花橋周報(8月5日~8月11日)

8月5日-8月11日花橋樓市周報Realestate

Weekly1目錄Contents一、新聞回顧

三、全國重點城市周成交情況五、土地市場情況七、樓市新增量分析九、重點競爭個案分析十一、樓市媒體動態(tài)二、政策分析四、上海市和千燈鎮(zhèn)周成交情況分析六、昆山市樓市成交量分析八、區(qū)域主要樓盤加權價格走勢十、熱銷樓盤房源分析十二、樓市階段性研判2萬科董事會秘書譚華杰4日表示，受限貸、限購等政策的影響，今年以來北京、天津、沈陽、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、廣州、深圳等主要城市成交明顯放緩。隨著限購政策的深入，市場將進一步向自住型需求主導的方向發(fā)展。今年上半年主要城市的土地供應有較大程度的萎縮，雖然土地出讓的溢價率已經開始下降，但底價的調整還不明顯。上半年住房用地供應只完成了全年計劃的26%。按照慣例，三、四季度會是土地的供應高峰。隨著房屋市場調整的持續(xù)，土地市場的調整預計也會更加深入。為遏制房價過快上漲，防止投資資金涌向二三線甚至四線城市，住建部等有關部門已經開始著手調查部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的原因，并據(jù)此草擬新一輪限購城市的名單。新聞回顧京滬廣深一線城市受限購影響明顯自住需求成主流2011-08-05來源：中國新聞網

3樓市限購或許不僅僅在二三線城市中擴容，一些房價上漲過快的四線城市也很有可能進入限購名單，就連縣級市也有限購的可能。

與此同時，二三線城市政府也在積極行動，以規(guī)避限購帶來的壓力。繼河北香河縣、廊坊市相繼頒布房地產行政限價政策后，同屬河北省的秦皇島市也準備將商品住房銷售價格的上限定在7000元/平方米，以避免進入“限購”名單。接過了一線城市領漲的接力棒，二三線城市開始成為接下來限購的重點，盡管“風聲”已經“吹”了許久，但限購名單卻遲遲未能落地。住房和城鄉(xiāng)建設部曾要求各省對是否應該進行限購的城市進行排查，給出5條判斷標準：價格指數(shù)是否處于前列，6月房價和去年底價格相比的漲跌情況，城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高，外地人購房的比例是不是較高，群眾對當?shù)胤績r是否反映強烈。新聞回顧二三線城市樓市限價避"限購"地產面臨行業(yè)洗牌2011-08-08來源：中國新聞網4新聞回顧央行:一線地區(qū)樓市調控效果進一步顯現(xiàn)2011-08-09來源：地產中國網

今日，央行網站發(fā)布《2011年第二季度支付體系運行總體情況》報告。報告顯示，房地產調控政策對房地產發(fā)展一線地區(qū)的調控效果進一步顯現(xiàn)。北京、上海、廣東、江蘇等房地產發(fā)展一線地區(qū)房地產業(yè)單位銀行結算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個季度低于全國平均水平。至二季度末，房地產業(yè)單位銀行結算賬戶數(shù)量也呈現(xiàn)繼續(xù)增長，中西部地區(qū)環(huán)比增幅高于全國平均水平，而一線地區(qū)房地產業(yè)單位結算賬戶數(shù)量連續(xù)五個季度環(huán)比增幅低于全國平均水平。從具體數(shù)值上看，截至第二季度末，全國房地產業(yè)單位銀行結算賬戶數(shù)量共計81.65萬戶，環(huán)比增長4.1%，環(huán)比增幅與第一季度持平，高出單位銀行結算賬戶總量環(huán)比增幅0.3個百分點。中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產業(yè)單位銀行結算賬戶數(shù)量環(huán)比增速分別為5.3%和4.3%，高于全國4.1%的總體平均水平。此外，房地產業(yè)在銀行結算賬戶數(shù)量方面延續(xù)第一季度的增長態(tài)勢，至第二季度末，該數(shù)值環(huán)比增長幅度達16.9%。5在“限購”、“限貸”和銷售回款不足的情況下，開發(fā)商正千方百計的籌錢。國家統(tǒng)計局9日下午發(fā)布的固定資產投資數(shù)據(jù)顯示，今年前七個月房地產開發(fā)企業(yè)資金來源約4.79萬億元，其中自籌資金達1.93萬億元，同比增長34%，漲幅達到年內最高。下半年調控政策將繼續(xù)從緊，多數(shù)開發(fā)商的資金鏈會面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)，部分熱點城市房價或出現(xiàn)較大范圍實質性下跌。在“限購”、“限貸”和資金回籠不足的情況下，加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，開發(fā)商紛紛駐足觀望，拿地意愿明顯下降。上周，國家發(fā)改委再次強調，要堅持房地產調控政策不動搖，遏制住房價格過快上漲。從各種跡象來看，下半年政策方向趨嚴已是大概率事件。樓市調控政策信號已清晰，即繼續(xù)從緊，下半年部分熱點城市房價將出現(xiàn)較大范圍實質性下跌，并呈震蕩型走勢。新聞回顧下半年調控政策將繼續(xù)從緊房價或現(xiàn)實質性下跌2011-08-10來源：經濟參考報

6新聞回顧開發(fā)商哄抬房價最高將被罰3萬元2011-08-12來源：房地產時報

8月10日，《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》掛在了國務院法制辦公室網站上。相比原來的規(guī)定，《意見稿》全面提升了一到四級房地產開發(fā)資質的認定門檻。其中，一級資質的注冊資本從原來的不低于5000萬元，提高到不低于2億元。房地產開發(fā)資質門檻的提高，預示著未來拿到資質的房企會少一些，對于小型的企業(yè)有引導作用，也更凸顯大企業(yè)的優(yōu)勢?！兑庖姼濉愤€提到，房管部門將有權對多種開發(fā)違規(guī)行為開出罰單。其中，開發(fā)商“在開發(fā)經營過程中，發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價及其他嚴重違法開發(fā)行為……可處以1萬元以上3萬元以下的罰款”。7政策分析婚姻法司法解釋：婚前個人按揭買房離婚時歸個人2011-08-11來源：中國新聞網新婚姻法首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。離婚案件中，按揭房屋的分割是焦點問題之一。如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準，則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第十條的規(guī)定，一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，即在婚前就取得了購房合同確認給購房者的全部債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚分割財產時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。對按揭房屋在婚后的增值，應考慮配偶一方參與還貸的實際情況，對其作出公平合理的補償。在將按揭房屋認定為一方所有的基礎上，未還債務也應由其繼續(xù)承擔，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理?；榍耙环脚c銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎上才同意貸款的，其屬于法律意義上的合同相對人，故離婚后應由其繼續(xù)承擔還款義務。對于婚后參與還貸的一方來說，婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。8全國重點城市周成交情況城市成交套數(shù)成交面積（萬平方米）環(huán)比成交均價環(huán)比北京118714.1312.59%

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-南京6626.24-5.17%14785-0.03%蘇州176717.1316.37%--杭州6766.153.19%--徐州6708.502.82%46250.11%數(shù)據(jù)時間：2011年8月8日-8月14日北京：本周，北京市商品住宅成交面積環(huán)比上漲了12.59%，進入2011年，北京商品住宅成交量波動下行，2月初受春節(jié)假期影響。商品住宅成交量明顯回落，但隨即有所回升，北京限購令的出臺引起集中簽約，導致成交量環(huán)比大幅上漲，隨后幾周，成交量呈現(xiàn)波動上漲態(tài)勢，四月底受保障性住房入市推動，成交量有較大幅度回升，進入5月，成交量止升轉跌，6月初延續(xù)下跌趨勢，第二周周成交量有較大幅度回升，第三周成交量則有大幅度回落，之后持續(xù)兩周成交量又有大幅度回升。7月第一周成交量又有較大幅度降低，但第二周有了大幅度提升，第三周又有大幅度下滑。第四周又有大幅度上升。8月第一周大幅度下跌，第二周成交量又有較大幅度回升。南京：本周，南京市商品住宅成交面積環(huán)比下降了5.17%，2011年初，南京商品住宅周成交量明顯高于去年平均水平。2月初受春節(jié)影響，商品住宅成交量大幅下跌，第8周成交量恢復至10萬平方米以上，之后成交量持續(xù)下滑，第11周成交量跌至4萬平方米，隨后四周成交量漲跌交替，維持在5萬平方米左右水平，18周開發(fā)商推盤力度加大，成交量達到6萬平方米，隨后兩周略有起伏，第21周成交量大幅上漲，達到10萬平方米，隨后連續(xù)兩周持續(xù)回落，24周25周連續(xù)兩周成交量略有回升，26周有大幅下跌，27周又有大幅度上漲，28周又有了不小幅度的下跌，29周成交量與28周成交量持平，30周的成交量有了大幅度上漲，31周的成交量又有大幅度的回落，32周持續(xù)小幅度回落，33周延續(xù)32周的回落趨勢。9蘇州：本周蘇州成交量為1767套，2011年初，蘇州商品住宅成交面積連續(xù)兩周環(huán)比下滑，隨后在1月中下旬成交量得到回升。2月初受春節(jié)影響，商品住宅成交量環(huán)比大跌，隨后成交量迅速回升，至第9周恢復至節(jié)前水平，進入3月，限購政策深入，成交量持續(xù)下跌，4月成交量漲跌交替，但依然維持低位，18周住宅成交量顯著上漲，這是近2個月以來蘇州商品住宅周成交量首次超過10萬平方米，進入5月，成交量大幅回落，隨后兩周成交量持續(xù)回升，6月，成交量持續(xù)回落。26周有大幅度增長，27、28周連續(xù)兩周有一定幅度的下跌，29周有了一定幅度的增長。33周相對于32周成交量有了較大幅度提高。杭州：本周商品房成交面積環(huán)比上升了3.19%。2011年1月，杭州商品房成交面積除第二周偏低外，其余3周都達到15萬平方米以上，開端良好，2月杭州商品房市場在春節(jié)假期和國八條影響下，前兩周成交量有所下滑，但接下來兩周成交量都達到10萬平方米，令3月的杭州樓市繼續(xù)下挫，4月杭州商品房成交面積止跌轉升，且回升速度較快，5月，前三周杭州商品房成交量均維持在12萬平米的水平，進入6月，成交量未見明顯漲跌，第二周成交量大幅下滑，第三周則大幅回升，第四周較上一周有小幅上漲，7月第一周持續(xù)上漲，第二周下跌30.4%，第三周又有了大幅度增長，第四周又下跌了21.41%，第5周又有小幅度增長，8月第一周有大幅度回落，第二周較第一周有了小幅度增長。徐州：本周，徐州市商品住宅成交套數(shù)為670套，面積環(huán)比上升了2.82%。全國重點城市周成交情況10上海市周成交情況本周（8月8日-8月14日）上海市商品房成交面積為26.37萬平方米，相比上周下跌1.27%，成交均價為15245元/平方米，環(huán)比上周下跌38.56%；本周上海市商品住宅成交面積為10.10萬平方米，環(huán)比上周下跌20.52%；本周全市商品住宅成交均價為21273元/平方米，環(huán)比上周下跌了1.38%。

11上海市周成交情況

本周上海市商品房新增供應面積為20.39萬平方米，環(huán)比上周上漲33.00%；商品住宅新增供應面積為16.85萬平方米，環(huán)比上周上漲166.61%。本周獲取預售證的商品住宅項目共7個，其中仁恒森蘭雅苑、旭輝玫瑰苑、一品漫城三期新增供應面積較大。12上海市周成交情況上海市商鋪類物業(yè)成交面積5.84萬平方米，環(huán)比上周上漲75.40%；均價12008元/平方米，環(huán)比上周下跌26.85%。本周上海市辦公類物業(yè)成交面積為5.08萬平方米，相比上周下跌36.00%；均價為19235元/平方米，環(huán)比上周下跌了51.97%。

點評：

新“滬四條”中的“限購堵漏”政策在繼續(xù)發(fā)威，本周商品住宅成交量創(chuàng)下了三月下旬以來的21周新低，均價4萬元以上的“高端”住宅成交量也出現(xiàn)了同步下滑，僅成交了6879平方米。本周商品住宅10.10萬方的成交量甚至比辦公、商鋪類商業(yè)地產10.92萬方的成交量還要低，成交量上的這種倒掛，在歷史上實屬罕見，印證樓市再度被降溫，跌入“寒冬臘月”。

2011年政策調控的嚴厲度遠甚于2010年，使之真正成為史上最嚴厲的調控年?！肮┣箨P系”已經逆轉，維持目前這些政策就已經足夠，需耐心等待市場運行反應和調控結果，政府后續(xù)不應該再出更嚴厲的政策了，并應該適時調整政策，有“堵”有“疏”，否則，樓市有可能因過度調控而“硬著陸”，從一個極端走向另一個極端。13千燈鎮(zhèn)周成交情況本周千燈鎮(zhèn)共銷售商品房60套，其中住宅地產銷售了47套，商業(yè)地產銷售了13套。本周千燈鎮(zhèn)表現(xiàn)特別搶眼的住宅地產為浦園，成交套數(shù)為29套，成交套數(shù)高居昆山樓市成交套數(shù)TOP10第二位，僅次于陸家鎮(zhèn)的啟發(fā)廣場；商業(yè)地產項目表現(xiàn)均不理想，表現(xiàn)較為一般的為華美達廣場，本周成交6套。本周千燈鎮(zhèn)住宅項目和商業(yè)項目成交量較上周都有所減少。本周千燈鎮(zhèn)住宅地產和商業(yè)地產均無新增房源。14新推地塊：一周樓市分析—土地市場分析

地塊位置：面積用途容積率建筑密度起始價（元/平方米）出讓期限花橋鎮(zhèn)緯一路南側、縱二路西側C1510548.1商業(yè)、辦公（商業(yè)建筑面積不超過總建筑面積的10%）1.5-2.0≤40%150040年注：該地塊用于太陽能、風能等新能源的銷售總部建設，地上建筑物建成后不得分割銷售。土地掛牌出讓對象：凡在昆山注冊資本不少于1億元人民幣的公司、企業(yè)均可參加競買。只可以獨立競買，不可以聯(lián)合競買。競買者報名申請時間：自2011年8月12日上午9時至2011年9月9日下午17點止(雙休日除外)。競買申請人報名時須出示有效的營業(yè)執(zhí)照登記證書、法定代表人有效的身份證明（或其他證明文件），并提交報名申請表、競買報價單以及保證金進帳單。競買報價單所報價格必須高于報名時最新掛牌價格，且每次加價幅度須為每平方米10元或10元的整數(shù)倍。本次掛牌出讓及報價時間：自2011年8月12日上午9時至2011年9月13日下午14點止(雙休日除外)。本宗地掛牌出讓競買保證金為320萬元人民幣。15新成交地塊：一周樓市分析—土地市場分析

地塊位置：面積用途容積率建筑密度競得價競得人花橋鎮(zhèn)商務大道南側、中心路東側20797.3平方米商業(yè)地上：2.5-3.0、地下：1.0-2.040%-50%1500元/平方米蘇州天駿置業(yè)有限公司16樓市成交量分析17

本周昆山全市總成交484套，與上周相比減少了65套，跌幅達11.84%，除了陸家鎮(zhèn)的啟發(fā)廣場熱銷42套拉動該區(qū)域的成交外，巴城鎮(zhèn)和張浦鎮(zhèn)較上周成交量有一定幅度提升，其他玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、周市鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)和南部水鄉(xiāng)成交量都無一例外的出現(xiàn)了下跌，昆山大部分地區(qū)的下滑導致全市的成家量較上周相比，下跌了一成還多。樓市成交量分析18開發(fā)區(qū)仍是昆山市成交量的冠軍，雖然成交量較上周有了大幅度的降低。本周世茂東壹號、綠地世紀家園持續(xù)熱銷，中冶昆庭和世茂蝶湖灣表現(xiàn)也較良好。成交量較高的其次是花橋鎮(zhèn)和千燈鎮(zhèn)?；蜴?zhèn)的常發(fā)香城灣表現(xiàn)不錯，其他項目則表現(xiàn)較差。千燈鎮(zhèn)的浦園本周狂銷29套，不僅在千燈鎮(zhèn)表現(xiàn)卓著，在昆山市也是屈指可數(shù)。玉山鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)本周沒有表現(xiàn)突出樓盤。張浦鎮(zhèn)的海上印象花園和英倫尊邸表現(xiàn)優(yōu)秀。

陸家鎮(zhèn)本周有成交的樓盤總共5家，成交57套，其中啟發(fā)廣場就貢獻了42套，對區(qū)域成交量的貢獻極大。巴城鎮(zhèn)通澄花園和年豐新村表現(xiàn)不錯。南部水鄉(xiāng)，為該區(qū)域成交量撐起一片天的也有一個熱銷樓盤，就是一周來每日成交都排在前列的龍隱水莊。樓市成交量分析19樓市成交量分析昆山商品房市場8月第二周總成交484套，與上周相比減少了65套，減幅為11.84%。本周為自從7月末以來，連續(xù)三周持續(xù)下跌，市場前景不容樂觀。20樓市成交量分析花橋商品房市場本周累計成交62套，成交總量較上周減少了31套,本周花橋區(qū)域商業(yè)地產成交19套，住宅地產成交43套。住宅地產和商業(yè)地產較上周有了一定幅度的減少，住宅項目常發(fā)香城灣在熱銷一段時間后本周成交量有所回落。商業(yè)項目游站未能持續(xù)開盤時的熱銷場面，周成交量持續(xù)回落，本周僅成交11套。

21我們對重點關注樓盤成交房源進行跟蹤，根據(jù)成交數(shù)據(jù)得出這些樓盤的整體成交均價，進而粗略地顯示花橋樓市價格走勢，由于價格數(shù)據(jù)僅限于關注樓盤，因此與區(qū)域實際整體成交均價存在誤差，以下數(shù)據(jù)僅供參考。區(qū)域主要樓盤加權價格走勢22重點個案批準銷售套數(shù)、已售套數(shù)情況：重點競爭個案分析項目名稱常發(fā)香城灣上海裕花園凱德都會新峰鑫苑國際城市花園同城虹橋映象中城紫竹苑規(guī)劃總戶數(shù)3104174847005033/112批準銷售套數(shù)2233174810064353430112已售套數(shù)1691166470839853881可售套數(shù)5428429836842111截止日期：8月11日23常發(fā)香城灣：開盤時間：2010-03-25物業(yè)類別：普通住宅、洋房、別墅建筑類別：多層、小高層、高層容積率：1.70綠化率：40%總戶數(shù)：3104戶物業(yè)費：1.30元/平方米·月建筑面積：389864.00平方米開發(fā)商：昆山常發(fā)置業(yè)有限公司物業(yè)公司：江蘇省常發(fā)物業(yè)服務有限公司物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)花橋國際商務城綠地大道1333號（花園路與綠地大道交匯處）項目均價：花園洋房11000~12000元/平米；普通住宅9300元/平米在售房源：4、6、8號樓普通住宅、5號樓花園洋房在售戶型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花園洋房3室2廳2衛(wèi)138平米（附贈9.09平米非機動車庫，不計入產證）裝修情況：毛坯熱銷戶型：74.31平方米1+1房備注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社保或個人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海分行貸款。2、7月17日推出8號樓，8月13日加推東單元。（熱銷戶型：74.31平方米一房）重點競爭個案分析24時間價格及優(yōu)惠情況7.16~7.22普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,目前優(yōu)惠措施辦理搜房白金卡，高層住宅2萬抵5萬，花園洋房2萬抵7萬，一次性付款購買100平方米以下的公寓住宅再優(yōu)惠3萬元。7.23~7.29普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,搜房團享85折起總價優(yōu)惠。7.29~8.4普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,搜房團享85折起總價優(yōu)惠。8.5~8.11普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,搜房團享85折起總價優(yōu)惠。重點競爭個案分析25上海?；▓@：開盤時間：2010-09-18物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層容積率：2.79綠化率：40.10%總戶數(shù)：1748戶物業(yè)費：1.60元/平方米·月建筑面積：157455.00平方米開發(fā)商：昆山國瑞置業(yè)有限公司物業(yè)公司：昆山國瑞物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)徐公橋路與光明路交匯處項目均價：均價12000元/平米左右，價格范圍在11000~13000元/平米之間。在售房源：10號樓，3號樓在售戶型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房裝修情況：毛坯熱銷戶型：55平米1房備注：據(jù)銷售人員介紹，開發(fā)商可以協(xié)助不能提供相關證明的外地人貸款，貸款銀行為工商銀行。

（熱銷戶型：55平方米一房）重點競爭個案分析26重點競爭個案分析時間價格及優(yōu)惠情況7.16~7.22均價12000元/平米左右，樓層差價為60元/層左右，一次性付款96折，買房送空調，貸款無優(yōu)惠。7.23~7.29均價12000元/平米左右，樓層差價為60元/層左右，一次性付款96折，買房送空調，貸款無優(yōu)惠。7.29~8.4均價12000元/平米左右，樓層差價為60元/層左右，一次性付款96折，買房送空調，貸款無優(yōu)惠。8.5~8.11均價12000元/平米左右，樓層差價為60元/層左右，一次性付款96折，買房送空調，貸款無優(yōu)惠。27凱德都會新峰:開盤時間：2010-06-10物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層容積率：3.59綠化率：40%總戶數(shù)：4700戶物業(yè)費：1.90元/平方米·月建筑面積：597143.00平方米開發(fā)商：昆山昆安置業(yè)有限公司物業(yè)公司：上海上房物業(yè)管理有限公司昆山分公司物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)兆豐路11號項目均價：13000元/平米左右在售房源：17號樓，19號樓在售戶型：73平米一房、91平米兩房、95平米2+1房、120平米2+1房裝修情況：精裝修，裝修標準1200~1500元/平方米之間熱銷戶型：120平方米左右2+1房。備注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海分行貸款。

2、5月31日推出了19號樓。（熱銷戶型：120平方米2+1房）重點競爭個案分析（熱銷戶型：73平方米1房）28時間價格及優(yōu)惠情況7.16~7.22均價13000元/平米左右，樓層差價為50元/層左右，優(yōu)惠措施是按揭貸款享受99折，一次性付款享受97折。7.23~7.29均價13000元/平米左右，樓層差價為50元/層左右，優(yōu)惠措施是按揭貸款享受99折，一次性付款享受97折。7.29~8.4均價13000元/平米左右，樓層差價為50元/層左右，優(yōu)惠措施是按揭貸款享受99折，一次性付款享受97折。8.5~8.11均價13000元/平米左右，樓層差價為50元/層左右，優(yōu)惠措施是按揭貸款享受99折，一次性付款享受97折。重點競爭個案分析29鑫苑國際城市花園：開盤時間：2009-10-25物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層、高層容積率：2.60綠化率：40%總戶數(shù)：5033總戶數(shù)：5033戶物業(yè)費：1.50元/平方米·月建筑面積：604434.66平方米開發(fā)商：昆山鑫苑置業(yè)有限公司物業(yè)公司：河南鑫苑物業(yè)管理有限公司昆山分公司物業(yè)地址：昆山市花橋鎮(zhèn)綠地大道189號項目均價：當前均價10200元/平米左右在售房源：近吳淞江的17、18、27、28號樓在售戶型：89平米2房、110平米3房、140平米3房裝修情況：毛坯熱銷戶型：89平米2房備注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海靜安分行貸款。2、110平米和140平米的三房均贈送10平米的入室花園。（熱銷戶型：89平米2房）重點競爭個案分析30時間價格及優(yōu)惠情況7.16~7.22均價10200元/平方米，優(yōu)惠措施是一次性付款享98折，貸款99折優(yōu)惠。7.23~7.29均價10400元/平方米，優(yōu)惠措施是一次性付款享97折，貸款98折優(yōu)惠。7.29~8.4均價10400元/平方米，優(yōu)惠措施是一次性付款享97折，貸款98折優(yōu)惠。8.5~8.11均價10400元/平方米，優(yōu)惠措施是一次性付款享97折，貸款98折優(yōu)惠。重點競爭個案分析31同城虹橋映象：開盤時間：2011-1-15物業(yè)類別：住宅、商住樓

建筑類別：高層容積率：2綠化率：30.5%總戶數(shù)：457物業(yè)費：1.30元/平方米·月建筑面積：52760平方米開發(fā)商：寧滬置業(yè)（昆山）有限公司物業(yè)公司：江蘇同城時代物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址：昆山市花橋鎮(zhèn)商務大道(近花橋中央公園)項目均價：均價10500元/平方米.戶型：62平米一房，77平米1+1房，89.8平米兩房123.55平米三房，140.59平米四房裝修情況：毛坯備注：1,77平米1+1房入戶花園10平米左右產證只計入一半面積。2，6月5日推出了6號樓。重點競爭個案分析123.55平方米三室兩廳兩衛(wèi)77平方米一室一廳一衛(wèi)89.8平方米兩室兩廳一衛(wèi)140.59平方米四室兩廳兩衛(wèi)32時間價格及優(yōu)惠情況7.16~7.226號樓均價10500元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。樓層差價為60元/層左右。7.23~7.296號樓均價10500元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。樓層差價為60元/層左右。7.29~8.46號樓均價10500元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。樓層差價為60元/層左右。8.5~8.116號樓均價10500元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。樓層差價為60元/層左右。重點競爭個案分析33中城花橋國際?紫竹苑：開盤時間：2010-11物業(yè)類別：住宅、洋房、別墅建筑類別：聯(lián)排別墅、花園洋房容積率：1.50綠化率：40%總戶數(shù)：112戶物業(yè)費：2元/平方米·月建筑面積：357790平方米開發(fā)商：中城集團昆山盈橋房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司：深圳天安物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址：昆山花橋鎮(zhèn)曹浦路188號（漕浦路勝巷路口）

項目均價：均價16000元/平左右，總價318萬元/套起。房源：220-270平米裝修情況：毛坯備注：1、別墅單套建筑面積為225-261平米（實際使用面積300—370平米）,花園面積80-120平米,地下室面積20平米，贈送露臺和獨立產權車位。

2、優(yōu)惠措施是按揭貸款享受99折，一次性付款享受98折。重點競爭個案分析行宮260平米地下一層平面圖行宮260平米二層平面圖行宮260平米一層平面圖行宮260平米三層平面圖34重點競爭個案分析別墅zchx3一層平面圖別墅zchx3二層平面圖別墅zchx3三層平面圖別墅民府225平米地下一層平面圖別墅民府225平米二層平面圖