營(yíng)改增研討會(huì)會(huì)議資料課件

房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻第一部分：營(yíng)改增目前進(jìn)展情況第二部分：房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻第三部分：房地產(chǎn)營(yíng)改增具體問(wèn)題解析第一部分：營(yíng)改增目前進(jìn)展情況第一部分：營(yíng)改增目前進(jìn)展情況第一部分：引子：（一）增值稅是法國(guó)發(fā)明后，迅速風(fēng)靡全球。80年代開(kāi)始在部分行業(yè)、部分城市試點(diǎn)。1994年，建立了增值稅、營(yíng)業(yè)稅并存的流轉(zhuǎn)稅體系。歷史上稱之為“94稅改”。流轉(zhuǎn)稅增值稅（生產(chǎn)型）營(yíng)業(yè)稅（地稅）增值稅（消費(fèi)型）2009營(yíng)改增2012商品價(jià)格=C+V+M規(guī)范的增值稅是對(duì)V+M征收增值稅。

1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅。

2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費(fèi)型增值稅。

3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。（二）2009年，深陷金融危機(jī)的上一屆政府，啟動(dòng)了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M(fèi)型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（三）從2012年在上海試點(diǎn)，開(kāi)始了營(yíng)改增大潮。目前經(jīng)過(guò)四輪營(yíng)改增的推進(jìn)，已經(jīng)有三加七的行業(yè)納入營(yíng)改增范圍。1994引子：流轉(zhuǎn)稅增值稅（生產(chǎn)型）營(yíng)業(yè)稅增值稅2009營(yíng)改增201營(yíng)改增研討會(huì)會(huì)議資料課件營(yíng)改增持續(xù)釋放改革紅利2014年減稅1918億元

稅務(wù)總局新聞發(fā)言人、辦公廳副主任、中國(guó)稅務(wù)報(bào)社社長(zhǎng)郭曉林介紹了2014年?duì)I改增試點(diǎn)推進(jìn)情況。截至2014年底，全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)410萬(wàn)戶，其中一般納稅人76萬(wàn)戶，小規(guī)模納稅人334萬(wàn)戶。全年有超過(guò)95%的試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換帶來(lái)稅負(fù)不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣增加，減稅1020億元，合計(jì)減稅1918億元；營(yíng)改增三年減稅3746億，改革效應(yīng)日益顯現(xiàn)。郭曉林介紹，2014年?duì)I改增新試點(diǎn)行業(yè)順利推進(jìn)，2014年1月1日和6月1日，鐵路運(yùn)輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營(yíng)改增試點(diǎn)，范圍擴(kuò)大到“3+7”個(gè)行業(yè)。這三個(gè)行業(yè)分別有1477戶、4698戶、20658戶納稅人納入試點(diǎn)。其中，鐵路運(yùn)輸、郵政業(yè)分別實(shí)現(xiàn)改征增值稅363億元、11億元，與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，分別減稅8億元、4億元；電信業(yè)6至12月實(shí)現(xiàn)改征增值稅294億元，與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，增稅64億元，但為下游一般納稅人增加了稅款抵扣。營(yíng)改增持續(xù)釋放改革紅利2014年減稅1918億元

沒(méi)有納入的范圍沒(méi)有納入的范圍第二部分：房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻第二部分：

《求是》雜志2014年刊登李克強(qiáng)總理文章《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革的若干問(wèn)題》。李克強(qiáng)指出，今后要繼續(xù)推進(jìn)稅制改革，并明確營(yíng)改增還有“五步曲”。李克強(qiáng)稱，當(dāng)前稅改的重點(diǎn)是擴(kuò)大營(yíng)改增。這項(xiàng)改革不只是簡(jiǎn)單的稅制轉(zhuǎn)換，更重要的是有利于消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型、服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。他表示，系統(tǒng)考慮，營(yíng)改增還有“五步曲”。第一步，2014年繼續(xù)實(shí)行營(yíng)改增擴(kuò)大范圍；第二步，2015年基本實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增全覆蓋；第三步，進(jìn)一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實(shí)行增值稅立法?！敖衲暌吆玫谝徊?，除已經(jīng)確定的鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)實(shí)行營(yíng)改增外，還要將電信業(yè)等納入進(jìn)來(lái)。”李克強(qiáng)稱。李克強(qiáng)定調(diào)營(yíng)改增五步曲《求是》雜志2014年刊登李克強(qiáng)總理文章《關(guān)于深[第一財(cái)經(jīng)全媒體記者]:今年“營(yíng)改增”力爭(zhēng)擴(kuò)征到房地產(chǎn)等四大行業(yè)，我想請(qǐng)樓部長(zhǎng)介紹一下目前在四個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”方案涉及的情況是怎樣的?推出是否有時(shí)間表?又會(huì)對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)生哪些影響?謝謝。[12:44]

[樓繼偉]:你問(wèn)的這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)是我最傷腦筋的一個(gè)問(wèn)題。今年，按照計(jì)劃應(yīng)該完成“營(yíng)改增”的改革，也就是把生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅。[12:44]

[樓繼偉]:至于說(shuō)到影響，我認(rèn)為所有的增值稅和營(yíng)業(yè)稅納稅人都會(huì)獲得好處。因?yàn)槲覀冊(cè)谶@里，梅地亞大廈，我們?cè)谄渌胤睫k公，各位恐怕還有辦工廠的，他們都要有不動(dòng)產(chǎn)，過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)是不納入抵扣的，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)可以納入抵扣了。那么，從道理上來(lái)說(shuō)，實(shí)際上就等于是所有的行業(yè)都受益。因此，測(cè)算也就非常難。按照收入中性的原則，應(yīng)當(dāng)是稅率都要提高一點(diǎn)，才能使得總收入不下降，因?yàn)榇蠹叶际芤媪恕５?，在?jīng)濟(jì)的下行期間，我們也不能夠完全這樣做，因此設(shè)計(jì)起來(lái)很麻煩，涉及到不動(dòng)產(chǎn)的形態(tài)也不太一樣。辦公室有買的，有租的，廠房也有買的，也有租的，還有水壩和公路，不同的形態(tài)，非常復(fù)雜。所以設(shè)計(jì)是一個(gè)非常頭疼的問(wèn)題，涉及到幾乎所有的企業(yè)，甚至包括個(gè)人住房房租，不動(dòng)產(chǎn)的所有人有抵扣項(xiàng)增加，房租怎么變化的，我們都要計(jì)算這些問(wèn)題，不能算得很準(zhǔn)，但是有一個(gè)大致的估量。所以，現(xiàn)在正在做這個(gè)方案，很難的一個(gè)方案，是“營(yíng)改增”最難的一步，也是我們今年要出臺(tái)的。因?yàn)楹茈y，我不敢跟你說(shuō)哪天能出來(lái)，反正今年得出來(lái)。[12:44]2015年財(cái)政部長(zhǎng)兩會(huì)期間答記者問(wèn)[第一財(cái)經(jīng)全媒體記者]:今年“營(yíng)改增”力爭(zhēng)擴(kuò)征到房地

路邊社消息：剛獲得財(cái)政部營(yíng)改增信息，營(yíng)改增政策已提交國(guó)務(wù)院審批，爭(zhēng)取5月份出臺(tái)，政策要點(diǎn)如下：

（一）稅率:金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適用11%稅率，均適用一般計(jì)稅方法。出口服務(wù):對(duì)出口服務(wù)實(shí)行零稅率或免稅政策

（二）借款利息進(jìn)項(xiàng)稅:暫不允許抵扣借款利息進(jìn)項(xiàng)稅；（比較意外?。。┩恋啬?？據(jù)說(shuō)不允許抵扣的聲音占了上風(fēng)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅:將新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

（四）海上自營(yíng)油田:將現(xiàn)行對(duì)中海油總公司海上自營(yíng)油田開(kāi)采的原油、天然氣按5%征收率實(shí)物征收增值稅的征收方式，調(diào)整為適用17%稅率的一般計(jì)稅方式

（五）擬將現(xiàn)行增值稅4檔稅率簡(jiǎn)并為3檔，保留17%、11%和6%稅率，取消13%稅率。將適用13%稅率貨物中與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關(guān)貨物（如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品、自來(lái)水）的稅率下調(diào)為11%，相應(yīng)將購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的扣除率由13%下調(diào)為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上調(diào)為17%

（六）試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間：選擇2015年10月1日全面實(shí)施三個(gè)行業(yè)營(yíng)改增并同步簡(jiǎn)并稅率。是真的么？路邊社消息：剛獲得財(cái)政部營(yíng)改增信息，營(yíng)改增政策已提交張偉看“營(yíng)改增路邊社最新消息”根據(jù)路邊社消息，營(yíng)改增又有最新動(dòng)向，不知道是否準(zhǔn)確。與焉梅老師一番討論后，張偉先來(lái)說(shuō)說(shuō)理解：一、金融和生活服務(wù)業(yè)的稅率6%，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)11%稅率，均適用一般計(jì)稅方法；借款利息暫不能抵扣。金融保險(xiǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)為啥要一般計(jì)稅方法呢？原來(lái)不是有方案說(shuō)可能簡(jiǎn)易征收么？

一是，如果一律簡(jiǎn)易征收，則只不過(guò)是營(yíng)業(yè)稅改了個(gè)名而已，那么地稅局的同志完全有理由說(shuō)，換個(gè)馬甲就咸于維新了？要都是簡(jiǎn)易征收，還不如讓我們繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅呢！增值稅的魅力在于一般計(jì)稅，簡(jiǎn)易征收和營(yíng)業(yè)稅的唯一區(qū)別在于，營(yíng)業(yè)稅下游鐵定沒(méi)得抵，簡(jiǎn)易征收是否可以開(kāi)增值稅專用發(fā)票，要看政策設(shè)計(jì)。簡(jiǎn)易征收如果不是確實(shí)有必要，還是少點(diǎn)好！

二是，生活服務(wù)業(yè)的下游幾乎是不能抵扣的，而本方案中借款利息也不允許抵扣，一般計(jì)稅還有意義么？其實(shí)這種方案的意義在于生活服務(wù)業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)本身可以享受營(yíng)改增允許進(jìn)項(xiàng)抵扣的政策紅利了，否則金融業(yè)的諸多業(yè)務(wù)，勢(shì)必要再設(shè)計(jì)差額納稅，也不利于未來(lái)允許下游借款利息抵扣的傳導(dǎo)機(jī)制，上游差額了，是開(kāi)全額增票還是差額增票，這個(gè)已經(jīng)多次上演的政策設(shè)計(jì)難題，又該犯難了！

三是，本方案中借款利息不允許抵扣，應(yīng)該和理論無(wú)關(guān)，純屬財(cái)政收入的考量。2015年1季度收入增幅只有2.7個(gè)點(diǎn)，2季度更是下降了3.1個(gè)點(diǎn)，壓力山大??！四是，生活服務(wù)業(yè)。小門小戶多在年收入500萬(wàn)元以下，屬于小規(guī)模納稅人，征收率3%減稅沒(méi)商量！張偉看“營(yíng)改增路邊社最新消息”

二、新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。立法者面對(duì)營(yíng)改增至少有三個(gè)難題。

(一)經(jīng)過(guò)測(cè)算，不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增減稅效應(yīng)過(guò)大。幾乎幾千億元的減稅，在經(jīng)濟(jì)下行通道時(shí)期，減稅效應(yīng)過(guò)大，財(cái)政難以承受。

(二)"冰火兩重天"。住宅開(kāi)發(fā)商下游作為終端消費(fèi)者，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，而建筑企業(yè)增稅基本是定局的，其增加的稅負(fù)必然向后傳導(dǎo)，住宅開(kāi)發(fā)商兩邊不靠，稅負(fù)可能會(huì)有所上升。而商業(yè)地產(chǎn)，由于下游能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減稅額度大的驚人?？傮w看，不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增減稅力度很大，但卻是冰火兩重天。

為了解決減稅過(guò)大的問(wèn)題，原來(lái)的思維無(wú)外乎兩個(gè)方面：

1.嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)，比如采取土地抵扣率降低或不允許抵扣等方法。但是這種方式，一巴掌打下去，住宅與商業(yè)地產(chǎn)一塊打，藥性過(guò)猛，不是精確打擊，住宅開(kāi)發(fā)商受不了，影響民生！

2.干脆不允許購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵扣，同時(shí)給予較為寬松的土地抵扣政策。這樣做，倒是不影響住宅，因?yàn)樽≌揪筒荒艿挚?。但是，一刀切不允許購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵扣，減稅過(guò)大問(wèn)題解決了，政策紅利也幾乎消失殆盡。已經(jīng)有一個(gè)借款利息不允許下游抵扣了，不動(dòng)產(chǎn)再不允許抵扣，增值稅鏈條傳導(dǎo)機(jī)制受到了極大破壞，更不是好方案。二、新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期想來(lái)想去，左右為難，著實(shí)難為了財(cái)政部總局的領(lǐng)導(dǎo)們！而目前的方案有"柳暗花明又一村"之感：允許下游抵扣，但是每年抵扣5%，減稅效應(yīng)大大遞延，每年5、600億元的減稅效應(yīng)，財(cái)政可以支撐，政府滿意了;由于解決了減稅效應(yīng)過(guò)大的問(wèn)題，對(duì)于土地等抵扣項(xiàng)政策可以適當(dāng)從寬，開(kāi)發(fā)商滿意了;而購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)用于抵扣的下游，畢竟是允許100%抵扣，雖然分期抵扣，優(yōu)惠力度大大降低，還是比營(yíng)業(yè)稅時(shí)代強(qiáng)得多，下游客戶也可以滿意。這樣從理論上來(lái)說(shuō)，幾個(gè)方面都可以滿意，至少不是強(qiáng)烈不滿了。應(yīng)當(dāng)是較好的制度設(shè)計(jì)。其實(shí)按照20年抵扣的政策，列位看官，看出來(lái)了吧，就是收入型增值稅?。∪绻摲桨笇?shí)施，我國(guó)就變?yōu)榱讼M(fèi)型增值稅與收入型增值稅并存的局面。

(三)購(gòu)買地產(chǎn)的企業(yè)多年繳不到稅的問(wèn)題也迎刃而解了。例如，由于購(gòu)買一座大樓，商場(chǎng)居然4、5年不繳稅，由于購(gòu)買廠房，工廠4、5年不交稅，你讓本屆政府情何以堪？任期內(nèi)居然見(jiàn)不到稅款，雖然功不必在我，那也不盡合理。每年只讓你按照折舊額抵扣，有減稅，但是也不至于繳不到稅，也算皆大歡喜。自己建造大樓自己出租的企業(yè)怎么辦呢？難道是先視同銷售全額繳納增值稅，然后再自己按照20年抵扣么？可是企業(yè)缺乏納稅必要資金?。≈T多征管難題，將會(huì)考驗(yàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)，收入型增值稅，本就是征管高難度！改革是利益的重新組合，牽一發(fā)而動(dòng)全身，幾家歡樂(lè)幾家愁：既要考慮稅制原理，體現(xiàn)營(yíng)改增改革初衷;又要顧及各行各業(yè)的利益不能波動(dòng)太大，做到平穩(wěn)過(guò)渡;最重要的是必須保證財(cái)政能夠承受減稅金額。三個(gè)方面都理順了，營(yíng)改增這艘大船方能破浪前行，財(cái)政部總局的頂層設(shè)計(jì)者們著實(shí)是辛苦了！想來(lái)想去，左右為難，著實(shí)難為了財(cái)政部總局的領(lǐng)導(dǎo)們！而第三部分：具體問(wèn)題解析一、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？二、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是上升，還是下降？三、結(jié)構(gòu)性減稅四、正確的比價(jià)原則，至關(guān)重要五、“甲供材”的偽命題！六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。┢?、

存量房問(wèn)題八、專用發(fā)票的極端重要性九、12項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅額剖析十、6項(xiàng)銷項(xiàng)稅額與剖析第三部分：具體問(wèn)題解析一、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？結(jié)論：相同回款的情況下，銷售收入將下降9.91%！應(yīng)用1：上市公司公告，解釋銷售收入下降或增速放緩的營(yíng)改增原因；應(yīng)用2：同營(yíng)改增前比較銷售收入業(yè)績(jī)，要進(jìn)行換算，不能直接比較。9590.09一、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？結(jié)論二、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是上升，還是下降？

收入的上升與下降是浮云，銷售收入1億元，利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，與銷售收入為2000萬(wàn)元，利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，效果是一樣的。

結(jié)論1：當(dāng)“銷售回款”與“支付價(jià)款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額，則利潤(rùn)與營(yíng)改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100元的銷售回款，在購(gòu)買成本不變情況下至少44.64萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)金額取得專用發(fā)票。

結(jié)論2：由于營(yíng)改增動(dòng)了所有行業(yè)的奶酪，因此銷售回款與支付價(jià)款都可能發(fā)生聯(lián)動(dòng)變化，需要按照此方法重新進(jìn)行測(cè)算。5=9.91-4.91二、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是上升，還是下降？假設(shè)房開(kāi)企業(yè)收取房款100萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅=100×5%=5（萬(wàn)）虛擬利潤(rùn)=95萬(wàn)假設(shè)收取房款為100萬(wàn)元（價(jià)稅合計(jì)）；增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（假設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅額為0）銷售額=100÷（1+11%）=90.09（萬(wàn)元）銷項(xiàng)稅額

=90.09×11%=9.91（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅下游客戶支付房款100萬(wàn)元；成本=100萬(wàn)元增值稅商業(yè)地產(chǎn)（下游能抵扣）假設(shè)支付房款為100萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅額

=9.91（萬(wàn)元）成本=90.09（萬(wàn)元）住宅（下游不能抵扣）假設(shè)支付房款為100萬(wàn)元成本=100（萬(wàn)元）分析：

1.房地產(chǎn)企業(yè)在房款一定的前提下，營(yíng)改增后，利潤(rùn)下降4.91萬(wàn)元（95-90.09萬(wàn)元）

2.營(yíng)改增后，如果下游購(gòu)買房產(chǎn)的企業(yè)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，則下游企業(yè)利潤(rùn)增加9.91萬(wàn)元。

上下游合計(jì)利益=9.91-4.91=5（萬(wàn)元）分析：

4.當(dāng)下游不能抵扣時(shí)，下游的成本仍然為100萬(wàn)元，而上游利潤(rùn)下降4.91萬(wàn)元。上下游合計(jì)利益=-4.91=（萬(wàn)元）分析：

3.當(dāng)下游能抵扣時(shí)，即使房地產(chǎn)企業(yè)一分錢進(jìn)項(xiàng)都沒(méi)有，營(yíng)改增后上下游合計(jì)利益仍然為5萬(wàn)元，但是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下降，下游企業(yè)利潤(rùn)上升。如果要想平分5萬(wàn)元的營(yíng)改增利益，則房地產(chǎn)企業(yè)的含稅銷售價(jià)格應(yīng)提高到108.225萬(wàn)元，此時(shí)上游的銷售收入為97.5萬(wàn)元，下游的成本為97.5萬(wàn)元。分析：

5.當(dāng)下游不能抵扣時(shí)，如果房地產(chǎn)企業(yè)不漲價(jià)，且維持原來(lái)的95元利潤(rùn)，則需要取得44.64元×11%=4.91（萬(wàn)元）的進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)金額約為價(jià)稅合計(jì)的44.64%。稅負(fù)比較！利潤(rùn)下降=95-90.09=4.91（萬(wàn)元）利潤(rùn)上升=100=90.09=9.91（萬(wàn)）利潤(rùn)持平假設(shè)房開(kāi)企業(yè)收取房款100萬(wàn)元；假設(shè)收取房款為100萬(wàn)元（價(jià)全國(guó)人大代表、中建五局董事長(zhǎng)魯貴卿在兩會(huì)議案中提出了相關(guān)意見(jiàn)第一個(gè)原因是增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)改增后建筑業(yè)營(yíng)業(yè)收入從原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納11%的增值稅銷項(xiàng)稅額，因此收入會(huì)正常下降約9.9%。第二個(gè)原因就是稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤(rùn)總額下降，本質(zhì)上是進(jìn)項(xiàng)發(fā)票無(wú)法足額取得，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅少，造成稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤(rùn)總額下降。關(guān)于第二個(gè)原因，魯貴卿表示，具體可從以下幾方面來(lái)體現(xiàn)：一是建筑企業(yè)的特殊成本如勞務(wù)、地材等，在目前的試點(diǎn)方案下很難取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣不充分。建筑企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，勞務(wù)成本占總成本的20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設(shè)定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。全國(guó)人大代表、中建五局董事長(zhǎng)魯貴卿在兩會(huì)議案中提出了相關(guān)意見(jiàn)二是根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的建筑用砂石、磚瓦、石灰、混凝土等貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅，減少了建筑企業(yè)可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。（根據(jù)總局2014年36號(hào)公告，目前已經(jīng)按照3%兼并征收率）三是目前營(yíng)改增還未覆蓋所有行業(yè)，無(wú)法形成完整的產(chǎn)業(yè)抵扣鏈條。比如，企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)借款的利息，由于金融行業(yè)的營(yíng)改增滯后于建筑行業(yè)，造成目前還無(wú)法抵扣。四是建筑企業(yè)在營(yíng)改增之前購(gòu)置的存量設(shè)備、材料和在建工程中所含的增值稅款在目前的試點(diǎn)方案中還未允許抵扣；如果“甲供材”供應(yīng)商不能將材料的增值稅發(fā)票直接開(kāi)給建筑企業(yè)，而是給開(kāi)發(fā)商，則會(huì)使建筑企業(yè)的此部分成本的增值稅不能得到抵扣。五是建筑企業(yè)現(xiàn)行的組織架構(gòu)、營(yíng)銷模式、集中采購(gòu)、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理和信息系統(tǒng)等重要管理體系還未適應(yīng)增值稅的管理要求，特別是在分包方、分供方等選擇上，能提供較高增值稅專用發(fā)票的一般納稅人短期內(nèi)還難以培育形成。二是根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值營(yíng)改增研討會(huì)會(huì)議資料課件建安企業(yè)各項(xiàng)成本比例圖建安企業(yè)各項(xiàng)成本比例圖三、結(jié)構(gòu)性減稅：

總體算賬：減稅不商量?。ㄘ?cái)政部的難題）

個(gè)別計(jì)量：幾家歡樂(lè)幾家愁！

地產(chǎn)企業(yè)：冰火兩重天?。ㄏ掠文艿峙c不能抵，完全兩個(gè)樣！）

結(jié)論：

1.要學(xué)會(huì)給下游漲價(jià)的技巧，營(yíng)改增的利益不能拱手想讓；

2.面對(duì)上游的漲價(jià)，如果在合理區(qū)間內(nèi)，要學(xué)會(huì)默默的自己扛！例：廣告業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）增值稅利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1廣告公司10059594.345.6694.34-0.662地產(chǎn)企業(yè)100

-10094.34

-94.345.66合計(jì)

5三、結(jié)構(gòu)性減稅：例：廣告業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)）序號(hào)地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表1（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游可抵扣）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）增值稅利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912下游企業(yè)100

-10090.09

-90.099.91合計(jì)

5地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表2（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游住宅不能抵扣）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）增值稅利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912個(gè)人住宅100

-10090.09

-1000合計(jì)

-4.91地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表3（假設(shè)進(jìn)項(xiàng)4.91萬(wàn)，下游住宅不能抵扣）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1地產(chǎn)公司10059590.099.914.919502個(gè)人住宅100

-10090.09

-1000合計(jì)

0地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表1（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游可抵扣）序號(hào)企業(yè)四、正確的比價(jià)原則，至關(guān)重要？（要全員培訓(xùn)這種理念，尤其是業(yè)務(wù)人員。如何正確梳理供應(yīng)商）增值稅是價(jià)外稅，不影響損益！哪家強(qiáng)？結(jié)論1：如果你簽訂的是含稅價(jià)款，一定要附加發(fā)票類型的限制，否則對(duì)企業(yè)成本影響很大；結(jié)論2：如果你簽訂的是不含進(jìn)項(xiàng)稅價(jià)，恭喜你，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)，根據(jù)發(fā)票類型，決定付款金額。兩種比價(jià)方式，其實(shí)都可以，但是一定要弄清楚原理。四、正確的比價(jià)原則，至關(guān)重要？（要全員培訓(xùn)這種理念，尤其是業(yè)五、“甲供材”的偽命題?。追胶鸵曳綍?huì)爭(zhēng)搶17%材料進(jìn)項(xiàng)么？）不含稅采購(gòu)價(jià)格與甲供材的關(guān)系序號(hào)情形不含稅價(jià)支付乙方價(jià)款支付材料商價(jià)款成本1甲供材2001111172002大包200222

200甲供材與營(yíng)改增的誤區(qū)（含稅價(jià)計(jì)算）序號(hào)情形含稅價(jià)支付乙方價(jià)款支付材料商價(jià)款成本1甲供材2281111172002大包228228

205.51五、“甲供材”的偽命題?。追胶鸵曳綍?huì)爭(zhēng)搶17%材料進(jìn)項(xiàng)么？六、“留抵稅額”問(wèn)題應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵序號(hào)銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額上期留抵應(yīng)納稅額1月1000

10002月

1000

3月

1000

合計(jì)

10001.留抵能退稅么？沒(méi)門2.注銷時(shí)，留抵怎么辦？（財(cái)稅[2005]165號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知財(cái)稅〔2005〕165號(hào)

六、一般納稅人注銷時(shí)存貨及留抵稅額處理問(wèn)題

一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。六、“留抵稅額”問(wèn)題序號(hào)銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額上期留抵應(yīng)納稅額1月六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱！）應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵（一）政策訴求（二）均衡進(jìn)項(xiàng)（時(shí)間進(jìn)度）（三）項(xiàng)目搭配（四）留抵稅額抵頂欠稅（五）吸收合并，別人的留抵自己用（六）你還經(jīng)常遇到稅局要完成任務(wù)，強(qiáng)制不允許抵扣的情況，如何處理？六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。ㄒ唬┱咴V求六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱！）方案1：一般計(jì)稅方式（留抵倒掛）序號(hào)期間進(jìn)項(xiàng)上期留抵銷項(xiàng)應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期200040001000040003竣工結(jié)算期2000

方案2：預(yù)征清算方式（銷售比例低會(huì)多繳稅，壓資金）序號(hào)期間進(jìn)項(xiàng)上期留抵銷項(xiàng)預(yù)征（1.5%）應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期2000400010000150015003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100001500500方案3：一般計(jì)稅加清算（先繳稅，后清算，壓資金）序號(hào)期間進(jìn)項(xiàng)上期留抵銷項(xiàng)應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期200040001000040003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100002000六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。┓桨?：一般計(jì)建設(shè)期預(yù)售前期完工決算預(yù)售后期40305050方案1：采取一般方法，則預(yù)售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發(fā)票，缺乏銷項(xiàng)與之相配比，導(dǎo)致預(yù)售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。方案2：采取對(duì)預(yù)售收入按照預(yù)征率預(yù)征，完工決算清算的方式，預(yù)售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問(wèn)題。建設(shè)期預(yù)售前期完工決算預(yù)售后期40305050方案1：采取一七、存量房問(wèn)題（“營(yíng)業(yè)稅pk小規(guī)模pk簡(jiǎn)易征收pk一般計(jì)稅）納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人一般計(jì)稅簡(jiǎn)易征收（一）小規(guī)模納稅人（500萬(wàn)元以下）：3%征收率（二）簡(jiǎn)易征收：3%征收率（過(guò)渡期是否5%？）（三）一般計(jì)稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵第二十六一般納稅人兼營(yíng)免稅項(xiàng)目或者非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)月無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷售額、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額合計(jì)÷當(dāng)月全部銷售額、營(yíng)業(yè)額合計(jì)倉(cāng)儲(chǔ)老設(shè)備租賃公共交通裝卸搬運(yùn)收派電影放映動(dòng)漫相關(guān)老房子新房子七、存量房問(wèn)題（“營(yíng)業(yè)稅pk小規(guī)模pk簡(jiǎn)易征收pk一般計(jì)稅）

七、存量房問(wèn)題存量房問(wèn)題

（老房子老辦法，新房子新辦法）序號(hào)方案實(shí)施可能性分析1粗暴過(guò)渡不可能。運(yùn)輸業(yè)的悲劇不能上演2期初存貨不可能。征管不能承受之重！3簡(jiǎn)易征收5%可能性最大;一是增值稅下降到4.76；二是下游是否允許抵扣要看政策設(shè)計(jì)。4繼續(xù)征營(yíng)業(yè)稅有一定可能性，個(gè)人認(rèn)為不合理。5難題購(gòu)進(jìn)的材料，如何區(qū)分用于新項(xiàng)目，還是老項(xiàng)目，將考驗(yàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管水平。七、存量房問(wèn)題存量房問(wèn)題

（老房子老辦法，新房子新辦法）序已有土地儲(chǔ)備，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！在建樓盤，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！存量房，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！營(yíng)改增1.預(yù)計(jì)：將會(huì)有過(guò)渡性政策，給予存量項(xiàng)目5%的簡(jiǎn)易征收率。但是，是否允許開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，允許下游抵扣，就是問(wèn)題的焦點(diǎn)所在了！3.風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：購(gòu)進(jìn)材料用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，是不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，但是未來(lái)購(gòu)進(jìn)材料到底適用于新樓盤，還是老樓盤，就是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)了！2.抉擇：如前所述，如果下游客戶可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，即使沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)，選擇一般計(jì)稅，仍然有利，但是如果下游不能抵扣，則一定會(huì)選擇簡(jiǎn)易征收。如果下游客戶既有要專用發(fā)票的，也有不要專用發(fā)票的，該何去何從呢？存量房問(wèn)題！方案1：給予存量項(xiàng)目5%的簡(jiǎn)易征收率，征收增值稅。方案2：存量項(xiàng)目繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法。兩種方案，比較起來(lái)，第一種可能性大一些。已有土地儲(chǔ)備，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！在建樓盤，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！存量房，未抵問(wèn)題：過(guò)渡期選擇簡(jiǎn)易征收，還是一般計(jì)稅呢？地產(chǎn)企業(yè)：利潤(rùn)下降4.91下游抵扣：利潤(rùn)上升9.91結(jié)論：如果下游可以抵扣，果斷選擇一般計(jì)稅，即使自己沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)，雙方的利潤(rùn)合計(jì)上升5，對(duì)下游有漲價(jià)空間。地產(chǎn)企業(yè)：利潤(rùn)下降4.91不能抵扣：

利潤(rùn)持平結(jié)論：如果下游不能抵扣，選擇一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易征收，取決于是否能夠取得4.91的進(jìn)項(xiàng)。一般來(lái)說(shuō)存量項(xiàng)目難以取得那么多的進(jìn)項(xiàng)，應(yīng)選擇簡(jiǎn)易征收。問(wèn)題：過(guò)渡期選擇簡(jiǎn)易征收，還是一般計(jì)稅呢？地產(chǎn)企業(yè)：下游抵扣房地產(chǎn)營(yíng)改增

——由營(yíng)業(yè)稅思維轉(zhuǎn)化為增值稅思維的重要性

房地產(chǎn)營(yíng)改增政策走勢(shì)牽動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的心臟，土地到底能不到抵扣？利息是否能夠抵扣？存量房如何處理？甲供材爭(zhēng)搶材料進(jìn)項(xiàng)是偽命題么？納稅義務(wù)時(shí)間如何設(shè)置呢？營(yíng)改增與所得稅的互動(dòng)關(guān)系又是神馬？個(gè)個(gè)問(wèn)題的追問(wèn)都極端重要，然而過(guò)多的政策預(yù)測(cè)與分析，恐怕也濟(jì)于事，因?yàn)闃抢^偉他老人家心里都沒(méi)譜呢！且政策既定后，無(wú)論嚴(yán)厲，還是寬松，對(duì)每一個(gè)企業(yè)都是公平的。

青山遮不住，畢竟東流去，營(yíng)改增的大潮無(wú)法阻擋，當(dāng)今之計(jì)，張偉認(rèn)為：迅速由營(yíng)業(yè)稅思維轉(zhuǎn)換為增值稅思維才是正著，只有掌握了增值稅規(guī)律，方能在政策既定的情況下，不管東南西北風(fēng)，迅速找到有利于自己的稅務(wù)規(guī)劃通道。這些規(guī)律，看似簡(jiǎn)單平淡，“善用者”自有滋味在心頭！

營(yíng)改增，我來(lái)了！房地產(chǎn)營(yíng)改增八、專用發(fā)票的極端重要性?。ㄒ唬?80天內(nèi)必須認(rèn)證?。ǘ┱J(rèn)證當(dāng)月必須抵扣；（三）票貨款三流一致；（國(guó)稅發(fā)[1995]192號(hào)文件）（四）第三方票堅(jiān)決不能要；（五）發(fā)票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單）（六）謹(jǐn)防變形票；（七）建議招聘一個(gè)有增值稅報(bào)稅經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)，或者外包給有經(jīng)驗(yàn)的事務(wù)所，平穩(wěn)過(guò)渡營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)期（八）虛開(kāi)與接收虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的刑事責(zé)任。八、專用發(fā)票的極端重要性！營(yíng)改增研討會(huì)會(huì)議資料課件營(yíng)改增研討會(huì)會(huì)議資料課件稅務(wù)稽查刑事責(zé)任稅額1萬(wàn)元以上稅額5萬(wàn)元以上？份數(shù)100份或金額40萬(wàn)元以上；份數(shù)100份或金額40萬(wàn)元以上；稅務(wù)稽查刑事責(zé)任稅額1萬(wàn)元以上稅額5萬(wàn)元以上？份數(shù)10九、進(jìn)項(xiàng)稅額分析地產(chǎn)企業(yè)允許抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目方案1土地11%與6%、零抵扣率之爭(zhēng)；核定抵扣與憑票抵扣之爭(zhēng)2建安11%進(jìn)項(xiàng)不商量，建筑企業(yè)稅負(fù)增加，可能轉(zhuǎn)嫁成本3甲供材在增值稅領(lǐng)域得到徹底解決（正確比價(jià)原則）視同銷售？4苗木綠化苗木綠化毀三稅（企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅）5設(shè)計(jì)費(fèi)境內(nèi)設(shè)計(jì)和境外設(shè)計(jì)6廣告費(fèi)文化創(chuàng)意業(yè)7前期物業(yè)估計(jì)為6%稅率8質(zhì)保金必須取得專用發(fā)票9其他進(jìn)項(xiàng)比如小汽車九、進(jìn)項(xiàng)稅額分析地產(chǎn)企業(yè)允許抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目方案1

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣部分職工薪酬毛利政府規(guī)費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅金無(wú)專票地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)算正確的比價(jià)原則問(wèn)：M房地產(chǎn)公司購(gòu)買一批材料：A公司：開(kāi)具專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)117萬(wàn)元；B公司：小規(guī)模代開(kāi)專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)103萬(wàn)元；C公司：開(kāi)具普通給發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)100萬(wàn)元；哪家強(qiáng)？商品價(jià)值=C+V+M可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣部分職工薪酬毛利政府規(guī)費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅1土地2建安4.甲供材6.利息7設(shè)計(jì)費(fèi)9前期物業(yè)費(fèi)10.綠化苗木11.勘察、監(jiān)理12.其他3質(zhì)保金5.甲供設(shè)備8銷售代理廣告費(fèi)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額合伙企業(yè)信托公司企業(yè)借貸開(kāi)發(fā)貸款124.甲供材6.利息7910.綠化苗木11.勘察、監(jiān)理1方案1：土地部門作為增值稅納稅人，例如1.11億元的地價(jià)，增值稅按照11%分離后，銷售價(jià)格1億元，0.11億元由開(kāi)發(fā)企業(yè)抵扣。在地價(jià)不變的情況下，實(shí)際上是地方政府讓利了。但是土地價(jià)格是否上漲，這是開(kāi)發(fā)商與地方政府的博弈。方案2：土地比照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票，在招拍掛土地免稅的基礎(chǔ)上實(shí)行按照11%比例核定抵扣。這種做法可能會(huì)有空轉(zhuǎn)的情況，收取土地出讓金并抵扣后，通過(guò)政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式進(jìn)行返還，從而侵蝕稅基。方案3：無(wú)論是土地部門作為增值稅納稅人，還是由開(kāi)發(fā)商核定抵扣，核定抵扣率定為6%。。方案4：不允許土地抵扣！這種可能性幾乎不存在，企業(yè)根本受不了！注意1：拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)該并入土地價(jià)款，由政府部門轉(zhuǎn)付，如果直接支付給拆遷戶，恐怕難以抵扣。注意2：拆遷安置回遷房，安置時(shí)視同銷售，同時(shí)增加土地成本，但是這部分土地成本未取得進(jìn)項(xiàng)，不能抵扣。注意3：紅線外支出，是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢？其實(shí)這也是土地成本的一部分，同土地增值稅一樣，是否允許取得的發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅考驗(yàn)智慧！其實(shí)上面三種情形，實(shí)質(zhì)上都是土地成本的變形！方案1：土地部門作為增值稅納稅人，例如1.11億元的地價(jià)，增地產(chǎn)企業(yè)不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目方案1人工稅制原理的設(shè)計(jì)2利潤(rùn)稅制原理的設(shè)計(jì)3稅金土地增值稅、土地使用稅、城建稅、教育費(fèi)附加等4政府規(guī)費(fèi)無(wú)法并入地價(jià)5利息目前消息是不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額6其他無(wú)票允許抵扣，但是未取得專用發(fā)票的一切項(xiàng)目。九、進(jìn)項(xiàng)稅額分析地產(chǎn)企業(yè)不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目方案1人工稅制原理的十、銷項(xiàng)稅額分析地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額分析序號(hào)項(xiàng)目分析1銷售收入11%稅率基本成定局2投資視同銷售不商量，比較營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。3出租是否需要先視同銷售，再全額抵扣呢？4價(jià)外費(fèi)用代收款項(xiàng)、違約金。盡量別再代收各類費(fèi)用了。5精裝修房進(jìn)項(xiàng)是17%，銷項(xiàng)是否需要分離出來(lái)按照17%，否則國(guó)家吃虧。6計(jì)稅價(jià)格明顯偏低例如：國(guó)稅函【2008】576號(hào)文件十、銷項(xiàng)稅額分析地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額分析序號(hào)項(xiàng)目分析1銷售收入1房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻第一部分：營(yíng)改增目前進(jìn)展情況第二部分：房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻第三部分：房地產(chǎn)營(yíng)改增具體問(wèn)題解析第一部分：營(yíng)改增目前進(jìn)展情況第一部分：營(yíng)改增目前進(jìn)展情況第一部分：引子：（一）增值稅是法國(guó)發(fā)明后，迅速風(fēng)靡全球。80年代開(kāi)始在部分行業(yè)、部分城市試點(diǎn)。1994年，建立了增值稅、營(yíng)業(yè)稅并存的流轉(zhuǎn)稅體系。歷史上稱之為“94稅改”。流轉(zhuǎn)稅增值稅（生產(chǎn)型）營(yíng)業(yè)稅（地稅）增值稅（消費(fèi)型）2009營(yíng)改增2012商品價(jià)格=C+V+M規(guī)范的增值稅是對(duì)V+M征收增值稅。

1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅。

2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費(fèi)型增值稅。

3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。（二）2009年，深陷金融危機(jī)的上一屆政府，啟動(dòng)了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M(fèi)型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（三）從2012年在上海試點(diǎn)，開(kāi)始了營(yíng)改增大潮。目前經(jīng)過(guò)四輪營(yíng)改增的推進(jìn)，已經(jīng)有三加七的行業(yè)納入營(yíng)改增范圍。1994引子：流轉(zhuǎn)稅增值稅（生產(chǎn)型）營(yíng)業(yè)稅增值稅2009營(yíng)改增201營(yíng)改增研討會(huì)會(huì)議資料課件營(yíng)改增持續(xù)釋放改革紅利2014年減稅1918億元

稅務(wù)總局新聞發(fā)言人、辦公廳副主任、中國(guó)稅務(wù)報(bào)社社長(zhǎng)郭曉林介紹了2014年?duì)I改增試點(diǎn)推進(jìn)情況。截至2014年底，全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)410萬(wàn)戶，其中一般納稅人76萬(wàn)戶，小規(guī)模納稅人334萬(wàn)戶。全年有超過(guò)95%的試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換帶來(lái)稅負(fù)不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣增加，減稅1020億元，合計(jì)減稅1918億元；營(yíng)改增三年減稅3746億，改革效應(yīng)日益顯現(xiàn)。郭曉林介紹，2014年?duì)I改增新試點(diǎn)行業(yè)順利推進(jìn)，2014年1月1日和6月1日，鐵路運(yùn)輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營(yíng)改增試點(diǎn)，范圍擴(kuò)大到“3+7”個(gè)行業(yè)。這三個(gè)行業(yè)分別有1477戶、4698戶、20658戶納稅人納入試點(diǎn)。其中，鐵路運(yùn)輸、郵政業(yè)分別實(shí)現(xiàn)改征增值稅363億元、11億元，與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，分別減稅8億元、4億元；電信業(yè)6至12月實(shí)現(xiàn)改征增值稅294億元，與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，增稅64億元，但為下游一般納稅人增加了稅款抵扣。營(yíng)改增持續(xù)釋放改革紅利2014年減稅1918億元

沒(méi)有納入的范圍沒(méi)有納入的范圍第二部分：房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻第二部分：

《求是》雜志2014年刊登李克強(qiáng)總理文章《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革的若干問(wèn)題》。李克強(qiáng)指出，今后要繼續(xù)推進(jìn)稅制改革，并明確營(yíng)改增還有“五步曲”。李克強(qiáng)稱，當(dāng)前稅改的重點(diǎn)是擴(kuò)大營(yíng)改增。這項(xiàng)改革不只是簡(jiǎn)單的稅制轉(zhuǎn)換，更重要的是有利于消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型、服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。他表示，系統(tǒng)考慮，營(yíng)改增還有“五步曲”。第一步，2014年繼續(xù)實(shí)行營(yíng)改增擴(kuò)大范圍；第二步，2015年基本實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增全覆蓋；第三步，進(jìn)一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實(shí)行增值稅立法。“今年要走好第一步，除已經(jīng)確定的鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)實(shí)行營(yíng)改增外，還要將電信業(yè)等納入進(jìn)來(lái)?！崩羁藦?qiáng)稱。李克強(qiáng)定調(diào)營(yíng)改增五步曲《求是》雜志2014年刊登李克強(qiáng)總理文章《關(guān)于深[第一財(cái)經(jīng)全媒體記者]:今年“營(yíng)改增”力爭(zhēng)擴(kuò)征到房地產(chǎn)等四大行業(yè)，我想請(qǐng)樓部長(zhǎng)介紹一下目前在四個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”方案涉及的情況是怎樣的?推出是否有時(shí)間表?又會(huì)對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)生哪些影響?謝謝。[12:44]

[樓繼偉]:你問(wèn)的這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)是我最傷腦筋的一個(gè)問(wèn)題。今年，按照計(jì)劃應(yīng)該完成“營(yíng)改增”的改革，也就是把生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅。[12:44]

[樓繼偉]:至于說(shuō)到影響，我認(rèn)為所有的增值稅和營(yíng)業(yè)稅納稅人都會(huì)獲得好處。因?yàn)槲覀冊(cè)谶@里，梅地亞大廈，我們?cè)谄渌胤睫k公，各位恐怕還有辦工廠的，他們都要有不動(dòng)產(chǎn)，過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)是不納入抵扣的，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)可以納入抵扣了。那么，從道理上來(lái)說(shuō)，實(shí)際上就等于是所有的行業(yè)都受益。因此，測(cè)算也就非常難。按照收入中性的原則，應(yīng)當(dāng)是稅率都要提高一點(diǎn)，才能使得總收入不下降，因?yàn)榇蠹叶际芤媪?。但是，在?jīng)濟(jì)的下行期間，我們也不能夠完全這樣做，因此設(shè)計(jì)起來(lái)很麻煩，涉及到不動(dòng)產(chǎn)的形態(tài)也不太一樣。辦公室有買的，有租的，廠房也有買的，也有租的，還有水壩和公路，不同的形態(tài)，非常復(fù)雜。所以設(shè)計(jì)是一個(gè)非常頭疼的問(wèn)題，涉及到幾乎所有的企業(yè)，甚至包括個(gè)人住房房租，不動(dòng)產(chǎn)的所有人有抵扣項(xiàng)增加，房租怎么變化的，我們都要計(jì)算這些問(wèn)題，不能算得很準(zhǔn)，但是有一個(gè)大致的估量。所以，現(xiàn)在正在做這個(gè)方案，很難的一個(gè)方案，是“營(yíng)改增”最難的一步，也是我們今年要出臺(tái)的。因?yàn)楹茈y，我不敢跟你說(shuō)哪天能出來(lái)，反正今年得出來(lái)。[12:44]2015年財(cái)政部長(zhǎng)兩會(huì)期間答記者問(wèn)[第一財(cái)經(jīng)全媒體記者]:今年“營(yíng)改增”力爭(zhēng)擴(kuò)征到房地

路邊社消息：剛獲得財(cái)政部營(yíng)改增信息，營(yíng)改增政策已提交國(guó)務(wù)院審批，爭(zhēng)取5月份出臺(tái)，政策要點(diǎn)如下：

（一）稅率:金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適用11%稅率，均適用一般計(jì)稅方法。出口服務(wù):對(duì)出口服務(wù)實(shí)行零稅率或免稅政策

（二）借款利息進(jìn)項(xiàng)稅:暫不允許抵扣借款利息進(jìn)項(xiàng)稅；（比較意外?。。┩恋啬?？據(jù)說(shuō)不允許抵扣的聲音占了上風(fēng)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅:將新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

（四）海上自營(yíng)油田:將現(xiàn)行對(duì)中海油總公司海上自營(yíng)油田開(kāi)采的原油、天然氣按5%征收率實(shí)物征收增值稅的征收方式，調(diào)整為適用17%稅率的一般計(jì)稅方式

（五）擬將現(xiàn)行增值稅4檔稅率簡(jiǎn)并為3檔，保留17%、11%和6%稅率，取消13%稅率。將適用13%稅率貨物中與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關(guān)貨物（如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品、自來(lái)水）的稅率下調(diào)為11%，相應(yīng)將購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的扣除率由13%下調(diào)為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上調(diào)為17%

（六）試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間：選擇2015年10月1日全面實(shí)施三個(gè)行業(yè)營(yíng)改增并同步簡(jiǎn)并稅率。是真的么？路邊社消息：剛獲得財(cái)政部營(yíng)改增信息，營(yíng)改增政策已提交張偉看“營(yíng)改增路邊社最新消息”根據(jù)路邊社消息，營(yíng)改增又有最新動(dòng)向，不知道是否準(zhǔn)確。與焉梅老師一番討論后，張偉先來(lái)說(shuō)說(shuō)理解：一、金融和生活服務(wù)業(yè)的稅率6%，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)11%稅率，均適用一般計(jì)稅方法；借款利息暫不能抵扣。金融保險(xiǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)為啥要一般計(jì)稅方法呢？原來(lái)不是有方案說(shuō)可能簡(jiǎn)易征收么？

一是，如果一律簡(jiǎn)易征收，則只不過(guò)是營(yíng)業(yè)稅改了個(gè)名而已，那么地稅局的同志完全有理由說(shuō)，換個(gè)馬甲就咸于維新了？要都是簡(jiǎn)易征收，還不如讓我們繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅呢！增值稅的魅力在于一般計(jì)稅，簡(jiǎn)易征收和營(yíng)業(yè)稅的唯一區(qū)別在于，營(yíng)業(yè)稅下游鐵定沒(méi)得抵，簡(jiǎn)易征收是否可以開(kāi)增值稅專用發(fā)票，要看政策設(shè)計(jì)。簡(jiǎn)易征收如果不是確實(shí)有必要，還是少點(diǎn)好！

二是，生活服務(wù)業(yè)的下游幾乎是不能抵扣的，而本方案中借款利息也不允許抵扣，一般計(jì)稅還有意義么？其實(shí)這種方案的意義在于生活服務(wù)業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)本身可以享受營(yíng)改增允許進(jìn)項(xiàng)抵扣的政策紅利了，否則金融業(yè)的諸多業(yè)務(wù)，勢(shì)必要再設(shè)計(jì)差額納稅，也不利于未來(lái)允許下游借款利息抵扣的傳導(dǎo)機(jī)制，上游差額了，是開(kāi)全額增票還是差額增票，這個(gè)已經(jīng)多次上演的政策設(shè)計(jì)難題，又該犯難了！

三是，本方案中借款利息不允許抵扣，應(yīng)該和理論無(wú)關(guān)，純屬財(cái)政收入的考量。2015年1季度收入增幅只有2.7個(gè)點(diǎn)，2季度更是下降了3.1個(gè)點(diǎn)，壓力山大??！四是，生活服務(wù)業(yè)。小門小戶多在年收入500萬(wàn)元以下，屬于小規(guī)模納稅人，征收率3%減稅沒(méi)商量！張偉看“營(yíng)改增路邊社最新消息”

二、新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。立法者面對(duì)營(yíng)改增至少有三個(gè)難題。

(一)經(jīng)過(guò)測(cè)算，不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增減稅效應(yīng)過(guò)大。幾乎幾千億元的減稅，在經(jīng)濟(jì)下行通道時(shí)期，減稅效應(yīng)過(guò)大，財(cái)政難以承受。

(二)"冰火兩重天"。住宅開(kāi)發(fā)商下游作為終端消費(fèi)者，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，而建筑企業(yè)增稅基本是定局的，其增加的稅負(fù)必然向后傳導(dǎo)，住宅開(kāi)發(fā)商兩邊不靠，稅負(fù)可能會(huì)有所上升。而商業(yè)地產(chǎn)，由于下游能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減稅額度大的驚人。總體看，不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增減稅力度很大，但卻是冰火兩重天。

為了解決減稅過(guò)大的問(wèn)題，原來(lái)的思維無(wú)外乎兩個(gè)方面：

1.嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)，比如采取土地抵扣率降低或不允許抵扣等方法。但是這種方式，一巴掌打下去，住宅與商業(yè)地產(chǎn)一塊打，藥性過(guò)猛，不是精確打擊，住宅開(kāi)發(fā)商受不了，影響民生！

2.干脆不允許購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵扣，同時(shí)給予較為寬松的土地抵扣政策。這樣做，倒是不影響住宅，因?yàn)樽≌揪筒荒艿挚邸５?，一刀切不允許購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)抵扣，減稅過(guò)大問(wèn)題解決了，政策紅利也幾乎消失殆盡。已經(jīng)有一個(gè)借款利息不允許下游抵扣了，不動(dòng)產(chǎn)再不允許抵扣，增值稅鏈條傳導(dǎo)機(jī)制受到了極大破壞，更不是好方案。二、新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期想來(lái)想去，左右為難，著實(shí)難為了財(cái)政部總局的領(lǐng)導(dǎo)們！而目前的方案有"柳暗花明又一村"之感：允許下游抵扣，但是每年抵扣5%，減稅效應(yīng)大大遞延，每年5、600億元的減稅效應(yīng)，財(cái)政可以支撐，政府滿意了;由于解決了減稅效應(yīng)過(guò)大的問(wèn)題，對(duì)于土地等抵扣項(xiàng)政策可以適當(dāng)從寬，開(kāi)發(fā)商滿意了;而購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)用于抵扣的下游，畢竟是允許100%抵扣，雖然分期抵扣，優(yōu)惠力度大大降低，還是比營(yíng)業(yè)稅時(shí)代強(qiáng)得多，下游客戶也可以滿意。這樣從理論上來(lái)說(shuō)，幾個(gè)方面都可以滿意，至少不是強(qiáng)烈不滿了。應(yīng)當(dāng)是較好的制度設(shè)計(jì)。其實(shí)按照20年抵扣的政策，列位看官，看出來(lái)了吧，就是收入型增值稅??！如果該方案實(shí)施，我國(guó)就變?yōu)榱讼M(fèi)型增值稅與收入型增值稅并存的局面。

(三)購(gòu)買地產(chǎn)的企業(yè)多年繳不到稅的問(wèn)題也迎刃而解了。例如，由于購(gòu)買一座大樓，商場(chǎng)居然4、5年不繳稅，由于購(gòu)買廠房，工廠4、5年不交稅，你讓本屆政府情何以堪？任期內(nèi)居然見(jiàn)不到稅款，雖然功不必在我，那也不盡合理。每年只讓你按照折舊額抵扣，有減稅，但是也不至于繳不到稅，也算皆大歡喜。自己建造大樓自己出租的企業(yè)怎么辦呢？難道是先視同銷售全額繳納增值稅，然后再自己按照20年抵扣么？可是企業(yè)缺乏納稅必要資金啊！諸多征管難題，將會(huì)考驗(yàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)，收入型增值稅，本就是征管高難度！改革是利益的重新組合，牽一發(fā)而動(dòng)全身，幾家歡樂(lè)幾家愁：既要考慮稅制原理，體現(xiàn)營(yíng)改增改革初衷;又要顧及各行各業(yè)的利益不能波動(dòng)太大，做到平穩(wěn)過(guò)渡;最重要的是必須保證財(cái)政能夠承受減稅金額。三個(gè)方面都理順了，營(yíng)改增這艘大船方能破浪前行，財(cái)政部總局的頂層設(shè)計(jì)者們著實(shí)是辛苦了！想來(lái)想去，左右為難，著實(shí)難為了財(cái)政部總局的領(lǐng)導(dǎo)們！而第三部分：具體問(wèn)題解析一、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？二、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是上升，還是下降？三、結(jié)構(gòu)性減稅四、正確的比價(jià)原則，至關(guān)重要五、“甲供材”的偽命題！六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。┢摺?/p>

存量房問(wèn)題八、專用發(fā)票的極端重要性九、12項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅額剖析十、6項(xiàng)銷項(xiàng)稅額與剖析第三部分：具體問(wèn)題解析一、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？結(jié)論：相同回款的情況下，銷售收入將下降9.91%！應(yīng)用1：上市公司公告，解釋銷售收入下降或增速放緩的營(yíng)改增原因；應(yīng)用2：同營(yíng)改增前比較銷售收入業(yè)績(jī)，要進(jìn)行換算，不能直接比較。9590.09一、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？結(jié)論二、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是上升，還是下降？

收入的上升與下降是浮云，銷售收入1億元，利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，與銷售收入為2000萬(wàn)元，利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，效果是一樣的。

結(jié)論1：當(dāng)“銷售回款”與“支付價(jià)款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額，則利潤(rùn)與營(yíng)改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100元的銷售回款，在購(gòu)買成本不變情況下至少44.64萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)金額取得專用發(fā)票。

結(jié)論2：由于營(yíng)改增動(dòng)了所有行業(yè)的奶酪，因此銷售回款與支付價(jià)款都可能發(fā)生聯(lián)動(dòng)變化，需要按照此方法重新進(jìn)行測(cè)算。5=9.91-4.91二、問(wèn)：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是上升，還是下降？假設(shè)房開(kāi)企業(yè)收取房款100萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅=100×5%=5（萬(wàn)）虛擬利潤(rùn)=95萬(wàn)假設(shè)收取房款為100萬(wàn)元（價(jià)稅合計(jì)）；增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（假設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅額為0）銷售額=100÷（1+11%）=90.09（萬(wàn)元）銷項(xiàng)稅額

=90.09×11%=9.91（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅下游客戶支付房款100萬(wàn)元；成本=100萬(wàn)元增值稅商業(yè)地產(chǎn)（下游能抵扣）假設(shè)支付房款為100萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅額

=9.91（萬(wàn)元）成本=90.09（萬(wàn)元）住宅（下游不能抵扣）假設(shè)支付房款為100萬(wàn)元成本=100（萬(wàn)元）分析：

1.房地產(chǎn)企業(yè)在房款一定的前提下，營(yíng)改增后，利潤(rùn)下降4.91萬(wàn)元（95-90.09萬(wàn)元）

2.營(yíng)改增后，如果下游購(gòu)買房產(chǎn)的企業(yè)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，則下游企業(yè)利潤(rùn)增加9.91萬(wàn)元。

上下游合計(jì)利益=9.91-4.91=5（萬(wàn)元）分析：

4.當(dāng)下游不能抵扣時(shí)，下游的成本仍然為100萬(wàn)元，而上游利潤(rùn)下降4.91萬(wàn)元。上下游合計(jì)利益=-4.91=（萬(wàn)元）分析：

3.當(dāng)下游能抵扣時(shí)，即使房地產(chǎn)企業(yè)一分錢進(jìn)項(xiàng)都沒(méi)有，營(yíng)改增后上下游合計(jì)利益仍然為5萬(wàn)元，但是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下降，下游企業(yè)利潤(rùn)上升。如果要想平分5萬(wàn)元的營(yíng)改增利益，則房地產(chǎn)企業(yè)的含稅銷售價(jià)格應(yīng)提高到108.225萬(wàn)元，此時(shí)上游的銷售收入為97.5萬(wàn)元，下游的成本為97.5萬(wàn)元。分析：

5.當(dāng)下游不能抵扣時(shí)，如果房地產(chǎn)企業(yè)不漲價(jià)，且維持原來(lái)的95元利潤(rùn)，則需要取得44.64元×11%=4.91（萬(wàn)元）的進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)金額約為價(jià)稅合計(jì)的44.64%。稅負(fù)比較！利潤(rùn)下降=95-90.09=4.91（萬(wàn)元）利潤(rùn)上升=100=90.09=9.91（萬(wàn)）利潤(rùn)持平假設(shè)房開(kāi)企業(yè)收取房款100萬(wàn)元；假設(shè)收取房款為100萬(wàn)元（價(jià)全國(guó)人大代表、中建五局董事長(zhǎng)魯貴卿在兩會(huì)議案中提出了相關(guān)意見(jiàn)第一個(gè)原因是增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)改增后建筑業(yè)營(yíng)業(yè)收入從原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納11%的增值稅銷項(xiàng)稅額，因此收入會(huì)正常下降約9.9%。第二個(gè)原因就是稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤(rùn)總額下降，本質(zhì)上是進(jìn)項(xiàng)發(fā)票無(wú)法足額取得，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅少，造成稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤(rùn)總額下降。關(guān)于第二個(gè)原因，魯貴卿表示，具體可從以下幾方面來(lái)體現(xiàn)：一是建筑企業(yè)的特殊成本如勞務(wù)、地材等，在目前的試點(diǎn)方案下很難取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣不充分。建筑企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，勞務(wù)成本占總成本的20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設(shè)定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。全國(guó)人大代表、中建五局董事長(zhǎng)魯貴卿在兩會(huì)議案中提出了相關(guān)意見(jiàn)二是根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的建筑用砂石、磚瓦、石灰、混凝土等貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅，減少了建筑企業(yè)可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。（根據(jù)總局2014年36號(hào)公告，目前已經(jīng)按照3%兼并征收率）三是目前營(yíng)改增還未覆蓋所有行業(yè)，無(wú)法形成完整的產(chǎn)業(yè)抵扣鏈條。比如，企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)借款的利息，由于金融行業(yè)的營(yíng)改增滯后于建筑行業(yè)，造成目前還無(wú)法抵扣。四是建筑企業(yè)在營(yíng)改增之前購(gòu)置的存量設(shè)備、材料和在建工程中所含的增值稅款在目前的試點(diǎn)方案中還未允許抵扣；如果“甲供材”供應(yīng)商不能將材料的增值稅發(fā)票直接開(kāi)給建筑企業(yè)，而是給開(kāi)發(fā)商，則會(huì)使建筑企業(yè)的此部分成本的增值稅不能得到抵扣。五是建筑企業(yè)現(xiàn)行的組織架構(gòu)、營(yíng)銷模式、集中采購(gòu)、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理和信息系統(tǒng)等重要管理體系還未適應(yīng)增值稅的管理要求，特別是在分包方、分供方等選擇上，能提供較高增值稅專用發(fā)票的一般納稅人短期內(nèi)還難以培育形成。二是根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值營(yíng)改增研討會(huì)會(huì)議資料課件建安企業(yè)各項(xiàng)成本比例圖建安企業(yè)各項(xiàng)成本比例圖三、結(jié)構(gòu)性減稅：

總體算賬：減稅不商量?。ㄘ?cái)政部的難題）

個(gè)別計(jì)量：幾家歡樂(lè)幾家愁！

地產(chǎn)企業(yè)：冰火兩重天?。ㄏ掠文艿峙c不能抵，完全兩個(gè)樣?。?/p>

結(jié)論：

1.要學(xué)會(huì)給下游漲價(jià)的技巧，營(yíng)改增的利益不能拱手想讓；

2.面對(duì)上游的漲價(jià)，如果在合理區(qū)間內(nèi)，要學(xué)會(huì)默默的自己扛！例：廣告業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）增值稅利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1廣告公司10059594.345.6694.34-0.662地產(chǎn)企業(yè)100

-10094.34

-94.345.66合計(jì)

5三、結(jié)構(gòu)性減稅：例：廣告業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)）序號(hào)地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表1（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游可抵扣）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）增值稅利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912下游企業(yè)100

-10090.09

-90.099.91合計(jì)

5地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表2（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游住宅不能抵扣）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）增值稅利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912個(gè)人住宅100

-10090.09

-1000合計(jì)

-4.91地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表3（假設(shè)進(jìn)項(xiàng)4.91萬(wàn)，下游住宅不能抵扣）序號(hào)企業(yè)類型營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營(yíng)業(yè)稅利潤(rùn)收入（成本）銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)利潤(rùn)利潤(rùn)對(duì)比1地產(chǎn)公司10059590.099.914.919502個(gè)人住宅100

-10090.09

-1000合計(jì)

0地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表1（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游可抵扣）序號(hào)企業(yè)四、正確的比價(jià)原則，至關(guān)重要？（要全員培訓(xùn)這種理念，尤其是業(yè)務(wù)人員。如何正確梳理供應(yīng)商）增值稅是價(jià)外稅，不影響損益！哪家強(qiáng)？結(jié)論1：如果你簽訂的是含稅價(jià)款，一定要附加發(fā)票類型的限制，否則對(duì)企業(yè)成本影響很大；結(jié)論2：如果你簽訂的是不含進(jìn)項(xiàng)稅價(jià)，恭喜你，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)，根據(jù)發(fā)票類型，決定付款金額。兩種比價(jià)方式，其實(shí)都可以，但是一定要弄清楚原理。四、正確的比價(jià)原則，至關(guān)重要？（要全員培訓(xùn)這種理念，尤其是業(yè)五、“甲供材”的偽命題！（甲方和乙方會(huì)爭(zhēng)搶17%材料進(jìn)項(xiàng)么？）不含稅采購(gòu)價(jià)格與甲供材的關(guān)系序號(hào)情形不含稅價(jià)支付乙方價(jià)款支付材料商價(jià)款成本1甲供材2001111172002大包200222

200甲供材與營(yíng)改增的誤區(qū)（含稅價(jià)計(jì)算）序號(hào)情形含稅價(jià)支付乙方價(jià)款支付材料商價(jià)款成本1甲供材2281111172002大包228228

205.51五、“甲供材”的偽命題！（甲方和乙方會(huì)爭(zhēng)搶17%材料進(jìn)項(xiàng)么？六、“留抵稅額”問(wèn)題應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵序號(hào)銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額上期留抵應(yīng)納稅額1月1000

10002月

1000

3月

1000

合計(jì)

10001.留抵能退稅么？沒(méi)門2.注銷時(shí)，留抵怎么辦？（財(cái)稅[2005]165號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知財(cái)稅〔2005〕165號(hào)

六、一般納稅人注銷時(shí)存貨及留抵稅額處理問(wèn)題

一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。六、“留抵稅額”問(wèn)題序號(hào)銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額上期留抵應(yīng)納稅額1月六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。?yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵（一）政策訴求（二）均衡進(jìn)項(xiàng)（時(shí)間進(jìn)度）（三）項(xiàng)目搭配（四）留抵稅額抵頂欠稅（五）吸收合并，別人的留抵自己用（六）你還經(jīng)常遇到稅局要完成任務(wù)，強(qiáng)制不允許抵扣的情況，如何處理？六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。ㄒ唬┱咴V求六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。┓桨?：一般計(jì)稅方式（留抵倒掛）序號(hào)期間進(jìn)項(xiàng)上期留抵銷項(xiàng)應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期200040001000040003竣工結(jié)算期2000

方案2：預(yù)征清算方式（銷售比例低會(huì)多繳稅，壓資金）序號(hào)期間進(jìn)項(xiàng)上期留抵銷項(xiàng)預(yù)征（1.5%）應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期2000400010000150015003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100001500500方案3：一般計(jì)稅加清算（先繳稅，后清算，壓資金）序號(hào)期間進(jìn)項(xiàng)上期留抵銷項(xiàng)應(yīng)納稅額1建設(shè)期4000

2預(yù)售期200040001000040003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100002000六、“留抵稅額”（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的煩惱?。┓桨?：一般計(jì)建設(shè)期預(yù)售前期完工決算預(yù)售后期40305050方案1：采取一般方法，則預(yù)售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發(fā)票，缺乏銷項(xiàng)與之相配比，導(dǎo)致預(yù)售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。方案2：采取對(duì)預(yù)售收入按照預(yù)征率預(yù)征，完工決算清算的方式，預(yù)售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問(wèn)題。建設(shè)期預(yù)售前期完工決算預(yù)售后期40305050方案1：采取一七、存量房問(wèn)題（“營(yíng)業(yè)稅pk小規(guī)模pk簡(jiǎn)易征收pk一般計(jì)稅）納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人一般計(jì)稅簡(jiǎn)易征收（一）小規(guī)模納稅人（500萬(wàn)元以下）：3%征收率（二）簡(jiǎn)易征收：3%征收率（過(guò)渡期是否5%？）（三）一般計(jì)稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-上期留抵第二十六一般納稅人兼營(yíng)免稅項(xiàng)目或者非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)月無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷售額、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額合計(jì)÷當(dāng)月全部銷售額、營(yíng)業(yè)額合計(jì)倉(cāng)儲(chǔ)老設(shè)備租賃公共交通裝卸搬運(yùn)收派電影放映動(dòng)漫相關(guān)老房子新房子七、存量房問(wèn)題（“營(yíng)業(yè)稅pk小規(guī)模pk簡(jiǎn)易征收pk一般計(jì)稅）

七、存量房問(wèn)題存量房問(wèn)題

（老房子老辦法，新房子新辦法）序號(hào)方案實(shí)施可能性分析1粗暴過(guò)渡不可能。運(yùn)輸業(yè)的悲劇不能上演2期初存貨不可能。征管不能承受之重！3簡(jiǎn)易征收5%可能性最大;一是增值稅下降到4.76；二是下游是否允許抵扣要看政策設(shè)計(jì)。4繼續(xù)征營(yíng)業(yè)稅有一定可能性，個(gè)人認(rèn)為不合理。5難題購(gòu)進(jìn)的材料，如何區(qū)分用于新項(xiàng)目，還是老項(xiàng)目，將考驗(yàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管水平。七、存量房問(wèn)題存量房問(wèn)題

（老房子老辦法，新房子新辦法）序已有土地儲(chǔ)備，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！在建樓盤，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！存量房，未抵扣進(jìn)項(xiàng)！營(yíng)改增1.預(yù)計(jì)：將會(huì)有過(guò)渡性政策，給予存量項(xiàng)目5%的簡(jiǎn)易征收率。但是，是否允許開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，允許下游抵扣，就是問(wèn)題的焦點(diǎn)所在了！3.風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：購(gòu)進(jìn)材料用于簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目，是不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，但是未來(lái)購(gòu)進(jìn)材料到底適用于新樓盤，還是老樓盤，就是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)了！2.抉擇：如前所述，如果下游客戶可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，即使沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)，選擇一般計(jì)稅，仍然有利，但是如果下游不能抵扣，則一定會(huì)選擇簡(jiǎn)易征收。如果下游客戶