某市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

寧波詠歸路菜市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案城市芯·蒼松路·青年派SOHO創(chuàng)業(yè)公社一、市場(chǎng)環(huán)境樓市板塊競(jìng)爭(zhēng)加劇“90”產(chǎn)品集中上市，未來(lái)成為供應(yīng)主流目前寧波樓市觀望氣氛濃厚，購(gòu)房者信心不足，房產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮成交量同比去年大幅下降開(kāi)發(fā)商在信貸緊縮、政策調(diào)控、市場(chǎng)銷售不暢的情況下，拿地也逐漸理性房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有明顯大面積松動(dòng)或下滑樓盤營(yíng)銷活動(dòng)方式多樣，各競(jìng)爭(zhēng)樓盤展開(kāi)促銷大戰(zhàn)房地產(chǎn)“政策性”利好趨勢(shì)明顯；減息、中房協(xié)上書(shū)國(guó)務(wù)院建議調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策等（一）寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段關(guān)鍵詞（二）寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)關(guān)健詞寫(xiě)字樓與住宅銷售價(jià)格倒掛，滯銷風(fēng)險(xiǎn)較大08年上半年寧波寫(xiě)字樓銷售13萬(wàn)平米,潛在供應(yīng)量卻超過(guò)200萬(wàn)平方米,按這銷售速度,將要用8年時(shí)間來(lái)消化.外貿(mào)、貨代、船運(yùn)、物流等寫(xiě)字樓占寧波寫(xiě)字樓總量的70%左右。稀缺地段優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的寫(xiě)字樓受市場(chǎng)熱捧,而缺乏差異化的產(chǎn)品則陷入市場(chǎng)“紅?！?，銷售壓力較大。海曙板塊：售價(jià):在12000-22000元/平方米區(qū)間江東板塊：售價(jià)在8300-14500元/平方米區(qū)間 鄞州板塊：售價(jià)在8500-11000元/平方米區(qū)間 高新區(qū)板塊：售價(jià)在5000-11000元/平方米區(qū)間（三）寧波單身公寓市場(chǎng)08年單身公寓推出量較大，但區(qū)域供應(yīng)量差別明顯受市場(chǎng)大環(huán)境影響，整體市場(chǎng)銷售量呈一定比例萎縮外貿(mào)行業(yè)的不景氣給整個(gè)寧波的投資環(huán)境帶來(lái)極大的影響區(qū)域分布較為廣泛，且呈“郊區(qū)化”擴(kuò)張，以鄞州區(qū)最為集中改變以往消費(fèi)觀念，追求創(chuàng)新產(chǎn)品1、現(xiàn)階段關(guān)鍵詞2、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力突顯“商變住”給市場(chǎng)帶來(lái)新契機(jī)需求政策逐漸規(guī)劃化租房趨勢(shì)讓單身公寓成為“香餑餑”二、本案市場(chǎng)定位

（一）本案產(chǎn)品特質(zhì)市中心核心地段小面積、低總價(jià)40年產(chǎn)權(quán)4米8挑高底樓大型菜場(chǎng)（二）本案市場(chǎng)定位綜觀項(xiàng)目特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，如果本案產(chǎn)品作為單純的、傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓銷售。在地段、層高、面積范圍、總價(jià)上都存在一定優(yōu)勢(shì)，但在區(qū)域辦公氛圍、產(chǎn)品本身形象與檔次上存在的不足，對(duì)于非常注重這兩點(diǎn)的企業(yè)擁有者來(lái)講，前面的優(yōu)勢(shì)將變的微不足道。結(jié)合前面闡述的寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀，作為單純的、傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓銷售我們將無(wú)可避免的面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。單身公公寓市市場(chǎng)方方面，，雖然然由于于市場(chǎng)場(chǎng)大環(huán)環(huán)境、、推出出量較較大等等因素素造成成了激激烈的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境境，消消化量量也同同期有有所下下降。。但仔仔細(xì)研研究該該產(chǎn)品品的各各區(qū)域域供應(yīng)應(yīng)量，，我們們可以以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，現(xiàn)現(xiàn)在及及未來(lái)來(lái)單身身公寓寓產(chǎn)品品之間間的戰(zhàn)戰(zhàn)斗將將在鄞鄞州、、江東東、江江北區(qū)區(qū)之間間展開(kāi)開(kāi)。海海曙區(qū)區(qū)目前前的供供應(yīng)量量只有有120套套左右右，且且屬于于環(huán)球球中心心的頂頂級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品，，價(jià)格格達(dá)到到了27000-28000元，，中檔檔單身身公寓寓產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)一片片空白白。而海曙曙區(qū)作作為商商務(wù)核核心區(qū)區(qū)、寧寧波城城市門門戶的的市中中心，，依托托自身身的地地段、、交通通優(yōu)勢(shì)勢(shì)和完完善的的商務(wù)務(wù)配套套，聚聚集的的大量量人氣氣，是是單身身公寓寓租、、售的的最佳佳區(qū)域域。因此，，結(jié)合合前面面闡述述的單單身公公寓市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展前前景，，本案案所處處區(qū)域域在單單身公公寓產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)和和需求求方面面有著著得天天獨(dú)厚厚的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。所以，，我司司建議議在營(yíng)營(yíng)銷售售策劃劃和包包裝上上巧妙妙的將將本案案變臉臉為SOHO公公寓，，以避避開(kāi)純純寫(xiě)字字樓之之間的的殘酷酷競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。SOHO的的單身身公寓寓用途途非常常切合合本案案所處處區(qū)域域的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境。。而寧寧波的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展迅速速，有有大量量的小小私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主，這這些消消費(fèi)群群體就就是SOHO產(chǎn)產(chǎn)品的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶，SOHO商商住一一體的的辦公公模式式可以以節(jié)省省這些些私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主的時(shí)時(shí)間和和精力力，所所以他他們很很熱衷衷于這這類產(chǎn)產(chǎn)品。。結(jié)論：：本案案市場(chǎng)場(chǎng)定位位為：：SOHO公公寓:單身身公寓寓+小小面積積辦公公用房房三、客客戶群群體定定位與與分析析（一））客戶戶群定定位IT公公司、、廣告告、設(shè)設(shè)計(jì)公公司、、其他他創(chuàng)意意類公公司、、自由由職業(yè)業(yè)者外貿(mào)、、貨代代、物物流、、票務(wù)務(wù)等行行業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者其他中中小型型公司司經(jīng)營(yíng)營(yíng)者醫(yī)院、、郵電電、學(xué)學(xué)校、、機(jī)關(guān)關(guān)、國(guó)國(guó)企等等行業(yè)業(yè)內(nèi)中中高層層私營(yíng)業(yè)業(yè)主、、個(gè)體體工商商戶企業(yè)中中層以以上管管理者者其他：：包括括剛畢畢業(yè)大大學(xué)生生、外外來(lái)打打工白白領(lǐng)等等（二）客戶戶群體特征征具有較豐富富的投資、、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，注重盈盈利空間，，決策審慎慎。社會(huì)閱歷、、經(jīng)驗(yàn)、思思維深度、、經(jīng)濟(jì)實(shí)力力令人不可可小視，非非常注重商商品的品位位、格調(diào)、、檔次與商商品本質(zhì)的的完美結(jié)合合。對(duì)市場(chǎng)大背背景動(dòng)態(tài)比比較關(guān)注。。投資類客戶戶：使用客戶：：群體年輕化化有一定社會(huì)會(huì)和工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)喜歡年輕化化的生活和和工作模式式喜歡年輕朋朋友圈子交交際喜歡緊密的的商務(wù)合作作圈子我們的客戶群體投資客戶使用客戶出租出售青年居住者關(guān)注租賃群體的需求和喜好，降低投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注市中心地段和升值潛力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)青年創(chuàng)業(yè)者自由便利群體都市感快樂(lè)快速創(chuàng)業(yè)靈活性合作資源都市感便利四、企劃設(shè)設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目目策劃思考考：底樓大型菜場(chǎng)小戶型面積4米8層高辦公與居住兩用40年產(chǎn)權(quán)期限市中心核心地段蒼松路項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：購(gòu)物便利缺點(diǎn)：噪音氣味優(yōu)點(diǎn)：低總價(jià)缺點(diǎn)：功能不足優(yōu)點(diǎn)：高利用缺點(diǎn)：空間局促優(yōu)點(diǎn)：高靈活度缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)性質(zhì)混亂缺點(diǎn)：與普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限落差優(yōu)點(diǎn)：交通便利，出行方便群體：圖購(gòu)物便利，對(duì)氣味和噪音的抗性弱群體：圖低價(jià)，對(duì)功能和檔次感要求弱群體：圖高實(shí)用，對(duì)空間要求弱群體：圖靈活自由，對(duì)規(guī)范和結(jié)構(gòu)要求弱鄰里緊密群體：圖過(guò)度置業(yè)，不敏感產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題，群體：圖出行便利，對(duì)都市感強(qiáng)烈優(yōu)點(diǎn)：高群體性，便于交流合作群體：喜歡結(jié)交朋友、擴(kuò)展合作群體關(guān)鍵詞：實(shí)用性、群體性、變化性、潛力展望、都市感強(qiáng)、低總價(jià)年輕創(chuàng)業(yè)者投資者年輕居住者需求觸動(dòng)投資（二）推廣廣脈絡(luò)結(jié)構(gòu)構(gòu)年輕人角色扮演夢(mèng)想脈絡(luò)自由脈絡(luò)創(chuàng)業(yè)天地夢(mèng)想居住領(lǐng)地夢(mèng)想創(chuàng)業(yè)居住一體無(wú)規(guī)律生活年輕業(yè)態(tài)需求適合年輕人工作和生活特色圈子脈絡(luò)創(chuàng)業(yè)圈合作社交機(jī)遇都市浪漫愛(ài)情朋友圈發(fā)展?jié)摿T公司設(shè)計(jì)公司自由工作者小空間大作為浪漫小空間大理想小空間大圈子小空間大自由小空間大浪漫浪漫社區(qū)生活配套潛力脈絡(luò)投資潛力低首付，高潛力高靈活，易出租小空間大回報(bào)浪漫兩戶并一戶底層商業(yè)過(guò)度色：橙橙色（紅黃黃過(guò)度）、、深綠（綠綠黑過(guò)度））寓意：體現(xiàn)年輕人人成長(zhǎng)性，，處于生活活和社會(huì)工工作的過(guò)度度，富有激激情、富有有自己的夢(mèng)夢(mèng)想和目標(biāo)標(biāo)，追求無(wú)無(wú)限的未來(lái)來(lái)拼圖圖形：：四方組合合拼圖模型型寓意：體現(xiàn)年輕人人的群體關(guān)關(guān)系，工作作和生活的的緊密性，，展示本案案的鄰里青青年氛圍特特征，展現(xiàn)現(xiàn)年輕人群群落的創(chuàng)造造力菁英匯菁英：精華;精英英匯：匯集、會(huì)聚聚產(chǎn)品業(yè)態(tài)上上考慮即可可辦公又可可做單身公公寓銷售，，將朝向比比較好的南南北向位置置安排作為為單身公寓寓。對(duì)朝向向上不太敏敏感又需要要?dú)馀傻拇蟠筇玫霓k公公用房，我我們考慮安安排在項(xiàng)目目東西向部部分．五、產(chǎn)品包包裝大堂對(duì)于辦辦公項(xiàng)目十十分重要，，在辦公的的風(fēng)格上我我們作到簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、美觀觀大方的包包豪斯風(fēng)格格。在設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格中充充分的融入入本案項(xiàng)目目LOGO的元素于于其中。辦公走廊的的風(fēng)格基本本和大堂的的風(fēng)格相接接近，呈現(xiàn)現(xiàn)出一體的的設(shè)計(jì)風(fēng)格格。在產(chǎn)品風(fēng)格格上，由于于本案挑高高4米8為為了產(chǎn)品均均好性，我我們建議將將走廊上部部的灰色空空間給朝北北和朝東的的戶型利用用。辦公空間合合理運(yùn)用，，工作公司司形象得到到充分顯現(xiàn)現(xiàn)，理性贏贏得尊重，，和諧贏得得價(jià)值，辦辦公區(qū)域和和諧分布其其中，經(jīng)理理室尤其獨(dú)獨(dú)立而出，，更私密，，更科學(xué)。。雙向采光光，更明亮亮。創(chuàng)意4.8米挑高+上下分層層+空間立立體化，后后工作時(shí)代代+年輕類類行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈+新概概念辦公。。創(chuàng)意4.8米挑高+上下分層層+空間立立體化，后后工作時(shí)代代+年輕類類行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈+新概概念辦公。。保留部分空空間，“二二合為一””給客戶更更大的選擇擇。創(chuàng)意4.8米挑高+上下分層層+空間立立體化，后后工作時(shí)代代+年輕類類行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈+新概概念辦公。。有別于辦公公的嚴(yán)謹(jǐn)，，在單身公公寓大堂的的設(shè)計(jì)上我我們比較注注重生活的的氛圍，和和鄰里之間間的互動(dòng)。。單身公寓的的走廊的設(shè)設(shè)計(jì)在注重重生活氛圍圍上，增加加了許多有有趣味的光光影變化。。在玄關(guān)卸卸下“包包裝”，，在開(kāi)闊闊客廳與與餐廳里里聚會(huì)，，在儲(chǔ)藏藏間收藏藏年輕的的秘密，，在臥室室飄窗享享受陽(yáng)光光與咖啡啡，在多多功能房房享受健健身、工工作、學(xué)學(xué)習(xí)………你的生生活，只只有不想想做，而而沒(méi)有做做不到。。我們?cè)O(shè)設(shè)計(jì)更多多空間，，由你設(shè)設(shè)計(jì)生活活。在40方方的房子子里漫步步，會(huì)邂邂逅2處處陽(yáng)光，，甚至為為近3平平方米的的封閉景景觀落地地玻璃而而驚艷。。但你會(huì)會(huì)選擇哪哪里，與與咖啡一一起約會(huì)會(huì)陽(yáng)光？？我們?cè)O(shè)設(shè)計(jì)更多多空間，，由你設(shè)設(shè)計(jì)生活活。空間，就就是承載載生活的的容器。。獲得更更多的空空間，就就擁有更更多的可可能。上上樓閱讀讀，下樓樓游戲；；上樓安安憩，下下樓歡聚聚……我我們?cè)O(shè)計(jì)計(jì)更多空空間，由由你設(shè)計(jì)計(jì)生活。。六、價(jià)格格定位分分析與價(jià)價(jià)格策略略（一）價(jià)價(jià)格定位位分析定價(jià)方法法一：市市場(chǎng)比較較法通過(guò)對(duì)目目前的小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)，尤其其是同類類產(chǎn)品市市場(chǎng)的詳詳細(xì)了解解、分析析、研究究，再結(jié)結(jié)合本案案產(chǎn)品自自身的特特點(diǎn)和優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)。。運(yùn)用市市場(chǎng)比較較法，即即通過(guò)與與較近時(shí)時(shí)期已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了了交易的的類似項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)案案價(jià)格作作比較對(duì)對(duì)照，修修正求取取最可能能實(shí)現(xiàn)的的合理價(jià)價(jià)格?？杀葮潜P盤選擇：：萬(wàn)達(dá)48克拉、、世紀(jì)花花園E公公館、風(fēng)風(fēng)格城市市壹爵、、春天彼彼岸、世世紀(jì)東苑苑公式：基準(zhǔn)值A(chǔ)=本項(xiàng)項(xiàng)目排序序級(jí)差值B=1/項(xiàng)目數(shù)數(shù)打分=(排序號(hào)號(hào)-A)*B核心均價(jià)價(jià)形成可比樓盤盤的權(quán)重重確定參照可比比樓盤比比較得分分、可比比樓盤的的市場(chǎng)銷銷售均價(jià)價(jià)與可比比樓盤的的權(quán)重設(shè)設(shè)定進(jìn)行行加權(quán)平平均，得得到項(xiàng)目目初步的的核心均均價(jià)為12218元/平方米米定價(jià)方法法二：市市場(chǎng)需求求和目標(biāo)標(biāo)客戶心心理預(yù)期期價(jià)位根據(jù)對(duì)我我公司已已積累的的該項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶調(diào)查查資料顯顯示：該該項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶群體預(yù)預(yù)期價(jià)格格平均價(jià)價(jià)位為12000元/㎡根據(jù)前面面兩種定定價(jià)方法法得出的的項(xiàng)目初初步的核核心均價(jià)價(jià)再結(jié)合合對(duì)：利于促銷銷最大限度度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值以價(jià)格契契合產(chǎn)品品定位市場(chǎng)變化化反映價(jià)格具有有競(jìng)爭(zhēng)力力留有余地地，進(jìn)退退有據(jù)等定價(jià)原原則的慎慎重考慮慮，項(xiàng)目最終終整體均均價(jià)為12000元/㎡。（二）價(jià)價(jià)格策略略為了即能能在開(kāi)盤盤一舉奪奪得市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)，，快速回回籠資金金，又能能使項(xiàng)目目利潤(rùn)最最大化。。我司建建議采取取“低開(kāi)開(kāi)高走””價(jià)格策策略。以以相對(duì)低低的價(jià)格格入市，，易于沖沖破市場(chǎng)場(chǎng)的“疲疲軟”，，搶的先先機(jī)，形形成“項(xiàng)項(xiàng)目熱銷銷”的市市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)?！暗偷蛢r(jià)入市市”對(duì)我我公司儲(chǔ)儲(chǔ)備客戶戶資源則則是“致致命”的的“誘惑惑”（其其心里價(jià)價(jià)位為12000元/㎡），，可以使使其快速速下定，，為項(xiàng)目目的整體體銷售打打下堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。資金金的快速速回籠，，也在很很大程度度上緩解解了后期期開(kāi)發(fā)、、銷售等等環(huán)節(jié)上上的壓力力。當(dāng)銷售率率達(dá)到一一定程度度，價(jià)格格開(kāi)始逐逐步提升升，在實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤(rùn)最最大化的的同時(shí)，，不僅使使已買客客戶心理理平衡更更能引起起意向客客戶的購(gòu)購(gòu)買欲望望和信心心。同時(shí)時(shí)，在樓樓盤形象象建設(shè)方方面也將將起到積積極的促促進(jìn)作用用。刺激激項(xiàng)目后后期的持持續(xù)性銷銷售。具體價(jià)格格提升計(jì)計(jì)劃：七、營(yíng)銷銷方略（一）營(yíng)營(yíng)銷總原原則：1.“短、平平、快””爭(zhēng)取以最最短的時(shí)時(shí)間，以以最平穩(wěn)穩(wěn)的方式式達(dá)到快快速去化化及資金金回籠。。推廣“低低調(diào)”、、“含蓄蓄”、注注重“內(nèi)內(nèi)秀”、、“精致致”；改改變常規(guī)規(guī)項(xiàng)目傳傳統(tǒng)的““集約式式轟炸””，只做做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)“狙擊擊”。充分利用用資源和和人脈，，注重““人脈帶帶動(dòng)式””營(yíng)銷模模式。對(duì)對(duì)客戶資資源加強(qiáng)強(qiáng)把握，，強(qiáng)勢(shì)逼逼定，增增強(qiáng)對(duì)已已上門客客戶的殺殺傷力，，最大限限度有效效利用客客戶資源源。2.低調(diào)推廣廣、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)銷售3.“兩手抓抓，兩手手都要硬硬”投資和自自住客戶戶并重辦公和居居家性質(zhì)質(zhì)統(tǒng)抓：：不放棄棄任何一一方客戶戶，但在在區(qū)域和和引導(dǎo)上上做好劃劃分，在在提高辦辦公和居居住品質(zhì)質(zhì)的同時(shí)時(shí)不流失失任何一一方客戶戶資源。。4.動(dòng)態(tài)營(yíng)銷銷，過(guò)程程強(qiáng)化隨時(shí)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展情況況和市場(chǎng)場(chǎng)變化調(diào)調(diào)整營(yíng)銷銷策略。。（二）十十大營(yíng)銷銷方略方略一：：充分利用用本公司司及協(xié)作作單位資資源本公司在在已往項(xiàng)項(xiàng)目操作作以及本本案籌備備階段積積累了332組組該項(xiàng)目目客戶資資源。搜房、焦焦點(diǎn)房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)作為為我公司司協(xié)作單單位可提提供約800組組該區(qū)域域單身公公寓意向向客戶資資源。跟各類購(gòu)購(gòu)房組織織、團(tuán)體體的長(zhǎng)期期、良好好的合作作關(guān)系是是本案銷銷售工作作順利進(jìn)進(jìn)行的又又一強(qiáng)有有力保障障。上述儲(chǔ)備備客戶資資源和本本項(xiàng)目總總套數(shù)的的比例已已經(jīng)接近近3：1，按最最保守計(jì)計(jì)算，我我公司積積累的客客戶資源源成交30%，，可達(dá)到到100套，占占本案總總量的24%；；搜房、、焦點(diǎn)房房產(chǎn)網(wǎng)提提供的客客戶資源源成交15%，，可達(dá)到到120套，占占本案總總量的29%。。因此，，本案開(kāi)盤盤銷售階階段，這這兩項(xiàng)合合計(jì)可去去化總量量的50%-60%。。有上述資資源作為為保障，，在引起起開(kāi)盤轟轟動(dòng)、帶帶動(dòng)銷售售慣性的的同時(shí)也也可快速速回籠資資金。在在項(xiàng)目操操作中也也將起到到“低投投入，高高回報(bào)””的良好好效果，，正是基基于擁有有充足客客戶資源源的保障障，我公公司才提提出“低低調(diào)推廣廣、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)銷售””、“充充分利用用資源和和人脈，，注重人人脈帶動(dòng)動(dòng)式營(yíng)銷銷模式””的營(yíng)銷銷總原則則，以期期能以最最低的廣廣告投入入和操作作費(fèi)用達(dá)達(dá)到“快快速、平平穩(wěn)”去去化的目目的。方略二：：采用“PTOP突破””營(yíng)銷模模式本案的客客戶群體體相對(duì)比比較具有有自己較較為獨(dú)特特的的特特征與個(gè)個(gè)性化的的需求，，所以在在產(chǎn)品推推廣和營(yíng)營(yíng)銷策略略方面必必須量體體裁衣，，在充分分尊重、、了解、、擊中他他們內(nèi)心心深處對(duì)對(duì)置業(yè)投投資的理理解層次次和需求求點(diǎn)，個(gè)個(gè)別客戶戶可采用用有針對(duì)對(duì)性的““點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)銷售模模式”突突破。不不僅“一一房一價(jià)價(jià)”，必必要時(shí)還還要“一一房一方方案”來(lái)來(lái)逐個(gè)擊擊破。◆目的：：⊙符合該該項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位，推介介過(guò)程中中能體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品特特質(zhì)和形形象；⊙針對(duì)性性的對(duì)意意向客戶戶的登門門拜訪，，有利于于產(chǎn)品去去化；⊙收集客客戶的反反饋信息息，并整整理歸納納，為項(xiàng)項(xiàng)目銷售售制定有有效策略略。◆活動(dòng)對(duì)對(duì)象：⊙本項(xiàng)目目產(chǎn)業(yè)鏈鏈客戶以以及潛在在客戶。。方略三：：充分利用用“頭羊羊效應(yīng)””：先吸吸引行業(yè)業(yè)龍頭入入駐，用用行業(yè)龍龍頭的力力量來(lái)啟啟動(dòng)自身身產(chǎn)業(yè)鏈鏈之間的的連鎖反反應(yīng)。隨著具有有“帶動(dòng)動(dòng)性客戶戶”（龍龍頭企業(yè)業(yè)）的入入駐，為為本項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶及及潛在客客戶等企企業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供了必備備條件與與獨(dú)有優(yōu)優(yōu)勢(shì)。為為了充分分利用并并將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)項(xiàng)目銷售售的有效效驅(qū)動(dòng)力力，本項(xiàng)項(xiàng)目將采采用“定定向定位位轟炸””的方式式針對(duì)目目標(biāo)客戶戶進(jìn)行推推廣。其其目的就就是先以以行業(yè)互互補(bǔ)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)吸引引行業(yè)的的龍頭入入駐，再再用行業(yè)業(yè)龍頭的的力量來(lái)來(lái)啟動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈之之間的““連鎖反反應(yīng)”，，從而達(dá)達(dá)到整體體去化的的目的。。方略四：：體驗(yàn)式銷銷售采用體驗(yàn)驗(yàn)式銷售售模式，，做樣板板示范區(qū)區(qū)，做出出部分綠綠化景觀觀、大廳廳等公共共部分裝裝修、以以及樣板板房。讓讓客戶預(yù)預(yù)先親身身體驗(yàn)““精英””生活，，促進(jìn)其其快速下下定。方略五：：?jiǎn)挝缓蜕缟鐖F(tuán)定向向銷售選擇意向向客戶群群體相對(duì)對(duì)集中的的單位、、社團(tuán)、、組織做做定向推推廣、銷銷售，并并推出有有針對(duì)性性、時(shí)效效性的促促銷措施施。方略六：：注重網(wǎng)絡(luò)絡(luò)活動(dòng)推推廣方略七：：聯(lián)合媒體體、購(gòu)房房組織成成立“菁菁英會(huì)””購(gòu)房、、投資俱俱樂(lè)部針對(duì)本案案特殊的的客戶群群體，充充分利用用網(wǎng)絡(luò)平平臺(tái)進(jìn)行行推廣和和SP活活動(dòng)，以以目標(biāo)客客戶易于于接受的的方式和和渠道傳傳播和宣宣傳本項(xiàng)項(xiàng)目。整合各方方資源，，聚集意意向客戶戶資源，，并利用用其影響響力繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大購(gòu)購(gòu)房隊(duì)伍伍，擁有有固定的的組織和和團(tuán)體，，也有利利于開(kāi)展展針對(duì)性性極強(qiáng)的的SP活活動(dòng)。方略八：：“事件吸吸引”營(yíng)營(yíng)銷模式式利用各類類事件營(yíng)營(yíng)銷擴(kuò)大大項(xiàng)目知知名度和和影響力力,從而而達(dá)到促促進(jìn)項(xiàng)目目銷售的的目的.如：舉舉行“菁菁英裝修修設(shè)計(jì)大大賽”．．方略九：：“老帶新新”活動(dòng)動(dòng)舉行“老老帶新””活動(dòng)，，即讓已已購(gòu)客戶戶介紹新新客戶購(gòu)購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目房子子，成交交后，新新客戶享享受一定定優(yōu)惠，，老客戶戶則以禮禮品或者者現(xiàn)金的的方式回回饋，““三”方方得利。。讓每一一組已購(gòu)購(gòu)客戶成成為我們們的“編編外”銷銷售人員員，充分分利用““口碑傳傳播”和和“人脈營(yíng)銷銷”。隨隨著銷售售工作的的深入，，該雪球球也將越越滾越大大。方略十：舉行“團(tuán)購(gòu)””活動(dòng)舉行團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠惠活動(dòng)，即團(tuán)團(tuán)購(gòu)X套以上上享受一定額額度優(yōu)惠，優(yōu)優(yōu)惠額度隨團(tuán)團(tuán)購(gòu)套數(shù)遞增增。讓意向客客戶主動(dòng)去挖挖掘和聯(lián)絡(luò)其其他客戶以爭(zhēng)爭(zhēng)取優(yōu)惠。甚甚至是銷售人人員“違規(guī)””的幫助客戶戶人為形成團(tuán)團(tuán)購(gòu)，促進(jìn)意意向單個(gè)客戶戶成交。利用用“團(tuán)購(gòu)”和和“人為團(tuán)購(gòu)購(gòu)”效應(yīng)，促促進(jìn)項(xiàng)目銷售售。（三）營(yíng)銷工工作節(jié)奏由于市場(chǎng)大環(huán)環(huán)境的影響，，目前寧波樓樓市觀望氣氛氛濃厚，購(gòu)房房者信心不足足，房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求萎縮。。因此，本案案現(xiàn)階段不急急于入市，可可以充分利用用這階段做好好前期工作，，利用巧妙的的針對(duì)性的推推廣，樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目形象，積積累有效客戶戶。對(duì)項(xiàng)目的的形象進(jìn)行““含蓄”、““精致”的包包裝，低調(diào)但但頗具針對(duì)性性的向外界傳傳達(dá)項(xiàng)目信息息。期間致力于原原有客戶資源源的疏理、摸摸底、新客戶戶資源的積累累；預(yù)定銷售售價(jià)格和產(chǎn)品品分區(qū)作進(jìn)一一步的試探和和驗(yàn)證；各類類營(yíng)銷通路的的梳理和打造造等。充分做做好“蓄水””工作，以待待瞄準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，一舉出出擊，奠定勝勝局。八、底商營(yíng)銷銷策略（一）產(chǎn)品剖剖析地段：所處地地段是商鋪旺旺銷的一個(gè)重重要因素，本本案位于海曙曙傳統(tǒng)中心地地帶，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，升升值前景看好好。產(chǎn)品屬性：公公寓底商，大大型菜場(chǎng)出入入口，屬于配配套型商業(yè)。。規(guī)劃布局：小小開(kāi)間、進(jìn)深深長(zhǎng)、挑高、、可靈活拆分分。（二）業(yè)態(tài)定定位優(yōu)越的地理位位置是本案的的一大優(yōu)勢(shì)，，但配套型商商的局限性使使這優(yōu)勢(shì)無(wú)形形削弱了很多多，針對(duì)產(chǎn)品品特性，業(yè)態(tài)態(tài)定位上做如如下考慮：充分發(fā)揮區(qū)域域位置優(yōu)勢(shì)滿足SOHO性質(zhì)公寓以以及周邊小區(qū)區(qū)配套需求變臨菜場(chǎng)出入入口劣勢(shì)為優(yōu)優(yōu)勢(shì)考慮與SOHO性質(zhì)公寓寓入駐產(chǎn)業(yè)形形成產(chǎn)鏈和需需求鏈互動(dòng)具體業(yè)態(tài)：局部中心大店店：咖啡廳、中式式快餐連鎖生活配套類：：銀行、便利店店、藥店、干干洗店、服飾飾類、音像制制品店、鮮花花、餅屋休閑娛樂(lè)類：：網(wǎng)咖網(wǎng)吧連鎖鎖店、美體健健身、美容美美發(fā)、棋牌菜場(chǎng)“寄生””業(yè)態(tài)：糧油、小百貨貨（三）價(jià)格定定位結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)、商鋪特質(zhì)質(zhì)及區(qū)域商鋪鋪市場(chǎng)價(jià)格，，初步定價(jià)：22000元元/㎡。（四）營(yíng)銷方方略：總原則：“產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪銷售”依托原有商業(yè)業(yè)客戶資源以以及市中心絕絕版地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，從資金快快速回籠角度度考慮，只售售不租。避免免“先租后售售”、“返租租”、“帶租租約銷售”等等營(yíng)銷模式極極其容易產(chǎn)生生的問(wèn)題與糾糾葛。方略一：商鋪鋪銷售與公寓寓銷售以產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的方式形形成連動(dòng)，相相互促進(jìn)，進(jìn)進(jìn)行引導(dǎo)性促促銷。對(duì)于那些“既既要有辦公或或居住、又要要有門市需求求”的特殊需需求的客戶（（稀缺客戶）），用SOHO公寓和底底商連動(dòng)尋求求最佳、最經(jīng)經(jīng)濟(jì)的解決方方案。將SOH0底商的的功能串聯(lián)起起來(lái)共同吸引引和固定有限限的客戶資源源。具體操作作時(shí)可給予價(jià)價(jià)格、服務(wù)、、附加值等方方面的優(yōu)惠措措施，發(fā)揮出出SOHO公公寓、底商價(jià)價(jià)格互補(bǔ)、功功能互補(bǔ)、相相互呼應(yīng)、整整體連動(dòng)的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。方略二：推出出品牌商家進(jìn)進(jìn)駐優(yōu)惠策略略品牌商家的品品牌效應(yīng)能給給投資者及經(jīng)經(jīng)營(yíng)者增加置置業(yè)信心，從從而有力地促促進(jìn)銷售，所所以對(duì)于有意意進(jìn)駐的品牌牌商家（中心心大店），在在售價(jià)給予一一定比例的優(yōu)優(yōu)惠，利用品品牌效應(yīng)來(lái)帶帶動(dòng)其他商鋪鋪的銷售；方略三：“客客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃推行“客戶領(lǐng)領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃劃”，凡已認(rèn)認(rèn)購(gòu)的客戶若若能帶領(lǐng)其他他客戶，進(jìn)行行認(rèn)購(gòu)并成交交者，將按所所規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)給予領(lǐng)領(lǐng)袖客戶，如如：按其所購(gòu)購(gòu)買的商鋪的的總價(jià)的1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)，或轉(zhuǎn)化化為其他形式式。神圣圣的的工工作作在在每每個(gè)個(gè)人人的的日日常常事事務(wù)務(wù)里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一點(diǎn)點(diǎn)一一滴滴做做起起。。創(chuàng)造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再創(chuàng)創(chuàng)造造。。逆境境給給人人寶寶貴貴的的磨磨練練機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。只只有有經(jīng)經(jīng)得得起起環(huán)環(huán)境境考考驗(yàn)驗(yàn)的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的強(qiáng)強(qiáng)者者。。22:4122:4122:41:3022:41:30所謂天才，只只不過(guò)是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強(qiáng)烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)驗(yàn)一個(gè)人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵拳拳擊中要害的的時(shí)候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放放過(guò)過(guò)任任何何細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，就就是是比比你你的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)得得更更快快的的能能力力。。把你你的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手視視為為對(duì)對(duì)手手而而非非敵敵人人，，將將會(huì)會(huì)更更有有益益。。一旦旦做做出出決決定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行動(dòng)動(dòng)!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就會(huì)會(huì)把把它它在在這這個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域的的生生意意買買掉掉或或退退出出這這個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域。。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步穩(wěn)穩(wěn)健健發(fā)發(fā)展展，，既既不不要要靠靠聳聳人人聽(tīng)聽(tīng)聞聞的的利利潤(rùn)潤(rùn)，，也也不不要要在在市市場(chǎng)場(chǎng)不不景景氣氣時(shí)時(shí)，，突突然然有有資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不不靈靈的的威威脅脅。。05-1月-2322:41:30在艱難時(shí)時(shí)期，企企業(yè)要想想獲得生生存下去去的機(jī)會(huì)會(huì)，唯一一的辦法法就是保保持一種種始終面面向外界界的姿態(tài)態(tài)。若想想長(zhǎng)期生生存，僅僅有的途途徑就是是要使人人人竭盡盡全力，，千方百百計(jì)讓下下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家家中。時(shí)間是一一個(gè)偉大大的作者者，它會(huì)會(huì)給每個(gè)個(gè)人寫(xiě)出出完美的的結(jié)局來(lái)來(lái)。自始自終終把人放放在第一一位，尊尊重員工工是成功功的關(guān)鍵鍵。讓流程說(shuō)說(shuō)話，流流程是將將說(shuō)轉(zhuǎn)化化為做的的惟一出出路。1月-231月-2322:41:30在一個(gè)崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定會(huì)獲得得成功。。微軟離破破產(chǎn)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一種種智慧，固固執(zhí)是一種種死板。1月-231月-23命運(yùn)是一件件很不可思思議的東西西。雖人各各有志，但但往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想時(shí)時(shí)，會(huì)遭遇遇到許多困困難，反而而會(huì)使自己己走向與志志趣相反的的路，而一一舉成功。。一個(gè)管理者者如果不了了解其下屬屬的工作，，那他就無(wú)無(wú)法有效地地管理他們們。人們所認(rèn)識(shí)識(shí)到的是成成功者往往往經(jīng)歷了更更多的失敗敗，只是他他們從失敗敗中站起來(lái)來(lái)并繼續(xù)向向前。22:41:3022:411月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請(qǐng)一個(gè)個(gè)隨叫隨到到且價(jià)格便便宜的江湖湖郎中。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/522:41能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動(dòng)動(dòng)，創(chuàng)造客客戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，不是大大魚(yú)吃小魚(yú)魚(yú)，而是快快魚(yú)吃慢魚(yú)魚(yú)。路是腳踏出出來(lái)的，歷歷史是人寫(xiě)寫(xiě)出來(lái)的。。人的每一一步行動(dòng)都都在書(shū)寫(xiě)自自己的歷史史。05一月月202310:41下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在在細(xì)節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競(jìng)爭(zhēng)不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命運(yùn)本來(lái)就就不公平所所以我要改改變命運(yùn)。。投機(jī)取巧的人人。10:41:30下午午22:41:30質(zhì)量是維護(hù)顧顧客忠誠(chéng)的最最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成成夢(mèng)想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊(duì)隊(duì)友來(lái)一起打打比賽。2023/1/522:411月-23在這個(gè)世界上上，沒(méi)有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話。一個(gè)人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬(wàn)萬(wàn)個(gè)人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯(cuò)誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。1月-2322:41:30感情投投資是是在所所有投投資中中，花花費(fèi)最最少，，回報(bào)報(bào)率最最高的的投資資。壯士臨臨陣決決死哪哪管些些許傷傷痕，，向千千年老老魔作作戰(zhàn)，，為百百代新新風(fēng)斗斗爭(zhēng)。?？犊?dāng)S此此身。。2023/1/522:41:3022:411月月-23謝謝謝各各位位！！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:41:3022:41:3022:411/5/202310:41:30PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2322:41:3022:41Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:41:3022:41:3022:41Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:41:3022:41:30January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月202310:41:30下下午22:41:301月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:41下下午1月-2322:41January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/522:41:3022:41:3005January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:41:30下下午10:41下下午22:41:301月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努