某房地產營銷思路建議

長沙華韻城市海岸營銷思路建議匯報思路項目自體分析項目競品分析目標解析及核心問題置業(yè)通營銷優(yōu)勢項目機會挖掘項目技術指標總用地面積：28096㎡總建筑面積：111334.81㎡（一期51601.64㎡，商業(yè)4552.24㎡）二期59733.17㎡）總體容積率：3.27建筑密度：28%綠化率：38%二期主力戶型面積：134㎡/戶～250㎡/戶之間Strengths（優(yōu)勢）濱江新城區(qū)位優(yōu)勢:位于濱江新城的門戶位置、區(qū)域產業(yè)價值復合區(qū)、城市休閑生活圈、城際核心交通價值、現(xiàn)代住江社區(qū)周邊居住配套資源優(yōu)勢：學校、醫(yī)院、酒店、商業(yè)中心等，配套成熟；景觀優(yōu)勢:擁有絕版的景觀資源，一線無敵江景Weaknesses（劣勢）噪音干擾項目體量小開發(fā)商品牌力小Opportunities（機會）瀟湘大道拉通，過江隧道開工，項目的交通便利性加強，與城市CBD核心區(qū)的距離拉近濱江新城規(guī)劃：長沙市的復合型新都會中心，近期內成為大河西先導區(qū)新的商業(yè)中心，湘江西岸重要的旅游休閑與文化教育基地Threats（威脅）來自長沙一線江景豪宅的競爭本區(qū)域大戶型產品競爭項目swot分析項目目標戰(zhàn)略目標：樹立長沙濱江資源型豪宅的領導者地位，在周邊競品7000均價壓力下，在營銷角度實現(xiàn)市場強大溢價能力。銷售目標：本案二期突破9000均價，實現(xiàn)項目持續(xù)熱銷，快速回籠資金。高溢價目標1快速現(xiàn)金流目標22013年項目目標基于自身優(yōu)劣勢與項目目標，如何挖掘市場機會先看看本項目直接競品競爭之局濱江新城品牌開發(fā)商云集，奧克斯廣場、綠地中央公館、世貿鉑翠灣陸續(xù)亮相，各項目為保量而進行全產品線推售，區(qū)域競爭白熱化。綠地中央公館世茂鉑翠灣奧克斯廣場濱江步行街本案濱江新城大牌開發(fā)商云集，競爭白熱化競爭之局競爭圈定：區(qū)位類同：同處濱江新城板塊。產品面積相近、功能類似：綠地中央廣場：95、111、126、142平米，共四種戶型；7800元/平（精裝）奧克斯廣場：83、90、108、123平米，共四種戶型；世貿鉑翠灣：現(xiàn)主推130-240㎡高層和93-114㎡洋房，7400元/平（毛坯）綠地126、142㎡四房奧克斯123㎡3+1房+130-140㎡3+1房世貿133㎡、1423+1房+區(qū)位類同、面積相近產品多，均價7000左右整體比較：三樓盤品牌、規(guī)模相當；本案濱江、臨榮灣鎮(zhèn)商圈，周邊配套更成熟；項目奧克斯廣場綠地中央廣場世貿鉑翠灣規(guī)模44萬方44.48萬方55萬方容積率55.4商業(yè)3.7、住宅2.8綠化率15%40%45%建筑形式高層高層、超高層高層、超高層品牌及物業(yè)奧克斯品牌認知度廣，地產新興品牌品牌開發(fā)商，中國房地產上市企業(yè)10強品牌開發(fā)商，中國房地產上市企業(yè)10強交通延展性岳麓大道與銀杉路東南角岳麓大道與銀杉路交匯西北角岳麓大道與瀟湘大道交匯西北角地段及配套設施濱江新城板塊，大河西先導區(qū)，自身配套完善，將有沃爾瑪和平和堂等大型賣場入駐海派綜合體，自身配套齊全，超高層雙子塔，并有大型超市賣場入駐濱江新城板塊，大河西先導區(qū)，超五星級酒店入駐，2萬方社區(qū)集中式情景商業(yè)街位置比較：奧克斯、綠地面積更緊湊；奧克斯3+1戶型臨岳麓大道，噪音較大；綠地戶型與本案在通風、采光、噪音上持平，世貿景觀資源與本案相近。名稱通風采光噪音景觀資源世茂鉑翠灣★★★★★★★★★★★★綠地中央廣場★★★★★★★★★★★奧克斯廣場★★★★★★★★世茂130-140㎡3+1房82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產品綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房1#2#3#4#5#園林希爾頓酒店、臨路公寓三期二期園林園林會所入戶大堂銀杉路商業(yè)商務區(qū)園林注：對比樓棟為上面3圖的藍色圈。戶型型比比較較：：本案案陽陽臺臺贈贈送送面面積積最最大大，，但但綠綠地地價價格格優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，精精裝裝與與本本案案毛毛坯坯總總價價相相當當。。奧奧克克斯斯面面積積小小，，總總價價低低。。名稱動線功能分區(qū)贈送空間設計創(chuàng)新點總面積總價價格世茂鉑翠灣★★★★★★★☆★★★★98萬（以136算）7400元/平（毛坯）綠地中央廣場★★★★★★★★★★★98,2萬7800元/平（精裝）奧克斯廣場★★★★★★★★★★★★88萬以7200計算82㎡㎡二房房98㎡㎡三房房商業(yè)業(yè)街街130-140㎡㎡3+1房二期期低低密密度度產產品品世茂茂130-140㎡㎡3+1房綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房競爭之變小結：本案戶型面積積大，毛坯總價與綠綠地精裝房總總價相當，競爭處于弱弱勢；奧克斯三房面面積偏緊湊，，且一期入市市房源價格可可能偏低，同同樣具有較低低總價優(yōu)勢，，按照7200價格估算，本案總價高出出奧克斯3+1戶型10萬元；綠地、奧克斯斯地段認同度度高于本案，因此，本項項目3+1房總體競爭將將處于弱勢。。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產產品如何塑造華韻韻城市海岸市市場占位獨一無二14基于濱江豪宅宅競品分析，，建議本項目目應走產品差差異化品質路路線進行突破破，跳出同質質化競爭。1、高端高定位位路線2、產品差異化化品質路線什么樣的發(fā)力力方向是符合合市場及客戶戶需求的？可可以從哪些方方面進行突破破？VS思考將陷入與城區(qū)區(qū)板塊濱江豪豪宅項目和板板塊內高價產產品兩大直面面競爭。將會拉長項目目的銷售周期期，增加財務務成本大開發(fā)商云集集，構建項目目的品牌優(yōu)勢勢難度加大，，成本較高項目條件（區(qū)區(qū)域/戶型/低成本等）對對此路線有一一定支撐；板塊經濟發(fā)展展結構對高品品質發(fā)展有較較強支撐；超越混沌的市市場競爭，直直接進入藍海海競爭領域華韻城市海岸岸如何通過產品品差異化溢價價？上風上水，宜宜居福地項目地形為一一個斜躺的“八”字形，地勢自自西向東13米高差，樓宇宇依勢而建，，節(jié)節(jié)高升。。自西向東13米高差“八”字形蝶式平面造型型，生動別致致且富有靈氣氣將板樓與塔樓樓的優(yōu)勢完美美結合，戶戶戶朝陽，達到到最佳的通風風及采光效果果戶與戶相對獨獨立，相互依依賴性小二梯三戶，分分攤較少，增增加使用面積積奇偶數(shù)錯層陽陽臺，避免視視線干擾偶數(shù)層陽臺奇數(shù)層陽臺3600極致觀景體驗驗樓層較高的主主力復式戶型型，可考慮部部分精裝華韻城市海岸岸濱江高層蝶蝶形產品發(fā)布布會暨貴族派對活動時間：2013年4月底活動地點：河西五星酒店店活動內容：1、二期產品樣樣板區(qū)開放，，及濱江高層層產品發(fā)布，，邀請意向客客戶和長沙大大企業(yè)老總來來感受超大濱濱江豪宅極致致體驗2、邀請主流媒媒體，事后新新聞炒作活動目的：1.全方位展示本本案樣板區(qū)，，形成品牌影影響力2.通過風水講座座，提升客戶戶對項目的認認識項目亮點聚焦濱江復式產品品面積：292㎡平層：134㎡-141㎡小區(qū)將直接從從長沙市四水水廠引進優(yōu)質質自來水，避避免了二次污污染；另外將將配備新風系系統(tǒng)及凈水處處理系統(tǒng)，為為業(yè)主生活增增添綠色健康康因子。塑造以人為本本的生態(tài)一體化體體系活動目的：結合本項目自自來水廠直飲飲水為環(huán)保話話題起勢，擴擴大項目品牌牌影響力及知知名度；活動內容：首先號召全長長沙參與，向向全長沙市人人民免費贈送送100輛自行車，倡倡導少開一天天車的生態(tài)生生活方式，引引發(fā)業(yè)內、媒媒體和全市人人民的廣泛關關注與討論，，活動當天邀邀請主流媒體體到場。贈車當日舉行行500輛自行車全城城游活動。華韻城市海岸岸倡導生態(tài)生生活方式項目亮點聚焦置業(yè)通認為：：有了好的產品品，需要大量量的市場客戶戶資源和銷售售力，作為熱銷保障置業(yè)通有何秘秘笈快速積累累客戶？置業(yè)通成功操操作全程營銷銷置業(yè)通操作第第一步全城營銷ThestrongestteamPk最強的Pk團隊分組PK，成王敗寇置業(yè)通針不但但和其他代理理公司聯(lián)合銷銷售，置業(yè)通內部也也實施分組PK。置業(yè)通的項項目部就分為為3組進行項目pk，置業(yè)通代理理的樓盤一般般現(xiàn)場也分成成A、B兩組，獲勝組組成員傭金整整體跳，失敗敗組全體打折折。上到總監(jiān)下到到置業(yè)顧問全全部采用pk制度。體制之下，部部與部、組與與組之間競爭爭異常激烈、、失敗組長最最后不得不面面對下崗，因因此組內部也也形成排異力力量，業(yè)務能能力低下的人人常常受不了了他人白眼自自動離場。置業(yè)通的快銷銷寶典——全城營銷置業(yè)通目前在在售樓盤已全全部展開置業(yè)業(yè)通從上至下下全民營銷策策略針對11月置業(yè)通營銷銷月，置業(yè)通通還制定了相相關的獎罰政政策11月份，僅置業(yè)業(yè)通內部人員員就帶動了五五礦萬境水岸岸、融源極地地和天麓項目目一共34套房源的銷售售置業(yè)通操作第第二步Call客及短信覆蓋蓋Call客及短信覆蓋蓋在一個月內整整理所有高端端客戶名單在8天內call完第一批5000組客戶電話，，篩選初步意意向客戶。預計整個call客團隊在一個個月時間內call客2萬組高端商場Vip客戶1000組置業(yè)通三級市場高端客戶2000余組置業(yè)通高端客戶3000余組十萬余條短信發(fā)送商會客戶600余組Call客中心工作成果5000余個高端項目業(yè)主名單Call客豪車客戶2000組納稅大戶500組置業(yè)通操作第第三步政商渠道拓展展商會渠道拓展展以獨家房產贊贊助商的形式式與三大商會會巨星合作，，聯(lián)合商會分分批的在項目目體驗中心舉舉辦的大型活活動中對本項目進進行推廣，建建議以每個商商會3萬元的贊助費費獲取提供商商會會員名單單、在商會網網站宣傳項目，在活動中中搭建站臺擺擺放項目資料料、安排4-6名大客戶經理理銷售植入切切客作為回饋饋。具體操作聯(lián)合公司已經經搭建好的商商會平臺——省內長沙商會會、益陽商會會省外溫州商商會資源鐘浩置業(yè)通董事長長湖南省青年聯(lián)聯(lián)合委員會委委員入圍湖南省十十大杰出經濟濟人物長沙房地產中中介協(xié)會副會會長長沙市青年企企業(yè)家協(xié)會理理事長沙市青年聯(lián)聯(lián)合會會長益益陽商會常常務理事芙蓉區(qū)人大代代表

已被推推薦為長沙市市人大代表候候選人通過政商資源源置業(yè)通成功功操作案例：：案例：天麓項項目置業(yè)通與長沙沙市秘書長接接洽，邀請長長沙60多名青企協(xié)的的企業(yè)家到高高鑫天麓項目目上參加青企企協(xié)交流會。。通過這次資源源的整合，以以及現(xiàn)場的引引導，當場預預定1套，積累意向向客戶13批，通過后續(xù)續(xù)跟進成功銷銷售6套。案例：長房西西郡項目2006年，長房西郡郡項目由于當當時所處的地地段偏遠，盡盡管做了大量量的市場推廣廣但是效果并并不明顯銷售售受阻。置業(yè)通通過自自身的政府關關系聯(lián)系了長長沙市團委，，以團委的名名義舉辦了以以“我為星城城添綠色，共共建山水生態(tài)態(tài)城”為主題題植樹行動，，市場影響力力巨大，短時時間內就實現(xiàn)現(xiàn)了熱銷。置業(yè)通操作第第四步消費場所銀行金融機構構區(qū)域專業(yè)市場場銀行金融機構構拓展拓展方式：通過與置業(yè)通通和貴公司已已經建立了合合作關系的銀銀行，向金融融機構員工發(fā)發(fā)放短信。與相關客戶經經理對接，獲獲得VIP客戶信息，并并邀請其他的的VIP客戶參加項目目現(xiàn)場活動，，并發(fā)放項目目資料。1.銀行選?。涸谠陧椖扛浇鼌^(qū)區(qū)域設有支行行的2.合作方式：短短信群發(fā)、對對賬單內附項項目信息、資資料進場擺放放、舉辦金融融交流活動等等銀行金融機構構拓展秘籍置業(yè)通、華遠合作銀行及金融機構項目周邊的銀行、期貨、證券機構銀行白金客戶、VIP鉆石客戶郵政儲蓄工工商銀行光光大銀行興興業(yè)銀行招招商銀行長長沙銀行區(qū)域專業(yè)市場場拓展拓展市場：紅星市場群、、馬王堆陶瓷瓷建材市場、、萬家麗建材材市場等專業(yè)業(yè)市場的拓展展。以選定的專業(yè)業(yè)市場為目標標，由專人攜攜帶項目資料料進入專業(yè)市市場進行發(fā)放放，對私營業(yè)業(yè)主進行上門門拜訪，直接面面對面地釋放放項目信息。。為了保證效果果，在拓展前前期，重點針針對長沙專業(yè)業(yè)市場進行評評估，充分考考慮拓展對象象的購買能級級及喜好，及及時調整拓展展口徑，有的的放矢，減少少了不必要的的成本開銷。。長沙市專業(yè)市場高橋建材大市場人民中路與二環(huán)線的交匯處家潤多建材超市人民中路與二環(huán)線的交匯處高橋大市場雨花大道、火星大道交匯處三湘南湖大市場遠大一路，車站北路，東二環(huán)線的交匯處紅星大市場韶山南路、湘府路，中意路的交匯處馬王堆陶瓷建材城大路、火星大道、馬王堆路、公園路的交匯處萬家麗建材超市荷晏路與火星大道交匯處置業(yè)通地產2013年1月Youenjoy.Weserve.謝謝聆聽！通過辛辛勤的的工作作獲得得財富富才是是人生生的大大快事事。一個人一生可可能愛上很多多人，等你獲獲得真正屬于于你的幸福后后，你就會明明白以前的傷傷痛其實是一一種財富，它它讓你學會更更好地去把握握和珍惜你愛愛的人。1月-2322:4522:45:36人只有為自己己同時代人的的完善，為他他們的幸福而而工作，他才才能達到自身身的完善。每項事業(yè)成功功都離不開選選擇，而只有有不同尋常的的選擇才會獲獲取不同尋常常的成功。22:45:3622:451月-23論命運如何，，人生來就不不是野蠻人，，也不是乞討討者。人的四四周充滿真正正而高貴的財財富—身體與心靈的的財富。人生沒有彩排排，每一個細細節(jié)都是現(xiàn)場場直播。對產品質量來來說，不是100分就是0分。成功的經理人人員在確定組組織和個人的的目標時，一一般是現(xiàn)實主主義的。他們們不是害怕提提出高目標，，而是不讓目目標超出他們們的能力。管理就是決策策。22:4522:45:361月-23經營管理，成成本分析，要要追根究底，，分析到最后后一點。再實踐。2023/1/522:45:36世上并沒有用用來鼓勵工作作努力的賞賜賜，所有的賞賞賜都只是被被用來獎勵工工作成果的。。除了了心心存存感感激激還還不不夠夠，，還還必必須須雙雙手手合合十十，，以以拜拜佛佛般般的的虔虔誠誠之之心心來來領領導導員員工工。。2023/1/522:4522:45:36預防防是是解解決決危危機機的的最最好好方方法法。。我們們不不一一定定知知道道正正確確的的道道路路在在哪哪里里，，但但卻卻不不要要在在錯錯誤誤的的道道路路上上走走得得太太遠遠。。不要要把把所所有有的的雞雞蛋蛋放放在在同同一一個個籃籃子子里里。。用他他，，就就要要信信任任他他;不信信任任他他，，就就不不要要用用他他。。溝通再溝通。。05一月2023多掙錢的方法法只有兩個：：不是多賣，，就是降低管管理費。我所做的，就就是創(chuàng)辦一家家由我管理業(yè)業(yè)務并把我們們的錢放在一一起的合伙人人企業(yè)。我將將保證你們有有5%的回報，并在在此后我將抽抽取所有利潤潤的50%。請示問題不要要帶著問題請請示，要帶著著方案請示。。匯報工作不不要評論性地地匯報，而要要陳述性的匯匯報。2023年1月5日在漫長的人生生旅途中，有有時要苦苦撐撐持暗無天日日的境遇；有有時卻風光絕絕項，無人能能比。溝通是是管理理的濃濃縮。。1月-2322:45:3622:45員工培培訓是是企業(yè)業(yè)風險險最小小，收收益最最大的的戰(zhàn)略略性投投資。。人類被被賦予予了一一種工工作，，那就就是精精神的的成長長。企業(yè)發(fā)展需需要的是機機會，而機機會對于有有眼光的領領導人來說說，一次也也就夠了。。1月-231月-23發(fā)展和維護護他們的家家;至于女子呢呢?則是努力維維護家庭的的秩序，家家庭的安適適和家庭的的可愛。猶豫不決固固然可以免免去一些做做錯事的可可能，但也也失去了成成功的機會會。管理是一種嚴嚴肅的愛。1月-2322:451月-23選擇?選擇這個詞對對我來說太奢奢侈了。沒有商品這樣樣的東西。顧顧客真正購買買的不是商品品，而是解決決問題的辦法法。一個人被工作作弄得神魂顛顛倒直至生命命的最后一息息，這的確是是幸運。從管理的角度度來講，兩點點之間最短的的距離不一定定是一條直線線，而是一條條障礙最小的的曲線。22:451月-2322:45:36自覺覺心心是是進進步步之之母母，，自自賤賤心心是是墮墮落落之之源源，，故故自自覺覺心心不不可可無無，，自自賤賤心心不不可可有有。。05-1月-231月-231月-23切實執(zhí)行行你的夢夢想，以以便發(fā)揮揮它的價價值，不不管夢想想有多好好，除非非真正身身體力行行，否則則，永遠遠沒有收收獲。一個有堅堅強心志志的人，，財產可可以被人人掠奪，，勇氣卻卻不會被被人剝奪奪的。時間和結結構。22:451月-231月-23南懷瑾瑾說：：“心心中不不應該該被蓬蓬茅堵堵住，，而應應海闊闊天空空，空空曠得得纖塵塵不染染。道道家講講‘清清虛’’，佛佛家講講空，，空到到極點點，清清虛到到極點點，這這時候候的智智慧自自然高高遠，，反應應也就就靈敏敏?！薄?2:4522:45:361月-2322:45你不能能衡量量它，，就不不能管管理它它。拖延將不斷斷滋養(yǎng)恐懼懼。2023/1/522:45:3622:4522:45:36想法法)，而而是是你你是是不不是是愿愿意意為為此此付付出出一一切切代代價價，，全全力力以以赴赴地地去去做做它它一一直直證證明明它它是是對對的的。。2023/1/522:45:361月月-23謝謝謝各各位位！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:45:3722:45:3722:451/5/202310:45:37PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:45:3722:45Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:45:3722:45:3722:45Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:45:3722:45:37January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202310:45:37下下午22:45:371月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:45下午1月-2322:45January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/522:45:3722:45:3705January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:45:37下下午10:45下下午22:45:371月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:45:3722:45:3722:451/5/202310:45:37PM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2322:45:3722:45Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。22:45:3722:45:3722:45Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2322:45:3722:45:37January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202310: