深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告

專業(yè)＋服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值PAGEPAGE54專業(yè)＋服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告投資商：大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司編制單位：同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問有限公司大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司：承蒙貴公司信任，委托我司編制《深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告》。我司項(xiàng)目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過對(duì)本地塊所處市場(chǎng)環(huán)境、地塊自身?xiàng)l件和舊改特點(diǎn)的研究，結(jié)合貴公司實(shí)際情況，提出了本地塊開發(fā)的評(píng)價(jià)報(bào)告?！渡钲谑雄鑽彺宄侵写甯脑祉?xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告》是我司項(xiàng)目小組成員通力合作的成果，同時(shí)也是全司人員多年經(jīng)驗(yàn)及集體智慧的結(jié)晶?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹(jǐn)致商祺！同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問有限公司目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc132303096"1.項(xiàng)目評(píng)價(jià)1HYPERLINK\l"_Toc132303097"1.1項(xiàng)目位置及區(qū)位評(píng)價(jià)1HYPERLINK\l"_Toc132303098"1.2項(xiàng)目用地現(xiàn)狀評(píng)價(jià)2HYPERLINK\l"_Toc132303099"1.3項(xiàng)目周邊環(huán)境與景觀評(píng)價(jià)3HYPERLINK\l"_Toc132303100"1.4項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評(píng)價(jià)3HYPERLINK\l"_Toc132303101"1.5項(xiàng)目用地優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)價(jià)5HYPERLINK\l"_Toc132303102"1.6項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施評(píng)價(jià)6HYPERLINK\l"_Toc132303103"2.法律政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)7HYPERLINK\l"_Toc132303104"2.1項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀7HYPERLINK\l"_Toc132303105"2.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估7HYPERLINK\l"_Toc132303106"3．房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)8HYPERLINK\l"_Toc132303107"3.1深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)8HYPERLINK\l"_Toc132303108"3.2深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望17HYPERLINK\l"_Toc132303109"3.3項(xiàng)目附近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)22HYPERLINK\l"_Toc132303110"3.4項(xiàng)目附近區(qū)域在售樓盤銷售情況分析25HYPERLINK\l"_Toc132303111"3.5可能的目標(biāo)客戶分析26HYPERLINK\l"_Toc132303112"4開發(fā)建議27HYPERLINK\l"_Toc132303113"4.1開發(fā)方向建議27HYPERLINK\l"_Toc132303114"4.2開發(fā)計(jì)劃建議28HYPERLINK\l"_Toc132303115"5.財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)31HYPERLINK\l"_Toc132303116"5.1成本預(yù)測(cè)31HYPERLINK\l"_Toc132303117"5.2稅務(wù)分析32HYPERLINK\l"_Toc132303118"5.3投資收益預(yù)測(cè)33HYPERLINK\l"_Toc132303119"5.4投資使用計(jì)劃及啟動(dòng)資金36HYPERLINK\l"_Toc132303120"5.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)38HYPERLINK\l"_Toc132303121"6結(jié)論39HYPERLINK\l"_Toc132303122"6.1風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析39HYPERLINK\l"_Toc132303123"6.2結(jié)論40HYPERLINK\l"_Toc132303124"附表41HYPERLINK\l"_Toc132303125"附表1坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表41HYPERLINK\l"_Toc132303126"附表2坭崗村城中村改造項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表421.項(xiàng)目評(píng)價(jià)1.1項(xiàng)目位置及區(qū)位評(píng)價(jià)1.1.1項(xiàng)目位置本項(xiàng)目用地東臨紅崗西村，西臨教育學(xué)院花場(chǎng)，北臨二線巡邏道，南臨筍崗西路。中間剔除金銀苑、碧清花園、星湖花園三個(gè)商品房小區(qū)及風(fēng)光小學(xué)。行政區(qū)劃上歸羅湖區(qū)管轄。圖1：項(xiàng)目位置圖1.1.2區(qū)位評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于羅湖區(qū)與福田區(qū)的交接地帶。東為羅湖區(qū)的清水河片區(qū)。西與深圳最早的富人區(qū)—銀湖別墅區(qū)及筆架山相望。北靠鳳凰嶺，向南隔泥崗西路俯瞰八卦嶺。與東門——地王商圈、華強(qiáng)北商圈、福田中心區(qū)近在咫尺，盡享都市的繁華。圖2：項(xiàng)目區(qū)位圖1.2項(xiàng)目用地現(xiàn)狀評(píng)價(jià)（1）作為舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊內(nèi)以農(nóng)民房為主，環(huán)境較差，管理較為混亂，該區(qū)域在市民心中的形象欠佳。（2）該地塊現(xiàn)為功能混合區(qū)域，地塊內(nèi)含有住宅、商業(yè)、公共配套等等。拆遷上較為繁瑣，也潛在一定的拆遷風(fēng)險(xiǎn)。（3）地塊不規(guī)則，內(nèi)有三個(gè)普通的住宅小區(qū)。給小區(qū)的規(guī)劃和銷售造成影響。（4）本地塊內(nèi)現(xiàn)有高壓線穿過，但日后將會(huì)被埋入地下，所以這一不利因素可以忽略。（5）本地塊呈北高南低的走勢(shì)，為景觀設(shè)計(jì)提供有利條件。1.3項(xiàng)目周邊環(huán)境與景觀評(píng)價(jià)1.3.1周邊環(huán)境較為普通，區(qū)域環(huán)境優(yōu)劣并存（1）項(xiàng)目四周及內(nèi)部分布有：碧清花園、金銀苑、星湖花園等普通住宅小區(qū)以及部分其他建筑物。整體環(huán)境較為普通。（2）項(xiàng)目處于泥崗西路北側(cè)，貨柜車流量大，造成很大的噪音、塵土和空氣污染，對(duì)居住和商業(yè)而言是很大的不利因素。但隨著貨運(yùn)主干道的北遷，這一不利影響將會(huì)弱化。（3）片區(qū)內(nèi)的教育學(xué)院和風(fēng)光小學(xué)給項(xiàng)目注入了文化內(nèi)涵，有利于提升項(xiàng)目的價(jià)值。（4）福田和羅湖的外部環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目起到強(qiáng)大的支撐作用。1.3.2周邊景觀資源欠缺，高層遠(yuǎn)景風(fēng)光獨(dú)特（1）項(xiàng)目四周緊挨著普通住宅小區(qū)、學(xué)校以及部分其他建筑，近距離景觀欠佳。（2）本項(xiàng)目的高層將可以遠(yuǎn)望鳳凰嶺、筆架山以及地王商圈，景觀資源有很大的發(fā)掘空間。1.4項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評(píng)價(jià)表1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)改造用地面積13.44萬平方方米容積率5——5.5覆蓋率25%——30%%總建筑面積67.2萬平方米米——73.992萬平方米住宅面積53.76萬平方方米——59.1136萬平方米商業(yè)面積13.44萬平方方米——14.7784萬平方米還遷面積24.6萬平方米米可售面積41.6萬平方米米——48.332萬平方米可售住宅面積28.16萬平方方米——33.554萬平方米可售商業(yè)面積13.44萬平方方米——14.7784萬平方米公共配套面積10,000平方方米平均建筑高度18——20層商住比2：8車位4300個(gè)根據(jù)利潤(rùn)最大化原則，本項(xiàng)目取5.5的容積率，其他經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均與5.5的容積率對(duì)應(yīng)。（1）從以上規(guī)劃要點(diǎn)看，商業(yè)面積較大。如此大的商業(yè)面積是否與市場(chǎng)需求相一致還需深入論證。原因有以下幾點(diǎn)：①目前附近片區(qū)商業(yè)氛圍非常弱。②本片區(qū)與羅湖、福田的其他區(qū)域處于相對(duì)斷裂的狀態(tài)，偏居一隅。③片區(qū)的人口較少，自身沒有足夠的人口支撐如此大的商業(yè)。④按照30%的覆蓋率來算，假設(shè)整個(gè)項(xiàng)目底層全部做商業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目將有將近四層作為商業(yè)，而非底商的商業(yè)產(chǎn)生的收益有限。（2）本項(xiàng)目規(guī)劃有4,300個(gè)車位。本項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)14.784萬平方米。按常規(guī)，商場(chǎng)每100平方米需要0.5個(gè)車位，所以商業(yè)部分需要739個(gè)車位。余下3,561個(gè)車位給住宅部分。本項(xiàng)目按照平均每戶90平方米(深圳的平均住宅面積)的建筑面積算，大約有6,571戶，按照車位比1：1算，需要有6,571個(gè)車位。所以本項(xiàng)目規(guī)劃中車位的個(gè)數(shù)是不夠的。（3）根據(jù)容積率和建筑高度的規(guī)劃，本項(xiàng)目的建筑形態(tài)基本為小高層和高層建筑。（4）由于本項(xiàng)目的還遷面積較大，將采取分期拆遷、分期還建的方法操作。對(duì)開發(fā)商而言，還建會(huì)增加前期啟動(dòng)資金，降低資金使用效率，同時(shí)也增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，通過分期銷售與分期還建相結(jié)合，將會(huì)相應(yīng)地提高資金使用率，降低風(fēng)險(xiǎn)。1.5項(xiàng)目用地優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)價(jià)1.5.1優(yōu)點(diǎn)評(píng)價(jià)（1）宗地面積較大，規(guī)劃和建設(shè)上具有回旋空間。對(duì)重樹片區(qū)形象較為有利，同時(shí)也有利于分期開發(fā)和靈活選擇開發(fā)方案。（2）規(guī)劃指標(biāo)具有彈性空間，便于開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況及戰(zhàn)略要求確定開發(fā)方案。（3）地處羅湖、福田交接地帶，區(qū)域配套齊備。緊鄰主城區(qū)，具有為主城區(qū)提供居住配套的功能。（4）交通便利，到關(guān)內(nèi)各區(qū)及關(guān)外的龍華和布吉都很便捷。（5）被鳳凰嶺、筆架山兩個(gè)“綠色氧吧”包圍，有良好的生態(tài)景觀資源（6）根據(jù)規(guī)劃，八卦嶺片區(qū)將成為集居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)。并且，坭崗與八卦嶺有連為一體的可能，從而實(shí)現(xiàn)兩個(gè)片區(qū)人流、商業(yè)環(huán)境的一體化。1.5.2缺點(diǎn)評(píng)價(jià)（1）地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū)檔次較低、外在形象較差，對(duì)項(xiàng)目存在不利影響。（2）地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū)，致使地塊不規(guī)整，給規(guī)劃設(shè)計(jì)及地塊價(jià)值提升帶來障礙。（3）坭崗村以臟亂差的形象著稱，給重樹片區(qū)形象帶來難度。（4）涉及拆遷安置問題，手續(xù)較多，較為煩瑣。（5）泥崗西路為貨柜車通道，噪音較大。（5）本項(xiàng)目雖與銀湖豪宅區(qū)相鄰，但兩片區(qū)處于相對(duì)隔絕狀態(tài)，受銀湖蔭庇的可能性基本沒有。由于受公路和山體相隔，本項(xiàng)目所在片區(qū)與清水河片區(qū)的聯(lián)系較弱，清水河片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。1.6項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施評(píng)價(jià)（1）由于本項(xiàng)目規(guī)劃了13.44萬平方米的商業(yè)設(shè)施，常規(guī)的生活配套設(shè)施，本項(xiàng)目可以解決，而且將比現(xiàn)在的檔次高出很多。（2）項(xiàng)目東西兩側(cè)是教育學(xué)院以及風(fēng)光小學(xué)，具有一定的文化氛圍，對(duì)本項(xiàng)目是利好因素。（3）由于項(xiàng)目靠近福田、羅湖主城區(qū)，大型的商業(yè)設(shè)施可以由主城區(qū)解決。本項(xiàng)目周邊有園嶺醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院、沃爾瑪、好又多超市等配套，為居民提供了生活上的便利。但是，項(xiàng)目的500米范圍內(nèi)缺少上規(guī)模、上檔次的居住配套，是本項(xiàng)目的一個(gè)不可忽視的不足點(diǎn)。2.法律政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)2.1項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀（1）坭崗舊改已經(jīng)納入了深圳的舊改日程。（2）坭崗村的規(guī)劃文件還沒有正式獲批，立項(xiàng)批準(zhǔn)前沒有紅線和規(guī)劃圖。（3）由于本項(xiàng)目屬于城中村舊改項(xiàng)目。投資方需先行投入資金，其后確定用地邊界范圍，將來有可能在地界、面積方面發(fā)生爭(zhēng)議。（4）坭崗村提供的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是由羅湖區(qū)舊城改造辦公室提供的，具有彈性空間。最終的規(guī)劃方案由坭崗村、投資方以及深圳市規(guī)劃部門協(xié)商決定。這就給項(xiàng)目規(guī)劃留下了很大的不確定性。（5）在坭崗村與開發(fā)商確定規(guī)劃指標(biāo)后，再由坭崗村上報(bào)相關(guān)單位報(bào)批。在立項(xiàng)批準(zhǔn)后才確定紅線和具體的規(guī)劃。2.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估2.2.1合作方式（1）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部投資（土地費(fèi)用、投資開發(fā)費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)等）。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程開發(fā)。（2）由坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)完成拆遷、安置、補(bǔ)償實(shí)施、協(xié)助報(bào)批報(bào)建等手續(xù)和雙方約定的工作。（3）本項(xiàng)目所有可售的住宅和商業(yè)面積均按7：3分配，即大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司得到70%的可售面積，坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司得到30%的可售面積。2.2.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）目前還沒有具有法律效力的規(guī)劃文件，使本項(xiàng)目具有不確定性，但這也是舊改項(xiàng)目的共性。（2）坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司在申辦手續(xù)和拆遷安置過程中受阻，致使舊改工作不能如期進(jìn)行。（3）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司與坭崗實(shí)業(yè)在可售面積分配的實(shí)施中產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致大益置業(yè)遭受損失。（4）拆遷安置涉及多方利益的博弈，整體工作可能會(huì)因此遇到障礙。3．房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)3.1深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)3.1.1供給評(píng)價(jià)（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模略有下降，商品房在建規(guī)模有所增長(zhǎng)2005年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資419.59億元，同比下降3.37％。商品房的施工面積累計(jì)為3,414.14萬平方米，同比增加9.42％；竣工面積為656.23萬平方米，同比下降35.18％。表22005年商品房建設(shè)規(guī)模情況指標(biāo)計(jì)算單位2005年去年同期同比％一、商品房施工面面積萬平米3,414.143,120.259.42其中：住宅萬平米2,435.632,257.687.88新開工面積萬平米1,152.281,025.5512.36二、商品房竣工面面積萬平米656.231,012.39-35.18其中：住宅竣工面面積萬平米479.42772.2-37.92圖3：深圳歷年商品房及住宅建設(shè)規(guī)模情況（3）特區(qū)內(nèi)住宅批注預(yù)售面積減少2004年，深圳全市住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積為806.48萬平方米，2005年批準(zhǔn)預(yù)售面積為711.58萬平方米。2004年關(guān)內(nèi)住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積為466.31萬平方米，2005年關(guān)內(nèi)住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為300萬平方米?？梢?，無論是全市還是關(guān)內(nèi)，住宅的供給量、在售項(xiàng)目都明顯減少。（3）可供土地減少截至2005年12月28日，深圳土地交易市場(chǎng)上共成交商住用地（指地塊用途為住宅或商住混合用地）面積合計(jì)71.02萬平方米。在土地交易市場(chǎng)上，2005年商住用地低于2003年的108.78萬平方米和2004年的92.24萬平方米；受整體土地資源所限，深圳商住用地土地供應(yīng)放緩趨勢(shì)漸趨明朗。近兩年特區(qū)內(nèi)可供土地供應(yīng)面積有限,主要來自舊城改造，而這一現(xiàn)象將成為關(guān)內(nèi)土地市場(chǎng)的主流。在這些放量土地中，寶安、龍崗的土地出讓量占到了總量的半壁江山。關(guān)內(nèi)土地已進(jìn)入“地荒時(shí)代”。（4）城中村改造填充深圳樓市城中村改造開始啟動(dòng)2005年5月22日漁民村的成功爆破，標(biāo)志著深圳舊城改造工程開始全面實(shí)施，2005年也因此成為深圳城中村改造的示范年。城中村市場(chǎng)儲(chǔ)量巨大目前深圳有30個(gè)城中村列入改造范圍，其中關(guān)內(nèi)需要改造的城中村建筑面積是4,000多萬平方米，關(guān)外6,000多萬平方米,共計(jì)1億多平方米。關(guān)內(nèi)城中村平均容積率約為3.0,關(guān)外略低，全市城中村的平均容積率約為2.5。按照“拆一建二”的比例計(jì)算，建筑面積擴(kuò)增一倍，城中村能供應(yīng)出的房屋面積將達(dá)到2億平方米左右。按照商品房買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)各占一半比例，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的商品房供應(yīng)量有1億平方米左右。樂觀估計(jì)每年將有200-300萬平方米的商品房供應(yīng)量面世，可緩解深圳日漸希缺的土地市場(chǎng)。3.1.2需求評(píng)價(jià)（1）新盤銷售普遍火爆2005年，萬科東海岸三期、水榭花都三期、觀瀾湖高爾夫大宅、天琴灣、振業(yè)城、中旅國(guó)際公館等新盤紛紛入市，且銷售連連火爆。萬科第五園、香蜜湖一號(hào)開盤當(dāng)天全部售罄，水榭花都三期400多套當(dāng)天銷售剩余無幾，中信紅樹灣二期當(dāng)天銷售總額達(dá)7億元。萬科十七英里甚至發(fā)生顧客因買不到房而怒砸售樓處的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象表明，深圳住宅市場(chǎng)需求旺盛，新盤更是置業(yè)者追捧的對(duì)象。（2）關(guān)外項(xiàng)目成為市場(chǎng)主流關(guān)外樓市占據(jù)深圳半壁江山從2005年各月各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已成主流，寶安區(qū)已居首位,占全市銷售面積的份額從2004年的21％上升到30％；龍崗區(qū)居其次，所占份額從2004年18％上升至20%；福田區(qū)銷售量占全市的19％（2004年占16％）；南山區(qū)銷售量占全市的18%（2004年占33％）；羅湖區(qū)銷售量占全市的11％（2004年占10％）。特區(qū)外兩區(qū)合計(jì)占全市50％，特區(qū)外置業(yè)已居主要地位。圖4：2005年與2004年各區(qū)域住宅銷售面積所占的比例圖（外圈為2005年數(shù)據(jù)）品牌地產(chǎn)商交戰(zhàn)關(guān)外，關(guān)外樓市品質(zhì)升級(jí)鴻榮源、富通等本地知名開發(fā)商大量推出優(yōu)質(zhì)大盤，占領(lǐng)本地市場(chǎng)。關(guān)內(nèi)的一些大品牌開發(fā)商也紛紛搶占關(guān)外市場(chǎng)：萬科、中海屯兵坂田，中航推出了觀瀾的名片——格瀾郡，金地高起點(diǎn)建造梅隴鎮(zhèn)……這些品牌開發(fā)商的介入，使得質(zhì)優(yōu)大盤層出不窮，加速了關(guān)外樓盤的品質(zhì)升級(jí)，逐漸追上甚至超過了關(guān)內(nèi)樓盤的品質(zhì)。（3）市場(chǎng)需求旺盛，空置率持續(xù)下降銷售量保持高速增長(zhǎng)、供需矛盾凸顯2005年深圳批準(zhǔn)的商品住宅預(yù)售面積共711.58萬平方米，但全市商品住宅銷售面積已達(dá)到901.13萬平方米，全市的新增供求比僅為0.79:1，需求持續(xù)旺盛。越來越多的外來人口被深圳良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境所吸引，選擇在深圳定居，2005年深圳市已經(jīng)有暫住人口1,035萬，而戶籍人口僅171萬。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的增加、人口的快速增長(zhǎng)，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的需求動(dòng)力，形成全年需求旺盛態(tài)勢(shì)，造成深圳供求矛盾凸顯。在未來幾年，這一矛盾將會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)一步深化?？罩梅恐鸩较?、空置率持續(xù)下降2005年，商品房空置面積為168.31萬平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面積69.65萬平方米，同比下降49.58％。這說明了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)需求旺盛。（4）豪宅市場(chǎng)主導(dǎo)潮流豪宅備受推寵、成交量創(chuàng)歷史新高2005年豪宅的推盤量大增，全市144平方米以上的商品住宅銷售面積達(dá)210.56萬平方米，占成交總量的11%，與均價(jià)超過10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。旺盛的需求顯示，經(jīng)過多年的積累，深圳豪宅已具備一定的購(gòu)買力。圖5：2005年全市144平方米以上住宅銷售分布（單位：萬平方米）圖6：2005年商品住宅各價(jià)位區(qū)間成交比例推出量歷年最高2005年共批準(zhǔn)預(yù)售獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、雙拼別墅1,346套，總建筑面積約34萬平方米，占2005深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的4％，占2005年各類型物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積的3.6％。就批準(zhǔn)預(yù)售面積而言，幾乎為過去3年的推出面積的總和。別墅居住功能升從2005年批準(zhǔn)預(yù)售的別墅項(xiàng)目銷售統(tǒng)計(jì)來看，絕大多數(shù)客戶購(gòu)買別墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海岸等別墅度假性客戶比例略高其它。主要由于其地理位置離市區(qū)略遠(yuǎn)的特殊性。產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)高2005年出現(xiàn)了了諸如紅樹西西岸、中信紅紅樹灣等高品品質(zhì)的豪宅，這些豪宅的價(jià)格更是頻出新高。其中紅樹西岸更是創(chuàng)造了均價(jià)25,000元/平方米的奇跡。3.1.3住宅供供需總體評(píng)價(jià)根據(jù)深圳國(guó)土部門門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，2005年1-12月全市累計(jì)計(jì)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資419.559億元，同比比下降3.37％，連續(xù)在在第二年出現(xiàn)現(xiàn)了投資的負(fù)負(fù)增長(zhǎng)。2005年深圳房地地產(chǎn)市場(chǎng)需求求持續(xù)旺盛，全全市新建商品品住宅銷售面面積約901.113萬平方米，同同比增長(zhǎng)約12.28％。供需矛盾盾進(jìn)一步激化化。3.1.4價(jià)格特特征評(píng)價(jià)（1）房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)盤升，居居高不下2005年全市住住宅均價(jià)增長(zhǎng)迅速速，漲幅超過過17%，并有繼續(xù)上上漲之勢(shì)圖7：2001年—20006年3月全市住宅宅均價(jià)全市商業(yè)均價(jià)在保持持長(zhǎng)久平穩(wěn)之之后開始大幅幅反彈圖8：2001年—20005年全市商業(yè)業(yè)均價(jià)（2）關(guān)內(nèi)外房?jī)r(jià)差距縮縮小、房?jī)r(jià)將在合合理區(qū)間內(nèi)保保持平衡圖9：2004、20005年深圳各區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比（單單位：元/平方米）從上圖看出：在區(qū)區(qū)域分布上，寶寶安、龍崗兩兩區(qū)仍然處于于全市成交均均價(jià)和特區(qū)內(nèi)內(nèi)四區(qū)的成交交均價(jià)下方，但但特區(qū)內(nèi)外的的價(jià)格差距正正在近一步縮縮小。20005年特區(qū)內(nèi)外外的房?jī)r(jià)差距距為0.6:1，預(yù)計(jì)2006年這個(gè)差距距將進(jìn)一步縮縮小，特區(qū)內(nèi)內(nèi)外將形成較較為合理的價(jià)價(jià)格梯度，從從而實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)一體體化發(fā)展。（3）關(guān)內(nèi)二手房?jī)r(jià)上揚(yáng)揚(yáng)2005年二手住住宅的成交均均價(jià)為4,283.992元/平方米，同同比增長(zhǎng)10.10％，其中以以福田區(qū)的成成交均價(jià)居最最高，達(dá)5,513.777元/平方米，而而鹽田區(qū)因萬萬科東海岸、天天琴灣等二手手豪宅的入市市帶動(dòng)了整個(gè)個(gè)區(qū)的二手住住宅房?jī)r(jià)上升升，同比增幅幅最高，達(dá)48.70％。南山區(qū)區(qū)以其成熟的的生活配套及及嶄新的城市市規(guī)劃，受到到越來越多的的置業(yè)者青睞睞，加上旺盛盛的一手房需需求帶動(dòng)，使使得該區(qū)域二二手住宅的均均價(jià)升幅也位位居第二，達(dá)達(dá)15.41％。羅湖、福福田、南山三三區(qū)的二手住住宅價(jià)格分別別比一手住宅宅低46％、39％和45％，與一手手住宅相比，二二手住宅具有有明顯的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)。3.2深圳市房地地產(chǎn)市場(chǎng)后市市展望3.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)供給面臨土土地瓶頸（1）土地的重要性日益益凸顯土地稀缺，關(guān)內(nèi)房房地產(chǎn)市場(chǎng)受受土地制約嚴(yán)嚴(yán)重?fù)?jù)資料顯示，從22002年開始，深深圳房地產(chǎn)開開發(fā)用地的供供應(yīng)量得到了了有效的控制制，比2001年下降了三三分之一。實(shí)實(shí)際供應(yīng)為13.5平方公里，通通過拍賣、招招標(biāo)、成交土土地面積為62萬平方米。2003年深圳全年年新出讓土地地11.7平方公里，比比2002年計(jì)劃土地地供應(yīng)量減少少了30％，也低于于近10年來深圳土土地供應(yīng)量的的平均值。2004年與2003年基本持平平，2004年、2005年兩年之內(nèi)內(nèi)特區(qū)內(nèi)沒有有新的供應(yīng)量量，所以從客客觀上來說，深深圳的土地供供應(yīng)量逐年減減少是一個(gè)不不爭(zhēng)的事實(shí)。2005年的政府出出讓商品房用地只有0.8平方公里，據(jù)據(jù)悉20066年關(guān)內(nèi)新增增面積依然不不會(huì)增加。特特區(qū)內(nèi)土地供供應(yīng)的短缺是是市場(chǎng)供求關(guān)關(guān)系的根本。即便2006年關(guān)內(nèi)增增加20萬平方米的的土地供應(yīng)量量，但按容積積率3-4的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算，也只可提提供60-80萬平方米的的住房，這對(duì)對(duì)于深圳每年年800-9900萬平方米的的住房需求量量只是杯水車車薪，關(guān)內(nèi)新新房供應(yīng)依然然緊張。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的繼續(xù)發(fā)展展，深圳的土土地儲(chǔ)備和土土地供應(yīng)將會(huì)會(huì)逐年減少，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將永久受制于稀缺的土地資源。占有土地，占有市市場(chǎng)土地成了地產(chǎn)商必必爭(zhēng)的資源，成成了地產(chǎn)商生生死存亡的保保障?？梢哉f，誰誰占有了土地地資源，誰就就占有了市場(chǎng)場(chǎng)。（2）關(guān)內(nèi)項(xiàng)目將主要以以工業(yè)區(qū)和舊舊改為主城市發(fā)展及功能變變化促使工業(yè)業(yè)區(qū)和城中村村改造深圳的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展日新月異異，城市功能能不斷升級(jí)，迫切需要改造不能適應(yīng)城市發(fā)展的關(guān)內(nèi)工業(yè)區(qū)和城中村。土地供應(yīng)量的減少少，迫切需要要盤活土地土地供應(yīng)量的減少少，促使關(guān)內(nèi)內(nèi)各區(qū)加速盤盤活閑置土地地，除多數(shù)問問題樓盤得以以盤活外，城城中村改造也也開始加快了了進(jìn)程。2005年羅湖、福福田就加大了了舊城改造的的力度，幾個(gè)個(gè)停工停建多多年的項(xiàng)目重重新啟動(dòng)入市市，新開盤的的項(xiàng)目如特發(fā)發(fā)泊林花園、京京基御景華城城等均由舊城城改造而成。南山是城中村改造造的另一個(gè)熱熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南山山區(qū)舊城改造造的總建筑面面積約有1,145.8萬平方米，占占地7.1平方公里，預(yù)預(yù)計(jì)20066年將啟動(dòng)全全市最大的舊舊改項(xiàng)目——大沖改造項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目總總建筑面積86.82萬平方米，整整個(gè)改造過程程將歷時(shí)8年，將對(duì)南南山樓市造成成一定沖擊。這些資料表明：盤盤活關(guān)內(nèi)的土土地已經(jīng)成為為深圳開發(fā)商商市場(chǎng)開發(fā)的的主要途徑之之一。政府強(qiáng)行推進(jìn)工業(yè)業(yè)區(qū)和城中村村改造隨著去年8月《22005年深圳市城城中村（舊村村）改造年度度計(jì)劃（草案案）》的通過過，2006年舊城改造造將進(jìn)一步加加速，催生新新的樓市熱點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)官方研研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)測(cè)，福田區(qū)城城中村改造后后建筑增量為為270萬平方米至350萬平方米，每每年投放市場(chǎng)場(chǎng)面積為160萬平方米。2006年就有金地地漁農(nóng)村項(xiàng)目目、新洲舊城城改造項(xiàng)目推推出市場(chǎng)。政府的一系列強(qiáng)制制性規(guī)定和運(yùn)作，促使工業(yè)區(qū)和和城中村改造造成為深圳樓樓市的重要組組成部分。（3）特區(qū)內(nèi)住宅容積率率將大幅度提提高人口增長(zhǎng)、土地稀稀缺逼迫容積積率提高2005年，全市市年末常住人人口827.775萬人，按可可比口徑比上上年末增加26.95萬人，增長(zhǎng)3.4％。其中戶戶籍人口181.993萬人，增加16.80萬人，增長(zhǎng)10.2％，占常住住人口比重22.0％；暫住人人口645.882萬人，增加10.15萬人，增長(zhǎng)1.6％，占比重78.0％。并且根據(jù)深圳圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展的趨勢(shì)推推算，深圳人人口將會(huì)在今今后的幾年持持續(xù)增加。人口增長(zhǎng)催催化了住宅需需求的增長(zhǎng)，而而在土地資源源有限的情況況下，要解決決如此多的人人口住房問題題，必須提高高城市的住宅宅容積率。最大化土地價(jià)值要要求容積率提提高深圳土地資源的稀稀缺性顯著，要求使每一平方米土地的價(jià)值最大化。提高容積率，可以加大每一平方米的產(chǎn)值，最大化它的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢(shì)。3.2.2住房需需求仍將快速速增長(zhǎng)（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展促生住房房需求從下圖可以看出，2000年到2005年，深圳的的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值一直保持持較快的穩(wěn)定定增長(zhǎng)趨勢(shì)，初步核算，2005年，深圳經(jīng)濟(jì)總量再上新臺(tái)階，GDP為4,926.90億元，比上年增長(zhǎng)15.0％。根據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2005年全年居民人均可支配收入將近3萬元，比上年增長(zhǎng)8.7％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.0％。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15,911.88元，增長(zhǎng)9.7％，實(shí)際增長(zhǎng)8.0％。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購(gòu)房需求及改善性購(gòu)房需求不斷上升。圖10：深圳市1997－－2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值圖11：深圳市20000－2005年人均可支配配收入（2）人口增長(zhǎng)增加住房房需求深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在全市人口口不斷快速增增長(zhǎng)的前提下下，仍未達(dá)到到相對(duì)飽和的的階段，繼續(xù)續(xù)處于快速發(fā)發(fā)展期。1998年以后近6～8年的階段性性人口增長(zhǎng)與與居民收入積積累，促進(jìn)置置業(yè)需求在近近年集中釋放放。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，城市地地位進(jìn)一步鞏鞏固，城市對(duì)對(duì)人口的吸引引力進(jìn)一步增增強(qiáng)，將會(huì)有有更多的就業(yè)業(yè)人口投入深深圳，從而產(chǎn)產(chǎn)生大量的住住宅需求。3.2.3住宅房房?jī)r(jià)將繼續(xù)上上漲（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展推動(dòng)動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上上漲經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展周周期、居民收收入的階段性性積累，導(dǎo)致致住房市場(chǎng)需需求尤其是占占市場(chǎng)主體的的自住型購(gòu)房房需求集中釋釋放，對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)上升影響較較大。（2）市場(chǎng)供不應(yīng)求推推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)價(jià)上漲在每年外來人口持持續(xù)增長(zhǎng)和人人均收入水平平不斷提高的的背景下，2006年房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求仍將將呈現(xiàn)剛性增增長(zhǎng)，住宅市市場(chǎng)有望超過過1,000萬平方米的的需求規(guī)模。在在未來幾年內(nèi)內(nèi)住宅需求將將進(jìn)一步增加加，而深圳的的住宅供給有有限，供需矛矛盾的加劇將將推動(dòng)住宅房房?jī)r(jià)進(jìn)一步上上漲。（3）資源稀缺推動(dòng)房房?jī)r(jià)上漲近年來，深圳市政政府嚴(yán)格控制制了商品房用用地，全市出出讓的商品房房用地保持在在1平方公里左左右，關(guān)內(nèi)已已近四年無商商品房用地出出讓，而銷售售量卻是一年年上一個(gè)臺(tái)階階。由于全市市特別是關(guān)內(nèi)內(nèi)存量土地的的進(jìn)一步被消消化，開發(fā)商商可用的土地地資源越來越越緊缺，土地地二級(jí)市場(chǎng)的的交易將變得得更加活躍，不不少手中有土土地但實(shí)力不不濟(jì)的開發(fā)商商將出售其手手中的土地，同同時(shí)房地產(chǎn)市市場(chǎng)也將開始始新一輪的洗洗牌。在這種大背景下，房房?jī)r(jià)上漲成為為必然趨勢(shì)。3.3項(xiàng)目附近區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)評(píng)價(jià)由于本項(xiàng)目雖屬羅羅湖區(qū)管轄，但但羅湖區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目沒有有直接的借鑒鑒意義，所以本文直直接分析坭崗崗片區(qū)、八卦卦嶺片區(qū)、銀銀湖片區(qū)和清清水河片區(qū)的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。3.3.1坭崗片片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)價(jià)（1）片區(qū)形象較差，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)有一定影響響本項(xiàng)目所在的片區(qū)區(qū)管理混亂、人人員龐雜、建建筑物雜亂密密集、配套檔檔次低，在市市民中的形象象欠佳。（2）目前的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)尚未形成規(guī)規(guī)模，總體檔檔次不高2005年推出的的樓盤僅有銀銀暉名居、星星湖花園兩個(gè)個(gè)樓盤推出。樓盤均價(jià)分別為：5,700元/平方米和6,500元/平方米。兩項(xiàng)目在特區(qū)內(nèi)屬于低價(jià)位樓盤。（3）片區(qū)規(guī)劃有利于房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展本片區(qū)規(guī)劃為以生生活居住為主主，兼具教育育科研、對(duì)外外交通等功能能的綜合性生生活居住區(qū)。片片區(qū)內(nèi)各地塊塊土地利用性性質(zhì)主要包括括政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、商商業(yè)服務(wù)設(shè)施施用地、居住住用地、配套套設(shè)施用地、道道路廣場(chǎng)用地地、對(duì)外交通通用地、市政政公用設(shè)施用用地、特殊用用地、綠地、水水域和其它用用地等。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以以預(yù)見，未來來本項(xiàng)目將具具備良好的居居住氛圍，并并且配套齊全全，功能完備備，是理想的的居住場(chǎng)所。由由于本項(xiàng)目屬屬于整體改造造項(xiàng)目，因此此在市場(chǎng)評(píng)價(jià)價(jià)上應(yīng)該著眼眼于改造后的的前景方面，淡淡化項(xiàng)目所在在片區(qū)現(xiàn)階段段的狀況。3.3.2八卦嶺嶺片區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)評(píng)價(jià)（1）片區(qū)地理優(yōu)勢(shì)凸顯顯該片區(qū)地處福田區(qū)區(qū)東北角，北北臨泥崗西路路與坭崗村一一街之隔，南南接園嶺新村，西靠靠體育館，東東連筍崗片區(qū)區(qū)。泥崗西路路以南、筍崗崗西路以北、紅紅嶺北路以西西、上步北路路以東的城市市用地。（2）該片區(qū)處于升級(jí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型再開發(fā)階階段八卦嶺原規(guī)劃為工工業(yè)區(qū)。近年年逐漸向建材材、物流、輕輕工業(yè)、廠房房、居住、商商貿(mào)、餐飲、辦辦公等綜合方方向發(fā)展。2005年到20006年僅有盛世世鵬程、招商·城市主場(chǎng)、鵬鵬基·商務(wù)時(shí)空（寫寫字樓，商業(yè)業(yè)）三個(gè)新樓樓盤面市。（3）片區(qū)規(guī)劃?rùn)n次較高高，房地產(chǎn)市市場(chǎng)前景看好好該片區(qū)的定位是通通過綜合重建建發(fā)展成為包包括居住、商商業(yè)、辦公、服服務(wù)性工業(yè)和和高新技術(shù)工工業(yè)在內(nèi)的城城市綜合服務(wù)務(wù)區(qū)，改善工工業(yè)區(qū)的整體體環(huán)境，優(yōu)化化城市布局結(jié)結(jié)構(gòu)，在配合合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和更充分地利利用工業(yè)區(qū)土土地的同時(shí)，為為城市未來發(fā)發(fā)展留有余地地。居住建設(shè)設(shè)規(guī)?？偭繛闉?7.8萬平方米?？梢?，該片區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)還還有很大的發(fā)發(fā)展空間。3.3.3銀湖房房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)（1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越越、市場(chǎng)形象象較高該片區(qū)地處羅湖西西北部，北接銀湖湖水庫(kù)，南臨臨筆架山公園園，東靠白芒芒嶺，西與梅林相接。片區(qū)內(nèi)內(nèi)主要為銀谷谷別墅、專家家別墅、棕櫚櫚泉?jiǎng)e墅等別別墅項(xiàng)目。（2）片區(qū)的規(guī)劃?rùn)n次很很高該片區(qū)規(guī)劃為以政政務(wù)、高級(jí)會(huì)會(huì)議接待，休休閑度假為主主的高級(jí)旅游游度假中心；；城市中心重重要的自然生生態(tài)景觀保護(hù)護(hù)區(qū)；以高級(jí)級(jí)別墅為主的的、適度完善善生活配套設(shè)設(shè)施的住宅區(qū)區(qū)。該片區(qū)內(nèi)各地塊土地地利用性質(zhì)主主要包括居住住用地、配套套設(shè)施用地、商商業(yè)性公共設(shè)設(shè)施用地、政政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、道道路廣場(chǎng)用地地、市政公用用設(shè)施用地和和綠地等。確確定本片區(qū)建建設(shè)規(guī)模總量量為69萬平方米。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已已經(jīng)飽和受土地等因素限制制，2005年到2006年沒有新樓樓盤面市，該該片區(qū)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)處于飽和狀狀態(tài)。3.3.4清水河河房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)價(jià)（1）片區(qū)區(qū)域位置該片區(qū)地處泥崗路路以北，“二線”巡邏道以南南，紅崗路以以東，布吉路路以西?？傄?guī)規(guī)劃用地面積積為2.37平方公里。行行政規(guī)劃屬于于羅湖區(qū)。（2）片區(qū)規(guī)劃限制了房房地產(chǎn)的發(fā)展展該片區(qū)的功能定位位為：以福田田、羅湖區(qū)為為主要服務(wù)范范圍的城市商商業(yè)倉(cāng)庫(kù)，城市綜合性性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)基地，特區(qū)東北部部重要的城市市客、貨交通通樞紐和換乘乘中心。規(guī)劃劃的功能不支支撐房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表表現(xiàn)冷淡該片區(qū)從20055年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均均價(jià)為63000元/平方米。根據(jù)片區(qū)規(guī)規(guī)劃，該區(qū)域域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的空間間十分有限。3.4項(xiàng)目附近區(qū)區(qū)域在售樓盤盤銷售情況分分析表3：附近樓盤信息表項(xiàng)目名稱類型占面建面均價(jià)銷售進(jìn)度主力戶型銀暉名居商住3,018.2018,0005,70097%單房、1*1龍鳳雅居住宅18,241.99294,902.8886,30030%2*2豐湖大廈商住14,192.44079,839.8855,80070%2*2星湖花園住宅9,604.8048,0006,50080%2*2旭飛華達(dá)園住宅3,370.80180,0006,50093%1房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,000100%2*2，3*2城市主場(chǎng)商住8,502.9065,4007,800100%1房從上表看看出，坭崗附附近區(qū)域的樓樓盤均價(jià)都在在8,000元/平方米以下，低于特區(qū)區(qū)內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。并且項(xiàng)項(xiàng)目大都屬于于中小型社區(qū)區(qū)，以中小戶戶型為主，市場(chǎng)影響力較小。3.5可能的目標(biāo)標(biāo)客戶分析（1）房屋被拆遷的坭崗崗村村民：本項(xiàng)目成功改造后后，有可能吸吸引兩類原村村民購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)。一一類為因?yàn)楸颈酒瑓^(qū)居住條條件太差而到到外購(gòu)房的村村民，他們因因?yàn)榈鼐?、血血緣等因素選選擇回到坭崗崗村置業(yè)。另另一類為得到到還遷房后，選擇另外再在本項(xiàng)項(xiàng)目購(gòu)買住房的坭崗村村民民。（2）目前居住在坭崗村村的租客：這部分人有可能成成為本項(xiàng)目的的潛在購(gòu)房者。（3）福田、羅湖上班的的白領(lǐng)：這部分群體具有收收入較高、工工作穩(wěn)定、發(fā)發(fā)展空間較大大、追求卓越越的特征。這這部分人將成成為本項(xiàng)目的的主力客戶。（5）投資者：本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看看好，升值潛潛力巨大，預(yù)預(yù)計(jì)將會(huì)有相相當(dāng)數(shù)量的投投資者成為本本項(xiàng)目的客戶戶。4開發(fā)建議4.1開發(fā)方向建建議4.1.1檔次建建議（1）方案比較中低檔中高檔1、檔次低，無法消除除坭崗片區(qū)的的臟亂差的形形象。不利于于銷售和經(jīng)營(yíng)營(yíng)。2、本項(xiàng)目改造成本高高,如果項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值不能充分分實(shí)現(xiàn),可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目虧損。3、未能有效地發(fā)掘掘地塊價(jià)值。1、拔高了片區(qū)形象象，有利于銷銷售和經(jīng)營(yíng)。2、有利于高價(jià)出售，補(bǔ)貼開發(fā)成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)收益。3、順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，最最大化實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值值。（2）結(jié)論：地域優(yōu)勢(shì)+舊改成成本高+市場(chǎng)形勢(shì)好+利潤(rùn)最大化要要求===中高檔所以，建議打造中中高檔社區(qū)。4.1.2建筑形形態(tài)建議（1）方案比較別墅、多層小高層、高層1、容積率達(dá)不到55——5.5的規(guī)劃要求求。2、所處地域及地塊規(guī)規(guī)模不支撐別別墅項(xiàng)目。3、多層建筑無法收收回成本、實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。1、滿足容積率的規(guī)劃劃要求。2、適合片區(qū)功能形象象，符合片區(qū)區(qū)發(fā)展的定位位。3、能夠在收回成本的的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)收益。（2）結(jié)論：建設(shè)高層層、小高層社社區(qū)。4.2開發(fā)計(jì)劃建建議表4：分期計(jì)劃（單位：：萬M2）還遷面積對(duì)外銷售住宅面積積商業(yè)面積公共配套面積面積合計(jì)拆遷占地面積大益可售合作方可售小計(jì)大益所有合作方所有小計(jì)一期8.2萬10.54.5151.72480.73922.46425.6641.72二期8.2萬6.4892.7819.271.72480.73922.4640.420.1341.72三期8.2萬6.4892.7819.271.72480.73922.4640.620.1341.72四期5.17442.21767.3927.392合計(jì)24.6萬（23.478）（10.062）33.54（10.3488）（4.4352）14.784173.9245.17表5：工程計(jì)劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開工前工作第一期建設(shè)拆遷第二期建設(shè)拆遷第三期建設(shè)拆遷第四期建設(shè)拆遷4.2.1首期開開工前工作（1）時(shí)間跨度從簽合同同到首期開工。（2）要求在2006年年12月31日前將拆遷計(jì)劃劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)做完，將相相關(guān)手續(xù)辦理理完畢。（3）2007年1月開開始拆遷，分分三期拆遷，每每期為時(shí)六個(gè)個(gè)月。詳情參參考分期計(jì)劃劃表與工程計(jì)計(jì)劃表。4.2.2第一期期（1）2006年12月月，坭崗村原有有部分空地開工（2）2007年12月月拆遷1/3的城中村建筑筑面積（3）2007年12月月銷售（4）2008年7月竣竣工，進(jìn)行還還遷4.2.3第二期期（1）2008年7月，坭坭崗村原有空地剩余余部分及拆遷空空出部分開工工（2）2009年7月銷銷售，拆遷1/3的城中村建建筑面積（3）2009年12月月竣工，進(jìn)行行還遷4.2.4第三期期（1）2009年12月月開工（2）2010年12月月銷售，拆遷1/3的城中村建建筑面積（3）2011年7月竣竣工，進(jìn)行還還遷4.2.5第四期期（1）2011年7月，剩剩余的一半商商業(yè)開工（2）2012年7月竣竣工5.財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)5.1成本預(yù)測(cè)經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目開開發(fā)總成本約約為26.12億元元，其中土地地費(fèi)用4.35億元（含拆拆遷費(fèi)、安置置費(fèi)等），前前期工程費(fèi)用用0.96億元，建建筑安裝工程程費(fèi)用16..41億元，公公共配套設(shè)施施費(fèi)用0.05億元，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用1.17億元，工程程管理費(fèi)用0.29億元，其它它費(fèi)用及不可可預(yù)見費(fèi)用0.98億元，期間間費(fèi)用（含管管理費(fèi)、銷售售等費(fèi)用）11.89億元。詳詳見坭崗村城城中村改造項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)成本本表。表6坭崗村城中村改造造項(xiàng)目開發(fā)成本表序號(hào)項(xiàng)目面積取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)備注（M2）（萬元）1土地費(fèi)用43,543.3321.1地價(jià)134,40038,008.332深圳市城中村（舊舊村）改造暫暫行規(guī)定1.2安置費(fèi)用246,00015元/M2.月3,321.000租賃期18個(gè)月，租賃面積為總拆面面積的50%1.3拆遷費(fèi)246,00090元/M22,214.0002前期工程費(fèi)9,612.1002.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元/M22,217.602.2施工監(jiān)理費(fèi)1,883.86建安費(fèi)×1.4%%2.3三通一平費(fèi)用134,40010元/M2134.402.4可行性研究201.84建安費(fèi)×0.155%2.5報(bào)建報(bào)批費(fèi)等70元/M25,174.403建安工程費(fèi)164,129..283.1土建成本739,2001800元/M22133,056..003.2場(chǎng)地平整、樁基礎(chǔ)礎(chǔ)134,400112元/M21,505.283.3給排水工程739,20050元/M23,696.003.4強(qiáng)弱電工程739,200100元/M27,392.003.5電梯工程739,200150元/M211,088.0003.6環(huán)境工程739,200100元/M27,392.004公共配套設(shè)施費(fèi)10,000500元/M2500.005基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11,716.3325.1市政工程建設(shè)費(fèi)739,200100元/M27,392.005.2市政工程質(zhì)檢費(fèi)739,2001.5元/M2110.885.3小區(qū)供電工程費(fèi)739,20022元/M21,626.245.4小區(qū)給水工程費(fèi)739,20015元/M21,108.805.5小區(qū)供氣工程費(fèi)739,20014元/M21,034.885.6有線電視寬帶工程程費(fèi)739,2006元/M2443.526工程管理費(fèi)2,948.68（1+2+3+4++5）×1.5%7其它費(fèi)用及不可預(yù)預(yù)見費(fèi)9,828.89（1+2+3+4++5）×5%8期間費(fèi)用18,926.8868.1銷售費(fèi)用12,646.220銷售收入×4%8.2管理費(fèi)用6,280.66（1+2+3+4++5+6+77）×3%8.3財(cái)務(wù)費(fèi)用0無利息合計(jì)總開發(fā)成本261,205..451+2+3+4++5+6+77+8備注：1、坭崗村村提供地價(jià)數(shù)數(shù)據(jù)為23587萬元——36691萬元，我司司根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)及深圳城中中村改造暫行行規(guī)定中的優(yōu)優(yōu)惠政策進(jìn)行行科學(xué)的計(jì)算算得出地價(jià)為為38,008.32萬元。2、安安置費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳圳市類似地段段農(nóng)民房?jī)r(jià)格格15元/平方米.月。3、拆拆遷費(fèi)取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳圳市市場(chǎng)價(jià)格格，鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目拆遷量大大，價(jià)格還有有浮動(dòng)的空間間，取費(fèi)為90元/平方米。4、其其他指標(biāo)取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考深深圳市建筑市市場(chǎng)價(jià)格及相相關(guān)規(guī)定。5、項(xiàng)項(xiàng)目單位造價(jià)價(jià)為26888.52元/平方米。（不不含土地費(fèi)用用及期間費(fèi)用用）6、項(xiàng)項(xiàng)目平均樓面面地價(jià)為589元/平方米。（含含拆遷費(fèi)及安安置費(fèi)）5.2稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅：按銷售（租租賃）收入×5.0%計(jì)繳城建稅：按營(yíng)業(yè)稅稅×7%計(jì)繳教育費(fèi)附加：按營(yíng)營(yíng)業(yè)稅×3%計(jì)繳企業(yè)所得稅：：按按利潤(rùn)總額×15%計(jì)繳土地增值稅：按銷銷售收入×0.5%計(jì)繳詳見下表：表7：坭崗村城中村改造造項(xiàng)目物業(yè)銷銷售稅金及附附加單位：萬元元稅項(xiàng)稅率計(jì)稅依據(jù)預(yù)計(jì)稅額計(jì)算說明營(yíng)業(yè)稅5%銷售收入15,807.775銷售收入×5%城建稅7%營(yíng)業(yè)稅額1,106.54營(yíng)業(yè)稅×7%教育費(fèi)附加3%營(yíng)業(yè)稅額474.23營(yíng)業(yè)稅×3%企業(yè)所得稅15%利潤(rùn)總額19459.511利潤(rùn)總額×15%%土地增值稅0.5%銷售收入1,580.78銷售收入×0.55%表8：坭崗村城中村改造造項(xiàng)目出租物物業(yè)年租賃稅稅金及附加單位：：萬元稅項(xiàng)稅率計(jì)稅依據(jù)預(yù)計(jì)稅額計(jì)算說明營(yíng)業(yè)稅5%租賃收入465.57租賃收入×5%城建稅7%營(yíng)業(yè)稅額32.59營(yíng)業(yè)稅×7%教育費(fèi)附加3%營(yíng)業(yè)稅額13.97營(yíng)業(yè)稅×3%企業(yè)所得稅15%利潤(rùn)總額1,447.899利潤(rùn)總額×15%%5.3投資收益預(yù)預(yù)測(cè)本次測(cè)算的銷售（租租賃）面積及及車位個(gè)數(shù)均均按照70%的比例計(jì)算算。5.3.1銷售價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)（1）住宅銷售價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)因?yàn)楸卷?xiàng)目屬于舊舊改項(xiàng)目，與與周邊片區(qū)的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)沒有可比性性。所以，將綜合合住宅價(jià)格走走勢(shì)和地塊的的自身?xiàng)l件進(jìn)進(jìn)行價(jià)格推導(dǎo)導(dǎo)。圖12：羅湖區(qū)20022——2005住宅均價(jià)圖圖表9：羅湖區(qū)住宅均價(jià)（單單位：元/平方米）年份2002年2003年2004年2005年售價(jià)7,4087,4947,9968,310按照趨勢(shì)預(yù)測(cè)法公公式：基期價(jià)格*（1++平均增長(zhǎng)率率）計(jì)算期==預(yù)期價(jià)格本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期期（含籌備期期）為7年，所以本項(xiàng)項(xiàng)目的趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)法中采用用3.5年作為計(jì)算算指標(biāo)。根據(jù)羅湖區(qū)歷年住住宅均價(jià)算出出平均增長(zhǎng)率率為：3%。根據(jù)趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)法推出羅羅湖區(qū)住宅均均價(jià)預(yù)期價(jià)格格為：8,310元/平平方米*（1+0.033）3.5==9,216元/平方米本項(xiàng)目開發(fā)后將徹底底改變項(xiàng)目目目前的區(qū)域環(huán)環(huán)境，使本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值大大幅提升，再再加上八卦嶺嶺片區(qū)的升級(jí)級(jí)、關(guān)內(nèi)土地地的稀缺、深深圳房地產(chǎn)市市場(chǎng)的持續(xù)看漲以及深圳圳城市功能的的升級(jí)，本項(xiàng)目的預(yù)預(yù)期價(jià)格會(huì)略略高于9,2216元/平方米。綜合各方面因素考考慮，本項(xiàng)目目的預(yù)期售價(jià)價(jià)能夠達(dá)到9,500元/平方米左右右。（2）商業(yè)銷售價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)圖13：2001——20005年商業(yè)銷售售價(jià)格根據(jù)趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，到2008年，商業(yè)均價(jià)將達(dá)到19,666元/平方米，綜合商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及本項(xiàng)目所處片區(qū)處于相對(duì)隔絕帶、商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠的商業(yè)條件考慮，本項(xiàng)目的商業(yè)預(yù)期價(jià)格能達(dá)到：18,000元/平方米。（3）商業(yè)租賃價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)根據(jù)租金與售價(jià)的的關(guān)系，采用用租金倒推法法算得商業(yè)租租金為150元/平方米·月。5.3.2銷售收收入預(yù)測(cè)綜合以上項(xiàng)目開發(fā)發(fā)方案、進(jìn)度度及市場(chǎng)分析析等方面，扣扣除補(bǔ)償給村村集體的面積積及分成面積積，確定項(xiàng)目目可售的建筑筑面積為333.824萬萬平方米，其其中住宅面積積為234,780平方米米，銷售均價(jià)價(jià)為9,500元/平方米，銷銷售率按100%計(jì)，銷售收收入223,041萬元；商業(yè)可可售面積為551,730平方米米，銷售均價(jià)價(jià)為18,000元/平方米，銷銷售收入為993,114萬元。5.3.3租賃收收入預(yù)測(cè)商業(yè)租賃收入綜合項(xiàng)目開發(fā)方案案及市場(chǎng)分析析，項(xiàng)目商業(yè)業(yè)可租賃面積積為51,730平方米米，按150元/平方米·月的租金算，商業(yè)平均均每年租賃收收入為9,311.40萬元。停車位租賃收入經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目周邊樓樓盤停車位出出租價(jià)格調(diào)查查，建議本項(xiàng)項(xiàng)目地下停車車位出租價(jià)格格為250元/個(gè).月車位年租賃收入：：4,300個(gè)×0.7×250元/個(gè).月×12=9033萬元5.4投資使用計(jì)計(jì)劃及啟動(dòng)資資金根據(jù)開發(fā)商提供的的資料，同時(shí)時(shí)結(jié)合項(xiàng)目開開發(fā)實(shí)際付款款情況，以及及工程進(jìn)度等等方面，確定定科學(xué)、合理理的資金使用用計(jì)劃，具體體詳見坭崗村城中中村改造項(xiàng)目目分期投資計(jì)計(jì)劃表。本項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)資金金需要907798.577萬元。序號(hào)項(xiàng)目名稱表10投資計(jì)計(jì)劃(萬元)合計(jì)20062007200820092010201120121土地成本43,543.33238,0081,845.0001,845.0001,845.0002前期工程費(fèi)9,612.1002,242.8882,001.2331,759.5991,759.5991,364.311484.510.003建筑安裝工程費(fèi)164,129..2838,297.77334,171.55930,045.44530,045.44523,295.9908,273.1774公共配套設(shè)施費(fèi)500.00116.67104.1091.5391.5370.9725.205基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11,716.3322,733.8772,439.3332,144.7992,144.7991,662.977590.586工程管理費(fèi)2,948.688688.04613.91539.78539.78418.52148.637其它費(fèi)用及不可預(yù)預(yù)見費(fèi)9,828.8992,293.4662,046.3771,799.2771,799.2771,395.088495.448期間費(fèi)用18,926.8864,416.3773,940.5663,464.7443,464.7442,686.411954.039項(xiàng)目總投資261,205..4540,251.22050,547.33846,920.44441,690.11639,449.88731,859.33510,487.0055.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)5.5.1坭崗村村城中村改造造項(xiàng)目損益評(píng)評(píng)價(jià)（見附表一）5.5.2靜態(tài)盈盈利分析與評(píng)評(píng)價(jià)預(yù)期凈利潤(rùn)為1771,7022.12萬元，詳見坭坭崗村城中村村改造項(xiàng)目損損益表稅前項(xiàng)目投資利潤(rùn)潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額=（224,441..81/2840666.59）*100%%=79.01%稅后項(xiàng)目投資利潤(rùn)潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資額=（171,702..12/2840666.59）*100%%=60.44%稅后靜態(tài)投資回收收期=（累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)現(xiàn)正值的年份份-1）+（上年累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)值的絕絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金金流量的凈現(xiàn)現(xiàn)值）=6.22年5.5.3現(xiàn)金流流量表與動(dòng)態(tài)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析評(píng)評(píng)價(jià)的主要依依據(jù)是國(guó)家計(jì)計(jì)委、建設(shè)部部頒發(fā)的《建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與與參數(shù)》，參參照我國(guó)新的的財(cái)會(huì)制度，結(jié)結(jié)合房地產(chǎn)開開發(fā)的實(shí)際情情況，計(jì)算全部投資資的經(jīng)濟(jì)效益益。由于本項(xiàng)目為租售售并舉的項(xiàng)目目，為確保財(cái)財(cái)務(wù)分析的客客觀、合理，本本報(bào)告運(yùn)用多多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)來進(jìn)行分析析評(píng)價(jià)，主要要評(píng)價(jià)指標(biāo)有有：財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（FIRR）、及項(xiàng)目目動(dòng)、靜態(tài)回回收期等指標(biāo)標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算過程程詳見全部投投資現(xiàn)金流量量表（見附表表二）。注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目目在整個(gè)計(jì)算算期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值累計(jì)等于于零時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率。反映出出項(xiàng)目所占用用資金的盈利利率，即反映映出項(xiàng)目的盈盈利能力。當(dāng)當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收收益率(本項(xiàng)目基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率為10%)時(shí)，則則認(rèn)為其盈利利能力已滿足足最低要求。結(jié)論：整理上表得得如下評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)：表11：評(píng)價(jià)指標(biāo)表評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.30%10.63%投資回收期(動(dòng)態(tài)態(tài))6.81年9.44年本項(xiàng)目稅前稅后的的財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率均大于于貼現(xiàn)率10%，投資回收期期也滿足項(xiàng)目目投資經(jīng)營(yíng)期期限的要求，故本項(xiàng)目在財(cái)財(cái)務(wù)上可行。6結(jié)論6.1風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)（1）法律及政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（2）與坭崗村的合作作風(fēng)險(xiǎn)（3）拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（5）金融風(fēng)險(xiǎn)（6）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)（1）關(guān)內(nèi)土地資源稀稀缺，未來關(guān)關(guān)內(nèi)可供土地地日益減少（2）深圳商品房長(zhǎng)期期供不應(yīng)求，房房?jī)r(jià)持續(xù)看漲漲（3）片區(qū)規(guī)劃升級(jí)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速速發(fā)展優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)（1）規(guī)模較大（2）地處關(guān)內(nèi)黃金地地段，受關(guān)內(nèi)內(nèi)各商圈輻射射（3）有鳳凰嶺、銀湖湖、筆架山景景觀資源（1）目前的片區(qū)形象象較差（2）屬于舊改項(xiàng)目，手手續(xù)煩瑣，拆拆遷安置難度度大（3）坭崗實(shí)業(yè)將無償償從可售面積積中分出30%根據(jù)上表分析可見見，本項(xiàng)目具有較較大的市場(chǎng)空空間，但也具具有一定的操操作難度。因因此，本項(xiàng)目目只要能夠合合理控制風(fēng)險(xiǎn)，就能操作成成為一個(gè)優(yōu)良良的項(xiàng)目。6.2結(jié)論綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、市場(chǎng)及財(cái)務(wù)分分析判斷：此項(xiàng)目目可行。附表附表1坭崗村城中中村改造項(xiàng)目目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1收入420,130..200.000.0065,398.22065,623.99593,143.44046,797.44547,023.22010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.44010,214.4401.1住宅銷售收入223,041..000.000.0049,875.00049,875.00061,645.55030,822.77530,822.7750.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2商業(yè)銷售收入93,139.2200.000.0015,523.22015,523.22031,046.44015,523.22015,523.2200.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3商業(yè)租賃收入93,114.0000.000.000.000.000.000.000.009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4009,311.4001.4車位租賃收入10,836.0000.000.000.00225.75451.50451.50677.25903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.00903.002總成本費(fèi)用259,409..1738,008.33250,369.88846,788.11041,361.33339,516.33332,484.11910,881.0020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1土地費(fèi)用43,543.33238,0080.001,845.0001,845.0000.001,845.0000.000.002.2開發(fā)建設(shè)投資215,865..850.0050,369.88844,943.11039,516.33339,516.33330,639.11910,881.0023稅金及附加24,657.4420.000.003,825.7993,837.8775,544.7332,833.8332,887.199616.67617.01561.79561.79561.79561.79561.79561.79561.79561.793.1土地增值稅1,580.9000.000.00326.99326.99463.46231.73231.730.003.2營(yíng)業(yè)稅21,006.5510.000.003,269.9113,281.2004,657.1772,339.8772,351.166510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.72510.723.3城建稅1,470.4660.000.00228.89229.68326.00163.79164.5835.7535.7535.7535.7535.7535.7535.7535.7535.7535.753.4教育費(fèi)附加599.550.000.000.000.0098.1098.44139.7270.2070.5315.3215.3215.3215.3215.3215.3215.3215.324利潤(rùn)總額224,441..810.000.0014,784.33120,424.77548,082.33411,479.44333,254.9999,597.7339,597.3999,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6119,652.6115所得稅33,661.6680.000.002,202.9333,048.9557,206.1111,726.1554,998.6331,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8991,447.8996稅后利潤(rùn)190,780..140.000.0012,581.33717,375.88040,876.2239,753.28828,256.3378,149.8448,149.5008,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7228,204.7227盈余公積金19,078.0010.000.001,258.1441,737.5884,087.622975.332,825.644814.98814.95820.47820.47820.47820.47820.47820.47820.47820.478可分配利潤(rùn)171,702..120.000.0011,323.22415,638.22236,788.6618,777.95525,430.7737,334.8667,334.5557,384.2557,384.2557,384.