天津市商業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)狀

環(huán)球置地廣場(chǎng)商業(yè)部分演示文稿天津市商業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)狀分析－－在商言商本次演示內(nèi)容一、天津宏觀商業(yè)狀況二、商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析三、商鋪銷售推廣模式四、商業(yè)設(shè)施對(duì)于寫字樓的作用五、招商工作的一般合作模式六、商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)思路天津宏觀商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、商圈分布商圈總結(jié)：1、商圈具有四個(gè)必需，決定其日后的潛力。2、可達(dá)性及停車場(chǎng)面積3、業(yè)態(tài)的聚集4、人口的變化5、商業(yè)重心發(fā)展呈四周擴(kuò)散狀態(tài)，南部最為明顯。濱江道商圈和平路商圈南京路商圈東馬路商圈小白樓商圈海光寺商圈交通便利性位于市中心，交通非常便利與和平路商圈毗鄰，交通比較便利。位于南京路與大沽路交口，交通非常便利。？？人口聚集度所處的和平區(qū)是天津市中心區(qū)域，一直以來(lái)聚集著眾多的人口。緊鄰天津老城，這里曾經(jīng)聚居著12萬(wàn)人口。位于河西、和平、河?xùn)|三區(qū)交界處，可以輻射到三區(qū)居民。？？主力百貨店勸業(yè)場(chǎng)、濱江商廈、中原公司百貨大樓、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)國(guó)際商場(chǎng)、伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)、新世界百貨、家樂(lè)福超市濱江購(gòu)物廣場(chǎng)、凱旋門百貨？？異業(yè)聚集度百貨、餐飲、娛樂(lè)、品牌專賣店等等百貨、餐飲、娛樂(lè)、家居等等百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、健身房和寫字樓。百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市等。百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市等？？商圈四個(gè)必需由于設(shè)計(jì)年代久遠(yuǎn)，和平路和濱江道上的幾大商場(chǎng)都沒有停車場(chǎng)，濱江道每百平方米商場(chǎng)僅有8.27平方米的停車位；同時(shí)其周邊道路狹窄，交通極不便利。而新商圈都擁有便利的道路交通設(shè)施，商圈內(nèi)的百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心都設(shè)計(jì)了充足的停車位，這就大大降低了由于交通擁堵和停車不便所造成的顧客的交通成本和時(shí)間成本。法國(guó)停車場(chǎng)面積與營(yíng)業(yè)面積之比一般為6:1,美國(guó)為5:1,日本為1:1,而我國(guó)的老式商場(chǎng)幾乎無(wú)停車場(chǎng)可言。即便是新建的大型超市或購(gòu)物中心,其平均比例也不過(guò)0.3:1,可以說(shuō)差距甚大。鼎盛時(shí)期的濱江道不僅有勸業(yè)場(chǎng)和中原公司等主力百貨店，還有戲院、華清池、鴨子樓、交通飯店、各類書店等休憩功能的業(yè)態(tài)。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩業(yè)態(tài)逐漸被隱退，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨于同質(zhì)——百貨、珠寶和時(shí)裝，其“異業(yè)聚集”效應(yīng)大大地弱化。而新的商圈一般都由百貨、超市、時(shí)尚影院、星級(jí)酒店等購(gòu)物和休憩業(yè)態(tài)組成，大量的休憩業(yè)態(tài)增加了商圈的“異業(yè)聚集”效應(yīng)。各區(qū)人口變化表1、小白樓商圈因地處和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)河西區(qū)三區(qū)交界處而占有一定的優(yōu)勢(shì)。盡管和平區(qū)的人口在減少，但是河?xùn)|和河西的人口數(shù)量正在逐年增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度足以彌補(bǔ)和平人口減少造成的缺口。2、和平處于劣勢(shì)，新興的居民區(qū)周邊商業(yè)為下一個(gè)商業(yè)熱點(diǎn)天津商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析1、成功個(gè)案上谷古文化街

2、失敗個(gè)案萬(wàn)達(dá)女人街成功的地產(chǎn)都是相同的，失敗的地產(chǎn)卻各有各的不幸。成功功個(gè)個(gè)案案的的共共性性1、、開開發(fā)發(fā)商商的的前前期期定定位位非非常常準(zhǔn)準(zhǔn)確確2、、區(qū)區(qū)域域交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)非非常常完完善善3、、周周邊邊人人口口密密度度和和消消費(fèi)費(fèi)能能力力突突出出4、、發(fā)發(fā)揮揮自自身身優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，形形成成區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)差差異異化化失敗敗案案例例分分析析之之女女人人街街篇篇1、、地地段段先先天天不不足足埋埋下下失失敗敗隱隱患患（1）單單面臨路路（東：：棕櫚陽(yáng)陽(yáng)光住宅宅區(qū)，舒舒泊；南南：濱江江亞飛汽汽車；北北：1928））西：南門門外大街街，但中中間設(shè)隔隔離帶（2）地地段、地地段、還還是地段段。－－－商業(yè)地地產(chǎn)的至至理名言言，女人人街先天天不足。。2、人氣氣不足是是敗績(jī)關(guān)關(guān)鍵從上表的的分析看看出，在在“女人人街”周周圍擁有有眾多商商業(yè)是事事實(shí)，但但這些商商業(yè)項(xiàng)目目所引導(dǎo)導(dǎo)的消費(fèi)費(fèi)群多半半是目的的性消費(fèi)費(fèi)，即來(lái)來(lái)此消費(fèi)費(fèi)的消費(fèi)費(fèi)者是為為滿足某某一特定定需求才才前來(lái)消消費(fèi)的，，且年齡齡層普遍遍偏高，，即30～40歲人群群。而女女人街的的消費(fèi)對(duì)對(duì)象是年年輕的時(shí)時(shí)尚女性性，即30歲以以內(nèi)的人人群。因因此，從從消費(fèi)人人群的年年齡上來(lái)來(lái)說(shuō)，女女人街與與其周圍圍的商業(yè)業(yè)消費(fèi)人人群不相相符，甚甚至是相相悖的。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)中的““人氣””更多表表現(xiàn)在商商業(yè)之間間的聚攏攏性上，，即本項(xiàng)項(xiàng)目所定定位的消消費(fèi)人群群是否能能與周邊邊配套的的商業(yè)定定位相一一致，只只有定位位相近或或者一致致，才能能形成規(guī)規(guī)模，從從而形成成一個(gè)商商圈，彼彼此之間間才能相相互依存存。而女女人街卻卻像一個(gè)個(gè)孤立的的島，完完全與周周圍商業(yè)業(yè)不相融融合，這這也是其其人氣不不旺的原原因之一一。3、定位位模煳難難聚目標(biāo)標(biāo)客戶（1）““以女性性消費(fèi)為為主體的的大型立立體室內(nèi)內(nèi)商業(yè)街街”、““集休閑閑、購(gòu)物物、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)、住宿宿于一體體。（2）而而從“女女人街””開業(yè)后后的一系系列表現(xiàn)現(xiàn)來(lái)看，，其商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)過(guò)于單一一，所經(jīng)經(jīng)營(yíng)商品品的品質(zhì)質(zhì)不夠高高檔，商商品定位位缺乏細(xì)細(xì)節(jié)化的的處理，，沒有主主次之分分，沒有有突出其其商業(yè)重重點(diǎn)。與與其大肆肆宣傳的的口號(hào)大大相徑庭庭，不能能滿足年年輕時(shí)尚尚女性的的需求，，導(dǎo)致客客源逐漸漸流失。。（3）另另外，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的政策策性調(diào)整整也直接接關(guān)系到到項(xiàng)目定定位的準(zhǔn)準(zhǔn)確性。。大規(guī)模模的拆遷遷帶來(lái)原原住居民民的大規(guī)規(guī)模轉(zhuǎn)移移，同樣樣也會(huì)帶帶來(lái)新興興的居住住區(qū)與人人口，但但這絕不不是一個(gè)個(gè)短期內(nèi)內(nèi)可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的情景景，而需需要一定定的周期期，或說(shuō)說(shuō)相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)的周期期。因此此，如何何在一個(gè)個(gè)新興的的商圈或或一個(gè)正正在整合合期內(nèi)的的商圈實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)的回報(bào)報(bào)與項(xiàng)目目的可持持續(xù)發(fā)展展，是一一個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目前前期定位位必須要要考慮的的問(wèn)題。。4、運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理不不善扼殺殺項(xiàng)目生生機(jī)（1）前前期重定定位，中中期重招招商，后后期重管管理。（2）綜綜合性不不到位。。沒能將將餐飲、、住宿、、娛樂(lè)功功能完全全發(fā)揮，，只作為為一個(gè)購(gòu)購(gòu)物中心心在經(jīng)營(yíng)。。（3）缺缺乏主力力店。商商品缺少少特色，，過(guò)于平平庸。1、惡炒炒概念，，夸大商商鋪效能能，造成成現(xiàn)實(shí)與與預(yù)想存存在巨大大差異。。2、產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪為為業(yè)主帶帶來(lái)巨大大威脅，，業(yè)主從從提意見見－－提退退鋪－－－信訪辦辦上訪－－－鬧事事－－局局面無(wú)法收收拾3、開發(fā)發(fā)商從賣賣鋪－－－返租－－－加建建地下停停車場(chǎng)－－仲裁裁。4、業(yè)主主認(rèn)為：按開發(fā)發(fā)商的計(jì)計(jì)算方式式，十年年內(nèi)可回回收全部部投資，，而實(shí)際際情況是是，除少少數(shù)沿街街商鋪，，其他商商鋪?zhàn)獠徊怀鋈??！?、結(jié)果果，開發(fā)發(fā)商由于于返租，，支付了了大約1.8億億租金，，但由于于商場(chǎng)的的商業(yè)形形象受到到極大損損害，業(yè)業(yè)主手中中的商鋪鋪已無(wú)法法走上良良性軌道道，從而而造成惡惡性循環(huán)環(huán)。失敗敗案案例例分分析析之之萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)篇篇商鋪鋪銷銷售售的的推推廣廣模模式式自購(gòu)購(gòu)自自營(yíng)營(yíng)純租租賃賃返租帶租約銷售售回購(gòu)自購(gòu)自自營(yíng)在這種模式式中，購(gòu)房房者即是業(yè)業(yè)主又是商商戶，同時(shí)時(shí)擁有此店店鋪產(chǎn)權(quán)，，并利用手手中資源在在本商鋪進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，開發(fā)發(fā)商負(fù)責(zé)提提供相應(yīng)物物業(yè)管理，，并收取一一定物業(yè)費(fèi)費(fèi)用。優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可迅迅速回籠資資金，并勿勿需設(shè)立營(yíng)營(yíng)運(yùn)部門進(jìn)進(jìn)行后期管管理工作，，節(jié)省大量量人力支出出；缺點(diǎn)：上文提到，，天津市商商業(yè)地產(chǎn)目目前呈多頭頭競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)勢(shì)，市場(chǎng)調(diào)調(diào)控中供大大于求，所所以上述方方式非常不不利于銷售售及招商工工作的開展展，難度最最大，另外外，由于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售及及自購(gòu)自營(yíng)營(yíng)，商場(chǎng)對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)劃及業(yè)種種的選擇不不易貫徹，，極有可能能造成食品品店與服裝裝店并排經(jīng)經(jīng)營(yíng)的尷尬尬局面，不不利于整體體業(yè)主的利利益。注意：此類方法適適合于整體體商業(yè)街或或樓盤底商商的銷售，，不適用主主題商場(chǎng)及及購(gòu)物中心心。純租賃賃商業(yè)地產(chǎn)的的傳統(tǒng)方式式，在這種種模式中，，開發(fā)商為為大業(yè)主，，商戶用支支付貨幣的的形式擁有有商鋪的使使用權(quán)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍為開開發(fā)商所有有，開發(fā)商商不但要收收取商鋪之之租金，同同時(shí)亦要收收取物業(yè)費(fèi)費(fèi)用，并提提供相應(yīng)物物業(yè)服務(wù)、、推廣服務(wù)務(wù)及運(yùn)營(yíng)服服務(wù)。優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可收收取長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益，，開發(fā)商與與商戶真正正實(shí)現(xiàn)雙贏贏的關(guān)系，，共同經(jīng)營(yíng)營(yíng)該商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，雙方方共同對(duì)此此項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)，同時(shí)，，由于不出出售產(chǎn)權(quán)，，開發(fā)商對(duì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目目有足夠的的把握能力力，便于按按照商業(yè)規(guī)規(guī)劃思路對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行運(yùn)營(yíng)管理理；缺點(diǎn)：回收資金的的速度最慢慢，并需要要組建營(yíng)運(yùn)運(yùn)部、客服服部、貨管管部等商業(yè)業(yè)部門對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行管管理，有一一定的人力力支出，比比較耗費(fèi)精精力。注意：此方法可采采用統(tǒng)一收收銀方式，，租金在貨貨款中扣除除，在降低低工作難度度的同時(shí)，，也提升了了項(xiàng)目的整整體商業(yè)形形象。返租在其商鋪的的銷售中，，采取了所所有權(quán)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)、使使用權(quán)三權(quán)權(quán)分離的模模式：為提提高市場(chǎng)接接納力，將將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)權(quán)劃整為零零，劃分為為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)進(jìn)行銷售回回收大量資資金。然后后通過(guò)回報(bào)報(bào)租金的方方法從購(gòu)房房者手中取取回商業(yè)鋪鋪面的經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)，并每每對(duì)購(gòu)房者者有一定比比率的年回回報(bào)（高于于銀行貸款款利率才有有吸引力））。優(yōu)點(diǎn)：在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的的背景下，最最大程度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)價(jià)值，同時(shí)使使建筑單體獲獲得最大的價(jià)價(jià)值與租金增增長(zhǎng)空間。這這是一種高收收益高風(fēng)險(xiǎn)的的運(yùn)作模式，，適用于大型型封閉式商場(chǎng)場(chǎng)。從該項(xiàng)目目開盤以來(lái)的的運(yùn)作來(lái)看，，通過(guò)拆零產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、銷售旺旺鋪回收了巨巨額資金，大大大緩解了困困擾開發(fā)商已已久的資金緊緊張問(wèn)題。經(jīng)經(jīng)營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)以以后經(jīng)營(yíng)狀況況也比較理想想，進(jìn)一步增增強(qiáng)了中小投投資者的信心心，促進(jìn)了商商鋪的銷售。。缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式式的運(yùn)作當(dāng)中中，涉及大型型商業(yè)項(xiàng)目的的規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、招商、銷銷售、工程等等所有環(huán)節(jié)，，對(duì)開發(fā)商的的綜合運(yùn)營(yíng)能能力要求極高高。而且，回回籠資金（即即產(chǎn)權(quán)分散銷銷售）與商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)營(yíng)）兩者總是是一對(duì)深刻的的矛盾，而且且商業(yè)物業(yè)的的經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)發(fā)商名譽(yù)、品品牌的影響也也將有很強(qiáng)的的廣泛性和延延續(xù)性。試想想，一個(gè)銷售售不暢，入住住率低的住宅宅小區(qū)是很容容易被市民遺遺忘的。而對(duì)對(duì)于一個(gè)位于于市中心，經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善冷冷冷清清，返租租回報(bào)承諾無(wú)無(wú)法兌現(xiàn)、投投資者云集討討債的大型購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，即即使當(dāng)年開發(fā)發(fā)商銷售良好好，早已賺得得盆滿缽滿，，其長(zhǎng)期的負(fù)負(fù)面社會(huì)影響響也會(huì)使開發(fā)發(fā)商的品牌形形象大打折扣扣。注意（如何規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）從前面的分析析可以看出，，返租模式固固有的先天不不足帶來(lái)了較較高的風(fēng)險(xiǎn)，，在這場(chǎng)信息息不對(duì)稱的博博弈當(dāng)中，中中小投資者明明顯處于劣勢(shì)勢(shì)。在小業(yè)主主投資買房時(shí)時(shí)，開發(fā)商便便已經(jīng)為自己己設(shè)定好了金金蟬脫殼的步步驟。簽訂購(gòu)購(gòu)房合同時(shí)，，小業(yè)主必須須簽署委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租租金回報(bào)協(xié)議議，而返租方方當(dāng)然不會(huì)是是精明的開發(fā)發(fā)商，通常是是一個(gè)與開發(fā)發(fā)商無(wú)任何關(guān)關(guān)聯(lián)的空頭公公司。一旦經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善，向向經(jīng)營(yíng)商收取取的租金不足足以抵償向小小業(yè)主的返租租，假如開發(fā)發(fā)商也無(wú)力或或無(wú)心承擔(dān)每每年高達(dá)總銷銷售額X%的的巨額返租（（這種可能性性極大），小小業(yè)主的厄運(yùn)運(yùn)也就開始了了，這一切與與開發(fā)商沒有有任何法律關(guān)關(guān)系，而承諾諾返租的空頭頭公司自然人人去樓空。更更何況返租協(xié)協(xié)議長(zhǎng)達(dá)15年-20年年，開發(fā)商商是否存在難難以預(yù)測(cè)。對(duì)對(duì)于一個(gè)有社社會(huì)責(zé)任感，，立志于長(zhǎng)期期發(fā)展的開發(fā)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)應(yīng)該明白如果果經(jīng)營(yíng)管理不不成功，返租租中斷，往往往會(huì)對(duì)開發(fā)商商的品牌、信信譽(yù)造成致命命性的打擊。。如何減少整整個(gè)模式的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博博弈各方的長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，可可以從以下幾幾個(gè)方面入手手：A．開發(fā)商保保留部分主力力商鋪，臨街街、主入口商商鋪控制在手手中，避免商商場(chǎng)“臉面””受制于人。。B．核心主力力零售店應(yīng)引引進(jìn)已發(fā)展成成熟，具有相相當(dāng)知名度并并獲得消費(fèi)者者良好口碑的的品牌經(jīng)營(yíng)商商作為領(lǐng)頭羊羊（如萬(wàn)達(dá)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)進(jìn)沃爾瑪成成都商業(yè)大世世界引進(jìn)家樂(lè)樂(lè)福，廣州天天河城引進(jìn)日日本吉之島，，成都羅馬假假日廣場(chǎng)引進(jìn)進(jìn)好又多旗艦艦店），增強(qiáng)強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者信信心，并有利利于商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的成功。。C．在可能的的前提下，開開發(fā)商應(yīng)與核核心主力零售售店合資或合合作經(jīng)營(yíng)，甚甚至盡量自營(yíng)營(yíng)一部分。這這樣既可以增增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)對(duì)購(gòu)物中心的的整體控制力力度，有利于于整個(gè)商業(yè)物物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)，又可增增強(qiáng)其他經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家與之合合作的信心。。D．為了促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售售，返租利率率一般高于銀銀行同期貸款款利率，但不不一定固定化化，在合同中中應(yīng)約束返租租利率隨國(guó)家家中央銀行利利率變化而浮浮動(dòng)。E．商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)一般有3-5年的培養(yǎng)養(yǎng)期，基本無(wú)無(wú)盈利。而且且由于價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，，大型百貨零零售企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益下滑滑。商業(yè)租金金收益極可能能不足以沖抵抵返租收益。。具備社會(huì)責(zé)責(zé)任感的開發(fā)發(fā)商應(yīng)將回收收資金投入新新項(xiàng)目，形成成整個(gè)企業(yè)資資金的良性循循環(huán)。F．．重重視視商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司扮扮演演的的角角色色，，以以專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司為為橋橋梁梁，，構(gòu)構(gòu)建建起起合合理理的的委委托托經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)機(jī)制制，，走走中中介介專專業(yè)業(yè)化化、、規(guī)規(guī)模?；牡牡赖缆仿罚?，允允許許開開發(fā)發(fā)商商逐逐漸漸退退出出，，改改由由商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司承承擔(dān)擔(dān)起起物物業(yè)業(yè)保保值值、、增增值值、、正正常常返返租租的的責(zé)責(zé)任任。。G．．租租賃賃返返租租協(xié)協(xié)議議到到期期以以后后的的““返返租租后后遺遺癥癥””仿仿佛佛一一顆顆定定時(shí)時(shí)炸炸彈彈，，威威力力如如何何有有待待時(shí)時(shí)間間的的驗(yàn)驗(yàn)證證。。是是否否能能弱弱化化或或者者解解決決該該問(wèn)問(wèn)題題，，有有待待于于商商鋪鋪業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)（（或或商商鋪鋪投投資資基基金金））以以及及商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)公公司司的的成成熟熟方方能能得得到到有有效效、、徹徹底底的的解解決決。。此此外外，，國(guó)國(guó)外外流流行行的的““認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)面面積積、、共共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)””的的辦辦法法也也能能很很好好地地解解決決““返返租租后后遺遺癥癥””，，其其操操作作方方法法是是，，開開發(fā)發(fā)商商將將商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)或或?qū)憣懽肿謽菢?，，劃劃成成幾幾大大區(qū)區(qū)域域，，每每個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域再再劃劃成成等等面面積積的的若若干干份份，，每每個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)房房者者可可購(gòu)購(gòu)買買其其中中的的一一份份或或幾幾份份，，所所有有購(gòu)購(gòu)房房者者共共同同擁?yè)碛杏羞@這個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，每每個(gè)個(gè)人人可可執(zhí)執(zhí)有有共共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證，，這這實(shí)實(shí)際際上上是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證券券化化的的前前奏奏，，類類似似于于““基基金金””的的形形式式。。當(dāng)當(dāng)然然，，這這種種辦辦法法在在國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)尚尚未未突突破破法法律律和和相相關(guān)關(guān)管管理理規(guī)規(guī)定定的的禁禁區(qū)區(qū)。。對(duì)對(duì)于于國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資者者來(lái)來(lái)講講，，無(wú)無(wú)論論是是開開發(fā)發(fā)商商還還是是中中小小投投資資者者，，都都不不得得不不暫暫時(shí)時(shí)面面對(duì)對(duì)融融資資渠渠道道匱匱乏乏，，資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展不不充充分分、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化發(fā)發(fā)展展緩緩慢慢的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)。。帶租約銷售售商鋪采取帶帶租約銷售售模式，向向投資人承承諾前N年年每年X％％的租金回回報(bào)。而且且，這一模模式是由開開發(fā)商先和和租賃方簽簽署租賃協(xié)協(xié)議，然后后再進(jìn)行銷銷售，從而而減少商鋪鋪銷售以后后的不確定定因素，降降低投資人人風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一招租可可以避免零零散出租造造成的互相相壓價(jià)，也也可以控制制租賃的節(jié)節(jié)奏，另外外，由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同為為三方合同同，即商戶戶是與業(yè)主主簽署，開開發(fā)商只起起到中介作作用，這樣樣做可有效效地轉(zhuǎn)移矛矛盾，節(jié)省省解決客訴訴等煩惱。。缺點(diǎn)：同上所述，，此方法對(duì)對(duì)開發(fā)商的的整體商業(yè)業(yè)要求非常常高，如果果因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)不善善冷冷清清清，返租回回報(bào)承諾無(wú)無(wú)法兌現(xiàn)、、投資者云云集討債的的現(xiàn)象出現(xiàn)現(xiàn)，那么對(duì)對(duì)于本開發(fā)發(fā)商在本區(qū)區(qū)域內(nèi)的另另外投資項(xiàng)項(xiàng)目將造成成嚴(yán)重影響響。注意：典型案例參參考萬(wàn)達(dá)商商業(yè)廣場(chǎng)。?；刭?gòu)（（地產(chǎn)類類信托）最新的銷售售方式，同同樣采取統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管管理，以出出售方式銷銷售商鋪的的北京某科科貿(mào)電子城城，在今年年初推出了了地產(chǎn)“類類信托”產(chǎn)產(chǎn)品。即是是把6層1萬(wàn)平方米米的賣場(chǎng)分分割成每5平方米為為一個(gè)單位位進(jìn)行銷售售，單位售售價(jià)7萬(wàn)元元，并且在在四年合同同到期后必必須由開發(fā)發(fā)商回購(gòu)。。對(duì)于這一一創(chuàng)新的銷銷售手段，，該項(xiàng)目總總經(jīng)理表示示，目前運(yùn)運(yùn)行還算比比較順利，，現(xiàn)在的工工作重點(diǎn)是是改變投資資者傳統(tǒng)的的投資觀念念，擴(kuò)大該該類產(chǎn)品的的認(rèn)知程度度。對(duì)于是是否會(huì)與銀銀行進(jìn)行合合作，加入入銀行的理理財(cái)計(jì)劃，，通過(guò)金融融機(jī)構(gòu)的介介入為類信信托產(chǎn)品增增信，其透透露，目前前與銀行的的合作還處處在初級(jí)討討論階段，，預(yù)計(jì)需要要投入大量量的細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)工作。。優(yōu)點(diǎn)：比較較快速回籠籠資金，利利于管理，，并能采用用借海跑船船的方式，，利用投資資者的資金金將項(xiàng)目炒炒熱，將地地段升值；；缺點(diǎn)：無(wú)形形中增加了了開發(fā)商的的壓力，需需要開發(fā)商商準(zhǔn)備二次次招商及銷銷售，但彼彼時(shí)開發(fā)商商的銷售難難度就會(huì)大大減，因本本身已較第第一次銷售售時(shí)成熟許許多。商業(yè)設(shè)施對(duì)對(duì)于寫字樓樓的作用商業(yè)是寫字字樓的配套套設(shè)施，商商業(yè)配套的的完備與否否直接影響響寫字樓的的品質(zhì)。寫字樓是商商業(yè)的客源源提供者，，寫字樓商商業(yè)應(yīng)從策策劃伊始便便定位為服服務(wù)寫字樓樓白領(lǐng)的規(guī)規(guī)劃思路。。寫字樓商業(yè)業(yè)成功經(jīng)營(yíng)營(yíng)七大要素素。（交通便利利、標(biāo)志性性建筑、大大型商業(yè)、、停車場(chǎng)、、結(jié)構(gòu)合理理、明確定定位、業(yè)種種組合）本案商業(yè)定定位思路本案商業(yè)部部分基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)本案的商業(yè)業(yè)樓層圖招商工作的的一般合作作模式租賃聯(lián)營(yíng)合作租賃模式購(gòu)物中心零零售空間的的租金可以以分類如下下：基本租金：：每一平方米米承租空間間承租戶所所支付的金金額。有效租金：：將基本租金金及百分比比租金(以以議定的一一百分比的的營(yíng)業(yè)額支支付給業(yè)主主合并一起起計(jì)算。全額租金：：基本租金，，百分比租租金及其它它附加的費(fèi)費(fèi)用?；咀饨鹂煽梢酝ㄟ^(guò)很很多角度看看待。一般般而言，基基本租金有有不同程度度的應(yīng)用與與變化：持平式租金：：承租戶于特特定租賃期間間僅支付一定定金額的租金金，例如：每每平方米1200／年，，為期十年。。漸增式租金：：于租賃期間間，每特定年年限就按議定定金額或方式式逐漸增加租租金，例如：：十年租約前前三年每平方方米3600元／年，中中間四年每平平方米4000元／年，，而后三年則則每平方米4100元／／年。漸減式租金：：這種模式很很少見，例如如：當(dāng)年?duì)I業(yè)業(yè)額在12000000元以下時(shí)按按營(yíng)業(yè)額5%支付租金，，而年?duì)I業(yè)額額在12000000元元至15000000元元間，則支付付4%，而到到15000000元至至20000000元?jiǎng)t則支付2．5%。聯(lián)營(yíng)模式按營(yíng)業(yè)額支付付一定百分比比租金而在一一定時(shí)限后，，將此金額轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成基本租金金（聯(lián)營(yíng)抽成成）。一般來(lái)講，聯(lián)聯(lián)營(yíng)模式適用用于主力店的的引進(jìn)，可做做為優(yōu)惠條款款實(shí)施，但部部分主力店由由于利潤(rùn)微薄薄而流水巨大大，故不能做做此合作方式式，如：KTV、電器。。可于前期談判判時(shí)設(shè)定一定定保底金額，，保證開發(fā)商商初期利潤(rùn)。。做好商業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)連接工作或或完善防跑款款措施，保證證我方利潤(rùn)。?？捎幸庾R(shí)地將將前期的租賃賃商戶過(guò)渡為為聯(lián)營(yíng)商戶。。合作模式參考萬(wàn)達(dá)與其其主力店－－－華納影城的的合作模式參考寶力豪健健身目前采取取的模式。參考嘉華購(gòu)物物中心五樓KTV的模式式。商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)運(yùn)思路1、提前確立后期期營(yíng)運(yùn)節(jié)點(diǎn)2、營(yíng)運(yùn)中需要注注意的問(wèn)題3、業(yè)改一般思路路4、最終目標(biāo)確定定提前確立后期期營(yíng)運(yùn)節(jié)點(diǎn)1、何時(shí)漲價(jià)價(jià)2、何時(shí)開始始第二次招商商3、何時(shí)開始始銷售4、何時(shí)實(shí)施施業(yè)改5、何時(shí)開始始推廣策略營(yíng)運(yùn)中需要注注意的問(wèn)題1、促銷活動(dòng)動(dòng)不要太頻繁繁，避免不促促不銷2、建議實(shí)施施統(tǒng)一收銀（（大型主力店店除外）3、成立專門門的營(yíng)運(yùn)部門門，解決各種種突發(fā)問(wèn)題。。4、必須嚴(yán)格格管理（營(yíng)業(yè)業(yè)員、商戶）），不斷培訓(xùn)訓(xùn)銷售技巧。。5、各種管理理制度有章可可循。6、建立獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)機(jī)制，分配配銷售任務(wù)，，并準(zhǔn)確記錄錄每商戶每天天的經(jīng)營(yíng)狀況況。業(yè)改的一般思思路1、二線品牌牌（輔助業(yè)態(tài)態(tài)）采取先周周邊后中間的的規(guī)劃思路，，前期落位時(shí)時(shí)盡量設(shè)置于于動(dòng)線末端或或周邊地帶，，簽訂經(jīng)營(yíng)合合同以一年為為主，不得超超過(guò)三年。2、業(yè)改調(diào)整整時(shí)要采取從從低向高的次次序，采用低低清退，高挪挪下的原則，，將一層或二二層經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)差，不服從從管理的商戶戶清退，余下下的位置可將將三樓以上的的合適商戶移移下，起到扶扶植經(jīng)營(yíng)的作作用（增加租租金以補(bǔ)貼樓樓上主力店的的進(jìn)駐），這這時(shí)由于樓上上空出較大片片的面積，在在對(duì)樓上剩余余的商戶進(jìn)行行規(guī)劃后，集集中空出的區(qū)區(qū)域可吸引主主力店進(jìn)駐，，達(dá)到抓兩頭頭促中間的經(jīng)經(jīng)營(yíng)思路，使使灑水效應(yīng)和和井噴效應(yīng)良良好發(fā)揮，帶帶動(dòng)中間樓層層的客流。3、在持有有的五年過(guò)過(guò)程中，應(yīng)應(yīng)遵循培育育期——發(fā)發(fā)展期———成熟期三個(gè)個(gè)時(shí)段的順順序進(jìn)行相相應(yīng)工作，，簡(jiǎn)單說(shuō)明明如下：（1）培育育期（第一一至第二年年）：主要要工作是，，大量對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行包裝及及宣傳，不不斷以優(yōu)惠惠政策引進(jìn)進(jìn)最合適的的商戶，整合賣場(chǎng)資資源，開展展促銷活動(dòng)動(dòng)，提高整整體銷售額額。（2）發(fā)展展期（第二二至第四年年）：主要要工作是，，完成對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的初步步業(yè)改改工作作，并并在第第三年年開始始醞釀釀商鋪鋪的銷銷售，，大量積積累業(yè)業(yè)主資資料，，為日日后銷銷售作作充足足的準(zhǔn)準(zhǔn)備。。（3））成熟熟期（（第四四至第第五年年）：：主要要工作作是，，完成成對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的二次次業(yè)改改，引引進(jìn)終終級(jí)主主力店店，按按業(yè)主主情況況對(duì)樓樓面進(jìn)進(jìn)行商鋪鋪切割割，并并辦理理好產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證，第第五年年年末末啟動(dòng)動(dòng)商鋪鋪銷售。。最終目目標(biāo)確確定預(yù)計(jì)結(jié)結(jié)果：：按照照本規(guī)規(guī)劃思思路，，五年年之后后，預(yù)預(yù)測(cè)本本項(xiàng)目目應(yīng)為為經(jīng)營(yíng)營(yíng)一線品品牌為為主，，其他他輔助助業(yè)態(tài)態(tài)為輔輔的綜綜合商商業(yè)體體，在在主力力店經(jīng)經(jīng)營(yíng)逐漸漸穩(wěn)定定、鋪鋪助店店大量量進(jìn)駐駐的情情況下下，我我們應(yīng)應(yīng)將原原有的的產(chǎn)品品展示、、醫(yī)療療美容容、銀銀行金金融、、中西西餐飲飲等業(yè)業(yè)態(tài)更更加發(fā)發(fā)揚(yáng)光光大，，從而提提升項(xiàng)項(xiàng)目本本身的的價(jià)值值。預(yù)預(yù)計(jì)五五年后后的年年租金金應(yīng)為為開業(yè)業(yè)時(shí)年年租金的的1.5倍倍左右右，并并每年年保持持著2%-4%的良良性增增長(zhǎng)，，隨著著經(jīng)營(yíng)營(yíng)的深入入，租租金與與合作作方式式將會(huì)會(huì)逐漸漸退出出，取取而代代之的的是聯(lián)聯(lián)營(yíng)+保底的大大量涌涌現(xiàn)，，管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)于于商戶戶的把把控更更加到到位，，由于于手中中已經(jīng)擁?yè)碛幸灰慌鷤鋫溥x的的商戶戶儲(chǔ)備備，屆屆時(shí)的的業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整整及招招商引引進(jìn)變變得更加加容易易，使使?fàn)I運(yùn)運(yùn)工作作更加加有序序的發(fā)發(fā)展。。謝謝聆聽9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。14:19:4114:19:4114:1912/23/20222:19:41PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2214:19:4114:19Dec-2223-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。14:19:4114:19:4114:19Friday,December23,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2214:19:4114:19:41December23,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。23十二二月20222:19:41下下午14:19:4112月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:19下下午12月-2214:19December23,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/2314:19:4114:19:4123December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2:19:41下下午午2:19下下午午14:19:4112月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。14:19:4114:19:4114:1912/23/202