某房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)客戶及關(guān)鍵成功因素報(bào)告final

——ABC品牌戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告之二ABC房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)客戶與關(guān)鍵成功因素分析-1-ABC業(yè)已確定了大片土地綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，并在未來(lái)成為優(yōu)秀的城市運(yùn)營(yíng)商1ABC把未來(lái)三年的戰(zhàn)略目標(biāo)確定為各種類(lèi)型大片土地的綜合開(kāi)發(fā)2ABC將成為土地綜合開(kāi)發(fā)的城市運(yùn)營(yíng)商，重點(diǎn)目標(biāo)是大塊土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而零星土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則成為戰(zhàn)略補(bǔ)充3ABC將充分利用目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展4ABC將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導(dǎo)入品牌戰(zhàn)略-2-由于產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，因此在進(jìn)行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先對(duì)ABC的產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶進(jìn)行研究ABC集團(tuán)的業(yè)務(wù)大塊土地綜合開(kāi)發(fā)零星土地開(kāi)發(fā)物業(yè)管理ABC集團(tuán)可能的產(chǎn)品？住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)…物業(yè)管理服務(wù)-3-目錄大片土地綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶及其關(guān)鍵成功因素零星土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶及其關(guān)鍵成功因素-4-為了研究大片土地綜合開(kāi)發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類(lèi)，遠(yuǎn)迅識(shí)別出八種房地產(chǎn)主導(dǎo)功能，并將它們進(jìn)行組合，理論上可得出255種產(chǎn)品主導(dǎo)功能旅游商業(yè)商務(wù)住區(qū)文化娛樂(lè)休閑體育產(chǎn)業(yè)會(huì)展教育將這八種主導(dǎo)功能進(jìn)行組合，理論上可以組合出255種大片土地開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，其中大部分是有效產(chǎn)品形式-5-示例兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)居住+旅游居住+文娛居住+教育商業(yè)+旅游商業(yè)+文娛旅游+文娛文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+會(huì)展…三三組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游居住+商業(yè)+文娛居住+旅游+文娛居住+旅游+教育居住+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛旅游+文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+會(huì)展商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+旅游居住+商業(yè)+商務(wù)…更多重組合得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游+文娛居住+商業(yè)+旅游+教育居住+商業(yè)+文娛+教育居住+旅游+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+會(huì)展+旅游居住+商業(yè)+旅游+文娛+教育…-6-按照地塊所在的區(qū)位和項(xiàng)目主導(dǎo)功能的不同，大片土地綜合開(kāi)發(fā)目前出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導(dǎo)功能的有十種商務(wù)商業(yè)旅游文化娛樂(lè)休閑體育

住區(qū)高收入階層中產(chǎn)階級(jí)低收入階層會(huì)展教育郊區(qū)城區(qū)區(qū)位主導(dǎo)功能城市住區(qū)1城市中心商務(wù)區(qū)2城市中心商業(yè)區(qū)3X（非主流）高尚超低密度住區(qū)4郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)5經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)6邊緣商務(wù)區(qū)7旅游小城鎮(zhèn)8產(chǎn)業(yè)園9大學(xué)城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）產(chǎn)業(yè)城市住區(qū)1-7-復(fù)合主導(dǎo)功能的有十五種住宅+商業(yè)+文娛商務(wù)+商業(yè)+住宅住宅+商業(yè)旅游+住宅+商業(yè)商務(wù)+商業(yè)+文娛城區(qū)區(qū)位主導(dǎo)功能建外Soho15華僑城模式14世紀(jì)城模式13六本木模式12泰達(dá)城模式11產(chǎn)業(yè)+會(huì)展+住宅產(chǎn)業(yè)+住宅商務(wù)+住宅+商業(yè)商務(wù)+商業(yè)+文娛住宅+文娛住宅+旅游+文娛郊區(qū)萬(wàn)科東麗湖模式22泰晤士小鎮(zhèn)模式21錢(qián)江新城模式20拉德芳斯模式19加州工業(yè)城模式18安亭汽車(chē)城模式17產(chǎn)業(yè)+文娛+住宅京津新城模式23綜合天津老城廂模式16綜合衛(wèi)星城25會(huì)展+住宅+商務(wù)張貴莊模式24商業(yè)+文娛X（非主流）-8-咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目舉例例如：ABC公司目前的天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目，根據(jù)地塊條件和周邊環(huán)境可能將其定位為：“高檔住區(qū)+商務(wù)+商業(yè)+文化休閑娛樂(lè)”，并形成特色，即是一種產(chǎn)品模式-9-下面對(duì)25種主流產(chǎn)品模式做以介紹1、城市住區(qū)-10-城市住住區(qū)是是指在在城區(qū)區(qū)中的的以居居住為為主要要功能能并輔輔之以以生活活配套套的區(qū)區(qū)域模式名稱(chēng)城市住區(qū)功能定位在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域物業(yè)組合以住宅為主，配以社區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通的完備的生活設(shè)施目標(biāo)客戶群城市中產(chǎn)階級(jí)和富人特點(diǎn)物業(yè)構(gòu)成以以住宅為主主，住宅可可以是單一一類(lèi)型，但但更多的時(shí)時(shí)候是多種種形式的住住宅并存，，以保證項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)承載；對(duì)于ABC來(lái)說(shuō)在二、、三線城市市存在著較較大的運(yùn)營(yíng)營(yíng)新興城市市住區(qū)的機(jī)機(jī)會(huì)-11-城市住區(qū)舉舉例——上上海新江灣灣城簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：上海新江灣城區(qū)位：新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，東起閘殷路，南至政立路，西達(dá)逸仙路，北抵軍工路開(kāi)發(fā)面積：9.45平方公里運(yùn)營(yíng)商：上海城投、部隊(duì)定位上海知識(shí)型、生態(tài)型城市住區(qū)功能以居住為主，輔帶休閑、教育、商務(wù)等功能功能分區(qū)分為濱江休閑帶、復(fù)旦江灣新校區(qū)、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識(shí)商務(wù)6大板塊，其中主要功能是居住物業(yè)構(gòu)成以中、高檔住宅為主體（包括低層獨(dú)幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅），配以文化中心、體育中心、學(xué)校、鄰里中心、衛(wèi)生中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服務(wù)設(shè)施-12-2、城市中心心商務(wù)區(qū)-13-城市中心商商務(wù)區(qū)是指指在城市中中心或次中中心的為辦辦公等商務(wù)務(wù)活動(dòng)提供供高檔服務(wù)務(wù)的功能區(qū)區(qū)模式名稱(chēng)城市中心商務(wù)區(qū)功能定位在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活動(dòng)提供高檔服務(wù)的功能區(qū)，具有一流的商務(wù)環(huán)境，是高檔商務(wù)的象征物業(yè)組合以高檔寫(xiě)字樓為主，以及酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、公寓和完備的商務(wù)配套設(shè)施目標(biāo)客戶群國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的大企業(yè)特點(diǎn)一般處于城市的中心區(qū)、次中心或主干道附近；通常該城市的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，大型企業(yè)較多，看中辦公區(qū)域的品牌感和辦公環(huán)境的品質(zhì)感；對(duì)于ABC來(lái)說(shuō)在二線城市存在著一定的該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)-14-城市中心商商務(wù)區(qū)舉例例——華貿(mào)貿(mào)中心國(guó)華置業(yè)（（北京國(guó)華華電力有限限責(zé)任公司司控股的地地產(chǎn)公司））北京CBD，長(zhǎng)安街國(guó)國(guó)貿(mào)橋以東東900米處目標(biāo)客戶：：跨國(guó)公司司商務(wù)活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)品定位：：東長(zhǎng)安街街上地標(biāo)性性百萬(wàn)平米米超大規(guī)模模商務(wù)建筑筑集群，國(guó)國(guó)際水準(zhǔn)的的領(lǐng)先產(chǎn)品品0.3平方公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積-15-城市中心商商務(wù)區(qū)舉例例——華貿(mào)貿(mào)中心（續(xù)續(xù)）物業(yè)構(gòu)成開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)規(guī)模約百萬(wàn)萬(wàn)平米,由三棟高達(dá)達(dá)百余米的的超5A智能寫(xiě)字樓樓、2座超豪華酒酒店、商城城、國(guó)際公公寓、商務(wù)務(wù)樓和公園園組成寫(xiě)字樓采用用國(guó)際化辦辦公理念設(shè)設(shè)計(jì)，硬件件設(shè)施完善善、先進(jìn)，，并配以一一流的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)；商城由新光光百貨、購(gòu)購(gòu)物中心、、商業(yè)街和和廣場(chǎng)組成成，融合了了各種業(yè)態(tài)態(tài)；酒店包括麗麗思卡爾頓頓和JM萬(wàn)豪酒店兩兩家國(guó)際酒酒店聯(lián)號(hào)；；此外，還提提供國(guó)際公公寓、商務(wù)務(wù)樓等完備備的商務(wù)配配套服務(wù)功能集辦公、購(gòu)購(gòu)物、休閑閑、居住等等為一體的的現(xiàn)代都市市中心頂級(jí)級(jí)商務(wù)綜合合區(qū)長(zhǎng)安街超大大型國(guó)際商商務(wù)生活城城中之城-16-3、城市中心心商業(yè)區(qū)-17-城市中心商商業(yè)區(qū)是指指在城市中中心或次中中心的以現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)為為主的功能能區(qū)模式名稱(chēng)城市中心商業(yè)區(qū)功能定位在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)（包括購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等）為主要功能的綜合區(qū)，圍繞其一般形成規(guī)模較大的商圈物業(yè)組合以現(xiàn)代化的購(gòu)物、辦公、酒店、公寓、餐飲娛樂(lè)等大型商業(yè)物業(yè)為核心，周邊通常有中高檔集合住宅區(qū)目標(biāo)客戶群以城市中中高收入的居民為主特點(diǎn)通常為舊城改造項(xiàng)目；通常需要一個(gè)較大體量的旗艦物業(yè)支撐；著力訴求一種現(xiàn)代都市生活方式；對(duì)于ABC來(lái)說(shuō)在新興城市存在著一定的該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)-18-城市中心商商業(yè)區(qū)舉例例——崇文文門(mén)新世界界系列項(xiàng)目目（舊城改改造項(xiàng)目））北京崇文?新世界房地地產(chǎn)發(fā)展有有限公司（（香港新世世界集團(tuán)與與北京市崇崇文區(qū)城市市開(kāi)發(fā)公司司合資公司司）北京的城市市中心區(qū)，，商業(yè)欠發(fā)發(fā)達(dá)但有潛潛力，舊城城改造項(xiàng)目目產(chǎn)品定位：：城市中心心的商住綜綜合區(qū)1.3平方公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積崇文門(mén)新世界系列列項(xiàng)目-19-城市中心商商業(yè)區(qū)舉例例——崇文文門(mén)新世界界系列項(xiàng)目目（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成預(yù)估建筑總總面積約360萬(wàn)平方米，，目前開(kāi)發(fā)發(fā)了200多萬(wàn)平米，，包括商業(yè)業(yè)綜合體、、酒店、住住宅、寫(xiě)字字樓等，具具體項(xiàng)目包包括新世界界中心、新新世界萬(wàn)怡怡酒店、正正仁大廈、、新陽(yáng)商務(wù)務(wù)樓、新成成文化大廈廈等商業(yè)/寫(xiě)字樓項(xiàng)目目以及新世世界家園、、新景家園園、新怡家家園、新裕裕家園等住住宅項(xiàng)目。。其中新世世界中心是是集商場(chǎng)、、辦公、太太華公寓、、酒店、娛娛樂(lè)餐飲等等為一體的的大型綜合合公建，已經(jīng)成為北北京市零售售購(gòu)物總匯匯之一功能集購(gòu)物、居居住、辦公公、餐飲休休閑娛樂(lè)等等為一體的的現(xiàn)代都市市中心商住住綜合區(qū)通過(guò)新世界界參與舊城城改造和進(jìn)進(jìn)行一系列列的開(kāi)發(fā)活活動(dòng)，激活活了崇文區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)，目目前已經(jīng)形形成了“崇文區(qū)商圈圈”開(kāi)發(fā)過(guò)程1993年“新世界”與崇文區(qū)簽簽訂舊城改改造項(xiàng)目合合同及全面面合作協(xié)議議；1995年崇外大街街70米道路拓展展——大市政改、、擴(kuò)建工程程開(kāi)始，新新世界出資資12.9億元，施工工外帶拆遷遷,把崇外大街街從25米拓寬到70米，此后開(kāi)開(kāi)始建設(shè)新新世界中心心等項(xiàng)目，，2000年廣安大街街——磁器口至幸幸福大街北北口800米道路大市市政拆遷工工程，新世世界出資5.8億元，隨后后開(kāi)始開(kāi)發(fā)發(fā)正仁大廈廈等項(xiàng)目，，目前已在在崇文區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超超過(guò)九個(gè)-20-4、高尚超低低密度住區(qū)區(qū)-21-高尚超低密密度住區(qū)是是在城市郊區(qū)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的的面向高收收入階層的的高尚住區(qū)區(qū)在城市的郊郊區(qū)，自然然環(huán)境優(yōu)美美，景觀怡怡人，交通通便利別墅風(fēng)格多多樣化，滿滿足不同品品位人群高尚、品位位、低密度度、生態(tài)、、卓爾不群群追求高品位位生活和舒舒適居住環(huán)環(huán)境的高檔檔收入階層層獨(dú)棟別墅為為主，輔之之相關(guān)配套套模式名稱(chēng)功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群群特點(diǎn)高尚低密度度住區(qū)面向高收入入階層的高高尚低密度度住區(qū)-22-此類(lèi)模式的的典型代表表——格拉拉斯小鎮(zhèn)山東魯能集集團(tuán)下屬的的北京海港港房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公公司機(jī)場(chǎng)路楊林林出口東6公里，北京京順義溫榆榆河畔、老老河灣內(nèi)。。緊鄰京順順路、京承承高速、機(jī)機(jī)場(chǎng)高速，，可瞬刻暢暢達(dá)首都機(jī)機(jī)場(chǎng)或市內(nèi)內(nèi)中心商務(wù)務(wù)區(qū)6大別墅分區(qū)區(qū)和一個(gè)小小鎮(zhèn)中心。。5萬(wàn)平方米的的小鎮(zhèn)中心心包括了五五星級(jí)酒店店、商業(yè)街街、國(guó)際學(xué)學(xué)校、高爾爾夫?qū)W院等等完善的配配套設(shè)施，，將成為中中央別墅區(qū)區(qū)的配套中中心約2.67平方公里區(qū)位物業(yè)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積-23-格拉斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的定位和和特色高收入階層層的高尚第第二居所創(chuàng)創(chuàng)造造中國(guó)新鎮(zhèn)鎮(zhèn)示范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)定位特色2條河（溫榆榆河、老河河灣）3公里長(zhǎng)休閑閑主題公園園5公里長(zhǎng)綠化化帶運(yùn)動(dòng)主主題公園6條道路與與外界便便捷連通通，距機(jī)機(jī)場(chǎng)高速速路僅10分鐘車(chē)程程，距CBD中央商務(wù)務(wù)區(qū)僅25公里，快快速到達(dá)達(dá)機(jī)場(chǎng)及及商務(wù)核核心9個(gè)俱樂(lè)部部營(yíng)造格格拉斯小小鎮(zhèn)高尚尚氣韻12萬(wàn)平方米米小鎮(zhèn)中中心既滿滿足小鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民日日常所需需，又營(yíng)營(yíng)造小鎮(zhèn)鎮(zhèn)和諧氛氛圍5000畝魯能地地產(chǎn)別墅墅群（優(yōu)優(yōu)山美地地、格拉拉斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)）分列列機(jī)場(chǎng)路路兩翼、、溫榆河河畔，成成就京城城第一生生態(tài)別墅墅區(qū)8家國(guó)內(nèi)頂頂尖的國(guó)國(guó)際學(xué)校校，專(zhuān)注注培養(yǎng)小小鎮(zhèn)居民民子女的的高貴氣氣質(zhì)-24-5、郊區(qū)宜宜居小城城鎮(zhèn)-25-郊區(qū)宜居居小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)是指地地處城市市郊區(qū)的的生態(tài)環(huán)環(huán)境好、、配套完完備、交交通便利利、適宜宜居住的的小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)模式名稱(chēng)郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)功能定位地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)物業(yè)組合

以舒適型住宅為主，教育、醫(yī)療、日常購(gòu)物等各種生活配套設(shè)施完備環(huán)境高度的綠色性、生態(tài)性、環(huán)保性建筑及景觀格調(diào)具有高尚品位目標(biāo)客戶群高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)及富裕人士，他們渴望郊區(qū)田園自然的生活環(huán)境特點(diǎn)

通常選址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市郊區(qū)；城市里高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)及富人較多；該地自然風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)良好，往返城區(qū)的道路通暢，交通便利；著力訴求一種遠(yuǎn)離鬧市、綠色自然、有品位的居住環(huán)境和小鎮(zhèn)生活方式；對(duì)于ABC來(lái)說(shuō)在二線城市存在著一定的該類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)-26-郊區(qū)宜居居小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)舉例———祈福福新村祈福集團(tuán)團(tuán)，是以以房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)、以超超前、人人性化、、國(guó)際化化、可持持續(xù)發(fā)展展為核心心理念的的多元化化企業(yè)集集團(tuán)位于廣州州市近郊郊番禺區(qū)區(qū)鐘村鎮(zhèn)鎮(zhèn)目標(biāo)客戶戶：中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)以以上人士士及海外外人士產(chǎn)品定位位：城市市近郊的的、低密密度生態(tài)態(tài)環(huán)保的的、配套套完備、、交通方方便的高高尚國(guó)際際文化型型住區(qū)5平方公里里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積積-27-郊區(qū)宜居居小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)舉例———祈福福新村（（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成成祈福新村村1991年至今建建成并售售出住宅宅超過(guò)4萬(wàn)套，現(xiàn)現(xiàn)已擁有有10萬(wàn)常住居居民，是是全國(guó)規(guī)規(guī)模最大大的高尚尚住宅區(qū)區(qū)，其特特點(diǎn)為大大環(huán)保、、大配套套、大交交通。生生態(tài)環(huán)保保是其最最大特點(diǎn)點(diǎn)，綠化化及休憩憩面積廣廣達(dá)75%，樹(shù)木種種類(lèi)超過(guò)過(guò)130種。共植植有樹(shù)木木40萬(wàn)棵、花花卉65萬(wàn)棵及綠綠籬80萬(wàn)棵，草草地及護(hù)護(hù)坡草地地、喬木木林、灌灌木林是是遍布屋屋邨祈福新村村物業(yè)以以各種形形式的住住宅為主主，配套套設(shè)施先先進(jìn)而齊齊全，包包括3所高質(zhì)素素學(xué)校、、三甲標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的祈祈福醫(yī)院院、4間國(guó)際星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的酒店店、4個(gè)大型主主題俱樂(lè)樂(lè)部、7個(gè)會(huì)所，，此外還還有銀行行、郵電電局、派派出所、、消防局局、大型型現(xiàn)代化化肉菜市市場(chǎng)、超超市、200多間店鋪鋪的大型型商場(chǎng)、、快餐店店、食街街等交通方面面，設(shè)有有多線巴巴士線，，穿梭行行走小區(qū)區(qū)每個(gè)區(qū)區(qū)域及各各個(gè)娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施，，并自設(shè)設(shè)車(chē)隊(duì)每每日900多班次往往返廣州州市中心心、碼頭頭、火車(chē)車(chē)站及佛佛山、珠珠海、深深圳、港港澳及其其他珠三三角周邊邊城市的的中心地地帶-28-6、經(jīng)濟(jì)適適用房社社區(qū)-29-經(jīng)濟(jì)適用用房住區(qū)區(qū)是在城市郊郊區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的面向向低收入入階層的的以居住住為主導(dǎo)導(dǎo)功能的的居住社社區(qū)一般在城城市的近近郊區(qū)，，交通等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施比較較完善一般為城城市收入入較低的的階層以中低檔檔住宅為為主，輔輔之其他他滿足基基本的生生活、購(gòu)購(gòu)物、娛娛樂(lè)等的的物業(yè)類(lèi)類(lèi)型經(jīng)濟(jì)、適適用、滿滿足居住住基本需需求、政政府優(yōu)惠惠政策模式名稱(chēng)稱(chēng)功能定位位物業(yè)組合合目標(biāo)客戶戶群特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用用房住區(qū)區(qū)面向城市市低收入入人群的的以居住住功能為為主的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住區(qū)-30-此類(lèi)模式式的典型型代表———天通通苑

北五環(huán)至至六環(huán)，，昌平區(qū)區(qū)立水橋橋以北1.5公里。附附近有輕輕軌鐵路路和地鐵鐵5號(hào)線，交交通便利利區(qū)位開(kāi)發(fā)面積積物業(yè)構(gòu)成成運(yùn)營(yíng)商占地8平方公里里，總建建筑面積積800萬(wàn)平方米米，其中中經(jīng)濟(jì)適適用房建建筑面積積572萬(wàn)平方米米北京順天天通房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司以經(jīng)濟(jì)適適用房多多層、高高層塔樓樓為主，，輔之以以學(xué)校、、醫(yī)院、、文體中中心、商商業(yè)等配配套設(shè)施施天通苑社社區(qū)圖-31-7、邊緣商商務(wù)區(qū)-32-邊緣商務(wù)務(wù)區(qū)是指指地處城城市邊緣緣的以商商務(wù)辦公公為主要要功能的的綜合區(qū)區(qū)模式名稱(chēng)稱(chēng)邊緣商務(wù)務(wù)區(qū)功能定位位地處城市市邊緣的的以商務(wù)務(wù)辦公為為主要功功能的綜綜合區(qū)物業(yè)組合合以寫(xiě)字樓樓為主，，酒店、、公寓、、餐飲、、銀行、、郵政、、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)等配套套設(shè)施完完備環(huán)境綠色色生態(tài)，，舒適性性高能為企業(yè)業(yè)提供個(gè)個(gè)性化的的便利服服務(wù)目標(biāo)客戶戶群追求舒適適辦公環(huán)環(huán)境或低低成本辦辦公的企企事業(yè)單單位特點(diǎn)選址于經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)的大城城市邊緣緣，去往往中心區(qū)區(qū)的交通通便利城市內(nèi)實(shí)實(shí)力雄厚厚的企事事業(yè)單位位數(shù)量多多，新增增單位數(shù)數(shù)量多城區(qū)內(nèi)的的辦公環(huán)環(huán)境嘈雜雜煩亂，，已經(jīng)不不能滿足足舒適辦辦公的需需要對(duì)于ABC來(lái)說(shuō)在一一、二線線城市存存在著一一定的該該類(lèi)產(chǎn)品品的運(yùn)營(yíng)營(yíng)機(jī)會(huì)-33-邊緣商務(wù)務(wù)區(qū)舉例例——總總部基地地英國(guó)道豐豐國(guó)際集集團(tuán)（具具體開(kāi)發(fā)發(fā)方為道道豐集團(tuán)團(tuán)與中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)豐豐臺(tái)園管管委會(huì)直直屬企業(yè)業(yè)——北京豐臺(tái)臺(tái)科技園園建設(shè)發(fā)發(fā)展有限限公司成成立的合合資公司司）位于北京京市豐臺(tái)臺(tái)區(qū)的西西南四環(huán)環(huán)交界處處，中關(guān)關(guān)村科技技園豐臺(tái)臺(tái)園內(nèi)目標(biāo)客戶戶：國(guó)內(nèi)內(nèi)外大型型企事業(yè)業(yè)單位總總部產(chǎn)品定位位：專(zhuān)門(mén)門(mén)為總部部定做的的智能化化的、低低密度的的、生態(tài)態(tài)型的、、服務(wù)完完備的、、自有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的辦辦公區(qū)0.65平方公里里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積積-34-邊緣商務(wù)務(wù)區(qū)舉例例——總總部基地地（續(xù)））物業(yè)構(gòu)成成功能總建筑面面積140萬(wàn)平方米米，建設(shè)設(shè)周期3-5年物業(yè)主體體為獨(dú)體體獨(dú)棟、、獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、獨(dú)獨(dú)立冠名名總部樓樓500余座，每每棟面積積1200至6000平米；總面積約約60000平方米的的總部廣廣場(chǎng)，主主要由高高檔酒店店、酒店店式公寓寓、國(guó)際際會(huì)議中中心、5A寫(xiě)字樓、、高檔商商業(yè)組成成；每套面積積約30-50平方米的的總部小小公寓千千余套；；10萬(wàn)平米的的高檔地地下商業(yè)業(yè)街；幾十個(gè)面面積200至500平方米的的風(fēng)味餐餐廳；每個(gè)庭院院中心均均設(shè)置一一處面積積約為200-500m2的商務(wù)會(huì)會(huì)所；總部大講講堂；其它配套套設(shè)施：：健身中中心、國(guó)國(guó)際醫(yī)療療診所、、銀行、、郵政、、超市、、餐飲娛娛樂(lè)、大大型地上上、地下下停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)等以智能化化、低密密度、生生態(tài)型的的總部樓樓群，形形成集辦辦公、科科研、中中試、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)于一一體的企企業(yè)總部部聚集基基地，可可以為企企業(yè)提供供良好的的中樞式式運(yùn)營(yíng)管管理氛圍圍同時(shí)為企企業(yè)提供供國(guó)際化化的融資資交流平平臺(tái)和信信息服務(wù)務(wù)平臺(tái)；；企業(yè)自有有產(chǎn)權(quán)及及冠名權(quán)權(quán)，能夠夠成為入入駐企業(yè)業(yè)的特征征形象標(biāo)標(biāo)志-35-8、旅游小小城鎮(zhèn)-36-旅游小城城鎮(zhèn)是在在城市郊郊區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的以旅旅游功能能為主導(dǎo)導(dǎo)的小城城/鎮(zhèn)在城市的的郊區(qū)，，具有非非常好的的地理環(huán)環(huán)境和自自然風(fēng)貌貌，交通通比較便便利追求身心心放松、、回歸自自然、渴渴望了解解歷史文文化和各各國(guó)風(fēng)情情的旅游游人士以度假村村、公園園為主，，輔之以以相應(yīng)的的住宅、、酒店、、商業(yè)等等，為旅旅游人士士提供全全面的服服務(wù)返璞歸真真，回歸歸自然，，歷史文文化關(guān)懷懷，各國(guó)國(guó)風(fēng)情旅游為主主，帶動(dòng)動(dòng)休閑和和度假模式名稱(chēng)稱(chēng)功能定位位物業(yè)組合合目標(biāo)客戶戶群特點(diǎn)旅游小城城鎮(zhèn)以旅游功功能為主主導(dǎo)的景景區(qū)-37-此類(lèi)模式式的典型型代表———杭州州樂(lè)園荷蘭村主主題公園園、馬克克.波羅之旅旅主題公公園、生生態(tài)公園園、氡溫溫泉度假假村、會(huì)會(huì)議中心心、網(wǎng)球球俱樂(lè)部部、高爾爾夫俱樂(lè)樂(lè)部、高高尚住宅宅區(qū)八大大部分錢(qián)塘江南南岸湘湖湖省級(jí)旅旅游度假假區(qū)內(nèi)，，依山傍水水，風(fēng)景景優(yōu)美杭州宋城城集團(tuán)繼繼成功投投資開(kāi)發(fā)發(fā)宋城景景區(qū)后打打造的又又一旅游游度假勝勝地占地3000畝開(kāi)發(fā)面積積區(qū)位開(kāi)發(fā)面積積樂(lè)園構(gòu)成成運(yùn)營(yíng)商-38-杭州樂(lè)園園特色———充滿滿繁花、、綠水、、風(fēng)車(chē)，，注重人人與自然然、環(huán)境境、生態(tài)態(tài)融合，，構(gòu)筑全全新旅游游、休閑閑、度假假概念園區(qū)所處處環(huán)境幽幽雅，風(fēng)風(fēng)景秀麗麗怡人契合未來(lái)來(lái)發(fā)展潮潮流，注注重人與與自然、、人與環(huán)環(huán)境、人人與生態(tài)態(tài)的融合合構(gòu)筑一個(gè)個(gè)自然、、生命、、綠色三三位一體體的21世紀(jì)全新新旅游休休閑度假假概念注重人與與自然、、環(huán)境、、生態(tài)融融合園內(nèi)處處處充滿繁繁茂的鮮鮮花，讓讓游人賞賞心悅目目還有極具具荷蘭風(fēng)風(fēng)情的水水街和緩緩緩轉(zhuǎn)動(dòng)動(dòng)的風(fēng)車(chē)車(chē)，讓游游人流連連忘返水街上布布置了史史前館、、海洋館館、鳥(niǎo)類(lèi)類(lèi)標(biāo)本館館、啤酒酒館、風(fēng)風(fēng)車(chē)館、、荷蘭館館等10多個(gè)主題題館，大大大豐富富了公園園的內(nèi)涵涵充滿繁花花、綠水水和風(fēng)車(chē)車(chē)已成為一一處集旅旅游、休休閑、度度假和居居住于一一體的華華東地區(qū)區(qū)最大的的旅游度度假勝地地-39-9、產(chǎn)業(yè)園園-40-產(chǎn)業(yè)園是是指處于于城市郊郊區(qū)的以以發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)為目的的的園區(qū)區(qū)，宏觀觀上可分分為制造造業(yè)園區(qū)區(qū)和服務(wù)務(wù)業(yè)園區(qū)區(qū)兩大類(lèi)類(lèi)模式名稱(chēng)產(chǎn)業(yè)園功能定位處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為目的的園區(qū)物業(yè)組合以產(chǎn)業(yè)園為主，輔之以住宅等生活配套設(shè)施和會(huì)展、酒店等商務(wù)配套設(shè)施其物業(yè)有產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定，例如電子信息產(chǎn)業(yè)園由研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房構(gòu)成，同時(shí)提供面向企業(yè)的多功能綜合服務(wù)體系（如孵化功能、共享實(shí)驗(yàn)平臺(tái)、中試平臺(tái)、共享信息系統(tǒng)等等），物流園其主要的物業(yè)形式為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以及配套的物流服務(wù)企業(yè)辦公用房目標(biāo)客戶群城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)單位特點(diǎn)通常當(dāng)城區(qū)內(nèi)某產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模、企業(yè)發(fā)展到一定階段后，城區(qū)內(nèi)由于用地面積或環(huán)境等因素已經(jīng)不能滿足產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大的需要，因此存在著在城市邊緣進(jìn)行發(fā)展的內(nèi)在需求；或者當(dāng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，需要在周邊建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的配套產(chǎn)業(yè)支持其發(fā)展，這時(shí)既存在著城市運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同普通地產(chǎn)相比有其自身特點(diǎn)，體現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)特征，以“研發(fā)地產(chǎn)“為例，其是指從產(chǎn)品、環(huán)境、市場(chǎng)需求以及專(zhuān)業(yè)度細(xì)分方面形成的一種專(zhuān)門(mén)服務(wù)于企業(yè)研發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)模式，研發(fā)地產(chǎn)要求突出配套的專(zhuān)業(yè)性、舒適性，以及運(yùn)營(yíng)成本、與周邊企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性等特征，對(duì)形象的要求相對(duì)較弱，更講求實(shí)用性一般處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的附近或幾個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地理核心位置，交通便利之處；以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主要功能，兼可以發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)；對(duì)于ABC來(lái)說(shuō)在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群所在區(qū)域存在著一定的運(yùn)營(yíng)此類(lèi)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)-41-產(chǎn)業(yè)園舉舉例一———北京京上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)：北京京上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地區(qū)位：中中關(guān)村北北部，圓圓明園北北部，北北五環(huán)路路北側(cè)，，東距京京昌高速速公路2公里，西西接西頤頤路，附附近有多多所高等等院校及及科研機(jī)機(jī)構(gòu)，同同時(shí)具有有中關(guān)村村優(yōu)勢(shì)與與人力資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)開(kāi)發(fā)面面積：：南區(qū)區(qū)1.8平方公公里，，北區(qū)區(qū)0.51平方公公里運(yùn)營(yíng)商商：北北京實(shí)實(shí)創(chuàng)高高科技技發(fā)展展總公公司定位：：以電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)導(dǎo)的綜綜合性性高科科技工工業(yè)園園原因：：進(jìn)入入20世紀(jì)90年代，，在中中關(guān)村村電子子一條條街崛崛起的的科技技企業(yè)業(yè)迎來(lái)來(lái)了二二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的的高潮潮，一一部分分企業(yè)業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)創(chuàng)業(yè)業(yè)階段段，自自主創(chuàng)創(chuàng)新的的技術(shù)術(shù)所形形成的的產(chǎn)品品已經(jīng)經(jīng)得到到用戶戶的認(rèn)認(rèn)可，，建立立研發(fā)發(fā)、生生產(chǎn)基基地，，成為為企業(yè)業(yè)再發(fā)發(fā)展的的關(guān)鍵鍵；但但是，，中關(guān)關(guān)村作作為孵孵化器器具有有得天天獨(dú)厚厚的智智力環(huán)環(huán)境，，卻缺缺少發(fā)發(fā)展空空間，，房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格昂昂貴，，更不不具備備規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地的可可能。。上地地信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地在這這樣的的背景景下產(chǎn)產(chǎn)生定位位-42-產(chǎn)業(yè)園園舉例例一———北北京上上地信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地（（續(xù)））功能能是一個(gè)個(gè)以電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)導(dǎo)，集集科研研、開(kāi)開(kāi)發(fā)、、生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、培訓(xùn)訓(xùn)、服服務(wù)為為一體體的綜綜合性性高科科技工工業(yè)園園，輔輔之以以居住住生活活設(shè)施施。園園區(qū)內(nèi)內(nèi)涵蓋蓋了電電子信信息、、光機(jī)機(jī)電一一體化化、生生物工工程與與新醫(yī)醫(yī)藥、、新材材料以以及能能源環(huán)環(huán)保等等五大大國(guó)家家重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展領(lǐng)域域的高高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)化項(xiàng)項(xiàng)目功能分分區(qū)南區(qū)為為高科科技園園區(qū)，，北區(qū)區(qū)為我我國(guó)IT產(chǎn)業(yè)基基地的的精品品園區(qū)區(qū)。用用地分分為企企業(yè)、、公建建、居居住、、公園園綠化化四類(lèi)類(lèi)；物業(yè)構(gòu)構(gòu)成上地物物業(yè)構(gòu)構(gòu)成是是典型型的研研發(fā)地地產(chǎn)模模式，，包括括：科科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園：有有企業(yè)業(yè)研發(fā)發(fā)、生生產(chǎn)、、試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)域域，及及部分分小型型企業(yè)業(yè)的孵孵化區(qū)區(qū)；IT大廈：：信息息交流流、成成果發(fā)發(fā)布與與展示示的中中心；；住宅宅：上上地佳佳園、、當(dāng)代代城市市家園園、百百旺家家苑、、領(lǐng)袖袖?硅谷等等十?dāng)?shù)數(shù)個(gè)住住宅項(xiàng)項(xiàng)目；；其他他配套套：社社區(qū)商商業(yè)、、銀行行、餐餐飲娛娛樂(lè)、、教育育、超超市-43-產(chǎn)業(yè)園園舉例例二———北北京空空港物物流園園簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：北京空港物流園區(qū)位：南與首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)緊密相連，西距市區(qū)15公里，東距天津海港180公里，園區(qū)周邊形成由101國(guó)道（京密公路）、城市輕軌、六環(huán)路、京承高速路、機(jī)場(chǎng)高速路、順通路等構(gòu)成的四通八達(dá)的路網(wǎng)系統(tǒng)，公路密度居于全國(guó)前列。同時(shí)，周邊緊鄰天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、北京現(xiàn)代汽車(chē)城等，是發(fā)展物流的最理想?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)面積：一期為1.55平方公里定位經(jīng)濟(jì)中心城市的大型專(zhuān)業(yè)航空物流園區(qū)功能發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)，以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術(shù)支持與培訓(xùn)為產(chǎn)業(yè)功能功能分區(qū)南部作為物流基地的核心區(qū)，與首都機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，大力發(fā)展國(guó)際航空物流，建設(shè)航空貨運(yùn)大通關(guān)基地。順平路以北，發(fā)展國(guó)內(nèi)航空物流以及航空指向性不明顯的生產(chǎn)型物流、商業(yè)物流和流通加工產(chǎn)業(yè)-44-10、大學(xué)學(xué)城-45-大學(xué)城城是以以教育育為主主導(dǎo)功功能的的高等等教育育園區(qū)區(qū)以開(kāi)放放式資資源共共享為為主要要特征征的高高等教教育園園區(qū)屬于企企業(yè)投投資建建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，政府府實(shí)行行行政政管理理，最最終通通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)，社社會(huì)化化服務(wù)務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)教育育的功功能完備的的后勤勤保障障措施施大學(xué)城城政府支支持、、企業(yè)業(yè)投資資、市市場(chǎng)化化運(yùn)作作的以以教育育功能能為主主的大大學(xué)城城教學(xué)大大樓+教師公公寓+學(xué)生公公寓+住宅+商業(yè)+其他配配套物物業(yè)高等院院校、、各地地生源源、后后勤保保障企企業(yè)、、商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)等模式名名稱(chēng)功能定定位物業(yè)組組合目標(biāo)客客戶群群特點(diǎn)-46-典型代代表———東東方大大學(xué)城城地址：京津津塘高高速公公路旁旁的廊廊坊經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，西隔40公里與與首都都北京京相望望，東東行60公里與與天津津?yàn)猷忇彛幪幱?大北京京"區(qū)域的的中心心腹地地開(kāi)發(fā)商商：北京京外企企服務(wù)務(wù)集團(tuán)團(tuán)公司司籌資資建設(shè)設(shè)占地：東方方大學(xué)學(xué)城共共占地地11000多畝，，建筑筑面積積165萬(wàn)平方方米功能組組合：教學(xué)樓樓、后后勤設(shè)設(shè)施（（教學(xué)科科研大大樓、、教師師公寓寓、學(xué)學(xué)生公公寓、、食堂堂、圖圖書(shū)館館、體體育中中心、、文化化宮、、大禮禮堂、、演藝藝廣場(chǎng)場(chǎng)等））、保障障服務(wù)務(wù)部門(mén)門(mén)（商商業(yè)、、醫(yī)療療、金金融等等）基本情情況：有中中國(guó)地地質(zhì)大大學(xué)（（北京京）、、北京京航空空航天天大學(xué)學(xué)、北北京中中醫(yī)藥藥大學(xué)學(xué)等近近30所高校校4萬(wàn)余名名師生生入駐駐。其中超過(guò)3萬(wàn)人是是北京京籍師師生；；100多個(gè)班班次的的北京京938路公交交車(chē)穿穿城而而過(guò)，，此外外還有有近千千個(gè)服服務(wù)單單位等等特點(diǎn)：以開(kāi)開(kāi)放式式資源源共享享為主主要特特征的的高等等教育育園區(qū)區(qū)屬于企企業(yè)投投資建建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，政府府實(shí)行行行政政管理理，最最終通通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)，社社會(huì)化化服務(wù)務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)教育育的功功能完備的的后勤勤保障障措施施大學(xué)城城教學(xué)學(xué)樓大學(xué)城城大門(mén)門(mén)-47-11、泰達(dá)達(dá)城模模式-48-“泰達(dá)達(dá)城模模式””是在在城區(qū)區(qū)里開(kāi)開(kāi)發(fā)的的以住住宅、、商業(yè)業(yè)、文文化休休閑為為主導(dǎo)導(dǎo)功能能的綜綜合性性區(qū)域域城市核核心的的區(qū)域域，依依托完完善的的交通通要道道樞紐紐追求現(xiàn)現(xiàn)代都都市寧寧?kù)o生生活的的中高高檔收收入的的人群群、商商業(yè)購(gòu)購(gòu)物休休閑消消費(fèi)者者物業(yè)種種類(lèi)比比較全全面，，包括括居住住區(qū)、、商業(yè)業(yè)區(qū)、、休閑閑區(qū)等等各類(lèi)類(lèi)社區(qū)區(qū)，提提供比比較全全方位位的完完善服服務(wù)以住宅宅、商商業(yè)、、文化化休閑閑為主主，城城市功功能比比較完完善時(shí)尚品品位、、現(xiàn)代代城區(qū)區(qū)、標(biāo)標(biāo)志區(qū)區(qū)域模式名名稱(chēng)功能定定位物業(yè)組組合目標(biāo)客客戶群群特點(diǎn)泰達(dá)城城模式式以住宅宅、商商業(yè)、、文化化休閑閑為主主導(dǎo)功功能的的綜合合性區(qū)區(qū)域-49-此類(lèi)模模式的的典型型代表表———天津津泰達(dá)達(dá)城四個(gè)高高端住住宅項(xiàng)項(xiàng)目，，一個(gè)個(gè)大型型綜合合商業(yè)業(yè)區(qū)以以及一一個(gè)堤堤岸親親水休休閑區(qū)區(qū)天津三三岔河河口，，海河河開(kāi)發(fā)發(fā)的第第一節(jié)節(jié)點(diǎn)和和北部部中心心區(qū)的的核心心地塊塊天津泰泰達(dá)集集團(tuán)下下屬的的天津津泰達(dá)達(dá)城市市開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)占地0.85平方公公里開(kāi)發(fā)面面積區(qū)位開(kāi)發(fā)面面積物業(yè)構(gòu)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商商泰達(dá)城城示意意圖-50-泰達(dá)城城根據(jù)據(jù)泰達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)“3+1”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，制定定了相相應(yīng)的的開(kāi)發(fā)發(fā)策略略。泰泰達(dá)達(dá)城本本身的的獨(dú)特特性將將使其其成為為天津津未來(lái)來(lái)的標(biāo)標(biāo)志性性區(qū)域域泰達(dá)城城開(kāi)發(fā)發(fā)策略略——“統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、合作作開(kāi)發(fā)發(fā)、分分布實(shí)實(shí)施、、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展展”泰達(dá)城城獨(dú)特特性海河發(fā)發(fā)端、、天津津起源源、城城市中中心、、兩河河之間間與韓國(guó)國(guó)新世世界、、美國(guó)國(guó)寶力力豪、、北京京萬(wàn)通通、上上海廣廣洋等等一批批國(guó)內(nèi)內(nèi)外知知名地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商和商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商組建建聯(lián)合合艦隊(duì)隊(duì)，共共同開(kāi)開(kāi)發(fā)泰泰達(dá)城城項(xiàng)目目與國(guó)內(nèi)內(nèi)外有有實(shí)力力的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)公公司結(jié)結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，，爭(zhēng)取取在3到5年的時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)，成成為天天津市市最具具實(shí)力力的城城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商泰達(dá)集集團(tuán)“3+1”的發(fā)展展戰(zhàn)略略以土地地為核核心資資源，，對(duì)接接國(guó)內(nèi)內(nèi)外資資本市市場(chǎng)，，逐步步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)股權(quán)權(quán)形式式的多多元化化在土地地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)的基基礎(chǔ)上上，發(fā)發(fā)展二二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，包括括住宅宅和商商業(yè)物物業(yè)的的開(kāi)發(fā)發(fā)城市綜綜合體體多業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，包括括商業(yè)業(yè)、會(huì)會(huì)展等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)三個(gè)層層次一個(gè)目目標(biāo)未來(lái)的的泰達(dá)達(dá)城將將建成成集居居住、、商業(yè)業(yè)、休休閑娛娛樂(lè)于于一體體的城城市中中心功功能區(qū)區(qū)域和和天津津標(biāo)志志性區(qū)區(qū)域-51-12、六本本木模模式-52-六本木木新城城模式式模式名名稱(chēng)功能定定位物業(yè)組組合目標(biāo)客客戶群群特點(diǎn)六本木木新城城模式式以商務(wù)務(wù)、商商業(yè)、、住宅宅為主主導(dǎo)功功能的的綜合合性新新城商務(wù)辦辦公樓樓、商商業(yè)購(gòu)購(gòu)物中中心、、住宅宅物業(yè)業(yè)等各類(lèi)辦辦公企企業(yè)、、休閑閑購(gòu)物物人士士、住住宅消消費(fèi)者者在城市市中心心位置置，核核心地地段，，交通通便捷捷都市生生活，，集各各種功功能為為一體體，復(fù)復(fù)合性性功能能突出出規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)考慮慮周邊邊區(qū)域域的相相關(guān)具具體情情況采取多多種措措施運(yùn)運(yùn)營(yíng)“新城”-53-六本木木新城城(RoppongiHills)基本情情況運(yùn)營(yíng)商商：森森大廈廈株式式會(huì)社社(MoriBuilding)與朝日日電視視臺(tái)(AsahiTV)等區(qū)位位：位位于東東京都都會(huì)區(qū)區(qū)的六六本木木六丁丁目地地區(qū)六本木木新城城總占占地面面積約約為0.116hm2，以辦辦公大大樓森森大廈廈(MoriTower)為中心心，具具備了了辦公公、居居住、、娛樂(lè)樂(lè)、學(xué)學(xué)習(xí)、、休憩憩等多多種功功能及及設(shè)施施，是是一個(gè)個(gè)超大大型復(fù)復(fù)合性性都會(huì)會(huì)地區(qū)區(qū)，約約有2萬(wàn)人在在此工工作，，平均均每天天出入入的人人數(shù)達(dá)達(dá)10萬(wàn)人開(kāi)發(fā)情情況：：-54-六本木木新城城建筑筑類(lèi)別別六本木木新城城里的的建筑筑，包包括了了朝日日電視視臺(tái)總總部、、54層樓高高的森森大廈廈、凱凱悅大大酒店店、維維珍(Virgin)影城、、精品品店、、主題題餐廳廳、日日式庭庭園、、辦公公大樓樓、美美術(shù)館館、戶戶外劇劇場(chǎng)、、集合合住宅宅、開(kāi)開(kāi)放空空間、、街道道、公公共設(shè)設(shè)施……幾乎可可以滿滿足都都市生生活的的各種種需求求建筑類(lèi)類(lèi)別：：-55-六本木木新城城定位位復(fù)合性性都會(huì)會(huì)地區(qū)區(qū)結(jié)果：：經(jīng)過(guò)17年不斷斷努力力，在在政府府、民民間企企業(yè)、、地方方人士士的合合作下下，六六本木木新城城再開(kāi)開(kāi)發(fā)改改造計(jì)計(jì)劃于于2000年4月開(kāi)開(kāi)始始建建設(shè)設(shè)施施工工，，于于2003年4月底底完完成成，，成成為為了了一一個(gè)個(gè)超超大大型型復(fù)復(fù)合合都都會(huì)會(huì)區(qū)區(qū)多年年來(lái)來(lái)此此地地區(qū)區(qū)街街道道非非常常狹狹窄窄，，建建筑筑物物陳陳舊舊且且密密度度極極高高，，環(huán)環(huán)境境較較差差。。1986年，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)的的六六本本木木六六丁丁目目地地區(qū)區(qū)被被指指定定為為“再開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)誘誘導(dǎo)導(dǎo)地地區(qū)區(qū)”之后后，，作作為為土土地地所所有有者者之之一一的的森森大大廈廈株株式式會(huì)會(huì)社社(MoriBuilding)與朝朝日日電電視視臺(tái)臺(tái)(AsahiTV)等共共同同向向其其他他土土地地所所有有者者提提出出建建議議，，對(duì)對(duì)此此區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行行街街區(qū)區(qū)改改造造由于于這這一一地地區(qū)區(qū)土土地地所所有有權(quán)權(quán)人人有有四四百百多多位位，，要要達(dá)達(dá)成成一一致致的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)共共識(shí)識(shí)并并非非易易事事因此此街街區(qū)區(qū)的的改改造造計(jì)計(jì)劃劃一一直直到到1990年才才有有所所進(jìn)進(jìn)展展，，在在四四百百多多位位土土地地所所有有者者經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)不不斷斷的的努努力力與與協(xié)協(xié)商商之之后后，，成成立立了了“六本本木木六六丁丁目目地地區(qū)區(qū)再再開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)準(zhǔn)準(zhǔn)備備組組合合”，與與東東京京都都政政府府協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)再再開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃過(guò)程程：：定位位：：-56-六本本木木新新城城的的特特點(diǎn)點(diǎn)良好好的的藝藝術(shù)術(shù)文文化化與與休休憩憩設(shè)設(shè)施施六本本木木新新城城結(jié)結(jié)合合良良好好的的藝藝術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)劃劃與與開(kāi)開(kāi)放放空空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，將將整整體體空空間間塑塑造造得得更更加加藝藝術(shù)術(shù)化化和和人人性性化化，，不不但但為為居居民民提提供供了了一一處處舒舒適適宜宜人人的的都都市市生生活活、、辦辦公公與與休休閑閑、、購(gòu)購(gòu)物物空空間間環(huán)環(huán)境境，，而而且且還還帶帶來(lái)來(lái)一一種種新新的的都都市市設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)思思考考方方向向保留留六六本本木木新新城城現(xiàn)現(xiàn)存存的的水水系系和和綠綠化化、、整整合合周周邊邊的的公公園園和和廣廣場(chǎng)場(chǎng)空空間間將規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)一一半半以以上上的的區(qū)區(qū)域域作作為為戶戶外外開(kāi)開(kāi)放放空空間間，，加加強(qiáng)強(qiáng)地地區(qū)區(qū)與與都都市市之之間間的的融融合合與與協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)充分分利利用用地地鐵鐵交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)與與都都市市公公共共交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)，，將將地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)與與東東京京整整體體觀觀光光旅旅游游相相結(jié)結(jié)合合規(guī)劃劃將將地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展和和都都市市整整體體規(guī)規(guī)劃劃相相結(jié)結(jié)合合具有有吸吸引引力力的的營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)措措施施六本本木木新新城城具具有有全全年年度度營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃，，每每一一季季度度舉舉辦辦不不同同主主題題活活動(dòng)動(dòng)，，并并提提前前公公布布下下個(gè)個(gè)月月的的活活動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)劃劃，，以以吸吸引引公公眾眾參參與與，，同同時(shí)時(shí)結(jié)結(jié)合合旅旅游游業(yè)業(yè)積積極極開(kāi)開(kāi)展展地地區(qū)區(qū)觀觀光光、、藝藝術(shù)術(shù)文文化化及及商商業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)良好好的的藝藝術(shù)術(shù)文文化化與與休休憩憩設(shè)設(shè)施施，，是是六六本本木木新新城城生生活活圈圈的的一一個(gè)個(gè)訴訴求求重重點(diǎn)點(diǎn)，，也也是是一一種種象象征征。。新新城城除除了了各各種種高高檔檔消消費(fèi)費(fèi)名名品品店店、、美美食食餐餐廳廳和和高高級(jí)級(jí)住住宅宅外外，，還還以以藝藝術(shù)術(shù)文文化化為為另另一一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主主題題，，并并在在其其中中注注入入樂(lè)樂(lè)園園般般的的夢(mèng)夢(mèng)想想與與童童趣趣，，營(yíng)營(yíng)造造出出既既時(shí)時(shí)尚尚又又充充滿滿親親和和力力與與人人情情味味的的獨(dú)獨(dú)特特的的生生活活氛氛圍圍空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)藝藝術(shù)術(shù)化化人人性性化化-57-13、世世紀(jì)紀(jì)城城模模式式-58-世紀(jì)紀(jì)城城模模式式是是以以居居住住和和商商業(yè)業(yè)功功能能為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的綜綜合合性性城城區(qū)區(qū)所在在地地段段尚尚未未充充分分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠笠谰泳幼∽『秃蜕躺虡I(yè)業(yè)功功能能為為主主，，產(chǎn)產(chǎn)品品具具有有文文化化情情調(diào)調(diào)、、適適宜宜居居住住、、配配套套完完美美提高高人人居居生生活活品品質(zhì)質(zhì)，，提提升升區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水水平平模式式名名稱(chēng)稱(chēng)功能能定定位位物業(yè)業(yè)組組合合目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群特點(diǎn)點(diǎn)世紀(jì)紀(jì)城城模模式式以居居住住和和商商業(yè)業(yè)功功能能為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的綜綜合合性性城城區(qū)區(qū)中高檔住住宅、星星級(jí)商業(yè)業(yè)購(gòu)物中中心及其其他相關(guān)關(guān)配套有生活品品位的中中高檔收收入人群群、周邊邊購(gòu)物消消費(fèi)者開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品北京世紀(jì)紀(jì)城、昆昆明世紀(jì)紀(jì)城、貴貴陽(yáng)世紀(jì)紀(jì)城-59-復(fù)制世紀(jì)紀(jì)城人居居模式的的經(jīng)驗(yàn)選址在未未開(kāi)發(fā)的的城市邊邊緣區(qū)選址一般般在城市市的郊區(qū)區(qū)，各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施并未未建立起起來(lái)。如如北京世世紀(jì)城選選址在海海淀區(qū)的的城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部；；昆明世世紀(jì)城選選址在昆昆明市的的東南部部地區(qū)利用優(yōu)勢(shì)勢(shì)整合資資源利用已有有優(yōu)勢(shì)，，充分整整合各種種資源。。充分利利用之前前曾經(jīng)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)的的大盤(pán)的的經(jīng)驗(yàn)，，向全國(guó)國(guó)宣傳擴(kuò)擴(kuò)張；黃黃如論的的個(gè)人影影響力也也有助于于公司整整合各方方面的資資源，繼繼續(xù)在全全國(guó)各地地造城“城”市級(jí)完美美配套除了大體體量的住住宅社區(qū)區(qū)，還配配套了眾眾多城市市級(jí)的配配套設(shè)施施。如五五星級(jí)的的酒店，，超大的的shoppingmall等，不僅僅方便了了住去居居民的生生活，更更是提升升了所在在區(qū)域的的人氣，，帶動(dòng)區(qū)區(qū)域的持持續(xù)發(fā)展展-60-典型代表表——昆昆明世紀(jì)紀(jì)城運(yùn)營(yíng)商：世紀(jì)金金源集團(tuán)團(tuán)區(qū)位：昆明市市官渡區(qū)區(qū)，南臨臨文物薈薈萃的官官渡古鎮(zhèn)鎮(zhèn)北接金金剛村，，東鄰規(guī)規(guī)劃城市市主干道道昆洛路路，西臨臨廣福路路，北部部為昆明明機(jī)場(chǎng)及及城市中中心區(qū)，，西部隔隔廣福路路五公里里為碧波波萬(wàn)頃的的滇池風(fēng)風(fēng)景區(qū)。。占地面積積：2.5平方公里里左右物業(yè)組合合：385萬(wàn)平方米米為住宅宅，53萬(wàn)平方米米的shoppingmall，8.7萬(wàn)平方米米的超五五星級(jí)酒酒店及四四星級(jí)酒酒店，8萬(wàn)平方米米的商業(yè)業(yè)街，5.5萬(wàn)平方米米學(xué)校（（從幼兒兒園到高高中），，3.6萬(wàn)平方米米的大型型市級(jí)醫(yī)醫(yī)院以及及部分寫(xiě)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)理念念:新世紀(jì),新時(shí)代,新人居,新生活功能定位位：高貴品品質(zhì)、完完美配套套的宜居居之“城”昆明世世紀(jì)城城示意意圖-61-14、華僑僑城模模式-62-“華僑僑城模模式””是一一種旅旅游主主題地地產(chǎn)模模式，，其產(chǎn)產(chǎn)品是是地處處城市市邊緣緣區(qū)的的集游游樂(lè)、、居住住、購(gòu)購(gòu)物、、休閑閑為一一體的的綜合合區(qū)模式名稱(chēng)“華僑城模式”功能定位地處城市邊緣區(qū)的集旅游、舒適居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的綜合區(qū)物業(yè)組合由主題公園、中高檔住宅區(qū)、現(xiàn)代綜合性商業(yè)設(shè)施構(gòu)成特點(diǎn)該模式是一種旅游主題地產(chǎn)模式通常選址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市邊緣，距離城市中心區(qū)距離不遠(yuǎn)，交通便捷，同時(shí)附近辦公/居住的中高收入人群較多，但缺乏大型、具有生態(tài)性和現(xiàn)代感的都市旅游場(chǎng)所其實(shí)質(zhì)是通過(guò)主題公園等旅游娛樂(lè)元素為賣(mài)點(diǎn)，形成旅游、住宅、商業(yè)三者互為依托，互相促進(jìn)，三者格調(diào)一脈相乘，整體營(yíng)造一種現(xiàn)代都市的旅游休閑生活格調(diào)，從而獲得綜合收益主題公園的定位和建設(shè)是該模式成功的關(guān)鍵該類(lèi)模式可復(fù)制性好，同時(shí)能獲得巨大的無(wú)形資產(chǎn)，有利于企業(yè)跨地域經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)范圍延伸較之單一地產(chǎn)模式，旅游復(fù)合地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)教大，要求運(yùn)營(yíng)商具備對(duì)旅游行業(yè)的深刻認(rèn)識(shí)，以及更強(qiáng)的資金運(yùn)籌能力-63-“華僑僑城模模式””舉例例一———北北京華華僑城城華僑城城集團(tuán)團(tuán)位于北北京東東四環(huán)環(huán)與京京沈高高速交交接處處，距距CBD3.5公里目標(biāo)客客戶：：CBD及周邊邊人群群產(chǎn)品定定位：：大型型旅游游主題題社區(qū)區(qū)1.5平方公公里區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)商商開(kāi)發(fā)面面積-64-“華僑僑城模模式””舉例例一———北北京華華僑城城（續(xù)續(xù)）物業(yè)構(gòu)構(gòu)成北京華華僑城城包括括住宅宅、主主題公公園區(qū)區(qū)和主主題商商業(yè)區(qū)區(qū)三大大板塊塊，并并配有有幼兒兒園、、小學(xué)學(xué)、中中學(xué)、、會(huì)所所、醫(yī)醫(yī)院、、銀行行、美美術(shù)館館、藝藝術(shù)中中心等等住區(qū)區(qū)配套套設(shè)施施住宅部部分共共83萬(wàn)平米米，以以高層層板樓樓、舒舒適三三居為為主主題公公園是是一個(gè)個(gè)占地地1平方公公里的的主題題生態(tài)態(tài)樂(lè)園園——北京歡歡樂(lè)谷谷，定定位為為北京京最具具特色色的都都市旅旅游休休閑勝勝地主題商商業(yè)區(qū)區(qū)是6.5萬(wàn)平米米的意意大利利風(fēng)情情的維維吉奧奧商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)，包包括度度假酒酒店、、超市市、餐餐飲娛娛樂(lè)、、購(gòu)物物、酒酒吧等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)，連連接歡歡樂(lè)谷谷和居居住區(qū)區(qū)功能主題公公園與與主題題居住住區(qū)、、主題題商業(yè)業(yè)區(qū)概概念上上互為為依托托，景景觀上上互為為借用用，營(yíng)營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)代休休閑感感以旅游游為主主題，，集旅旅游、、居住住、商商業(yè)、、休閑閑、購(gòu)購(gòu)物于于一體體，生生態(tài)環(huán)環(huán)保、、休閑閑、高高尚的的綜合合性大大社區(qū)區(qū)-65-“華僑僑城模模式””舉例例二———東東部華華僑城城區(qū)位位：位于于深圳圳東部部三洲洲田物業(yè)組組合：以高爾爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)區(qū)區(qū)(兩個(gè)18洞球場(chǎng)場(chǎng))、綜合合生態(tài)態(tài)旅游游區(qū)、、世界界茶茶藝博博覽園園、度度假酒酒店、、公寓寓、山山地觀觀光纜纜車(chē)等等為主主，以以及住住宅和和商業(yè)業(yè)區(qū)特色項(xiàng)項(xiàng)目：占地面面積：8.3平方公公里三谷（（大峽峽谷、、云海海谷、、茶溪溪谷））三鎮(zhèn)（（茵特特拉根根小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、海海菲德德小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、茶茶馬古古鎮(zhèn)））三街（（海菲菲德天天街、、茵特特拉根根花街街、藝藝術(shù)大大地的的濕地地水街街）三部落落（云云中部部落、、天禪禪之旅旅、花花鐘教教堂））-66-復(fù)制華華僑城城模式式的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)超前科科學(xué)規(guī)規(guī)劃，，有序序建設(shè)設(shè)如華僑僑城對(duì)對(duì)“主主題公公園””定位位不是是隨便便就定定，而而是經(jīng)經(jīng)過(guò)精精密的的測(cè)算算和規(guī)規(guī)劃，，深圳圳四大大主題題公園園——錦繡中中華、、民俗俗村、、世界界之窗窗、歡歡樂(lè)谷谷——從國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游游到國(guó)國(guó)際旅旅游，，從獵獵奇式式旅游游到體體驗(yàn)式式旅游游，主主題文文化的的確定定都是是隨著著人們們心理理需求求的變變化而而改變變規(guī)劃與與產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)合合，營(yíng)營(yíng)造鮮鮮明主主題，，形成成互動(dòng)動(dòng)比如在在深圳圳華僑僑城，，不同同區(qū)域域、不不同歷歷史時(shí)時(shí)期發(fā)發(fā)展起起來(lái)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)之間間形成成了有有機(jī)互互動(dòng)：：主題題公園園的興興建在在美化化城區(qū)區(qū)環(huán)境境的同同時(shí)，，促進(jìn)進(jìn)了酒酒店業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展；；房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的繁繁榮帶帶動(dòng)了了商業(yè)業(yè)繁榮榮，文文教事事業(yè)的的發(fā)達(dá)達(dá)又推推動(dòng)了了房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。同時(shí)時(shí)，營(yíng)營(yíng)利性性產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展使使文化化、教教育、、衛(wèi)生生等公公共事事業(yè)的的持續(xù)續(xù)發(fā)展展成為為可能能可持續(xù)續(xù)發(fā)展展經(jīng)營(yíng)營(yíng)與不不斷創(chuàng)創(chuàng)新的的顧客客體驗(yàn)驗(yàn)借助華華僑城城20年成功功開(kāi)發(fā)發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，華僑僑城保保持了了持續(xù)續(xù)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。同時(shí)時(shí)，每每到一一處，，華僑僑城都都根據(jù)據(jù)具體體地域域的實(shí)實(shí)際情情況不不斷創(chuàng)創(chuàng)新，，在差差異化化的基基礎(chǔ)上上成功功的復(fù)復(fù)制著著華僑僑城模模式資源系系統(tǒng)有有效整整合，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生活活多樣樣化-67-15、建外外Soho模式-68-“建外外Soho模式式”是是指指在城城市核核心區(qū)區(qū)的具具有現(xiàn)現(xiàn)代感感和時(shí)時(shí)尚感感的融融辦公公、居居住、、購(gòu)物物、休休閑娛娛樂(lè)于于一體體的綜綜合性性區(qū)域域模式名稱(chēng)建外Soho模式功能定位在城市核心區(qū)的融現(xiàn)代辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的具有現(xiàn)代感和時(shí)尚感的綜合性區(qū)域，是都市時(shí)尚“生活櫥窗”物業(yè)組合公寓+寫(xiě)字樓+商鋪+會(huì)所目標(biāo)客戶群城市中的小型企業(yè)及時(shí)尚一族特點(diǎn)一般處于城市的中心區(qū)；建筑形式及引進(jìn)的商業(yè)、娛樂(lè)休閑具有時(shí)尚感和現(xiàn)代感覺(jué)；對(duì)于ABC來(lái)說(shuō)在二線城市存在著較大的運(yùn)營(yíng)此類(lèi)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)-69-“建外外Soho模式式”舉舉例———建建外Soho簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：建外Soho區(qū)位：位于長(zhǎng)安街邊，國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面，地處北京CBD的核心區(qū)域開(kāi)發(fā)面積：0.12平方公里運(yùn)營(yíng)商：SOHO中國(guó)定位都市時(shí)尚“生活櫥窗”功能辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)物業(yè)構(gòu)成總建筑面積約為70萬(wàn)平米，地下建筑面積為19萬(wàn)平米，地上建筑面積約51萬(wàn)平米，由18棟公寓、2棟寫(xiě)字樓、4棟SOHO小型辦公房、大量裙房、會(huì)所及中心花園組成。其中SOHO公寓樓1-3層為臨街商鋪，約300個(gè)店鋪，4層以上為SOHO公寓單元。會(huì)所為28000平米，地下2層地上3層，游泳池、壁球廳、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡館、酒吧一應(yīng)俱全-70-16、天津津老城城廂模模式-71-天津老老城廂廂模式式模式名名稱(chēng)功能定定位物業(yè)組組合目標(biāo)客客戶群群特點(diǎn)天津老老城廂廂模式式具備各各種完完善功功能，，集居居住、、商業(yè)業(yè)、商商務(wù)、、文化化、休休閑為為一體體的綜綜合性性城區(qū)區(qū)物業(yè)非非常全全面，，包括括各類(lèi)類(lèi)中高高檔住住宅、、商業(yè)業(yè)購(gòu)物物中心心、商商務(wù)辦辦公樓樓、休休閑娛娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所等等目標(biāo)客客戶群群比較較廣泛泛，包包括中中高收收入的的人群群、商商業(yè)企企業(yè)等等城中之之城一一般為為舊城城改造造項(xiàng)目目，政政府參參與其其中較較多政府確確定項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體規(guī)劃劃，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商在整整體規(guī)規(guī)劃指指導(dǎo)下下參與與項(xiàng)目目的開(kāi)開(kāi)發(fā)和和運(yùn)營(yíng)營(yíng)此類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目一一般地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，歷史史文化化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚厚，但但已不不適應(yīng)應(yīng)城市市快速速發(fā)展展的要要求-72-典型代代表———天天津老老城廂廂地址：天津津市以以鼓樓樓及鼓鼓樓商商業(yè)街街為中中心，，由東東馬路路、西西馬路路、南南馬路路、北北馬路路圍合合而成成的城城區(qū)占地：0.8平方公公里，，規(guī)劃總總建筑筑面積積為225萬(wàn)平方方米，，其中中住宅宅總建建筑面面積128.9萬(wàn)平方方米，，公建建總面面積96.1萬(wàn)平方方米土地運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商：中新新集團(tuán)團(tuán)開(kāi)發(fā)商商：老城城廂12個(gè)地塊塊分屬屬中新新集團(tuán)團(tuán)、富富力集集團(tuán)、、靜安安集團(tuán)團(tuán)等開(kāi)開(kāi)發(fā)。。其中中富力力集團(tuán)團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)5、6、7號(hào)地，，中新新集團(tuán)團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)11號(hào)地等等。物業(yè)組組合：各類(lèi)類(lèi)住宅宅、商商務(wù)辦辦公、、商業(yè)業(yè)中心心、娛娛樂(lè)設(shè)設(shè)施等等全面面的組組合功能定定位：改造后后的老老城廂廂將成成為一一座集集居住住、文文化、、商業(yè)業(yè)、商商務(wù)、、休閑閑、娛娛樂(lè)、、旅游游和生生態(tài)景景觀于于一體體的城城中之之城特點(diǎn)：老城廂廂是天天津的的發(fā)祥祥地，，具有有深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的文文化底