天津中新生態(tài)城項目規(guī)劃方案

附件1：區(qū)域商業(yè)市場研究1/12/2023調研內容Part1:區(qū)域環(huán)境研究Part2:區(qū)域消費能力研究Part3:區(qū)域商業(yè)市場研究返回主報告區(qū)域市場研究——區(qū)域界定研究區(qū)域界定調研范圍考慮本項目所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身項目特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本項目區(qū)域市場環(huán)境重點核心區(qū)域為：東至東二環(huán)；南長安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。區(qū)域市場研究——區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內大街本案D項目周邊由三橫四縱地上交通路網(wǎng)組成；地鐵5號線預計明年開通，將為本項目帶來豐富客源；區(qū)域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路區(qū)域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本項目，為本項目塑造了便利的交通環(huán)境。區(qū)域停車場情況區(qū)域內停車場數(shù)量仍顯緊張。區(qū)域歷史文化背景區(qū)域擁有濃郁的歷史文化氛圍，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風格與伊斯蘭宗教相結合的文化特例近期剛完成內部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場研究——區(qū)域消費能力研究區(qū)域消費人群分析1.常住人口：區(qū)域內存在大片的平房區(qū)，人口密度相對較低；常住人口素質相對較低，消費力較弱2.工作人口區(qū)域內存在大量的黨政機關，國家公務人員；高學歷、高素質、工作穩(wěn)定，具有一定的消費能力3.流動消費群該部分消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區(qū)域內工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。區(qū)域消費支出構成東城區(qū)2000戶城市居民家庭消費支出構成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0

1.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.5

2.衣

著8.76.88.59.69.38.70.5

3.家庭設備用品及服務6.85.85.75.46.78.60.5

4.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.8

5.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.4

6.教育文化服務17.317.117.217.317.717.2-0.4

7.居住8.78.77.47.38.210.80.1

8.雜項商品與娛樂服務3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統(tǒng)計年鑒區(qū)域內居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。區(qū)域黨政機關分布國務院發(fā)展研究中心中華醫(yī)學會國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會治金機關服務局中國民用航空總局國家冶金工業(yè)機關服務局東城區(qū)城管監(jiān)察執(zhí)法站北京市東城區(qū)國家稅務局國家廣播電影電視總局電影事業(yè)管理局中國城市發(fā)展研究會東城區(qū)商會外交部機關及駐外機構服務中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業(yè)聯(lián)合會北京市東城區(qū)國家稅務局進出口稅收管理所市民委區(qū)域黨政機關云集，主要為出入境、新聞出版、稅務、商業(yè)等行業(yè)。區(qū)域教育配套分布北京中華會計函授學校東城分校禮士胡同小學北京市第166中學史家胡同小學燈市口小學北京市外國語學校正綱藝術實驗學校北京景山學校北京市東城區(qū)體育運動學校分校北京市二十五中學東城區(qū)黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學分校北京印刷職工中等專業(yè)學校北京市東城區(qū)藍海文化藝術學校中央教育研究中心實驗學校北京市第一聾人學校燕京文化?？茖W校區(qū)域中小學校繁多，且不乏知名的重點學校。區(qū)域消費能力總結區(qū)域消費能力總結類別物業(yè)類型代表物業(yè)及數(shù)量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學購買；外埠商人、機關高級人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關（32個）新聞出版署、商務局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學校（34所）職教/培訓機構13個；中小學14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區(qū)域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區(qū)域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。區(qū)域市場研究——區(qū)域商業(yè)市場研究隆福大廈菜市場項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布朝陽門小街東二環(huán)東四大街美術館后街朝陽門內大街五四大街美術館生活類時尚類文教類本項目項目周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況、消費人群分析區(qū)域整體商業(yè)經(jīng)營狀況一般，目標客戶群消費力偏低。商店名稱經(jīng)營狀況目標客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發(fā)新設一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力東四北大街租金分析道路東側，由北向南序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北大街租金分析序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農(nóng)業(yè)銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會服裝183016.49桂堂足療醫(yī)療保健503004.623網(wǎng)聚網(wǎng)吧網(wǎng)吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時尚碼頭美容美發(fā)20609.125鑫裕民商場分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網(wǎng)吧網(wǎng)吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側，由北向南東四北大街街鋪租金在10~50萬/年不等，街鋪面積在10~300平方米之間，平均日租金為8.3元/天/平方米。區(qū)域商業(yè)市場小結返回區(qū)域商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)混雜；以餐飲和服裝服飾兩大類為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中、低檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況一般，客戶群消費力偏低；單鋪面積在10~300平方米之間；各商業(yè)街商鋪租金差異較大區(qū)域內各商業(yè)片區(qū)驅動因素分析1.時尚商業(yè)街驅動引擎——電影院電影院時尚青年時尚的服裝服飾2.日常消費商業(yè)驅動引擎——朝內菜市場朝內菜市場日常居民日常消費業(yè)態(tài)3.中高端商業(yè)驅動引擎——品牌店、高檔的美容美發(fā)美容美發(fā)及品牌店銀街中高檔的消費群體返回明清年間二十世紀五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世紀初現(xiàn)狀隆福寺商業(yè)步行街發(fā)展回顧明代三禪并駐的寺院、京師著名大廟會：東廟；“隆福寺，每逢月九、十有廟市，古玩字畫，風味小吃，花鳥魚蟲，為諸市之冠”。寺廟經(jīng)濟起源東四市人民廣場建立，廟址改成大型百貨商場，有回民漢民兩個小吃攤群起，逐漸盛興，演變成隆福寺小吃店，并且成為北京小吃業(yè)的精華。民俗文化商業(yè)街寺廟建筑蕩然無存，蓋起高八層的隆福寺大廈：當時第一家擁有中央空調和自動扶梯的商場，主要以批發(fā)為主，五金受到青睞。京城最火爆商圈之一曾經(jīng)多次進行轉型，服裝、數(shù)碼等，但均告失敗，經(jīng)營每況愈下，隆福商圈日益衰落。多次轉型日益衰落以娃哈哈、長虹影院為代表的高檔食府、娛樂場所與傳統(tǒng)民俗文化并存。娛樂、零售混雜目標客群混雜隆福寺商業(yè)步行街案例分析隆福寺步行街ELEVENCLUB娃哈哈大酒家長虹影院東四工人俱樂部明星電影院男裝為主北精品服裝服飾為主隆福大廈精品服裝服飾為主美容美發(fā)精品裝服飾為主精品服裝服飾為主中低檔次為主ELEVENCLUB的進駐使隆福寺區(qū)域向餐飲娛樂業(yè)發(fā)展趨勢更為明顯餐飲中檔服裝服飾休閑娛樂中低檔服裝服飾東單明珠案例分析項目概況與本項目距離約300米總規(guī)模約3萬平方米地上停車位：30個小商品批發(fā)為主導管理公司：北京西單世紀明珠百貨有限公司東單明珠案例分析本案東方明珠租金水平3500-5500元/月/攤位標準攤位7平方米優(yōu)惠政策前三個月租金優(yōu)惠：1000元/月/攤位經(jīng)營狀況分析原協(xié)和百貨空置近8年后，該項目自2005年11月開業(yè)。1~5層定位中檔，目標客群定位學生、工薪階層?？傮w經(jīng)營狀況不佳，空置率仍有上升趨勢附件1：區(qū)域商業(yè)市場研究1/12/2023調研內容Part1:區(qū)域環(huán)境研究Part2:區(qū)域消費能力研究Part3:區(qū)域商業(yè)市場研究返回主報告區(qū)域市場研究——區(qū)域界定研究區(qū)域界定調研范圍考慮本項目所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身項目特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本項目區(qū)域市場環(huán)境重點核心區(qū)域為：東至東二環(huán)；南長安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。區(qū)域市場研究——區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內大街本案D項目周邊由三橫四縱地上交通路網(wǎng)組成；地鐵5號線預計明年開通，將為本項目帶來豐富客源；區(qū)域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路區(qū)域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本項目，為本項目塑造了便利的交通環(huán)境。區(qū)域停車場情況區(qū)域內停車場數(shù)量仍顯緊張。區(qū)域歷史文化背景區(qū)域擁有濃郁的歷史文化氛圍，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風格與伊斯蘭宗教相結合的文化特例近期剛完成內部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場研究——區(qū)域消費能力研究區(qū)域消費人群分析1.常住人口：區(qū)域內存在大片的平房區(qū)，人口密度相對較低；常住人口素質相對較低，消費力較弱2.工作人口區(qū)域內存在大量的黨政機關，國家公務人員；高學歷、高素質、工作穩(wěn)定，具有一定的消費能力3.流動消費群該部分消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區(qū)域內工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。區(qū)域消費支出構成東城區(qū)2000戶城市居民家庭消費支出構成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0

1.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.5

2.衣

著8.76.88.59.69.38.70.5

3.家庭設備用品及服務6.85.85.75.46.78.60.5

4.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.8

5.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.4

6.教育文化服務17.317.117.217.317.717.2-0.4

7.居住8.78.77.47.38.210.80.1

8.雜項商品與娛樂服務3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統(tǒng)計年鑒區(qū)域內居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。區(qū)域黨政機關分布國務院發(fā)展研究中心中華醫(yī)學會國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會治金機關服務局中國民用航空總局國家冶金工業(yè)機關服務局東城區(qū)城管監(jiān)察執(zhí)法站北京市東城區(qū)國家稅務局國家廣播電影電視總局電影事業(yè)管理局中國城市發(fā)展研究會東城區(qū)商會外交部機關及駐外機構服務中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業(yè)聯(lián)合會北京市東城區(qū)國家稅務局進出口稅收管理所市民委區(qū)域黨政機關云集，主要為出入境、新聞出版、稅務、商業(yè)等行業(yè)。區(qū)域教育配套分布北京中華會計函授學校東城分校禮士胡同小學北京市第166中學史家胡同小學燈市口小學北京市外國語學校正綱藝術實驗學校北京景山學校北京市東城區(qū)體育運動學校分校北京市二十五中學東城區(qū)黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學分校北京印刷職工中等專業(yè)學校北京市東城區(qū)藍海文化藝術學校中央教育研究中心實驗學校北京市第一聾人學校燕京文化專科學校區(qū)域中小學校繁多，且不乏知名的重點學校。區(qū)域消費能力總結區(qū)域消費能力總結類別物業(yè)類型代表物業(yè)及數(shù)量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學購買；外埠商人、機關高級人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關（32個）新聞出版署、商務局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學校（34所）職教/培訓機構13個；中小學14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區(qū)域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區(qū)域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。區(qū)域市場研究——區(qū)域商業(yè)市場研究隆福大廈菜市場項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布朝陽門小街東二環(huán)東四大街美術館后街朝陽門內大街五四大街美術館生活類時尚類文教類本項目項目周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況、消費人群分析區(qū)域整體商業(yè)經(jīng)營狀況一般，目標客戶群消費力偏低。商店名稱經(jīng)營狀況目標客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發(fā)新設一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力東四北大街租金分析道路東側，由北向南序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北大街租金分析序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農(nóng)業(yè)銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會服裝183016.49桂堂足療醫(yī)療保健503004.623網(wǎng)聚網(wǎng)吧網(wǎng)吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時尚碼頭美容美發(fā)20609.125鑫裕民商場分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網(wǎng)吧網(wǎng)吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側，由北向南東四北大街街