房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀2

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2008

我們?nèi)绱艘宦纷邅?。。?！?/p>

火爆的夏天：

排隊購房、深夜開盤、炒房熱、靠天收！降溫與秋涼：

三級市場洗牌、觀望、資金壓力。。。嚴(yán)冬會來嗎？

降價？兩三年不買房？只剩5%？［形勢］

地王？樓王？面粉貴過面包啦。。。賣房子不如賣地！盤點地產(chǎn)熱門話題：

拐了？----拐點論現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該買房？兩限房？經(jīng)濟適用房？廉租房？你降了多少？IPO？斷供?房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？

消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合資本市場的競爭行業(yè)洗牌家電業(yè)我們的對策之------上市！速度！結(jié)果：投入增加了！收入降低了！利潤壓縮了！必須向管理要效益了！成本管理顯得尤為重要！--------企業(yè)未來的生命線！賣相品質(zhì)［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地成本開發(fā)成本資金成本管理成本-----你每一天每一筆花費！越低越好？比大小？招標(biāo)時砍砍價！簽約時簽低點！付款時付少點！結(jié)算時慢慢扯…------優(yōu)化的目標(biāo)受控的過程說到做到的結(jié)果成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險越大，但利潤貢獻越高?。坳P(guān)鍵詞］越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大?。。坳P(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。為此，我們需要：1、從價值活動最前沿開始進行成本的策劃，建立成本控制目標(biāo)體系。2、要有一套實現(xiàn)成本控制目標(biāo)的管控機制！3、要將成本控制落實到每一個作業(yè)環(huán)節(jié)中去！4、跟蹤、評估、考核機制的啟動、讓每項工作都受控！5、從我做起，建立企業(yè)的成本理念和文化，不斷校正和優(yōu)化我們的管理模式，創(chuàng)建企業(yè)核心競爭力！作業(yè)過程成本控制（日常工作的成本管理）目標(biāo)成本體系的建立與實施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實施目標(biāo)實施目標(biāo)實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計目標(biāo)建立成本管理之實現(xiàn)成本管理之基礎(chǔ)目標(biāo)標(biāo)/責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理過程程動動態(tài)態(tài)成成本本管管理理作業(yè)業(yè)過過程程成成本本管管理理成本本管管理理軟軟件件成本本管管理理委委員員會會實踐踐系系統(tǒng)統(tǒng)信息息系系統(tǒng)統(tǒng)組織織系系統(tǒng)統(tǒng)標(biāo)桿桿企企業(yè)業(yè)成成本本管管理理模模式式：：領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)機機構(gòu)構(gòu)工具具制度度成本本管管控控文文件件我們們需需要要建建立立成成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理體體系系嗎嗎?開發(fā)發(fā)成成本本土地地成成本本管理理成成本本資金金成成本本錢花花哪哪里里去去了了？？錢賺賺到到手手了了嗎嗎？？利潤潤===收收入入——成成本本成本本是是個個無無底底洞洞嗎嗎？？你是是““知知本本家家””嗎嗎？？財務(wù)務(wù)結(jié)結(jié)算算的的利利潤潤是是真真嗎嗎？？你能能給給投投資資方方一一個個交交待待嗎嗎？？成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理哪哪里里來來?定義義：：它是是關(guān)關(guān)于于企企業(yè)業(yè)在在一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)營營、、資資本本、、財財務(wù)務(wù)等等各各方方面面的的總總體體計計劃劃，，它它將將企企業(yè)業(yè)全全部部經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動用用貨貨幣幣形形式式表表示示出出來來,它它最最終終反反映映是是一一整整套套預(yù)預(yù)計計的的財財務(wù)務(wù)報報表表和和其其他他附附表表，，主主要要是是用用來來規(guī)規(guī)劃劃計計劃劃期期內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)的的全全部部經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動及及其其相相關(guān)關(guān)財財務(wù)務(wù)結(jié)結(jié)果果。。任務(wù)務(wù)：：企業(yè)業(yè)在在戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)的的指指導(dǎo)導(dǎo)下下，，對對未未來來的的經(jīng)經(jīng)營營活活動動和和相相應(yīng)應(yīng)財財務(wù)務(wù)結(jié)結(jié)果果進進行行充充分分、、全全面面的的預(yù)預(yù)測測和和籌籌劃劃，，并并通通過過對對執(zhí)執(zhí)行行過過程程的的監(jiān)監(jiān)控控，，將將實實際際完完成成情情況況與與預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)不不斷斷對對照照和和分分析析，，從從而而及及時時指指導(dǎo)導(dǎo)經(jīng)經(jīng)營營活活動動的的改改善善和和調(diào)調(diào)整整，，以以幫幫助助管管理理者者更更加加有有效效地地管管理理企企業(yè)業(yè)和和最最大大程程度度地地實實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)組成成：：全面面預(yù)預(yù)算算體體系系包包括括利利潤潤預(yù)預(yù)算算、、資資本本性性支支出出資資金金平平衡衡預(yù)預(yù)算算、、現(xiàn)現(xiàn)金金收收支支平平衡衡預(yù)預(yù)算算、、資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債預(yù)預(yù)算算、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量預(yù)預(yù)算算等等。。利利潤潤預(yù)預(yù)算算包包括括銷銷售售收收入入預(yù)預(yù)算算、、產(chǎn)品成本預(yù)算、財務(wù)費費用預(yù)算等。。關(guān)于企業(yè)全面面預(yù)算管理戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預(yù)測經(jīng)營目標(biāo)項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃計劃解讀1戰(zhàn)略---經(jīng)營計劃---項目開發(fā)計劃財務(wù)預(yù)算計劃項目成本計劃財務(wù)費用計劃---關(guān)于戰(zhàn)略與計計劃管理目標(biāo)與責(zé)任成成本管理體系系之建立與實實現(xiàn)如何建立成本目標(biāo)體系系？目標(biāo)成本的定定義目標(biāo)成本是：：目標(biāo)成本是公公司基于市場場現(xiàn)狀，并結(jié)結(jié)合公司的經(jīng)經(jīng)營計劃，根根據(jù)預(yù)期售價價和目標(biāo)利潤潤進行預(yù)先確確定的，經(jīng)過過努力所要實實現(xiàn)的成本指指標(biāo)。目標(biāo)成本的解解讀目標(biāo)成本設(shè)定定與企業(yè)定位位目標(biāo)成本設(shè)定定與項目定位位目標(biāo)成本設(shè)定定與企業(yè)盈利利目標(biāo)成本設(shè)定定的市場原則則性價比與專業(yè)業(yè)管理1、投資決策策《項目投資可可行性報告》》投資估算書2、項目策劃劃項目定位：概概念性方案設(shè)設(shè)計目標(biāo)成本測算算13、方案設(shè)計計確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算算24、初步設(shè)計計確定產(chǎn)品各分分部、各專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算算34、施工圖設(shè)設(shè)計目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)設(shè)計概算方案設(shè)計概算算初步設(shè)計概算算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形形成目標(biāo)成本與財財務(wù)接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海成本表單利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務(wù)費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資收益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。?！?、每股收益

。。。

存貨真實嗎？？資產(chǎn)負債表流動資產(chǎn):萬科保利貨幣資金17046.3…

應(yīng)收帳款8.651.75預(yù)付帳款82.863.9…

其他應(yīng)收款27.613.4…

存貨665281流動資產(chǎn)合計954406非流動資產(chǎn):

…

長期股權(quán)投資24.40.1投資性房地產(chǎn)2.770.65固定資產(chǎn)5.751.4在建工程2.71

遞延所得稅資產(chǎn)60.4…

非流動資產(chǎn)合計46.42.72資產(chǎn)總計1000409偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管管理成本目標(biāo)體系系建立之核心難點在在哪里？用幾個實例來來談?wù)劊耗繕?biāo)成本到底底怎么形成的的？案例1項目策劃階段段的成本策劃劃成本客戶需求市場產(chǎn)品盈利案例2概念設(shè)計階段段的成本規(guī)劃劃用流程制度確確定目標(biāo)成本本1、各端口介入與與責(zé)任約定/（VK）2、目標(biāo)成本的審審定3、目標(biāo)成本本的管理制度度案例3什么是動態(tài)成成本？關(guān)于信息披露露領(lǐng)導(dǎo)要知道什什么？駕駛倉原理：：盈利目標(biāo)能否否實現(xiàn)？計劃能實現(xiàn)多多少？決策支持系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警體系系關(guān)于信息披露露財務(wù)動態(tài):收收入、支出、、現(xiàn)金流。。。運營動態(tài):項項目進度、銷銷售進度、成成本發(fā)生比例例。。經(jīng)營動態(tài):動動態(tài)成本、動動態(tài)盈利預(yù)測測。。健康指標(biāo):負負債率、資金金峰值、預(yù)警警系統(tǒng)。。。。決策支持系統(tǒng)統(tǒng)動態(tài)成本信息息??我們通常會有有哪些爭論？？目標(biāo)能調(diào)嗎？？軟件公司的案案例！成本目標(biāo)體系系如何落實？？----建立立成本責(zé)任體體系！各部門各司其其職責(zé)任成本的分分解思路1、本部門費費用2、本專業(yè)端端口成本----土地地成本------------政府府收費------------設(shè)計計費------------營銷銷費------------財務(wù)務(wù)費用------------建造成成本----設(shè)計+采購購+工程------成本數(shù)字是目目標(biāo)，是結(jié)果果，關(guān)鍵的是是工作質(zhì)