiàng)目Q83億平，同比下降45.1%；降幅較Q2分別擴(kuò)月累計(jì)新開工面積9.48億平，同比下降38.0%。2022Q4、2023Q1、2023Q2、2023Q3、2023Q4預(yù)計(jì)新開工面積增速分別為-35%、-4%、-3%、6%、9%。我們認(rèn)為從單季數(shù)據(jù)來看，2022Q3為新開工底部，滯后于銷售底部一個(gè)季度，2022Q4開始底部修復(fù)，但增幅回正預(yù)計(jì)仍要等到明年下半年，一方面，至2023年下半年新開工持續(xù)低迷將近兩年，房企外部融資環(huán)境放松同期基數(shù)較低。2022、2023年新開工面積預(yù)計(jì)可達(dá)12.45、12.68億平，同比增速預(yù)計(jì)分別為-37.4%、1.8%。2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略12圖表10.2022、2023年新開工面積預(yù)計(jì)可達(dá)12.45、12.68圖表11.22Q4、23Q1、23Q2、圖表10.2022、2023年新開工面積預(yù)計(jì)可達(dá)12.45、12.68資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券新開工面積及增速,0000%,000%%%%%00%%%%%%0%%201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E新開工面積(萬平)同比增速資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券竣工面積增速22E-14.0%，23E5.7%房企資金緊張疊加疫情反復(fù)，今年?duì)€尾樓問題頻出，預(yù)計(jì)竣工出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)；明年將隨著“保交付”工作的持續(xù)推進(jìn)，在今年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，竣工增速回正。我們?cè)褂脙煞N方法：結(jié)構(gòu)-整體法、大數(shù)據(jù)法，對(duì)2022年的竣工數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，2022年在2021年的竣工小高峰的基礎(chǔ)上，理論上的竣工行業(yè)2022年年度策略》，但因今年?duì)€尾樓情況頻發(fā)，房企資金持續(xù)承壓、疊加疫情反復(fù)，房企主動(dòng)或被動(dòng)的停工延期，施工節(jié)奏放緩，竣工周期拉長(zhǎng)，整體竣工仍待底部修復(fù)，今年1-10月累計(jì)竣工面積為4.7億平，同比下降18.7%，我們下調(diào)今年全年的竣工預(yù)測(cè)至-14.0%(8.72億平)，即意味著和此前的預(yù)測(cè)相比，有1.72億平延期竣工，占當(dāng)前施工面積的2%。受益于中央與地方“保交付”政策的不斷推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)竣工降幅將持續(xù)收窄，部分工程延期至明年竣工，因此2023年在今年低基數(shù)的情況下，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)小幅的正增長(zhǎng)(5.7%)，達(dá)9.22億平。圖表12.我們預(yù)計(jì)2022、2023年商品房竣工面積分別可達(dá)8.72和9.22億平，同比增速分別為-14.0%和5.7%20,00000,00080,00060,00040,00020,0000竣工面積及增速20%%%.3%2.0%-4.9%-7.8%-14.0%-4.4%-6.9%2.6%1%%0%%-10%-20%20122013201420152016201720182019202020212022E2023E竣工面積(萬平)同比增速資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略132保交樓問題需要多久及多少資金才能有效解決？2.1政府、房企、金融機(jī)構(gòu)三方合力有序推進(jìn)“保交付”專項(xiàng)工作今年以來，部分城市的項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)加劇，非正常停工停貸嚴(yán)重影響了局部地區(qū)的銷售去化復(fù)蘇。早在今年3月我們發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)政策深度報(bào)告：從歷史復(fù)盤中探討本輪地產(chǎn)調(diào)控放松的最佳路徑與當(dāng)前房企的生存法則》中，我們即指出“在停緩工和交付風(fēng)險(xiǎn)問題突出的城市，重視受困房企流動(dòng)性問題的解決工作；具體而言，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢項(xiàng)目交付有較大壓力”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬平，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面皆超200萬平、總套數(shù)皆超2萬套。今年7月停工停貸事件不斷發(fā)酵，非正常停工停貸嚴(yán)重影響了局部地區(qū)的銷售去化復(fù)蘇，對(duì)爛尾樓的擔(dān)憂加劇了居民購房觀望情緒。以鄭州、武漢、重慶為典型代表，鄭州停貸項(xiàng)目達(dá)34個(gè)，武漢、重慶停工項(xiàng)目也超過20個(gè)，雖然地方政府及時(shí)介入、積極出臺(tái)各類“保交付”政策，但與房企洽談解決停工、斷貸問題仍需時(shí)間，短期內(nèi)購房者觀望情緒較為濃厚，整體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)低迷的行情。根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，7月三城去化率均回落至3成以下，重慶、武漢分別下降了28、18個(gè)百分點(diǎn)，而其中停工停貸問題最為嚴(yán)重的鄭州去化率下行至10月的9%。從客戶來訪量數(shù)據(jù)也可以看出，當(dāng)前居民購房信心明顯不足，觀望情緒持續(xù)加?。鹤?月斷供項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)后，三城項(xiàng)目來訪量數(shù)據(jù)均出現(xiàn)不同程度回落，均不及其5月水平。7月鄭州到訪量跌至5.94萬組，環(huán)比下降21%，重慶不足5萬組，環(huán)比下降16%。圖表13.2021年末24個(gè)重點(diǎn)城市已停工、延期交付問題項(xiàng)目占比資料來源：克而瑞，中銀證券圖表14.今年7月停工停貸事件不斷發(fā)酵，非正常停工停貸嚴(yán)重影響了局部地區(qū)的銷售去化復(fù)蘇鄭州、武漢、重慶2022年1月以來去化率變動(dòng)情況%%40%4%4%26%25%%%40%4%4%26%25%2%1%28%22%27%22%26%20%15%22%9%20%50%40%30%20%10%0%鄭州武漢重慶資料來源：克而瑞，中銀證券2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略14“保交樓”逐步成為政策底線，政府、房企、金融機(jī)構(gòu)三方合力有序推進(jìn)“保交付”專項(xiàng)工作。各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)助保交樓，我們認(rèn)為問題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn)。不過各城“保交付”政策尚處于研討實(shí)驗(yàn)期，政策執(zhí)行、政府與房企洽談解決停工、斷貸問題仍需時(shí)間，對(duì)于整體市場(chǎng)信心的修復(fù)效果仍有待驗(yàn)證。圖表15.政府、房企、金融機(jī)構(gòu)三方合力有序推進(jìn)“保交付”專項(xiàng)工作資料來源：中銀證券政府：專項(xiàng)工作有序推進(jìn)，各地配套政策有望加速落地。中央層面，撥付專項(xiàng)工作借款。7月銀保監(jiān)會(huì)首次提出“保交樓”，8月末，住建部、銀保監(jiān)會(huì)和央行提出將通過初期規(guī)模2000億元的政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，一定程度提振了市場(chǎng)信心，11月末央行在此基礎(chǔ)上，面向6家商業(yè)銀行再推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃。地方層面，已有超過30省市出臺(tái)“保交樓”舉措，包括對(duì)問題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處臵、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目、成立紓困基金、派遣工作組、返還土地款、適度放松預(yù)售資金監(jiān)管等。1)成立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金。例如鄭州：由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)資金，規(guī)模100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，明確紓困項(xiàng)目的4種開發(fā)模式，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房。其中，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還是由政府指定一家融資平臺(tái)統(tǒng)一向國(guó)開行申請(qǐng)棚改貸款額度，投入到各個(gè)問題項(xiàng)目后，再由融資平臺(tái)統(tǒng)籌安排償還資金。收并購主要針對(duì)于資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目。破產(chǎn)重組主要針對(duì)于那些體量大、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜、后續(xù)投資資金較多、工程建設(shè)及銷售都存在問題的項(xiàng)目。保租房主要針對(duì)于那些銷售困難、后期交付無法保證的項(xiàng)目。截至10月初，鄭州市地產(chǎn)紓困基金已確定落地項(xiàng)目8個(gè)，涉及總投資27億元。南寧：計(jì)劃成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計(jì)劃首期規(guī)模30億元。武漢：建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目，并改建為公租房。浙江紹興：首個(gè)房地產(chǎn)紓困基金項(xiàng)目落地紹興，本土房企祥生地產(chǎn)旗下的諸暨項(xiàng)目成為該基金的首個(gè)紓困。2)派遣工作組，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工。例如蘇州：?jiǎn)栴}項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級(jí)職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專班”。重慶：成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處臵小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。3)返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款。例如贛州：經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動(dòng)工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。4)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化、適度放松。例如蘇州：政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用。天津：符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略15圖表16.中央與地方“保交付”政策梳理地區(qū)“保交樓”政策銀保監(jiān)會(huì)7月14日引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處臵，加強(qiáng)與其他部門的工作協(xié)同，支持地方政府推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作銀保監(jiān)會(huì)7月19日銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場(chǎng)化、法治化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益。中央政治局會(huì)議7月28日全方位守住安全底線，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生住建部、政部、央行等8月20日針對(duì)各地保交樓工作的資金壓力出臺(tái)專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。該筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，由央行指導(dǎo)國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排。中央財(cái)政將根據(jù)實(shí)際借款金額，對(duì)政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。國(guó)務(wù)院常委會(huì)議8月31日支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貨政策和保交樓專項(xiàng)借款國(guó)家開發(fā)銀行9月22日向遼寧省沈陽市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款(暫未公開金額)。國(guó)務(wù)院辦公廳10月26日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)第十次全國(guó)深化“放管服”改革電視電話會(huì)議重點(diǎn)任務(wù)分工方案。其中提到，給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的40多項(xiàng)工具，靈活運(yùn)用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，用好保交樓專項(xiàng)借款，壓實(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體責(zé)任，防范發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，結(jié)合實(shí)際出臺(tái)針對(duì)性支持其他消費(fèi)領(lǐng)域的舉措。國(guó)務(wù)院辦公廳10月31日在妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面，要推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處臵，做好金融支持保交樓工作。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過度避險(xiǎn)行為，推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)11月11日央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》提出，在支持開發(fā)信貸政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款外，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。人民銀行11月16日《2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)保交樓專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。人民銀行11月21日央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計(jì)劃，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ谩５胤轿?月15日紓困基金：陜建地產(chǎn)集團(tuán)與中國(guó)信達(dá)共同設(shè)立100億并購重整基金，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極圍繞危困房企并購開展合作。浙江6月7日紓困基金：浙江房協(xié)與浙商資產(chǎn)初步成立100億規(guī)模的“并購重組專項(xiàng)資金”，后續(xù)將用于推動(dòng)危困房企項(xiàng)目并購重組，化解房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，確保問題項(xiàng)目順利完工。江西景德鎮(zhèn)7月8日國(guó)資公司參與：為加快推進(jìn)“去恒大化”，促進(jìn)恒大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展我市分項(xiàng)目分別落實(shí)國(guó)控集團(tuán)、城投集團(tuán)、昌江國(guó)資及珠山國(guó)資等4家國(guó)資平臺(tái)參與風(fēng)險(xiǎn)化解，各項(xiàng)目自求平衡落實(shí)保交樓任務(wù)，政府給予去恒大化后相關(guān)扶持政策?；馓幣Z方案商定后，報(bào)市委、市政府審定后即可廣東深圳7月11日成立處臵小組：《龍崗區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期監(jiān)管的指導(dǎo)意見》提出聯(lián)合處臵化解突出問題，針對(duì)存在問題的項(xiàng)目，區(qū)住建局、區(qū)城市更新和土地整備局、市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局、市生態(tài)環(huán)境局龍崗管理局等行業(yè)主管部門，會(huì)同開發(fā)企業(yè)與屬地街道辦成立處臵小組，開展集中研判，妥善處理，確保交房過程平穩(wěn)有序。江西贛州7月13日收回未動(dòng)工土地：贛州經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動(dòng)工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。陜西西安7月14日預(yù)售資金監(jiān)管：《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》指出：商品房預(yù)售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。廣東汕頭7月14日預(yù)售資金監(jiān)管：《汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》指出，監(jiān)管資金按綜合支付額度核定支取，設(shè)臵四個(gè)工程形象明確的節(jié)點(diǎn)，合理留存保底資金，可按進(jìn)度申請(qǐng)劃撥工程款，拓展了預(yù)售款的提取使用空間，有利于商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的有效落實(shí)，也有利于跟隨工程節(jié)點(diǎn)及時(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。河南平頂山7月15日一樓一策：河南省平頂山市新華區(qū)區(qū)長(zhǎng)張偉民于7月15日主持召開問題樓盤處臵化解推進(jìn)會(huì)。張偉民要求，一樓一策，緊盯不放，確保問題化解到位。各化解專班要綜合采取多種措施，切實(shí)做好問題樓盤化解和群眾維穩(wěn)工作，堅(jiān)決在9月底完成化解任務(wù)，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，社會(huì)和諧穩(wěn)定。河南駐馬店7月17日一樓一策：河南省駐馬店市正陽縣自然資源局指出，對(duì)全縣的問題樓盤不動(dòng)產(chǎn)證辦理問題進(jìn)行梳理分類，堅(jiān)持一企一策、一樓一策”，逐企業(yè)逐樓盤研究不動(dòng)產(chǎn)證辦理問題等。河南洛陽7月18日一盤一策：河南省洛陽市下轄瀍河回族區(qū)7月18日上午召開問題樓盤化解處臵推進(jìn)會(huì)，研究解決問題樓盤化解處臵難題。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要始終堅(jiān)持群眾利益至上，擔(dān)當(dāng)任事，把握保交房、早交房工作重點(diǎn)，加快問題樓盤化解處臵進(jìn)度。要緊盯工作重點(diǎn)，著眼保交房、早交房，進(jìn)一步摸清底數(shù)，進(jìn)一步細(xì)化措施，進(jìn)一步壓實(shí)各方責(zé)任，推動(dòng)各環(huán)節(jié)工作落實(shí)。綜合運(yùn)用法律、行政、市場(chǎng)手段，一盤一策，精準(zhǔn)施策，確保化解處臵實(shí)效。山東濟(jì)南7月18日一案一策：濟(jì)南市歷城區(qū)住建局指出，該區(qū)出現(xiàn)部分項(xiàng)目停工、延期交房問題，主要原因是目前房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍緊張，導(dǎo)致項(xiàng)目停工、延期交房問題頻發(fā)。區(qū)住建局對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目深入分析研判，建立風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬，會(huì)同項(xiàng)目所在街道逐一制定“一案一策"化解處臵方案。陜西咸陽7月19日一對(duì)一幫扶：咸陽市住建局組織召開部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集體約談會(huì)，督促其加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，勇?lián)鐣?huì)責(zé)任，努力化解矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域平穩(wěn)健康發(fā)展。會(huì)議建立了一對(duì)一幫扶政策，即一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進(jìn)問題盡早解決。會(huì)議強(qiáng)調(diào)。一要做好預(yù)防預(yù)警，做到未雨綢繆，對(duì)在建項(xiàng)目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快施工進(jìn)度，力爭(zhēng)按期交房。二要切實(shí)負(fù)起主體責(zé)任，主動(dòng)作為，不等不靠，想方設(shè)法解決群眾所急所盼。四川遂寧7月19日一對(duì)一掛聯(lián)：四川省遂寧市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)通知，指導(dǎo)各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目掛聯(lián)工作。通過梳理摸排，遂寧全市共有83個(gè)在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入掛聯(lián)范圍，每一個(gè)項(xiàng)目均由一名縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行”一對(duì)一掛聯(lián)。各轄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要明確專門人員定期跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，充分發(fā)揮溝通、協(xié)商作用，定期開展座談、走訪、調(diào)研，督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡快投資、動(dòng)工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)營(yíng)，按期完工。四川涼山7月19日一盤一策：《冕寧縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)冕寧縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施的通知》指出，建立遺留問題處臵機(jī)制。針對(duì)全縣現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目存在土地并宗、拆遷遺留、配建合同簽訂、不動(dòng)產(chǎn)登記辦理等具體問題，建立健全長(zhǎng)效協(xié)調(diào)處臵機(jī)制，形成專班，落實(shí)“一盤一策一領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制限期及時(shí)協(xié)調(diào)處臵。重慶7月19日成立處理小組：針對(duì)群眾反映較多的佳兆業(yè)瓏樾壹號(hào)、富力院士庭、富力朗境、金科新天宸等項(xiàng)目停工問題，重慶市高新區(qū)建設(shè)局約談相關(guān)開發(fā)商督促復(fù)工復(fù)產(chǎn)、成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處臵小組、安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。河南鄭州7月27日提出四種紓困模式：鄭州擬推出棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃四大模式，首批試水紓困建業(yè)、康橋、世茂、融創(chuàng)等六大房企，針對(duì)房企旗下問題樓盤選擇對(duì)接上述四種模式，推進(jìn)“保交樓”工作。廣東東莞8月2日預(yù)售資金監(jiān)管：《關(guān)于公開征求<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)>意見的通知》指出，商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略16續(xù)圖表16.中央與地方“保交付”政策梳理地方河南鄭州8月5日紓困基金：河南資產(chǎn)管理有限公司與鄭地集團(tuán)共同設(shè)立鄭州國(guó)家中心城市基金，再由城市基金下設(shè)紓困基金，暫定規(guī)模100億?；具\(yùn)作模式為紓困基金作為母基金，投入不高于30%的資金進(jìn)入子基金，子基金以最高40%的投入比例，撬動(dòng)60%的社會(huì)資本，共同形成盤活資金投入出險(xiǎn)項(xiàng)目?；鹗讍渭偫ы?xiàng)目已經(jīng)落地。江蘇連云港8月9日一盤一策：對(duì)于存在非疫情原因連續(xù)停工三個(gè)月以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各縣區(qū)(管委會(huì))政府應(yīng)成立工作專班，落實(shí)“一盤一策"機(jī)制限期及時(shí)協(xié)調(diào)處臵。對(duì)于前期已經(jīng)出現(xiàn)延期交付情況的樓盤，要加強(qiáng)監(jiān)管，區(qū)別情況處臵，情況嚴(yán)重的，可采取要求尚未取得預(yù)售許可證的在建樓棟暫緩建設(shè)等措施保河北滄州8月15日預(yù)售資金監(jiān)管：《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》指出，商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。廣西南寧8月15日紓困基金：南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、南寧交通投資集團(tuán)有限責(zé)任公司、南寧威寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三家國(guó)企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，以“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作"為原則，為一批已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)l臨風(fēng)險(xiǎn)的樓盤紓困解難。基金首期規(guī)模30億，已完成繳付。江西萍鄉(xiāng)8月17日保交樓：各級(jí)各部門要提振信心、集群作戰(zhàn)，以保交樓”為首要目標(biāo)，明確樓盤“復(fù)工期“竣工期“交房期，緊盯不放、緊抓不松，全力解決復(fù)工交樓問題，徹底消除老百姓“財(cái)房?jī)煽?風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步夯實(shí)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展基礎(chǔ)。安徽合肥8月17日保交樓：要進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，迎難而上，擔(dān)當(dāng)盡責(zé)，千方百計(jì)“保交樓、穩(wěn)民生"，依法合規(guī)治亂象、防風(fēng)險(xiǎn)“。對(duì)查實(shí)存在有明顯質(zhì)量問題、違規(guī)銷售、抽挪資金、虛假宣傳、超容減綠、故意“躺平等行為的，嚴(yán)格依法依規(guī)處臵，及時(shí)向社會(huì)公開曝光。對(duì)查實(shí)沒有主觀故意問題但存在暫時(shí)困難的，要全力助企紓困。江西贛州8月22日問題樓盤化解：江西贛州信豐縣召開全縣批而未用土地消化處臵工作、環(huán)保督察問題整改工作、水質(zhì)提升攻堅(jiān)工作、房地產(chǎn)領(lǐng)域樓盤問題化解工作調(diào)度會(huì)。會(huì)議指出，相關(guān)部門要責(zé)任到人、主動(dòng)擔(dān)當(dāng)、密切協(xié)作，形成工作合力，推動(dòng)問題樓盤化解任務(wù)和拆遷安臵工作盡早完成，為全縣經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定創(chuàng)造良好環(huán)境。湖北8月23日紓困基金：湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購、處臵力度。浙江紹興8月25日保交樓：對(duì)于已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)始終是第一責(zé)任人，地方政府負(fù)有保民生、保穩(wěn)定的屬地責(zé)任，每個(gè)住宅項(xiàng)目必須確保交樓、不爛尾。所有恒大在紹項(xiàng)目都在有序推進(jìn)，今年恒大項(xiàng)目計(jì)劃完成保交樓1729套，已交付786套。河南鄭州9月6日30天復(fù)工：鄭州發(fā)布《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工"保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案的通知》，《通知》要求在10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。浙江麗水9月8日一樓一策：《麗水市區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展接續(xù)政策》指出：要細(xì)化一樓一策方案，加快項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)、竣工交付，確保做到“保交樓、穩(wěn)民山西太原9月9日督促開工：太原市規(guī)劃和自然資源局表示，“依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)我局調(diào)查核實(shí)，發(fā)現(xiàn)有部分土地未按合同約定進(jìn)行開工建設(shè)。2022年6月份，我局按照工作流程向太原恒御信臵業(yè)有限公司等41家涉及未按期開工項(xiàng)目的企業(yè)簽發(fā)了《督促開發(fā)通知書》，對(duì)其共計(jì)56宗未按期開工的土地進(jìn)行了督促，要求其盡快開工建設(shè)。"浙江紹興9月19日一樓一策：微信公眾號(hào)“紹興發(fā)布”發(fā)布《破局突圍！紹興力爭(zhēng)“保交樓”優(yōu)等生》，其中提到，紹興成立房地產(chǎn)專班，定期對(duì)全市所有住宅項(xiàng)目全面排查，針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處臵專班、設(shè)立項(xiàng)目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項(xiàng)目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。河南鄭州9月20日為進(jìn)一步攻堅(jiān)化解問題樓盤，鄭州市將全面實(shí)施“保交樓”項(xiàng)目“交房即發(fā)證”工作，對(duì)全市范圍內(nèi)經(jīng)確認(rèn)的停工項(xiàng)目自重新啟動(dòng)后，確保在交房時(shí)資料齊全申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的購房人能當(dāng)天拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。河南滎陽9月21日召開問題樓盤“保交樓"復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作推進(jìn)會(huì)，會(huì)議要求，1)行業(yè)主管部門要積極為企業(yè)做好服務(wù)，紓困解難；2)施工單位要有責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)，積極開展企業(yè)自救，保證項(xiàng)目開復(fù)工；3)施工企業(yè)要配合問題樓盤專班和項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)需求拿出化解處臵措施，確保停工、半停工項(xiàng)目全面實(shí)質(zhì)性復(fù)工；4)保障項(xiàng)目安全穩(wěn)定，合理合法地保障建筑企業(yè)和施工工人的權(quán)益，不發(fā)生嚴(yán)重社會(huì)問題；5)一切以項(xiàng)目復(fù)工為前提，積極組織施工人員、物料、機(jī)械等開復(fù)工保障要素，堅(jiān)決不“躺平，不阻礙項(xiàng)目的復(fù)工，不搞表演式復(fù)工。河南11月17日河南省省長(zhǎng)王凱在召開的金融工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，支持保交樓項(xiàng)目盡快復(fù)工，支持剛需和改善性住房需求；要開辟綠色通道，簡(jiǎn)化流程手續(xù)，提高放款效率，充分釋放政策紅利，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房企：積極開展“自救”，多措并舉保交樓。主要涉及以下四方面內(nèi)容：1)集團(tuán)引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)接管項(xiàng)目公司。例如恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。2)債權(quán)人收購出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如在深圳市政府的協(xié)調(diào)下，中信集團(tuán)已收購佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)項(xiàng)目，總貨值約500億元，極大程度上保障了出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的交付。3)拍賣項(xiàng)目公司債權(quán)引入投資方。例如在阿里拍賣平臺(tái)，無錫市翠竹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓，起拍價(jià)10.05億元，以盡快引入投資人續(xù)建無錫恒泰悅景府項(xiàng)目。金融機(jī)構(gòu)：金融機(jī)構(gòu)將積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)。一方面，銀行端可以強(qiáng)化地產(chǎn)授信，針對(duì)于快要完工項(xiàng)目成立小額紓困基金助力交付，對(duì)于部分暫時(shí)面臨資金流動(dòng)性困難的企業(yè)予以貸款展期等。例如天津，商業(yè)銀行全面強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)授信，統(tǒng)計(jì)立項(xiàng)樓盤情況，包括是否結(jié)構(gòu)封頂、是否有延期交房風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面輿情等；實(shí)地走訪問題樓盤，重點(diǎn)排查出險(xiǎn)企業(yè)。另一方面，AMC介入房企紓困工作。7月20日鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作，河南資產(chǎn)是河南省第二家地方AMC，成立于2017年8月，鄭州停貸風(fēng)波是地方AMC介入的導(dǎo)火索。5月，中南建設(shè)與中國(guó)華融、南通市保障房建設(shè)投資、南通產(chǎn)業(yè)控股、江蘇海晟控股共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。預(yù)計(jì)將在項(xiàng)目并購、資產(chǎn)盤活等方面與中南建設(shè)展開合作，相關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過50億元。8月，中國(guó)華融與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》。2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略17圖表17.近期AMC介入房地產(chǎn)債務(wù)化解工作的舉措AMC洽談合作股、江蘇海晟控股共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)項(xiàng)目總規(guī)模不超過50億元。協(xié)議》項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益險(xiǎn)化解委員會(huì)，信達(dá)香港董事長(zhǎng)梁森林獲委任為非執(zhí)行董事包括恒大集團(tuán)和世茂等開發(fā)商的項(xiàng)目手鄭州泰禾?hào)|府大院進(jìn)行初步接觸市場(chǎng)低價(jià)收購華夏幸福債券市場(chǎng)低價(jià)收購華夏幸福債券資料來源：財(cái)聯(lián)社，公司公告，中銀證券交付”問題預(yù)計(jì)需要1.59~1.82萬億元的資金，至少2-3年的時(shí)間當(dāng)前中央已計(jì)劃提供合計(jì)4000億元的“保交樓”專項(xiàng)借款資金：1)第一輪，政策性銀行專項(xiàng)借款資金：8月20日，住建部、銀保監(jiān)會(huì)和央行等部門提出將通過初期規(guī)模2000億元的政策性銀行專項(xiàng)借款方式，用于各地已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。由央行指導(dǎo)國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排。中央財(cái)政將根據(jù)實(shí)際借款金額，對(duì)政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。資金分派到各地的落地速度也相對(duì)較快，國(guó)開行于9月22日向遼寧省沈陽市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目(具體金額暫未公布)，隨后鄭州(70億元)、洛陽(15.5億元支持27個(gè)“保交樓”項(xiàng)目1.55萬套房屋)、開封(9.4億元)、哈爾濱(1.86億元)等各地均已有資金到位。2)第二輪，針對(duì)商業(yè)銀行的免息配套融資：11月21日，央行推出了“保交樓”貸款支持計(jì)劃，至2023年3月31日前，面向6家商業(yè)銀行再推出2000億元再貸款。設(shè)臵了2023年3月末的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)了“保交樓”工作的時(shí)效性和緊迫性，同時(shí)此次為針對(duì)商業(yè)銀行的免息再貸款，“保交樓”支持力度進(jìn)一步提升。我們預(yù)計(jì)合計(jì)4000億元的專項(xiàng)借款，再加上2500億元“第二支箭”支持房地產(chǎn)民企發(fā)債融資、銀保監(jiān)會(huì)“保函臵換預(yù)售監(jiān)管資金”政策等，都顯示國(guó)家正在多方位疏通“保交樓”的資金面，有助于緩釋問題樓盤資金缺口，且不排除后續(xù)加量的可能。我們認(rèn)為解決“保交付”問題預(yù)計(jì)需要1.59~1.82萬億元的資金。我們通過了兩種方法測(cè)算“保交樓”需要的資金體量：業(yè)停工體量來計(jì)算：今年1-10月凈停工面積6.5億平，占施工面積的比重為9.4%，除了2020年受疫情影響較高以外，2011年以來凈停工面積占比均值為5%，若降到這個(gè)比例，則需要促成現(xiàn)有項(xiàng)目里3.03億平的體量復(fù)工。我們以2450元/平的全國(guó)住宅高層工程造價(jià)計(jì)算，我們預(yù)計(jì)“保交付”工作至少需要7424億元的資金；若要推動(dòng)全部現(xiàn)有停工面積復(fù)工，至少需要1.59萬億元的資金。2)從出險(xiǎn)房企角度來計(jì)算，2019-2021年全國(guó)住宅高層建安成本/住宅銷售均價(jià)為24%，按照3年交房周期估計(jì)，當(dāng)前出險(xiǎn)房企未交付樓盤主要對(duì)應(yīng)2019-2021年銷售，54家出險(xiǎn)房企2019-2021年權(quán)益銷售額合計(jì)為12.64萬億元，假設(shè)其中60%~80%存在交付風(fēng)險(xiǎn)。我們以出險(xiǎn)房企2019-2021年權(quán)益銷售額合計(jì)*60%~80%*24%為出險(xiǎn)房企項(xiàng)目建安總成本。按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售要求開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，我們統(tǒng)一按照25%假設(shè)，2019-2021年權(quán)益銷售額合計(jì)*60%~80%*24%*75%即為出險(xiǎn)房企已售未交付項(xiàng)目權(quán)益剩余建安成本，即1.37~1.82萬億元。即使分三年解決，每年“保交付”的資金也在平均4567~6067億元。2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略18圖表18.我們認(rèn)為解決“保交付”問題預(yù)計(jì)需要1.59~1.82萬億元的資金我們認(rèn)為“保交付”工作將貫穿2-3年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。主要原因有以下四點(diǎn)：1)額度有限：專項(xiàng)借款分期下發(fā)到各城市、各項(xiàng)目，實(shí)際分配到具體項(xiàng)目主體上的額度有限。2)資金撥付存在時(shí)滯：資金撥付到下達(dá)到項(xiàng)目上仍有較長(zhǎng)的時(shí)滯，政府與項(xiàng)目方的各項(xiàng)借、還款以及監(jiān)督模式也都需要摸索和擬定。3)對(duì)項(xiàng)目的選擇上遵循先易后難、由影響力大到小來分配，部分交付難度較大的項(xiàng)目難以推進(jìn)。相對(duì)比較容易推進(jìn)的項(xiàng)目是還有一定建設(shè)周期、預(yù)售未完成，即還有貨值的項(xiàng)目；但爛尾項(xiàng)目多為交付難度最大的、已經(jīng)完成預(yù)售、施工過半的項(xiàng)目(此類項(xiàng)目基本已經(jīng)沒有貨值)。4)房企自身缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和能力，資金方對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有擔(dān)憂。不管是專項(xiàng)貸款還是紓困基金，都要求項(xiàng)目資產(chǎn)大于負(fù)債，或開發(fā)商有其他核心資產(chǎn)能夠作為還款的保障，或開發(fā)商有能力去開發(fā)運(yùn)營(yíng)其他項(xiàng)目回款抵債。尤其是參與紓困基金項(xiàng)目的社會(huì)資金或金融機(jī)構(gòu)，風(fēng)控要求都比較嚴(yán)格。5)銷售下滑與融資受限，對(duì)舊項(xiàng)目“保交樓”資金支持或相對(duì)有限。從銷售回款看，2021年房企資金來源超一半 (53%)來自房款(定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)，受信用事件沖擊，2022年1-10月該部分資金同比下降31.0%，同時(shí)由于預(yù)售金監(jiān)管，期房項(xiàng)目銷售回款將優(yōu)先保障該項(xiàng)目建安投入，僅超出資金監(jiān)管要求部分能用于舊項(xiàng)目投入。從融資角度來看，2022年1-10月房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券+信托+ABS合計(jì)發(fā)行規(guī)模7534億元，同比大幅下降52.1%，房企到位資金中國(guó)內(nèi)貸款同比下降26.6%，且開發(fā)貸一般以項(xiàng)目為抵押、?？顚Ｓ?，很難用于舊項(xiàng)目。2022年12月20日房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略192.3當(dāng)前房企交付壓力仍然較大，未來“交付力”或成為房企重要的硬實(shí)力之一在“保交樓”的大政策背景下，未來交付力或成為房企的重要硬實(shí)力之一。當(dāng)前，在已經(jīng)搭建交付體系的房企中，按體系的完整性和環(huán)節(jié)的偏重性可以分成三類：1)在集團(tuán)層面搭建了全周期交付體系，并在品牌上形成了強(qiáng)交付力形象。例如，美的臵業(yè)2021年末向全國(guó)發(fā)布了全新用戶交付品牌IP“橙意家”，以“橙意智慧、橙意筑家、橙意相伴”串聯(lián)產(chǎn)品、工程、服務(wù)三大板塊，包含2大智慧生活場(chǎng)景、4重精工橙意標(biāo)準(zhǔn)、6大周期全維度服務(wù)體系，旨在為臵業(yè)用戶提供全場(chǎng)景、全周期的生活場(chǎng)景。2)交付體系重點(diǎn)聚焦前端建造施工環(huán)節(jié)，重標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)品質(zhì)。例如，金地集團(tuán)根據(jù)三十多年的營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)與實(shí)踐及對(duì)不同客戶的生活痛點(diǎn)及需