北京大戶型產(chǎn)品方向深度定位報告

A10樓大戶型產(chǎn)品方向深度定位報告北京策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2006年3月24日1

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題1.全方位的市場研究位于非主流的商務辦公區(qū)區(qū)域的商務市場機會項目周邊寫字樓的銷售情況分析2.準確的項目個案自身分析位于高檔居住區(qū)內(nèi)，項目區(qū)域形象較好項目自身規(guī)模較小，難以形成很好的商務形象產(chǎn)品設計較為普通，電梯配置形象較差3.基于Pekinghouse首府整體的項目策略定位要和Pekinghouse首府項目相互促進，不可獨立的策劃定位本項目2

項目名稱實際成交均價(￥/平米)樂成國際10500珠江帝景9500蘋果社區(qū)8400天之驕子9300時代國際8000金港國際8000風度柏林8400外企國際公寓7200后現(xiàn)代城7200區(qū)域平均價格8450區(qū)域內(nèi)公寓整體均價為8450元/平米，A10樓為50年產(chǎn)權(quán)的公建部分，與其可比性較差。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題3

項目名稱商業(yè)形態(tài)實際成交均價(￥/平米)樂成國際住宅底商22000珠江帝景住宅底商及商業(yè)街20000蘋果社區(qū)住宅底商及商業(yè)街29000時代國際住宅底商25000金港國際住宅底商17000CBD東都大型綜合商業(yè)15000后現(xiàn)代城住宅底商及商業(yè)街14000區(qū)域平均價格——18000區(qū)域內(nèi)商業(yè)多以住宅底商或商業(yè)街形式出現(xiàn)，均為一、二層商業(yè)。商業(yè)成交價在14000-29000元/M2之間，主要成交價格區(qū)間為14000-20000元/M2，整體銷售并不理想，除開發(fā)商部分自持出租外，銷售部分的銷售率約在50％左右。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓

2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題4

項目名稱實際成交均價(￥/平米)珠江帝景9500蘋果社區(qū)14500（兩層），合單層7300金港國際8000CBD東都8000后現(xiàn)代城7200區(qū)域平均價格8000區(qū)域內(nèi)僅有外企fesco大廈有寫字樓供應，但未開盤，預計價格在12000元/平米左右。區(qū)域內(nèi)均為公寓立項的商住樓，早期的后現(xiàn)代城、金港國際7000-8000元/平米，現(xiàn)珠江帝景成交價為9500元/平米。區(qū)域商住樓價格低，量體小，開間面積小，主要為小型公司的聚集。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題5

位于北京CBD邊緣西大望路甲23號占地34萬平方米，建筑面積90多萬平方米雙地標甲級寫字樓、五星級酒店與會所、酒店式服務公寓、高檔商住公寓、高檔住宅相配合的綜合性大型高檔社區(qū)商住公寓：1號樓已于2004年9月入住，已經(jīng)去化86%，多為中小型貿(mào)易公司、策劃公司等

目前在售：8號商住公寓2005年6月18日開盤，均價：9500元/平方米，預計2005年12月30日入住，主力戶型為114-125平方米戶型。珠江帝景一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題6

位于廣渠路與西大望路交叉路口的西北角，占地近28000平米，建筑面積137000平米其中5.0萬平方米的公寓及配套和8.7萬平方米的寫字樓、商鋪及配套；目前在售B區(qū)2.67萬平方米的標志性甲級寫字樓（整層1100平米銷售）

外企FESCO大廈一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題7

我們的客戶經(jīng)營者投資者物業(yè)本身升值；穩(wěn)定的租金回報率；物業(yè)本身升值；所經(jīng)營項目的利潤率；穩(wěn)定的租金回報率；一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題8

商業(yè)客群中，由于A10樓的開發(fā)成本較高，欲達到較高的銷售價格，應選擇非常規(guī)的商業(yè)定位模式。在此，尋找具有一定的可行性的高檔奢侈品消費客源：1.家居、衛(wèi)浴品牌展示產(chǎn)品需求：面積為100-500平米空間感要求高；2.汽車品牌展示產(chǎn)品需求：面積為300-800平米空間感要求較高；3.清餐飲行業(yè)西餐廳、咖啡廳、甜品店、酒吧等如：上島、星巴克、起士林、澳拜客等4.配套商業(yè)便利店、洗衣店、美容沙龍、健身配套等一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題9

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題10一、項項目定定位的的原則則二、定定位的的依據(jù)據(jù)（一一）1.區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公寓寓2.區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)3.區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商住住樓三、定定位的的依據(jù)據(jù)（二二）1.客客源在在那里里2.周周邊消消費力力四、A10樓分分析1.基基本數(shù)數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)現(xiàn)狀3.SWOT分分析五、項項目定定位1.綜綜合定定位2.客客戶定定位3.產(chǎn)產(chǎn)品定定位4.價價格定定位六、定定位的的其他他問題題11北京與與電視視直接接相關(guān)關(guān)聯(lián)的的公司司1000多家家，間間接相相關(guān)聯(lián)聯(lián)的公公司3800多多家。。CCTV及及BTV的的遷入入將形形成和和帶動動從節(jié)節(jié)目制制作、、大型型活動動策劃劃組織織、硬硬件及及新技技術(shù)研研發(fā)供供應到到影視視經(jīng)紀紀人、、代保保險、、金融融投資資服務務等一一個龐龐大的的文化化產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈。。作為傳傳媒大大道，，根據(jù)據(jù)策源源對西西大望望路區(qū)區(qū)域的的商住住/寫寫字樓樓成交交客戶戶研究究顯示示：多為成成長型型公司司，從從事傳傳媒廣廣告業(yè)業(yè)等，，如蘋蘋果社社區(qū)、、珠江江帝景景等一、項項目定定位的的原則則二、定定位的的依據(jù)據(jù)（一一）1.區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公寓寓2.區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)3.區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商住住樓三、定定位的的依據(jù)據(jù)（二二）1.客客源在在那里里2.周周邊消消費力力四、A10樓分分析1.基基本數(shù)數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)現(xiàn)狀3.SWOT分分析五、項項目定定位1.綜綜合定定位2.客客戶定定位3.產(chǎn)產(chǎn)品定定位4.價價格定定位六、定定位的的其他他問題題12項目位于高檔檔居住區(qū)內(nèi)；；截止到2005年周邊高高檔居住區(qū)的的常住居住人人口約為2萬萬人按照區(qū)域規(guī)劃劃08年將達達到7-8萬萬人如：珠江帝景景、樂城國際際、九龍花園園、風度柏林林、CBD傳傳奇、金港國國際等。消費描述：富裕人群為私私營企業(yè)主、、三資企業(yè)中中方高級管理理人員等；家庭年收入在在30萬元以以上；具有較強投資資意識，多數(shù)數(shù)購買股票、、基金、收藏藏等；私車擁有率達達到了60-80%為高檔奢侈品品消費的追隨隨者。一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題13CBD區(qū)域泛CBD區(qū)域域CCTVBTV國貿(mào)中心本案一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題14A10樓總建筑面積9028.5平方米其中地上四層層，建筑面積積7375.2平方米；；地下一層，建建筑面積1653.3平平方米。建筑高度14.7米，地地上4層，東西長約120米，南北北長約13.5米。層高最大可達達首層4.2米，二層3.6米，三、四層3.3米；地下一層，層層高4.2米米。備注：地上建建筑層高可根根據(jù)使用功能能要求作調(diào)整整數(shù)據(jù)來源:北北京復地一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題15A10樓未開開工為避免將來樓樓體施工對疊疊拼區(qū)域的影影響，欲準備備開工建設面臨的問題———采光：南區(qū)規(guī)規(guī)劃建筑物對對A10樓采采光全部遮擋擋；停車：A10樓自身及沿沿街無充足的的停車位；一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題16處于泛CBD區(qū)域——傳傳媒大道，地地位優(yōu)越，區(qū)區(qū)域具有一定定的認可度；；周便為高檔住住宅區(qū)，消費費力較強；位于高檔居住住區(qū)內(nèi)，具有有較高的客戶戶認可度；交通狀況極其其優(yōu)越；復地品牌及高高層號召力；；四層的結(jié)構(gòu)設設計，可謂花花園辦公。優(yōu)勢——Strength一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題17項目規(guī)模小，，難以形成獨獨立的市場形形象；產(chǎn)品固化，導導致產(chǎn)品伸縮縮性不強，對對市場應變能能力較弱。現(xiàn)階段區(qū)域甲甲級寫字樓的的需求量大且且租售狀況持持續(xù)向好，但但本項目品質(zhì)質(zhì)競爭力不足足。項目為復地收收購，開發(fā)成成本較高，較較周邊9000元/平方方米的售價，，項目運作風風險較大。相關(guān)配套不足足。項目周邊項目目較多，競爭爭非常激烈；；項目僅臨首府府南北區(qū)的市市政小街，不不臨主街，給給商業(yè)定位帶帶來不利的影影響。劣勢——Weakness一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題18國民經(jīng)濟的高高速發(fā)展及CBD區(qū)域國國際化進程加加速對項目所所在區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌龅挠杏辛χС?。CCTV、BTV入住CBD導致其其產(chǎn)業(yè)鏈的相相關(guān)配套企業(yè)業(yè)及部分中小小型企業(yè)對CBD中低端端寫字樓市場場的需求增加加。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有有大量的商務務辦公樓（珠珠江帝景北區(qū)區(qū)/首府南區(qū)區(qū)等），區(qū)域域發(fā)展強勁較較好。機會——Opportunity一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題19區(qū)域及周邊項項目的即時競競爭及潛在供供應量大，對對項目的直接接競爭威脅。。品牌寫字樓對對項目造成的的競爭與分流流。威脅——Treat一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、A10樓樓分析1.基本數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位位1.綜合定位位2.客戶定位位3.產(chǎn)品定位位4.價格定位位六、定位的其其他問題20——思考———如果作為寫字字樓銷售，首首先寫字樓客客戶鎖定困難難，目前階段段銷售困難，，影響公司資資金流動速度度。而且A10樓地上建建面7535.2平方米米，理想狀態(tài)態(tài)預計400-500人人辦公，最少少估計將有70輛汽車，，停車位存在嚴嚴重不足?？紤]對疊拼居居住區(qū)環(huán)境的的影響，在前前一次定位報報告論證的基基礎之上，定定位為大面積積辦公/商用用物業(yè)，策源源作出如下建建議——定位為：銷售展示空間間+部分清餐餐飲+辦公物物業(yè)+配套物物業(yè)具體定位內(nèi)容容如下：產(chǎn)品品定位/客戶戶定位/價格格定位原則：給將來來定位的調(diào)整整留足空間，，故目前定位位設計為大戶戶型，可自由由分割。一、項目定位位的原則二、定位的依依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公公寓2.區(qū)域內(nèi)商商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商商住樓三、定位的依依據(jù)（二）1.客源在那那里2.周邊消費費力四、、A10樓樓分分析析1.基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)現(xiàn)狀狀3.SWOT分分析析五、、項項目目定定位位1.綜綜合合定定位位2.客客戶戶定定位位3.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位4.價價格格定定位位六、、定定位位的的其其他他問問題題21此種種定定位位的的優(yōu)優(yōu)勢勢：：銷售售展展示示空空間間+部部分分清清餐餐飲飲+辦辦公公物物業(yè)業(yè)+配配套套物物業(yè)業(yè)此類類商商家家的的承承租租能能力力較較強強；；單位位需需求求戶戶型型面面積積較較大大，，對對車車位位的的需需求求較較小??；；A10樓樓能能夠夠提提供供一一定定的的展展示示面面積積。。滿足足客客戶戶產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求的的同同時時，，能能將將A10樓樓銷銷售售出出去去。。一、、項項目目定定位位的的原原則則二、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（一一））1.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)公公寓寓2.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)3.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商住住樓樓三、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（二二））1.客客源源在在那那里里2.周周邊邊消消費費力力四、、A10樓樓分分析析1.基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)現(xiàn)狀狀3.SWOT分分析析五、、項項目目定定位位1.綜綜合合定定位位2.客客戶戶定定位位3.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位4.價價格格定定位位六、、定定位位的的其其他他問問題題22項目目客客戶戶定定位位————投資資客客戶戶+經(jīng)經(jīng)營營客客戶戶目的的：：我我們們要要將將A10樓樓賣賣出出去去一、、項項目目定定位位的的原原則則二、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（一一））1.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)公公寓寓2.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)3.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商住住樓樓三、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（二二））1.客客源源在在那那里里2.周周邊邊消消費費力力四、、A10樓樓分分析析1.基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)現(xiàn)狀狀3.SWOT分分析析五、、項項目目定定位位1.綜綜合合定定位位2.客客戶戶定定位位3.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位4.價價格格定定位位六、、定定位位的的其其他他問問題題23一、、項項目目定定位位的的原原則則二、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（一一））1.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)公公寓寓2.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)3.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商住住樓樓三、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（二二））1.客客源源在在那那里里2.周周邊邊消消費費力力四、、A10樓樓分分析析1.基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)現(xiàn)狀狀3.SWOT分分析析五、、項項目目定定位位1.綜綜合合定定位位2.客客戶戶定定位位3.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位4.價價格格定定位位六、、定定位位的的其其他他問問題題負1-2層層為為商商業(yè)業(yè)或或展展示示空空間間；；家俱俱、、衛(wèi)衛(wèi)浴浴品品牌牌旗旗艦艦店店，，例例如如：：伊伊利利諾諾伊伊、、達達芬芬奇奇、、美美克克美美家家、、科科寶寶··博博洛洛尼尼、、珊珊嘉嘉櫥櫥柜柜、、皇皇朝朝家家私私等等；；汽車車展展示示店店，，例例如如：：奧奧迪迪、、凱凱迪迪拉拉克克、、賓賓利利、、保保時時捷捷等等；；清餐餐飲飲賣賣店店，，例例如如：：西西餐餐廳廳、、咖咖啡啡廳廳、、甜甜品品店店、、酒酒吧吧等等。。此類類客客戶戶對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的需需求求：：選址址要要求求：：需求求面面積積：：24一、、項項目目定定位位的的原原則則二、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（一一））1.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)公公寓寓2.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)3.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商住住樓樓三、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（二二））1.客客源源在在那那里里2.周周邊邊消消費費力力四、、A10樓樓分分析析1.基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)現(xiàn)狀狀3.SWOT分分析析五、、項項目目定定位位1.綜綜合合定定位位2.客客戶戶定定位位3.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位4.價價格格定定位位六、、定定位位的的其其他他問問題題3-4層層為為辦辦公公空空間間工作作室室：：家家具具設設計計公公司司、、建建筑筑設設計計工工作作室室等等；；傳媒媒業(yè)業(yè)中中的的中中公公司司，，如如廣廣告告公公司司、、通通訊訊公公司司、、網(wǎng)網(wǎng)絡絡公公司司等等；；按照照總總部部辦辦公公的的形形式式推推向向市市場場，，電電梯梯直直接接入入戶戶此類類客客戶戶對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的需需求求：：面積積需需求求：：400-500平平米米層高高：：3.2米米以以上上25一、、項項目目定定位位的的原原則則二、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（一一））1.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)公公寓寓2.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)3.區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商住住樓樓三、、定定位位的的依依據(jù)據(jù)（（二二））1.客客源源在在那那里里2.周周邊邊消消費費力力四、、A10樓樓分分析析1.基基本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)2.A10樓樓現(xiàn)現(xiàn)狀狀3.SWOT分分析析五、、項項目目定定位位1.綜綜合合定定位位2.客客戶戶定定位位3.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位4.價價格格定定位位六、、定定位位的的其其他他問問題題負1--2層層商商業(yè)業(yè)部部分分（（西西端端，，如如圖圖所所示示））：：按照原有有戶型設設計分割割。建議西端端規(guī)劃為為展示空空間，采采用負1--2層為為一戶進進行銷售售，但將將原有三三戶調(diào)整整為兩戶戶設計，，以滿足足客戶的的需求。。26一、項目目定位的的原則二、定位位的依據(jù)據(jù)（一））1.區(qū)域域內(nèi)公寓寓2.區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)3.區(qū)域域內(nèi)商住住樓三、定位位的依據(jù)據(jù)（二））1.客源源在那里里2.周邊邊消費力力四、A10樓分分析1.基本本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)現(xiàn)狀3.SWOT分分析五、項目目定位1.綜合定定位2.客戶定