房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)1、高房價成為社會輿論的焦點；2、國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的三大手段：土地金融稅收3、國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策趨于偏緊；4、切實做好2010年企業(yè)所得稅匯繳工作；5、企業(yè)所得稅申報表要做一些改動。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢1、高房價成為社會輿論的焦點；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢1、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵2、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定3、不征稅收入的規(guī)定4、免稅收入稅務(wù)處理的規(guī)定5、稅前扣除的規(guī)定6、關(guān)于預(yù)提費用的處理7、稅前扣除中的發(fā)票問題8、財產(chǎn)損失的稅前扣除9、預(yù)繳稅款的稅前扣除10、以前年度虧損的彌補收入的稅務(wù)處理稅前扣除的稅務(wù)處理企業(yè)所得稅匯繳的基礎(chǔ)課程內(nèi)容框架1、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵收入的稅務(wù)處理稅前扣除的稅務(wù)處理企業(yè)依法納稅準(zhǔn)確納稅多繳稅：企業(yè)受損少繳稅：企業(yè)違法一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求依法納稅多繳稅：企業(yè)受損一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求1、正確核算應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅正確匯繳的關(guān)鍵2、應(yīng)納稅所得額=會計利潤±納稅調(diào)整事項（間接法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）。3、應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—允許彌補的以前年度虧損（企業(yè)所得稅法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）

二、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵1、正確核算應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅正確匯繳的關(guān)鍵二、企業(yè)企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入的特殊規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入。企業(yè)所得稅法

1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法實施條例12條

收入的形式貨幣形式：非貨幣形式：現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。按照公允價值確定收入額公允價值，是指按照市場價格確定的價值（條例第13條第2款）

1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法收入的形式貨幣形1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經(jīng)紀(jì)、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動取得的收入。轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)取得的收入。股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。

企業(yè)所得稅法實施條例14—18條

股息：按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。利息：按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

注意：1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法實施條例19—22條

租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。特許權(quán)使用費收入，是指企業(yè)提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應(yīng)付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項、債務(wù)重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。

1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法租金收入，是指企2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（1）收入的范圍（國稅發(fā)【2009】31文第5條）現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟(jì)利益注意：有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票

未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由其他收取部門、單位開具發(fā)票

確認(rèn)收入不確認(rèn)收入代收基金費用的操作不同，稅收也不同！2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（1）收入的范圍一次性全額收款方式銷售

于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認(rèn)分期收款方式銷售

按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)

銀行按揭方式銷售

首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)

委托方式銷售

支付手續(xù)費方式

視同買斷方式

收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)

保底價+超基價雙方分成方式

包銷方式包銷期內(nèi)根據(jù)包銷合同的約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同約定的價款和付款方式確認(rèn)收入。

（2）收入確認(rèn)的時點（31號文第6條）2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定一次性全額收款方式銷售于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)（3）收入確認(rèn)的金額（31號文第6條）一次性全額收款方式銷售

分期收款方式銷售

銀行按揭方式銷售

委托方式銷售

支付手續(xù)費方式視同買斷方式保底價+超基價雙方分成方式

包銷方式按銷售合同或協(xié)議約定的價款確認(rèn)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確認(rèn)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款

合同約定價格與買斷價格孰高原則確認(rèn)

1.約定價＞基價按約定價分成額不得從收入中減除2.約定價＜基價按基價3.受托方與購買方直接簽銷售合同基價+分成包銷期內(nèi)根據(jù)包銷合同的約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同約定的價款和付款方式確認(rèn)收入。

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（3）收入確認(rèn)的金額（31號文第6條）一次性全額收款方式銷售（4）視同銷售的稅務(wù)處理（31號文第7條）視同銷售的范圍視同銷售收入確認(rèn)的方法將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利

對外投資

分配給股東或投資人

抵償債務(wù)

換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等獎勵捐贈贊助不再包括開發(fā)企業(yè)自用按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定

按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（4）視同銷售的稅務(wù)處理（31號文第7條）視同銷售的范圍視同（5）預(yù)租行為收入的確認(rèn)（31號文第10條）預(yù)租的定義收入確認(rèn)時點收入確認(rèn)金額房地產(chǎn)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議,將房屋出租開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,確認(rèn)收入的實現(xiàn)按預(yù)租價款確認(rèn)收入2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（5）預(yù)租行為收入的確認(rèn)（31號文第10條）預(yù)租的定義收入確第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入（6）預(yù)收租金的收入處理國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知國稅函〔2010〕79號

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提（7）企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入進(jìn)行年度匯算清繳時的填報方法根據(jù)《北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知》（京國稅發(fā)【2009】92號）附件4《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑》的規(guī)定：第一條第二款：年度匯算清繳申報時的處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）》第1行“營業(yè)收入”欄和附表一（1）《收入明細(xì)表》第4行“銷售貨物”及附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。預(yù)計毛利額的填報企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”欄第3列“調(diào)增金額”。2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（7）企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入進(jìn)行年度匯算清繳時的填報（8）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入年度匯算清繳申報時的填報第二條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時的填報第二款“年度匯算清繳申報時的處理”規(guī)定《企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）》第1行“營業(yè)收入”欄和附表一（1）《收入明細(xì)表》第4行“銷售貨物”欄不包括已按照上列第一條第二款處理的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入額，年度匯算清繳申報時將其填入附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第19行“其他”欄第3列“調(diào)增金額”。實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額差額調(diào)整的填報已按照上列第一條第二款第二項處理的預(yù)計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算預(yù)計利潤”第4列“調(diào)減金額”。2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（8）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入年度匯算清繳申報3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題（1）預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付款”等往來科目歸集，不通過“預(yù)收賬款”科目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入；將預(yù)收房款混為購房定金，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；分開開票，一部分預(yù)售房款開預(yù)收款發(fā)票交財務(wù)入賬，將另一部分預(yù)售房款開具收據(jù)入銷售部，不入企業(yè)財務(wù)賬，形成賬外小金庫。

3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題（1）預(yù)售房款未按（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入

銷售收入確認(rèn)不及時，長期掛在“預(yù)收賬款”科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；只計商品房收入，車庫銷售不計收入；將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬；先租后售的房產(chǎn)，收取的租金不記收入；以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進(jìn)行收入的確認(rèn)；以房屋抵頂?shù)貎r款，賠償給原住戶的房屋不作收入處理；合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入銷售收入確認(rèn)不及時，長視同銷售房屋不記收入；視同銷售房屋價格偏低；價外費用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費、燃?xì)夤艿腊惭b費、防盜門、封閉陽臺等）不記收入；與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來、或隨意作價；代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；收取的拆遷安置補償費列“其他應(yīng)付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入；其他收入如客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎等不入“營業(yè)外收入”核算。（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入

3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題視同銷售房屋不記收入；（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問題四、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定四、企業(yè)所得稅收1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定第七條收入總額中的下列收入為不征稅收入：（一）財政撥款；（二）依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金；（三）國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。企業(yè)所得稅法

1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定第七條收入總額1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財政撥款，是指各級人民政府對納入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會團(tuán)體等組織撥付的財政資金，但國務(wù)院和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。行政事業(yè)性收費，是指依照法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，按照國務(wù)院規(guī)定程序批準(zhǔn)，在實施社會公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共服務(wù)過程中，向特定對象收取并納入財政管理的費用。政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，代政府收取的具有專項用途的財政資金。國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入，是指企業(yè)取得的，由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金。企業(yè)所得稅法實施條例26條

不征稅收入解釋1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財政撥款，是指各1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財稅〔2008〕151號

企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收入總額企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。財政性資金：指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；國家投資：指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實收資本（股本）的直接投資。1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財稅〔2008〕1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財稅〔2009〕87號文

一、對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；

財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進(jìn)行核算。二、根據(jù)實施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財稅〔2009〕2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定（1）不征稅收入中沒有對房地產(chǎn)企業(yè)做出特殊性的規(guī)定（2）房地產(chǎn)企業(yè)收入中，沒有符合不征稅收入條件的收入2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定（1）不征稅3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問題“收支兩條線”房地產(chǎn)企業(yè)該交的稅款按稅法繳納政府給房地產(chǎn)企業(yè)財政補助或政府獎勵帶來政績工程帶動居民就業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不符合所得稅法上的不征稅收入的條件，不屬于不征稅收入如果在取得政府補助和政府獎勵時，能操作為財稅〔2008〕151號文規(guī)定的：國家投資使用后歸還本金由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)可作為不征稅收入如果在取得政府補助和政府獎勵時，能操作為財稅〔2009〕87號文

規(guī)定的，也可作為不征稅收入。是不征稅收入嗎？（1）將政府補助作為不征稅收入3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問題“收支兩條線”房地3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問題第五條

企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。

——國稅發(fā)〔2009〕31號

法律規(guī)定：(2)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加，作為不征稅收入處理3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問題第五條

企業(yè)代有關(guān)部4、實踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)取得的財政性資金的認(rèn)定依據(jù)是，企業(yè)取得的資金必須是從財政專戶撥付取得的。通過其他渠道取得資金，在稅務(wù)上不認(rèn)定為財政資金。4、實踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)取得的財政性資金的認(rèn)定依據(jù)是1、關(guān)于免稅收入的一般規(guī)定2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)免稅收入的具體規(guī)定3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理中出現(xiàn)的問題五、收入總額中關(guān)于免稅收入的規(guī)定1、關(guān)于免稅收入的一般規(guī)定五、收入總額中關(guān)于免稅收入的規(guī)定1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定（1）、國債利息收入：企業(yè)持有國務(wù)院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。（2）、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益。（3）在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益。（4）符合條件的非營利組織的收入，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的外，不包括非營利組織從事營利性活動取得的收入。企業(yè)所得稅法第26條企業(yè)的下列收入為免稅收入1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定（1）、國債利息收入：企1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定（1）國債利息收入：企業(yè)持有國務(wù)院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。（2）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益。（3）符合條件的非營利組織，是指同時符合下列條件的組織：依法履行非營利組織登記手續(xù)；從事公益性或者非營利性活動；取得的收入除用于與該組織有關(guān)的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營利性事業(yè)；財產(chǎn)及其孳息不用于分配；按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷后的剩余財產(chǎn)用于公益性或者非營利性目的，或者由登記管理機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)贈給與該組織性質(zhì)、宗旨相同的組織，并向社會公告；投入人對投入該組織的財產(chǎn)不保留或者享有任何財產(chǎn)權(quán)利；工作人員工資福利開支控制在規(guī)定的比例內(nèi)，不變相分配該組織的財產(chǎn)。

實施條例82—84條1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定（1）國債利息收入：企業(yè)1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問題的通知》（財稅[2009]69號）第四條

2008年1月1日以后，居民企業(yè)之間分配屬于2007年度及以前年度的累積未分配利潤而形成的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法第二十六條及實施條例第十七條、第八十三條的規(guī)定處理。即：可以作為免稅收入處理1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中免稅收入的特殊規(guī)定《關(guān)于非營利組織免稅資格認(rèn)定管理有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]123號）《關(guān)于非營利組織企業(yè)所得稅免稅收入問題的通知》（財稅[2009]122號）

房地產(chǎn)企業(yè)屬于營利性組織，上述規(guī)定不適用于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)總局對房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入無特殊規(guī)定2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中免稅收入的特殊規(guī)定《關(guān)于非營利組1、關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定3、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中具體問題的處理六、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定1、關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定六、企業(yè)所得稅稅前扣除的1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定《企業(yè)所得稅法》第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

原則1、實際發(fā)生2、與取得收入直接相關(guān)3、不允許重復(fù)扣除4、支出要合理：內(nèi)容1、成本2、費用3、稅金4、損失5、其他支出符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)必要和正常的支出1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定《企業(yè)所得稅法》第八條原則1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定（1）成本：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售成本銷貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費；（2）費用：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，已經(jīng)計入成本的有關(guān)費用除外；（3）稅金：企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加；（4）損失：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失；（5）其他支出：除成本、費用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出。

實施條例29—33條1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定（1）成本：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活1、文件依據(jù)：國稅函〔2009〕3號2、合理工資的判定標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；工資制度企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；薪資水平

企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；有序調(diào)整企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)；依法扣稅

有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。商業(yè)目的1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資1、文件依據(jù)：國稅函〔2009〕3號2、合理工資的判定標(biāo)準(zhǔn)3、

工資總額的組成實際發(fā)放的工資總額。不包括：職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計入工資薪金總額，也不得稅前扣除國有企業(yè)私營企業(yè)1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資3、工資總額的組成實際發(fā)放的工資總額。不包括：職企業(yè)所得稅實施條例40、41、42條職工福利費≤工資薪金總額×14%撥繳的工會經(jīng)費≤工資薪金總額×2%

職工教育經(jīng)費≤工資薪金總額×2.5%，超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。福利費核算要求：國稅函〔2009〕3號文第4條單獨設(shè)置賬冊，進(jìn)行準(zhǔn)確核算未單設(shè)賬冊進(jìn)行準(zhǔn)確核算，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正逾期未改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)發(fā)生的職工福利費可進(jìn)行合理的核定1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項費用的扣除企業(yè)所得稅實施條例40、41、42條職工福利費≤工資薪職工福利費的內(nèi)容：尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。

為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟(jì)費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。

國稅函〔2009〕3號文第3條1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項費用的扣除職工福利費的內(nèi)容：尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，內(nèi)設(shè)福利部實施條例的規(guī)定：43條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰政策要點強調(diào)實際發(fā)生強調(diào)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)雙重標(biāo)準(zhǔn)孰低原則銷售收入包括：包括銷售貨物收入、勞務(wù)收入、出租財產(chǎn)收入、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)收入、視同銷售收入等，但不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)查補的收入。預(yù)售收入有地區(qū)差異需區(qū)別對待！國稅函[2009]202號

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-業(yè)務(wù)招待費的扣除實施條例的規(guī)定：43條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待實施條例的規(guī)定：44條

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

政策要點強調(diào)實際發(fā)生不能理解為廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的扣除限額分別為當(dāng)年銷售收入的15%。包括視同銷售收入[國稅函[2009]202號

]1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的扣除實施條例的規(guī)定：44條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)戶外廣告位租用費是租賃費還是廣告費？企業(yè)因業(yè)務(wù)推廣需要，與公交車、廣告牌等戶外廣告位所有者簽訂租賃協(xié)議，并根據(jù)宣傳內(nèi)容交由廣告公司制作廣告畫面，這些費用是按照經(jīng)營租賃費扣除，還是按照廣告費扣除？

從費用發(fā)生的根源和性質(zhì)上講，一般的經(jīng)營租賃側(cè)重于租賃物本身直接使用，廣告位的租賃中租賃物是廣告宣傳內(nèi)容的載體，租賃者不直接使用租賃物本身。因此，廣告位的租賃費實質(zhì)是廣告費，應(yīng)按廣告宣傳費的稅收規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的扣除戶外廣告位租用費是租賃費還是廣告費？企業(yè)因業(yè)務(wù)推企業(yè)參加財產(chǎn)保險，按照規(guī)定繳納的保險費，準(zhǔn)予扣除。

實施條例的規(guī)定-46條財產(chǎn)保險費的范圍按照《中華人民共和國保險法》及《財產(chǎn)保險公司保險條款和保險費率管理辦法》規(guī)定繳納的財產(chǎn)保險費。為職工家庭投保的財產(chǎn)保險費不允許稅前扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-財產(chǎn)保險費的扣除企業(yè)參加財產(chǎn)保險，按照規(guī)定繳納的保險費，準(zhǔn)予扣除。實施條根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費,可以扣除

實施條例的規(guī)定：47條經(jīng)營租賃方式租入租賃期限均勻扣除融資租賃方式租入按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費用，分期扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-租賃費的扣除根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費,可以扣除

實施條例的規(guī)定：48條企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護(hù)支出，準(zhǔn)予扣除。勞保費的具體內(nèi)容確因特殊工作環(huán)境需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。政策要點勞動保護(hù)支出屬于非現(xiàn)金支出，必須取得正式發(fā)票?，F(xiàn)金發(fā)放的勞保費不允許稅前扣除勞動保護(hù)用品是保護(hù)勞動者安全健康的一種預(yù)防性輔助措施，不是生活福利待遇。非因工作需要和國家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質(zhì)的勞動保護(hù)支出，應(yīng)界定為福利費支出1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-勞動保護(hù)費的扣除實施條例的規(guī)定：48條企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護(hù)支出財稅[2009]27號自2008年1月1日起，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除；超過的部分，不予扣除。

政策要點：從2008年1月1日起執(zhí)行必須為本企業(yè)的在職職工支付標(biāo)準(zhǔn)：為工資總額的5%以內(nèi)，超過部分不準(zhǔn)扣除，也不準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-補充養(yǎng)老保險和補充醫(yī)療保險財稅[2009]27號自2008年1月1日起，為在本企業(yè)任職實施條例53條企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。

扣除條件：條例51條（1）通過公益性社會團(tuán)體或者縣級以上人民政府及其部門捐出（2）符合公益事業(yè)捐贈法關(guān)于公益事業(yè)捐贈的規(guī)定

1）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動；

2）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；

3）環(huán)境保護(hù)、社會公共設(shè)施建設(shè)；

4）促進(jìn)社會發(fā)展和進(jìn)步的其他社會公共和福利事業(yè)。

財稅[2008]160號文會計口徑1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除實施條例53條企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額1依法登記不以營利為目的全部資產(chǎn)及其增值為該法人所有收益和營運結(jié)余用于該法人設(shè)立目的的事業(yè)終止后的剩余財產(chǎn)不歸屬任何個人或者營利組織不經(jīng)營與其設(shè)立目的無關(guān)的業(yè)務(wù)有健全的財務(wù)會計制度捐贈者不以任何形式參與社會團(tuán)體財產(chǎn)的分配；

3年內(nèi)未受到行政處罰；在民政部門依法登記3年以上，申請前連續(xù)2年年度檢查合格；1年≤登記年限＜3年，社會組織評估等級在3A（含）以上；公益性社會團(tuán)體（不含基金會）在民政部門依法登記3年以上，凈資產(chǎn)不低于登記的活動資金數(shù)額，申請前連續(xù)2年年度檢查合格。實施條例52條財稅[2008]160號1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除（3）接受捐贈的主體必須規(guī)定的條件(實施條例52條和財稅[2008]160號文第4條)依法登記實施條例52條財稅[2008]160號1、企業(yè)所得稅（4）取得加蓋就收捐贈單位蓋章的公益性捐贈票據(jù)（5）通過公益性群眾團(tuán)體的公益事業(yè)捐贈支出也可扣除(財稅[2009]124號文)（6）上海世博會結(jié)束之前，向上海世博會的捐贈可以全額扣除，除此之外的捐贈只能按會計利潤的12%以內(nèi)據(jù)實扣除(國稅函[2009]202號)1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除（4）取得加蓋就收捐贈單位蓋章的公益性捐贈票據(jù)1、企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)加速折舊政策——國稅發(fā)[2009]81號

可以加速折舊的固定資產(chǎn)范圍（1）因技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快（2）常年處于強震動、高腐蝕狀態(tài)加速折舊的方法（1）雙倍余額遞減法（2）年數(shù)總和法加速折舊只是前期折舊額加大，并不縮短固定資產(chǎn)的折舊年限！備案手續(xù)(1)固定資產(chǎn)的功能、預(yù)計使用年限短于《實施條例》規(guī)定計算折舊的最低年限的理由、證明資料及有關(guān)情況的說明；(2)被替代的舊固定資產(chǎn)的功能、使用及處置等情況的說明；(3)固定資產(chǎn)加速折舊擬采用的方法和折舊額的說明；(4)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。取得該固定資產(chǎn)后一個月內(nèi)

向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報縮短折舊年限的固定資產(chǎn)，足額計提折舊后繼續(xù)使用超過12個月的，對其更新替代、改造改建后形成的功能相同或類似的固定資產(chǎn)，不得再采取縮短折舊年限的方法。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定固定資產(chǎn)加速折舊政策——國稅發(fā)[2009]81號可以加速折國稅發(fā)〔2008〕86號文子公司作為費用稅前扣除母公司做收入申報營業(yè)稅提供服務(wù)簽訂服務(wù)合同開具發(fā)票遵循獨立公平交易原則向多個子公司提供服務(wù),可分項簽訂合同,也可采取服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式

不再允許支付管理費不再允許提取費用向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同等材料。否則，不得稅前扣除。

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—母子公司間支付服務(wù)費的稅務(wù)處理國稅發(fā)〔2008〕86號文子公司母公司提供服務(wù)簽訂服務(wù)合

如會員費、合理的會議費、差旅費、違約金、訴訟費用、銀行罰息、匯兌損失等，均準(zhǔn)予扣除。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—其他扣除項目如會員費、合理的會議費、差旅費、違約金、訴訟費用、（1）、向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項。（2）、企業(yè)所得稅稅款?！獋€人所得稅稅款同樣不得扣除（3）、稅收滯納金?！姓粤P款（4）、罰金、罰款和被沒收財物的損失。（5）、超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出。（6）、贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的各種非廣告性質(zhì)支出?！獜V告性質(zhì)的贊助支出按廣告費處理（7）、未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出。（8）、企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息，不得扣除。（9）、與取得收入無關(guān)的其他支出?！c收入直接相關(guān)原則1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—不得稅前扣除的項目（1）、向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項。1、企完工開發(fā)產(chǎn)品及時結(jié)算計稅成本，計算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實際毛利額，將其實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入企業(yè)當(dāng)年本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。即：及時將預(yù)計毛利調(diào)整為實際毛利(文件第9條)未完工開發(fā)產(chǎn)品1、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（預(yù)售收入），按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額2、計稅毛利率(文件第8條)：開發(fā)項目位于省會城市和計劃單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

年度納稅申報時，企業(yè)須出具該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告和稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。(文件第9條)京國稅發(fā)（2009）92號文要求報送“開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)完工情況表(一)、(二)”

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定完工開發(fā)產(chǎn)品及時結(jié)算計稅成本，計算此前銷售收入（預(yù)售收入）的2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定國稅函〔2010〕201號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

工程是否通過驗收是否辦理完工備案手續(xù)不影響企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品的確認(rèn)！2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定國稅函〔2010〕201計稅成本（第25條）在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用.會計成本在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照會計規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用.≤(一)計稅成本對象成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。（26條）

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定計稅成本（第25條）會計成本≤(一)計稅成本對象成可否銷售原則分類歸集原則功能區(qū)分原則定價差異原則成本差異原則權(quán)益區(qū)分原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，作為獨立的計稅成本對象；否則，先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本對象

同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型無明顯差異的群體開發(fā)的項目，作為一個成本對象開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象

開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象

開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，分別作為成本對象

開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象

計稅成本對象的確定原則(第26條)2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（二）計稅成本對象確定原則可否銷售原則分類歸集原則功能區(qū)分原則定價差異原則成本差異原則（三）計稅成本支出的6大內(nèi)容（31號文第27條）（1）土地征用費及拆遷補償費

（2）前期工程費

（3）建筑安裝工程費

為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（三）計稅成本支出的6大內(nèi)容（31號文第27條）（1）土地征(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

(5)公共配套設(shè)施費

(6)開發(fā)間接費

指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。（三）計稅成本支出的6大內(nèi)容（31號文第27條）2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(5)公共配套設(shè)施費(6)開發(fā)（四）計稅成本核算的程序（31號文第28條）預(yù)提費用、待攤費用當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出（稅法口徑）應(yīng)計入成本對象的成本應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的費用成本項目直接成本間接成本共同成本成本對象完工成本對象在建成本對象未建成本對象前期已完工成本對象本期已完工成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)當(dāng)期申報扣除實際銷售時扣除開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)已銷未銷當(dāng)期扣除實際銷售時扣除按可售面積計算單位工程成本按性質(zhì)經(jīng)濟(jì)用途時間地點2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（四）計稅成本核算的程序（31號文第28條）預(yù)提費用、待攤費（五）計稅成本的計算（31號文第29條）共同成本能夠分清成本對象的間接成本

成本對象直接成本不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本

直接計入按受益和配比原則分配計入（1）占地面積法分配方法（2）建筑面積法（3）直接成本法（4）預(yù)算造價法2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（五）計稅成本的計算（31號文第29條）共同成本能夠分清成本分配方法--（1）占地面積法（第29、30條）一次性開發(fā)某一成本對象占地面積全部成本對象占地總面積

分期開發(fā)

首先按“本期全部成本對象占地面積/開發(fā)用地總面積”的比例進(jìn)行分配然后再按“某一成本對象占地面積/期內(nèi)全部成本對象占地總面積”的比例進(jìn)行分配

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積=期內(nèi)開發(fā)用地占地面積-應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積

定義：按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例，進(jìn)行共同成本和不能分清成本對象的間接成本的分配方法

適用范圍僅限于土地成本如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定分配方法--（1）占地面積法（第29、30條）一次性開發(fā)某一一次性開發(fā)已動工開發(fā)成本對象建筑面積開發(fā)用地總建筑面積分期開發(fā)

首先按“期內(nèi)成本對象建筑面積/開發(fā)用地計劃建筑面積

”的比例進(jìn)行分配然后再按“某一成本對象建筑面積/期內(nèi)成本對象總建筑面積

”的比例進(jìn)行分配

定義：按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例，進(jìn)行分配共同成本和不能分清成本對象的間接成本的方法。適用范圍單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定分配方法--（2）建筑面積法（第29、30條）一次性開發(fā)已動工開發(fā)成本對象建筑面積分期開發(fā)首先按“期（3）直接成本法（4）預(yù)算造價法定義：按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例，進(jìn)行分配共同成本和不能分清成本對象的間接成本的方法。

借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。

其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。定義：按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例，進(jìn)行分配共同成本和不能分清成本對象的間接成本的方法。

使用范圍間接成本的分配方法（第29、30條）2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（3）直接成本法（4）預(yù)算造價法定義：按期內(nèi)某一成（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號文第31、36、37條）（1）合作建房及適用法律條款合作他方（非房地產(chǎn)企業(yè)37條）房地產(chǎn)企業(yè)土地資金合作建房組織形式分配形式組建法人公司31條不組建法人公司36條分配開發(fā)產(chǎn)品分配項目利潤2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號文第31、36、37條）（1（2）條文規(guī)定——組建法人公司31條分配開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品在該項土地上建造土地成本確認(rèn)時點首次分出開發(fā)產(chǎn)品時土地成本確認(rèn)金額分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價+相關(guān)稅費+支付的補價-收到的補價產(chǎn)品在其他土地上建造土地成本確認(rèn)時點土地成本確認(rèn)金額在投資交易發(fā)生時應(yīng)付開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價+相關(guān)稅費+支付的補價-收到的補價將土地以股權(quán)形式投資土地成本確認(rèn)時點土地成本確認(rèn)金額在投資交易發(fā)生時應(yīng)付開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價+相關(guān)稅費+支付的補價-收到的補價（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號文第31、36、37條）2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定投資方投入土地同開發(fā)商合作建房

（2）條文規(guī)定——組建法人公司31條分配開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品在該（2）條文規(guī)定——未組建法人公司36條分配項目利潤應(yīng)稅所得確認(rèn)時點應(yīng)稅所得確認(rèn)金額首次分出開發(fā)產(chǎn)品時先稅后分原則分配開發(fā)產(chǎn)品已結(jié)算計稅成本計稅成本-投資額計入當(dāng)期應(yīng)稅所得

未結(jié)算計稅成本投資方的投資額視同銷售收入

項目形成的利潤并入當(dāng)期應(yīng)稅所得繳納企業(yè)所得稅，不得稅前分配。接受投資方投資額發(fā)生的相關(guān)利息支出不能在成本中攤銷或稅前扣除。投資方取得該項目的營業(yè)利潤視同股息、紅利進(jìn)行稅務(wù)處理

（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號文第31、36、37條）2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定投資方投入資金同開發(fā)商合作建房

（2）條文規(guī)定——未組建法人公司36條分配項目利潤應(yīng)稅所（2）條文規(guī)定——合作他方的稅務(wù)處理37條處理時間首次取得開發(fā)產(chǎn)品時處理方法分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品【包括首次取得的和以后應(yīng)取得】的市場公允價值計算土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號文第31、36、37條）2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（2）條文規(guī)定——合作他方的稅務(wù)處理37條處理時間首次扣除的基本方法和內(nèi)容（第11、12和14條）1、按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本2、按規(guī)定區(qū)分已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的計算公式期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除扣除的基本方法和內(nèi)容（第11、12和14條）1、按規(guī)定區(qū)可以稅前扣除法律規(guī)定維修費用的內(nèi)容日常的維護(hù)、保養(yǎng)、修理費用扣除的原則實際發(fā)生原則不允許預(yù)提！1、尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品2、按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品3、開發(fā)產(chǎn)品包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用范圍2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除--維修費用的扣除第15條可以稅前扣除法律規(guī)定維修費用的內(nèi)容日常的維護(hù)、保養(yǎng)、修理費

企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除--維修基金的扣除31號文第16條

企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍：開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等

1.非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；2.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位視為公共配套設(shè)施

可以計入開發(fā)成本稅前扣除1.屬于營利性；2.產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有；3.未明確產(chǎn)權(quán)歸屬4.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位

應(yīng)單獨核算成本自用:按建造固定資產(chǎn)處理非自用:一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除—配套設(shè)施的扣除第17條范圍：開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施1、應(yīng)單獨核算成本2、企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除—郵電通訊、學(xué)校和醫(yī)療設(shè)施的稅務(wù)處理第18條開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施1、應(yīng)單獨核算成本2單獨建造的停車場所，作為成本對象單獨核算

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除—停車場所的稅務(wù)處理第33條單獨建造的停車場所，作為成本對象單獨核算利用地下基礎(chǔ)設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)為業(yè)主提供按揭貸款擔(dān)保，向銀行提供的保證金不得減除銷售收入不得作為費用稅前扣除實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除—按揭貸款保證金的稅務(wù)處理（第19條）房地產(chǎn)企業(yè)為業(yè)主提供按揭貸款擔(dān)保，向銀行提供的保證金不得減除支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費），委托銷售收入10%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除銷售傭金境外傭金（31號文第20條）境內(nèi)傭金財稅〔2009〕29號

只能向具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人（第三方）支付不能向交易雙方及其雇員、代理人和代表人支付除個人以外，只能以轉(zhuǎn)賬方式支付限額為簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除—銷售傭金的稅務(wù)處理（第20條）支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費），委托銷售收入10%不再做視同銷售處理實際使用時間累積超過12個月的，可在稅前扣除自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費用實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除—自用開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（第24條）不再做視同銷售處理實際使用時間累積超過12個月的，可在稅符合稅收規(guī)定的借款費用，按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款后，分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，凡借入方能出具從金融機(jī)構(gòu)的借款證明文件，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。符合稅收規(guī)定的借款費用國稅函〔2009〕312號投資未到位部分的借款利息不允許稅前扣除財稅[2008]121號超過關(guān)聯(lián)企業(yè)債資比例（2:1）的借款利息不允許扣除國稅函[2009]777號向個人的借款利息可以扣除,但要求企業(yè)與個人簽訂借款合同2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費用的扣除—利息的稅務(wù)處理（第21條）符合稅收規(guī)定的借款費用，按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題的處理

（1）成本劃分不清不按規(guī)定計算期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費用；將未竣工驗收產(chǎn)品的成本并入產(chǎn)品銷售成本；擴(kuò)大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營成本；未取得建筑商合法憑證前，將預(yù)計建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本；返還給建筑商的貨款不沖減銷售成本；立項作為經(jīng)營資產(chǎn)的項目不及時結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計算銷售成本；企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M、基礎(chǔ)設(shè)施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分?jǐn)?；建筑成本重?fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題的處理（3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（2）借款費用稅前列支不規(guī)范

將利息支出全額在“財務(wù)費用”科目中直接列支；向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支；借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來賬務(wù)，不按照獨立企業(yè)往來結(jié)算應(yīng)收利息；通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務(wù)費用”列支。

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（2）借款費用3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（3）虛列成本

虛列拆遷補償費；簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用；資本性支出直接列入當(dāng)期成本；擴(kuò)大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)。3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（3）虛列成本3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（4）其他方面將代收代繳的維修基金或預(yù)提的維修基金作為費用在稅前扣除；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，將開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的保證金作為費用在當(dāng)期稅前扣除；按預(yù)售收入作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等的計算基數(shù)；將應(yīng)有用戶承擔(dān)的各項支出作為費用在稅前扣除；將應(yīng)有個人消費支出的費用作為企業(yè)費用在稅前列支。

5、3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（4）其他方面1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費用稅務(wù)處理的一般規(guī)定2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費用稅務(wù)處理的特殊規(guī)定3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題的處理七、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費用的處理1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費用稅務(wù)處理的一般規(guī)定七、企業(yè)所得稅關(guān)1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費用稅務(wù)處理的一般規(guī)定第四十五條企業(yè)依照法律、行政法規(guī)有關(guān)規(guī)定提取的用于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)恢復(fù)等方面的專項資金，準(zhǔn)予扣除。上述專項資金提取后改變用途的，不得扣除。

實施條例1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費用稅務(wù)處理的一般規(guī)定第四十五條企業(yè)31號文第32、34條

其他計稅成本均為實際發(fā)生的成本,并須取得合法憑據(jù)，未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。(34條)發(fā)票不足金額公共配套設(shè)施報批報建費用物業(yè)完善費用1.出包工程因未最終辦理結(jié)算而不能取得全額發(fā)票2.證明資料充分3.預(yù)提的額度：最高不得超過合同總金額的10%1.配套設(shè)施已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷2.按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造3.按預(yù)算造價合理預(yù)提

1.應(yīng)向政府上交但尚未上交2.物業(yè)完善費用：應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費用稅務(wù)處理的特殊規(guī)定31號文第32、34條其他計稅成本均為實際發(fā)生的成本,并3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（1）、預(yù)提的數(shù)額無依據(jù)或依據(jù)不充分（2）、會計制度未向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案（3）、已經(jīng)備案的會計制度中沒有3項預(yù)提費用的種類、計算比例3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題（1）、預(yù)提的1、發(fā)票的一般規(guī)定2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題的處理八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問題1、發(fā)票的一般規(guī)定八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問題1、發(fā)票的一般規(guī)定發(fā)票管理辦法財政部令[1993]第6號

第20條

銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。

第21條

所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項時，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。

第22條

不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。

第23條

開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋單位財務(wù)印章或者發(fā)票專用章。1、發(fā)票的一般規(guī)定發(fā)票管理辦法

第20條

銷售商品、提供服2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定

國稅發(fā)[2010]46號

2010年，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要加大對企業(yè)發(fā)票使用情況的檢查力度，將發(fā)票使用情況的檢查與行業(yè)稅收專項檢查、區(qū)域稅收專項整治、重點稅源檢查、專案檢查工作一同布置、一同組織、一同進(jìn)行，做到“查賬必查票”、“查案必查票”。一是要檢查一批重點行業(yè)。各地要對房地產(chǎn)與建筑安裝、藥品經(jīng)銷、交通運輸、金融保險、商業(yè)銷售、餐飲娛樂、營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)與教育、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等重點行業(yè)的發(fā)票使用情況進(jìn)行重點檢查。廣東、浙江、河南、安徽、江蘇、山東、福建、遼寧、湖南、湖北、河北、山西等?。▍^(qū)）國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局檢查處理的違法受票企業(yè)應(yīng)不少于1000戶，并至少確定4個重點行業(yè)、2個重點區(qū)域開展整治工作。北京、上海、天津、重慶、黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、江西、廣西、四川、陜西等省（區(qū)、市）國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局檢查處理的違法受票企業(yè)應(yīng)不少于700戶，并至少確定3個重點行業(yè)、1個重點領(lǐng)域開展整治工作。其他?。▍^(qū)、市，西藏自治區(qū)除外）國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局檢查處理的違法受票企業(yè)應(yīng)不少于500戶，并至少確定2個重點行業(yè)、1個重點領(lǐng)域開展整治工作。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定國稅發(fā)20102、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定

國稅發(fā)【2010】92號（一）整治一批重點對象。要結(jié)合稅收專項檢查工作和本地實際，在房地產(chǎn)、醫(yī)藥經(jīng)銷行業(yè)等必查行業(yè)之外確定若干個重點行業(yè)，在轄區(qū)內(nèi)發(fā)票違法行為比較集中的地區(qū)和領(lǐng)域中確定若干個重點區(qū)域，進(jìn)行發(fā)票使用情況的重點檢查。對重點行業(yè)、區(qū)域的整治，要摸清該行業(yè)、區(qū)域中存在的共性問題，制定不同的檢查工作方案，有針對性地開展檢查處理工作。（二）查辦一批重點案件。對查處制售假發(fā)票案件中發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票線索和信息，要認(rèn)真梳理和整理，深入追查購買、使用虛假發(fā)票的納稅人；對新類型發(fā)票違法案件，要密切關(guān)注其新特征、新動向，并對準(zhǔn)問題進(jìn)行解剖式檢查，爭取查辦一批典型案件；對跨地區(qū)的重大案件，應(yīng)當(dāng)迅速發(fā)函委托相關(guān)地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)予以協(xié)查，受托地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時將協(xié)查結(jié)果反饋委托地稅務(wù)機(jī)關(guān)，不得敷衍應(yīng)付。在查辦案件過程中，要切實做到“查賬必查票”、“查案必查票”。（三）檢查一批重點稅源。要采用自查、抽查和重點檢查相結(jié)合的檢查方法。自查工作要與宣傳輔導(dǎo)相結(jié)合，積極引導(dǎo)納稅人查找問題、糾正過錯、主動規(guī)范用票行為。抽查要結(jié)合實際情況，準(zhǔn)確選擇檢查對象和項目，有針對性地進(jìn)行發(fā)票使用情況檢查。重點檢查要查清企業(yè)存在的發(fā)票違法問題并依法妥善處理，從而全面規(guī)范企業(yè)的用票行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定國稅發(fā)（一）整3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費市場上購買虛假發(fā)票入賬取得舊版作廢發(fā)票入賬涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬沒有填寫用品、規(guī)格、數(shù)量和單發(fā)票無抬頭或抬頭不規(guī)范大額費用發(fā)票未有采購清單和采購合同，采購合同未計稅貼花取得第三方開具的發(fā)票入賬取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題簽訂虛假單項合同，1、稅金扣除的一般規(guī)定2、稅金扣除的特殊規(guī)定3、房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理九、稅金的扣除1、稅金扣除的一般規(guī)定九、稅金的扣除1、稅金扣除的一般規(guī)定第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)所得稅法稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

實施條例31條1、稅金扣除的一般規(guī)定第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的2、房地產(chǎn)稅金扣除的特殊規(guī)定

第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！獓惏l(fā)（2009）31號文

2、房地產(chǎn)稅金扣除的特殊規(guī)定第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間3、房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理（1）、支付境外設(shè)計費時，代扣的境外企業(yè)的營業(yè)稅不能稅前扣除（2）、承受土地繳納的契稅，計入土地征用費及拆遷補償費，不能作為費用性稅金稅前扣除（3）、預(yù)提未入庫的土地增值稅能否稅前扣除？權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：可以稅前扣除實際發(fā)生原則以票控稅原則國家沒有取得稅款收入不可稅前扣除有爭議3、房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理（1）、支付境外1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定2、財產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動向3、財產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理十、財產(chǎn)損失的稅前扣除1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定十、財產(chǎn)損失的稅前扣除1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法

第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法第八條企1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定

第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。企業(yè)已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期收入。——企業(yè)所得稅法實施條例1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定第三十二條企業(yè)所得稅法第八財稅[2009]57號（1）、資產(chǎn)損失的內(nèi)容現(xiàn)金損失存款損失壞賬損失貸款損失股權(quán)投資損失固定資產(chǎn)損失存貨損失自然災(zāi)害損失其他損失盤虧損失毀損損失報廢損失被盜損失1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定財稅[2009]57號（1）、資產(chǎn)損失的內(nèi)容現(xiàn)金損失盤虧損失（2）、可以稅前扣除的損失額現(xiàn)金損失=現(xiàn)金短缺金額-責(zé)任人賠償金額存款損失=因法定存款機(jī)構(gòu)依法破產(chǎn)、清算或者政府責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉確實不能收回的金額壞賬損失=應(yīng)收/預(yù)付賬款-可收回金額

貸款損失=貸款類債權(quán)未能收回的金額或國務(wù)院專案批準(zhǔn)核銷的金額股權(quán)投資損失=股權(quán)投資額-可收回金額

固定資產(chǎn)或存貨盤虧損失=賬面凈值或存貨成本-責(zé)任人賠償金額

固定資產(chǎn)或存貨的損毀報廢損失=賬面凈值或存貨成本-殘值-保險賠款額-責(zé)任人賠償金額

固定資產(chǎn)或存貨被盜損失=賬面凈值或存貨成本-保險賠款額-責(zé)任人賠償金額

存貨中的進(jìn)項稅可作為損失一并扣除1.以后年度收回時,計入收回年度的應(yīng)稅所得2.境外機(jī)構(gòu)發(fā)生資產(chǎn)損失形成的虧損,計算境內(nèi)應(yīng)稅所得時不得扣除財稅[2009]57號1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定（2）、可以稅前扣除的損失額現(xiàn)金損失=現(xiàn)金短缺金額-責(zé)任人賠（1）、審批資產(chǎn)損失自行計算扣除經(jīng)審批后扣除實際發(fā)生正常經(jīng)營中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣資產(chǎn)發(fā)生的損失各項存貨的正常損耗固定資產(chǎn)正常報