世聯(lián)杭州昆侖之都項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

“金松洗衣機(jī)廠”——杭州極具魅力的一塊土地，將在2008-09年上演怎樣的一場(chǎng)營(yíng)銷游戲？游戲規(guī)則1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？必須明確的游戲規(guī)則

全國(guó)商品房市場(chǎng)從2005年以來(lái)連續(xù)三年以消耗存量為主?？傮w上來(lái)講，08年上半年新房成交量較07年同期下降50%。從月度趨勢(shì)發(fā)展來(lái)看，成交量在春節(jié)前后降至冰點(diǎn)，3月份底由于開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷售成交出現(xiàn)過(guò)短暫反彈；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。從區(qū)域分布來(lái)看，上海表現(xiàn)最堅(jiān)挺。前期房?jī)r(jià)未經(jīng)歷過(guò)大漲的二三線城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武漢、重慶、天津等城市成交量萎縮比較明顯。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，呈現(xiàn)“兩頭堅(jiān)挺，中間疲軟”。豪宅市場(chǎng)由于供應(yīng)短缺、對(duì)利率不敏感，相對(duì)堅(jiān)挺；低總價(jià)、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征2007年住宅銷售面積增速2007年住宅銷售均價(jià)增速圖：2007年，主要區(qū)域市場(chǎng)銷售額、成交面積及均價(jià)的升幅量減價(jià)增量增價(jià)增當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征資料來(lái)源：CEIC、光大證券研究所廣州上海南京杭州天津臺(tái)北北京香港澳門(mén)深圳*******圖：主要城市的房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比：北京、深圳房?jī)r(jià)偏高當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征圖：2007年，主要城市的銷竣比銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征商品房銷售面積>商品房竣工面積房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額﹤商品房銷售額

杭州從2006年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額小于商品房銷售額，說(shuō)明杭州市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商處于盈利高峰期。

杭州從2000年開(kāi)始至2006年，商品房竣工面積總大于銷售面積，而2007年卻是商品房銷售面積大于竣工面積，說(shuō)明杭州市場(chǎng)以消化存量為主。區(qū)域市場(chǎng)概況----杭州杭州一手商品房周成交面積成交套數(shù)：與07年同期相比下降36.3%，與06年同期相比下降1.6%成交均價(jià)：與07年同期相比上升44.9%，與06年同期相比上升40%成交套數(shù)：12835套成交均價(jià)：14271元/平米

杭州08年上半年商品房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”，其中6月成交量有大幅下降，而成交均價(jià)卻有小幅回升。區(qū)域市場(chǎng)概況----杭州-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08滬深300新富房產(chǎn)圖：過(guò)去一年地產(chǎn)股表現(xiàn)

去年年底以來(lái)，地產(chǎn)股顯著跑輸大市上市開(kāi)發(fā)企業(yè)策略選擇資料來(lái)源：光大證券研究所表：重點(diǎn)地產(chǎn)股NAV折價(jià)率幾乎所有公司進(jìn)入折價(jià)交易上市開(kāi)發(fā)企業(yè)策略選擇濱江江集集團(tuán)團(tuán)新新股股上上市市首首日日漲漲幅幅不不到到20%，并并連連續(xù)續(xù)下下跌跌直直至至跌跌破破發(fā)發(fā)行行價(jià)價(jià)富力力地地產(chǎn)產(chǎn)等等公公司司推推遲遲回回歸歸A股萬(wàn)科科、、保保利利、、新新湖湖中中寶寶的的企企業(yè)業(yè)債債發(fā)發(fā)行行遇遇冷冷香港港市市場(chǎng)場(chǎng)，，恒恒大大IPO推遲遲、、河河南南建建業(yè)業(yè)逆逆市市發(fā)發(fā)行行破破發(fā)發(fā)………市場(chǎng)氣氛跌至谷底上市市開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)策策略略選選擇擇銷售壓力一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面財(cái)務(wù)壓力中國(guó)的房地產(chǎn)商普遍缺乏資本，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)大，一旦周期逆轉(zhuǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱融資渠道國(guó)內(nèi)企業(yè)的融資渠道不暢，過(guò)份依賴銀行，吸收外資的政策風(fēng)險(xiǎn)也很大房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力上市市開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)策策略略選選擇擇開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)2008年1-6月2008年銷售目標(biāo)完成情況萬(wàn)科銷售面積（萬(wàn)平米）265.8

銷售金額（億元）241.384228.7%

開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)2008年1-5月2008年銷售目標(biāo)完成情況保利銷售面積（萬(wàn)平米）88.56

銷售金額（億元）66.4624027.7%金地銷售面積（萬(wàn)平米）36.56

銷售金額（億元）36.76————注：：萬(wàn)萬(wàn)科科08年銷售售目標(biāo)標(biāo)是根根據(jù)高高華證證券近近日發(fā)發(fā)布的的一份份研究究報(bào)告告所得得，但但萬(wàn)科科表示示，公公司并并沒(méi)有有對(duì)外外公布布過(guò)銷銷售目目標(biāo)，，高華華證券券并未未就此此與其其進(jìn)行行過(guò)溝溝通，，故數(shù)數(shù)據(jù)僅僅供參參考主要上上市開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)目目標(biāo)完完成情情況銷售壓力上市開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)策策略選選擇面對(duì)樓樓市觀觀望和和貨幣幣從緊緊的嚴(yán)嚴(yán)峻形形勢(shì)，，開(kāi)發(fā)發(fā)商利利用降降價(jià)、、委托托策劃劃代理理、融融資等等一系系列措措施來(lái)來(lái)緩解解回款款壓力力和資資金鏈鏈壓力力，拿拿地更更趨于于謹(jǐn)慎慎，退退地、、轉(zhuǎn)讓讓土地地頻現(xiàn)現(xiàn)，但但有部部分大大型房房企仍仍在全全國(guó)拿拿地，，拿地地重心心轉(zhuǎn)向向二三三線城城市策略選擇上市開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)策策略選選擇必須明明確的的游戲戲規(guī)則則游戲規(guī)規(guī)則1——大勢(shì)：：景氣氣回落落，調(diào)調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略預(yù)預(yù)期游戲規(guī)規(guī)則2：市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)●杭州上上半年年住宅宅成交交統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析●杭州上上半年年住宅宅成交交統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析在本輪輪宏觀觀調(diào)控控中，，杭州州雖然然略顯顯后知知后覺(jué)覺(jué)但并并沒(méi)有有成為為例外外，08年年5月月后價(jià)價(jià)格企企穩(wěn)但但交易易量持持續(xù)下下滑；；——數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：《世聯(lián)地地產(chǎn)杭杭州7月房地地產(chǎn)市市場(chǎng)播播報(bào)》現(xiàn)狀：：隨著著城市市擴(kuò)張張，杭杭州市市場(chǎng)的的板塊塊格局局特征征明顯顯；目前杭杭州城城市豪豪宅的的價(jià)格格箱體體基本本在2.5-3.5萬(wàn)之間間；1、06-07年杭州州高層層豪宅宅供應(yīng)應(yīng)旺盛盛，市市場(chǎng)消消化能能力強(qiáng)強(qiáng)；08年高總總價(jià)物物業(yè)銷銷售放放緩，，剛性性需求求成為為市場(chǎng)場(chǎng)消化化主力力；2、杭州市市場(chǎng)已已經(jīng)形形成環(huán)環(huán)湖、、臨江江、西西溪三三大高高端板板塊；；西湖景景觀因因具備備景觀觀與城城市兩兩重優(yōu)優(yōu)勢(shì)且且絕對(duì)對(duì)稀缺缺決定定其價(jià)價(jià)值領(lǐng)領(lǐng)先地地位3、杭州州高層層豪宅宅以舒舒適居居家3/4房為主主，4房主力力面積積在220-350平米，，3房主力力面積積在130-180平米；；4、杭州高高層豪豪宅主主力總總價(jià)區(qū)區(qū)間：：400-800萬(wàn)，1000萬(wàn)以上上。未來(lái)：：從目目前在在售及及土地地出讓讓情況況來(lái)看看，未未來(lái)兩兩到三三年內(nèi)內(nèi)可預(yù)預(yù)計(jì)的的供應(yīng)應(yīng)量為為1260萬(wàn)平，，集中中在西西湖區(qū)區(qū)、江江干區(qū)區(qū)和濱濱江區(qū)區(qū)。區(qū)域在售房源增量房源潛在供應(yīng)量合計(jì)典型項(xiàng)目上城區(qū)6.88.955.771.4陽(yáng)光海岸/城市之星下城區(qū)6.23.749.159華豐板塊拱墅區(qū)3.537.2110.3151昆侖之都、杭一棉、杭汽發(fā)、東南面粉廠西湖區(qū)12.551.3341.3405.1轉(zhuǎn)塘（9宗住宅用地，可開(kāi)發(fā)建筑面積共約78.1萬(wàn)方）和西溪（和家園/西溪里/西溪蝶園）江干區(qū)8.843.5191.9244.2錢(qián)江新城、丁橋和九堡板塊濱江區(qū)8.341.9135.4185.6待開(kāi)發(fā)的11宗地塊中，建筑面積規(guī)模在10萬(wàn)方以上的有7宗，其中有3宗在15萬(wàn)方以上下沙區(qū)7.917119.7144.6世茂濱江花園、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、保利東灣和北京金隅嘉業(yè)合計(jì)54203.51003.41260.9高層豪豪宅的的主要要供應(yīng)應(yīng)區(qū)域域：臨臨江板板塊、、老城城板塊塊、西西溪板板塊（地段段PK資源））競(jìng)爭(zhēng)：：隨著著07年天價(jià)價(jià)地王王的涌涌現(xiàn)，，未來(lái)來(lái)兩三三年高高端豪豪宅供供應(yīng)出出現(xiàn)“群雄戰(zhàn)戰(zhàn)江湖湖”，品牌牌開(kāi)發(fā)發(fā)商聚聚集。。1季2季3季4季1季2季3季4季200820091季2季20103季4季群雄逐逐鹿——““區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)”下的項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)高端物物業(yè)將集中中在老城核心、、錢(qián)江新城城、西溪濕濕地三大高端板板塊內(nèi)，高高端板塊格格局繼續(xù)維維持，老城城核心板塊塊成為熱點(diǎn)點(diǎn)。本項(xiàng)目：18萬(wàn)平米，573套（180-450平米，180/250/290為主力產(chǎn)品品雅戈?duì)柡忌躺淘旱貕K：：14.3萬(wàn)，全高層層（春節(jié)后后入市）遠(yuǎn)洋杭一棉棉地塊：14.28萬(wàn)，沿河聯(lián)聯(lián)排+小高層綠城/濱江杭汽發(fā)發(fā)地塊：33.4萬(wàn)，定位頂頂級(jí)城市商商務(wù)公寓（（戶型面積積預(yù)計(jì)不會(huì)會(huì)走得過(guò)大大，200平）綠城望江地地塊：26.7萬(wàn)，南區(qū)300-600平米/北區(qū)170/180平主力，部部分200平躍層濱江陽(yáng)光海海岸：12萬(wàn)，188套，380-1200平米30-40萬(wàn)50-60萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)項(xiàng)目作為片片區(qū)先行者者，利用先先發(fā)優(yōu)勢(shì)定定義片區(qū)將將成為項(xiàng)目目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的關(guān)鍵。。（典型案案例：中信信紅樹(shù)灣））項(xiàng)目容積率規(guī)模地塊特征資源產(chǎn)品本項(xiàng)目3.218萬(wàn)居住運(yùn)河（二線）綠地/上塘河180-450平米杭汽發(fā)地塊(綠城)3.033.4萬(wàn)綜合體運(yùn)河(一線)定位頂級(jí)城市商務(wù)酒店：預(yù)計(jì)不會(huì)走得極大，170-200平杭一棉地塊(遠(yuǎn)洋)3.5/2.014.28萬(wàn)居住運(yùn)河(一線)河景沿河排屋不沿河高層杭商院地塊(雅閣爾)2.614.3萬(wàn)居住無(wú)精裝修高層?xùn)|南面粉廠3.18萬(wàn)居住運(yùn)河高層豪宅時(shí)間間本項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期先行行者者追隨隨者者奠定定者者杭一一棉棉/杭汽汽發(fā)發(fā)東南南面面粉粉廠廠片區(qū)區(qū)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)演演進(jìn)進(jìn)：：1、片片區(qū)區(qū)定定義義者者———最初初定定義義片片區(qū)區(qū)形形象象的的項(xiàng)項(xiàng)目目；；2、片片區(qū)區(qū)追追隨隨者者———借助助片片區(qū)區(qū)形形象象實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值；；3、片片區(qū)區(qū)奠奠定定者者———將片片區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)值值挖挖掘掘到到極極值值的的。。游戲戲規(guī)規(guī)則則1———大勢(shì)勢(shì)：：景景氣氣回回落落，，調(diào)調(diào)整整戰(zhàn)戰(zhàn)略略預(yù)預(yù)期期游戲戲規(guī)規(guī)則則2———供應(yīng)應(yīng)：：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，先先發(fā)發(fā)制制人人游戲戲規(guī)規(guī)則則游戲戲的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)品品產(chǎn)品品基基礎(chǔ)礎(chǔ)：：純大大戶戶型型社社區(qū)區(qū)，，180-450平米米產(chǎn)品品屬屬性性：：純純大戶戶型型社社區(qū)區(qū)1、規(guī)規(guī)模模指指標(biāo)標(biāo)：：建建筑筑面面積積約約18.8萬(wàn)，容容積率率3.2，受90/40限制2、主力力產(chǎn)品品：以以180-300平米大大戶型型為主主（復(fù)復(fù)式+平層））戶型面積套數(shù)約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）約250平米106套約300平米160套約350平米8套約450平米5套合計(jì)867套1#/2#2個(gè)單元元：復(fù)復(fù)式主力：：290.4平2#東單元元：平平層主力：：250平4#/5#：拼合合/平層主力：：180平（拼合合前90平）6#：平層層主力：：250平步驟1：產(chǎn)品品價(jià)值值提升升豎向拼拼合/標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品/產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)步驟2：定制制化滿滿足客客戶需需求戶型單單元不不同層層級(jí)適適宜需需求尺尺度打打造步驟3：頂級(jí)級(jí)物業(yè)業(yè)管理理體系系高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的禮禮賓式式服務(wù)務(wù)目前小小戶型型均為為平面面拼合合，產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)過(guò)于單單一同同質(zhì)化化較嚴(yán)嚴(yán)重。。產(chǎn)品屬屬性：：純大戶型型社區(qū)區(qū)1、規(guī)模模指標(biāo)標(biāo)：建建筑面面積約約18.8萬(wàn)，容容積率率3.2，受90/40限制2、主力力產(chǎn)品品：以以180-300平米大大戶型型為主主（復(fù)復(fù)式+平層））戶型面積套數(shù)套數(shù)比約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）51.3%約250平米106套18.5%約300平米160套27.9%約350平米8套1.4%約450平米5套0.9%合計(jì)573套（867套）平面產(chǎn)產(chǎn)品拼拼合建建議立體拼拼合獨(dú)享270m2的三層空空中花花園新能量量住宅宅——頂層復(fù)復(fù)式,1戶1湯，每每戶私私家空空中天天際泳泳池私人空空中天天際泳泳池，長(zhǎng)達(dá)11米頂層復(fù)復(fù)式：：頂復(fù)復(fù)溢價(jià)價(jià)系列列——頂層露露臺(tái)/泳池/景觀頂層復(fù)復(fù)式增增值建建議天際泳泳池1戶1湯頂層復(fù)復(fù)式盡顯尊尊貴，，每戶戶均有有私人人泳池池。在水溫溫柔的的偎抱抱中將將自然然海景景盡收收眼底底……“每一塊塊土地地，都都有不不同的的生命命……我們的的專業(yè)業(yè)不只只是賣賣房子子，而而是領(lǐng)領(lǐng)先觀觀念創(chuàng)創(chuàng)造更更好的的身心心居所所”引用震震驚全全世界界發(fā)明明的抗抗衰老老“納米微微細(xì)氣氣泡高高含氧氧活水水浴”。改善善身體體機(jī)能能，兼兼顧青青春保保氧與與健康康保養(yǎng)養(yǎng)的劃劃時(shí)代代高科科技養(yǎng)養(yǎng)生湯湯……源自臺(tái)臺(tái)灣——大沃天天荷居居住住理念念頂層復(fù)式：頂頂復(fù)溢價(jià)系列列——頂層露臺(tái)/泳池/景觀頂層復(fù)式增值值建議天際泳池頂層復(fù)式：頂頂復(fù)溢價(jià)系列列——空中四合院頂層復(fù)式增值值建議天際泳池建議：打破當(dāng)當(dāng)前按棟分布布產(chǎn)品的現(xiàn)狀狀/常規(guī)頂復(fù)的空中四合院院院落院落泳池中空的院落頂層復(fù)式：頂頂復(fù)溢價(jià)系列列——空中四合院頂層復(fù)式增值值建議天際泳池建議：打破當(dāng)當(dāng)前按棟分布布產(chǎn)品的現(xiàn)狀狀/常規(guī)頂復(fù)的空中四合院院空中泳池空中庭院基底層香蜜湖一號(hào)：：九宮殿17英里：太空艙艙凱旋門(mén)：天際際屋盤(pán)古大觀：空空中四合院頂層拼合值得敬仰的高高度！擒獲客戶的視視覺(jué)感知——贏取好感豪宅客戶對(duì)配配置的感知，，首先存在于于一些幾何尺度和材質(zhì)質(zhì)地上，對(duì)于使用用功能的記憶憶尚不清晰。。因此需要在在這些關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)上需要形成成高標(biāo)準(zhǔn)。感知點(diǎn)感知因素感知結(jié)果公共配置社區(qū)大門(mén)高度、寬度、容積、墻面材質(zhì)、社區(qū)通道大尺度帶來(lái)大氣勢(shì)（玻托菲諾）專屬性帶來(lái)尊貴感（香蜜湖1號(hào)）入戶大堂廳高、柱子的粗細(xì)、地面材質(zhì)、配飾的造價(jià)（吊燈、臺(tái)面）廳高：6-8m（常規(guī)），8-10m（高品質(zhì)，香蜜湖1號(hào)）高造價(jià)配飾（華府天地千萬(wàn)水晶吊燈）地下空間采光、通風(fēng)、通道寬窄、舒適性、便利性陽(yáng)光景觀車庫(kù)、通過(guò)車庫(kù)由電梯進(jìn)入大堂或住宅而無(wú)需繞行電梯廳高度、采光、墻面材質(zhì)、地面材質(zhì)●高電梯廳（9-12m)、裝飾水晶吊燈、金碧輝煌的色調(diào)電梯轎箱轎箱高度、容積、品牌、速度轎箱：普通寬度0.9m，高度2.3m；大尺度的設(shè)計(jì)寬度1.1-1.2m，高度2.5m及以上（翠湖天地）單元內(nèi)部配置門(mén)窗居室門(mén)的寬、高、材料，五金配件尺度、光澤、材質(zhì)材質(zhì)：實(shí)木復(fù)合門(mén)（胡桃、櫻桃、花梨）、鋁合金門(mén)窗大尺度的門(mén)：高2.5m，寬1.5m玻璃透光感、厚度、裝飾效果8mm-10mm(較大厚度)地板質(zhì)地、色澤——產(chǎn)品增值建議議細(xì)節(jié)與尺度在樓王等部分高端產(chǎn)產(chǎn)品中，結(jié)合合對(duì)客戶需求求的細(xì)分把握握，創(chuàng)新產(chǎn)品品空間/功能，與客戶生活將形成極好的的匹配，美譽(yù)度的至高點(diǎn)。定制化的產(chǎn)品品滿足客戶的的個(gè)性化需求求客戶需求細(xì)節(jié)亮點(diǎn)單元內(nèi)部設(shè)置衛(wèi)生間（浴室）多設(shè)置些掛鉤，用于女主人掛首飾等使用洗衣機(jī)位與烘干機(jī)位的統(tǒng)一設(shè)計(jì)主臥配備超大衣帽間（7.2米寬）公共空間設(shè)施汽車大堂內(nèi)設(shè)置司機(jī)休息室入戶大堂內(nèi)設(shè)置訪客接待室樓王地下設(shè)置部分寬大車位（適用如陸虎攬勝長(zhǎng)4950×寬2191×高1863mm

，奔馳S600長(zhǎng)5205×寬1870×高1485mm）從硬件的細(xì)節(jié)節(jié)完美角度，，時(shí)刻使客戶戶享受到被服服務(wù)與關(guān)注的的尊貴感產(chǎn)品增值建議議細(xì)節(jié)與尺度定制化的產(chǎn)品品滿足客戶的的個(gè)性化需求求目前普遍對(duì)車車位的配比關(guān)關(guān)注較多，但但對(duì)車位的配配置關(guān)注較少少，細(xì)節(jié)缺失失嚴(yán)重。產(chǎn)品增值建議議細(xì)節(jié)與尺度問(wèn)題關(guān)注點(diǎn)問(wèn)題客戶需求車位尺寸一般車位尺寸3*5但豪宅客戶車位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該放大豪華車型的車位尺寸應(yīng)滿足如奔馳S600陸虎攬勝車位與住宅的距離停車空間與住宅相隔較遠(yuǎn)希望車位就在自家住宅樓下，直接通過(guò)電梯到家，避免繞行過(guò)遠(yuǎn)距離車庫(kù)環(huán)境漆黑/沉悶的空氣希望車庫(kù)內(nèi)空氣流通，光線明亮車庫(kù)服務(wù)憂慮安全情況/服務(wù)空白地帶封閉管理/保安巡邏諸如設(shè)置一些類似超市中的購(gòu)物推車，否則大包小包下車十分狼狽車行流線人行/車行混雜人行/車行分流，減少安全隱患公交引入保姆/老人的難以出行引入公交路線/不愿意搭乘保姆外出高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓賓服務(wù)為項(xiàng)目目增值產(chǎn)品增值建議議物管服務(wù)中海物業(yè)專門(mén)門(mén)針對(duì)香蜜湖湖1號(hào)開(kāi)發(fā)的深藍(lán)藍(lán)服務(wù)體系服務(wù)體系設(shè)置細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專署價(jià)值體系提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級(jí)物業(yè)經(jīng)理人為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問(wèn)題；物業(yè)私人助理最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過(guò)社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式指南針?lè)?wù)對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識(shí)講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問(wèn)，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國(guó)內(nèi)開(kāi)通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購(gòu)樓過(guò)程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點(diǎn)鐘學(xué)校/愛(ài)心服務(wù)/物業(yè)理財(cái)/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……著眼于細(xì)節(jié)，，在將傳統(tǒng)豪豪宅物業(yè)服務(wù)務(wù)基礎(chǔ)上將程程度提升到極極致的同時(shí)，，再?gòu)母叨丝涂蛻舻那猩硇栊枨蟪霭l(fā)，制制訂出專署的的私有化的服服務(wù)體系及內(nèi)內(nèi)容，產(chǎn)品是基礎(chǔ)：：細(xì)節(jié)優(yōu)化——杭州最具關(guān)懷懷的居住體驗(yàn)驗(yàn)步驟1：產(chǎn)品價(jià)值提提升豎向拼合/標(biāo)桿產(chǎn)品/產(chǎn)品細(xì)節(jié)步驟2：定制化滿足足客戶需求戶型單元不同同層級(jí)適宜需需求尺度打造造步驟3：頂級(jí)物業(yè)管管理體系高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓賓式服務(wù)游戲規(guī)則1——大勢(shì)：景氣回回落，調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則2——供應(yīng)：競(jìng)爭(zhēng)激激烈，先發(fā)制制人游戲規(guī)則游戲的基礎(chǔ)杭城最具關(guān)懷懷的居住體驗(yàn)驗(yàn)游戲的形式形象中信紅樹(shù)灣=POWER波托菲諾=CLASS紅樹(shù)西岸=FASHION三分天下的豪豪宅氣象金色的杭州本我的杭州POWER：我們經(jīng)常對(duì)東東方潤(rùn)園式的的“中國(guó)十大大超級(jí)豪宅””充滿著敵意意；我們永遠(yuǎn)遠(yuǎn)都不屑于金金色海岸們的的惡俗CLASS：我們對(duì)同樣““黃燦燦”的的綠城推崇備備至，無(wú)可奈奈何杭州的新意FASHION：在九樹(shù)、公元元沐橋的另類類之外，我們們開(kāi)始欣喜于于西溪天堂的的“大師師在此，城市市在此，自然然在此”的視視覺(jué)享受，并并贊嘆萬(wàn)象城城的國(guó)際化手手筆POWERCLASSICFASHION“黃燦燦的杭州州”“本我的綠城””萬(wàn)象城的新意意本項(xiàng)目的營(yíng)銷銷調(diào)性貴族起勢(shì)，時(shí)時(shí)尚作秀——尋找價(jià)值信息息（FAB分析）F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的特特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)于于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤(pán)帶給給用戶的利益益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值營(yíng)銷的誤區(qū)尋找價(jià)值信息息（FAB分析）F（Features/fact）：項(xiàng)目本身身的特性/屬性A（Advantages）：相對(duì)對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)B（benefit/value）：樓盤(pán)帶給給用戶的利益益/價(jià)值理智型讓人產(chǎn)生“對(duì)對(duì)號(hào)入座”的的感覺(jué)，一種種自然需求煽動(dòng)型F（Fashion）：流行，時(shí)尚A（Attractive）興趣，誘惑B（Brand）：品牌，名牌讓人產(chǎn)生“擁有它”的欲望，一種心理滿足；與某個(gè)社會(huì)群體的時(shí)尚相關(guān)尋找價(jià)值信息息（FAB分析）FAB定義FABB：大標(biāo)題（廣廣告詞）A：支撐大標(biāo)題題的付標(biāo)題F：支撐A的素材核心城區(qū)城郊遠(yuǎn)離自然；娛娛樂(lè)場(chǎng)所；高高地租；塞車車；擁擠渾濁濁；天空朦朧朧；街道照明明良好；貧民民窟和酒店；；宏偉大廈；；街區(qū)繁華；；社交機(jī)會(huì)；；自然美；缺乏乏社會(huì)性；空空氣清新；道道路寬敞；缺缺乏娛樂(lè)；發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ?；；百業(yè)待興；；街區(qū)無(wú)法體體現(xiàn)價(jià)值；（新）杭州人人將何去何從從？道路清潔；街街區(qū)不成熟；；視野開(kāi)闊；；被綠地所環(huán)環(huán)繞；敞亮的的住宅和花園園；無(wú)貧民窟窟，無(wú)人氣，，人造，和生生活無(wú)關(guān)錢(qián)江新城優(yōu)質(zhì)的步行系系統(tǒng)：庭園、教育、、游憩、shopping、便利生活所所需豐富的景觀系系統(tǒng)：綠樹(shù)、嬉戲的的兒童、高層層建筑、繁華華夜色、水體體關(guān)于城市，以以上這些是否否已足夠？謹(jǐn)慎不張揚(yáng)的龔先生，義義烏私企業(yè)主主約45歲，頭發(fā)較稀稀少，眼神平平和，話很少少，性格內(nèi)向向。身高170cm。上身穿米黃色色休閑T恤，下身穿休休閑短褲，涼涼鞋。在上海，珠三三角等地購(gòu)有有高檔物業(yè)。。四口之家，兒子管理家族族企業(yè)，女兒讀小學(xué)學(xué)——沒(méi)有什么時(shí)間間休息，經(jīng)常常要應(yīng)酬，來(lái)來(lái)杭州置業(yè)目目的主要為了了來(lái)杭度假和和以后退下來(lái)養(yǎng)老，，對(duì)居住環(huán)境境要求比較高高——如果以后不工工作了，就周周游列國(guó)，四四處走走，這這就是我的夢(mèng)夢(mèng)想了——“杭州豪宅項(xiàng)目目肯定保值，，我們義烏老老板都喜歡這這邊”私營(yíng)業(yè)主，在在溫州開(kāi)工廠。居住在溫州，，工作之余在在杭州溫州兩兩地穿梭，來(lái)來(lái)杭州娛樂(lè)消消費(fèi)?？瓷先トゼs40歲。膚色黝黑，有有點(diǎn)禿頂，有有兩顆暴牙。。身高約168左右，上身穿穿萬(wàn)寶路深色色襯衫，下身穿米色休休閑褲，戴一一副黑框眼鏡。用舊款NOKIA手機(jī)，健談。比較關(guān)注樓盤(pán)盤(pán)本身的品質(zhì)質(zhì)，采光，園園林，物管等等方面?！锕芊矫嫖锕芄苜M(fèi)一定要 上；——外立面材料肯定不能用涂料，綠化，水景要好。房子里面臥室一定得大，客 廳可以不必過(guò)于太大；——精裝修的會(huì)更受歡迎點(diǎn)（各裝修材料全部用名牌）?！覀兙褪呛炔?打牌，還想有自己的視聽(tīng)室，舉行燒烤晚會(huì)?！蛘吣腥撕团藢?duì)成功的理解是不一樣的，像我這種，很辛苦地奮斗到今天，對(duì)成功的理解是能有一套房子，有獨(dú)立的空間，具備高雅的品質(zhì)，并且能體現(xiàn)自身成就。張先生，50歲，左手戴戴一只金表表，用諾基基亞手機(jī)。。溫文儒雅雅，非常平平和四口之家兩兩兒子子都已成家家，平時(shí)老老兩口在家家具有多次置置業(yè)經(jīng)歷，，之前在一一直在城中中心居住，，孩子長(zhǎng)大大后想找個(gè)個(gè)環(huán)境好的的地方養(yǎng)老，就買買了富春山山居的別墅墅，自然環(huán)環(huán)境較以前前是改善了了很多，但但居住久了了發(fā)現(xiàn)生活很不便便利，親戚戚朋友也不不在身邊?！，F(xiàn)考慮搬搬回市中心居住?！獌蓛鹤咏?jīng)常?？梢曰貋?lái)來(lái)住住，周周邊生活配配套一定要要完善，社社區(qū)配套要要好，最好好有老年健身場(chǎng)所?！瓉?lái)想住別別墅，住久久了其實(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)挺不習(xí)習(xí)慣的——市區(qū)適合我我們老年人人生活的好好社區(qū)不多多，綠化不不好，連散步的地方都有有他們已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入了“有有錢(qián)”、““有閑”又又“有情””的“安逸”境界。這些人形成成了一個(gè)個(gè)個(gè)嚴(yán)密的圈子（雖然其形形式有時(shí)候候看起來(lái)極極其松散）），他們有自己的圈圈子文化和和圈子語(yǔ)言言，既相互互獨(dú)立，又又時(shí)有交融融。他們似乎沒(méi)有統(tǒng)一的趣味傾向向，但他們們的精神氣氣質(zhì)很接近。他們不僅僅希望產(chǎn)品能夠滿足足生活需要要，更要體體現(xiàn)出個(gè)性性特點(diǎn)，透透露自己與與眾不同的的文化品格格。這是“精英心態(tài)”的一種表表露：他們們崇尚自我我表達(dá)、參參與和影響響，因?yàn)樗麄兌紙?jiān)信自己己的生活是是獨(dú)一無(wú)二二的。他們表象上上并不追求求榮譽(yù)、成成就感，但但希望獲取取至高的精精神滿足，，地位恐慌是他們這個(gè)個(gè)階層最典典型的焦慮慮方式——社區(qū)成為他他們?nèi)ψ託w歸屬和身份份認(rèn)同的領(lǐng)領(lǐng)地。他們具備豐豐富的地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，他們?cè)僭俅钨?gòu)買物物業(yè)只是渴渴望一個(gè)標(biāo)標(biāo)簽——物業(yè)本身作作為標(biāo)簽已已經(jīng)司空見(jiàn)見(jiàn)慣，我們們需要在物物業(yè)之外設(shè)設(shè)定一個(gè)符符號(hào)——他們往往生生活隨意，喜山樂(lè)水水；他們注重夜生活，對(duì)宴會(huì)、、晚餐、夜夜茶等樂(lè)此此不疲；名門(mén)在名門(mén)，城城市是擁有有歷史的通常情況下下，公園功功能是相對(duì)對(duì)單一的，，游憩、健健身、呼吸吸新鮮空氣氣……在名門(mén)，城城市是擁有有歷史的昆侖城市藝藝術(shù)公園=嶄新的城市市理想：街街區(qū)、公園園、公共建建筑小品、、河道的結(jié)結(jié)合體。沿河設(shè)置的的建筑藝術(shù)術(shù)主題公園園，融公園園、河道、、建筑藝術(shù)術(shù)于一體；；以大師設(shè)計(jì)計(jì)的豐富的的BLOCK建筑單體穿穿插于步行行之間，形形成一個(gè)整整體，賦予予整個(gè)空間間以靈魂；；建筑功能以以公共建筑筑類為主；；營(yíng)造真實(shí)的場(chǎng)景，這這是一個(gè)名名流云集的的高檔場(chǎng)所所，提倡“會(huì)所所賣樓”，，擯棄目前現(xiàn)有的的將賣樓作作為純粹功利性的商業(yè)行為為，將售賣賣的成分降降到最低。。在這里沒(méi)有有大的售賣賣模型，只有代替替它的木質(zhì)的工藝藝品，這里不是臨臨時(shí)搭建做做秀的舞臺(tái)臺(tái)，展板、、接待臺(tái)甚甚至售樓員都將不不存在，取取而代之的的是畫(huà)卷、雕刻品及侍應(yīng)生——他們是服務(wù)務(wù)人員，同同時(shí)對(duì)于本本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品又有著著深刻的理解，可以將客客戶需要的的一切信息提供給他們。沒(méi)有沙盤(pán)，，沒(méi)有展板板，有的僅僅是可以作作為永久陳陳列的木制制品和雕刻刻的作品，，以及項(xiàng)目目未來(lái)遠(yuǎn)景景的畫(huà)卷在名門(mén)，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽在名門(mén)，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽時(shí)光俱樂(lè)部部：流淌的記記憶黑白鞋會(huì)所所TIMECLUBTIMELORD引進(jìn)米其林三星星餐廳（《米其林指南南》被譽(yù)為歐洲洲的美食圣經(jīng)））；開(kāi)業(yè)后的餐餐廳將成為為杭州時(shí)尚和和身份的象象征符號(hào)。在名門(mén)，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽時(shí)光俱樂(lè)部部=頂級(jí)餐飲時(shí)光俱樂(lè)部部=城市客廳（商務(wù)和宴宴會(huì)功能））會(huì)議是降低低“尋租成本”的最有效效方式之一一。商務(wù)會(huì)議也也被人為地地劃分成不不同的類型型。傳統(tǒng)分分類為是：：正式會(huì)議和和非正式會(huì)會(huì)議，企業(yè)業(yè)高層人士士經(jīng)常會(huì)在在“正式會(huì)會(huì)議”的旗號(hào)號(hào)下進(jìn)行““非正式會(huì)議議”的交流討討論，這種種非正式會(huì)議能能夠真正的的解決商務(wù)務(wù)問(wèn)題，形形成決策，，其為與會(huì)的人和經(jīng)經(jīng)營(yíng)這樣場(chǎng)場(chǎng)所的人帶帶來(lái)的收益益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于正式會(huì)議，因此也也越來(lái)越成成為共識(shí)。。時(shí)光俱樂(lè)部部為私人會(huì)晤提供良好的的私密空間間，對(duì)于達(dá)達(dá)成商務(wù)共識(shí)和和真正解決決生意的問(wèn)問(wèn)題提供了了良好的環(huán)環(huán)境；在名門(mén)，城城市渴望標(biāo)標(biāo)簽時(shí)光俱樂(lè)部=城市客廳（潮流發(fā)布場(chǎng)場(chǎng)所）正式運(yùn)營(yíng)后可可以承擔(dān)世界界頂級(jí)品牌的的新聞發(fā)布會(huì)/高級(jí)俱樂(lè)部會(huì)員聚會(huì)/時(shí)尚品展覽等潮流發(fā)布功功能。時(shí)尚是社會(huì)結(jié)構(gòu)組組織的一種方方式，時(shí)尚的的內(nèi)在目的在在于分化和整合，即即將一個(gè)社會(huì)會(huì)階層與另一一個(gè)社會(huì)階層層區(qū)分開(kāi)來(lái)，，同時(shí)通過(guò)對(duì)共共同時(shí)尚的模模仿將一個(gè)社社會(huì)圈子整合起來(lái)。時(shí)光俱樂(lè)部將將整合杭州新新的消費(fèi)方式并可以承受這這樣消費(fèi)水平的的富豪階層層。在名門(mén)，，城市渴渴望標(biāo)簽簽時(shí)光俱樂(lè)樂(lè)部=體驗(yàn)之都都=CLUB頂層塔亭亭里只能能容納1～2張小圓桌桌，是整整個(gè)會(huì)所所的制高點(diǎn)。新視角角餐廳位位于頂樓樓的私密空間間。稀缺代表表尊貴，，這里提提供了即即便有錢(qián)錢(qián)也不一一定就能能前去消費(fèi)的的場(chǎng)所，，獵奇心理理會(huì)驅(qū)使杭杭州的財(cái)財(cái)富階層層們趨之若騖。在名門(mén)，，城市渴渴望標(biāo)簽簽名門(mén)=名流之都都與各高級(jí)級(jí)俱樂(lè)部部，包括括頂級(jí)餐餐飲連鎖店、、高爾夫夫俱樂(lè)部部、游艇俱樂(lè)樂(lè)部、航航空公司司商務(wù)俱俱樂(lè)部、全球球通VIP客戶高級(jí)級(jí)俱樂(lè)部、品品牌車行行、品牌牌服裝協(xié)協(xié)會(huì)、名表表/名酒供應(yīng)應(yīng)商俱樂(lè)樂(lè)部等溝通聯(lián)聯(lián)系，并并建立良良好的合合作關(guān)系，形形成會(huì)員員之間的的品牌權(quán)益益共享。在名門(mén)，，城市渴渴望標(biāo)簽簽名門(mén)具備備高級(jí)俱俱樂(lè)部所所有的特特征：頂頂級(jí)餐飲飲、品牌牌標(biāo)簽、、藝術(shù)標(biāo)標(biāo)簽、商商務(wù)休閑閑功能、、會(huì)議功功能和展展示功能能在這里，，沒(méi)有銷銷售人員員，只有有餐飲服服務(wù)、商商務(wù)招待待服務(wù)、、地產(chǎn)推推薦服務(wù)務(wù)等服務(wù)務(wù)人員，，他們共共同的名名字是——侍應(yīng).游戲規(guī)則則1——大勢(shì)：景景氣回落落，調(diào)整整戰(zhàn)略預(yù)預(yù)期游戲規(guī)則則2——供應(yīng)：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，先發(fā)發(fā)制人游戲規(guī)則則游戲的基基礎(chǔ)游戲的形形式形象:名門(mén)ACTION杭城最具具關(guān)懷的的居住體體驗(yàn)在名門(mén)，，城市是是擁有歷歷史的2008/10112009/05秋季房交會(huì)會(huì)開(kāi)園活動(dòng)開(kāi)盤(pán)2#2009/11開(kāi)盤(pán)1#、4#2010/5開(kāi)盤(pán)5#、6#10年秋-11年春（以昆侖的名義）：“昆侖名門(mén)：只可遇見(jiàn)，不可追求”09年夏-10年春（以藝術(shù)的名義）：“生長(zhǎng)于歷史的藝術(shù)展”/“收藏城市的奢想”08年秋-09年春（以歷史的名義）：“一條河，與一座城市的珍藏”

08年9月：?jiǎn)?dòng)造造勢(shì)：以“歷史”之名吸引全全世界的目目光昆侖城市藝藝術(shù)公園設(shè)計(jì)招標(biāo)：一次地方方政府與建建筑師、藝藝術(shù)家和企企業(yè)共同努努力和有效效合作的設(shè)設(shè)計(jì)與建筑筑實(shí)踐操作方式：：在主題公園結(jié)果評(píng)價(jià)：對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)用這個(gè)城市的土地造福于人民的公益事業(yè)；對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)實(shí)現(xiàn)自己品牌價(jià)值提升的機(jī)會(huì)；對(duì)于建筑參與者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)實(shí)現(xiàn)自己建筑理想的地方；對(duì)于這個(gè)城市來(lái)說(shuō)，可以使他擁有避免流于平庸的機(jī)會(huì)……9101112123456780809功能性空間間：管理用用房、問(wèn)訊訊處、洗手手間、零售售店報(bào)亭參與性空間間：兒童樂(lè)樂(lè)園、公共共閱讀室公建空間：：創(chuàng)意文化化展廳、茶茶文化體驗(yàn)驗(yàn)廳、綜合合空間娛樂(lè)性空間間：咖啡室室、茶室、、娛樂(lè)室、、酒吧、多多媒體室、、網(wǎng)吧建筑自身的的差異與典典型性集合合成了一個(gè)個(gè)有影響力力的整體，，它的尺度度、多樣性性、公共性性和可能性性，是對(duì)中中國(guó)當(dāng)代建建筑現(xiàn)實(shí)構(gòu)構(gòu)成的一次次追問(wèn)：杭杭州，這座座中國(guó)明星星城市的建建筑更新與與人文保留留。設(shè)計(jì)招標(biāo)限限制：?jiǎn)误w建筑筑以公共性性空間為主主，以“運(yùn)河”為主題，以以獨(dú)創(chuàng)性和和唯一性打打造城市新新坐標(biāo)。9101112123456780809●活動(dòng)形式：：“運(yùn)河岸邊的的院子”國(guó)際設(shè)計(jì)招招標(biāo)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)時(shí)間：2008年9月中關(guān)鍵點(diǎn)：以以“歷史””之名建立立影響力9101112123456780809●活動(dòng)形式：：秋季房展會(huì)會(huì)——全球征集作作品方案巡巡展時(shí)間：2008年10月關(guān)鍵點(diǎn)：讓讓房展會(huì)成成為“展場(chǎng)場(chǎng)”而不是是“賣場(chǎng)””半封閉式的的展位設(shè)計(jì)計(jì)，沒(méi)有沙沙盤(pán)，沒(méi)有有看樓車，，甚至沒(méi)有有銷售人員員。關(guān)鍵點(diǎn)：1、征集方案案巡展；2、高端客戶戶訪談；3、城市區(qū)域域模型展示示。9101112123456780809●活動(dòng)形形式：：開(kāi)園活活動(dòng)——“名門(mén)”視覺(jué)系系統(tǒng)發(fā)發(fā)布暨暨全球球征集集作品品方案案發(fā)布布時(shí)間：：2008年11月關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：讓讓“名門(mén)門(mén)”帶著““歷史史的厚厚重””與““設(shè)計(jì)計(jì)的品品味””而來(lái)來(lái)9101112123456780809●活動(dòng)形形式：：客戶活活動(dòng)——聯(lián)合現(xiàn)現(xiàn)代傳傳播舉舉辦舉舉行“浙商精精神造造就者者榮譽(yù)譽(yù)”的頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)禮時(shí)間：：2008年12月或2009年1月關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：通通過(guò)媒媒體組組織進(jìn)進(jìn)行浙浙商的的圈層層營(yíng)銷銷媒體配配合：：《東方企企業(yè)家家》《經(jīng)濟(jì)觀觀察報(bào)報(bào)》《浙商》9101112123456780809●媒體發(fā)發(fā)布——戶外廣廣告牌牌一條河河，與與一座座城市市的珍珍藏發(fā)布選選點(diǎn)：：機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速速、各各高速速路路路口、、武林林廣場(chǎng)場(chǎng)附近近一條河河，與與一座座城市市的珍珍藏“運(yùn)河岸岸上的的院子子”作品全全球招招標(biāo)中中一條河河，與與一座座城市市的珍珍藏“運(yùn)河岸岸上的的院子子”作品即即將發(fā)發(fā)布一條河河，與與一座座城市市的珍珍藏“名門(mén)”首批產(chǎn)產(chǎn)品即即將公公開(kāi)發(fā)發(fā)布9101112123456780809●活動(dòng)動(dòng)形形式式：：發(fā)布布會(huì)會(huì)———“名門(mén)門(mén)”首批批產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布暨暨“運(yùn)河河岸岸邊邊的的院院子子”作品品發(fā)發(fā)布布時(shí)間間：：2009年4月關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：舉舉辦辦首首批批產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)并并邀邀請(qǐng)請(qǐng)湯唯唯進(jìn)行行征征集集作作品品發(fā)發(fā)布布，，以名名門(mén)門(mén)之之名名發(fā)發(fā)布布產(chǎn)產(chǎn)品品，，以以名名人人之之名名建建立立影影響響。。在名名門(mén)門(mén)看看來(lái)來(lái)，，她她不不過(guò)過(guò)是是營(yíng)營(yíng)造造項(xiàng)項(xiàng)目目氣氣質(zhì)質(zhì)所所需需資資源源中中的的一一部部分分12345678910111209“以藝術(shù)術(shù)的名名義義，，典典藏藏奢奢華華””對(duì)內(nèi)內(nèi)（（社社區(qū)區(qū)功功能能空空間間））———藝術(shù)術(shù)公公園園/營(yíng)銷銷中中心心/園林林/樣板板房房等等；；對(duì)外外（（城城市市功功能能空空間間））———利用用外外部部道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)和和主主入入口口等等打打造造積積聚聚人人氣氣的的人人氣氣場(chǎng)場(chǎng)；；藝術(shù)術(shù)體體驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣氣場(chǎng)場(chǎng)藝術(shù)術(shù)場(chǎng)場(chǎng)體體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)1——主入口口——儀式感感建立立入口儀儀式感感的營(yíng)營(yíng)造——利用系系列雕雕塑、、指示示牌等等，打打造杭杭州最最具藝藝術(shù)感感和符符號(hào)感感的主主入口口，界界定項(xiàng)項(xiàng)目邊邊界，，建立立屬地地感12345678910111209疊拼TH住宅單單元藝術(shù)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)2——泳池——地面核核心景景觀體體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)地面景景觀焦焦點(diǎn)——位于園園林中中央，，核心心位置置和獨(dú)獨(dú)特的的建筑筑形態(tài)態(tài)使其其成為為整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)景觀觀焦點(diǎn)點(diǎn)12345678910111209疊拼TH住宅單單元“下沉的的藍(lán)寶寶石”——泳池嵌嵌入架架空層層，透透明玻玻璃體體外殼殼使其其成為為架空空層車車庫(kù)趣趣味景景觀；；架空層層架空層層架空層層架空層層泳池地面層層藝術(shù)場(chǎng)體體驗(yàn)點(diǎn)2——泳池——地下車庫(kù)庫(kù)的獨(dú)特特景觀元元素12345678910111209在自然和和藝術(shù)中中前行藝術(shù)場(chǎng)體體驗(yàn)點(diǎn)3——看樓通道道12345678910111209NEWYORK-HudsonHotel藝術(shù)場(chǎng)體體驗(yàn)點(diǎn)4——“art大堂””——建立藝術(shù)術(shù)格調(diào)豪豪宅形象象標(biāo)簽可以共享享和租賃賃的名畫(huà)畫(huà)名藝術(shù)術(shù)品展覽覽場(chǎng)名畫(huà)和名名藝術(shù)品品增加了了項(xiàng)目的的文化藝藝術(shù)感和和價(jià)值感感，讓生生活在其其中的客客戶備添添身份感感；12345678910111209藝術(shù)場(chǎng)體體驗(yàn)點(diǎn)5——時(shí)光俱樂(lè)樂(lè)部——水晶館——華麗展廳廳水晶館——光彩閃爍爍的水晶晶藝術(shù)作作品，以以亮麗造造型陳列列等候，，在人們們的幻想想中等待待被喚起起；NEWYORK-HudsonHotel12345678910111209最先鋒藝藝術(shù)的建建筑姿態(tài)態(tài)最華麗的的場(chǎng)所體體驗(yàn)最具品味味的藝術(shù)術(shù)品展覽覽最藝術(shù)化化的小品品環(huán)境——以藝術(shù)的的名義奢奢華，項(xiàng)項(xiàng)目藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)的的集中展展示場(chǎng)DanielLibeskind[案例借鑒鑒]吉寶灣——新加坡頂頂級(jí)豪宅宅代表，，優(yōu)雅清清新風(fēng)格格代言城城市氣質(zhì)質(zhì)，成就就世界一一流豪宅宅建筑開(kāi)發(fā)發(fā)理念：獨(dú)特曲曲線與水水岸景觀觀相映成成趣，物業(yè)與所所處的天天然環(huán)境境、人文文環(huán)境巧巧妙融合合，迎合合了現(xiàn)代代人回歸歸自然的的渴求會(huì)所ReflectionsatKeppelBay高樓的彎彎曲線條條使整體體造型宛宛如水中中盛開(kāi)的的蓮；傾傾斜屋頂頂上的空空中花園園代表希希望和生生機(jī)；銜銜接高樓樓的空中中走廊是是最佳的的觀景臺(tái)臺(tái)，山光光水色盡盡收眼簾簾。推廣創(chuàng)新新：聯(lián)合合Sotheby置業(yè)推廣廣，在頂頂級(jí)圈層層形成影影響，同同時(shí)帶來(lái)來(lái)藝術(shù)優(yōu)優(yōu)雅感的的營(yíng)銷展展現(xiàn)蘇富比展展品/蘇富比置置業(yè)/國(guó)際拍賣賣行豪宅宅世界上最最古老的的拍賣行行——蘇富比。。蘇富比公公司在二二戰(zhàn)后更更加發(fā)展展壯大，，拍賣的的東西涉及廣泛泛，書(shū)籍籍，古玩玩，字畫(huà)畫(huà)，甚至至包括地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)。Sotheby’sInternationalRealty（蘇富比比國(guó)際置置業(yè)）是蘇富比比拍賣行行下屬公公司，對(duì)對(duì)全球價(jià)價(jià)值豪宅宅進(jìn)行代代理推廣廣或拍賣賣為參加加拍賣會(huì)會(huì)的客戶戶提供地地產(chǎn)服務(wù)務(wù)。Sotheby’sINTERNATIONALREALTY主要推廣廣方式：：在拍賣賣行宣傳傳冊(cè)中附附帶豪宅宅資料，，在Sotheby春秋兩季季拍賣會(huì)會(huì)上作為為宣傳物物料。在名門(mén)，，城市是是充滿藝藝術(shù)的藝術(shù)品牌牌嫁接：：——世聯(lián)-蘇富比聯(lián)聯(lián)合圈圈層拍拍賣營(yíng)銷銷——在頂級(jí)圈圈層進(jìn)行行藝術(shù)化化推廣——以藝術(shù)拍拍賣圈層層傳播項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)雅形象象形式：：世聯(lián)與蘇蘇富比置置業(yè)合作作，在蘇蘇富比秋秋季拍賣賣會(huì)上進(jìn)進(jìn)行“名門(mén)”的推廣——在蘇富比比秋季拍拍賣會(huì)拍拍賣品展展示——蘇富比置置業(yè)豪宅宅展示即即“名門(mén)”SKYHOUSE推介頂級(jí)級(jí)圈層影影響Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠倫敦的米米其林三三星餐館館NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011“以昆侖的名義，，建立專專屬”引進(jìn)米其林三三星餐廳廳——（《米其林指指南》被譽(yù)為歐歐洲的美美食圣經(jīng)經(jīng)）；開(kāi)業(yè)后的的餐廳將將成為長(zhǎng)長(zhǎng)三角乃乃至中國(guó)國(guó)國(guó)際化化時(shí)尚和和身份的的象征符符號(hào)。NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011貴族幼兒園園：引入一流師師資/設(shè)備配置/國(guó)際化教學(xué)學(xué)方案的貴貴族幼兒園園。不僅提供普普通課程，，還提供禮禮儀/高爾爾夫夫等等貴貴族族課課程程，，令令子子女女的的教教育育從從起起點(diǎn)點(diǎn)就就非非同同凡凡響響。?！耙岳鰜龅拿x義，，建建立立專專屬屬””NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011品牌牌聯(lián)聯(lián)合合，，發(fā)發(fā)布布限限量量版版奢奢侈侈品品MONTBLANCMONTBLANC限量量版版，，因因?yàn)闉橄∠∮杏校?，所所以以珍珍貴貴。。推出出刻刻有有客客戶戶簽簽名名的的限限量量版版萬(wàn)萬(wàn)寶寶龍龍鋼鋼筆筆，，絕絕對(duì)對(duì)是是頂頂級(jí)級(jí)時(shí)時(shí)尚尚人人士士的的夢(mèng)夢(mèng)寐寐以以求求的的精精品品。。CHANELCOCO向CocoChanel致敬敬的的一一款款香香水水。?！笆朗澜缃缟仙嫌杏泻芎芏喽喙艟舴蚍蛉巳?，，卻卻只只有有一一個(gè)個(gè)CocoChannel。””根據(jù)據(jù)客客戶戶個(gè)個(gè)人人氣氣質(zhì)質(zhì)，，定定作作屬屬于于自自己己的的CHANEL香水水，，體體現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)獨(dú)一一無(wú)無(wú)二二的的尊尊崇崇。?！耙岳鰜龅拿x義，，建建立立專專屬屬””NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011銷售中中心：：開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)杭州州夜間間售樓樓之先先河“以昆侖的名義義，建建立專專屬””名門(mén)凌凌晨打打烊，，服務(wù)務(wù)就到到凌晨晨，在在這里里還可可以欣欣賞到到城市市的夜夜晚以以及感感受到到項(xiàng)目目的超超脫于于都市市之外外的寧寧?kù)o感感；在開(kāi)盤(pán)前前一周將將示范環(huán)環(huán)境以奢奢華裝飾飾，規(guī)格格高檔、、大氣，，以美麗麗的景致致提升項(xiàng)目在在目標(biāo)客客戶心中中的期待待和價(jià)值值感；銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)：每個(gè)個(gè)示范單單位配有有一名介介紹人員員，提供供專門(mén)服服務(wù)，同同時(shí)示范范單位內(nèi)有專專門(mén)的模模特示范范未來(lái)生生活場(chǎng)景景。打造我們們自己的的節(jié)日——“名門(mén)假日日”游戲規(guī)則則1——大勢(shì)：景景氣回落落，調(diào)整整戰(zhàn)略預(yù)預(yù)期游戲規(guī)則則2——供應(yīng)：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，先發(fā)發(fā)制人游戲規(guī)則則游戲的基基礎(chǔ)游戲的形形式形象:名門(mén)ACTION杭城最具具關(guān)懷的的居住體體驗(yàn)Action1：項(xiàng)目形形象確立立Action2：客戶積積累Action3：價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)1、國(guó)際招招標(biāo)，全全城立勢(shì)勢(shì)2、房交會(huì)會(huì)：征集集方案展展覽3、開(kāi)園活活動(dòng)：名名門(mén)視覺(jué)覺(jué)發(fā)布暨暨中標(biāo)方方案發(fā)布布4、邀請(qǐng)湯湯唯舉行行產(chǎn)品發(fā)發(fā)布活動(dòng)動(dòng)暨中標(biāo)標(biāo)作品揭揭幕5、營(yíng)銷前置置，利用房房交會(huì)等以以訪談的形形式邀約客客戶6、客戶活動(dòng)動(dòng)：風(fēng)云浙浙商評(píng)比建建立圈層7、客戶體驗(yàn)：：藝術(shù)公園現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)8、客戶挖掘：：據(jù)點(diǎn)城市行行會(huì)客戶等重重點(diǎn)挖掘9、誠(chéng)意客戶意意向摸查10、策略指導(dǎo)下下的產(chǎn)品精準(zhǔn)準(zhǔn)定價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入到營(yíng)營(yíng)銷籌備期世世聯(lián)將提交：：《營(yíng)銷策略總綱綱及銷售執(zhí)行行報(bào)告》《開(kāi)盤(pán)方案及價(jià)價(jià)格報(bào)告》營(yíng)銷游戲CLASSIC&FASHION貴族起勢(shì)，時(shí)時(shí)尚作秀他們具備豐富富的地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，他們們?cè)俅钨?gòu)買物物業(yè)只是渴望望一個(gè)標(biāo)簽——物業(yè)本身作為為標(biāo)簽已經(jīng)司司空見(jiàn)慣，我我們需要在物物業(yè)之外設(shè)定定一個(gè)符號(hào)——名門(mén)在這里，沒(méi)有有銷售人員，，只有餐飲服服務(wù)、商務(wù)招招待服務(wù)、地地產(chǎn)推薦服務(wù)務(wù)等服務(wù)人員員，他們共同同的名字是——侍應(yīng).在名門(mén)，城市市擁有歷史在名門(mén)，城市市渴望標(biāo)簽在名門(mén)，城市市充滿藝術(shù)時(shí)光俱樂(lè)部：流淌的記憶憶黑白鞋會(huì)所昆侖城市藝術(shù)術(shù)公園“運(yùn)河岸邊的院院子”以歷史的名義義，啟動(dòng)造勢(shì)勢(shì)以藝術(shù)的名義義，典藏奢華華以昆侖的名義義，建立專屬屬米其林三星餐餐廳貴族幼兒園專屬限量版奢奢侈品自己的節(jié)日：：名門(mén)假日凌晨打烊，開(kāi)開(kāi)創(chuàng)杭州售樓樓之先河“一條河，與一一座城市的珍珍藏”“生長(zhǎng)于于歷史史的藝藝術(shù)展展”“名門(mén)：：只可可遇見(jiàn)見(jiàn)，不不可追追求”Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠湯唯：：在名名門(mén)看看來(lái)，，她不不過(guò)是是營(yíng)造造項(xiàng)目目氣質(zhì)質(zhì)所需需資源源中的的一部部分圈層拍拍賣營(yíng)營(yíng)銷我們正正在經(jīng)經(jīng)歷一一場(chǎng)經(jīng)經(jīng)典，，擁有有無(wú)限限魅力力，且且令人人難忘忘的營(yíng)營(yíng)銷之之旅。。雖然不不是所所有理理想都都會(huì)開(kāi)開(kāi)花結(jié)結(jié)果，，名門(mén)門(mén)或許許很榮榮幸，，但決決不意意外。。附件一一：杭杭州主主要在在售樓樓盤(pán)調(diào)調(diào)查附件二二：杭杭州在在售樓樓盤(pán)客客戶調(diào)調(diào)查附件三三：90平米以以下產(chǎn)產(chǎn)品立立體拼拼合建建議附件一一：杭杭州在在售樓樓盤(pán)調(diào)調(diào)查城市芯芯宇：：市中中心稀稀缺科科技豪豪宅城市中中心地地段，，文教教區(qū)高高端物物業(yè)本地品品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商18項(xiàng)項(xiàng)生態(tài)態(tài)住宅宅科技技和智智能化化操作作系統(tǒng)統(tǒng)5000元/平精裝裝修，，以附附加值值提高高總價(jià)價(jià)。2008.5.1開(kāi)盤(pán)的的三號(hào)號(hào)樓均價(jià)：：30000元/平米戶型：：185平米3房2廳；255平米4房2廳3基礎(chǔ)樓樓盤(pán)數(shù)數(shù)據(jù)地理位置西湖區(qū)文一路原浙江理工大學(xué)所屬區(qū)域西湖區(qū)建筑面積230000物業(yè)類型高層公寓戶型面積185-255樓盤(pán)賣賣點(diǎn)銷售情情況：：總價(jià)價(jià)提升升后銷銷售不不暢3566#5#樓均價(jià)價(jià)25000元/平米的的毛坯坯產(chǎn)品品，月月均銷銷售速速度約約60套3#樓均價(jià)30000元/平米的精裝裝修產(chǎn)品，，總價(jià)上到到500-800萬(wàn)的范圍內(nèi)后后，月均銷銷售速度約約13套。6#5#樓推出時(shí)間：：2008.1.20推出套數(shù)：：425均價(jià)：2500元/平方米已銷售套數(shù)數(shù)：367銷售率：86.35%是否裝修：：毛坯3#樓推出時(shí)間：：2008.5.1推出套數(shù)：：147均價(jià)：30000元元/平方米米已銷售套數(shù)數(shù)：38銷售率：25.17%是否裝修：：精裝修（（5000元/平米米）“太貴了，這這個(gè)地段應(yīng)應(yīng)該在23000元/平米比較實(shí)實(shí)際。加精精裝修也不不用那么貴貴?！薄谙壬?萬(wàn)太高了，，開(kāi)發(fā)商打打算慢慢賣賣吧”——王先生客戶原聲云龍·十一景：稀稀缺的市中中心公寓地理位置建國(guó)北路東側(cè)，大學(xué)路北側(cè)所屬板塊市中心板塊建筑面積47000物業(yè)類型高層公寓戶型面積128/148基礎(chǔ)樓盤(pán)數(shù)數(shù)據(jù)城市中心地地段近西湖成熟生活/教育配套樓盤(pán)賣點(diǎn)2008.7.26開(kāi)盤(pán)的1#2#樓貨量：168套均價(jià)：25800元/平米戶型：128平米；148平米212008年7月26日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)當(dāng)日到場(chǎng)近近百人，截截至7月28日，共計(jì)預(yù)預(yù)定8套。開(kāi)盤(pán)3天預(yù)定比例僅僅為4.8%。截至8月2日，根據(jù)透透明售房網(wǎng)網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，共共預(yù)定29套，成交0套。預(yù)定比例例為17.3%。銷售情況況：開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)較預(yù)預(yù)期價(jià)格格下調(diào)后后，仍銷銷售不暢暢“我們?nèi)壹叶加小袇^(qū)’’情結(jié)，，所以首首先看中中的就是是這個(gè)樓樓盤(pán)的地地段?！薄薄徬壬芭赃叺牡暮芎玫牡亩址糠坎刨u13000元/平米，它它不值這這個(gè)價(jià)格格?！薄跸壬蛻粼暵?008年7月初，預(yù)預(yù)期價(jià)格格30000元/平米，帶帶精裝修修開(kāi)盤(pán)價(jià)格格25800元/平米，毛毛坯房交交樓城市中心心好地段段，稀缺缺新盤(pán)產(chǎn)品戶型型差，存存在暗衛(wèi)衛(wèi)，交通通面積過(guò)過(guò)大周邊二手手房?jī)r(jià)格格在13500-20000元/平米樓距近，，臨路噪噪音污染染東方潤(rùn)園園：07年中國(guó)十十大豪宅宅地理位置錢(qián)江新城CBD核心區(qū)的沿江黃金地段所屬板塊錢(qián)江新城建筑面積226000物業(yè)類型高層公寓總套數(shù)730戶型面積220-460基礎(chǔ)樓盤(pán)盤(pán)數(shù)據(jù)城市中心心地段，，緊鄰錢(qián)錢(qián)江新城城核心區(qū)區(qū)域擁有稀缺缺的錢(qián)塘塘江一線線江景資資源規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、景景觀，全全部出自自世界一一流公司司之手頂級(jí)級(jí)會(huì)會(huì)所所，，純純正正英英式式管管家家服服務(wù)務(wù)理理念念，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)家家居居智智能能化化樓盤(pán)盤(pán)賣賣點(diǎn)點(diǎn)總套套數(shù)數(shù)：：154已售售套套數(shù)數(shù)：：88開(kāi)售售時(shí)時(shí)間間2007.9成交交均均價(jià)價(jià)：：32000總價(jià)價(jià)：：約約1200萬(wàn)總套套數(shù)數(shù)：：64已售售套套數(shù)數(shù)：：59開(kāi)售售時(shí)時(shí)間間：：2008.4成交均均價(jià)：：24998總價(jià)：：約750萬(wàn)樓號(hào)總套數(shù)已售套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間成交均價(jià)2幢10610406.11191424幢888606.11160776幢656407.01179683幢10410007.04200715幢10310107.06237331幢1548807.09376107幢645908.0424998均價(jià)走走勢(shì)——基本保保持穩(wěn)穩(wěn)定2463517典型豪豪宅東東方潤(rùn)潤(rùn)園，，在售售7#樓總價(jià)價(jià)約750萬(wàn)/套，1#樓總價(jià)1000萬(wàn)/套起。銷售售速度分別別為14套/月和8套/月，代表較較高市場(chǎng)水水平。望族1#價(jià)格7#樓價(jià)格公元·沐橋：經(jīng)典典美國(guó)公寓寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008年1月30日推售套數(shù):138套價(jià)格:30000-35000元/平米帶精裝裝截止8月1日銷售套數(shù)數(shù):19套；銷售率率:13.8%景觀資源對(duì)對(duì)比周遍其其他別墅項(xiàng)項(xiàng)目,存在明顯劣劣勢(shì);項(xiàng)目屬于旅旅游渡假區(qū)區(qū),客戶對(duì)大面面積公寓心心理接受度度不高;沒(méi)有絕對(duì)的的景觀或者者至尊的地地段,一套公寓1000萬(wàn)以上,客戶普遍覺(jué)覺(jué)得不如買買別墅;基礎(chǔ)樓盤(pán)數(shù)數(shù)據(jù)地理位置之江區(qū)國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)所屬區(qū)域之江區(qū)建筑面積85000平米戶型面積200-500平方米,主力產(chǎn)品為350平方米價(jià)格30000-35000元/平米帶精裝物業(yè)類型多層公寓銷售情況蔚藍(lán)公寓：：開(kāi)盤(pán)即熱熱銷杭州城東核核心CBD區(qū)域內(nèi)本地一流品品牌開(kāi)發(fā)商商精裝修，以以附加值提提高價(jià)格基礎(chǔ)樓盤(pán)數(shù)數(shù)據(jù)地理位置江干區(qū)鳳起東路、景曇路路口所屬區(qū)域江干區(qū)建筑面積60000物業(yè)類型高層公寓戶型面積90/140開(kāi)盤(pán)推出382套精裝修，，開(kāi)盤(pán)3天簽約324套，銷售率率85%，銷售額8.4億。開(kāi)盤(pán)推出4幢樓，共384套房源。開(kāi)盤(pán)均價(jià)在在25300—25700元/平方米。公寓戶型70%以上是90平米左右的公寓寓，少量140平米的大型型公寓，另另有12套躍層。樓盤(pán)賣點(diǎn)金色城品：：首日開(kāi)盤(pán)盤(pán)勁銷97%2008.3.9開(kāi)盤(pán)推出小小戶型產(chǎn)品品推出總貨量量205套均價(jià)22000元/平米，價(jià)格范圍圍（14000-30000）元/平米基礎(chǔ)樓盤(pán)數(shù)數(shù)據(jù)地理位置上城區(qū)西湖大道、佑圣觀路交叉口所屬區(qū)域西湖區(qū)建筑面積18500物業(yè)類型小高層公寓戶型面積30-60套數(shù)206杭州城中核核心CBD區(qū)域內(nèi)全國(guó)一流品品牌開(kāi)發(fā)商商西湖邊上的的稀缺地段段LOFT產(chǎn)品，創(chuàng)新新提升價(jià)值值樓盤(pán)賣點(diǎn)投資客追捧捧，選房號(hào)號(hào)排到900多位。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即即認(rèn)購(gòu)200套，仍購(gòu)率率高達(dá)97.5%。附件二：杭杭州在售樓樓盤(pán)客戶調(diào)調(diào)查客戶需求：：改善現(xiàn)有生活環(huán)境、、投資及考考慮下一代代客戶語(yǔ)錄“目前在九九月森林，，郊區(qū)住下下來(lái)還是住住城區(qū)比較較方便““兒子在這這邊讀大學(xué)學(xué)，看到合合適的就買買一套，不不管是孩子子以后居住住還是投資資都無(wú)所謂謂”“朋友都在在這邊買房房了，我也也來(lái)這一套套，以后朋朋友有個(gè)照照應(yīng)”高端客戶置置業(yè)動(dòng)機(jī)居居前四位是是:1、“想有好好的小區(qū)環(huán)環(huán)境和周邊邊環(huán)境”（（43%)2、“投