商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)一般流程

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)一般流程1、市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。思考。該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。2、項目位置選擇都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。3、判斷可發(fā)展規(guī)模的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。74000199820002000個人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。4、項目土地取得及政府許可應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：得夠用。土地價格越低，前期資金壓力越小。5、項目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。開始。6、項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為7、設(shè)計方案的市場化這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設(shè)計得以確定。8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合9、項目方案的政府許可項目的投資回報預(yù)測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。交通審批消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進(jìn)行審查最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范是否可以予以批準(zhǔn)的過程如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工這將造成極大的浪費(fèi)。 一般來說項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目不突破中國的消防規(guī)范的話幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點。規(guī)劃審批大。必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。10、項目招投標(biāo)11、項目的財務(wù)核算地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。12、資金需求方案最終完成該項目的資金需求方案13、融資方案象，制定的資金供給計劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運(yùn)做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。以上測算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。14、項目融資項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項目的有效渠道。方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進(jìn)。2.5-5%的費(fèi)1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項目的融資。15、市場策劃16、招商項目招商的方式主要有兩種，即：1）17、價格策略價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。18、租金策略19、管理公司的選擇商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。大型商業(yè)如用零售額測算商業(yè)體量，你可以先收集項目所在區(qū)域（城市）一般在政府統(tǒng)計部門可拿到；再除以項目所在區(qū)域（城市）商業(yè)總面積，就可得出。其實國際上有根據(jù)商業(yè)面積輻射消費(fèi)人口的方法去評估商業(yè)項目的體量。如你有興趣可e-mail給我，索取有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)，路在何方-------淺談對目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的認(rèn)識一、我們看到的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)帶來房產(chǎn)市場快速發(fā)展的第二個春天目前城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在不均衡狀況，帶來商業(yè)資源及社會資源的極大浪費(fèi)l市商業(yè)網(wǎng)點布局不合理，這種不合理布局，造成商業(yè)資源和社會資源的極大浪費(fèi)。l規(guī)模小，大型的綜合商業(yè)地產(chǎn)項目較少，都是一些零星小商業(yè)項目。l極大的盲目性。我國的商業(yè)投資環(huán)境還有欠成熟，世界級商業(yè)群體極少進(jìn)入中國商業(yè)市場50017二、我們對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展意義及運(yùn)行規(guī)律的理解敗的關(guān)鍵。產(chǎn)要素隨著全世界商業(yè)微利時代的到來，商業(yè)地產(chǎn)將從暴利走向微利，這是一個不可阻擋的趨勢，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運(yùn)營雙重風(fēng)險成為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)要素。成功的商業(yè)地產(chǎn)項目需要充分的依托于市場需求，明確目標(biāo)消費(fèi)群，做充分的市場調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的旗艦三、我們對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式的認(rèn)識及依托政府支持開發(fā)商業(yè)步行街的幾多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。步行街的商業(yè)運(yùn)作模式成為城市商業(yè)發(fā)展的主流，但其具有區(qū)域性限制，即須在城市中代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，也將造就極豐富的投資機(jī)會。四、我們對具有投資價值的幾種商鋪的認(rèn)識15ft東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城市之一，也是中把對具有投資價值的幾種商鋪形式的認(rèn)識，拿來與對投資感興趣的業(yè)主進(jìn)行分享：l臨街鋪面街面鋪位聚集的人流多，并且經(jīng)營自主，只受地段商業(yè)氣氛的影響而與其他商鋪的經(jīng)營無關(guān)。l還要看租的比例大還是賣的比例大。大商場，經(jīng)營不好有很大程度是因為賣散的緣故。l “車趕人”而無法留住消費(fèi)群，而次干道借助主干道兩邊的便捷交通，容易把人流吸納進(jìn)來。l10適宜小資產(chǎn)投資者。l將旺未旺的商鋪從商鋪經(jīng)營角度看可分為旺場、“將旺未旺”和預(yù)熱型三種。旺場售價也能預(yù)見，還有升值空間。投資就要低勢進(jìn)，高勢出。五、我們認(rèn)為好的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)具備的條件是：l良好的地段l政府的大力支持、（各種稅收的減免或優(yōu)惠、交通路線的保障）l準(zhǔn)確的市場定位，優(yōu)秀的項目規(guī)