房地產(chǎn)行業(yè)研究：LPR維持不變房貸利率仍有望下行

12270327062709271227032706270927券研究報(bào)告房地產(chǎn)組房地產(chǎn)行業(yè)研究買(mǎi)入(維持評(píng)級(jí))行業(yè)周報(bào)市場(chǎng)數(shù)據(jù)(人民幣) 382830460850 國(guó)金行業(yè)滬深300相關(guān)報(bào)告2.《房地產(chǎn)業(yè)重申為支柱，商票逾期有所緩LPR維持不變，房貸利率仍有望下行行業(yè)點(diǎn)評(píng)1本周地產(chǎn)、物業(yè)板塊股價(jià)表現(xiàn)均偏弱。本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-板塊中位列第13。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-4%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+0.1%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-3.2%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中1年度多地集中土拍，熱度依然延續(xù)低迷。本周全國(guó)300城宅地成交建面3551萬(wàn)m，單周環(huán)比24%，單周同比-39%，平均溢價(jià)率2%。2022年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面60039萬(wàn)m，累計(jì)同比-34%；年初至今，華潤(rùn)臵地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。三四線(xiàn)城市周環(huán)比-3%，周同比-68%。1二手房成交連續(xù)縮量，同環(huán)比降幅也較大。本周15個(gè)城市二手房成交合計(jì)揮中銀集團(tuán)國(guó)際化優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與中銀香港的跨境聯(lián)動(dòng)成功為綠城中國(guó)提供1.2億美元境外貸款。此前中國(guó)銀行利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)敘做“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)(貸款結(jié)構(gòu)為中國(guó)銀行重慶分行為龍湖集團(tuán)開(kāi)立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保，為龍湖集團(tuán)境外企業(yè)提供貸園提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，貸款規(guī)模初定為3億美元?！皟?nèi)保外貸”。5.《招商、華發(fā)推出融資計(jì)劃，利好企業(yè)持杜昊旻王祎馨鵬duhaomin＠聯(lián)系人wangyixin＠聯(lián)系人fang_peng＠利率中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“支持住房改善需求”放在擴(kuò)大內(nèi)需的首位，更加強(qiáng)調(diào)住房的消費(fèi)屬性。我們預(yù)計(jì)未來(lái)房貸將更加向消費(fèi)貸性質(zhì)靠攏：一是房貸貸款門(mén)檻或降低，房貸利率、首付比例有望繼續(xù)下降；二是房貸還款方式或更加靈活，未來(lái)在提前還款、合理展期等方面限制更低，緩解購(gòu)房者的還款壓力，以促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)需求的釋放。投資建議且能保持一定拿地強(qiáng)度的頭部央國(guó)企和改善型房企，如中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)。此外，政策放松或加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線(xiàn)城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約-1-明報(bào)-2-明內(nèi)容目錄 圖表目錄 圖表16：35城新房成交明細(xì)(萬(wàn)平方米) 8二手房成交面積及同比增速(周) 9 -3-明：15城二手房成交明細(xì)(萬(wàn)平方米) 10 報(bào)-4-明年期及以上LPR為4.3%，均與上月保持一致。從貝殼研究院百城房貸利均較11月基本相當(dāng)，而較2021年10月最高點(diǎn)已經(jīng)分別下降163bp和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“支持住房改善需求”放在擴(kuò)大內(nèi)需的首位，更加強(qiáng)調(diào)住房的消費(fèi)屬性。我們預(yù)計(jì)未來(lái)房貸將更加向消費(fèi)貸性質(zhì)靠攏：一是房貸貸款門(mén)檻或降低，房貸利率、首付比例有望繼續(xù)下降；二是房貸還款方式或更加靈活，未來(lái)在提前還款、合理展期等方面限制更低，緩解購(gòu)房者的還款壓力，以促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)需求的釋放。圖表1：LPR品種及走勢(shì)4.504.0044.33.65一年期LPR(%)五年期LPR(%)圖表2：百城房貸利率及放款周期走勢(shì)8070605040302004.914.094.44.24報(bào)-5-明行情回顧地產(chǎn)行情回顧本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4.7%，在各板塊中位列第18；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.9%，在各板塊中位列第13。本周地產(chǎn)漲跌幅名為深深房A、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、上實(shí)城市開(kāi)發(fā)、卓朗科技、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，漲跌幅分別為+22.8%、+7.5%、+6.6%、+6%、+5.2%；末5名為合生創(chuàng)展集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)、萬(wàn)通發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、廣匯物流，漲跌幅分別圖表3：申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊本周漲跌幅排序0%-2%-3%-4%-5%-6%-7%采傳休食銀綜輕計(jì)商農(nóng)家非通紡交公建房有國(guó)機(jī)鋼醫(yī)汽化建電電掘媒閑品行合工算業(yè)林用銀信織通用筑地色防械鐵藥車(chē)工筑子氣服飲制機(jī)貿(mào)牧電金服運(yùn)事材產(chǎn)金軍設(shè)生裝設(shè)務(wù)料造易漁器融裝輸業(yè)料屬工備物飾備25%20%5%0%長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)卓朗科技上實(shí)城市開(kāi)發(fā)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)深深房AWIND產(chǎn)板塊本周漲跌幅排序4%3%2%1%0%-2%-3%-4%-5%-6%4%3%2%1%0%-2%-3%-4%-5%-6%食品與主要用品零售汽車(chē)與汽車(chē)零部件半導(dǎo)體與半導(dǎo)體生產(chǎn)設(shè)備材料商業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)醫(yī)療保健設(shè)備與服務(wù)技術(shù)硬件與設(shè)備公用事業(yè)資本貨物運(yùn)輸家庭與個(gè)人用品房地產(chǎn)能源制藥、生物科技與生命科學(xué)銀行多元金融耐用消費(fèi)品與服裝電信服務(wù)零售業(yè)保險(xiǎn)食品、飲料與煙草媒體消費(fèi)者服務(wù)軟件與服務(wù)0%0%合生創(chuàng)展集團(tuán)雅居樂(lè)集團(tuán)萬(wàn)通發(fā)展旭輝控股集團(tuán)廣匯物流來(lái)源：wind，國(guó)金證券研究所物業(yè)行情回顧1本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-4%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為物業(yè)、宋都服務(wù)、德信服務(wù)集團(tuán)、燁星集團(tuán)、建發(fā)物業(yè)，漲跌幅分別為+4.3%、+1.3%、-0.3%、-0.4%、-0.9%；末5名為佳兆業(yè)美好、寶龍商報(bào)-6-明2021年第1周2021年第4周2021年第7周2021年第10周2021年第13周2021年第16周2021年第19周2021年第22周2021年第25周2021年第28周2021年第31周2021年第34周2021年第37周2021年第40周2021年第43周2021年第46周22021年第1周2021年第4周2021年第7周2021年第10周2021年第13周2021年第16周2021年第19周2021年第22周2021年第25周2021年第28周2021年第31周2021年第34周2021年第37周2021年第40周2021年第43周2021年第46周2021年第49周2021年第52周2022年第3周2022年第6周2022年第9周2022年第12周2022年第15周2022年第18周2022年第21周2022年第24周2022年第27周2022年第30周2022年第33周2022年第36周2022年第39周2022年第42周2022年第45周2022年第48周2022年第51周南都物業(yè)宋都服務(wù)建發(fā)物業(yè)燁星集團(tuán)德信服務(wù)集團(tuán)2%1%0%2022/12/212022/12/222022/12/23恒生物業(yè)服務(wù)及管理滬深300恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)5%4%3%2%0%數(shù)據(jù)跟蹤佳兆業(yè)美好佳兆業(yè)美好寶龍商業(yè)領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)建業(yè)新生活銀城生活服務(wù)宅地成交2022年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面60039萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-34%；年初至今，華潤(rùn)臵地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口0單周宅地成交建面(萬(wàn)㎡)平均溢價(jià)率45%40%35%30%25%20%5%0%，國(guó)金證券研究所3W5WW9W3W5WW9W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W報(bào)圖表11：全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面(萬(wàn)㎡)及同比0000000000000000000400000000200000021年累計(jì)宅地成交建面2022年累計(jì)宅地成交建面2021年累計(jì)同比2022年累計(jì)同比60%40%20%0%，國(guó)金證券研究所圖表12：2022年初至今權(quán)益拿地金額前20房企排行企業(yè)名稱(chēng)土地宗數(shù)權(quán)益拿地金額(億元)權(quán)益建筑面積(萬(wàn)㎡)總規(guī)劃建面(萬(wàn)㎡)樓面均價(jià)(元/㎡)華潤(rùn)臵地508565436314.97160122中海地產(chǎn)327513603645.64210233保利發(fā)展637215166874.49162334建發(fā)房產(chǎn)325442132617.85244115招商蛇口335373074065.84184126綠城中國(guó)274662272657.92193447濱江集團(tuán)364031773276.36181938中國(guó)鐵建513554805952.9768809越秀地產(chǎn)233462022596.616771華發(fā)股份172991281673.722534龍湖集團(tuán)262562612883.021043112萬(wàn)科1924118023410.0412805國(guó)貿(mào)地產(chǎn)142291853042.638290廣州地鐵51749191019154上海地產(chǎn)21744046041322中國(guó)中鐵221653023232.79572017武漢城建集團(tuán)81551131200.0613491頤居建設(shè)614871713.1320943中國(guó)金茂10140821262.471447620深圳地鐵集團(tuán)71381521654.439994來(lái)源：中指研究院，國(guó)金證券研究所注：新房成交累一線(xiàn)城市：周環(huán)比-28%，周同比-48%，月度累計(jì)同比-28%，年度累計(jì)同比-24%；-7-明報(bào)計(jì)同比-29%；計(jì)同比-46%。圖表13：40城新房成交面積及同比增速5004504003503002502005002022/11/42022/11/112022/11/182022/11/252022/12/22022/12/92022/12/162022/12/2335城單周成交面積(萬(wàn)方)周環(huán)比周同比30%20%0%來(lái)源：wind，國(guó)金證券研究所/11/42/11/182022/12/22022/12/160%/11/42/11/182022/12/22022/12/16-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%0%2022/11/42022/11/182022/12/22022/12/16-50%一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三四線(xiàn)城市圖表16：35城新房成交明細(xì)(萬(wàn)平方米)城城市本周成交周環(huán)比周同比月累計(jì)值月同比年累計(jì)值年同比年同比7%-43%54.1-32%-21%29.3-39%-42%-15%-19%-14%-57%66.8-44%982-35%-41%-50%25.4-30%483-20%-19%-73%70.5-35%-30%.6-61%-61%-17%398-46%.9-80%-90%43.4-49%886-32%46.729%30%-56%49.7-18%-49%-13%-42%-26%-27%58.1-46%-29%28.257.7-47%89.3-13%-58%2720%-25%州4.52%-53%26.1-14%302-46%----19%370-36%-8-明報(bào)山華江36.14.7--4.4-----.8--1%-59%---25%-18%-64%-26%--37%--76%25%-35%--49%-21%-54%---86%-46%--49%---37%-22%-59%-53%-35.020.4-.434.3-22.0--.221.0---18%6%-21%--87%21%%----83%-23%-31%63%-4%-44%-48%697422-765202---219-244--21%-31%-35%--62%-29%-29%-31%--36%---71%-10%-43%--55%-60%--15%二手房成交00萬(wàn)平米，周環(huán)比-25%，周同比-28%，月度累計(jì)同比-3%，年度累計(jì)同周同比-30%，月度累計(jì)同比-35%，年度累計(jì)同比-26%；-31%，周同比-28%，月度累計(jì)同比+5%，年度累計(jì)同比計(jì)同比-23%。圖表17：15城二手房成交面積及同比增速(周)2502005002022/11/42022/11/182022/12/22022/12/1615城單周成交面積(萬(wàn)方)周環(huán)比周同比50%0%-9-明報(bào)%600%500%400%300%200%100%0%2022/11/42022/11/182022/12/22022/12/165% 0% 2022/11/42022/11/182022/12/22022/12/16一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三四線(xiàn)城市圖表20：15城二手房成交明細(xì)(萬(wàn)平方米)城市本周成交周環(huán)比周同比月累計(jì)值月同比年累計(jì)值年同比28.6--36%55.9-42%-24%9%%2%252-36%-62%42%-59%24.837.762%-21%330637-35%-29%-47%-23%41.27059%%-4%-28.632%349-26%-73%-69%%3%-45%-40%-39%-46%30.141.7%-12%476696-19%-13%山27%58%221-10%華-38%5%-73%-49%-26%-54%-27%-38%62%205%州9-52%重點(diǎn)城市庫(kù)存與去化周期本周12城商品房庫(kù)存(可售面積)為1.63億平米，環(huán)比+0.3%，同比+4%。圖表21：12城商品房的庫(kù)存和去化周期454035302520505-2019/4/282020/4/282021/4/282022/4/28商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)方/日)商品房去化周期(月)圖表22：12城各城市能級(jí)的庫(kù)存去化周期302520502021-042021-122022-08一線(xiàn)城市去化周期(月)二線(xiàn)城市去化周期(月)-10-明報(bào)圖表23：城市可售面積期3個(gè)月移動(dòng)日均成交面積(萬(wàn)方)去化周期(月)同期增減(月)2,68727.964920%2,300.432.293322%23.38823%2,900.048.0.44-12%.5.32州4%64.6.09837-18%700.44366-12%41.6.23nd地產(chǎn)行業(yè)政策和新聞圖表24：地產(chǎn)行業(yè)政策新聞匯總城城市/機(jī)構(gòu)2022/12/19點(diǎn)問(wèn)題作深入解讀。在有關(guān)明年房地產(chǎn)扛起責(zé)任，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動(dòng)性，滿(mǎn)足行業(yè)合善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)政策，解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題；鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)；合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改2022/12/192022/12/19s、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等常見(jiàn)資產(chǎn)外，還有新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及具有供AAAAA具有較好收益的旅游基礎(chǔ)2022/12/192022/12/20付擔(dān)保管理，規(guī)范建設(shè)單位支付擔(dān)保行為，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《山東省工程建設(shè)領(lǐng)域工程款支付擔(dān)保實(shí)施辦法(試行)》的通知。通知顯示，房企使用監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)預(yù)售資金替代共管資金的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法支付工程款，不得使用商業(yè)承兌匯票等非金方式支付工程款。房企申請(qǐng)終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管時(shí)仍未結(jié)清工程款的，應(yīng)持續(xù)提供工程款支付2022/12/202022/12/21實(shí)措施。要大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)。加大力度、加快速度抓好資本市場(chǎng)各項(xiàng)支持政策措施落地見(jiàn)效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。全面落改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專(zhuān)項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債。落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企借殼已上市房2022/12/212022/12/21人民銀行傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，研究部署貫徹落實(shí)工作。會(huì)議提出，推動(dòng)金融平穩(wěn)健康運(yùn)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足行業(yè)合理融支持剛性和改善性住房需求。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。推動(dòng)長(zhǎng)租房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，按照租購(gòu)并舉方向加快探索房地產(chǎn)2022/12/21明報(bào)2022/12/21業(yè)貸款最低首付比2022/12/21心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整租房提取住房公積金和個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通付比例由60%調(diào)整為40%，與天津市商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例保持一致。此外，養(yǎng)育未成年二及以上多子女的本市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積；申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)家庭首套住房的，貸款最高限額以本市統(tǒng)一貸款限額為基礎(chǔ)上浮20%。2022/12/21企業(yè)新建商品住宅和非住宅(含車(chē)位、車(chē)庫(kù))可享受所交契稅100%財(cái)政補(bǔ)貼，購(gòu)買(mǎi)參展二手房交易可。2022/12/22工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，通盤(pán)謀劃明年乃至今后一個(gè)時(shí)期的自然資源工作。緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房預(yù)期”總體目標(biāo)，適時(shí)完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政策。規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)，下大力氣推動(dòng)2022/12/23委召開(kāi)黨委會(huì)，認(rèn)真學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，研究部署貫徹落實(shí)措施。指出要，堅(jiān)定走中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)發(fā)展之路，更好服務(wù)和服從國(guó)家重大戰(zhàn)略。鼓勵(lì)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)業(yè)利用資本市場(chǎng)發(fā)展壯大，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)功能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)圖表25：上市公司動(dòng)態(tài)公司名稱(chēng)公告時(shí)間類(lèi)型2022/12/19行債券2022/12/19行債券公司及公司間接持有90%股權(quán)的控股子公司虹晟投資分別與友邦人壽簽訂產(chǎn)權(quán)交易2022/12/192022/12/20公司將以每股1.14港元的價(jià)格(折價(jià)14.29%)先舊后新配售8.4億股股票，將通2022/12/20公司將以每股2.32港元(折價(jià)17.4%)的價(jià)格按其各自的分配比例配售2.685億%。公司全資附屬中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司完成發(fā)行2022年第四期公司債券，品種2022/12/20行債券一發(fā)行規(guī)模為15億元，票面利率2.25%；品種二發(fā)行規(guī)模為15億元，票面利率2022/12/20藍(lán)光發(fā)展及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額為438.22億元，占該公司2021年期末經(jīng)審計(jì)歸合約銷(xiāo)售金額人民幣291.24億元，合約銷(xiāo)售面積351.62萬(wàn)方。公司正與其財(cái)務(wù)及法2022/12/20律顧問(wèn)積極推進(jìn)境外債務(wù)重組工作，并與若干境外債券持有人及其顧問(wèn)進(jìn)行溝通與建設(shè)性接洽，以推動(dòng)經(jīng)各方同意的集團(tuán)境外債務(wù)重組方案的制訂。目前，各方在重組方。融街2022/12/21權(quán)根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司及下屬子公司擬與華融基礎(chǔ)簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及承包經(jīng)融-12-明報(bào)2022/12/21公司控股股東林中、林偉及林峰在公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)合共100萬(wàn)股公司股份，總代價(jià)約公司擬向不超過(guò)35名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)約13.04億股，非公開(kāi)2022/12/21發(fā)行股票數(shù)量上限不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%，募資不超過(guò)30億元，用于2022/12/21億元。截至公告日，公司及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額449.86億元，占公司最近一期經(jīng)公司為旗下長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)提供不超5億元擔(dān)保。截至公告日，除按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)2022/12/21慣例為銀行向購(gòu)房客戶(hù)發(fā)放的抵押貸款提供階段性擔(dān)保而形成的擔(dān)保外，公司及其控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~累計(jì)為人民幣48.70億元，占本公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的公司此前配股的認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)已完成，賣(mài)方已按照認(rèn)購(gòu)價(jià)每股認(rèn)購(gòu)股份0.881港元認(rèn)購(gòu)中國(guó)2022/12/21公司間接全資附屬美的臵業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)行2022年第三期公司債券，發(fā)行規(guī)模2022/12/22行債券不超過(guò)人民幣5億元，分為四年期和兩年期兩個(gè)品種，其中四年期品種隨附第二年末境內(nèi)發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，最終確定兩個(gè)品種的票面利率司、金華虹光公司、濱昱公司提供不超過(guò)2.21億元、13億2022/12/22?？傤~為239.79億元，均為對(duì)控股子公司及參股公司的擔(dān)保，對(duì)外擔(dān)?？傆囝~占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的公司根據(jù)此前配售及認(rèn)購(gòu)協(xié)議發(fā)行2.35億股股份，每股發(fā)行價(jià)2.01港元，已發(fā)行景泰富集團(tuán)2022/12/23份發(fā)行前的現(xiàn)有已發(fā)行股份數(shù)目的7.38%，所得款項(xiàng)凈額為約4.7億港公司下屬中國(guó)鐵建昆侖投資集團(tuán)有限公司等單位與湖南路橋建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司2022/12/23組成聯(lián)合體中標(biāo)G4京港澳高速長(zhǎng)沙廣福至株洲王拾萬(wàn)(朱亭)段擴(kuò)容工程捆綁桂東至新田(寧遠(yuǎn))高速公路郴州至桂陽(yáng)段特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資約413億元，采用物管行業(yè)政策和新聞圖表26：物管行業(yè)資訊時(shí)間城市/機(jī)構(gòu)2022/12/19門(mén)勵(lì)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)家政服務(wù)機(jī)構(gòu)，或與家政企業(yè)開(kāi)展合作，積極拓展服務(wù)范圍，推動(dòng)嵌入社區(qū)綜合服務(wù)中心、日間照料中心、托育機(jī)構(gòu)、老年助餐點(diǎn)等現(xiàn)有社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)減免租賃費(fèi)用，采取多種形式實(shí)現(xiàn)共享共用共管。鼓勵(lì)家政企業(yè)多種合作形式進(jìn)社區(qū)，支持家政企業(yè)與社區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，在團(tuán)購(gòu)平臺(tái)上開(kāi)通銷(xiāo)售渠道。鼓勵(lì)各地打造地域性家政品牌，推動(dòng)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入家政服務(wù)領(lǐng)域，支持品牌化員工制企業(yè)發(fā)展，采取“政府+龍頭企業(yè)+社區(qū)”模式，全面打造“技能培訓(xùn)+推薦就業(yè)+家政服務(wù)+產(chǎn)品團(tuán)購(gòu)”家政進(jìn)社區(qū)的全鏈條服務(wù)。鼓勵(lì)發(fā)揮社區(qū)居民委員會(huì)及其下屬物業(yè)管理委員會(huì)的作用，加強(qiáng)對(duì)“家政進(jìn)社區(qū)”工作的指導(dǎo)監(jiān)督，提升家政進(jìn)社區(qū)規(guī)范化水平，建立家政服務(wù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)體系，推物管公司動(dòng)態(tài)圖表27：物管公司動(dòng)態(tài)公公司名稱(chēng)公告時(shí)間類(lèi)型2022/12/19公司新增投資企業(yè)深圳市特發(fā)物流科技有限公司，注冊(cè)資本500萬(wàn)元，由公司100%2022/12/20-13-明報(bào)2022/12/20總數(shù)3093個(gè)。公司與中國(guó)恒大之間質(zhì)押擔(dān)保的獨(dú)立調(diào)查已接近完成階段，將在切實(shí)可行情況下盡快發(fā)布有關(guān)獨(dú)立調(diào)查結(jié)果。并且，正與中國(guó)恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押所涉及公司新增投資企業(yè)北京懷柔科學(xué)城物業(yè)服務(wù)有限公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，由北京服務(wù)集團(tuán)2022/12/212022/12/21公司新增投資企業(yè)蕪湖市點(diǎn)通廣告有限公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元，由公司100%持公司間接全資附屬公司廈門(mén)益睿與益悅訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，廈門(mén)益睿同意出售及益悅2022/12/22現(xiàn)金代價(jià)為人民幣339.35萬(wàn)元。2021年12月13日公司公告與上海世茂訂立協(xié)議，公司有條件同意收購(gòu)而上海世茂有條件同意出售目標(biāo)業(yè)務(wù)，代價(jià)為人民幣1653.5百萬(wàn)元。目標(biāo)業(yè)務(wù)為上海世茂在中國(guó)茂服務(wù)2022/12/23從事的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)。目前鑒于該協(xié)議簽訂之時(shí)有關(guān)收購(gòu)事項(xiàng)的估價(jià)和目前市場(chǎng)情況相比有較大背離；且公司公布收購(gòu)事項(xiàng)后，收到大量來(lái)自獨(dú)立股東的意見(jiàn)回饋，明確2022/12/23-14-明報(bào)-15-明2016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12021/1/12020/7/12020/1/12022/7/12022/1/12016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12021/1/12020/7/12020/1/12022/7/12022/1/12021/7/1行業(yè)估值圖表28：A股地產(chǎn)PE-TTM252050AVGSTDVAVGSTDV圖表29：港股地產(chǎn)PE-TTM2086420PE-TTMAVGAVG+STDVPE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1圖表30：港股物業(yè)股PE-TTM806040200PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDVPE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1報(bào)圖表31：覆蓋公司估值情況股票代碼公司評(píng)級(jí)市值歸母凈利潤(rùn)(億元?dú)w母凈利潤(rùn)(億元)歸母凈利潤(rùn)同比增速(億元)2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E2,1009.38.98.2225.2235.5257.1-46%發(fā)展6.86.25.4273.9301.8345.35%9.710.98.3103.793.0121.4-10%31%4156.86.45.461.065.176.935%2959.77.35.630.340.152.930%32%32%2,0145.04.94.6401.6409.1440.09%%%2676.04.83.044.756.088.225%58%33710.66.94.731.748.872.242%54%48%57.786.225.922.915.451.2-60%-33%233%金科服務(wù)8.010.38.510.68.29.971%-23%21%406.45.85.16.26.97.845%58711.39.040.351.865.250%28%26%77645.0