房地產估價師《理論與方法》真題

2017年房地產估價師《理論與方法》真題1、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是()。A模擬房地產市場定價B模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C以大多數(shù)房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎D從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷答案：D2、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是()A征用期間導致房屋毀損的價值損失B征用造成的家具、物資等動產搬遷費用C征用期間租賃經(jīng)營損失征用期間市場上類似房地產的增值差價答案：D3、下列房地產估價機構的行為中，錯誤的是()A根據(jù)某銀行的相關招標要求按照正常評估費用標準收取評估費B承接所在城市行政區(qū)外的房地產轉讓估價業(yè)務C聘請其他專業(yè)機構參與完成一項房地產為主的整體資產評估業(yè)務D利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料，為預購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務答案：D4、關于估價目的的說法錯誤的是()A估價目的取決于委托人對估價的實際需要B任何估價項目都有估價目的C一個估價項目通常有多個估價目的D估計目的限制了估價報告的用途答案：C5、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權益中屬于()A擁有的房地產權利B受其他房地產權利的限制情況C受房地產權利以外因素的限制D額外的利益或好處答案：C6、下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實務狀況描述的是()A建筑密度大小B房型設計C臨路狀況D公共配套設施情況答案：B7、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是()A對住宅本身進行投資改良B由于人口增長對住宅的需求增加C因通貨膨脹導致住宅價格上升因人工成本上升導致住宅重置成本提高8、關于合同租金低于市場租金時的已出租房地產估價的說法，錯誤的是()A房地產轉讓估價應評估出租人權益價值B續(xù)貸抵押估價應評估出租人權益價值C房屋征收估價應評估完全產權價值D房地產司法拍賣估價應評估無租約限制價值答案：D9、某套住宅的套內建筑面積為145，使用面積為132，應分攤的共有公用建筑面積為23川，按套內建筑面積計算的價格為7500/tf，則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/tfoA5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因的是()A國內生產總值B國民消費價格指數(shù)C匯率波動D稅收減免答案：D11、房地產權利人不應在其房地產內隨意棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于()的限制。A房地產地役權B房地產權利及其行使租賃權C房地產使用管制D相鄰關系答案：D12、某抵押房地產的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為120萬元，將劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%,實現(xiàn)抵押權的費用及稅金為15萬元，該房地產再次抵押的抵押凈值為()萬元。A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為()A房屋征收決定公告之日B原征收補償協(xié)議達成之日C用于產權調換房屋支付之日D委托估價之日答案：A14、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結果均為8800元/川，假設開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/川和9550元/川。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結果(多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù))應確定為()元/^.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是()A所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B國家調整了房地產稅費政策C國際與國內均出現(xiàn)了通貨膨脹D對可比實例進行了裝修改造答案：D16、為評估某房地產2017年4月1日在交易稅費正常負擔下的市場價格，選取的可比實例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/川，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產市場價格平均每月比上月上漲%。對該可比實例成交價格進行修正、調整后的價格為（）元/^.答案：B17、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產狀況調整系數(shù)為（）A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A18、采用間接比較、百分比進行房地產狀況調整。若可比實例比標準房地產優(yōu)3%，估價對象比標準房地產劣5%,則有關房地產狀況調整的說法，正確的是（）。A標準化修正的分子應為100B標準化修正的分母應為97C房地產狀況調整的分子應為100D房地產狀況調整的分母應為95答案：A19、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間答案D20、某宗房地產的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為%，該房地產的收益價值為（）萬元。答案A22、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為()萬元，A245B275C315D345答案：D23、某舊廠房的設計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內動產設備重新購置價格為40萬元。廠房達到設計壽命拆除時，預計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產設備折價10萬元;拆除廠房花費7萬元，動產設備搬運花費1萬元，廢棄建筑垃圾搬運花費1萬元，該廠房的殘值率為()%%%答案：B24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年，建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為0,采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()%%%%答案：C25、關于收益性房地產的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的是()A自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和答案：B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500^,凈租金為730元/m?.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m［年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為%,則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。A78B102C180D302答案：B27、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是()時的房地產市場狀況。A價值時點B開發(fā)完成C未來延遲銷售D銷售完成答案：C34、關于估價方法選用的說法，正確的是()A舊廠房因火宅造成的保險賠償估價應選擇成本法B股價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實例調查困難，可不選用？D已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設開發(fā)法答案：A35、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括()A估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D估價師對估價結果成立條件的提示和說明答案：D1、關于專業(yè)房地產估價的說法，正確的有()A、應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成B、應經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C、出具的結果具有證明效力D、應收取一定的服務費用E、咨詢性估價無需承擔法律責任答案：ABCD2、下列房地產中，通常適用收益法估價的有()A、農地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓答案：ABCD3、下列房地產狀況的描述中，屬于房地產權益狀況描述的有()A、住宅已設定抵押權B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可觀賞臨近公園的景觀答案：ABD4、下列房地產價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有()A周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”B家庭規(guī)模小型化C下周貸款利率DGDP增速放緩E城鎮(zhèn)化速度減慢答案：ABC5、下列建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有()A建筑面積B建筑進深C室內凈高D建筑層數(shù)E建筑質量答案：ABCD6、下列估價項目中，價值時點和房地產狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有()A在建工程抵押估價B期房預售價格評估C預購商品房抵押估價D用于產權調換的期房價格評估E建筑物火宅損毀價值評估答案：BCD7、下列房地產中，通常適用比較法估價的有()A、高檔公寓B、標準廠房C、房地產開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程答案：ABC8、比較法股價中，對可比實例成交價格進行權益狀況調整的內容包括()A、租賃權限制情況B、交易稅費負擔轉嫁情況C、已抵押擔保債權情況D、地役權設立情況E、利用方式限制情況答案：ACDE9、評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有()A、收益期應為租賃合同剩余租賃期B、收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C、凈收益應為合同租金減去運營費用D、凈收益應為市場租金減去運營費用E、凈收益應為市場租金減去合同租金答案：AE10、一般來說，房地產價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括()A、供求關系短期內不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運行D、可大量重復開發(fā)建設E、成本和效用變動不同步答案：BCD11、關于建筑物物質折舊的可修復費用的說法，正確的有()A、采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用B、修復到新的或相當于新的狀況的必要費用C、大于修復后所能帶來房地產增加額的費用D、小于或者等于修復后所能帶來房地產增加額的費用E、包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用答案：ABD12、關于假設開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有()A、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設取得估價對象的日期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產經(jīng)營結束的日期C、建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日D、銷售期是自開始銷售房地產之日起至將其售出之日止的時間E、經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日答案：ABD13、關于長期趨勢法的作業(yè)及其適用的估價對象的說法，正確的有()A、長期趨勢法可以消除房地產價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B、長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發(fā)展?jié)摿、長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產D、直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產E、平均增減量法適用的估價對象是房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產答案：ABCD14、運用政府已公布的基準地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應修正調整的價格影響因素包括()A、市場狀況B、交易情況C、區(qū)位情況D、使用期限E、開發(fā)程度答案：ACDE15、關于估價委托書的說法，正確的有()A、估價機構接受估價委托時應要求委托人出具估價委托書B、估價委托書應由估價委托人自己撰寫，估價師不得帶其起草C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內注明D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E、估價委托書應作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內答案：ACDE1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成股價之前與他們討論估價結果()答案：h2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房自身的價值作為償還保證()答案：V3、為估價委托人競買國有建設用地使用權提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估價()答案：V4、實際估價中，不是所有影響因素對房地產價格的影響都可用數(shù)學公式或模型來量化，但估價師應盡量用定量分析來量化各種因數(shù)對房地產價格的影響，使估價不斷科學、精準()答案：V5、抵押估價中選用收益法估價時，應采用保守的收入和運營費用()答案：X6、比較法估價中，可比實例的成交價格應當是正常市場價格()答案：X7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響()答案：X8、在運用收益法評估商品住宅價值時，預期期末轉售收益較大。如果選擇直接資本化法估價，則選取的資本化率較小;如果選擇報酬資本化法估價。則選取的報酬率較大()答案：X9、成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應選擇房地分估路徑求取重新購建價格()答案：X10、建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在()答案：V11、實際估價中，假設開發(fā)法的估價前提由價格類型和價值時點決定，并應在估價報告中說明理由()答案：X12、標準價調整法是對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，病搜集大量房地產成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用**型計算出各宗被估價房地產價值或價格的方法()答案：X13、城鎮(zhèn)基準地價評估中應根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)程度不同的要求劃分均質地域()答案：X14、評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應包括小區(qū)內建筑物的朝向和樓層()答案：V15、估價報告使用期限與估價機構和估價師應承擔估價責任的期限一致（）答案：X1.某商鋪共二層，總建筑面積200m2，每層建筑面積相等，一層層高6m,二層層高。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/m2，約定每年租金遞增率為3%，運營費用率為25%。根據(jù)調查，同類商鋪目前層高的一層年租金為1920元/m2,二層租金是一層租金的倍;在其他條件相同的情況下，層高6m的一層租金是層高的一層租金的倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%，運營費用率為25%。該商鋪從目前開始計算的10年持有期末轉讓時的資本化率為6%，轉讓稅費為市場價格的6%。請計算該商鋪目前帶租約的市場價格（假設該類商鋪的報酬率為10%）。（10分）答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末租約期內該商鋪一年前整體出租，年租金為1680，則目前年租金為:1680X（1+3%）=（元/m2）X200X（1一25%）/（10%一3%）[1一（1+3%）4/（1+10%）4]=（萬元）租約期外價值時點層高的一層年租金為1920元/m2，貝力一層層高6m的租約期外第一年租金為:1920XX（1+5%）4=（元/m2）二層層高的租約期外第一年租金為:1920XX（1+5%）4=（元/m2）X100+X100）（1一25%）/（10%一5%）[1一（1+5%）6]（1+10%）6]/（1+10%）4=（萬元）轉售轉售時，利用直接資本化法計算房地產價值，房地產價值=房地產未來第一年凈收益/資本化率{（1920X（1+5%）10XX100+1920X（1+5%）10XX100]（1一25%）/6%}X（1一6%）/（1+10%）10=（萬元）V=++=（萬元）2?某公司