杭州開元余音坊商業(yè)步行街市場推廣策劃報(bào)告

開元·余音坊商業(yè)步行街

市場推廣及策劃報(bào)告鋒芒地產(chǎn)（2008.3.14）第三部分/德清城市發(fā)展研究

第四部分項(xiàng)目定位第五部分/項(xiàng)目改造建議第七部分/廣告推廣計(jì)劃第八部分項(xiàng)目形象系統(tǒng)第一部分/市場調(diào)查研究報(bào)告框架第二部分/項(xiàng)目研究及分析第六部分/項(xiàng)目招商計(jì)劃第一部分市場調(diào)查及分析德清商業(yè)地產(chǎn)總量分析

現(xiàn)狀已建商業(yè)房89.88萬平方米（除余英坊項(xiàng)目及河濱公寓底商）；在建的商業(yè)房有5.5萬平方米；擬建商業(yè)房有6.39萬平方米，還不包括香港世貿(mào)集團(tuán)欲投資的大型購物中心；而已出售的商業(yè)房僅18.79萬平方米，存量商業(yè)房達(dá)21.59萬平方米，銷售率僅為47%。此外，還有自建的商業(yè)房15.27萬平方米。

分析

對比全縣總?cè)丝?3萬、武康12萬的城市人口規(guī)模，以香港的人均1.2平米的商業(yè)面積來計(jì)算，德清的商業(yè)已呈飽和狀態(tài)。德清商業(yè)地產(chǎn)分布情況德清的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在住宅小區(qū)的底鋪及專業(yè)市場兩大方面，逐漸形成三個(gè)商業(yè)格局：1、老城區(qū)以千秋街、興康路、英溪路、中興路為主，近10萬平方米體量；2、城南城東在建住宅底商鋪面，近5萬平方米體量；3、以104國道兩側(cè)的專業(yè)商業(yè)市場，近40萬平方米體量。老城區(qū)商業(yè)新居住區(qū)商業(yè)新居住區(qū)商業(yè)專業(yè)市場這些商業(yè)體量總規(guī)模達(dá)55萬方，而我們項(xiàng)目就有10萬的規(guī)模。規(guī)模既是優(yōu)勢，但在商業(yè)呈飽和的趨勢下，這更多的是壓力。各主要街區(qū)業(yè)態(tài)分布/經(jīng)營情況/租金情況調(diào)查(一)以德清交通主干道和人流集中街道為主要調(diào)查樣本。街道名稱主要業(yè)態(tài)單體面積（m2）平均租金（/m2/天）經(jīng)營情況概述興康北路中高檔服飾25-45官橋以北2元興康北路路西5元興康北路路東6元該區(qū)為德清的繁華中心區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚成熟，路東基本無商鋪可租，路西商鋪空置率僅為3%。興康南路小型餐飲/服飾/副食品店20-351.5元經(jīng)營檔次偏低，空置率較高，約在20%左右，靠近舞陽街路口尤為突出。英溪北路服飾、副食品店、五金百貨25-35千秋街至武源街路段2.8元武源街至永安街路段3.5元與永安街交叉口4.5元英溪北路人流自北向南遞增，車流頻繁，與永安街交叉口特別繁華，基本無空置門面。英溪南路通訊器材、副食品店、便利店、家居裝飾30-45永安街至群益街路段1.4元群益街至舞陽街路段1元英溪南路人流略少于北路，自北向南遞減，空置率約在10%。群益街至舞陽街路段人流稀少空置率較高。各主要街區(qū)業(yè)態(tài)分布/經(jīng)營情況/租金情況調(diào)查(二)街道名稱主要業(yè)態(tài)單體面積（m2）平均租金（/m2/天）經(jīng)營情況概述中興北路建材/茶館/副食品店/小型餐飲/花店25-450.9元中興北路人流較密集，機(jī)動(dòng)車流較集中，商業(yè)氛圍良好，空置率不高。中興南路

家居裝修/副食品店/快餐/廣告35-50永安街至群益街路段1.5元；群益街至舞陽街路段1.1元；與舞陽街交叉處0.8元中興南路人流較密集，自北向南遞減，機(jī)動(dòng)車流較集中，商業(yè)氛圍一般，空置率較高。河濱街休閑餐飲/服飾/床上用品/通訊器材20-401元河濱街人流集中，商業(yè)氛圍較好，經(jīng)營品牌在當(dāng)?shù)匾烟幱谥懈邔哟?，基本無空置門面。貴和路中低檔服飾30-402.2元貴和路人流密集，商業(yè)氛圍濃郁，無空置門面。永安街小型餐飲/服飾/副食品店/便利店/美容美發(fā)/婚紗攝影/KTV/網(wǎng)吧30-50曲園路至英溪路段1.2元;恒升大廈沿街租金3.4元;內(nèi)街租金2.4元;英溪路與興康路段2.3元人流密集，商業(yè)氛圍成熟，并自西向東遞減。曲園路至英溪路段空置率約為5%，英溪路至興康路段基本滿租。德清各主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究——賣場/百貨世紀(jì)聯(lián)華位于中興南路，是目前德清規(guī)模最大的超市。營業(yè)面積約13000平方米。此外，世紀(jì)聯(lián)華在永安街繁華地段開出分店。依托世紀(jì)聯(lián)華商圈，周邊匯聚了高檔茶館、中高檔足浴店、網(wǎng)吧、特色餐飲等。華潤萬家位于中興南路，面積2000余平方米，由于價(jià)格高、商品品種受限等多方面因素，一般不為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者首選，競爭力明顯弱于世紀(jì)聯(lián)華。莫干山百貨大樓位于興康北路，三層經(jīng)營面積在2500平方米左右，經(jīng)營品牌以中檔男女服裝、羽絨服為主。沃爾瑪2006年沃爾瑪，選址永安街原縣政府地塊（占地36畝）并舉行奠基儀式，擬建造大型購物廣場，目前還在籌建中。分析與總結(jié)

從縣城規(guī)模來看，德清的賣場已屬發(fā)達(dá)，而人均也已呈現(xiàn)飽和。其中，一個(gè)沃爾瑪?shù)妮椛渖倘Π霃骄瓦_(dá)10平方公里，輻射區(qū)內(nèi)人口30多萬。德清各主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究——娛樂業(yè)概況：當(dāng)?shù)氐膴蕵I(yè)以KTV、酒吧、足浴、網(wǎng)吧（游戲廳）為主。其中KTV稀少不多，酒吧一般。足浴店以當(dāng)?shù)仄放茷橹?，缺少?yōu)質(zhì)品牌連鎖。小型網(wǎng)吧在呈點(diǎn)狀散布全縣，無品牌連鎖，經(jīng)營單體多，規(guī)模不大，設(shè)施簡陋，經(jīng)營戶均為個(gè)體老板，文經(jīng)營理念弱。電玩游藝場所也稀少，現(xiàn)有的幾家游藝室設(shè)備環(huán)境很差，游藝項(xiàng)目也比較落后，日營業(yè)額不足600元。

名稱面積租金名稱面積租金COCO(酒吧)4000.89行易堂（足浴）7000.55百度（酒吧）3000.54漢方足道（足?。?000.9英皇(KTV)14000.5無極足道（足?。?0000.55鳳凰臺(tái)(KTV)38700.4英皇游藝6000.4鼎紅(KTV)30000.55千勤游藝3000.45紅方緣網(wǎng)吧50000.32城暢想網(wǎng)吧8000.34代表性店鋪?zhàn)饨鹨挥[：

總結(jié)分析：總體而言，德清的娛樂業(yè)和當(dāng)?shù)厥忻竦男蓍e娛樂消費(fèi)觀念都比較發(fā)達(dá)。其中酒吧和KTV的數(shù)量有待擴(kuò)充。足浴、網(wǎng)吧、游藝中心的經(jīng)營和檔次都有待升級。此業(yè)態(tài)在租金方面，根據(jù)面積和地段的不同，在0.4—0.9元之間。值得注意的是，網(wǎng)吧的租金普遍在0.4元以下。這與它的地段環(huán)境要求不高存在一定關(guān)聯(lián)。德清各主要要業(yè)態(tài)發(fā)展展情況調(diào)查查研究——酒店業(yè)業(yè)德清酒店業(yè)業(yè)高檔星級酒酒店經(jīng)濟(jì)型賓館館主要有索菲菲特·德福福大酒店、、金麗雅蘭蘭大酒店、、麗晶大酒店店、時(shí)代大大酒店、盧盧球假日酒酒店等,主要接待企企事業(yè)單位位客戶宴請請、百姓婚婚慶宴請及高檔餐飲飲會(huì)務(wù)客房房消費(fèi)等，，實(shí)行錯(cuò)位位經(jīng)營。分析與總結(jié)結(jié)：總體而言，，德清的酒酒店業(yè)發(fā)展展還處于中中低水平，，其特經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店有有待特色化，，高檔酒店店有的配套套設(shè)施和服服務(wù)水準(zhǔn)都都有待提高高。此外，，在經(jīng)營目目標(biāo)上，應(yīng)著力于于吸引入境境游客入住住。而此業(yè)業(yè)態(tài)的租金金普遍較低低，在0.4元左右右，以新三伍為例例其租金只只有0.35元。依托毗鄰莫莫干山旅游游集散地的的地理優(yōu)勢勢，各種收收費(fèi)低廉并提提供基本客客房服務(wù)的的經(jīng)濟(jì)型賓賓館遍地開開花；賓館在工作作日期間入入住率超過過50%，，在旅游高高峰時(shí)期和和雙休日更是是客滿。但但是各種賓賓館硬件設(shè)設(shè)施、服務(wù)務(wù)水平參差不齊，，缺乏統(tǒng)一一管理或品品牌連鎖，，難以提高整體接待素素質(zhì)。德清各主要業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展情況況調(diào)查研究——普通餐飲飲概況：當(dāng)?shù)氐牟惋嫎I(yè)業(yè)以大眾型消消費(fèi)為主，其其中大方傳統(tǒng)統(tǒng)菜在當(dāng)?shù)叵嘞喈?dāng)火爆，而而外地的特色色餐飲，如川川菜、湘菜、、北方菜、粵粵菜等，生意意較為冷淡，，尤其是日式式、韓式、西西式餐飲在當(dāng)當(dāng)?shù)貛缀鯚o法法生存。營業(yè)業(yè)高峰集中在在11：00—12：30和17：：30—19：00。除除了高端的商商務(wù)消費(fèi)人均均在100——120元/人/次之外外，普通的日日常消費(fèi)及朋朋友聚會(huì)型消消費(fèi)基本都在在30元/人人/次上下。。代表性中式餐餐飲租金一覽覽：名稱

面積租金大方傳統(tǒng)菜

500

0.7

阿巴昌昌500

0.4

家鄉(xiāng)土菜館

500

0.5

新三伍

6000

0.35

總結(jié)分析：總體而言，德德清的餐飲業(yè)業(yè)發(fā)展不均。。其中大眾型型消費(fèi)餐飲、、尤其是大型型高檔餐飲有有待升級，為為地特色餐飲飲市有待引導(dǎo)導(dǎo)和培育。該該業(yè)態(tài)的租金金因地段的不不同普遍在0.35—1元之間。德清各主要業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展情況況調(diào)查研究——休閑類餐餐飲概況：休閑類餐飲包包括休閑茶樓樓、咖啡吧等等業(yè)態(tài)。武康康的咖啡吧只只有兩家，兩兩岸和迪歐。。茶室全鎮(zhèn)遍遍散各式高中中低檔茶館（（室），集中中地是中興路路與千秋廣場場一帶。其規(guī)規(guī)模均在200㎡以上，設(shè)設(shè)備環(huán)境與價(jià)價(jià)位直接掛鉤鉤，最低消費(fèi)費(fèi)不足10元元/人/次，，最高消費(fèi)超超過50元/人/次；均均配有棋牌室室。但以自助助為經(jīng)營方式式的茶館并不不多，基本上上散點(diǎn)為主，，無最低消費(fèi)費(fèi)要求。消費(fèi)費(fèi)人群基本在在30歲以上上，商務(wù)型消消費(fèi)與休閑型型消費(fèi)各占50%；經(jīng)營營高峰期為晚晚上18：00-22：：00，周末末尤為火爆。。代表性休閑類類餐飲租金一一覽：名稱

面積租金和茶館2001敘茶園3000．73永和8000．7兩岸咖啡11000.7總結(jié)分析：總體而言，德德清的茶室已已相當(dāng)發(fā)達(dá)，，但總體消費(fèi)費(fèi)水平和經(jīng)營營水平都不高高，有待升級?？ЭХ劝蛇€處于于市場導(dǎo)入階階段，有待培培育。該業(yè)態(tài)態(tài)的租金普遍遍在1元上下下。德清各主要業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展情況況調(diào)查研究——服飾業(yè)概況：武康的服飾業(yè)業(yè)集中在興康康北路與貴和和路，消費(fèi)檔檔次偏低，尤尤其是女裝。。以單間門面面經(jīng)營為主。。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻榻B，當(dāng)?shù)氐牡膫€(gè)體小老板板很多，對于于服飾品牌的的追求也較高高，因與杭州州上海的交通通極為方便，，高端消費(fèi)流流失嚴(yán)重。部分中高檔服服飾店租金及及營業(yè)情況一一覽店名面積日均營業(yè)額租金金帝鞋莊702000-30003.3金雅化妝品店12025003.4七匹狼1003000-40003.5拜麗德351500-20005.5李寧703000-40005.5太平鳥3520006.3康奈6020006.8步森503000-40005.5總結(jié)分析：總體言，德清清的服飾業(yè)發(fā)發(fā)展良好，但但還有升級空空間，租金根根據(jù)面積和位位置的不同，，在3—6元元之間。本項(xiàng)項(xiàng)目在開辟精精品服飾一條條街的同時(shí)，，如能引進(jìn)品品牌折扣店，，將會(huì)有一定定的市場空間間，并能在一一定程度。上阻止高端消費(fèi)的外外流。市場總結(jié)與思思考：目前，德清的的商業(yè)體量已已呈飽和狀態(tài)態(tài)；目前，德德清已有得商商業(yè)經(jīng)營狀況況一般，城市市居民的消費(fèi)費(fèi)水平總體不不高，且部分分高端消費(fèi)外外流；目前，，德清的商業(yè)業(yè)還有大體量量存量，未來來還有大體量量放量，市場場形勢十分嚴(yán)嚴(yán)峻。那么，我們該如何在在城市人口不不多、人均購購買力偏低、、商業(yè)飽和的的種種不利情情況下順利消消化10方的的商業(yè)體量？？我們又該為為賦予項(xiàng)目以以什么樣的嶄嶄新形象和城城市的發(fā)展使使命，以對得得起這片絕版的土地？？第二部分項(xiàng)目研究及分分析項(xiàng)目概況區(qū)域位置：位位于城市中心心，地理位置置得天獨(dú)厚總占地面積：：20公頃商業(yè)面積：約約10萬平方方米綠化率：高達(dá)達(dá)56%建筑風(fēng)格極具具文化品位；；余英溪穿街而而過，景觀良良好；屬于政府工程程，得到德清清政府的高度度關(guān)注和大力力支持。運(yùn)作難點(diǎn)1、德清市區(qū)商業(yè)嚴(yán)重過剩2、城市人口規(guī)模小，整體消費(fèi)水平低，部分高端消費(fèi)外流，當(dāng)?shù)叵M(fèi)難以支撐項(xiàng)目3、商業(yè)環(huán)境不足，難以與舊城中心傳統(tǒng)的商業(yè)競爭；4、項(xiàng)目建筑密度大，不符合一些商家的經(jīng)營需求，需大量改造；5、停車位嚴(yán)重不足，無法滿足商業(yè)經(jīng)營以及消費(fèi)的需求；6、街區(qū)內(nèi)可識(shí)別性差，排污等功能預(yù)設(shè)欠缺；7、先期運(yùn)作失敗帶來不良社會(huì)印象，需重新樹立項(xiàng)目信心；8、中央對地產(chǎn)的調(diào)控，特別是信貸收緊；9、潛在的新商業(yè)項(xiàng)目（如世貿(mào)）在本案后期可能帶來的沖擊

分析與思考除了要對項(xiàng)目進(jìn)行改造之外，如停車位的擴(kuò)建、商鋪格局的調(diào)整等，如何重樹項(xiàng)目信心，以及開辟新的消費(fèi)市場是關(guān)鍵。項(xiàng)目運(yùn)作難點(diǎn)點(diǎn)分析項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)會(huì)會(huì)分析1、德清目前前商業(yè)難以滿滿足中高消費(fèi)費(fèi)者需求，急急需升級；2、德清GDP增長勢頭頭較好,居民民收入持續(xù)增增長；3、德清旅游游景點(diǎn)豐富，，每年300余萬游客入入境；4、德清毗鄰鄰杭州，將有有可能成為杭杭州的后花園園；5、杭州人德德清購房已成成潮流，這將將會(huì)帶動(dòng)部分分杭州人在德德清消費(fèi)；6、德清政府府對項(xiàng)目的高高度關(guān)注和大大力支持；7、開元房產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)隊(duì)以及豐富的的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。作為德清政府府鼎力打造的的城市新地標(biāo)標(biāo)，杭州后街街的開發(fā)：是一個(gè)將要影影響城市,影影響區(qū)域發(fā)展展的項(xiàng)目是一個(gè)代表德德清城市發(fā)展展的最高最新新形象的項(xiàng)目目也是一個(gè)社會(huì)會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益并重的的項(xiàng)目因此，我們認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目的操操作在“抓住機(jī)遇，，充分利用自自身優(yōu)勢和源源找準(zhǔn)定位，，進(jìn)行差異化發(fā)展”的的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該站在城市運(yùn)營的高度深入德清、挖挖掘德清,跳出德德清，代言德德清城市發(fā)展展。項(xiàng)目操作方向向定位第三部分德德清城市發(fā)發(fā)展研究德清概況德清地處長江江三角洲杭嘉嘉湖平原西部部，東望上海海，南接杭州州、北靠環(huán)太太湖經(jīng)濟(jì)圈、、西枕天目山山麓，素有““名山之鄉(xiāng)、、魚米之鄉(xiāng)、、絲綢之府、、竹茶之地””的美稱。1994年縣縣治搬遷至武武康鎮(zhèn)，現(xiàn)全全縣總?cè)丝?3萬，其中中武康人口12萬。德清交通便利利。宣（宣城城）杭（杭州州）鐵路、104國道、、杭（杭州））寧（南京））高速公路穿穿境而過。南南北連接蘇南南和杭（杭州州）寧（寧波波）紹（紹興興）經(jīng)濟(jì)區(qū)，，具有得天獨(dú)獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)地地理位置。上上海、杭州、、寧波、蘇州州、紹興、嘉嘉興、湖州等等大中城市，，均在它2小小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈內(nèi)。30分鐘車程程旅游資源豐富富作為“國家級生態(tài)示示范區(qū)”和“浙江省十大旅旅游休閑城市市”，德清境內(nèi)有有中國四大避避暑勝地之一的莫干山和和江南最大濕濕地、防風(fēng)古古國故里——下渚湖等著名名風(fēng)景區(qū)。其其中，下渚湖湖風(fēng)景區(qū)、莫干山風(fēng)風(fēng)景區(qū)被評為為“2006長三三角雙休日旅旅游休閑熱點(diǎn)點(diǎn)景區(qū)。德清清更是被評為為“國家級生態(tài)示范區(qū)”和“浙江省十大旅旅游休閑城市市”。2007年全全縣全年共接接待國內(nèi)旅游游者300余余萬人次，旅旅游總收入17.1億元元，旅游業(yè)的的增長帶動(dòng)了餐飲服務(wù)、、特色產(chǎn)品的的銷售等，龍龍頭促進(jìn)作用用逐步顯現(xiàn)。。同時(shí)，一個(gè)值值得關(guān)注的現(xiàn)現(xiàn)象是：入境的旅游人人群并未前往往德清武康消消費(fèi)。德清城市優(yōu)勢勢（一）毗鄰杭州德清城市優(yōu)勢勢（二）每天45趟大大巴，每趟45分鐘高速30分鐘鐘火車每趟50分鐘德清杭州公交車80分分鐘目前，從武林林門到德清，，只有30分分鐘車程。走走國道也僅45分，至北北站坐長途汽汽車30分鐘鐘，坐火車5元錢50分分鐘。從時(shí)間間距離上看，，到德清比城城西到武林門門還要快。從從此意義而言言，德清比閑閑林、臨安，，更適合作為為杭州后花園園。此外兩地的文文化底蘊(yùn)相似似，屬于同根根同宗的“吳吳越文化”；；德清方言言與杭州話接接近；看街上上的店名，很很多在模仿杭杭州；百姓的的心理上也與與杭州親近。。兩地在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上也具有互互補(bǔ)性，莫干干山、下渚湖湖同樣也是大大杭州的旅游游資源。德清城市發(fā)展展方向戰(zhàn)略決策———開放帶動(dòng)、接接軌滬杭城市形象定位位江南休閑度假假第一縣游游子之鄉(xiāng)杭州臥城杭杭州的宜居居后花園杭杭州第四副副城杭州州第九區(qū)“杭州后花園園”方向下的的努力和成就就（1）杭州北北站開往德清清的班車，每每隔15分鐘鐘一班，30分鐘到達(dá)。。從天剛剛亮亮一直持續(xù)到到晚上7點(diǎn)整，，德清是北站站發(fā)車次數(shù)最最多的地方之之一。（2）武康有有11條公路路，其中7條條通杭州。（3）1月18日，杭州州至德清的公公交線路K588路開通通了，兩地居居民只需80分鐘就可到到達(dá)城市中心區(qū)。這是是全省首條跨跨區(qū)域、跨行行業(yè)、跨管理理法規(guī)公交運(yùn)運(yùn)營路線。（4）前，德德清政府已對對部分外來投投資企業(yè)發(fā)放放了“高速綠綠卡”，降低低了過路費(fèi)。。（5）經(jīng)國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)的杭杭州地鐵計(jì)劃劃，2號線（（良渚至蕭山山），為德清清預(yù)留了連拉拉條件。（6）省級重重點(diǎn)工程“杭杭寧高速城際際列車”已在在建設(shè)，屆時(shí)時(shí)武康—杭州州之間鐵路運(yùn)運(yùn)載能力將升級換代。（7）以雷甸甸（毗鄰武康康）為核心的的“德清運(yùn)河河港”作為打打造“浙北物物流中心”戰(zhàn)戰(zhàn)略之一，已已經(jīng)列入建設(shè)規(guī)規(guī)劃。（8）住到德清去，已已成為一部分分杭州人的居居住方向；（9）杭州人人在德清的主主要醫(yī)院看病病，已經(jīng)納入入醫(yī)療保險(xiǎn)體體系，實(shí)現(xiàn)了了同城一體。。杭州市民之德德清印象調(diào)查方式：街街頭隨機(jī)抽樣樣訪問數(shù)量：受訪人人50總結(jié)分析：雖雖然杭州在北北擴(kuò)、德清在在東移，但高高達(dá)48%的的杭州人對德德清毫無概念念和印象；而而有33%的的人對德清的的心理距離感感比較強(qiáng)，只只有那些經(jīng)常常往來德清的的人才真正了了解德清，而而這部分的比比例目前只有有19%。杭州市政府———構(gòu)建大杭杭州經(jīng)濟(jì)圈，，德清在目標(biāo)標(biāo)范圍杭州市委十屆屆二次全體會(huì)會(huì)議發(fā)布的報(bào)報(bào)告提出：杭州市區(qū)要與與周邊縣市進(jìn)進(jìn)行公交對接接，開通到德清、安吉、海寧等等地的直通公公交線路。這這是“大杭州經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”必須優(yōu)優(yōu)先對待的基基礎(chǔ)工程之一一。去年11月，，杭州市召開開專題會(huì)議，，研究《關(guān)于加快構(gòu)建杭杭州都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈并發(fā)揮其其在長三角的作用的建議議(討論稿)》中，將杭杭州都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈范圍界定為為：杭州、嘉嘉興、湖州、、紹興四市全境的區(qū)域，，總面積34585平方方公里。其中中“核心圈”即杭州的的主城區(qū)；““緊密圈”是是湖州、嘉興、紹興三城城市城區(qū)；““影響圈”是是四市市域范范圍的其它所有縣縣(市)；““擴(kuò)散圈”是是杭州、湖州州、嘉興、紹興四市市市域周邊的的市、縣(市市)。德清城市發(fā)展展機(jī)遇德清城市發(fā)展展小結(jié)隨著德清“開開放帶動(dòng)、接接軌滬杭”戰(zhàn)戰(zhàn)略的實(shí)施和和大杭州經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的構(gòu)筑，，德清與杭州兩地已越來來越融入。但是，目前德德清在多數(shù)人人的杭州人的的印象中：德德清的心理距距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后后于臨平臨安等地，而而在大杭州經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈中，德德清并未納入入“緊密圈””中。因此，，德清正在接接軌杭州，還將將任重而道遠(yuǎn)遠(yuǎn)。作為德清的商商業(yè)龍頭、未未來城市的代代言，我們項(xiàng)目在坐坐享“德清——杭州融入”趨勢帶來來的機(jī)會(huì)同時(shí)時(shí)，又該如何何反哺以此來來促進(jìn)“德清與與杭州的接軌”？第四部分項(xiàng)項(xiàng)目定位定位方向探索索商業(yè)呈現(xiàn)飽和和立足德清跳出出德清定位項(xiàng)目在城市人口不不多10萬方商業(yè)業(yè)體量人均購買力偏偏低人均購買力偏偏低高端消費(fèi)人群群外流趨勢化日益嚴(yán)嚴(yán)重立足德清跳出德清立足德清市場場需要差異化經(jīng)經(jīng)營、進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)升級樹立項(xiàng)目德清首席商業(yè)業(yè)旗艦、德清清城市新地標(biāo)標(biāo)的地位拓展市場需要要1、充分挖掘掘德清的旅游游優(yōu)勢，讓項(xiàng)項(xiàng)目成為每年300萬入境游游客的必到之之處2、抓住德清清—杭州的融融入趨勢，將將項(xiàng)目打造成成為大杭州的休閑閑娛樂后花園園整體概述集時(shí)尚、購物物、餐飲、娛娛樂、文化、、休閑、旅游游、觀光于一一體，是德清清唯一的、先先進(jìn)的、難以以復(fù)制的，代代表著德清城城市發(fā)展的最最高最新形象象，是大杭州州的一個(gè)體驗(yàn)驗(yàn)式消費(fèi)、享享受式休閑的的尊尚空間及及高尚社交的的首選場所，，是國際旅游游、國內(nèi)旅游游、文化交流流的重點(diǎn)推薦薦景點(diǎn)。項(xiàng)目定位目標(biāo)消費(fèi)群定定位以滿足日常的的休閑娛樂、、以及高端需需求為主以滿足入境旅旅游人群的住住宿/餐飲、、娛樂及特色色購物為主以滿足日常的的休閑娛樂、、以及高端商商務(wù)為主案名重新定位位先期操作帶來來的不良社會(huì)會(huì)印象項(xiàng)目自身運(yùn)作作以及重新定定位后的內(nèi)在在的需求都需要我們重重新尋找一個(gè)個(gè)新的案名，，她必須是：：容易記憶的能體現(xiàn)項(xiàng)目特特色的具有豐富的容容納性和精神神文化內(nèi)涵的的能代表德清城城市形象的體現(xiàn)德清城市市方向的那么，她是否否存在，又是什么？廣告語杭州后街一個(gè)‘杭州’’，從心理上上拉進(jìn)了杭州州與德清的距距離，也順應(yīng)應(yīng)了杭州、德德清融合的大大趨勢，更將將項(xiàng)目的形象象提升到杭州州后花園的高高度。更為重重要的是，依依托“杭州””兩字，將對對后期的招商商、經(jīng)營帶來來無限的能量量?！敖帧保胁讲叫薪种?，，暗含了項(xiàng)目目的江南特色色，這是大杭杭州的一個(gè)商商業(yè)步行街，，集休閑/娛娛樂/購物/美食/文化化/旅游觀光光為一體經(jīng)濟(jì)濟(jì)融合體。它它是大杭州都都市經(jīng)濟(jì)圈構(gòu)構(gòu)筑、是德清清融入杭州時(shí)時(shí)代的產(chǎn)物與與標(biāo)志，也是是德清城市發(fā)發(fā)展最新最高高形象的代表表。項(xiàng)目廣告語后杭州江南味休閑/娛樂/旅游/餐飲飲/購物后杭州，不僅僅指出了項(xiàng)目目所處的地理理位置，位于于杭州的后花花園——德清清的城市中心。。同時(shí)，也很很好的傳達(dá)了了項(xiàng)目作為代代言德清城市市發(fā)展的涵義義。江南味，不僅僅表明了項(xiàng)目目建筑的極具具品味，更傳傳遞了項(xiàng)目的的消費(fèi)娛樂給給人以濃厚的的江南特色體體驗(yàn)。而“休閑/娛樂/旅游/餐飲飲/購物”的的定位語，則則增添了該詞詞的商業(yè)味。。一文一雅，，一動(dòng)一靜，，既能全面體體現(xiàn)項(xiàng)目特色色，也能很好好的傳遞項(xiàng)目目的功能定位位。形象定位價(jià)值值體系及概念念形成架構(gòu)圖圖休閑閑/娛娛樂樂/旅旅游游/餐餐飲飲/購購物物后杭杭州州江南南味味物質(zhì)質(zhì)內(nèi)內(nèi)涵涵精神神內(nèi)內(nèi)涵涵城市市運(yùn)運(yùn)營營江南南風(fēng)風(fēng)情情現(xiàn)代代享享受受休閑閑娛娛樂樂旅游游度度假假酒店店餐餐飲飲觀光光購購物物商業(yè)業(yè)旗旗艦艦城市市代代言言倡導(dǎo)導(dǎo)的的一一種種文文化化，，一一種種生生活活方式式。。在在傳傳承承歷歷史史底底蘊(yùn)蘊(yùn)的的同同時(shí)，，構(gòu)構(gòu)筑筑一一種種現(xiàn)現(xiàn)代代人人向向往往的的休閑閑生生活活方方式式。。杭州州后后街街業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃規(guī)劃劃目目的的：：1、、為為項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供合合理理的的商商業(yè)業(yè)組組合合方方案案，，奠奠定定繁繁榮榮持持久久經(jīng)經(jīng)營營的的基基石石。。2、、指指導(dǎo)導(dǎo)招招商商工工作作的的有有序序進(jìn)進(jìn)行行，，明明確確招招商商目目的的和和后后期期經(jīng)經(jīng)營營管管理理方方向向。。3、、為為銷銷售售部部提提供供可可以以向向投投資資者者解解釋釋描描繪繪的的商商業(yè)業(yè)前前景景，，支支撐撐銷銷售售工工作作進(jìn)進(jìn)行行。。規(guī)劃劃目目標(biāo)標(biāo)：：著力力打打造造““時(shí)時(shí)尚尚生生活活商商業(yè)業(yè)+休休閑閑旅旅游游商商業(yè)業(yè)””的的復(fù)復(fù)合合型型主主題題商商街街全面面再再現(xiàn)現(xiàn)清清明明上上河河圖圖的的繁繁榮榮景景象象。。原則則：差異異化化（（特特色色性性））、、升升級級化化、、擴(kuò)擴(kuò)充充性性、、引引導(dǎo)導(dǎo)性性系系統(tǒng)統(tǒng)性性、、價(jià)價(jià)值值性性差異異化化（（特特色色性性））原原則則指指導(dǎo)導(dǎo)下下的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)引引進(jìn)進(jìn)方方向向：：特色色酒酒吧吧、、特特色色酒酒店店，，力力爭爭形形成成特特色色酒酒吧吧/特特色色餐餐飲飲一一條條街街，，從從而而成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目、、成成為為城城市市的的一一個(gè)個(gè)特特色色。。升級級性性原原則則指指導(dǎo)導(dǎo)下下的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)引引進(jìn)進(jìn)方方向向：：大型型品品牌牌餐餐飲飲、、特特色色經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型酒酒店店、、名名品品折折扣扣店店以以及及品品牌牌網(wǎng)網(wǎng)把把連連鎖鎖、、精精品品服服飾飾店店等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，以以此此升升級級城城市市商商業(yè)業(yè)檔檔次次。。擴(kuò)充充性性原原則則指指導(dǎo)導(dǎo)下下的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)引引進(jìn)進(jìn)方方向向：：KTV、、休休閑閑類類餐餐飲飲、、咖咖啡啡吧吧、、游游藝藝中中心心等等。。價(jià)值值性性：：具具體體體體現(xiàn)現(xiàn)在在：：1、、租租金金貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)率率優(yōu)優(yōu)先先原原則則。。入選選的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)必必須須能能夠夠承承受受相相應(yīng)應(yīng)的的租租金金壓壓力力，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售提提供供較較高高的的回回報(bào)報(bào)率率；；同同時(shí)時(shí)該該行行業(yè)業(yè)的的租租金金走走勢勢要要堅(jiān)堅(jiān)挺挺，，經(jīng)經(jīng)營營持持久久而而穩(wěn)穩(wěn)定定，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供較較長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的發(fā)發(fā)展展繁繁榮榮基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。2、、人人氣氣貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)率率優(yōu)優(yōu)先先原原則則。。入選選的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)能能夠夠?yàn)闉槊婷娣e積龐龐大大的的商商場場吸吸引引一一定定的的客客源源群群體體，，為為其其他他業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)提提供供消消費(fèi)費(fèi)者者支支撐撐和和共共享享，，進(jìn)進(jìn)而而為為商商場場的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展提提供供客客源源支支撐撐。。3、、高高品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)先先原原則則。。同行行業(yè)業(yè)商商家家的的甄甄選選，，品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)先先條條件件優(yōu)優(yōu)先先，，主主要要針針對對高高品品質(zhì)質(zhì)商商家家招招商商，，通通過過高高端端客客戶戶向向低低端端客客戶戶滲滲透透和和帶帶動(dòng)動(dòng)消消費(fèi)費(fèi)；；通通過過高高品品質(zhì)質(zhì)商商家家表表現(xiàn)現(xiàn)商商場場整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的高高品品質(zhì)質(zhì)定定位位。。東區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃整體體規(guī)規(guī)劃劃為為休閑閑生生活活商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，著力力引引進(jìn)進(jìn)大大型型百百貨貨、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型酒酒店店精精品品服服飾飾、、特特色色餐餐飲飲、、精精致致西西餐餐廳廳、、咖咖啡啡吧吧、、茶茶樓樓、、KTV、、演演藝藝吧吧、、酒酒吧吧、、網(wǎng)網(wǎng)吧吧、、棋棋牌牌、、休閑閑足足浴浴、、桑桑拿拿、、SPA、、護(hù)護(hù)膚膚美美容容、、現(xiàn)現(xiàn)代代成成熟熟業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。1:演演藝藝吧吧3/4:書書店店/文文體體用用品品店店5：：大大型型商商場場12：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型連連鎖鎖酒酒店店10：：電電影影院院9：：游游藝藝中中心心/網(wǎng)網(wǎng)吧吧/數(shù)數(shù)碼碼超超市市7：：量量販販?zhǔn)绞終TV13、、酒酒吧吧一一條條街街17/18/19:特特色色餐餐飲飲一一條條街街16：：休閑閑足足浴浴8：：大大型型高高檔檔餐餐飲飲/大大型型浴城城等等14/15：：休休閑閑茶茶館館19：：20：：棋棋牌牌21：：煙煙草草公公司司（（自自營營））22/23/34/26：精精品店4/5：：創(chuàng)意辦辦公15/17/18/11：服服飾一條條街12/13/14：畫畫家街/古玩店店/占卜卜等特色色區(qū)16：名名品折扣扣店14：戶戶外俱樂樂部4：5/10：：企業(yè)/私人會(huì)會(huì)所6/7：足浴、、SPA、美容容會(huì)所/茶館8/9/10：：特色餐餐飲西區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃整體規(guī)劃劃為休閑閑旅游商商業(yè)區(qū)，，將充充分利用用德清的的旅游優(yōu)優(yōu)勢和項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑特色色，著力力引進(jìn)特特色百貨貨、婚紗紗攝影、、創(chuàng)意辦辦公、戶戶外俱樂樂部以及及特色酒酒店等民民俗風(fēng)情情業(yè)態(tài)。。項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義義對于政府府對于經(jīng)營營者對于消費(fèi)費(fèi)者是推動(dòng)德德清旅游游及商業(yè)業(yè)發(fā)展的的動(dòng)力引引擎是建立德德清新形形象的標(biāo)標(biāo)桿商業(yè)業(yè)、旅游游項(xiàng)目是匯集德德清商業(yè)業(yè)、餐飲飲、體驗(yàn)驗(yàn)文化及及標(biāo)志商商家的廣廣場是德清讓讓自己為為之驕傲傲，讓外外人之稱稱羨的城城市名片片。是一個(gè)聚聚合消費(fèi)費(fèi)，留住住本地消消費(fèi)，吸吸引游客客消費(fèi)，，展現(xiàn)德清清現(xiàn)代商商業(yè)文化化的黃金金地。是德清又又一不折折不扣的的旅游商商業(yè)熱點(diǎn)點(diǎn)是一個(gè)實(shí)實(shí)現(xiàn)自我我價(jià)值，，展示商商場魅力力的舞臺(tái)臺(tái)是一個(gè)應(yīng)應(yīng)有盡有有的一站站式消費(fèi)費(fèi)廣場是德清旅旅游的首首席景觀觀、德清清最好的的體驗(yàn)商商業(yè)廣場場是德青市市民的休休閑中心心，是杭杭州市民民的休閑閑中心是一個(gè)在在交流、、溝通、、聚會(huì)、、娛樂、、休閑、、購物等等過程中實(shí)實(shí)現(xiàn)多方方面享受受和體驗(yàn)驗(yàn)的空間間第五部分分項(xiàng)項(xiàng)目改造造建議建筑格局局改造建建議改造目的的：通過過對部分分原有商商鋪格局局的改造造，以引引進(jìn)大型型的主力力業(yè)態(tài)。。1、10區(qū)塊推推倒重建建，規(guī)劃劃引進(jìn)大大型電影影院。2、通過過改造對對16區(qū)區(qū)塊的改改造，成成為適合合大型商商業(yè)物業(yè)經(jīng)營營的需要要，力爭爭引進(jìn)知知名的ITAT品牌折折扣店。。3、對對內(nèi)部部進(jìn)行行修整整改造造以解解決排排污問問題。。改造原原則及及目的的：根據(jù)國國際步步行街街的交交通原原理、、消費(fèi)費(fèi)人群群的逛逛街習(xí)習(xí)慣，，現(xiàn)有有商鋪鋪格局局和業(yè)業(yè)態(tài)分布布，進(jìn)進(jìn)行交交通組組織的的調(diào)整整，以以營造造出更更有利利商務(wù)務(wù)經(jīng)營營的交交通組組織。。改造內(nèi)內(nèi)容：：1、對對街區(qū)區(qū)外圍圍的綠綠化進(jìn)進(jìn)行改改造和和移植植，以以滿足足街區(qū)區(qū)停車車的需需求、、提高高街區(qū)與流流動(dòng)人人群的的接觸觸面。。同時(shí)時(shí)，開開辟專專區(qū)建建立停停車場場，以以彌補(bǔ)補(bǔ)項(xiàng)目目停車位不不足的的劣勢勢。2、對對街區(qū)區(qū)內(nèi)部部的部部分景景觀小小品進(jìn)進(jìn)行改改造和和移植植，以以提高高街區(qū)區(qū)的識(shí)識(shí)別性性，并方便便人們們?nèi)蘸蠛蟮馁徺徺I和和消費(fèi)費(fèi)，以以及部部分商商家物物流的的需求求。街區(qū)交交通組組織改改造建建議景觀改改造建建議一、改改造目目的及及目標(biāo)標(biāo)德清““江南南休閑閑度假假第一一縣””的城城市品品牌已已經(jīng)打打響。。但是是，入入境的的旅游游人群群并未未前往德德清武武康消消費(fèi)。。那么么該如如何提提升武武康的的旅游游地位位呢，，以吸吸引300萬游游客過來觀觀光消消費(fèi)？？杭州——德清清的同同城公公交開開通后后，雖雖然促促進(jìn)了了德清清的房房產(chǎn)開開發(fā)，，但卻卻加速速了當(dāng)當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)的的外流流。那那么該該如何何阻止止該部部分高高端消消費(fèi)的的外流流？按目前前的商商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀，，德清清當(dāng)?shù)氐氐南M(fèi)力力難以以消化化項(xiàng)目目10萬方方的體體量，，那么么如何吸引引鄰近近的杭杭州來來短途途旅游游消費(fèi)費(fèi)？不管是是自身身商業(yè)業(yè)運(yùn)作作的需需要，，還是是作為為德清清的商商業(yè)龍龍頭、、未來來城市市形象象的代代言項(xiàng)目的的城市市地位位，我我們項(xiàng)項(xiàng)目都都需要要有一一處亮亮麗的的景點(diǎn)點(diǎn)，來來吸引引游客客、代代言德德清。。二、改改造方方向充分利利用余余音溪溪穿街街而過過的水水景優(yōu)優(yōu)勢，，參照照“印印象西西湖””和““宋城城千古古情””的運(yùn)運(yùn)作模式，，在余余英溪溪里搭搭建水水上舞舞臺(tái)，，配以以水幕幕、燈燈光、、音響響效果果，結(jié)結(jié)合沿沿河廣廣場開闊地地帶，，形成成戶外外水上上大舞舞臺(tái)，，營造造水景景、舞舞臺(tái)、、表演演、古古建等等相映映成趣趣的演藝效效果。。從而成成為令令游客客為之之向往往，讓讓自己己為之之驕傲傲的亮亮麗景景點(diǎn)。。景觀改改造建建議三、景景觀改改造的的幾種種方案案及成成本估估算方案概況投資預(yù)算第一方案邀請張藝謀導(dǎo)演“印象英溪”，使之成為張導(dǎo)“印象系列”第四部；3000萬元第二方案搭建水下舞臺(tái)，自組演藝團(tuán)隊(duì)，逢周末和節(jié)假日演出；初投資1500萬元，每年費(fèi)用200萬元；第三方案自搭舞臺(tái)，外聘演藝團(tuán)隊(duì)，逢旅游旺季及節(jié)假日演出；預(yù)計(jì)投資：初投資1000萬元，每年費(fèi)用100萬元；說明：：不管管是何何種模模式，，均可可將此此服務(wù)務(wù)外包包，以以提供供廣告告宣傳傳及收收取少少量門門票來來解決決費(fèi)用用運(yùn)營營問題題，預(yù)預(yù)計(jì)初初期可可能略略貼費(fèi)費(fèi)用，，后期期應(yīng)能能自行行良性性運(yùn)作作。節(jié)節(jié)目可可設(shè)置置社戲戲、蓮花落落等具具江南南特色色的，，也可可設(shè)計(jì)計(jì)現(xiàn)代代型的的演義義節(jié)目目。后后期，，也可可由部部分商商家來來組織織演出出節(jié)目目。同時(shí)，，還可可在水水上增增設(shè)具具有江江南特特色的的烏蓬船船、以以及水水上游游樂設(shè)設(shè)施，，以供供市民民及游游客游游玩。。水景改改造成成為旅旅游亮亮點(diǎn)之之后，，可以以一舉舉突破破內(nèi)街街商業(yè)業(yè)氣氛氛不旺旺的難難題，，使沿沿河商商業(yè)成成為炙炙手可可熱的的搶手手旺鋪鋪。同同時(shí)，，更可可以提提升德德清的的城市市形象象、旅旅游地地位。。景觀改改造建建議第六部部分項(xiàng)項(xiàng)目招招商計(jì)計(jì)劃急于回回籠資資金將將不利利于商商場的的后期期管理理，業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃也也只流流于形形式，，最終終導(dǎo)致大大型商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的操作作失敗敗。在目前德清清城市人口不不多、人均均購買力偏偏低、商業(yè)業(yè)呈現(xiàn)飽和和，尤其是是項(xiàng)目先期運(yùn)作作失敗帶來來不良社會(huì)會(huì)印象的情情況下，我我們建議項(xiàng)項(xiàng)目先期統(tǒng)統(tǒng)一采取只招不租租的策略，，待街區(qū)市市場培育成成熟之后，，再逐步考考慮銷售。。同時(shí)，對個(gè)別別主力店采采取特別的的靈活的政政策。這需要開發(fā)發(fā)商雄厚的的實(shí)力支持持。當(dāng)然，，這將有利利項(xiàng)目信心心的重樹，，也利用項(xiàng)目的統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營、、管理，最最終促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目的成功功運(yùn)作。整體策略：：只租不售售首批招商區(qū)區(qū)域首期啟動(dòng)?xùn)|東北區(qū)塊，，可稱之為為上東區(qū)。。主要業(yè)態(tài)態(tài)為精品店/大型百貨貨/電影院院/經(jīng)濟(jì)型型酒店/量量販?zhǔn)終TV/游游藝中心、、網(wǎng)吧/酒酒吧/休閑閑/足浴茶茶館等。其中主力店店為大型百百貨/電影影院/經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店及及游藝中心，為為重點(diǎn)招商商項(xiàng)目。同時(shí)啟動(dòng)的的沿街區(qū)塊塊，主要規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)為特特色百貨以以及服飾店。重點(diǎn)招招商名品折折扣店以及及精品服飾等等業(yè)態(tài)。招商工作計(jì)計(jì)劃階段周期概況工作目標(biāo)第一階段現(xiàn)在—4月30日與主力店、品牌店直接溝通，初步達(dá)成意向，以展開對外宣傳，同步蓄集購買客戶；招商方向品牌店達(dá)成意向，每個(gè)業(yè)態(tài)分類都有多個(gè)可選擇品牌，爭取確定主力店；第二階段5月1日—9月底確立主力店，發(fā)動(dòng)投資客與品牌商對接，吸引投資客加盟通過德清、杭州、溫州、義烏等地的宣傳推廣，完成絕大多數(shù)業(yè)態(tài)招商，并蓄集大量購買客戶

第三段步10月1日-11月底基本完成招商，上東區(qū)進(jìn)入試營業(yè)階段做好入場商家的裝修管理工作，同時(shí)，開始籌備開街儀式第四階段12月18日上東區(qū)正式開街做好街區(qū)的管理工作，確保入場商家的生意旺盛，為下一階段的招商工作做好充分的準(zhǔn)備租金定位根據(jù)目前德清商業(yè)業(yè)物業(yè)的市市場租賃情情況，通過過市場比較較法，確定定項(xiàng)目商鋪鋪的平均租金（一二二樓平均））為0.3元/天/平方。同同時(shí)，各主主力店給予予特別的租租金政策。。主力店租金金定位如下下：主力業(yè)態(tài)首年租金第二租金第三年租金3年后的租金漲浮精品商場以總銷售額的3%提成租金按前5年的實(shí)際經(jīng)營情況而定量販?zhǔn)終TV0.250.350.75%經(jīng)濟(jì)型酒店0.20.30.65%電影院以實(shí)際入座率的3%提成租金按前5年的實(shí)際經(jīng)營情況而定游藝中心0.250.450.95%大型餐飲0.250.40.85%大型足浴城0.30.514%說明：主力店租金金的定位，，是以德清清目前已有有的業(yè)態(tài)租租金作為參參考線，以以力求制訂出既既具競爭力力又在意向向商家承受受范圍之內(nèi)內(nèi)的租金體體系。招商政策（一）商家家可以提前前開業(yè)，在在此期間免免收租金。。（二）自營營獎(jiǎng)勵(lì)政策策：正常運(yùn)營一一年，第一一年底獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)總房款的的3%；正常運(yùn)營兩兩年，第二二年底獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)總房款的的2%；正常運(yùn)營三三年，第三三年底獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)總房款的的1%。（三）加盟盟品牌獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)政策：加盟品牌向向開發(fā)商申申請，經(jīng)開開發(fā)商認(rèn)定定劃分為甲甲、乙兩級級；甲級品牌：：獎(jiǎng)勵(lì)加盟盟費(fèi)2萬元元；乙級品牌：：獎(jiǎng)勵(lì)加盟盟費(fèi)1萬元元。其它品牌無無加盟獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。加盟獎(jiǎng)勵(lì)，，在營業(yè)滿滿一年后發(fā)發(fā)放。第七部分廣廣告告推廣計(jì)劃劃整體策略不同的細(xì)分分市場，用用不同的宣宣傳側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)德清市場傳傳播方向杭州市場傳傳播方向旅游人群宣宣傳策略高調(diào)重建項(xiàng)項(xiàng)目信心；；樹立本案城城市核心商商業(yè)地位，，傳達(dá)商業(yè)業(yè)升級換代代信息；吸引本地中中高端品牌牌商家入住??；在本地中高高端消費(fèi)者者樹立良好好品牌形象象。樹立大杭州州休閑娛樂樂后花園地地位；吸引杭州品品牌商家前前來德清直直營、發(fā)展展加盟；吸引杭州周周末游客群群前來消費(fèi)費(fèi)；吸引已在德德清購房人人群前來消消費(fèi)。充分借用東東風(fēng)，不做做規(guī)?；瘡V廣告宣傳，，通過政府府對當(dāng)?shù)芈寐糜钨Y源的的整合，和和開元自身身運(yùn)作旅游游的經(jīng)驗(yàn)，，加上對本本項(xiàng)目的改改造、規(guī)劃劃，體驗(yàn)式式消費(fèi)形成成良好口碑碑，使本項(xiàng)項(xiàng)目成為旅旅游人士的的必經(jīng)之地地。德清市場傳播途徑定定位以現(xiàn)場招商商中心為中中心現(xiàn)場形象包包裝SP/PR戶外形象達(dá)成重塑項(xiàng)項(xiàng)目信心，，吸引當(dāng)?shù)氐仄放粕碳胰肴腭v的目的的。印刷品短信德清市場各各階段宣傳傳側(cè)重點(diǎn)階段時(shí)間周期宣傳目標(biāo)傳播要點(diǎn)第一階段現(xiàn)在—4月30日展示開元實(shí)力，重樹項(xiàng)目信心開元全面運(yùn)營，眾多品牌商家加盟，上東區(qū)年底開業(yè)第二階段5月1日—9月底吸引加盟經(jīng)營加盟知名品牌，穩(wěn)獲贏利回報(bào)第三階段10月1日—11月底促動(dòng)加盟開業(yè)，吸引市民消費(fèi)上東區(qū)開始試營業(yè)第四階段12月初-12月18日促動(dòng)后街開街杭州后街，12月8日盛大開街杭州市場傳播途徑定定位報(bào)紙杭寧高速設(shè)設(shè)高炮上塘塘-中河高高架戶外SP/PR合作公交588車身廣告告短信音樂調(diào)頻住在杭州網(wǎng)網(wǎng)DM在杭州設(shè)招招商中心印刷品樓市雜志以交通為脈脈路杭州市場各各階段宣傳傳側(cè)重點(diǎn)階段時(shí)間周期宣傳目標(biāo)傳播要點(diǎn)第一階段現(xiàn)在—4月30日吸引關(guān)注，打響知名度

南有河坊古街，北有杭州后街

第二階段5月1日—9月底吸引投資加盟或商家品牌輸出錯(cuò)過了河坊古街，怎能再錯(cuò)過杭州后街？——杭州后街，誠邀各品牌商家加盟

第三階段10月1日—11月底通過公關(guān)活動(dòng)、新聞炒作，拉近德清與杭州的距離，吸引杭州市民消費(fèi)

杭州后街，第九街大杭州九大特色街不完全搜索杭州后街：杭州人休閑娛樂的又一好處去

第四階段12月初-12月18日促動(dòng)后街開街逛完了河坊街，再逛后街——杭州后街，12月18日盛大開街

義烏、溫州州、臺(tái)州等等市場傳播播路徑定位位及宣傳目標(biāo)傳播途徑：：杭州—義烏、杭州—溫州、杭州—臺(tái)州的大巴巴廣告，義烏報(bào)紙、、溫州報(bào)紙紙、臺(tái)州報(bào)報(bào)紙，品牌牌加盟投資資對洽會(huì)等等。品牌加盟投投資對洽會(huì)會(huì)一方面，民民間閑散資資金多，找找不到出路路，沒有好好項(xiàng)目可做做；另一方方面，許多多業(yè)態(tài)都出出現(xiàn)了一些品品牌店，有有完善的發(fā)發(fā)展加盟的的方式和強(qiáng)強(qiáng)烈的發(fā)展展意愿；本本項(xiàng)目將連連接兩部分分人群，組織織多次投資資對洽會(huì)，，讓品牌商商家聯(lián)袂出出場介紹自自己的項(xiàng)目目，以吸引引投資自營營主加盟品牌牌店。品牌投資對對洽會(huì)規(guī)劃劃啟動(dòng)時(shí)間間表：德清5月下旬、9月下旬各一一次杭州6月上旬、10月上旬各一一次義烏6月下旬（（同步發(fā)發(fā)展代理理商，后后期由代代理商運(yùn)運(yùn)作）溫州7月上旬（（同步發(fā)發(fā)展代理理商，后后期由代代理商運(yùn)運(yùn)作）臺(tái)州7月中旬（（同步發(fā)發(fā)展代理理商，后后期由代代理商運(yùn)運(yùn)作）杭州后街街啟動(dòng)儀儀式暨大型燈火火晚會(huì)PR活動(dòng)動(dòng)一時(shí)間：4月底5月份，，地點(diǎn)：：項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場指導(dǎo)單位位：德清清縣政府府主主辦辦單位：：開元房房產(chǎn)擬邀請媒媒體：錢錢江晚報(bào)報(bào)/杭州州日報(bào)/都市快快報(bào)//今日早早報(bào)/每每日商報(bào)報(bào)/青年年時(shí)報(bào)/交通之之聲/住住在杭州州網(wǎng)/湖湖州日報(bào)報(bào)/湖州州晚報(bào)/太湖星星期三/湖州電電視臺(tái)等等流程：1、德清清縣領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)談?wù)劦碌虑迦谌肴牒贾葜髦黧w思路路，和杭杭州后街街的啟動(dòng)動(dòng)對德清清融入杭杭州的重重要意義義。2、開元元集團(tuán)簡簡要介紹紹杭州后后街的主主要構(gòu)想想。3、答記記者問。。5、晚上上舉行燈燈會(huì)，邀邀市民參參觀。時(shí)間：5月中旬旬，地點(diǎn)點(diǎn)：杭州州，具體體待定概況：邀邀請城市市規(guī)劃的的有關(guān)專專家、學(xué)學(xué)者，以以及媒體體界的朋朋友、及及部分開開發(fā)商就杭州、、德清兩兩地城市市的融合合意義與與前景展展開探討討與交流流。規(guī)模模30人人左右。。懇談會(huì)由由住在杭杭州網(wǎng)現(xiàn)現(xiàn)場直播播，杭州州及湖州州各大媒媒體報(bào)道道懇談會(huì)會(huì)精彩內(nèi)內(nèi)容。PR活動(dòng)動(dòng)二杭州—德德清兩地地融合懇懇談會(huì)時(shí)間：2008年6月月上旬地地點(diǎn)點(diǎn)：杭州州世貿(mào)賓賓館論壇概況況：邀請請德清縣縣政府、、城市規(guī)規(guī)劃專家家、學(xué)者者以及投投資專家家、浙江江的有關(guān)關(guān)商會(huì)和和杭州后后街的目目標(biāo)客戶戶（意向投資客客戶，和意向向經(jīng)營業(yè)主）），共同探討討，大杭州經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈下的投投資方向，以以及杭州后街街的投資價(jià)值值和商家落戶的的優(yōu)惠措施。。規(guī)模：200—300人人。大杭州經(jīng)濟(jì)圈圈商機(jī)論壇暨暨杭州后街品牌加盟投資資對洽會(huì)論壇構(gòu)成論壇構(gòu)成PR活動(dòng)三時(shí)間主題上午/9：00—11：30大杭州經(jīng)濟(jì)圈商機(jī)論壇中午/11：45—12：30中餐下午/14：00—15：00杭州后街品牌加盟投資對洽會(huì)暫設(shè)餐飲類/休閑類/娛樂類等若干專場夏季納涼演出時(shí)間：6月-9月，主要要針對德清當(dāng)當(dāng)?shù)厥忻瘛Ｒ?guī)規(guī)劃推出（2-3場）活動(dòng)說明：1、德清山清清水秀，是避避暑的好處去去。而本案作作為德清的城城市眼，其依依水而建的特特色，則傳承了德清清濃厚的江南南文化底蘊(yùn)。。因此，通過過夏季納涼的演出等等公益性活動(dòng)動(dòng)，不僅能進(jìn)進(jìn)一步提升項(xiàng)目目在德清市民民中的品牌形形象，同時(shí)，，也能吸引部部分杭州人來來此休閑。2、此系列活活動(dòng)可與項(xiàng)目目的水景改造造相結(jié)合，外外包給當(dāng)?shù)氐牡难菟嚬?。。PR活動(dòng)四杭州后街大型型水景演藝節(jié)節(jié)目“印象英英溪”正式開開演時(shí)間：：10月1日；；地點(diǎn)點(diǎn)：杭杭州后后街概況及及說明明：這這將是是德清清政府府大力力支持持、開開元集集團(tuán)精精心打打造的的德清清水上上特色色項(xiàng)目的的第第一一次次正正式式亮亮相相。。在在大大批批旅旅游游人人士士將將源源源源不不斷斷涌涌來來的的旅旅游游旺旺季季推推出出，，是是借借此時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)一一炮炮打打響響項(xiàng)項(xiàng)目目在在旅旅游游人人群群中中的的知知名名度度，，從從而而使使杭杭州州后后街街成成有有入入境境游游客客必必到之之處處。。PR活活動(dòng)動(dòng)五五車友友會(huì)會(huì)之之““杭杭州州————德德清清””自自駕駕游游時(shí)間間：：10月月上上旬旬路路線線：：杭杭州州黃黃龍龍?bào)w體育育館館————杭杭州州后后街街概況況及及設(shè)設(shè)想想：：與與都都市市快快報(bào)報(bào)、、快快報(bào)報(bào)19樓樓網(wǎng)網(wǎng)以以及及各各車車友友會(huì)會(huì)合合作作，，杭杭州州后后街街以以贊贊助助冠冠名名的的方式式進(jìn)進(jìn)行行。。參參與與者者以以自自動(dòng)動(dòng)報(bào)報(bào)名名的的方方式式進(jìn)進(jìn)行行，，力力爭爭形形成成50輛輛規(guī)規(guī)模模的的車車隊(duì)隊(duì)。?；顒?dòng)動(dòng)目目的的：：通通過過自自駕駕游游的的方方式式，，從從心心理理上上拉拉進(jìn)進(jìn)杭杭州州與與武武康康的的距距離離，，并并促促進(jìn)進(jìn)商商街街市市場場氛氛圍圍的的形成成。。后后期期通通過過媒媒體體報(bào)報(bào)道道的的方方式式，，將將此此活活動(dòng)動(dòng)的的影影響響力力成成倍倍放放大大。。PR活活動(dòng)動(dòng)六六杭州州后后街街開開街街儀儀式式PR活活動(dòng)動(dòng)七七時(shí)間間：：2008年年12月月18日日，，地地點(diǎn)點(diǎn)：：杭杭州州后后街街概況況：：邀邀請請德德清清縣縣政政府府以以及及開開元元集集團(tuán)團(tuán)的的有有關(guān)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，，以以及及省省內(nèi)內(nèi)的的有有關(guān)關(guān)媒媒體體記記者者為為后后街街的的開街街剪剪彩彩。。同同時(shí)時(shí)舉舉辦辦水水上上表表演演活活動(dòng)動(dòng)。。杭州州后后街街美美食食節(jié)節(jié)時(shí)間間：：12月月下下旬旬概況況及及目目的的：：充充分分利利用用酒酒吧吧一一條條街街、、特特色色餐餐飲飲一一條條街街等等的的資資源源，，舉舉辦辦美美食食節(jié)節(jié)，，邀邀請請德德清市民參參加。前前期通過過報(bào)廣、、電臺(tái)、、DM、、以及橫橫幅等渠渠道進(jìn)行行宣傳，，力求吸吸引入境境的旅游人群群及杭州州市民前前往參加加?；顒?dòng)動(dòng)后期，，通過新新聞媒體體渠道將將事件的的影響力力層倍放放大，以此此將后街街的人氣氣和生意意逐步推推向高潮潮。PR活動(dòng)動(dòng)八營銷推廣廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算項(xiàng)目按照照前3年年只租不不售的政政策，以以及培育育成熟之之后進(jìn)行行銷售，，銷售以以以均價(jià)價(jià)7000元/平平方計(jì)，，共計(jì)收收入總額額為4.75億億左右推廣費(fèi)用用按銷售售收入的的6%計(jì)計(jì)，28，500，000元元；其中廣告告、策劃劃費(fèi)用占占4%，，為19，00，000元；；銷售費(fèi)及及傭金工工資占2%，為為9，500，，000元。說明：按按照一般般商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣原則則，前期期的營銷銷推廣將將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超于后期期。此項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)用周周期按3年計(jì)，，那么第第一年的的營銷推推廣費(fèi)用用占總費(fèi)費(fèi)用的50%，，約1000萬萬元。2008年各階階段預(yù)算算分配階段比例費(fèi)用第一階段32%320萬第二階段18%180萬第三階段24%240萬第四階段26%260萬以總推廣廣預(yù)算1000萬元進(jìn)進(jìn)行分配配第八部分分項(xiàng)項(xiàng)目形形象系統(tǒng)統(tǒng)展示中心心整體包包裝平面面示意圖圖展示中心心內(nèi)部功功能分區(qū)區(qū)示意圖圖展示中心心門頭包包裝建議議在展示中中心裝修修期間，，建議用用售樓部內(nèi)內(nèi)部包裝裝風(fēng)格建建議展示中心心指示沿街店面面包裝建建議項(xiàng)目內(nèi)部部道旗園區(qū)入口口大指示示參考園區(qū)內(nèi)部部指示參參考項(xiàng)目沿街街道旗沙濱和英英溪北路路交叉口