北京熱點區(qū)域寫字樓麒麟項目全案策劃

市場篇形象篇營銷篇市場篇項目土地階段的市場研究主要目的用于項目的可行性研究以及項目發(fā)展方向的定位。項目產品階段的市場研究目的:在準確的市場脈絡下,提出正確的產品指導建議。介于今天這樣的時刻，當我們面臨銷售時，更應緊密結合市場，通過對市場及時的了解，才能制定有針對性的營銷策略。本案的市場環(huán)境研究旨在為后面的未成形的產品提供相關有助于項目銷售及后期運營的建議;同時,作為營銷及銷售的風向標，給以充足的市場支持，這也是將項目風險降低的保障。前言一、項目基本條件分析1、項目區(qū)位情況－東二環(huán)邊,稀貴屬地本案項目位于東二環(huán)與朝外大街交匯處東南方向西側緊鄰司法部西側距東二環(huán)約250米北側200米為外交部東側200米至朝外核心南側300米至雅寶路城市核心地段價值顯赫2、項目交通情況－大路暢通，小路迂回

大路：東二環(huán)、朝外大街光華路、日壇北路東大橋路、雅寶路大路寬闊，車道多到達項目區(qū)域便利

小路：南側于京華豪園相隔之小路，道路曲折迂回，車道錯車難，到二環(huán)不順暢。東側之小路向南可通達雅寶路，道窄、路況差。大路小路小路不通暢將成為阻隔項目可達性的最大問題，對于外向型綜合體項目影響頗深。3、項目生態(tài)環(huán)境－日壇公園的天然綠肺

日壇公園：日壇公園位于項目的東南側，在城市腹地內部的天然綠地公園尤為珍貴;增加了的外圍生態(tài)價值。

工人體育場：工人體育場位于項目的東北方向，是北京舉辦各類大型活動的首選之地。人氣旺盛，生機勃勃。本案南北兩個生態(tài)場所為項目提供了充滿生機的外圍環(huán)境4、項目商圈情況－兩大商圈，強強借勢朝外商圈CBD商圈兩大商圈：項目處于朝外商圈的整體商務氛圍中，同時與CBD商務核心區(qū)近在咫尺。具備先天的商務商業(yè)氛圍.項目與生俱來的濃郁商務氛圍5、項目涉外屬性－依雅寶，傍使館使館區(qū)使館區(qū)

使館區(qū)推動：同時,在使館區(qū)效應的推動下，該區(qū)域商務、商業(yè)、涉外公寓的價值。

雅寶路：中國最大的對外貿易基地。項目與生俱來的涉外商業(yè)氛圍，為項目發(fā)展提供了良好的主題。雅寶路6、項目本體條件－規(guī)劃條件項目將成為一個以商業(yè)為核心帶動，以寫字樓、公寓為重點補充的，具備重點策略傾向的城市綜合體項目。7、項目自身身條件小結東二環(huán)邊，稀稀貴屬地大路暢通，小小路迂回日壇公園，天天然綠肺兩大商圈，強強強借勢依雅寶路，傍傍使館區(qū)城市價值生態(tài)價值資源價值涉外價值本體缺失車流、人流影影響普通商業(yè)、商商務的重要影影響充分發(fā)揮項目目優(yōu)勢，規(guī)避避項目缺失二、項目生存存環(huán)境分析1、項目環(huán)境境分析與項目關系最最直接的兩個個關聯(lián)圈，一一個是朝外商商圈，該商圈圈可以作為一一個獨立的、、成氣候的以以商務為主的的商圈立名北北京;另外一一個是雅寶路路市場,中國國最大的外貿貿商業(yè)集中地地帶。追根溯源，朝朝外商圈的興興起很大程度度得益于雅寶寶路的輝煌，，也可以說雅雅寶路帶動了了朝外整個區(qū)區(qū)域的發(fā)展。。從本項目的整整體規(guī)劃情況況得出，項目目是一個以商商業(yè)為核心，，寫字樓與公公寓為外延產產品的規(guī)劃項項目。商業(yè)是整個項項目應突破的的重中之重。。無論從項目環(huán)環(huán)境發(fā)展的主主要影響因素素講，還是從從項目本身的的規(guī)劃定位分分析講，對雅雅寶路市場的的深入研究及及滲透了解，，有助我方得得出一個正確確指導項目的的總體思路。。2、雅寶路市市場的形成第一代“集集市型”：：1988年年，成形雅寶路市場形形成于1988年，占地地面積約2萬萬平方米，是是本市最大的的民間涉外服服裝批發(fā)交易易市場。當時時前蘇聯(lián)剛剛剛解體，前蘇蘇聯(lián)及東歐地地區(qū)民用消費費品短缺，對對中國的服裝裝需求很大。。北京交通發(fā)發(fā)達，信息靈靈通，各國商商人云集，因因此中國各地地的服裝們都都把北京特別別是雅寶路作作為對外貿易易的窗口。第二代“大大棚型”：：1999年年，遷至朝外外大街隨著市場的不不斷發(fā)展壯大大，雅寶路市市場由于長期期占道、影響響交通安全、、噪音擾民、、影響周邊環(huán)環(huán)境等原因，，給附近單位位、群眾的正正常生活造成成不便，為徹徹底解決占路路擾民、占壓壓綠地、火災災隱患等問題題，北京市朝朝陽區(qū)政府決決定對雅寶路路市場進行拆拆遷改造，使使其退路進廳廳。第三代“集集中商業(yè)型””：2002年，遷往往三里屯由于朝外大街街是首都總體體規(guī)劃中的市市級商業(yè)中心心，也是通往往CBD的重重要通道，作作為朝外大街街二期改造工工程的一部分分，朝外雅寶寶路市場于2002年11月1日正正式遷往三里里屯雅秀服裝裝市場，即麒麒麟大廈。特別提醒！在雅寶路市場場兩次搬遷的的同時，以吉吉利大廈、日日壇賓館為中中心的老雅寶寶路市場卻脛脛骨未動，由由于歷史和區(qū)區(qū)域人文經濟濟等多種原因因，老雅寶路路不僅沒有動動搖傳統(tǒng)的東東歐貿易格局局，反而新增增了其他商貿貿活動，并且且日益煥發(fā)出出活力，品牌牌之路越走越越紅火。老商業(yè)中中心筋骨骨未動，，不落反反興商業(yè)的特特殊性在在于“做做熟易、、做生難難”。多多年歷史史沿襲的的雅寶路路特色商商業(yè)屬性性，以及及多年來來雅寶路路的旺盛盛商氣的的積累，，都是項項目未來來發(fā)展的的堅實基基礎。不可動搖搖的中國國對外貿貿易商業(yè)業(yè)霸主地地盤是雅雅寶路的的最大價價值3、雅寶寶路市場場交易容容量每年到達達雅寶路路的東歐歐國家（（部分非非洲）采采購商超超過6000人（不重復復計算人人次）。。采購商商的平均均采購金金額（包包括樣品品采購））每人/次15000美元元。雅寶路日日成交量量達1100萬美元元，每年的的成交金金額保持持在30億美元元左右，，2000年年的貿易易額甚至至達到50億美美元。據悉，至至今雅寶寶路的攤攤位近4500家，貿易范范圍覆蓋蓋前蘇聯(lián)聯(lián)、東歐歐、非洲洲、西歐歐、亞洲洲、北美美，另據據CNN報道，，雅寶路路的自發(fā)發(fā)商務活活動正為為近5000萬中國人提提供就業(yè)業(yè)機會，，目前這這一數字字還在不不斷增加加。雅寶路帶帶來了無無盡的商商機和財財富，具具有良好好歷史的的商業(yè)福福地。本本案在此此選址也也正是看看準了這這個市場場巨大的的利潤。4、雅寶寶路市場場特色特特點“蝴蝶形””結構形式式的行業(yè)業(yè)市場即買方和和賣方兩兩者都是是高度分分散的，，致使交交易鏈長長，交易易成本高高。由此,我我們看到到了建立立現(xiàn)代物物流模式式和電子子商務平平臺管理理的必要要性。供貨商：：只做外外貿批發(fā)發(fā)，不做做內銷零零售大部分供供貨商不不愿在小小本買賣賣上浪費費時間和和精力，，拒絕內內銷和零零售，只只做大單單的生意意。這就對商商場的格格局提出出了特殊殊的要求求，即導導致目前前眾多商商場設置置小談判判間室的的格局的的首要因因素，因因此建議議本案仍仍沿用這這種傳統(tǒng)統(tǒng)的格局局和模式式。商品：針針對性極極強歐碼服裝裝：各季服裝裝大量是是特大號號“歐碼碼“。。俄式偏好好：俄羅斯偏偏好的的裘皮大大衣樣式式及人造造革箱包包等。。外貿工藝藝：面料及做做工工藝藝方面有有了更多多的特殊殊功能，，如防水水、拒油、、阻燃燃或防防紫外外線等等。5、雅雅寶路路市場場的發(fā)發(fā)展客群的的發(fā)展展：從從80％％俄羅羅斯客客人到到全球球各地地雅寶路路商業(yè)業(yè)交易易模式式由最最早的的主要要針對對俄羅羅斯人人，后后期雅雅寶路路的影影響力力逐漸漸變大大，不不但擴擴及到到中歐歐、東東歐，，還影影響到到亞洲洲、非非洲等等大量量的服服裝進進口國國。經營模模式的的發(fā)展展：從從“以以產定定銷””到““以銷銷定產產”雅寶、、天雅雅、吉吉利等等15家成成規(guī)模模的服服裝批批發(fā)市市場和和集散散地后后，雅雅寶路路商戶戶的經經營模模式也也徹底底的發(fā)發(fā)生了了變化化，從從最開開始的的“以以產定定銷””到現(xiàn)現(xiàn)在的的“以以銷定定產””,就就是從從現(xiàn)貨貨經營營過渡渡到現(xiàn)現(xiàn)在只只提供供樣品品，接接到定定單后后再組組織生生產的的模式式，這這樣經經營者者可以以省去去倉庫庫儲存存的費費用。。甚至至降低低不能能出貨貨的風風險。。雅寶路路在發(fā)發(fā)生著著變化化，本本項目目不但但要保保存雅雅寶路路的傳傳統(tǒng)特特點，，更應應該滲滲透其其新鮮鮮變化化。車水馬馬龍，，生意意興隆隆的雅雅寶路路市場場6、雅雅寶路路市場場當前前情況況簡單單示意意圖7、雅雅寶路路市場場各類類類主主營產產品服裝、、箱包包皮鞋鞋是雅雅寶路路商業(yè)業(yè)的主主營產產品類類型。。15％35％8、雅雅寶路路市場場各類類展會會信息息云集集紡織服服裝展展會：：仍以俄俄羅斯斯、烏烏克蘭蘭為主主的外外貿區(qū)區(qū)域性性展會會信息息成為為貿易易的主主要流流向。。同時時中東東、歐歐洲等等國的的貿易易也在在如火火如荼荼中發(fā)發(fā)展。。鞋、皮皮革皮皮草：：家紡展展會：：9、雅雅寶路路市場場交易易模式式存在在問題題渠道不不暢，，反應應速度度慢由于買買賣雙雙方采采取的的是面面對面面的交交談方方式，，所得得到的的信息息凌亂亂而片片面，，信息息鏈長長且反反應速速度慢慢，信信息很很難反反饋給給所有有的客客戶。。交易成成本高高，單單位利利潤薄薄由于買買方和和賣方方兩者者都是是高度度分散散的，，而分分散意意味著著對買買方和和賣方方都需需要大大量的的經營營成本本，或或者說說溝通通成本本。作作為買買方，，往返返機票票、住住宿費費都是是一筆筆不小小的開開支（（外商商在每每次交交易上上平均均花費費超過過5000美元元）信用中介缺乏乏對于買方，雅雅寶路貨物質質量參差不齊齊，要承擔質質量欺詐風險險，嚴重時還還可能遭遇定定金逃單。對對于賣方，外外商賒賬逃款款更要承擔巨巨大風險。貿易風險高對俄羅斯的貿貿易中存在幣幣值不穩(wěn)、銀銀行信貸不佳佳、非正式通通關等風險。。有針對性的商商業(yè)經管模式式可能規(guī)避當當前項目存在在的諸多劣勢勢;所以,在在商業(yè)經營模模式上的創(chuàng)新新和提升將有有助吸引商戶戶的到來。10、大雅寶寶路區(qū)域的綜綜合發(fā)展寫字樓云集在朝外大街兩兩側的黃金位位置林立著諸諸多知名寫字字樓。如中國國人壽大廈、、昆泰國際中中心、泛利大大廈、聯(lián)合大大廈、朝外MEN，SOHO尚都等等。公寓云集大雅寶路地區(qū)區(qū)的強烈涉外外氛圍也吸引引諸多涉外公公寓的建設。。如早期知名名的怡景園公公寓、日壇晶晶華、鉑宮等等高端公寓項項目。配套餐飲娛樂樂眾多對于買方，雅雅寶路貨物質質量參差不齊齊，要承擔質質量欺詐風險險，嚴重時還還可能遭遇定定金逃單。對對于賣方，外外商賒賬逃款款更要承擔巨巨大風險。大雅寶路地區(qū)區(qū)是現(xiàn)代城市市核心多功能能呈現(xiàn)的復合合型用地代表表。區(qū)域集商商務辦公區(qū)、、繁華商業(yè)區(qū)區(qū)、住宅區(qū)、、娛樂休閑區(qū)區(qū)為一體的功功能完善之貴貴地。11、雅寶路路市場未來的的發(fā)展態(tài)勢以涉外消費為為發(fā)展著眼點點朝外日益完善善，與CBD更緊密朝外大街一側側的市政狀況況日益改善，，加上東側連連接ＣＢＤ區(qū)區(qū)域的光華路路兩側正在加加大改善力度度，整個區(qū)域域的商業(yè)更新新改造也在如如火如荼地進進行當中改變固有的商商業(yè)定位特點點難度大新建的商業(yè)設設施中，商業(yè)業(yè)定位或是外外向型的商品品交易場所，，或是高檔次次的商業(yè)服務務場所，共同同的特征依然然是將商業(yè)發(fā)發(fā)展的著眼點點放在了外籍籍人士和高消消費人群上。。這種定位和和服務人群過過于固定，要要想改變這種種市場狀況將將非常難。12、小結該區(qū)域具有天天然的濃郁的的涉外商務氛氛圍，并在長長久的歷史基基因下，形成成足夠的商業(yè)業(yè)基礎。在相相當長的一段段時期內仍將將繼續(xù)固守這這一特點。商圈內獨有的的外貿人士的的特點,也固固定了該地區(qū)區(qū)特有的商業(yè)業(yè)氛圍與商業(yè)業(yè)特征。主要以服裝為為主要貿易產產品的市場交交易仍將在較較長的一段時時期內占有該該地區(qū)的主導導地位。餐飲飲娛樂等配套套建設方面將將有更多的發(fā)發(fā)展。立足項目周邊邊區(qū)域特殊商商業(yè)環(huán)境，充充分發(fā)揮該區(qū)區(qū)域商業(yè)特色色，把握區(qū)域域特色下的市市場機遇13、項目SWOT分析析s1、地處雅雅寶路“金礦礦”，蘊藏著著無盡的商機機s2、與使館館區(qū)比鄰，擁擁有一批消費費力極強穩(wěn)定定的涉外人群群s3、周邊寫寫字樓及餐飲飲、娛樂設施施俱全，商務務貿易氣氛濃濃郁。s4、距離朝朝外大街近，，比傳統(tǒng)雅寶寶路市場又多多了一條交通通干道。s5、本案目目前規(guī)劃的各各項硬件配套套比較完善，，可以成就新新一代的商務務運作模式。。s6、本案1—5層為商商業(yè)，上部為為寫字樓與酒酒店式公寓，，當前市場較較稀缺，有良良好的市場。。w1、并非雅雅寶路核心區(qū)區(qū)，屬于準雅雅寶路地區(qū)或或稱雅寶路輻輻射區(qū)。w2、不臨主主要街道，雖雖距二環(huán)路近近，但西邊為為雅寶路危改改工程，日后后施工也會影影響到達本案案的交通動線線w3、對于新新入市的商場場來說，在知知名度和人氣氣上一時不可可能與傳統(tǒng)市市場匹敵，難難以形成氣候候。o1、在雅寶寶路市場一遷遷再遷的同時時，其原址的的發(fā)展狀況似似乎比搬遷部部分的要好，，老雅寶路的的商戶們普遍遍對現(xiàn)狀比較較滿意。因為為東歐貿易市市場具有集中中的特性，只只要離開雅寶寶路，供應商商或購貨商都都不愿意去。。o2、目前采采購商的范圍圍開始擴大，，出現(xiàn)部分來來自東南亞、、阿拉伯的采采購商。o3、俄羅斯斯、東歐等地地對于服裝、、皮革等的市市場需求仍然然十分旺盛。。o4、招商回回報率較高。。t1、由于屬屬于非雅寶路路核心區(qū)，因因此必須在外外觀形態(tài)上吸吸引人的注意意力，成為地地標性建筑。。但周邊京華華豪園、司法法部、怡景園園等建筑均有有不同凡響之之處，以本案案地上7萬平平米的體量和和20多層的的高度，要想想成為地標，，樓體的設計計必須要下一一番工夫。t2、日壇國國際大廈，雅雅寶城、國雅雅大廈仍在當當前出售，未未來的招商、、招租時間可可能會與本項項目產生沖突突?？赡軙砑ち业氖惺袌龈偁?。區(qū)域可持續(xù)性性發(fā)展的商業(yè)業(yè)領軍項目可持續(xù)性：商業(yè)發(fā)展需要要具有地緣性性商業(yè)發(fā)展需要要產品的更新新?lián)Q代商業(yè)發(fā)展需要要理念的不斷斷進步商業(yè)發(fā)展需要要模式的層出出不窮商業(yè)發(fā)展需要要更多人性化化服務以商業(yè)為龍頭頭帶動寫字樓樓及酒店式公公寓銷售的典典型項目。在未來5-10年內產品品不落伍、可可改造，管理理不斷更新,以商業(yè)業(yè)為核心，具具備完善功能能配套的區(qū)域域綜合體項目目。項目市場定位位酒店式公寓一、區(qū)域公寓寓市場分析1、區(qū)域市場場供應狀況區(qū)域內出現(xiàn)配配套類住宅產產品明顯供應應不足的狀況況。由于,區(qū)域內內市場屬性的的結構發(fā)生變變化,多年來來商業(yè)體量的的不斷擴張,導致住宅類類土地缺乏。。在住宅產品明顯顯供應不足的的情況下，本本案公寓產品品必定會得到到理想的銷售售業(yè)績。當前區(qū)域內用用于銷售的公公寓產品已無無存量。未來新增公寓寓類產品供應應量有限。多年來在區(qū)域域內增加的公公寓類產品很很少，供應量量也不大，早早期推出的公公寓項目基本本都在短時間間內售完。未未來供應的也也只有“優(yōu)唐唐”，預計在在07年下半半年入市，體體量不大,只只有6萬平米米左右。本案公寓只要要定位準確,在銷售方面面不會存在壓壓力。2、區(qū)域市場場需求情況購買客群由自自住客轉向投投資客。隨著區(qū)域內近近年來商業(yè)形形態(tài)的變化，，體量的增加加。區(qū)域內涉涉外商業(yè)氛圍圍的加劇，居居住環(huán)境發(fā)生生了變化。最最早期的自住住型業(yè)主選擇擇了搬遷或出出租。本案應抓住市市場客群變化化的特點，在在功能方面定定位投資性強強的產品。消費面積由自自住型大面積積轉向短期居居住型小戶型型。從市場多年供供應產品來看看，公寓主力力面積由最開開始的大戶型型的3、4居居為主轉變?yōu)楝F(xiàn)現(xiàn)在的小戶型型的2、3居居為主。本案如果定位位為小戶型公公寓必定會受受到市場的青青睞。這類產產品能滿足區(qū)區(qū)域內大量商商業(yè)顧主的進進駐，小戶型型總價底、易易出租等特點點也將吸引大大量的投資客客。3、區(qū)域市場場產品特點區(qū)域內公寓產產品體量偏小小，多在10萬平米左右右。昆泰國際中心心：5.8萬平米;朝朝外MEN：1.7萬平米。日壇國際：：5.1萬平平米;優(yōu)優(yōu)唐唐：預計6萬萬平米。區(qū)域內公寓產產品裝修標準準較低，品質質不高。區(qū)域內項目裝裝修標準均為為1000元元/平米。本案要想在區(qū)區(qū)域內品質提提升必須在裝裝修標準上下下足工夫。區(qū)域內早期的的公寓產品戶戶型面積偏大大，適合自住住。怡景園戶型面面積：114-193平米昆泰國際中心心戶型面積：：65-110平米朝外MEN戶戶型面積：：71-170平米區(qū)域內近期的的公寓產品偏偏小戶型為主主，適合中短短期租用及投投資使用。日壇國際出現(xiàn)現(xiàn)30平米小小戶型。4、區(qū)域市場場價格水平區(qū)域內公寓價價格水平不高高，近5年來來價格漲幅不不大。受到市場的發(fā)發(fā)展制約及市市場屬性的結結構變化，區(qū)區(qū)域內的公寓寓產品的定位位方向與市場場的發(fā)展趨勢勢相違背。本案應結合當當前市場的需需求變化，定定位出與市場場相吻合的物物業(yè)產品。區(qū)域公寓商品品房價格情況況當前區(qū)域內,公寓二手房房銷售均價在在13500元/平米。。區(qū)域公寓二手手房價格情況況5、區(qū)域市場場租金水平當前區(qū)域內,用于于出租的公寓寓類產品市場場接納速度很很快,公寓租租金水平不高高,平均在8美元/平方方米·月;與與區(qū)域外高檔檔公寓租金水水平差距很大大。6、區(qū)域酒店店狀況酒店的租金水水平很高，標標準間平均都都在750元/天天。區(qū)域內酒店入入住率極高。。酒店的出租租率都能達到到100%的局面。多年來隨著區(qū)區(qū)域商業(yè)體量量的不斷擴張張，也隨著區(qū)區(qū)域商業(yè)在世世界上的知名名度不斷提高高。大量的外外籍采購客商商進入區(qū)域，，使區(qū)域內的的酒店、賓館館、短期租賃賃市場持續(xù)火火爆。本案應結合這這種市場現(xiàn)象象，把產品定定位為“酒店店式”宜“投投資”使用的的物業(yè)產品7、本案周邊邊公寓、酒店店市場個案分分析通過對本案周周邊重點競爭爭個案分析比比較，尋找當當前區(qū)域內公公寓市場存在在的特點與共共性，找準市市場的切合點點與空白點,從而更好的的挖掘本案的的潛力，提升升本案的市場場競爭力。二、公寓、酒酒店個案分析析開盤時間：公公寓部分2006年5月月規(guī)模：總建面面約38萬平平米，公寓部部分5.1萬萬平米。公寓均價：14500元元/平米銷售狀況：少少量商業(yè)部分分未開盤，其其他售完。物業(yè)費：3.5元/平方方米·月戶型面積：30-130平米周邊配套：公公園、中小學學、會所、銀銀行、郵局、、餐飲等。項目特點：大大體量的商業(yè)業(yè)面積規(guī)劃完完整合理，形形成特色的室室內步行商業(yè)業(yè)街。項目配配有3棟高檔檔公寓戶型多多樣，格調高高雅。公寓案例分析析（1）-日日壇國際開盤時間：2001年8月規(guī)模：總建面面16萬平米均價：13000元/平平米租金：65-75元/平平米·月銷售狀況：售售完物業(yè)費：1美美元/平方米米·月戶型面積：114-193平平米周邊配套：會所、中小學學、銀行、郵郵局、醫(yī)院等等。項目特點：項項目開發(fā)以公公寓為主，建建筑設計體現(xiàn)現(xiàn)歐陸風格，，氣派顯赫。。自身商業(yè)體體量并不大，，經營范圍也也比較凌亂。。公寓案例分析析（2）-怡怡景園開盤時間：2003年7月規(guī)模：總建面面約20萬平平米米，，公寓寓部部分分5.8萬萬平平米米。。均價價：：14000元元/平平米米銷售售狀狀況況：：公公寓寓部部分分已已售售完完寫字字樓樓出出租租。。物業(yè)業(yè)費費：：5.50元元/平平方方米米··月月戶型型面積積：：65-110平平米米周邊邊配配套套：：商商場場、、中小小學學、、銀銀行行、、郵郵局局、、醫(yī)醫(yī)院院等等。。項目目特特點點：：朝朝外外大大街街唯唯一一融融合合國國際際標標準準化化公公寓寓、、酒酒店店式式服服務務公公寓寓、、環(huán)環(huán)繞繞步步行行商商業(yè)業(yè)街街、、甲甲級級寫寫字字樓樓、、溫溫泉泉會會所所、、古古建建筑筑文文化化廣廣場場為為一一體體的的標標志志性性綜綜合合建建筑筑體體。。公寓寓案案例例分分析析（（3））-昆昆泰泰國國際際中中心心開盤時間間：2003年年9月規(guī)模：總總建面10.7萬平米米，公寓部分分1.7萬平米米。均價：13500元/平米銷售狀況況：售完完物業(yè)費：：6元/平方米米·月戶型面積積：71-170平米米周邊配套套：商場場、銀行行、娛樂樂場所、、政府機機關等。。項目特點點：全部部采用框框架剪力力墻結構構，彈性性建筑布布局，可可根據業(yè)業(yè)主的需需求任意意組合。。公寓案例例分析（（4）-朝外外MEN五年內,區(qū)域內內公寓項項目價格格浮動并并不明顯顯。公寓案例例分析-個案對對比1區(qū)域內公公寓產品品體量偏偏小，多多在10萬平米米左右;主力戶戶型也多多以2居居，3居居為主。。公寓案例例分析-個案對對比2公寓個案案研究小小結區(qū)域內公公寓已無無存量，，未來供供應量不不大，項項目未來來公寓市市場競爭爭并不激激烈。區(qū)域內公公寓普遍遍檔次不不高，價價格漲幅幅平穩(wěn)。。區(qū)域內公公寓用于于出租使使用的產產品，出出租率很很高。區(qū)域內公公寓戶型型面積偏偏大，小小戶型產產品相對對稀缺，，有很大大發(fā)展空空間。本案只要要看清市市場發(fā)展展趨勢，，抓住當當前市場場特點，，定位出出符合市市場需求求的產品品,必定定會取得得理想的的效果。。規(guī)模：建建面4.8萬平平方米標準：五五星級酒酒店套房數量量：460套標準間價價格：998元元/天入住率：：90%服務設施施：健身身房、棋棋牌、桑桑拿卡拉拉ok、、美容美美發(fā)、夜夜總會、、會議室室、宴會會廳等。。酒店案例例分析（（1）-昆泰國國際中心心酒店規(guī)模：建建面2.2萬平平方米標準：三三星級酒酒店套房數量量：151套標準間價價格：550元元/天入住率：：100%服務設施施：餐廳廳、健身身房、桑桑拿室、、商務中心心、商品品部、咖咖啡廳等等。酒店案例例分析（（2）-日壇壇賓館規(guī)模：萬萬邦大廈廈20-25層層標準：三三星級酒酒店套房數量量：111套標準間價價格：600元元/天入住率：：95%服務設施施：餐廳廳、宴會會廳、美容美發(fā)發(fā)店、酒酒吧等。。酒店案例例分析（（3）-萬邦邦大廈規(guī)模：吉吉利大廈廈8-12層標準：三三星級酒酒店套房數量量：180套標準間價價格：880元元/天入住率：：100%服務設施施：中、、西餐廳廳等。酒店案例例分析（（4）-吉利利大廈酒店案例例研究小小結區(qū)域內酒酒店檔次次不低，，基本都都在三星星級以上上。區(qū)域內酒酒店普遍遍租金水水平較高高，平均均750元/天天。區(qū)域內酒酒店出租租率很高高，客群群來源主主要集中中為俄羅羅斯等國國家，涉涉外性強強。區(qū)域內酒酒店配套套齊全，，多配有有長途電電話，涉涉外頻道道。通過對區(qū)區(qū)域酒店店市場的的觀察，，我們可可以看出出，當前前市場異異?；鸨┍罅苛康耐饧蜕滩徊粩嘤咳肴?，成為為了酒店店市場的的主要客客群。本項目應應充分利利用這種種特點，，做涉外外性強的的、高水水平物業(yè)業(yè)服務的的、適合合短期居居住、投投資空間間大的物物業(yè)產品品。案例研究究指導區(qū)區(qū)域公寓寓未來發(fā)發(fā)展趨勢勢區(qū)域公寓寓產品相相對稀缺缺，但品品質不高高，物業(yè)業(yè)服務不不完善，，戶型偏偏大,總總價高，，使用性性能單一一，使其其價格提提升緩慢慢。區(qū)域域酒店租租金很高高，但出出租率很很高，適適合短期期居住。。綜合這兩兩種物業(yè)業(yè)類型在在區(qū)域市市場的表表現(xiàn)，可可以看出出，區(qū)域域市場現(xiàn)現(xiàn)在需求求的主力力產品應應該是““總價低低”，，“品質質高”，，“可租租可售””，“高高端物業(yè)業(yè)式服務務”相結結合的產產品。公寓市場場定位產品從功功能定位位——配配套全面面、服務務性強的的公寓類類產品。。產品從市市場定位位——小小戶型、、出租出出售靈活活的公寓寓產品。。產品從品品質定位位——高高端的公公寓類產產品。產品綜合合定位——“精品產權權式酒店店公寓”“精品產產權式酒酒店公寓寓”，這這種物業(yè)業(yè)類型的的特點：：可售可可租，總總價低，，投資回回報高，，功能配配套齊全全，物業(yè)業(yè)服務管管理完善善，價格格升值空空間大，，適合投投資和過過度使用用。三、客群群分析1、區(qū)域域公寓客客群來源源由于區(qū)域域內特定定的商業(yè)業(yè)屬性，，濃郁的的涉外貿貿易氛圍圍，必定定帶來特特定的公公寓需求求人群。。個體外貿貿商業(yè)戶戶主他們多年年在區(qū)域域內經商商，對地地域依賴賴性強，，有很強強的經濟濟基礎，，愿意在在本地置置業(yè)。外籍客商商他們對區(qū)區(qū)域的認認可度高高，常年年往返于于區(qū)域內內，對酒酒店和公公寓租賃賃市場的的要求度度高。投資客客他們對對區(qū)域域的認認知度度高，，項目目位置置、品品質和和總價價是他他們重重點考考慮的的問題題。2、客客群對對公寓寓關注注的因因素個體外外貿商商業(yè)戶戶主他們重重視公公寓的的品質質，對對項目目物業(yè)業(yè)配套套要求求完善善，對對交通通出行行要求求便捷捷。外籍客客商他們要要求高高的物物業(yè)服服務標標準，，便利利的通通訊設設施。。投資客客他們注注重公公寓的的位置置、品品質。。物業(yè)業(yè)服務務的標標準、、統(tǒng)一一性、、管理理性。。最關關心產產品的的投資資回報報的比比例。。3、本本案公公寓目目標客客群擬訂本本案為為“精精品產產權式式酒店店公寓寓”，，針針對的的主要要目標標客群群,定定位為為：個個體外外貿商商業(yè)戶戶主和和投資資客。。四、酒酒店式式公寓寓產品品策略略酒店式式公寓寓作為為一種種新型型的投投資性性高檔檔物業(yè)業(yè)產品品，其其高回回報率率和市市場認認可度度正引引起業(yè)業(yè)內的的極大大關注注，這這就就要求求他所所具備備其標標準化化、信息化化、市場化化等產產品特特點。。在具具備足足夠的的品質質感同同時能能夠提提供高高品質質的酒酒店式式物業(yè)業(yè)服務務，這這也包包括戶戶型、、裝修修、環(huán)環(huán)境、、配套套等，，不能能隨波波逐流流;也也是酒酒店式式公寓寓生命命力的的所在在，是是酒店店式公公寓核核心因因素。。標準化投資性物業(yè)服務產品定位建筑單體形象象配套系統(tǒng)公共空間裝修修智能化電子商務室內精裝修產品的定位是是項目建筑外外觀、裝修、配套設施、智能化、商務辦公等一一系列定位的的基礎指導，，產品定位又又是依托于這這一系列得出出的最終的結結論，其關系系相輔相成，，密不可分。。2.1酒店店式公寓的特特點酒店式公寓除除了提供傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的各項項服務外，更更重要的是向向住客提供家家庭式的居住住布局、家居居式的服務，，真正實現(xiàn)賓賓至如歸的感感覺。其最大大的特點是要要比傳統(tǒng)的酒酒店更多了家家的感覺。因因此在其樓型型、裝修裝飾飾、環(huán)境、配配套等諸多產產品方面都都都要做到吸收收傳統(tǒng)酒店與與傳統(tǒng)公寓的的長處，因此此，備受商務務人士的青睞睞。酒店式的家居居生活2、精裝&價值2.2酒店式式公寓精裝分分析主流客群對應應投資客。項目的最終用用途多用于中中短期出租。。產品的整體式式精裝便于交交房后迅速投投入使用實現(xiàn)現(xiàn)利潤回報有有利于項目的的出售。2.2.1決決定因素全面完整精裝裝2.2.2酒酒店式精裝方方向選擇個性化：區(qū)別于酒店店而高于酒店店酒店式：酒店模式下下的居住環(huán)境境個性化酒店式式精裝2.2.3精精裝詮釋：采用標準化的的模式統(tǒng)一的裝修標標準高檔次品牌支支持品牌與價值最最大化地面：中外合資品品牌實木復合合地板墻面：進口壁紙、、實木窗套、、大理石窗臺臺潔具：美國貝朗（（或同檔次））櫥柜：韓國伊耐斯斯（或同檔次次）戶門：高級實木子子母門及門套套戶內門：高級成品模模壓門廚、衛(wèi)：墻面與地面面均鋪設高級級瓷磚日壇國際2.3室內精裝建議議室內部分精裝裝案例一戶門:高級四防門門（曼特或相相同檔次品牌牌）內門:高級實木復復合木門窗:優(yōu)質斷橋隔隔熱鋁合金窗窗地面:諾貝爾或相相同檔次品牌牌墻面:Omnova或相同同檔次品牌天花:石膏板吊頂頂、高級乳膠膠漆[ICI（多樂士））或相同檔次次品牌）櫥柜：HANSSEM（漢森森）或相同檔檔次品牌淋浴房：鋼化安全玻玻璃淋浴房坐便器：KOHLER（科勒））或相同檔次次品牌面盆水龍頭、淋浴房龍頭頭花灑：KOHLER（（科勒）或相相同檔次品牌牌室內部分精裝裝案例二樂成豪麗世華國際中心心門窗：“曼特特”高檔鋼質質戶門，外窗：斷橋鋁鋁合金中空玻玻璃保溫窗。。地面：玻化磚磚或?；u結結合實木復合合地板墻面：軟包裝裝飾天花：造型吊吊頂，高檔環(huán)環(huán)保乳膠漆飾飾面。墻面：高檔內內墻磚內門：鋼化玻玻璃門衛(wèi)浴潔具：““樂家”系列列產品或同等等級。淋浴間：地面面：高檔石材材或地磚整體櫥柜：韓韓國“依耐斯斯”整體櫥柜柜或同等級，，配“氟蘭卡卡”水盆、龍龍頭。室內部分精裝裝案例三商務豪華華舒適品品質42m標準間戶型2定位建議：戶型規(guī)整方正正，具備正常常生活功能。。適合1-2人人且不做長期期居住。呼應集中商業(yè)業(yè)，具備的繁繁華都市氣息息客群對位，全全品精裝2.5戶型型定位建議2定位建議：高端體現(xiàn)舒適配套動靜分區(qū)功能齊備2.6精裝裝亮點·標準準間小空間大功能能的巧妙設計計酒店式生活舒舒適服務體系系合理空間尺度度體會細節(jié)生生活2.6精裝亮亮點·套間動靜分區(qū)，功功能齊備精而不奢，華華而不貴精細實用，品品質均衡統(tǒng)一項目形象象簡化成本管理理減少客戶質疑疑著眼商務特點點2.7.1不不同戶型報價價成本統(tǒng)一，，實際成本適適當區(qū)別2.7酒店店式精裝成本本策略2.7.2合理控制實際際成本與報價價成本以及銷銷售均價與裝裝修成本的比比值品牌>價值設計>菜單2.7.3有重點、有目目的地進行成成本分攤2.8精裝修品牌品牌市場化影影響品牌統(tǒng)一化需需求品牌效應的帶帶動口碑+利潤=雙贏精裝修方案包包含家電配送送部分;品牌牌選擇上均為為市場上信譽譽度、知名度較高的的產品，費用用可考慮在精精裝修費用里里面，本著保保證品質的同同時，優(yōu)先考考慮品牌產品品，輔助材料料可多樣化選選擇，降低成成本，真正做做到品牌最大大化，提高項項目檔次的作作用，同時交交房后業(yè)主方方便入住，加加快投資回報報步伐。2.8.1標標準間-精裝修品牌推推薦標準間-配送家具電器器推薦2.8.2套套間-公寓精裝修品品牌推薦套間-公寓精裝修品品牌推薦套間-配送家具電器器推薦2.9公共部部分精裝修建建議2.10配套系統(tǒng)建議議社區(qū)綜合管理理。社區(qū)的房屋及及共用部位共共用設施設備備日常維護。。公共設施保潔潔服務。24小時公共共秩序維護停車管理。安全消防服務務。高壓供水的養(yǎng)養(yǎng)護、運行、、維修。電梯養(yǎng)護、運運行、維修。。日常服務3、物業(yè)服務建議議多語種服務外事保安服務務大堂助理服務務門童服務商務中心服務務（代寄代領郵郵件、代訂報報刊雜志、臨臨時代為保管管小件物品、、代租汽車車、代購車船船票、代辦旅旅游手續(xù)等））房間清理服務務五、價格定位位1、確定定價價方法－價格格比較法市場導向法是是將本項目和和周邊其他主主要競爭項目目的各項同類類因素進行比比較，并設置置相應參數值值，定量表達達各因素之間間的差異程度度來確定價格格。根據項目可比比度及市場接接近程度意見見，我們將日日壇國際、怡怡景園、昆泰泰國際中心、、朝外MEN做為本案案的主要競爭爭對象，通過過分析上述四四個項目與本本案的各個要要素，確定本本案的價格。。2、比較項權權重制定地段價值：城城市配套、地地段稀缺性等等占30%建筑品質：外外立面品質、、外立面形象象、裝修檔次次等占25%配套系統(tǒng)設施施：智能化系系統(tǒng)、安防系系統(tǒng)、科技系系統(tǒng)等占15%內部配套：會會所、商務中中心等占15%物業(yè)服務：全全面增值的物物業(yè)管理服務務占15%3、定價調整后的價格格為:按線性性回歸增長率率計算得出的的本案到達實實現(xiàn)平均銷售售價格時,其其他項目同期期價格和個別別項目特殊原原因實現(xiàn)估算算，漲幅按20%計算。。本案公寓最終終定價通過對比項目目得出本項目目的價格應為為:17748*0.45+18564*0.4+15557*0.05+18841*0.1=18074元/㎡本案公寓最終終定價為：18074元元/㎡寫字樓一、區(qū)域寫字字樓市場研究究（一）北京寫寫字樓市場綜綜述2006年下半年，北北京寫字樓供供應增多，CBD區(qū)域新增供應應就將超過60萬平方米，新新增供應從傳傳統(tǒng)的三大區(qū)區(qū)域，蔓延到到周邊。國際市場對我我國產品需求求增加，我國國出口也會相相應增長。國國內不同規(guī)模模、實力的貿貿易公司對寫寫字樓類物業(yè)業(yè)的需求量將將進一步增長長，從而帶動動寫字樓市場場的進一步發(fā)發(fā)展北京2006年第三季度甲甲級寫字樓市市場和住宅市市場表現(xiàn)良好好，平均租金金與上季度雖雖持平(略漲)，但銷售價格格則持續(xù)上漲漲;與上季度相比比，市場平均均空置率也有有下降。北京商業(yè)投資資氣氛逐漸規(guī)規(guī)范與成熟，，寫字樓市場場需求不斷上上升；從辦公公樓本身來說說，物業(yè)的投投資回報比較較穩(wěn)定，租客客的租期相對對于住宅也較較為穩(wěn)定（二）本區(qū)域域寫字樓市場場綜述本區(qū)域的歷史史傳統(tǒng)生活和和休閑氛圍及及短期土地供供應短缺的現(xiàn)現(xiàn)狀，為寫字字樓市場奠定定了雄厚的基基礎，這些是是其他區(qū)域無無法比擬的。。目前,各種大中小型型企業(yè)在同一一個甲級寫字字樓“混居””現(xiàn)象明顯，，而且,世界500強這樣的大型型公司所占比比例不高。商圈業(yè)態(tài)很單單一，功能較較少。目前朝朝外大街寫字字樓市場結構構的缺陷已經經成為朝外大大街從商業(yè)中中心區(qū)向商務務中心和商業(yè)業(yè)中心雙重職職能區(qū)域過渡渡的一個瓶頸頸。1、本區(qū)域在售售寫字樓統(tǒng)計計優(yōu)唐預計在07年10月開盤，寫字字樓存量為2萬平方米。日壇國際廣場場項目于07年3月已經全部售售罄，僅剩22套被開發(fā)商自自留本區(qū)域其他寫寫字樓項目或或已全部售罄罄;或被開發(fā)商自自留,已由銷售階段段轉為出租。。2、本區(qū)域企企業(yè)性質各項目購買企企業(yè)性質明細細表朝外的內資公公司是區(qū)域寫寫字樓消化的的主要組成部部分，占61％；合資公公司的比例也也相對較高，，幾乎占總量量的五分之一一以上。從出出租項目的客客群結構看，，人壽大廈、、豐聯(lián)廣場由由于占據較好好的位置，緊緊鄰朝外大街街，加之產品品品質相對較較高，因此客客群層次也比比較高，外資資和合資公司司比較多。而而不臨主干道道的泛利大廈廈和聯(lián)合大廈廈中外資公司司的比例則比比較少，中資資機構數量明明顯高于人壽壽大廈和豐聯(lián)聯(lián)廣場。3、各各項目目購買買企業(yè)業(yè)的行行業(yè)分分布如上表表所示示，朝朝外地地區(qū)的的行業(yè)業(yè)分布布也沒沒有非非常明明顯的的傾向向，這這種狀狀況與與CBD相相類似似。即即使在在銷售售初期期主打打展示示、廣廣告公公司的的朝外外Men，，也顯顯示出出了客客群的的多樣樣性。。4、項項目租租售情情況租賃項項目中中，檔檔次較較高的的人壽壽大廈廈和豐豐聯(lián)廣廣場中中客戶戶檔次次較高高，以以整層層、半半層等等大面面積租租用為為主，，而在在泛利利大廈廈和聯(lián)聯(lián)合大大廈中中，客客戶的的租用用面積積則相相對較較少，，以200-400㎡為為主。。在項項目銷銷售過過程中中，昆昆泰國國際和和朝外外Men中中整層層銷售售的均均占一一半左左右，，多為為內資資大中中型企企業(yè).5、本本區(qū)域域項目目的租租金情情況上表明明確的的表示示出，，本區(qū)區(qū)域的的大戶戶室寫寫字樓樓寫字字樓租租金價價格相相較朝朝外商商圈頂頂級寫寫字樓樓有完完全的的價格格優(yōu)勢勢6、本區(qū)區(qū)域項項目銷銷售進進度優(yōu)唐：：銷售售許可可證在在07年10月份才才能拿拿到，，現(xiàn)處處于客客群積積累期期。是是本項項目主主要競競爭項項目。。朝外MEN：于于2005年6月15日正式式開盤盤，寫寫字樓樓出售售部分分已全全部售售完，，僅剩剩出租租部分分。昆泰國國際中中心：：已全全部售售罄。。日壇國國際公公寓：：共計計402套寫字字樓，，現(xiàn)已已銷售售380套。僅僅剩13層整層層為開開發(fā)商商自留留。雅寶大大廈：：寫字字樓部部分已已全部部售完完。7、本區(qū)區(qū)域大大戶室室同CBD寫字樓樓價格格差異異8、本區(qū)區(qū)域未未來供供應情情況本項目目是雅雅寶商商圈危危改外外貿商商業(yè)項項目，，由于于拆遷遷成本本越來來越大大所以以在短短期內內將不不會有有新項項目開開發(fā)未來一一段時時間在在區(qū)域域內只只有優(yōu)優(yōu)唐項項目會會給本本案在在銷售售競爭爭環(huán)節(jié)節(jié)帶來來一定定的影影響，，其他他寫字字樓項項目都都已轉轉為租租賃階階段。。對將來來市場場的供供應量量和特特殊客客戶購購買需需求而而言，，本項項目在在區(qū)域域內具具有唯唯一性性9、本區(qū)區(qū)域寫寫字樓樓個案案分析析（1）寫字字樓個個案—日壇國國際綜述：：日壇壇國際際寫字字樓部部分位位于商商業(yè)主主體建建筑西西側，，以寬寬闊的的步行行街相相分隔隔，動動靜相相宜。。由于于整體體銷售售一直直采用用低價價入室室的策策略，，項目目在10個個月時時間已已經全全部售售罄，，僅剩剩22套被被開發(fā)發(fā)商自自留。。（2）寫字樓樓個案案—朝外MEN綜述：：作為為朝外外商圈圈寫字字樓市市場的的標志志性建建筑，，由于于項目目開發(fā)發(fā)的局局限性性造成成項目目整體體經營營不佳佳，且且租金金有下下跌趨趨勢。。（3）寫字樓樓個案案分析析—昆泰國國際中中心綜述：：作為為朝外外商圈圈惟一一的大大型綜綜合建建筑體體，，其配配套完完備的的綜合合優(yōu)勢勢目前前已經經開始始吸引引國際際企業(yè)業(yè)的視視線，，使目目前CBD核心區(qū)區(qū)甲級級寫字字樓市市場的的部分分公司司向朝朝外大大街等等周邊邊區(qū)域域分流流。10、影響響寫字字樓需需求的的分析析產業(yè)宏宏觀經經濟的的影響響布局的的調整整行業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢相關政政策的的影響響外因：：內因：：人數規(guī)規(guī)模及及組織織架構構企業(yè)對對價格格/租金的的接受受程度度及敏敏感程程度對客戶戶及下下游資資源供供應商商的依依賴程程度員工居居住地地點與與辦公公場所所的通通勤成成本（（對交交通的的要求求）形象要要求11、傳統(tǒng)統(tǒng)寫字字樓定定位模模式地段尋尋址：：繁華華的商商業(yè)中中心交通需需求：：交通通狀況況良好好的區(qū)區(qū)域配套需需求：：完善善的商商業(yè)配配套面向對對象：：直接接面向向高端端人群群或大大中型型公司司企業(yè)業(yè)開發(fā)模模式：：為純純粹辦辦公而而建寫寫字樓樓的開開發(fā)模模式在高速速經濟濟增長長帶動動下，，國內內外企企業(yè)對對甲級級寫字字樓的的需求求將有有所提提高。。伴隨隨著需需求的的高漲漲，傳傳統(tǒng)寫寫字樓樓供應應量在在激增增的同同時，，傳統(tǒng)統(tǒng)寫字字樓開開發(fā)模模式的的單一一性逐逐漸的的顯現(xiàn)現(xiàn)出來來，隨隨之而而來的的是資資源的的浪費費和市市場的的低迷迷?；貧w到到本區(qū)區(qū)域寫寫字樓樓市場場來看看，本本區(qū)域域獨特特的商商業(yè)模模式，，將促促使具具有特特定功功能的的新型型高檔檔寫字字樓必必然取取代傳傳統(tǒng)寫寫字樓樓市場場。根根據市市場數數據的的反饋饋也印印證了了模式式的轉轉變。。12、商圈圈交易易模式式帶給給區(qū)域域寫字字樓的的啟示示渠道不不暢，，反應應速度度慢交易成成本高高，單單位利利潤高高信用中中介缺缺乏貿易風風險高高本商圈圈交易易模式式的缺缺陷注注定了了雙方方交易易成本本的增增加和和機會會成本本的浪浪費，，固定定的談談判、、交易易、展展示的的場所所以及及對交交易機機會的的把握握，促促成具具有特特定功功能的的高檔檔寫字字樓出出臺。?！懊衩耖g組組織””到““商務務中心心”的的蛻變變，必必將引引起特特殊功功能寫寫字樓樓的熱熱銷。。13、區(qū)域域商業(yè)業(yè)特點點帶給給寫字字樓項項目的的影響響雅寶路路市場場是““蝴蝶蝶形””結構構形式式的行行業(yè)市市場，，造成成買方方和賣賣方兩兩者都都是高高度分分散的的區(qū)域域特點點，給給寫字字樓的的出租租出售售帶來來影響響。具有濃濃厚的的涉外外氛圍圍和穩(wěn)穩(wěn)定的的購買買群體體等特特色的的市場場態(tài)勢勢，給給寫字字樓市市場對對購買買群體體的把把握奠奠定了了堅實實的基基礎。。目前本本區(qū)域域寫字字樓市市場模模式的的獨特特型，，已經經成為為本區(qū)區(qū)域從從商業(yè)業(yè)中心心區(qū)向向商務務中心心和商商業(yè)中中心雙雙重職職能區(qū)區(qū)域過過渡的的一個個瓶頸頸，不不過會會給本本區(qū)域域寫字字樓市市場的的發(fā)展展帶來來了重重大契契機。。本區(qū)域域寫字字樓項項目根根據本本區(qū)域域的商商業(yè)特特點，，把寫寫字樓樓改裝裝成大大戶室室的做做法在在市場場中取取得了了不同同的反反響。。14、本項項目寫寫字樓樓部分分的定定位思思考本區(qū)域域寫字字樓市市場缺缺乏細細分。。一方方面缺缺乏專專門針針對國國際大大公司司的綜綜合性性辦公公空間間，另另一方方面缺缺乏專專門針針對中中小企企業(yè)的的邊緣緣產品品，造造成該該區(qū)域域目前前缺少少良性性的商商務環(huán)環(huán)境，，傳統(tǒng)統(tǒng)寫字字樓并并不適適合本本區(qū)域域當前前發(fā)展展的階階段.由于雅雅寶路路商圈圈的特特有屬屬性，，傳統(tǒng)統(tǒng)寫字字樓的的定位位模式式不適適于本本區(qū)域域商業(yè)業(yè)市場場的發(fā)發(fā)展.從市場現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，普通通公寓以以及寫字字樓租售售價格，，與CBD商圈同類類型項目目價格差差距明顯顯;造成開發(fā)發(fā)資金回回籠的期期限延長長和購買買群體資資金投資資風險加加大.從市場數數據分析析商圈內內的商業(yè)業(yè)大戶室室租售價價格已有有超越CBD寫字樓價價格的趨趨勢，特特定的功功能形態(tài)態(tài)給區(qū)域域經濟也也帶來了了商機.本項目位位于雅寶寶路商圈圈的輻射射區(qū)域，，項目周周邊現(xiàn)狀狀（危房房拆遷工工作及外外圍樓盤盤對本項項目的遮遮擋）給給項目的的影響力力大打折折扣項目通往往市政主主干道的的道路狹狹窄，造造成現(xiàn)狀狀的道路路擁堵經計算,本案如定定位為寫寫字樓銷銷售,銷售均價價應為16000元/平米,但協(xié)成認認為:沒有達到到我們的的期望,應另辟蹊蹊徑!15、項目定定位條件件再思考考本區(qū)域特特有的市市場業(yè)態(tài)態(tài)，使傳傳統(tǒng)寫字字樓的功功能明顯顯不能滿滿足或提提供市場場群體的的需求區(qū)域內大大戶室項項目的熱熱銷證明明了區(qū)域域人群的的購買能能力及此此種類型型寫字樓樓的發(fā)展展前景根據市場場反饋的的租售數數據分析析，大戶戶室租售售價格已已有超越越CBD寫字樓價價格的趨趨勢，且且仍在上上漲的態(tài)態(tài)勢給消消費群體體和投資資群體注注入了““強心劑劑”本項目寫寫字樓市市場定位位：隨著未來來機場高高速路的的開通，，朝外商商圈商務務投資價價值必將將大大提提升本項目所所在區(qū)域域正處于于朝外商商圈外圍圍和雅寶寶商圈內內，先天天的地理理優(yōu)勢決決定了本本案寫字字樓的品品質——高檔物業(yè)業(yè)寫字樓樓。本項目所所在商圈圈的功能能和人群群特征決決定了項項目的基基本功能能及寫字字樓部分分的功能能定位——區(qū)域外貿貿商業(yè)的的經營場場所所以,本項目寫寫字樓市市場定位位應為——具有特定定功能的的高檔寫寫字樓高檔大戶戶室寫字字樓二、市場場需求及及客群分分析（一）區(qū)區(qū)域客群群總體描描述企業(yè)規(guī)模模不大，，但公司司實力較較強，有有一定的的資金基基礎企業(yè)形態(tài)態(tài)基本定定型，有有明確的的發(fā)展方方向，處處于穩(wěn)定定的實力力擴張期期部分企業(yè)業(yè)在行業(yè)業(yè)中具有有一定的的市場影影響力投資人群群1、本案客客群定位位理由：：本案特色色的區(qū)域域價值決決定了本本案的價價格，這這將在某某種程度度上限定定了客戶戶的企業(yè)業(yè)實力.本區(qū)域內內的內資資公司勢勢必將成成為本案案的主力力客戶.大型企業(yè)業(yè)趨向大大單購買買，本區(qū)區(qū)域獨特特的商業(yè)業(yè)模式決決定其不不太可能能成為本本案的主主力客戶戶.外資客戶戶在北京京辦公多多采用租租賃方式式，購買買比例非非常之小小.（二）本本案客群群分析■區(qū)域內從從事外貿貿出口商商業(yè)的個個體商戶戶■區(qū)域內從從事外貿貿出口商商業(yè)的公公司企業(yè)業(yè)■其他投資資人群2、目標標客群來來源：3、目標標客群性性質：本區(qū)域內內,內資資私企將將占絕對對主流。。投資戶及及部分國國企性質質下屬公公司的投投資行為為將是一一股不能能小視的的力量4、目標標客群的的需求：：綜上表得得出本區(qū)區(qū)域購買買人群對對物業(yè)的的需求：：區(qū)域內個個體商戶戶：在戶戶型面積積、性價價比以及及可以擁擁有大戶戶室類型型產品的的產權關關注度相相對較高高。大中型公公司企業(yè)業(yè)：對物物業(yè)的整整體形象象、地理理位置以以及是否否擁有產產權比較較關注投資人群群：物業(yè)業(yè)的投資資回報率率、地理理位置以以及物業(yè)業(yè)價格是是吸引他他們的重重點本案客群群定位：：主力客戶戶群：本本區(qū)域內內從事外外貿出口口快速成成長的中中型企業(yè)業(yè)，且第第一次次購置大大戶室產產品。次主力客客戶群：：首次進進入商圈圈內的大大中型企企業(yè)和寫寫字樓市市場的投投資人群群。邊緣客戶戶群：區(qū)區(qū)域內從從事外貿貿出口的的中小型型企業(yè)及及二次購購置大戶戶室的大大中型企企業(yè)。三、寫字字樓產品品策略1產品定位位依托周邊邊特殊的的產品業(yè)業(yè)態(tài)，項項目客群群的特殊殊性，寫寫字樓部部分定位位要區(qū)別別于周邊邊傳統(tǒng)寫寫字樓形形象，針針對性的的打造自自身品質質及財富富價值感感，做到到區(qū)域產產品地域域化，需需求化，，及具投投資化的的商務辦辦公。財富價價值品品質產品定位建筑單體體形象配套系統(tǒng)統(tǒng)公共空間間裝修智能化電子商務務產品的定定位是項項目建筑筑外觀，，裝修，，配套設設施，智智能化，，商務辦辦公等一一系列定定位的基基礎指導導，產品品定位又又是依托托于這一一系列得得出的最最終的結結論，其其關系相相輔相成成，密不不可分。。產品外觀觀形象已已經逐漸漸成為項項目的主主要競爭爭力之一一。產品外觀觀形象直直接影響響客戶對對于項目目產品品品質的判判斷。外觀形象象是體現(xiàn)現(xiàn)項目檔檔次特征征的主要要依據。。外觀形象象的優(yōu)劣劣直接影影響到城城市形象象及城市市環(huán)境的的整體發(fā)發(fā)展。2.1產產品單體體形象價價值-意意義2建筑筑外觀形形象2.2寫寫字樓樓外立面面材質市市場案例例統(tǒng)計表表綜上分析析：玻璃幕在在當今的的城市建建設中已已經成為為代表現(xiàn)現(xiàn)代化辦辦公建筑筑的主流流，高檔檔寫字樓樓的外立立面多用用玻璃幕幕墻，其其質感現(xiàn)現(xiàn)代，成成直線造造型，現(xiàn)現(xiàn)代簡約約時尚，，具有現(xiàn)現(xiàn)代辦公公氣息。。項目外觀觀效果圖圖項目現(xiàn)有有外立面面形態(tài)過過于保守守，缺乏乏高檔商商務氛圍圍。從空間尺尺度和細細節(jié)設計計上看，，建筑立立面缺少少變化。?；野咨迪凳拇蟠竺娣e平平鋪運用用，項目目價值與與品質感感難以建建立。2.3當當前外外立面效效果分析析結構上增增加立面面細節(jié)，，豐富立立面內涵涵，使建建筑外觀觀更具商商務氣息息。材料上多多用金屬屬質感材材質，配配光度較較強的鏡鏡面玻璃璃使建筑筑更具財財富價值值感。將建筑裝裝飾支架架作藝術術化處理理，打破破原有風風格，通通過對細細節(jié)的精精心設計計，營造造出項目目高端的的產品定定位，直直觀展現(xiàn)現(xiàn)項目品品質感。。2.4建建筑外立立面調整整建議多用高檔檔石材,局部部用玻璃璃幕墻,以金屬屬質感提提高本案案外立面面整體品品質感建議2.5建建筑外立立面調整整參考外立面示示意圖一一外立面示示意圖二二外立面示示意圖三三外立面示示意圖三三外立面示示意圖四四外立面示示意圖五五優(yōu)秀辦公公建筑入入口實例例北京理想想大廈入入口尚都國際際入口2.6入