商業(yè)街經(jīng)營模式及商業(yè)街租金方案

1威尼斯商業(yè)街運營實施方案2013年11月金水灣項目建設(shè)指揮部總體定位

湘潭最長情景商業(yè)街湘潭最大社區(qū)特色休閑商業(yè)街九華新城區(qū)唯一專業(yè)休閑街3第一部分威尼斯商業(yè)街概況位置、范圍及規(guī)模1、位于九華開發(fā)區(qū)寶馬西路和江南大道兩條主干道交叉口；東面距離步步高大道僅500米；2、商業(yè)街總長度639米，總建筑面積㎡。其中包括：A、北街:位于江南大道東側(cè),長117米,系16＃、17＃裙樓西的2層商鋪，共計2108.31㎡;

B、中街：斜穿項目西南角，西北接江南大道,東南連寶馬西路,長212米，包括51＃、52＃、53＃棟，以及16＃裙樓南，均有1-2層的底層商鋪，共計4885.9㎡；

C、南街：沿寶馬西路北側(cè)，長310米，包括55＃4層商鋪1棟,共計7063.76㎡。3、招商面積：總計14060.97㎡，共72個鋪面，其中負1層超市3400.16㎡，

1層面積4832.01㎡，2層面積4193.78㎡，3層面積1631.97㎡。4附件1：商業(yè)街布局圖51#52#53#55#一層495.35㎡一層525.04㎡二層673.58㎡一層495.62㎡二層643.66㎡一層980.69㎡二層1071.96㎡一層1185.85㎡二層922.46㎡負一層3400.16㎡，一層1149.51㎡二層882.12㎡，三層1631.97㎡16#、17#西16#南5第二部分產(chǎn)品線介紹

--51＃棟面積表（10個單位鋪面）6產(chǎn)品線介紹

--51＃棟平面圖7產(chǎn)品線介紹

--52＃棟面積表（10個單位鋪面）8產(chǎn)品線介紹

--52＃棟1層平面圖9產(chǎn)品線介紹

--52＃棟2層平面圖10產(chǎn)品線介紹

--53＃棟面積表（10個單位鋪面）11產(chǎn)品線線介紹紹--53＃棟1層平面面圖12產(chǎn)品線線介紹紹--53＃棟2層平面面圖13產(chǎn)品線線介紹紹--55＃棟面面積表表（18個單位位鋪面面）882.1214產(chǎn)品線線介紹紹--55＃棟1層平面面圖15產(chǎn)品線線介紹紹--55＃棟2層平面面圖16產(chǎn)品線線介紹紹--55＃棟3層平面面圖17產(chǎn)品線線介紹紹--55＃棟負負1層平面面圖18產(chǎn)品線線介紹紹--16＃棟南南裙樓樓面積積表（12個單位位鋪面面）19產(chǎn)品線線介紹紹--16＃棟南南裙樓樓1層平面面圖20產(chǎn)品線線介紹紹--16＃棟南南裙樓樓2層平面面圖21產(chǎn)品線線介紹紹--16＃、17＃棟西西裙樓樓面積積表（12個單位位鋪面面）22產(chǎn)品線線介紹紹--16＃、17＃棟西西裙樓樓1層平面面圖23產(chǎn)品線線介紹紹--16＃、17＃棟西西裙樓樓2層平面面圖產(chǎn)品線線介紹紹—分類2425第三部部分招招商商業(yè)態(tài)態(tài)定位位一、業(yè)業(yè)態(tài)布布局圖圖北街街中街街南街街26威尼斯斯商業(yè)業(yè)街一一層業(yè)業(yè)態(tài)布布局圖圖：品牌服裝專賣店銀行、、電器器、電電子通通信、、婚紗紗攝影影休閑美美食社區(qū)配配套休閑美美食（（淘淘淘街））27威尼斯斯商業(yè)業(yè)街二二層業(yè)業(yè)態(tài)布布局圖圖潮流街區(qū)（格子鋪）中西餐餐廳、、足浴浴、KTV休閑美美食時尚餐餐廳28招商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位二、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位、、依依據(jù)據(jù)（一一））基基本本定定位位1、主主力力店店：：以以超超市市、、中中西西餐餐飲飲、、銀銀行行為為主主（（同同類類獨獨家家））；；2、次次主主力力店店：：品品牌牌服服裝裝、、休休閑閑餐餐飲飲、、通通訊訊電電子子等等，，以以同同類類劃劃區(qū)區(qū)聚聚集集為為原原則則增增強強商商業(yè)業(yè)凝凝聚聚力力和和對對商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍的的營營造造，，根根據(jù)據(jù)商商家家品品牌牌和和規(guī)規(guī)模模靈靈活活調(diào)調(diào)整整商商家家數(shù)數(shù)量量；；3、社社區(qū)區(qū)配配套套店店：：藥藥店店、、干干洗洗店店、、美美容容等等。。（（同同類類獨獨家家，，盡盡可可能能完完善善社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套，，提提供供全全面面的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)））（二二））依依據(jù)據(jù)1、商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)模模較較小小，，暫暫無無中中、、大大型型商商業(yè)業(yè)支支撐撐；；2、目目前前以以服服務(wù)務(wù)周周邊邊為為主主，，本本社社區(qū)區(qū)為為輔輔；；將將來來可可能能會會產(chǎn)產(chǎn)生生逆逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；；3、九九華華區(qū)區(qū)域域有有類類似似業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，但但不不集集中中、、不不扎扎堆堆，，且且缺缺少少品品牌牌店店；；4、本本商商業(yè)業(yè)街街暫暫時時2-3年為為市市場場培培育育期期，，3-5年后后金金水水灣灣社社區(qū)區(qū)入入住住率率達達到到一一定定程程度度商商業(yè)業(yè)條條件件才才基基本本成成熟熟；；5、九九華華人人在在本本地地的的消消費費習(xí)習(xí)慣慣仍仍以以餐餐飲飲、、休休閑閑為為主主流流。。29第四四部部分分經(jīng)經(jīng)營營思思路路一、、經(jīng)經(jīng)營營方方式式的的三三種種模模式式A、全全部部對對外外銷銷售售，，經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)放放任任自自流流；；B、全全部部對對外外招招商商、、招招租租，，物物業(yè)業(yè)自自持持，，實實行行租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營；；C、部部分分招招商商招招租租，，部部分分銷銷售售；；先先招招商商后后銷銷售售，，在在適適當(dāng)當(dāng)時時機機開開盤盤銷銷售售商商鋪鋪。。二、、上上述述三三種種方方式式的的優(yōu)優(yōu)缺缺點點分分析析方式式A：全部部對對外外銷銷售售，，經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)放放任任自自流流；；優(yōu)點點：：1、可可以以盡盡快快售售罄罄，，及及時時返返現(xiàn)現(xiàn)，，緩緩解解資資金金壓壓力力；；30經(jīng)營營思思路路2、減減少少租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中退退租租、、門門面面空空置置、、經(jīng)經(jīng)營營管管理理和和物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)諸諸多多麻麻煩煩，，無無返返租租壓壓力力；；3、質(zhì)質(zhì)保保期期過過后后，，開開發(fā)發(fā)商商無無需需承承擔(dān)擔(dān)商商業(yè)業(yè)街街的的景景觀觀維維護護、、質(zhì)質(zhì)量量維維修修。。缺點點：：1、門門面面預(yù)預(yù)售售之之初初，，門門面面價價格格難難以以提提高高；；2、不不做做統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商招招租租、、不不規(guī)規(guī)范范經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，賣賣出出去去后后，，商商業(yè)業(yè)街街形形象象無無法法提提升升，，金金水水灣灣項項目目的的整整體體形形象象受受損損；；3、一一旦旦商商業(yè)業(yè)街街鋪鋪面面賣賣出出后后經(jīng)經(jīng)營營不不善善，，關(guān)關(guān)門門現(xiàn)現(xiàn)象象較較多多，，容容易易打打擊擊投投資資者者、、經(jīng)經(jīng)營營者者的的積積極極性性，，導(dǎo)導(dǎo)致致今今后后的的商商鋪鋪難難以以快快速速升升值值；；4、由由于于沒沒有有招招商商在在前前，，商商業(yè)業(yè)街街人人氣氣提提升升的的速速度度會會很很緩緩慢慢。。31經(jīng)營營思思路路方式式B：全部部對對外外招招商商、、招招租租，，物物業(yè)業(yè)自自持持，，實實行行租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營；；優(yōu)點點：：1、便便于于統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商招招租租，，也也便便于于統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理和和經(jīng)經(jīng)營營；；2、通通過過開開發(fā)發(fā)商商的的統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理，，可可以以有有力力維維護護商商業(yè)業(yè)街街的的整整體體形形象象；；3、可以有序序引進檔次次和品位高高、知名的的品牌商家家；4、大大提升升商鋪價值值，使物業(yè)業(yè)升值保值值，有利于于今后整合合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)來融資。。缺點：1、統(tǒng)一招商商、管理、、經(jīng)營的團團隊專業(yè)化化程度要求求高，必然然形成較高高的管理、、運營成本本；2、管理過程程及其成本本可能有諸諸多不可控控因素：經(jīng)營思路—不可控因素素其中之一：：招商運營營1、空鋪面出出現(xiàn)，即需需招商人員員對外招租租，增加人人力成本；；2、如遇退租租，收不到到租金，公公司受損；；3、店鋪生意意清淡，業(yè)業(yè)主要求開開發(fā)商開展展促銷活動動，無疑增增加費用；；4、業(yè)主拖欠欠水電費、、租金等產(chǎn)產(chǎn)生的協(xié)調(diào)調(diào)、訴訟成成本。其中之二：：物業(yè)管理理1、最大的麻麻煩還是在在經(jīng)營清淡淡的時候，，業(yè)主拖欠欠物業(yè)管理理費、水電電費，造成成物業(yè)無法法維持下去去，街區(qū)秩秩序混亂，，維修維護護無人管理理；2、水電費收收繳困難，，造成水電電部門停水水停電，影影響其他經(jīng)經(jīng)營戶，造造成群體事事件，從而而影響整個個項目形象象；3、公共水電電費用較多多，物業(yè)管管理部門能能否及時平平衡、彌補補，特別是是水街每次次補水費用用約2000元，每月2次，則需4000元，物業(yè)費費用能否維維持皆是隱隱患。4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的物業(yè)收收入能否填填補所有物物業(yè)開支將將是問題。。3233經(jīng)營思路方式C：部分招商招招租，部分分銷售；先先招商后銷銷售，在適適當(dāng)時機開開盤銷售商商鋪.優(yōu)點：1、成功的招招商以及營營業(yè)狀況較較好可以為為后面的銷銷售提供賣賣點，累積積商業(yè)街的的價值；商商鋪的后期期銷售有充充足的理由由加價；2、引進的品品牌店可以以大大提升升商業(yè)街檔檔次、品位位，提高了了商業(yè)街乃乃至整個項項目的形象象；3、成功的招招商可能增增加投資者者、諸多經(jīng)經(jīng)營者的信信心，對投投資回報的的預(yù)期更高高，形成旺旺盛的需求求；4、便于今今后的街街區(qū)管理理，形成成良性經(jīng)經(jīng)營態(tài)勢勢；5、形成方方便、有有活力的的商業(yè)配配套，對對金水灣灣以后三三期的銷銷售有極極大的促促進作用用。34經(jīng)營思路路缺點：1、招商招招租后的的商鋪，，為后期期經(jīng)營管管理留下下了諸多多難題，，比如代代租是否否能持續(xù)續(xù)，經(jīng)營營是否順順利，商商業(yè)培育育期是否否樂觀，，商業(yè)人人氣是否否能快速速積累；；2、商鋪購購買者是是否遵守守招商規(guī)規(guī)則是商商業(yè)街經(jīng)經(jīng)營過程程的重要要隱患；；管理不不善也是是商業(yè)街街升值的的障礙。。我們選取取何種經(jīng)經(jīng)營方式式?原則則1、一種不不給公司司長期背背負后期期經(jīng)營、、管理壓壓力的---三年期代代租銷售售模式;2、一種能能給整個個項目帶帶來快速速回現(xiàn)、、可短時時間去化化商鋪的的---直銷模式式。3536經(jīng)營思路路三、我們們?nèi)绾芜x選擇威尼尼斯商業(yè)業(yè)街的經(jīng)經(jīng)營方式式？答案:方式C具體的步步驟如下下——1、先招商商，后銷銷售，以以招商促促銷售；；2、部分招招商,部分銷售售；3、以代租租形式吸吸引投資資客買鋪鋪,達到短時時間去化化商鋪的的目的。。經(jīng)營思思路路四、如何何化解該經(jīng)營方方式的缺點？？1、利用專專業(yè)招商商公司力力量引進進實力強強、品牌牌知名度度高的商商家，合合理規(guī)劃劃業(yè)態(tài)布布局；2、加大力力度重點點對超市市的引進進，給予予其較好好的租賃賃政策，，使其發(fā)發(fā)揮龍頭頭效應(yīng)；；3、通過租租賃協(xié)議議里的限限制條款款要求承承租人嚴嚴格遵守守開發(fā)商商后期銷銷售活動動和轉(zhuǎn)租租行為產(chǎn)產(chǎn)生時的的相關(guān)約約定；4、通過商商鋪銷售售協(xié)議的的補充條條款，嚴嚴格約定定購買者者不得在在租賃期期內(nèi)損害害經(jīng)營者者的利益益，同時時開發(fā)商商也應(yīng)承承諾及時時返租給給購買人人；5、擬訂合合理的銷銷售推廣廣計劃，，有效結(jié)結(jié)合招商商成果，，及時把把握銷售售節(jié)點，，果斷開開盤銷售售；6、提前預(yù)預(yù)測將來來的困難難，擬訂訂可行的的經(jīng)營管管理、招招商方案案，使經(jīng)經(jīng)營者、、投資者者對未來來充滿信信心，同同時可預(yù)預(yù)期商業(yè)業(yè)街的經(jīng)經(jīng)營效益益，這才才是我們們關(guān)注的的核心。。37經(jīng)營思路路-----具體操作作建議建議一:如何把握握招商的的節(jié)奏?1、近期重重點對超超市、二二\三層獨立立大面積積商鋪的的招商；；2、11月底前把把主力店店合同簽簽下來12月底前把把次主力力店合同同簽下來來目的:為2014年1月開始蓄蓄客、認認購制造造賣點。。3、2014年3月，商業(yè)業(yè)街景觀觀工程完完成,針對蓄客客、認購購成果組組織招商商對接會會,讓業(yè)主(或投資客客)與商家意意向簽約約,未買鋪先先獲租約約，極大大增強業(yè)業(yè)主購買買信心；；4、其后視視銷售進進度開展展招商服服務(wù)，同同時為開開發(fā)商、、投資者者服務(wù)。。探討如何何處理與與招商公公司的關(guān)關(guān)系?1、根據(jù)進進度和招招商成效效適當(dāng)延延長與其其的委托托合約；；2、招商公司不不必大范圍派派人常駐現(xiàn)場場招商,成功招商一個個即給付傭金金;3、或采取支付付月費的辦法法.38經(jīng)營思路-----具體操作建議議建議二：如何何把握銷售節(jié)節(jié)點？（見銷銷控示意圖））銷售條件:1、今年12月底主力店,特別是超市已已經(jīng)簽約、支支付保證金；；2、周邊春天里里商業(yè)街、三三鑫大廈基本本售馨,紅星美凱龍綜綜合體開盤前前；3、蓄客數(shù)目100個以上；4、南入口、威威尼斯商業(yè)街街景觀工程雛雛形初現(xiàn)。如何創(chuàng)造條件件？1、發(fā)布室外廣廣告及時對外外告知引進商商家的消息；；2、利用交房儀儀式舉行招商商發(fā)布會,公布商鋪資料料；3、舉行類似元元宵燈展的活活動。39現(xiàn)場支持銷售階段媒體廣告物料準備重大事件營銷中心和臨臨時展點2大銷售現(xiàn)場展展示推廣策略電視／燈箱／／戶外／道旗旗報紙開盤/活動／路演／／推薦會業(yè)主答謝酒會會樓書、折頁、、戶型單張等等現(xiàn)場物料11月12月1月2月3-4月預(yù)熱推廣階段段開盤強銷階段段持續(xù)強銷階段段投資紅皮書，，品牌手冊，，品牌海報戶外、看板、、現(xiàn)場導(dǎo)示系系統(tǒng)形象樹立階段段商業(yè)形態(tài)展示示，現(xiàn)場體驗驗區(qū)推廣高潮，開開盤活動投資客戶團拜拜會商家聯(lián)合簽約約現(xiàn)場活動商家聯(lián)誼會企業(yè)產(chǎn)品推薦薦會節(jié)日暖場、團團拜會重要節(jié)點認籌客戶升級解籌籌開盤道旗、網(wǎng)站、、短信、公交交廣告、DM等小眾渠道銷售道具三維動畫營銷總控示意意圖二批銷控開盤盤樣板區(qū)樣板鋪鋪開放經(jīng)營思路-----具體操作建議議建議三:關(guān)于超市招商商的思路1、超市可以早早點簽,條件應(yīng)果斷給給予傾斜;2、依據(jù)當(dāng)前條條件，超市提提前驗收、春春節(jié)后即可進進場裝修的條條件應(yīng)可達到到,建議爭取明年年5月1日前后試營業(yè)業(yè)；3、超市營業(yè)、、內(nèi)街景觀和和南入口的完完工為銷售、、招商都制造造了賣點。超市開業(yè)的條條件---1、年底主體可可竣工驗收;2、臨寶馬路超超市入口、廣廣場均可鋪裝裝完工；3、可以滿足在在廣場開展促促銷活動,如啤酒花園、、電影放映、、兒童樂園等等等,提前通過活動動預(yù)熱。41建議四：售后后管理思路1、主力店成功功入駐，銷售售大部分完成成，超市、2-3層獨立大鋪未未銷售的情形形下,公司可以成立立一個投資經(jīng)經(jīng)營部,主管租賃兼招招商對接事宜宜；2、物業(yè)可委托托給專業(yè)公司司，負責(zé)維護護、保安、保保潔等事務(wù)；；3、在銷售不是是很好的情形形下，則采取取委托專業(yè)招招商公司招商商招租,或1-2年期限,或短期階段性性服務(wù)。需要提前準備備的工作---1、簽訂物業(yè)委委托合同,這是簽訂銷售售合同的重要要附件；2、先招聘物業(yè)業(yè)管理專業(yè)的的投資經(jīng)營部部經(jīng)理,負責(zé)以后協(xié)調(diào)調(diào)物業(yè)公司與與經(jīng)營戶之間間的關(guān)系、處處理租賃事務(wù)務(wù)。42經(jīng)營思路-----具體操作建議議43經(jīng)營思路五、如何處理理可能面對的的其它難題？？1、招商情況不不理想---⑴加強招商力力量，調(diào)整招招商策略；⑵對重點商家家放寬招商政政策，延長免免租期；特別別對超市放寬寬；⑶重視前期廣廣告推廣活動動，特別向一一期購房戶發(fā)發(fā)布商鋪推廣廣信息；⑷開展相關(guān)活動動，如招商說說明會、元宵宵燈會、項目目現(xiàn)場考察交交流會。具體安排:①招商說明會（（或發(fā)布會））方案由招商商公司于11月5日前出具；②元宵燈會、交交房儀式等推推廣活動方案案由泰合鑫公公司于11月5日前出具。442、招商成功，，但經(jīng)營狀況況不佳---⑴重新進行業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整，引引進需求大的的品牌店；⑵多方開辟招招商渠道，尋尋找可替代的的商家進駐商商業(yè)街；⑶多為經(jīng)營戶戶舉辦促銷活活動，創(chuàng)造人人氣氛圍；具體措施：①結(jié)合住宅銷銷售活動在商商業(yè)街入口、、超市前坪舉舉辦小型音樂樂晚會、啤酒酒節(jié)；②開展消費打打折活動，公公司免費給予予廣告位發(fā)布布打折消息；；③出資邀請社社區(qū)腰鼓隊、、街舞演員、、自行車特技技演員、演藝藝公司在節(jié)日日期間舉辦表表演活動等；；④聯(lián)系學(xué)院勤工工儉學(xué)跳蚤市市場、服裝行行業(yè)協(xié)會、專專業(yè)市場等來來商業(yè)街舉辦辦展銷會。⑷針對重點經(jīng)經(jīng)營戶給予延延長免租期、、免交物業(yè)管管理費等的扶扶持。經(jīng)營思路45經(jīng)營思路3、出現(xiàn)退租現(xiàn)現(xiàn)象---⑴原則采取來去去自由，公司司不承擔(dān)任何何風(fēng)險（未賣賣的商鋪）；；⑵對于經(jīng)營無法法持續(xù)的經(jīng)營營戶，一是由由開發(fā)商協(xié)助助其轉(zhuǎn)租，找找到下家；二二是指導(dǎo)、協(xié)協(xié)助其改變經(jīng)經(jīng)營方向；⑶公司有意向商商家接管，走走與公司聯(lián)營營的路子（未未賣的商鋪））；⑷最不利的結(jié)果果就是業(yè)主退退租（已經(jīng)賣賣出的商鋪）），由公司盡盡快組織招租租，空租期內(nèi)內(nèi)由公司承擔(dān)擔(dān)返租責(zé)任，，找到下家后后經(jīng)營者直接接與購買者簽簽訂租賃協(xié)議議，公司不再再承擔(dān)返租責(zé)責(zé)任。備注：返租期期限爭取在1年到1年半的范圍。。4、剩余鋪面（（主要是二樓樓）不好賣---⑴加快已建項目目配套工程建建設(shè)進度，提提升商業(yè)街檔檔次，積聚人人氣；46經(jīng)營思路⑵對未賣商鋪加加強招商招租租力度，適度度讓利，引進進經(jīng)營效益好好的商家，填填補社區(qū)配套套空缺的經(jīng)營營項目；⑶針對大面面積2-3層獨立商鋪，，可請房產(chǎn)局局重新測量，，分割銷售并并辦理產(chǎn)權(quán)給給投資者；作法：修改設(shè)設(shè)計圖，請規(guī)規(guī)劃審批，憑憑審批圖辦理理面積預(yù)測，，并以此為依依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)分割。⑶對于1拖2的商鋪，原則則一起銷售，，工程驗收后后即進行房產(chǎn)產(chǎn)測繪，作為為此類商鋪銷銷售面積確認認和產(chǎn)權(quán)辦理理的依據(jù)；且且在租賃和銷銷售協(xié)議簽訂訂的時候明確確其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、租約權(quán)利利轉(zhuǎn)移的條款款。程序：①主體完成后即即請房產(chǎn)部門門提前預(yù)測這這些鋪面的面面積，按照審審批圖紙劃分分獨立產(chǎn)權(quán)，，憑預(yù)測面積積表數(shù)據(jù)簽訂訂銷售合同；；②若上述工作作完成方可進進行預(yù)售47經(jīng)營思路5、買鋪者對免免租期的抵觸觸---不損害其租金金收入，在計計算銷售款時時，用免租期期限內(nèi)實際租租金抵扣銷售售款。做法：一是盡量縮短短免租期；二二是返租回報報率控制在5-6%的范圍；三是是僅針對市場場經(jīng)營狀況好好的業(yè)態(tài)以及及大面積商鋪鋪才采取返租租方式，否則則寧愿不招租租招商。6、商業(yè)街開街街營業(yè)后，臨臨近工程的影影響---⑴可以說服服他們：有影影響，但后續(xù)續(xù)項目建成后后可以促進商商業(yè)街的經(jīng)營營；⑵施工組織織時,安放4米高的擋板,既可安全防護護,又可作戶外廣廣告。48經(jīng)營思路7、商業(yè)街水電電管理交給物物業(yè)的影響---⑴自來水公公司只管總表表，分戶水費費由物業(yè)公司司收取，一旦旦分攤或收費費不當(dāng)，可能能產(chǎn)生經(jīng)營戶戶集體意見，，抵制租金的的支付；⑵用電采采取專變供電電方式，電業(yè)業(yè)局也只看總總表，分戶電電由業(yè)主向物物業(yè)購買，同同樣有公共場場所分攤、損損耗電問題；；⑶這種情情況有利有弊弊：有利的是是可以用停水水停電的辦法法制約拒絕交交納租金的經(jīng)經(jīng)營戶；不利利的是要付出出較多精力來來管理。物業(yè)管理的尷尷尬：①月度總收入入與支出無法法平衡：前期期更無法平衡衡，因為沒有有全部出租或或出賣，但管管理事務(wù)不能能停；僅月度度工資和福利利支出一項約約31000元，但全部物物業(yè)收入僅約約45000元；每月大約約虧空10000元（見附表））；②商業(yè)街水池池月度更換2次用水，費用用就4400元，還有公共共廁所、綠化化澆水、公共共用電、管理理費用等開支支；③洽談的幾個超超市，對于3800㎡的超市物業(yè)不不愿交納管理理費，因為他他們都有自己己的保安、保保潔，車庫自自己派人管理理，起碼物業(yè)業(yè)公司收不到到11400元/月物管費。49經(jīng)營思路---商業(yè)街物業(yè)成成本測算50經(jīng)營思路---商業(yè)街物業(yè)收收入測算第五部分租租金確定方案案基準數(shù)單位：：1元\㎡·月月表一租售價對比分分析單位售價：元租金：元\㎡㎡·月表二多少租金回報報率才合理從上面表一、、表二商業(yè)地地產(chǎn)行業(yè)租金金回報率6%、7%、8%分別推算算出的商鋪售售價對應(yīng)租金金價格，7%的租金回報報率顯然高于于目前整個九九華地區(qū)的租租金水平，6%的租金回回報率更符合合目前九華地地區(qū)的租金水水平，隨著九九華片區(qū)的發(fā)發(fā)展成熟，未未來將有較大大的升值空間間，目前6%的回報率顯顯然是可以接接受的。54周邊商業(yè)租金金調(diào)查分析情情況1、周邊商業(yè)基基本為一層小小鋪面，一樓樓租金水平25-35元/平米·月，二樓租金金水平10-15元/平米·月;五礦·尊城、新都匯匯、金僑城的的租金水平目目前還在中低低價位,一樓有僅30-50元/平米·月;而吉利汽車對對面的商業(yè)鋪鋪面租金一樓樓高達50-80元/平米·月;2、區(qū)域商業(yè)氛氛圍整體不成成熟，人流不不旺;還須一定的市市場培育期;3、通過前期招招商過程獲取取的信息，一一部分經(jīng)營戶戶由于對商業(yè)業(yè)街的信心不不足，比較在在意租金的多多少，因此，，采取略低于于九華高價位位標準，即：：一樓為40-75元/平米·月（均價60）,二樓為15-25元/平米·月（均價20）,即為周邊標準準的1.5-2倍區(qū)間。周邊租金水平平調(diào)查情況56租金標準—一層租金標準準分布圖項目商業(yè)一層租金建議如下：洽談40-60元/平米/月40-50元/平米/月50-75元/平米/月----元/平米/月租金水平57租金標準—二層租金標準準分布圖項目商業(yè)二層租金建議如下：洽談15-20元/平米/月20-25元/平米/月----元/平米/月租金水平58租金標準59租金標準60第六部分招招商政策一、免租期的的基本政策（（詳見產(chǎn)品線線面積表）1、小鋪/散鋪（40-61平米以下）建建議免租3個月。2、小鋪/散鋪（80-200平米以下）建建議免租4-6個月。3、中型商鋪（（220-530平米以下）建建議免租8-12個月，主力店店免租期可適適當(dāng)延長2-3個月。4、大商鋪（900平米以上，含含超市）建議議免租18-24個月；超市市可適度放寬寬。61招商政策三、招商政策策如何運用？？1、政策要靈活活運用，控制制尺度，嚴格格審批權(quán)限；；2、對方強調(diào)免免租期，我們們則采取提高高租金和保證證金標準、提提高遞增比比率；3、對于主力店店、次主力店店商家按照品品牌知名度、、裝修檔次可可以適度傾斜斜。62第七部分后后期經(jīng)經(jīng)營管理架構(gòu)構(gòu)經(jīng)營管理架構(gòu)構(gòu)：由房地產(chǎn)產(chǎn)公司下設(shè)的的投資經(jīng)營部部專門負責(zé)租租賃、招商具體事務(wù)：1、按時收取租租金；2、協(xié)調(diào)經(jīng)營者者、業(yè)主、物物業(yè)公司關(guān)系系；3、聯(lián)系招商公公司及時引進進商家；4、處理雜務(wù)。。優(yōu)點：1、人力資源成成本較低：1個部長，一個個招商專干，，一個經(jīng)營專專干；租金收收取則由財務(wù)務(wù)兼管;2、便于開發(fā)商商把控和統(tǒng)一一行動，政策策有延續(xù)性，，物業(yè)管理則則委托專業(yè)公公司，減少開開發(fā)商人力成成本；3、可以借助開開發(fā)商力量舉舉辦各種促銷銷活動。缺點：1、招商和經(jīng)營營管理力量相相對薄弱，招招商資源整合合不集中。63后期經(jīng)營管理理架構(gòu)—物業(yè)管理物業(yè)委托管理理：1、物業(yè)公司承承擔(dān)物業(yè)管理理服務(wù)的同時時，協(xié)助配合合開發(fā)商管理理租賃事務(wù)，，采取聯(lián)動措措施來約束經(jīng)經(jīng)營者不規(guī)范范行為；2、商業(yè)街的維維修保養(yǎng)、保保安保潔、水水電費收取等等問題交給物物業(yè)負責(zé)；3、協(xié)助配合開開發(fā)商開展促促銷活動。問題點：1、對于物業(yè)前前期管理的虧虧損，開發(fā)商商如何適度給給予費用補貼貼；2、物業(yè)公司往往往注重收支支平衡、節(jié)約約成本,卻忽略了服務(wù)務(wù)質(zhì)量,造成投訴，影影響商業(yè)街形形象。64第八部分開開街營營業(yè)一、開街營業(yè)業(yè)的基本條件件1、全部主體竣竣工驗收通過過，內(nèi)街景觀觀工程、配套套工程完成并并滿足使使用要求；；2、90%的商鋪已經(jīng)完完成招商，并并在商業(yè)街驗驗收后按時入入伙交房；3、80%以上的商家陸陸續(xù)裝修，70%以上商戶具備備開業(yè)條件時時。4、東西主入口口暢通，廣告告招牌、標識識系統(tǒng)、亮化化美化工程已已經(jīng)完成；5、有切實可行行的活動策劃劃方案；物業(yè)業(yè)公司前期已已經(jīng)進駐。65開街營業(yè)二、時間安排排初步確定：2014年10月1日理由：1、根據(jù)目前工工程進度，2013年底前僅能完完成主體（包包括外墻貼磚磚），2013年4月前景觀工程程、街區(qū)標識識系統(tǒng)才能完完成，以此類類推，其他掃掃尾工程、驗驗收、商家裝裝修2-3個月時間、試試營業(yè)等，估估計能在10月1日前后開街營營業(yè)；2、9、10月份軟件學(xué)院院、科技大學(xué)學(xué)等開學(xué)，又又遇上中秋、、國慶兩個假假期，有利于于營造人氣；；3、條件允許下下，部分門面面可以提前裝裝修、試營業(yè)業(yè)，比如超市市就具備條件件，至少明年年5月1日前后可爭取取試營業(yè)；4、通過協(xié)調(diào)確確保16棟裙樓南能提提早驗收，允允許先期裝修修。66審批流程與權(quán)權(quán)限---租賃審批表第九部分審審批流程程與權(quán)限一、租賃合同同審批流程（（見附件）招商公司李李鐵暉暉財財務(wù)部唐俊和周周戈董事長二、涉及重要要的合同條款款1、租金標準；；2、租賃期限；；3、免租期限；；4、遞增比率；；5、保證金額度度；6、預(yù)付租金額額度；7、租金支付辦辦法；8、重大設(shè)計修修改；9、違約金額度度或比率；10、特殊要求。。(參照經(jīng)審批認認可的標準合合同版本)三、突破條款款的審批權(quán)限限凡突破上述主主要約定條款款，均需征得得周戈董事長長書面同意。。6768謝謝！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。08:12:4508:12:4508:1212/22/20228:12:45AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2208:12:4508:12Dec-2222-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。08:12:4508:12:4508:12Thursday,December22,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2208:12:4508:12:45December22,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。22十十二月20228:12:45上午午08:12:4512月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月228:12上午午12月-2208:12December22,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/228:12:4508:12:4522December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。8:12:45上午8:12上上午08:12:4512月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。08:12:4508:12:4508:1212