模塊3-1 物業(yè)服務(wù)合同寫作

物業(yè)服務(wù)合同寫作模塊3-1

1．區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)合同2．熟練掌握物業(yè)服務(wù)合同的格式與內(nèi)容3．理解物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議在格式和內(nèi)容上的區(qū)別4．理解合同、協(xié)議、意向書的區(qū)別5．了解物業(yè)服務(wù)行業(yè)的多種合同 【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】

PART1概述合同與協(xié)議、意向書的區(qū)別物業(yè)服務(wù)合同的含義物業(yè)服務(wù)合同的重要性物業(yè)服務(wù)合同是指在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與招投標(biāo)活動接受委托從事物業(yè)服務(wù)，為保證物業(yè)服務(wù)活動順利實施并實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的目的，與委托人簽訂的明確雙方民事權(quán)利義務(wù)并共同遵守的正式協(xié)議文書。區(qū)分兩種概念物業(yè)合同（廣義概念）物業(yè)服務(wù)合同（狹義概念）前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同簽訂時間上的區(qū)別項目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同簽訂時間甲方出售住宅前每個購房人（業(yè)主）在簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時同時簽訂一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后3個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個月物業(yè)合同大致分為以下幾種類型：

(一)物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到物業(yè)管理活動的合同如土地使用合同和售房合同中涉及到物業(yè)管理的條款

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同如裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議(主要用于對相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理)、特約服務(wù)協(xié)議等(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)活動中與相關(guān)單位簽訂的合同如清潔承包委托合同、垃圾清運委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等；

(四)其他與物業(yè)管理活動相關(guān)的合同如供水供電有償委托合同、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議等。

重要性1、工作、服務(wù)、糾紛的直接依據(jù)2、物業(yè)服務(wù)合同與法規(guī)政策關(guān)系緊密1、法規(guī)政策是物業(yè)服務(wù)合同制定的依據(jù)；根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和各種示范文本的要求等來簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、掌握簽訂合同的技巧可以有效規(guī)避風(fēng)險，提升經(jīng)營業(yè)績；2、物業(yè)服務(wù)合同是法規(guī)政策在某個物業(yè)管理區(qū)域的明確和細(xì)化。P200PART2寫作物業(yè)服務(wù)合同的特點物業(yè)服務(wù)合同的格式與內(nèi)容1、合同的主體特定物業(yè)服務(wù)合同特點2、合同標(biāo)的復(fù)雜，難量化3、合同內(nèi)容與物業(yè)產(chǎn)權(quán)、業(yè)主權(quán)益緊密相連P200；問P206；問項目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同合同主體甲方：開發(fā)商乙方：甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲方：開發(fā)商乙方：購房人（業(yè)主）丙方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲方：業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主）乙方：物業(yè)管理公司標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對象。它是合同成立的必要條件，是一切合同的必備條款。合同標(biāo)的是多種多樣的，一般有四類：一是有形財產(chǎn)，指具有價值和使用價值并且法律允許流通的有形物，如生產(chǎn)資料與生活資料、貨幣和有價證券等；二是無形財產(chǎn)，指具有價值和使用價值并且法律允許流通的不以實物形態(tài)存在的智力成果。三是勞務(wù)，指不以有形財產(chǎn)體現(xiàn)其成果的勞動與服務(wù)，如運輸合同中的運輸行為，委托中的代理、行紀(jì)、居間行為等；四是工作成果，指在合同履行過程中產(chǎn)生的體現(xiàn)履約行為的有形物或無形物。1、常規(guī)性公共服務(wù)2、協(xié)調(diào)相鄰關(guān)系3、協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商4、其他服務(wù)合同標(biāo)的傳統(tǒng)形式1、咨詢服務(wù)-無形財產(chǎn)2、經(jīng)營服務(wù)-有形財產(chǎn)合同標(biāo)的的多樣化趨勢物業(yè)服務(wù)合同的格式、內(nèi)容1、標(biāo)題2、立約單位4、結(jié)尾5、附件3、正文1、主標(biāo)題2、段落標(biāo)題標(biāo)題1、主標(biāo)題（1）直接寫明物業(yè)服務(wù)合同的種類（2）物業(yè)項目名稱加上物業(yè)服務(wù)合同的種類PS：分包合同還要加上具體委托業(yè)務(wù)名稱《前期物業(yè)服務(wù)合同》《梧桐苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》《梧桐苑小區(qū)綠化承包合同》——宋體小二、加粗2、段落標(biāo)題（小標(biāo)題）

第X章內(nèi)容第X條停車場（庫）收費標(biāo)準(zhǔn)按（文件(一)1、(1)規(guī)定，協(xié)商）價格，分別采取以下方式收?。簼h字1級2級3級4級5級①6級單選2、位置1、內(nèi)容和注意事項立約單位（合同簽訂的主體）哪些信息是必要的？P2051、哪些信息是必要的？委托方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱甲方)以下簡稱乙方)前期物業(yè)服務(wù)（委托）合同購房者信息前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對比1業(yè)委會信息物業(yè)服務(wù)合同對比22、合同具體條款1、引言正文多選引言1、委托方式（即選聘物業(yè)企業(yè)的方式）2、目的（為了…)3、法律依據(jù)（依據(jù)…)4、原則基礎(chǔ)(在…的基礎(chǔ)上)內(nèi)容格式以正文格式寫一段概述多選合同具體條款1、物業(yè)基本情況2、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、服務(wù)費用4、物業(yè)的經(jīng)營與管理內(nèi)容5、物業(yè)的承接與驗收6、物業(yè)的使用與維護(hù)7、專項維修資金8、違約責(zé)任9、其他事項簡答哪些信息應(yīng)當(dāng)被提取出來？第一章物業(yè)基本情況原則：（1）簡練，突出重點（2）詳細(xì)情況作為附件后置1、物業(yè)名稱——小區(qū)名稱2、物業(yè)類型3、座落位置4、物業(yè)管理四至范圍5、總建筑面積及其構(gòu)成6、附件說明概覽東至星火路；南至延政路；西至常武路；北至長虹路。物業(yè)管理四至范圍：附件說明格式：XX文件見附件X附件一：御城規(guī)劃平面圖空兩個字空兩個字第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量強調(diào)的內(nèi)容：（1）乙方成立專門機構(gòu)—服務(wù)的提供者；（2）實施服務(wù)的人員有從業(yè)資格；（3）服務(wù)內(nèi)容——四大模塊為主；載體實施內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（4）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程維修環(huán)境管理秩序維護(hù)少了什么？客戶服務(wù)其他內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)第三章服務(wù)費用強調(diào)的內(nèi)容：（1）第五條——收費方式；（2）第六條①物業(yè)費度量單位；②“平方米”指向的目標(biāo)；③收費標(biāo)準(zhǔn)在何時首次向誰明示；④由誰收取物業(yè)費；⑤具體收費標(biāo)準(zhǔn)。即：在《商品房買賣合同》中明示。如何測算?新：分項目收費——“菜單式”收費《常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項目收費標(biāo)準(zhǔn)》某小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平為綜合管理服務(wù)3級、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)4級（雙道）、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)4級、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)1級（按建筑面積測算、冷季型）、共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運行保養(yǎng)維修服務(wù)為1類，這樣選擇組合后的收費標(biāo)準(zhǔn)約為（）

sjxw09a@126.com 213016常州最高基準(zhǔn)價1.42元/平方米可上浮15%最高為1.63元/平方米普通住宅公共服務(wù)費1、在常州，物業(yè)管理公共服務(wù)費哪幾種情況下可以打折？疑問2、在常州，哪種性質(zhì)的物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價？哪些物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價？《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第18、19條2、辦理入住手續(xù)后未入住，業(yè)主應(yīng)事先書面向物業(yè)服務(wù)企業(yè)說明備案經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可后，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；1、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或房屋買賣合同中已約定起始交付時間，因業(yè)主自身原因未按時辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；3、實行前期物業(yè)服務(wù)的普通住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，先期入住的業(yè)主物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納，差額部分由開發(fā)商補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。1、普通住宅的公共服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價；2、非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費（小區(qū)停車服務(wù)收費除外），實行市場調(diào)節(jié)價。第三章服務(wù)費用強調(diào)的內(nèi)容：（3）第七條物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行費用；（4）第八條①業(yè)主繳納物業(yè)費的起始時間；②空房物業(yè)費誰來承擔(dān)；③使用人的費用如何交納；④物業(yè)費交納的頻率要求。與第六條差不多問：樓道公共照明的費用誰來承擔(dān)？草坪燈的費用誰來承擔(dān)？《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第17條1、業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣合同中約定的起始交費時間交納物業(yè)管理公共服務(wù)費；2、未約定起始交費時間的，業(yè)主、使用人在辦理入住手續(xù)完成后（領(lǐng)取鑰匙）繳納物業(yè)費。第三章服務(wù)費用強調(diào)的內(nèi)容：（5）第九條物業(yè)服務(wù)收費方式；第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理強調(diào)的內(nèi)容：（1）第十條停車場（庫）收費規(guī)定；（2）第十一條車位服務(wù)協(xié)議；（3）第十二條會所歸屬及其收費明細(xì)；（4）第十三條業(yè)主共同財產(chǎn)的經(jīng)營收益怎么分配；（5）第十四條開發(fā)商資產(chǎn)經(jīng)營收益協(xié)商確定?！蛾P(guān)于新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬界定與管理的有關(guān)規(guī)定》常房發(fā){2004}116號新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的房屋權(quán)屬性質(zhì)分為1、非營業(yè)性公建配套設(shè)施2、營業(yè)性公建配套設(shè)施。新建住宅小區(qū)的非營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類的公建配套設(shè)施中除了社會公益性的配套設(shè)施以外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門代為登記。小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位不得銷售非營業(yè)性公建配套設(shè)施，也不得以任何方式處置其使用權(quán)。非營業(yè)性公建配套設(shè)施（除社會公益性的配套設(shè)施外）的經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)用于小區(qū)的物業(yè)管理。新建住宅小區(qū)的營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類公建配套設(shè)施，按誰投資，誰所有，誰收益的原則，其權(quán)屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。為使商品房價格處于一個合理的水平，開發(fā)商必須控制開發(fā)商成本，而非營業(yè)性公建配套的開發(fā)建設(shè)成本是開發(fā)成本的一部分，因此，開發(fā)商有減少非營業(yè)性公建配套建設(shè)的利益驅(qū)動。最好非營業(yè)性的一個都不建，賺的就多了。

顯然不行關(guān)于印發(fā)《常州市新建住宅小區(qū)汽車庫（位）建設(shè)使用管理補充規(guī)定》的通知1、新建住宅小區(qū)汽車庫（位）所占土地使用權(quán)份額的土地使用費、各項建設(shè)規(guī)費、建設(shè)成本由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，不計入住宅小區(qū)商品房的建設(shè)成本。2、地面停車位的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主所有。3、經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)的汽車庫（位）建設(shè)不得低于規(guī)劃配建指標(biāo)。所建汽車庫（位）作為非營業(yè)性公建配套，其費用攤?cè)虢ㄔO(shè)成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門代為登記。常州——“一類、二類地上產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，地下產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商”howmuch?疑問：1、常州住宅建筑停車位最低控制指標(biāo)究竟怎樣設(shè)置的？2、常州住宅建筑收費標(biāo)準(zhǔn)（室內(nèi)、室外、免費）？即：停車配建標(biāo)準(zhǔn)常州市關(guān)于《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2004年版)實施的補充規(guī)定類別小汽車自行車一類居住區(qū)1.2輛/戶1輛/戶二類居住區(qū)0.6輛/戶2輛/戶經(jīng)濟適用房0.4輛/戶2輛/戶住宅建筑停車位最低控制指標(biāo)“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下?！岸惥幼∮玫亍焙w了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。常州停車收費標(biāo)準(zhǔn)的來源《常州市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市公安局等部門關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范汽車停放管理維護(hù)城市交通秩序的意見的通知》

(常政辦發(fā)〔2007〕37號)的附件

三、住宅小區(qū)停車場汽車停放收費標(biāo)準(zhǔn)：

（一）室外停車：

1.包月停放的，每月120元；

2.臨時停放的，按每次5元計收，車輛連續(xù)停放時間超過24小時的，按二次停放計費。

（二）室內(nèi)停車：

1.已出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車位每月50元，業(yè)主獨用封閉車庫不收停放服務(wù)費；

2.非營業(yè)性公共車位每月100元。（人防）

住宅小區(qū)汽車停放收費標(biāo)準(zhǔn)上浮最高不超過50%，下浮不限。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，已成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會確定，未成立業(yè)主委員會的由停車場經(jīng)營管理單位確定。

有下列情形之一的，免繳汽車停放服務(wù)費：

（一）進(jìn)入住宅小區(qū)停車場（含與居民住宅共用的停車場）停車時間不超過60分鐘（含60分鐘）的；（二）軍車和執(zhí)行公務(wù)的警車、消防車、救護(hù)車、工程搶險車和殯葬車。

第五章物業(yè)的承接驗收強調(diào)的內(nèi)容：（1）第十五條需要查驗的部位；（2）第十六條現(xiàn)場查驗、羅列問題、如何解決；（3）第十七條分期開發(fā)注意事項；（4）第十八條甲方保修期內(nèi)承擔(dān)責(zé)任；（6）第二十條前期物業(yè)介入管理經(jīng)費。（5）第十九條移交資料；《承接查驗辦法》搞清幾個問題：1、《物業(yè)承接查驗辦法》施行時間？2、承接查驗的程序是什么？2011年1月1日3、物業(yè)承接查驗檔案的產(chǎn)權(quán)歸屬？4、保修期？屋面？水、電？裝飾工程？排序3、確定物業(yè)承接查驗方案6、移交有關(guān)圖紙資料2、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備7、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題4、確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果1、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議5、辦理物業(yè)交接手續(xù)在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；四電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為

年；五裝飾工程為

年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從之日起計算。522工程竣工驗收合格裝飾工程是指房屋建筑施工中包括抹灰、油漆、刷漿、玻璃、裱糊、飾面、罩面板和花飾等工藝的工程，它是房屋建筑施工的最后一個施工過程，其具體內(nèi)容包括內(nèi)外墻面和頂棚的的抹灰，內(nèi)外墻飾面和鑲面、樓地面的飾面、房屋立面花飾的安裝、門窗等木制品和金屬品的油漆刷漿等。

此裝修非彼裝修乙方承接物業(yè)（），甲方（）配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗：1、2、3、括號里怎么填？用詞務(wù)必簡練！第六章物業(yè)的使用與維護(hù)需要注意：（1）第二十七、二十八條物業(yè)管理用房的移交；（可以放在第五章）（2）第二十二條物業(yè)企業(yè)的制止行為；第七章專項維修資金需要明確的一般只有2點：（1）第二十九條誰負(fù)責(zé)代收代繳；（2）第三十條維修養(yǎng)護(hù)費用的承擔(dān)。保質(zhì)期內(nèi)乙方?jīng)]有責(zé)任？供水供電設(shè)施的維修責(zé)任？專項維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)電梯大修

在保質(zhì)期內(nèi)，建設(shè)單位承擔(dān)公共部位和設(shè)施因質(zhì)量問題維修、更換的職責(zé)，物業(yè)公司主要承擔(dān)下列責(zé)任：1、養(yǎng)護(hù)職責(zé)；2、因管理不善導(dǎo)致的維修；3、積極協(xié)調(diào)。1、保質(zhì)期內(nèi)由質(zhì)量問題導(dǎo)致的維修、更換費用，由甲方承擔(dān)；供水、供電維修責(zé)任的區(qū)分配套工程建設(shè)單位及物業(yè)公司維修責(zé)任市政工程

配套基礎(chǔ)設(shè)施是指居住區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、排水、電信、有線電視等管線及設(shè)施、照明系統(tǒng)、安防技防監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、人防設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵政設(shè)施、無障礙設(shè)施、公益性文體設(shè)施、園林綠化設(shè)施、道路、路燈、非經(jīng)營性停車場所等?！冻Ｖ菔惺袇^(qū)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理實施細(xì)則》

常房發(fā)[2002]148號專項維修基金專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修以上（含中修）的維修、更新與改造。3、超過保質(zhì)期內(nèi)的中修以上（含中修）的維修、更新與改造費用由專項維修資金承擔(dān)。常州中修標(biāo)準(zhǔn)是多少？住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修以上（含中修）工程是指一次分擔(dān)費用按建筑面積每平米3元以上（含3元）的維修工程。電梯維修費用

2、在常州，電梯大修費用是否包含在電梯運行維護(hù)費里面？

1、常州住宅電梯運行維護(hù)費是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的？

3、電梯費能不能打折？第八章違約責(zé)任需要注意：（1）第31條甲方不配合承接查驗；（3）第32-33條物業(yè)服務(wù)合同中最普遍、最常見的違約責(zé)任形式；（2）第35條甲方不保修；（4）第34條乙方擅自提高費用；（5）第36條乙方免責(zé)條款?！逗贤ā分幸?guī)定：哪些免責(zé)條款無效？違約責(zé)任1.違約責(zé)任概念違約責(zé)任，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時，依照法律規(guī)定或者合同約定所承擔(dān)的法律責(zé)任。

2.當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的方式當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失、定金制裁、采取其他補救措施等等。違約責(zé)任只有符合法定或者約定的情形才可免除。

物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，違約一般出現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)項目或質(zhì)量沒有實際履行或沒有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，就業(yè)主方而言，違約容易發(fā)生在拒交、少交、遲交物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。

2.違約金責(zé)任是物業(yè)服務(wù)合同中最為普遍、最為常見的違約責(zé)任方式。不可抗力質(zhì)量問題因維修停水停電供水供電障礙1、造成對方人身傷害的；2、因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。合同中下列免責(zé)條款無效：第九章其他事項需要注意：（1）第37條合同期限；（3）第39條合同到期移交；（2）第38條合同延期補充協(xié)議；（4）第40條前期物業(yè)服務(wù)合同與商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的聯(lián)系；（5）第41條合同附件的法律效力；（6）第42條合同未盡事宜；（7）第43條合同爭議如何解決；（8）第44條合同份數(shù)。“字眼”對比必考（2）尚未、達(dá)成、逾期；（1）自…起至…止項目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時止協(xié)議的有效期限從房屋出售之日（業(yè)主購房之日）起，至業(yè)主委員會成立后與其選定的服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時止合同有效期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年第六章協(xié)商解決仲裁訴訟仲裁適用范圍：“平等主體的公民，法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁”。1、婚姻，收養(yǎng)，監(jiān)護(hù)，扶養(yǎng)，繼承糾紛不能仲裁；2、行政爭議不能裁決。兩類情況不能仲裁：自愿性當(dāng)事人的自愿性是仲裁最突出的特點。仲裁以雙方當(dāng)事人的自愿為前提，即當(dāng)事人之間的糾紛是否提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭如何組成，由誰組成，以及仲裁的審理方式、開庭形式等都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定的。因此，仲裁是最能充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治原則的爭議解決方式。專業(yè)性民商事糾紛往往涉及特殊的知識領(lǐng)域，會遇到許多復(fù)雜的法律、經(jīng)濟