某地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系培訓(xùn)教材

龍湖地產(chǎn)

運(yùn)營(yíng)管理體系龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系第一部分、龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系簡(jiǎn)介第二部分、地區(qū)公司決策及會(huì)議管理體系第三部分、PMO管理體系第四部分、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)第五部分、項(xiàng)目過程監(jiān)控第六部分、考核體系第一部分

龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系簡(jiǎn)介集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系集團(tuán)運(yùn)營(yíng)架構(gòu)龍湖地產(chǎn)（重慶）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)A項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)A項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理材料設(shè)備組總經(jīng)理PMO召集人（運(yùn)營(yíng)副總）發(fā)展部研發(fā)部營(yíng)銷部工程部造價(jià)采購(gòu)部景觀部裝飾裝修部B項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理B項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)A項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理B項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理A項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理B項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理A項(xiàng)目工程經(jīng)理B項(xiàng)目工程經(jīng)理A項(xiàng)目成本經(jīng)理B項(xiàng)目成本經(jīng)理A項(xiàng)目景觀專員A項(xiàng)目裝修專員B項(xiàng)目裝修專員招投標(biāo)組預(yù)結(jié)算組策劃中心客戶中心簽約中心報(bào)建中心技術(shù)支持組配套支持組A項(xiàng)目景觀專員財(cái)務(wù)部A項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理B項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)中心資金中心稅政中心PMO架構(gòu)第二部分

地區(qū)公司

運(yùn)營(yíng)決策及會(huì)議管理體系地區(qū)公司會(huì)議管理體系地區(qū)公司會(huì)議管理體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系PMO預(yù)案決策會(huì)拿地前PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)取得土地后15日內(nèi)階段成果審查會(huì)項(xiàng)目階段成果審查PMO關(guān)鍵決策會(huì)根據(jù)需要半年年度總結(jié)會(huì)6月15日或12月15日12345PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)每月頭3個(gè)工作日6項(xiàng)目周例會(huì)每周五7現(xiàn)場(chǎng)會(huì)根據(jù)需要8非運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)議議體系系辦公周周例會(huì)會(huì)每周周一一季度度綜綜合合指指標(biāo)標(biāo)回回顧顧會(huì)會(huì)每季季結(jié)結(jié)束束后后15日內(nèi)內(nèi)跨部部門門研研討討會(huì)會(huì)根據(jù)據(jù)需需要要高層層座座談?wù)剷?huì)會(huì)每季季或或不不定定期期半年年年年度度總總結(jié)結(jié)會(huì)會(huì)半年年12345年度度總總結(jié)結(jié)會(huì)會(huì)年度度6會(huì)議議要要素素PMO預(yù)預(yù)案案決決策策會(huì)會(huì)（運(yùn)營(yíng)營(yíng)①）與會(huì)會(huì)人人員員參會(huì)會(huì)人人員員：：PMO成員員列席席人人員員：：經(jīng)經(jīng)地地區(qū)區(qū)公公司司總總經(jīng)經(jīng)理理批批準(zhǔn)準(zhǔn)會(huì)議議時(shí)時(shí)間間會(huì)議議時(shí)時(shí)間間：：不不定定期期，，項(xiàng)項(xiàng)目目取取得得前前；；通通常常會(huì)會(huì)持持續(xù)續(xù)3-6個(gè)工工作作小小時(shí)時(shí)會(huì)議議內(nèi)內(nèi)容容1、就就發(fā)發(fā)展展、、營(yíng)營(yíng)銷銷、、研研發(fā)發(fā)提提供供資資料料進(jìn)進(jìn)行行甄甄別別討討論論，，以以確確定定其其方方案案合合理理性性、、可可行行性性；；2、找找出出關(guān)關(guān)鍵鍵計(jì)計(jì)劃劃節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、、決決策策點(diǎn)點(diǎn)和和重重要要敏敏感感指指標(biāo)標(biāo)，，討討論論如如何何提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制水水平平；；3、對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目達(dá)達(dá)成成共共識(shí)識(shí)，，對(duì)對(duì)重重要要計(jì)計(jì)劃劃節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、、工工作作包包和和工工作作質(zhì)質(zhì)量量做做出出承承諾諾；；會(huì)議目的的新項(xiàng)目的的研討及及決策PMO項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)會(huì)（運(yùn)營(yíng)②）與會(huì)人員員參會(huì)人員員：PMO成員、項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人、項(xiàng)項(xiàng)目職能能負(fù)責(zé)人人（盡量量）列席人員員：經(jīng)地地區(qū)公司司總經(jīng)理理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間間會(huì)議時(shí)間間：項(xiàng)目目取得后后15個(gè)工作日日內(nèi)；通通常會(huì)持持續(xù)12-24個(gè)工作小小時(shí)會(huì)議內(nèi)容容1、在項(xiàng)目目獲得后后對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行審審視、推推演；2、對(duì)項(xiàng)目目一二級(jí)級(jí)計(jì)劃及及目標(biāo)成成本預(yù)案案進(jìn)行梳梳理；3、向項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人及項(xiàng)目目職能負(fù)負(fù)責(zé)人交交底；4、進(jìn)一步步達(dá)成共共識(shí)，對(duì)對(duì)計(jì)劃、、成本以以及相關(guān)關(guān)工作包包、工作作質(zhì)量作作出承諾諾，完成成資源匹匹配。會(huì)議目的的盡快對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行推演和和設(shè)定決決策點(diǎn)、、控制點(diǎn)點(diǎn)；作出項(xiàng)目目第一次次（也是是最重要要的）決決策；PMO階階段成果果審查會(huì)會(huì)（運(yùn)營(yíng)③）與會(huì)人員員參會(huì)人員員：PMO成員（人人力資源源負(fù)責(zé)人人可不參參加）、、項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人、、項(xiàng)目職職能負(fù)責(zé)責(zé)人列席人員員：經(jīng)地地區(qū)公司司總經(jīng)理理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間間會(huì)議時(shí)間間：按計(jì)計(jì)劃擬定定的時(shí)間間召開；；通常會(huì)會(huì)持續(xù)1-2個(gè)工作小小時(shí)會(huì)議內(nèi)容容1、由項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人將階段段性成果果逐項(xiàng)向向PMO成員展示示；2、與會(huì)成成員對(duì)照照上一階階段的階階段性成成果系統(tǒng)統(tǒng)分析討討論其間間的聯(lián)系系、成果果的質(zhì)量量，揭示示可能的的瑕疵風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以及及提出改改進(jìn)意見見；會(huì)議目的的對(duì)項(xiàng)目階階段性成成果進(jìn)行行審查；；PMO項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)鍵鍵決策會(huì)會(huì)（運(yùn)營(yíng)④）與會(huì)人人員參會(huì)人人員：：PMO成員（（人力力資源源負(fù)責(zé)責(zé)人可可不參參加））、項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人、項(xiàng)項(xiàng)目職職能負(fù)負(fù)責(zé)人人列席人人員：：經(jīng)地地區(qū)公公司總總經(jīng)理理批準(zhǔn)準(zhǔn)會(huì)議時(shí)時(shí)間會(huì)議時(shí)時(shí)間：：不定定期；；根據(jù)據(jù)實(shí)際際需要要，但但PMO召集人人應(yīng)事事先預(yù)預(yù)告會(huì)議內(nèi)內(nèi)容1、由項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人表述述問題題和遇遇到的的決策策困難難；2、與會(huì)會(huì)人員員討論論對(duì)策策；3、達(dá)成成共識(shí)識(shí)或由由地區(qū)區(qū)公司司總經(jīng)經(jīng)理最最后裁裁定。。會(huì)議目目的遇到《項(xiàng)目周周例會(huì)會(huì)》中第（（3）和（（4）情況況時(shí)；；PMO項(xiàng)目目月度度運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)（運(yùn)營(yíng)⑤）與會(huì)人人員參會(huì)人人員：：PMO成員（（人力力資源源負(fù)責(zé)責(zé)人可可不參參加））、項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人、項(xiàng)項(xiàng)目職職能負(fù)負(fù)責(zé)人人列席人人員：：經(jīng)地地區(qū)公公司總總經(jīng)理理批準(zhǔn)準(zhǔn)會(huì)議時(shí)時(shí)間會(huì)議時(shí)時(shí)間：：每月月最后后3個(gè)工作作日之之前會(huì)議內(nèi)內(nèi)容1、由計(jì)計(jì)財(cái)部部和項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人展示示項(xiàng)目目在售售價(jià)、、現(xiàn)金金流、、成本本等三三個(gè)維維度的的變化化引起起的財(cái)財(cái)務(wù)指指標(biāo)的的變化化；2、對(duì)對(duì)項(xiàng)目目一二二級(jí)計(jì)計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行回回顧；；3、與會(huì)會(huì)人員員圍繞繞變化化的關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行分分析，，并找找出原原因和和下一一步改改進(jìn)對(duì)對(duì)策；；4、相應(yīng)應(yīng)職能能負(fù)責(zé)責(zé)人就就改進(jìn)進(jìn)措施施和時(shí)時(shí)間做做出承承諾。。會(huì)議目目的以月為為單位位，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)營(yíng)進(jìn)行行回顧顧；PMO年度度或半半年運(yùn)運(yùn)營(yíng)總總結(jié)會(huì)會(huì)（運(yùn)營(yíng)⑥）與會(huì)人人員參會(huì)人人員：：PMO成員（（人力力資源源負(fù)責(zé)責(zé)人可可不參參加））、項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人、項(xiàng)項(xiàng)目職職能負(fù)負(fù)責(zé)人人列席人人員：：經(jīng)地地區(qū)公公司總總經(jīng)理理批準(zhǔn)準(zhǔn)會(huì)議時(shí)時(shí)間會(huì)議時(shí)時(shí)間：：半年年或年年末最最后3個(gè)工作作日之之前會(huì)議內(nèi)容1、由計(jì)財(cái)部部和項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人展示示項(xiàng)目在售售價(jià)、現(xiàn)金金流、成本本等三個(gè)維維度的變化化引起的財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的的變化；2、對(duì)項(xiàng)目目一二級(jí)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行回回顧；3、與會(huì)人員員圍繞變化化的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行分析，，并找出原原因和下一一步改進(jìn)對(duì)對(duì)策；4、相應(yīng)職能能負(fù)責(zé)人就就改進(jìn)措施施和時(shí)間做做出承諾。。會(huì)議目的以半年或年年度為單位位，對(duì)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行行回顧；可與當(dāng)月的的月度運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)合并召召開；項(xiàng)目周例會(huì)會(huì)（運(yùn)營(yíng)⑦）與會(huì)人員參會(huì)人員：：①：項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人+項(xiàng)項(xiàng)目職能負(fù)負(fù)責(zé)人；②③：項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人+項(xiàng)目職能負(fù)負(fù)責(zé)人+某些職能負(fù)負(fù)責(zé)人會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間：：每周五定定期召開（（也可臨時(shí)時(shí)增加召開開，由項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人決決定）；會(huì)議內(nèi)容①、不影響響集團(tuán)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人和各項(xiàng)目目職能負(fù)責(zé)責(zé)人達(dá)成共共識(shí)并得到到承諾后，，可直接調(diào)調(diào)整計(jì)劃。。②、不影響集集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)的完成成，項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人和各各項(xiàng)目職能能負(fù)責(zé)人不不能達(dá)成一一致時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人可要求相相關(guān)職能負(fù)負(fù)責(zé)人參加加并達(dá)成共共識(shí)，會(huì)后后可直接調(diào)調(diào)整計(jì)劃；；③、不影響響集團(tuán)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)的完完成，項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人和和各項(xiàng)目職職能負(fù)責(zé)人人、各職能能負(fù)責(zé)人未未能達(dá)成共共識(shí)且未能能得到承諾諾后，職能能負(fù)責(zé)人應(yīng)應(yīng)在會(huì)后當(dāng)當(dāng)日（最遲遲不超過第第二天）召召開專題會(huì)會(huì)議討論，，并達(dá)成共共識(shí)，否則則上報(bào)地區(qū)公司總經(jīng)經(jīng)理裁決，或或由地區(qū)公司司總經(jīng)理安排排上PMO會(huì)議決決策。④、項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人預(yù)測(cè)到如如影響集團(tuán)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，立立即上報(bào)地區(qū)公司PMO召集人，評(píng)判判是否立即召召開PMO會(huì)議決決定。會(huì)議目的每周在四個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)責(zé)人之間自行行回顧并做出出判斷、決策策；現(xiàn)場(chǎng)會(huì)—關(guān)鍵樣板點(diǎn)評(píng)評(píng)會(huì)與會(huì)人員召集人：項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人參會(huì)人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)負(fù)責(zé)人、公司司相關(guān)職能負(fù)負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)營(yíng)銷、工程、、造價(jià)、客戶戶）。其中大大堂及公共空空間樣板和景景觀樣板需召召集物業(yè)經(jīng)理理參加。會(huì)議時(shí)間建筑外立面樣樣板、單元大大堂及標(biāo)準(zhǔn)層層公共空間精精裝修樣板、、精裝房樣板板、別墅組團(tuán)團(tuán)景觀樣板會(huì)議內(nèi)容①、檢查及確定效果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（外觀效效果、空間效效果）②、檢查及確定定配置標(biāo)準(zhǔn)（（材料品牌、、材質(zhì)品質(zhì)、、苗木質(zhì)量））③、檢查現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際際與銷售承諾諾是否一致（（針對(duì)銷售時(shí)時(shí)對(duì)于檔次、、品牌、苗木木品種等的宣宣傳）④、檢查及確定質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（施施工工藝、施施工質(zhì)量）在產(chǎn)品大面積積實(shí)施前進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)樣板點(diǎn)點(diǎn)評(píng)，以確保保其大面積實(shí)實(shí)施的效果會(huì)議目的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)—關(guān)鍵效果點(diǎn)評(píng)評(píng)會(huì)會(huì)議時(shí)間景觀效果、售售樓處樣板房房精裝修效果果在產(chǎn)品最終呈呈現(xiàn)前進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)，以以確保其最終終效果會(huì)議目的與會(huì)人員召集人：項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人或PMO召集人參會(huì)人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)負(fù)責(zé)人、公司司相關(guān)職能負(fù)負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)營(yíng)銷、工程、、造價(jià)、客戶戶）。其中景景觀效果需召召集物業(yè)經(jīng)理理參加。會(huì)議內(nèi)容景觀效果點(diǎn)評(píng)評(píng)①、點(diǎn)評(píng)硬景材質(zhì)、小小品位置和體體量、施工工工藝②、點(diǎn)評(píng)喬木檔檔次和質(zhì)量、、栽植位置；；點(diǎn)評(píng)灌木搭搭配；點(diǎn)評(píng)綠綠量。③、點(diǎn)評(píng)堆土造型型、高差（擋擋墻）處理、、及空間感受受。售樓處樣板房房精裝修效果果點(diǎn)評(píng)①、點(diǎn)評(píng)空間、布局、、造型、配色色②、處理使用功功能與展示效效果的矛盾③、點(diǎn)評(píng)家具及配配飾效果④、點(diǎn)評(píng)施工質(zhì)量量關(guān)鍵環(huán)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)會(huì)—現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度會(huì)會(huì)議時(shí)間體驗(yàn)區(qū)搶工階階段、業(yè)主開開放日或交房房沖刺階段當(dāng)項(xiàng)目關(guān)鍵進(jìn)進(jìn)度遇到困難難時(shí)，集中公公司資源幫助助項(xiàng)目解決問問題會(huì)議目的與會(huì)人員召集人：項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人或PMO召集人參會(huì)人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)負(fù)責(zé)人、公司司相關(guān)職能負(fù)負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)營(yíng)、工程、造造價(jià)采購(gòu)、客客戶）、主要要施工單位和和供應(yīng)商負(fù)責(zé)責(zé)人。其中交交房進(jìn)度會(huì)需需召集物業(yè)經(jīng)經(jīng)理參加。會(huì)議內(nèi)容①、協(xié)調(diào)勞動(dòng)力資資源可進(jìn)行跨跨項(xiàng)目資源調(diào)調(diào)配。②、協(xié)調(diào)材料供供應(yīng)問題。③、協(xié)調(diào)工程資金金問題，可突突破資金計(jì)劃劃調(diào)撥應(yīng)急資資金促進(jìn)進(jìn)度度。④、協(xié)調(diào)各部門的的配合工作（（主要是營(yíng)銷銷、客戶、物物業(yè)）洋房外立面造造型調(diào)整后洋房外立面造造型調(diào)整前洋房外立面造造型調(diào)整后第三部分PMO管理體體系項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃劃管理體系計(jì)劃框架計(jì)劃體系集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)釋義項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃劃項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃劃項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃劃集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的的管控節(jié)點(diǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的的管控節(jié)點(diǎn)部門對(duì)項(xiàng)目管管控節(jié)點(diǎn)小組及個(gè)人計(jì)計(jì)劃模板集團(tuán)定義的10個(gè)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)集團(tuán)定義指導(dǎo)導(dǎo)模板，地區(qū)區(qū)公司實(shí)際運(yùn)運(yùn)用中微調(diào)。。地區(qū)公司定義義指導(dǎo)模板部門或小組定定義統(tǒng)一模板板編制及調(diào)整人人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)責(zé)人小組及個(gè)人責(zé)任人地區(qū)公司總經(jīng)經(jīng)理部門職能負(fù)責(zé)責(zé)人項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)責(zé)人項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)責(zé)人及個(gè)人執(zhí)行行人人項(xiàng)目目職職能能負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人項(xiàng)目目職職能能負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人項(xiàng)目目職職能能負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人個(gè)人評(píng)價(jià)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人及下下游項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人及下下游項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人及下下游部門職能能負(fù)責(zé)人人及項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人檢查及上上報(bào)地區(qū)公司司計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營(yíng)專員員項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人和部部門職能能負(fù)責(zé)人人項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人及部部門職能能負(fù)責(zé)人人部門職能能負(fù)責(zé)人人及項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人計(jì)劃編編制流流程計(jì)劃反反饋及及調(diào)整整流程程系統(tǒng)構(gòu)構(gòu)架編制、、調(diào)整整及反反饋時(shí)時(shí)間集團(tuán)管管控關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)1)取取得得國(guó)土土使用用權(quán)證證2)取取得得用地地規(guī)劃劃許可可證3)項(xiàng)項(xiàng)目目啟動(dòng)動(dòng)會(huì)成成果提提交4)取取得得工程程規(guī)劃劃許可可證5)取取得得施工工許可可證6)項(xiàng)項(xiàng)目目首次次開盤盤7)項(xiàng)項(xiàng)目目累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金值值為正正值8)項(xiàng)項(xiàng)目目基礎(chǔ)礎(chǔ)開工工9)竣竣工工備案案10)交交房其中以以下重重大關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)延延后需需要集集團(tuán)總總經(jīng)理理審批批：1)項(xiàng)項(xiàng)目目啟動(dòng)動(dòng)會(huì)成成果提提交2)項(xiàng)項(xiàng)目目首次次開盤盤3)竣竣工工備案案計(jì)劃體體系分分解項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃工程總計(jì)劃分解售樓處建設(shè)計(jì)劃總、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃報(bào)批報(bào)建計(jì)劃采購(gòu)計(jì)劃材料封樣確認(rèn)計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃施工招標(biāo)計(jì)劃樣板間建設(shè)計(jì)劃市政景觀建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃工程施工總計(jì)劃驗(yàn)收計(jì)劃項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃工程施工工計(jì)劃體體系工程施工計(jì)劃體系

計(jì)劃級(jí)次計(jì)劃名稱編制責(zé)任人編制參與人編制時(shí)間二級(jí)計(jì)劃工程施工總進(jìn)度控制計(jì)劃甲方項(xiàng)目工程經(jīng)理甲方工程師項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)后

總包單位進(jìn)場(chǎng)前工程材料設(shè)備需求總計(jì)劃甲方項(xiàng)目工程經(jīng)理甲方工程師初步設(shè)計(jì)完成后工程配合總計(jì)劃

（二次深化設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)、材料選型封樣）甲方項(xiàng)目工程經(jīng)理甲方工程師項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)后

總包單位進(jìn)場(chǎng)前工程施工總進(jìn)度計(jì)劃施工方項(xiàng)目經(jīng)理施工方技術(shù)負(fù)責(zé)人

施工方專業(yè)工長(zhǎng)施工圖會(huì)審?fù)瓿珊?5日內(nèi)三級(jí)計(jì)劃甲方項(xiàng)目部月度工作計(jì)劃及配合計(jì)劃甲方項(xiàng)目工程經(jīng)理甲方工程師每月28日前甲方工程師月度工作計(jì)劃甲方工程師

每月28日前施工方月度進(jìn)度計(jì)劃施工方項(xiàng)目經(jīng)理施工方技術(shù)負(fù)責(zé)人

施工方專業(yè)工長(zhǎng)每月28日前月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃施工方項(xiàng)目經(jīng)理施工方技術(shù)負(fù)責(zé)人

施工方材料員每月28日前甲方工程師周工作計(jì)劃甲方工程師甲方工程項(xiàng)目部周會(huì)前一天施工周計(jì)劃（施工周報(bào)）施工方項(xiàng)目經(jīng)理施工方技術(shù)負(fù)責(zé)人

施工方專業(yè)工長(zhǎng)工地周例會(huì)前一天計(jì)劃編制制中需要要注意的的問題辦法：1、制定定總目標(biāo)標(biāo)的人應(yīng)應(yīng)該有基基本的常常識(shí)。最最好有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期期模板。。2、必須須充分認(rèn)認(rèn)識(shí)本公公司和政政府部門門的辦事事效率。。必須結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況。3、集團(tuán)團(tuán)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)在符符合集團(tuán)團(tuán)要求的的前提下下需留有有余量。。一級(jí)計(jì)計(jì)劃不宜宜分解太太細(xì)。4、開發(fā)發(fā)總計(jì)劃劃的編制制是由項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人組織織項(xiàng)目各各職能負(fù)負(fù)責(zé)人共共同完成成的?！俄?xiàng)目開開發(fā)總計(jì)計(jì)劃》編編制過程程中的問問題：1、集團(tuán)團(tuán)制定的的目標(biāo)本本身就不不合理怎怎么辦？？2、項(xiàng)目目周期很很長(zhǎng)，很很多事情情現(xiàn)在估估計(jì)不了了。3、項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人不懂業(yè)業(yè)務(wù)怎么么辦？計(jì)劃編制制中需要要注意的的問題辦法：1、對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)、合合同招投投標(biāo)及材材料采購(gòu)購(gòu)的期量量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)達(dá)成共識(shí)識(shí)。2、下游游部門必必須對(duì)上上游部門門提出配配合工作作計(jì)劃，，從而幫幫助上游游部門清清理工作作。3、二次次深化設(shè)設(shè)計(jì)、材材料選型型定樣、、分供方方考察等等工作必必須前置置，預(yù)留留出充分分的時(shí)間間。《項(xiàng)目工工程總計(jì)計(jì)劃》編編制過程程中的問問題：1、我希希望他按按我的需需求來配配合我的的工作，，但是他他完得成成嗎？2、計(jì)劃劃漏項(xiàng)。。3、哪些些工作是是最容易易延誤但但是又可可以提前前開展的的？計(jì)劃編制制和執(zhí)行行過程中中應(yīng)注意意的要點(diǎn)點(diǎn)1、一定定要有一一個(gè)負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)調(diào)全全項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃的人人，這個(gè)個(gè)人最好好不要是是老板。。在沒有有合適人人選的時(shí)時(shí)候，可可以先嘗嘗試由工工程負(fù)責(zé)責(zé)人擔(dān)當(dāng)當(dāng)。2、施工工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃僅僅僅是項(xiàng)目目計(jì)劃的的一部分分，而且且從大多多數(shù)實(shí)踐踐來看，，純粹的的施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃反而是是項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃中最最可控的的那一部部分，所所以說，，非工程程部門的的計(jì)劃，，是至關(guān)關(guān)重要的的。3、所有有計(jì)劃都都是圍繞繞如何讓讓項(xiàng)目順順利實(shí)施施這個(gè)中中心運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的，所所以說工工程部是是計(jì)劃運(yùn)運(yùn)行的軸軸心。工工程部必必須學(xué)會(huì)會(huì)跳到外外圈去用用力。4、一定定要提倡倡甚至強(qiáng)強(qiáng)制下游游部門對(duì)對(duì)上游部部門提出出配合計(jì)計(jì)劃。5、至少少半年回回顧一次次項(xiàng)目總總計(jì)劃，，并對(duì)公公司所有有人發(fā)布布。6、定期期召開項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃會(huì)議非非常重要要。計(jì)劃編制制和執(zhí)行行過程中中應(yīng)注意意的要點(diǎn)點(diǎn)7、編制制計(jì)劃時(shí)時(shí)，上下下游的溝溝通非常常重要。。8、制定定計(jì)劃時(shí)時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)本公司司的決策策效率有有充分認(rèn)認(rèn)識(shí)。應(yīng)應(yīng)預(yù)留出出決策時(shí)時(shí)間。（（思考：：哪些環(huán)環(huán)節(jié)需要要預(yù)留決決策時(shí)間間？）9、甲方方工程師師該不該該編施工工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃？工工序是甲甲方工程程師必須須幫施工工單位考考慮的。。10、在在和施工工單位談?wù)動(dòng)?jì)劃之之前，先先看看設(shè)設(shè)計(jì)上的的技術(shù)問問題解決決沒有。。（思思考：甲甲方工程程師的工工作計(jì)劃劃和施工工方的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃有哪些些不同？？）11、在在編制計(jì)計(jì)劃的時(shí)時(shí)候，智智商很重重要。在在執(zhí)行計(jì)計(jì)劃的時(shí)時(shí)候，情情商很重重要。OA計(jì)劃劃管理系系統(tǒng)平臺(tái)臺(tái)1、可以通過引用模板或已有相似項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的在線快速編制；2、方便、快捷的查看所有需要的最新項(xiàng)目計(jì)劃信息；3、待辦、提醒督促計(jì)劃的按時(shí)完成；4、計(jì)劃信息反饋、評(píng)價(jià)的快速和簡(jiǎn)捷；5、生成各類所需計(jì)劃管理報(bào)表；6、個(gè)人計(jì)劃與項(xiàng)目計(jì)劃緊密結(jié)合、階段性成果與計(jì)劃的緊密結(jié)合；OA項(xiàng)目目計(jì)劃管管理編制與調(diào)調(diào)整由項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人操操作該板板塊；操作方法法與目前前在用PROJECT管理軟軟件相似似，但沒沒有其好好用；執(zhí)行與反反饋按項(xiàng)目按部門統(tǒng)計(jì)分析析各種達(dá)成成率的自自動(dòng)計(jì)算算OA計(jì)劃劃執(zhí)行中中的問題題1、與常常用辦公公軟件的的轉(zhuǎn)換存存在困難難,編制制及修改改操作復(fù)復(fù)雜。2、難以以形成統(tǒng)統(tǒng)一的計(jì)計(jì)劃編制制深度模模板，不不同項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人對(duì)計(jì)劃劃的編制制深度不不同，造造成計(jì)劃劃執(zhí)行情情況的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)不能能反應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃管理的的真實(shí)水水平。3、誰執(zhí)執(zhí)行誰反反饋，與與計(jì)劃的的監(jiān)督檢檢查脫鉤鉤，計(jì)劃劃反饋流流于形式式，不能能實(shí)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)初設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)的考考核功能能。項(xiàng)目階段段性成果果管理體體系階段性成成果目的的階段性成成果目的的明確項(xiàng)目目信息流的的管理，，每階段成果完完成后向項(xiàng)目目成員發(fā)出可可進(jìn)入下一階階段的明確信信號(hào)對(duì)階段性成果果的完成質(zhì)量，，由公司PMO、下游項(xiàng)目目職能負(fù)責(zé)人人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人進(jìn)行評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)識(shí)的積累和共共享階段性成果管管理流程年度預(yù)算編制制年度預(yù)算編制制開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃劃費(fèi)用預(yù)算銷售預(yù)算第四部分項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)什么是項(xiàng)目啟啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)是通過過多次會(huì)議，短時(shí)間、高強(qiáng)強(qiáng)度、高效率率、群策群力力完成對(duì)項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策參會(huì)人員：地區(qū)公司總經(jīng)經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)營(yíng)副總、PMO成員、項(xiàng)目總總監(jiān)及項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)成員，集集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理理部會(huì)議主持人：：項(xiàng)目總監(jiān)會(huì)議召開方式式：需召開多次會(huì)會(huì)議(按模塊多次、、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)內(nèi)部、職能參參與、公司決決策等）每次會(huì)議均需需做出決策，，并定出決策策點(diǎn)每次會(huì)后，分分頭收集信息息，進(jìn)行專業(yè)業(yè)之間的碰撞撞原則、目的明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺尺及具體指標(biāo)，，達(dá)成共識(shí)、、做出承諾。。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙沙盤推演，設(shè)設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制制點(diǎn)。識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案針對(duì)目標(biāo)和工工作范圍做好減法，對(duì)意愿和能能力、資源之之間的差距應(yīng)應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)識(shí)。時(shí)間要求啟動(dòng)會(huì)成果提提交時(shí)間要求求：模仿、復(fù)制項(xiàng)項(xiàng)目：取得土土地（第一筆筆土地款支付付）后20個(gè)工作日內(nèi)；；創(chuàng)新項(xiàng)目、新新公司第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)業(yè)面積超過5萬平米（不計(jì)計(jì)社區(qū)商業(yè)門門面）：取得得土地（第一一筆土地款支支付）后45個(gè)工作作日內(nèi)內(nèi)啟動(dòng)會(huì)會(huì)邏輯輯圖啟動(dòng)會(huì)會(huì)成果果內(nèi)容容一、產(chǎn)產(chǎn)品研研發(fā)二、、工程程管管控控三、、景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃四、、體體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃五、、成成本本管管控控六、、營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略七、、成成功功標(biāo)標(biāo)尺尺及及總總經(jīng)經(jīng)理理承承諾諾第五五部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目過過程程監(jiān)監(jiān)控控運(yùn)營(yíng)營(yíng)指指標(biāo)標(biāo)回回顧顧面積積指指標(biāo)標(biāo)回回顧顧成本本回回顧顧經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)回回顧顧關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)回回顧顧關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)回回顧顧責(zé)任任人人：：項(xiàng)項(xiàng)目目負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人回顧顧周周期期：：集集團(tuán)團(tuán)關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)將將發(fā)發(fā)生生延延遲遲時(shí)時(shí)（（與與啟啟動(dòng)動(dòng)會(huì)會(huì)成成果果比比））審批批權(quán)權(quán)限限：：報(bào)報(bào)集集團(tuán)團(tuán)董董事事長(zhǎng)長(zhǎng)審審批批面積積指指標(biāo)標(biāo)回回顧顧責(zé)任任人人：：項(xiàng)項(xiàng)目目負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人回顧顧周周期期：：面積積表表：：由由項(xiàng)項(xiàng)目目研研發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)理理負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)填填報(bào)報(bào)，，分分啟啟動(dòng)動(dòng)會(huì)會(huì)版版、、方方案案版版、、施施工工圖圖版版；；以以及及當(dāng)當(dāng)面面積積發(fā)發(fā)生生變變化化時(shí)時(shí)（（如如實(shí)實(shí)施施過過程程中中的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更導(dǎo)導(dǎo)致致面面積積變變化化））面積臺(tái)賬賬：由項(xiàng)項(xiàng)目文員員負(fù)責(zé)填填報(bào)，隨隨法定文文件及時(shí)時(shí)更新3.作用：既既是成本本、銷售售、收益益指標(biāo)計(jì)計(jì)算的基基礎(chǔ)，也也是項(xiàng)目目最終能能否順利利驗(yàn)收和和辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的重重要因素素。目標(biāo)成本本回顧第一責(zé)任任人：項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人。第第二責(zé)任任人：項(xiàng)項(xiàng)目成本本經(jīng)理回顧周期期：分土土地版、、啟動(dòng)會(huì)會(huì)版（方方案版））、施工工圖版；；動(dòng)態(tài)（（月度））回顧3.回顧因素：面面積指標(biāo)變化化、市場(chǎng)價(jià)格格變化、產(chǎn)品品配置標(biāo)準(zhǔn)變變化、簽證及及變更成本、、預(yù)結(jié)算與目目標(biāo)成本的差差異經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回顧顧責(zé)任人：項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人回顧周期：項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理理編報(bào)，分土土地版、啟動(dòng)動(dòng)會(huì)版（方案案版）；動(dòng)態(tài)態(tài)（月度）回回顧回顧因素：面面積指標(biāo)變化化、成本金額額和支付速度度變化、銷售售金額和銷售售速度變化、、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)度變化指標(biāo)內(nèi)容：毛毛利率、銷售售利潤(rùn)率、IRR、總貨值、所所得稅后凈利利潤(rùn)龍湖集團(tuán)工程程階段性質(zhì)量量停止檢查點(diǎn)點(diǎn)目的：通過設(shè)置工程程階段性質(zhì)量量停止檢查點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)化工程質(zhì)質(zhì)量的預(yù)控和和過程管理，，實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)質(zhì)量的各關(guān)鍵鍵階段的技術(shù)術(shù)行為、實(shí)體體質(zhì)量、進(jìn)度度審查以及項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理，明確各階階段各職能的的管理職責(zé)，，規(guī)避系統(tǒng)性性質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)范范圍內(nèi)各項(xiàng)目目工程質(zhì)量的的均衡性發(fā)展展。檢查查點(diǎn)點(diǎn)：：全項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)周周期期共共設(shè)設(shè)置置五五個(gè)個(gè)階階段段性性質(zhì)質(zhì)量量停停止止檢檢查查點(diǎn)點(diǎn)：：①①基基礎(chǔ)礎(chǔ)施施工工至至正正負(fù)負(fù)零零；；②②主主體體封封頂頂；；③③交交房房樣樣板板；；④④外外架架拆拆除除；；⑤⑤工工地地開開放放日日前前。。龍湖湖集集團(tuán)團(tuán)工工程程階階段段性性質(zhì)質(zhì)量量停停止止檢檢查查點(diǎn)點(diǎn)檢查查方方式式：：由集集團(tuán)團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)及及投投資資發(fā)發(fā)展展部部工工程程技技術(shù)術(shù)質(zhì)質(zhì)量量中中心心組組織織，，抽抽調(diào)調(diào)各各地地區(qū)區(qū)公公司司工工程程部部資資深深人人員員加加入入檢檢查查小小組組。。受受檢檢項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域公公司司的的工工程程職職能能負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人、、項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程經(jīng)經(jīng)理理、、項(xiàng)項(xiàng)目目總總監(jiān)監(jiān)參參加加檢檢查查。。若若是是““交交房房樣樣板板””和和““工工地地開開放放日日””檢檢查查點(diǎn)點(diǎn)，，受受檢檢區(qū)區(qū)域域公公司司客客戶戶經(jīng)經(jīng)理理、、營(yíng)營(yíng)銷銷經(jīng)經(jīng)理理、、研研發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)理理等等應(yīng)應(yīng)參參加加。。龍湖集團(tuán)工程程階段性質(zhì)量量停止檢查點(diǎn)點(diǎn)質(zhì)量管理責(zé)任任：1.各地區(qū)公公司工程職能能部門各地區(qū)公司工工程職能負(fù)有有對(duì)各項(xiàng)目工工程質(zhì)量的日日常指導(dǎo)、培培訓(xùn)、督導(dǎo)和和檢查職責(zé)，，對(duì)各地區(qū)公公司項(xiàng)目的整整體質(zhì)量提升升負(fù)有管理職職責(zé)。2.項(xiàng)目工程程經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理理為項(xiàng)目工程程質(zhì)量的第一一責(zé)任人。為為項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量的持續(xù)提提升負(fù)有直接接管理責(zé)任。。3.項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)有有對(duì)本項(xiàng)目工工程質(zhì)量的日日常督導(dǎo)和檢檢查職責(zé)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的整體體質(zhì)量提升負(fù)負(fù)有管理職責(zé)責(zé)。第六部分考考核體系地區(qū)公司戰(zhàn)略略評(píng)價(jià)體系目的：通過評(píng)評(píng)估地區(qū)公司司戰(zhàn)略實(shí)施成成效并與激勵(lì)勵(lì)掛鉤，鼓勵(lì)勵(lì)地區(qū)公司采采取符合集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略導(dǎo)向的的行為。地區(qū)公司年度度績(jī)效獎(jiǎng)＝單單項(xiàng)獎(jiǎng)+效益獎(jiǎng)單項(xiàng)獎(jiǎng)：人才才輸出、知識(shí)識(shí)貢獻(xiàn)、獲得得榮譽(yù)、通報(bào)報(bào)表揚(yáng)等地區(qū)公司戰(zhàn)略略評(píng)價(jià)體系（（2008年年）效益獎(jiǎng)＝結(jié)算凈利潤(rùn)潤(rùn)×ROIC決決定的提成比比例×地區(qū)公公司平衡記分分卡得分/100分平衡積分卡指標(biāo)權(quán)重結(jié)算凈利潤(rùn)15%銷售凈利潤(rùn)率10%銷售回款10%項(xiàng)目融資5%預(yù)算資金計(jì)劃偏差率5%月度資金計(jì)劃偏差率5%相對(duì)本地最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模增速20%客戶忠誠(chéng)度20%員工敬業(yè)度10%地區(qū)公司戰(zhàn)略略評(píng)價(jià)體系（（2010年年）效益獎(jiǎng)＝A結(jié)算凈利潤(rùn)xB稅后利潤(rùn)率對(duì)對(duì)應(yīng)提成比例例xC平衡記分卡得得分/100分+D回款激勵(lì)+E商業(yè)運(yùn)營(yíng)及一一級(jí)開發(fā)凈利利潤(rùn)提成平衡積分卡指標(biāo)權(quán)重ROIC35%客戶忠誠(chéng)度20%預(yù)算達(dá)成率10%凈現(xiàn)金流貢獻(xiàn)15%相對(duì)規(guī)模增速10%勞動(dòng)生產(chǎn)率10%地區(qū)公司戰(zhàn)略略評(píng)價(jià)體系＝×＋A98014B3.035%C0.61F2553093萬元元效益獎(jiǎng)單項(xiàng)獎(jiǎng)罰D620＋＋×2010版E404252人人均12.3萬2010年2月對(duì)全年的的預(yù)測(cè)個(gè)人評(píng)價(jià)（績(jī)績(jī)效評(píng)估）評(píng)估周期：每每半年一次評(píng)估方式：自自評(píng)+直