物業(yè)經(jīng)營管理試題庫答案解析

物業(yè)經(jīng)營管理試題庫答案解析一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）第1題物業(yè)經(jīng)營管理以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的（）管理服務(wù)。整體性B.策略性

C.指導(dǎo)性D.綜合性

【正確答案】D【你的答案】D

【答案解析】

（P1）物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。本題1分第2題政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在（）方面有所區(qū)別。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.公共性D.社會性【正確答案】C【答案解析】（P2）寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。本題1分第3題旅游度假村的服務(wù)對象是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者和（）A.培訓(xùn)人員或會議客人B.培訓(xùn)人員或商務(wù)人員C.商務(wù)人員或觀光客人D.會議客人或觀光客人【正確答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P6）酒店與休閑娛樂設(shè)施的服務(wù)對象不同，酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人。本題1分第4題在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，要與（）管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務(wù)計劃等進行有效的配合。A.資產(chǎn)B.零售C.基金D.設(shè)施【正確答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P8）在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務(wù)計劃等進行有效的配合。本題1分第5題下列工作中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作的是（）A.決策分析B.構(gòu)建信息基礎(chǔ)C.現(xiàn)金流和成本管理D.資產(chǎn)組合【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P12）物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作包括：確定戰(zhàn)略、確定標準、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進行資產(chǎn)組合等。本題1分第6題資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對成本和收益的（）A.分配B.組合C.估計D.控制【正確答案】D【你的答案】D

【答案解析】（P14）資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。本題1分第7題投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是（）A.實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化B.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化

C.實現(xiàn)房地產(chǎn)價值最大化D.使投資者財富最大化

【正確答案】D【你的答案】D

【答案解析】（P20）投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。本題1分第8題物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金，一般的物品，如家具、服裝，主要是（）A.買賣價格B.租賃價格

C.服務(wù)價格D.市場價格【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P77）物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業(yè)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。本題1分第9題地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，因此，房地產(chǎn)具有（）的特點。A.位置固定性B.適應(yīng)性

C.壽命周期長D.專業(yè)管理依賴性【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P23）土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。本題1分第10題關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是（）A.房地產(chǎn)投資需要專門的經(jīng)驗B.房地產(chǎn)投資流動性差C.房地產(chǎn)投資較難抵御通貨膨脹D.房地產(chǎn)投資能夠提高投資者的資信等級【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P25）房地產(chǎn)投資能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。本題1分第11題房地產(chǎn)投資風險中，（）造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。A.市場情況的變化B.物業(yè)管理服務(wù)量的成本變化

C.供求關(guān)系的變化D.物業(yè)資產(chǎn)價值的變化

【正確答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P28）市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。本題1分第12題零售商業(yè)物業(yè)的主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的（）都來自該區(qū)域。A.60％～70％B.60％～75％

C.65％～70％D.65％～75％【正確答案】B【你的答案】A

【答案解析】（P36）關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)，商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15km的區(qū)域（對市級購物中心而言），項目營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％～15％。本題1分第13題關(guān)于有效毛收入的計算公式，正確的是（）A.有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置損失＋收租損失＋其他收入B.有效毛收入＝潛在毛租金收入＋空置損失＋收租損失＋其他收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置損失－收租損失＋其他收入D.有效毛收入＝潛在毛租金收入＋空置損失－收租損失＋其他收入【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P41）從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。本題1分第14題設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞屬于（）A.第一類有形磨損B.第二類有形磨損

C.第一類無形磨損D.第二類無形磨損【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P52）設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。第一類有形磨損，是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。本題1分第15題下列指標中，不屬于房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標體系中清償能力指標的是（）A.借款償還期B.償債備付率C.資產(chǎn)負債率D.現(xiàn)金回報率【正確答案】D【你的答案】A

【答案解析】（P58）清償能力指標是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標體系中的清償能力指標有借款償還期、償債備付率和資產(chǎn)負債率。本題1分第16題收益性物業(yè)中，每個物業(yè)投資者對其擬投資（購買）的物業(yè)都有一個心理價位，下列價值中，可以看成這個心理價位的是（）A.使用價值B.交換價值

C.投資價值D.市場價值【正確答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P19）收益性物業(yè)中，每個物業(yè)投資者對其擬投資（購買）的物業(yè)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的物業(yè)。本題1分第17題關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)房價格和期房價格，說法錯誤的是（）A.物業(yè)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格

B.當為建筑物已建成的物業(yè)時，即為期房價格（含土地價格）

C.物業(yè)的期貨價格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格

（含

土地價格）D.期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格

【正確答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P82）物業(yè)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格。該物業(yè)的現(xiàn)狀可能是一塊準備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當為建筑物已建成的物業(yè)時，即為現(xiàn)房價格（含土地價格）。物業(yè)的期貨價格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格（含土地價格）。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格。本題1分第18題經(jīng)濟適用住房的開發(fā)利潤應(yīng)控制在（）以下。A.1％B.2％C.3％D.4％【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P86）經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3％以下。本題1分第19題某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％，則該宗物業(yè)的正常成交價格為（）元/m2。A.2325B.2500C.2625D.2763【正確答案】B【你的答案】B

【答案解析】本題1分第20題一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風俗習慣和民族特點等，屬于房地產(chǎn)市場運行的（）環(huán)境。A.社會B.政治

C.經(jīng)濟D.金融【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P120）房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境按照不同性質(zhì)分為：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風俗習慣和民族特點等。本題1分第21題關(guān)于房地產(chǎn)市場指標中房屋施工面積的說法，正確的是（）A.房屋施工面積不包括上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積B.房屋施工面積不包括上期停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積C.房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積是指報告期內(nèi)竣工的全部房屋建筑面積【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P129）房屋施工面積，是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。本題1分第22題土地供應(yīng)政策的核心是（）A.土地供應(yīng)計劃B.土地開發(fā)計劃C.土地等級評定D.土地投資活動【正確答案】A【你的答案】B

【答案解析】（P136）土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動形成有效的抑制。本題1分第23題租賃計劃包括租金方案和（）A.物業(yè)管理計劃B.出租策略C.總體租金水平D.租金價格表【正確答案】B【你的答案】C

【答案解析】（P149）租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨立的出租單元，編制出租金價格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長短、獨立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式（毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等）等。本題1分第24題房屋租賃關(guān)系的形成，會導(dǎo)致房屋（）的分離。A.所有權(quán)和收益權(quán)B.所有權(quán)和處分權(quán)C.所有權(quán)和使用權(quán)D.使用權(quán)和占有權(quán)

【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P155）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，因此，房屋租賃會導(dǎo)致房屋所有權(quán)和使用權(quán)的分離。本題1分第25題租賃管理中租賃方案的核心是（）A.規(guī)劃B.計劃

C.預(yù)算D.結(jié)算【正確答案】C【你的答案】B

【答案解析】（P162）預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。本題1分第26題租賃管理中進行主動的市場營銷，首先就要有了解（）的渠道。A.潛在租戶信息B.不同物業(yè)類型的市場供求狀況信息

C.物業(yè)表現(xiàn)情況信息D.開發(fā)項目所面對的目標市場信息

【正確答案】A【你的答案】B

【答案解析】（P167）進行主動的市場營銷工作，首先就要有了解潛在租戶的信息渠道。一般說來，企業(yè)的年度報告往往能為市場營銷人員提供有關(guān)該企業(yè)擴展經(jīng)營規(guī)模、設(shè)立新的分支機構(gòu)等信息，有關(guān)租賃登記的信息則能顯示哪些公司的租約將要到期。本題1分第27題租賃管理的本質(zhì)實際上是（）A.典型的服務(wù)營銷與銷售B.能夠簽訂租約

C.吸引租戶入住D.全方位與租戶進行溝通【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P179）租賃管理的客戶對象是租用物業(yè)的租戶。租賃管理的本質(zhì)實際上是典型的服務(wù)營銷與銷售，換句話說就是包含著服務(wù)、銷售、市場營銷等多個綜合方面。本題1分第28題物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用為（）A.間接費用B.直接費用C.期間費用D.營業(yè)成本【正確答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P183）期間費用或經(jīng)營管理費用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用。本題1分第29題物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的福利基金按工資總額的（）計算。A.1.5％

B.2％

C.12％

D.14％【正確答案】D【你的答案】B

【答案解析】（P188）福利費包括以下三項：（1）福利基金，按工資總額的14％計算；（2）工會基金，按工資總額的2％計算；（3）教育經(jīng)費，按工資總額的1.5％計算。本題1分第30題適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的預(yù)算編制方法是（）A.固定預(yù)算B.彈性預(yù)算

C.零基預(yù)算D.滾動預(yù)算【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P196）固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用。本題1分第31題成本預(yù)算中，編制管理費用預(yù)算的最佳方法為（）A.固定預(yù)算B.彈性預(yù)算

C.概率預(yù)算D.零基預(yù)算【正確答案】D【你的答案】B

【答案解析】（P199）管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。本題1分第32題物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營公司訂立有關(guān)物業(yè)管理活動的合同屬于（）服務(wù)合同。A.物業(yè)B.特殊C.專項D.前期【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P208）物業(yè)管理活動涉及的合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的合同屬于專項服務(wù)合同。本題1分第33題物業(yè)服務(wù)合同的簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立的（）個月內(nèi)。A.2B.3C.4D.5【正確答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P210）業(yè)主委員會成立后，對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的前期物業(yè)管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立3個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個月。本題1分第34題下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)工作中，不屬于成本日常管理的是（）A.控制責任中心的業(yè)績考評B.利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制C.嚴格實施預(yù)算的憑證控制D.建立健全費用開支與報銷審批制度【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P205）成本日常管理包括：（1）利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制；（2）嚴格實施預(yù)算的憑證控制；（3）建立健全費用開支與報銷審批制度。本題1分第35題物業(yè)管理招投標的原則中，評標、驗標、決標的規(guī)則、評分標準對所有的投標方都是統(tǒng)一的，體現(xiàn)的原則是（）A.公開原則B.公平原則

C.公正原則D.合理原則【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P219）物業(yè)管理招投標的公正原則，是指要用同樣的準則，作為衡量所有投標書的尺度，即“一視同仁”。評標、驗標、決標的規(guī)則、評分標準對所有的投標方都是統(tǒng)一的。本題1分第36題物業(yè)管理投標過程中，確定管理項目的整體思路包括（）A.項目工作重點及應(yīng)對措施B.項目管理的價位及管理年度收支測算

C.項目工作重點及答辯現(xiàn)場表現(xiàn)D.項目管理架構(gòu)、管理機制和主要負責人員

【正確答案】A【你的答案】D

【答案解析】（P226）物業(yè)管理投標過程中有以下六項關(guān)鍵環(huán)節(jié)：（1）確定管理項目的整體思路，包括項目工作重點及應(yīng)對措施；（2）確定物業(yè)管理費價位，這是投標工作最難把握和最重要的因素之一；（3）準確的物業(yè)管理年度收支測算；（4）物業(yè)管理目標承諾、前期投入、獎懲條件的任何承諾；（5）管理架構(gòu)、管理機制和主要負責人員；（6）正式投標時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)。本題1分第37題關(guān)于基本風險與特殊風險，下列說法錯誤的是（）A.基本風險與特殊風險是按風險影響的程度和風險的對象劃分

B.影響整個社會或社會主要生產(chǎn)部門的風險是基本風險

C.基本風險從本質(zhì)上是不易防止的D.特殊風險發(fā)生的原因多屬個別現(xiàn)象，其結(jié)果局限于較小的范圍，本質(zhì)上較容易控制

【正確答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P228）按風險影響的程度和范圍來劃分，風險可分為基本風險與特殊風險。基本風險是指影響整個社會或社會主要生產(chǎn)部門的風險，這種風險從本質(zhì)上不易防止。特殊風險是指影響個人或企業(yè)的某項特定的風險。特殊風險發(fā)生的原因多屬個別現(xiàn)象，其結(jié)果局限于較小的范圍，本質(zhì)上較容易控制。本題1分第38題下列選項中，與保險合同發(fā)生間接關(guān)系的是（）A.保險人B.投保人C.被保險人D.保險經(jīng)紀人【正確答案】D【你的答案】C

【答案解析】（P232）保險合同的主體可分為當事人和關(guān)系人兩大類。當事人是與保險合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險人、被保險人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險代理人、保險經(jīng)紀人。本題1分第39題公眾責任險承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標的，是一種（）保險。A.有形財產(chǎn)B.無形財產(chǎn)C.固定資產(chǎn)D.動產(chǎn)

【正確答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P239）公眾責任保險，主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承擔的各種經(jīng)濟賠償責任。它是一種無形財產(chǎn)保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標的。本題1分第40題火災(zāi)保險費率的計算方法有（）A.分解法和定額法B.分類法和表定法

C.預(yù)算法和表定法D.分類法和定額法【正確答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P237）火災(zāi)保險費率的計算方法有分類法和表定法兩種。分類費率，即將性質(zhì)相同的危險進行歸類，給每類以確定的費率。表定費率，即在以分類費率的基礎(chǔ)上，按各種危險因素的大小進行調(diào)整而形成的費率。本題1分第41題企業(yè)財務(wù)活動中，決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)是（）A.資金籌集B.資金運用

C.資金耗費D.資金收回【正確答案】A【你的答案】D

【答案解析】（P243）資金籌集是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動而必須籌集所需資金的過程。它是資金運動的起點，是決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。本題1分第42題購物中心的物業(yè)管理師需要了解的零售技術(shù)是（）A.商品選擇、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè)B.商品選擇、選項范圍、商品盤存、環(huán)境消殺、商品內(nèi)部陳設(shè)C.商品選擇、選項范圍、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè)D.選項范圍、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè)【正確答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P331）購物中心的物業(yè)管理師需要了解的零售技術(shù)有：（1）商品選擇，迎合消費者對流行、款式、品質(zhì)及價格需求；（2）選項范圍，在充分了解消費者及其需求特點的基礎(chǔ)上確定；（3）商品盤存，與當前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量；（4）櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費者注意并能駐足觀看，且需要時常更換；（5）商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標價清晰規(guī)范。本題1分第43題物業(yè)管理績效評價中，凈資產(chǎn)收益率的計算公式是（）A.凈資產(chǎn)收益率＝（凈利潤/平均凈資產(chǎn)）×100％B.凈資產(chǎn)收益率＝（凈利潤/凈資產(chǎn)總額）×100％C.凈資產(chǎn)收益率＝（息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額）×100％D.凈資產(chǎn)收益率＝（主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額）×100％【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P246）資本利潤率又稱凈資產(chǎn)收益率，是企業(yè)凈利潤與資本（即凈資產(chǎn)或所有者權(quán)益）的比率，用以反映企業(yè)運用資本獲得利潤的能力。用公式表示為：凈資產(chǎn)收益率＝（凈利潤/平均凈資產(chǎn)）×100％。本題1分第44題根據(jù)國務(wù)院《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》的規(guī)定，企業(yè)的財務(wù)報告包括（）A.會計報表和文字報告B.資產(chǎn)負債表和分部報告

C.成本報表和文字報告D.利潤分配表和分部報告

【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P252）根據(jù)國務(wù)院《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》的規(guī)定，企業(yè)的財務(wù)報告包括會計報表和文字報告兩部分。本題1分第45題財務(wù)報告分析形式中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)某個時期各單位時間的總體財務(wù)變動狀況或某個財務(wù)指標的變動情況所作的分析是（）A.專題分析B.現(xiàn)狀分析C.潛力分析D.趨勢分析【正確答案】D【你的答案】C

【答案解析】（P258）趨勢分析是指對物業(yè)服務(wù)企業(yè)某個時期各單位時間的總體財務(wù)變動狀況或某個財務(wù)指標的變動情況所作的分析，借以評價企業(yè)的發(fā)展趨勢。本題1分第46題物業(yè)管理績效評價的基本要素中，實施物業(yè)管理績效評價的基礎(chǔ)是（）A.評價指標B.評價目的

C.評價標準D.評價方法

【正確答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P265）物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標、評價標準和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條件。其中，評價指標是實施物業(yè)管理績效評價的基礎(chǔ)。本題1分第47題物業(yè)管理績效評價的指標體系中，發(fā)展能力狀況指標中的（）表示企業(yè)當年資本的積累能力，是企業(yè)發(fā)展的標志，也是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的源泉。A.營業(yè)增長率B.資本積累率C.資產(chǎn)負債率D.利息保障倍數(shù)【正確答案】B【你的答案】C

【答案解析】（P270）資本積累率是指企業(yè)本年所有者權(quán)益增長額同年初所有者權(quán)益的比率。它是企業(yè)當年所有者權(quán)益總的增長率，反映了企業(yè)所有者權(quán)益在當年的變動水平。資本積累率表示企業(yè)當年資本的積累能力，是企業(yè)發(fā)展的標志，也是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的源泉。本題1分第48題經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理報告內(nèi)容不包括（）工作總結(jié)B.估價報告C.工作計劃D.財務(wù)報告

【正確答案】B【你的答案】C

【答案解析】（P287）無論是居住物業(yè)的物業(yè)管理報告，還是經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理報告，其基本構(gòu)成與主要內(nèi)容都是一致的，即由一定時期的工作總結(jié)、財務(wù)報告以及未來工作計劃三大部分組成。本題1分第49題寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)目標是（）最大化。A.物業(yè)資產(chǎn)升值率B.收益部分使用率C.物業(yè)所有人與使用人滿意率D.物業(yè)資產(chǎn)保值率【正確答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P309）寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)目標是物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。本題1分第50題關(guān)于寫字樓租金調(diào)整，對于租期較長的租戶，為保護業(yè)主和租戶雙方的利益,需要在租約中對租金如何調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與（）相符。A.權(quán)益狀況B.市場狀況

C.實物狀況D.區(qū)位狀況【正確答案】B【你的答案】A

【答案解析】（P318）由于寫字樓市場中供求變化比較劇烈，租金和價格也往往處于波動之中，因此需根據(jù)市場狀況經(jīng)常對租金水平進行調(diào)整。對于租期較長的租戶（例如3～5年以上），為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。本題1分第51題關(guān)于“合同服務(wù)”和“超值服務(wù)”的說法，正確的是（）A.合同服務(wù)是非強制性的B.超值服務(wù)是強制性的C.合同服務(wù)是原則性的D.超值服務(wù)是必須的【正確答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P313）合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)別：（1）合同服務(wù)是強制性的、必須提供的服務(wù)；超值服務(wù)是非強制性的、適當提供的服務(wù)。（2）合同服務(wù)是原則性的，必須保證；超值服務(wù)是靈活性的，機動掌握。（3）合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的，是“雪中送炭”，是給業(yè)主送溫暖，沒有不行；超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的，是“錦上添花”，是給業(yè)主送驚喜，適可而止。本題1分第52題在確定寫字樓租金時，最低租金水平應(yīng)是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、（）和空置損失的租金。A.建造費用B.人工費用C.經(jīng)營費用D.廣告費用【正確答案】C【你的答案】

【答案解析】（P317）最低租金水平是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金。本題1分第53題從管理層面上來看，（）是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運營也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。A.策略與運行管理B.現(xiàn)場管理

C.組合投資管理D.設(shè)施管理

【正確答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P332）從管理層面上來看，策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運營也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。本題1分第54題零售商業(yè)物業(yè)的租約期限一般是很長的，對于主要租戶來說通常是（）年。A.10～15B.10～30

C.20～30D.20～40

【正確答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P341）由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長（對于主要租戶來說，通常是20～30年；次要租戶的租期也達到3～10年），因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。本題1分第55題零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金，常以（）為單位計算。A.每月每平方米B.月營業(yè)額C.季度營業(yè)額D.年總營業(yè)額【正確答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P340）基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。本題1分第56題對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值主要應(yīng)體現(xiàn)在對（）的貢獻方面。A.投資價值B.主營業(yè)務(wù)C.賬面價值D.歷史成本【正確答案】B【你的答案】A

【答案解析】（P363）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值體現(xiàn)在對主營業(yè)務(wù)的貢獻而不是投資價值方面。本題1分第57題在一個制造類的設(shè)施中，建筑維護費用要與設(shè)備維護費分開的目的是（）A.增加服務(wù)的知名度B.獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入

C.準確評估績效D.滿足生產(chǎn)經(jīng)營的需要

【正確答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P368）要做出精細的決策，就要長期跟蹤一系列的數(shù)據(jù)，如效用、保險、稅務(wù)、修復(fù)和維護等成本的變動，可能獲得的毛收入，以及空置和使用的情況。為了準確評估績效，企業(yè)應(yīng)該將物業(yè)資產(chǎn)同非物業(yè)資產(chǎn)運營的數(shù)據(jù)分開。如在一個制造類的設(shè)施中，建筑維護費用要與設(shè)備維護費分開，除非該設(shè)備是物業(yè)資產(chǎn)的一部分。本題1分第58題組合投資管理是一種不同于個別資產(chǎn)管理的新型投資管理理論，最早應(yīng)用的投資領(lǐng)域是（）A.信息B.股票

C.房地產(chǎn)D.證券【正確答案】D【你的答案】C

【答案解析】（P359）組合投資管理是一種不同于個別資產(chǎn)管理的新型投資管理理論，最早應(yīng)用于證券投資領(lǐng)域。投資者進行組合投資是為了降低投資風險并實現(xiàn)收益最大化的目標。本題1分第59題關(guān)于設(shè)施管理的說法，錯誤的是（）A.設(shè)施管理概念的誕生，是物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的必然結(jié)果B.設(shè)施管理的目標是維護費用最低C.設(shè)施管理的概念已從“硬件”管理，擴充到“軟件”管理D.設(shè)施管理的服務(wù)對象是人【正確答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P369）物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是人，目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。本題1分第60題下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是（）A.重組B.以資抵債C.債轉(zhuǎn)股D.贈予【正確答案】D【你的答案】D

【答案解析】（P379）不良物業(yè)資產(chǎn)處置方式包括：（1）以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵債物進行經(jīng)營性租賃和融資性租賃、轉(zhuǎn)讓，包括向境外投資者出售和對資產(chǎn)進行重組（投資和置換）；（2）實施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)；（3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)；（4）重組；（5）公開出售。本題1分二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）第1題零售商業(yè)物業(yè)通常的類型包括（）A.區(qū)域購物中心B.市級購物中心C.地區(qū)購物商場D.休閑度假中心E.工業(yè)寫字樓

【正確答案】ABC【你的答案】ABC

【答案解析】（P3）零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：（1）區(qū)域購物中心；（2）市級購物中心；（3）地區(qū)購物商場；（4）居住區(qū)商場；（5）鄰里服務(wù)性商店；（6）特色商店。本題2分第2題收益性物業(yè)經(jīng)營管理的支出包括（）A.日常維修費用B.保險費C.營業(yè)稅D.所得稅E.財務(wù)費用【正確答案】【你的答案】【答案解析】（P15）ABE收益性物業(yè)經(jīng)營管理的主要支出包括：日常維修費用、計提維修準備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收。本題2分第3題房地產(chǎn)投資的特性包括（）A.位置固定性或不可移動性B.政策影響性和相互影響性

C.壽命周期長D.成本管理依賴性E.適應(yīng)性和各異性

【正確答案】ABCE【你的答案】ABCE

【答案解析】（P22）房地產(chǎn)投資的特性包括：（1）位置固定性或不可移動性；（2）壽命周期長；（3）適應(yīng)性；（4）各異性；（5）政策影響性；（6）專業(yè)管理依賴性；（7）相互影響性。本題2分第4題現(xiàn)金流入通常包括（）等。A.銷售收入B.出租收入C.運營費用D.還本付息E.稅金【正確答案】AB【你的答案】AB

【答案解析】（P38）對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。本題2分第5題房地產(chǎn)置業(yè)投資包括（）A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資B.房地產(chǎn)購置投資

C.個人投資D.流動資金投入E.機構(gòu)投資

【正確答案】BD【你的答案】BCE

【答案解析】（P40）房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。房地產(chǎn)購置投資是指用于購置房地產(chǎn)和機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入出租經(jīng)營成本，并通過出租經(jīng)營收入以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用的周轉(zhuǎn)資金。本題2分第6題下列現(xiàn)象中，會導(dǎo)致設(shè)備無形磨損的有（）A.生銹B.老化C.腐蝕D.制造工藝改進E.技術(shù)進步【正確答案】DE【你的答案】DE

【答案解析】（P52～53）設(shè)備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率的提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。本題2分第7題房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標中，清償能力指標的還本付息方式包括（）A.一次還本利息照付B.等額還本利息照付C.等額還本付息D.內(nèi)插法

E.“氣球法”【正確答案】ABCE【你的答案】BCD

【答案解析】（P62）還本付息的方式包括以下幾種：（1）一次還本利息照付；（2）等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；（3）等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；（4）一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；（5）“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。本題2分第8題下列物業(yè)中，屬于收益性物業(yè)的有（）A.餐館B.自用倉庫C.商業(yè)停車場D.加油站E.出租用標準廠房【正確答案】ACDE【你的答案】BCDE

【答案解析】（P74）物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）等。本題2分第9題收益性物業(yè)在建立價格可比基礎(chǔ)時,其主要內(nèi)容包括（）A.統(tǒng)一付款日期B.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E.統(tǒng)一面積單位

【正確答案】BCDE【你的答案】BCDE

【答案解析】（P95）收益性物業(yè)建立價格可比基礎(chǔ)的內(nèi)容包括：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用單價；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；（5）統(tǒng)一面積單位。本題2分第10題收益性物業(yè)市場法中，在選取可比實例時，應(yīng)符合的基本要求包括（）A.可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)B.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近

C.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合D.可比實例的成交價格應(yīng)為正常交易價格

E.可比實例的成交價格應(yīng)為能夠修正為正常的市場價格【正確答案】ABCE【你的答案】BDE

【答案解析】（P94）收益性物業(yè)市場法中，選取可比實例的基本要求包括：（1）可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；（2）可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；（3）可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；（4）可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。本題2分第11題下列指標中，屬于房地產(chǎn)市場供給指標的有（）A.城鎮(zhèn)化率B.存量C.空置量D.房屋施工面積E.人均住房支出【正確答案】BCD【你的答案】BDE

【答案解析】（P129）房地產(chǎn)市場供給指標包括：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值。本題2分第12題下列物業(yè)中，不適宜采用百分比租金的物業(yè)有（）A.住宅小區(qū)B.政府辦公樓C.零售商業(yè)D.大型購物中心E.工業(yè)廠房【正確答案】ABE【你的答案】ABE

【答案解析】（P158）百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。本題2分第13題房屋租賃合同的基本