金象泰下曲家項目策略提報

金象泰下曲家項目策略提報研究思路核心思路勢道術(shù)市場解讀定位推導(dǎo)產(chǎn)品優(yōu)化首期部署營銷策略底商研究環(huán)境分析地塊分析區(qū)域市場項目分析（SWOT)項目定位產(chǎn)品建議底商建議營銷模式推廣策略及步驟推量控制價格策略一期開盤目標及實現(xiàn)第壹部分市場解讀中心：芝罘和萊山組團城市中心區(qū)，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)東翼：東部新城，發(fā)展高新技術(shù)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)和新興制造業(yè)煙臺市規(guī)劃宏觀環(huán)境煙臺市規(guī)劃發(fā)展理念：“一體兩翼”

西翼：福山區(qū)和開發(fā)區(qū)，發(fā)展臨港、機械制造和電子信息產(chǎn)業(yè)芝罘區(qū)作為煙臺城市發(fā)展規(guī)劃中的主體部分，仍將處于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展龍頭地位。區(qū)位：芝罘區(qū)東北和北部瀕臨黃海，北與遼寧省大連市隔海相對，東和東南與煙臺市萊山區(qū)接壤，是煙臺市與其它城區(qū)相連的主要門戶；經(jīng)濟地位：芝罘區(qū)為煙臺市的老城區(qū)，是目前煙臺市的主要商業(yè)中心。芝罘區(qū)本案位于芝罘區(qū)南大街主商圈南側(cè)，是區(qū)域南拓必經(jīng)之地；本案距離南大街主商圈距離為7km，商業(yè)氛圍略顯單?。恢苓叚h(huán)境：地塊東側(cè)為公路，噪音影響較大；居住環(huán)境較差。芝罘區(qū)規(guī)劃中觀環(huán)境青煙威榮城際鐵路規(guī)劃南城沿機場路起飛微觀環(huán)境青煙威榮城際鐵路規(guī)劃連接了青島、煙臺、威海三個主要城市，是構(gòu)建半島城市群間最重要的交通基礎(chǔ)設(shè)施和最快捷運輸通道。青榮城際鐵路設(shè)計起點為青島北站，終點為榮成站，線路長度298.97公里，全線共設(shè)15個車站。青煙威榮城際鐵路的開通，將加速青島、煙臺、威海三個城市1小時經(jīng)濟圈的形成，加快煙臺的經(jīng)濟增長速度。青煙威榮城際鐵路煙臺站點設(shè)置于南城，建成后無疑將成為煙臺與外界聯(lián)系的重要樞紐，對區(qū)域的發(fā)展影響深遠，前景可以預(yù)期。小結(jié)宏觀環(huán)境：煙臺市海景資源豐富，居住氛圍濃厚，半島城市群的規(guī)劃使得區(qū)域發(fā)展迎來前所未有的機遇；√

中觀環(huán)境：芝罘區(qū)作為煙臺市的傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認可度高；√微觀環(huán)境：項目所在機場路作為南大街商圈的輻射區(qū)域，區(qū)域南拓的必經(jīng)之地，居住氛圍濃厚，發(fā)展前景良好，但檔次偏低?！痰貕K分析地理位置地塊位于下曲家，緊鄰機場路，隔馨逸園鄰青年南路，住宅總建面15萬㎡，容積率1.89。青年南路機場路衡量指標理想狀態(tài)現(xiàn)狀評價評分權(quán)重總分出入口數(shù)量2個出口地塊南邊跟東邊各一個出入口達到理想狀態(tài)5525到達大型車站的距離3公里到達汽車南站4公里左右低于正常水平224公交車或便利車的數(shù)量2條周邊6條公交路線達到理想狀態(tài)5210到達購物場所的距離500米周邊有幾家小型便利店正常水平3412到達大型購物場所的距離1000米/4站路距離大型超市較遠低于正常水平248到達銀行的距離500米之內(nèi)3家周圍有銀行及相關(guān)設(shè)施遠低于正常水平339到達醫(yī)院的距離2000米據(jù)海港醫(yī)院門診部1200米達到理想狀態(tài)5420到達廣場的距離800米800米內(nèi)無廣場低于正常水平248到達學(xué)校的距離1000米一公里內(nèi)煙臺第二職業(yè)中專、煙臺城鄉(xiāng)建設(shè)學(xué)校等高于正常水平4520合計31116評價：得分29分權(quán)重：各權(quán)數(shù)按消費者及抽樣調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果為依據(jù)總評分：116分（滿分165分）評分標準：達到理想狀態(tài)=5分/高于正常水平=4分/正常水平=3分/低于正常水平=2分/遠低于正常水平=1分地塊關(guān)聯(lián)性分析之關(guān)聯(lián)性地塊分析表1衡量指標理想狀態(tài)現(xiàn)狀評價評分地塊高度略高于道路高于道路路面達到理想狀態(tài)5主要障礙沒有遮擋地勢較高，視野較為開闊高于正常水平4入口視點無遮擋，視覺美觀入口無遮擋正常水平3環(huán)境美感無視覺遮擋，環(huán)境優(yōu)美地塊內(nèi)部有四棟現(xiàn)狀住宅，環(huán)境美感稍差正常水平3噪音影響程度幽靜，遠離喧囂項目處在臥龍工業(yè)園區(qū)，有一定噪音低于正常水平2合計17評價：得分17分權(quán)重：均為5，因為環(huán)境的可視性對于住宅來說非常重要總評分：85分（滿分125分）評級標準分值低于159分160-188189-220220分以上評級劣質(zhì)地塊普通地塊優(yōu)良地塊優(yōu)等地塊地塊關(guān)聯(lián)性分析之可視性地塊分析表22公里半徑5公里半徑地塊總評分：201分（表1評分+表2評分）地塊評級：優(yōu)良地塊綜述：從地塊的關(guān)聯(lián)性分析來看，地塊屬于優(yōu)良地塊。項目地處煙臺交通咽喉，交通便利。芝罘區(qū)南向發(fā)展規(guī)劃，目前正在帶動并加速區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域未來升值空間較大。但項目與老城區(qū)尚有一定距離，各種生活配套設(shè)施較為欠缺；加之項目內(nèi)部有四棟現(xiàn)狀住宅無法拆遷，影響了項目整體規(guī)劃。小結(jié)評級標準分值低于159分160-188189-220220分以上評級劣質(zhì)地塊普通地塊優(yōu)良地塊優(yōu)等地塊市政府以萊山區(qū)為發(fā)展重點，各區(qū)另有本區(qū)的新城規(guī)劃：芝罘區(qū)南部新城、萊山區(qū)中心居住區(qū)、福山區(qū)新城區(qū)、牟平區(qū)煙臺東部新城；各區(qū)新城功能重疊，重復(fù)建設(shè)較多，城市發(fā)展難以形成合力，城區(qū)中留下大量的發(fā)展空擋；各個新城規(guī)劃大量居住區(qū)，潛在土地供應(yīng)巨大，奠定未來住宅市場競爭激烈的局面福山區(qū)：向南拓展新城區(qū)以夾河生態(tài)景觀帶為主軸線，完善提升北部工業(yè)區(qū)，加快改造中部老城區(qū)，重點沿夾河流域向南拓展新城區(qū)萊山區(qū)：中心居住區(qū)總用地面積為602.7公頃，規(guī)劃居住人口8萬人。規(guī)劃定位為具有商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文娛休閑等功能的多樣化的復(fù)合型居住區(qū)牟平區(qū)：“煙臺東部新城”憑借養(yǎng)馬島、魚鳥河、沁水河等自然生態(tài)景觀資源大力打造以旅游業(yè)為重心的東部新城芝罘區(qū)：南部新城老中心城區(qū)，北部開發(fā)飽和，開發(fā)重心南移城區(qū)規(guī)劃新矛盾：各區(qū)紛紛建設(shè)新城規(guī)劃大量居住區(qū)未來住宅市場競爭激烈區(qū)域市場樺林·頤和苑山語世家山水龍城通世新城馨逸園富甲逸品香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡）柏林春天（三期）陽光上城本案周邊項目分布區(qū)域市場樺林·頤和苑，均價6500元/㎡山語世家，均價10000元/㎡山水龍城，均價6600元/㎡通世新城，均價為5550元/㎡馨逸園，預(yù)計6500元/㎡富甲逸品，未定香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡），多層6600元/㎡，高層5000元/㎡柏林春天（三期），小高層均價5100元/㎡，洋房均價6500元/㎡左右。陽光上城，均價6900元/㎡本案以上為各個項目均價，市場整體均價6345元/㎡，山語世家合院多層產(chǎn)品拉了升區(qū)域價格。周邊項目價格區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)大盤集中，最大的項目為山水龍城，體量100萬㎡，最小的為陽光上城5.5萬㎡，總體量365.5萬㎡，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)。周邊項目體量區(qū)域市場項目名稱50-7070-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160以上樺林·頤和苑陽光上城馨逸園山語世家香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡）柏林春天富甲逸品山水龍城通世新城戶型區(qū)間主力戶型上圖為各個項目的面積分布和主力面積分布，可以看出70-80㎡之間的兩室戶型和100-110㎡的三室戶型在區(qū)域內(nèi)占據(jù)重要位置。周邊項目戶型面積區(qū)域市場項目名稱西班牙現(xiàn)代歐式德式樺林·頤和苑陽光上城馨逸園山語世家香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡）柏林春天富甲逸品山水龍城通世新城區(qū)域內(nèi)項目以歐式風格為主，僅樺林·頤和苑為西班牙，山語世家為現(xiàn)代，柏林春天為德式，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。周邊項目建筑風格區(qū)域市場區(qū)市項目名稱面積區(qū)間（㎡）主力面積（㎡）芝罘區(qū)璽萌橘子洲62~350一居62、二居87、三居87-138金象泰溫馨家園60~133二居60、三居95西山華庭38~148二居60~70御金臺50~160二居92、三居115鳳凰公館50~110二居70康和新城公寓40~70；住宅80~250二居80、三居100頤和苑90~138二居90、三居109山水龍城70~150二居80、三居100福山區(qū)星河城51~155二居75、三居111、四居154香逸中央78~300二居88、三居113開發(fā)區(qū)融科林語90~130二居90~100、三居100~120月光蘭庭62~105一居62、二居74、三居90總結(jié)整個區(qū)域市場中，主力戶型以75-80㎡的小兩房和95㎡左右的小三房為主，滿足本地剛性需求。其他項目主力戶型信息區(qū)域市場地段：項目占據(jù)機場路良好地段，是傳統(tǒng)居住區(qū)，也是剛性需求客群在地段上的首選；依托芝罘區(qū)的發(fā)展，憑借產(chǎn)品良好品質(zhì)，強調(diào)區(qū)域發(fā)展前景及居住價值，進行精準的宣傳推廣。規(guī)劃：同類產(chǎn)品形態(tài)競案較多，各盤規(guī)劃依托自有優(yōu)勢，打造物業(yè)類型多樣、不同建筑風格設(shè)計的住區(qū)；產(chǎn)品品類較多樣，但還是陷入同質(zhì)化競爭，因此產(chǎn)品附加值的差異化較為重要。配套：競案在社區(qū)休閑、商業(yè)配套、教育配套的設(shè)置上都有力求完備的趨向，但主要還是依托外部配套；配套上不要輸給競爭對手，多考慮內(nèi)部配套的完善。戶型：各案主力戶型的設(shè)定上較為相同，同質(zhì)化嚴重，主力房型為兩房、三房產(chǎn)品，面積段設(shè)定幾近相同；在戶型面積、功能布局上，重點分析戶型優(yōu)劣勢，并在銷售說辭上加以引導(dǎo)。價格：山語世家項目為同區(qū)域內(nèi)的較高價格樓盤，其它各案的高層類房源價格在6000元/平方米的價格段上；以競品價格區(qū)間作為本項目的定價參考依據(jù)之一，制定有競爭力的開盤價格。小結(jié)操盤啟示第貳部分定位推導(dǎo)

S-W

O-T優(yōu)勢（S）劣勢（W）項目東臨機場路西靠青年南路，與芝罘區(qū)主商圈的交通通達性好；簡歐風情建筑風格；純板式住宅，布局相對合理。受東側(cè)主干道噪音影響；片區(qū)整體居住氛圍相對薄弱；項目地塊存在現(xiàn)狀建筑，影響整體效果。周邊配套不足。機會(O)企業(yè)影響公司前期開發(fā)的溫馨家園，口碑較好S-O（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會）加強項目規(guī)劃前景宣傳；加強項目產(chǎn)品檔次及品質(zhì)的宣傳。W-O（凸顯機會，弱化劣勢）強化區(qū)域發(fā)展前景。規(guī)劃影響芝罘區(qū)主城區(qū)土地資源稀缺，本案為城市南拓的必經(jīng)之地競爭周邊在售及潛在樓盤檔次普遍不高威脅(T)未來市場周邊主要競品價格相對較低低，對本案客群造成一定截留S-T（發(fā)揮優(yōu)勢，錯位競爭）突出項目品質(zhì)；加強項目位于核心商圈輻射區(qū)的宣傳。W-T（弱化劣勢，轉(zhuǎn)化威脅）借勢區(qū)域規(guī)劃發(fā)展；加強自身品質(zhì)提升。品牌時代萬科、保利、龍湖等紛紛布局煙臺，品牌企業(yè)競爭壓力大SWOT項目分析競爭定位：做市場的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者（Market-Leader）價格壟斷產(chǎn)品不可復(fù)制過河拆橋挑戰(zhàn)者（Market-Challenger）改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者（Market-Followers）補充者（Market-Niches）搭便車，借勢以小搏大價格戰(zhàn)制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點品質(zhì)的引領(lǐng)者價格的領(lǐng)導(dǎo)者競爭策略市場定位品牌戰(zhàn)略市場定位建立企業(yè)在煙臺市場的知名度與美譽度樹立企業(yè)在住宅消費市場的影響力風險可控前提下的利潤最大化開發(fā)商愿景雙品牌戰(zhàn)略企業(yè)品牌打造項目品牌打造芝罘區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)品質(zhì)住宅的引領(lǐng)者南大街商圈的輻射區(qū)域；城市化南拓進程的首經(jīng)之地。簡歐風情社區(qū)，打造完美空間。純板式住宅。金象泰品牌。市場定位定位闡述外地縣市本地區(qū)域置業(yè)客戶目前居住區(qū)域分布簡析圖例根據(jù)市場調(diào)研及客戶攔截訪談獲悉，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶大多為煙臺市原住居民，其次為周邊縣市客戶，僅有少量外地輔助投資客戶。核心次核心輔助客戶構(gòu)成客戶定位老煙臺人置業(yè)煙臺本地人，在煙臺至少有一處房產(chǎn)，經(jīng)歷了煙臺的城市變化，想進行二次置業(yè)或投資.事業(yè)單位、企業(yè)管理層、民營企業(yè)主、政府人員，等有穩(wěn)定收入的人群.追求生活的便利性和未來區(qū)域的升值空間，受傳統(tǒng)區(qū)域概念的影響他們見證煙臺房地產(chǎn)的發(fā)展，非常關(guān)注品質(zhì)，買房一般為了養(yǎng)老、傳承.新煙臺人置業(yè)煙臺城市移民中，由于求學(xué)、服兵役、工作等原因，由其他城市轉(zhuǎn)入煙臺生活首次置業(yè)者，企事業(yè)單位的工作人員、私營業(yè)主、外來打工者等，打算定居煙臺.他們適應(yīng)了煙臺的城市環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品性價比，為了定居煙臺.注重煙臺的城市發(fā)展格局，舒適的環(huán)境.這類客群了解沿海城市的發(fā)展格局，及芝罘區(qū)未來的增值空間，特別關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)、地段、附加值空間，為了投資。外地投資置業(yè)關(guān)注點：升值潛力、傳承性、品質(zhì)性客戶描摹客戶定位新煙臺人置業(yè)他們是企事業(yè)單位的工作人員、私營業(yè)主、外來打工者等，打算定居煙臺.煙臺城市移民中，由于求學(xué)、服兵役、工作等原因，由其他城市轉(zhuǎn)入煙臺生活他們適應(yīng)了煙臺的城市環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品性價比，為了定居煙臺.首次置業(yè)，具有較高文化素質(zhì)；注重居住舒適度，追求有情調(diào)的城市生活；追求便利性和未來的增值空間，對整體配套要求較高；注重品牌、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，關(guān)心價格。客戶描摹客戶定位老煙臺人置業(yè)他們是事業(yè)單位、企業(yè)管理層、民營企業(yè)主、政府人員等有穩(wěn)定收入的人群.追求生活的便利性和未來區(qū)域的升值空間，受傳統(tǒng)區(qū)域概念的影響他們見證煙臺房地產(chǎn)的發(fā)展，非常關(guān)注品質(zhì)，買房一般為了養(yǎng)老、傳承.二次置業(yè)，具有很深的城市認知；注重居住舒適度和便利性，追求增值空間；對社區(qū)周邊的教育、商業(yè)、生活配套要求很高；喜歡居住在老城區(qū)，與同層次人群聚居，體現(xiàn)身份?？蛻裘枘】蛻舳ㄎ煌獾赝顿Y型置業(yè)他們是炒房者、周邊地區(qū)私企老板、企業(yè)品牌的追隨者等，打算在煙臺投資置業(yè).在其他城市有一套以上房產(chǎn)，尋找投資契機，意識到煙臺未來的發(fā)展格局及芝罘區(qū)的增勢空間.他們關(guān)注地段、品質(zhì)、配套、產(chǎn)品附加值.多次置業(yè)，具有較高理財意識；注重城市的發(fā)展策略及樓盤未來的增值空間；對地段的整體配套要求較高；關(guān)心價格、品牌、規(guī)劃和外部環(huán)境。客戶描摹客戶定位購房結(jié)婚婚后購房購房養(yǎng)老改善居住購房投資1、年齡較少，跨入社會時間不長，積蓄不多，收入不高，購房需要父母支援。一般首付支付比例較大，部分一次性2、跨入社會一段時間，積蓄不多，收入尚可，最低首付。結(jié)婚一段時間，一直租房居住或與父母同住，因為孩子、上班的便利及其他原因需要單獨購房1、退休或即將退休，原來居住在噪雜的市區(qū)，購房主要是考慮安靜、健康的環(huán)境2、孩子事業(yè)有成，給父母換房（父母居住較遠或是一直居住在農(nóng)村）1、一直居住在單位房改房，環(huán)境、配套、物業(yè)跟不上2、結(jié)婚時，過度購房，面積較少，或是購置二手房，配套環(huán)境較差。價位便宜，認可區(qū)域發(fā)展，外地人多是祖籍這里或是在區(qū)域內(nèi)有業(yè)務(wù)關(guān)系，或是有朋友居住。65%20%10%5%比例估算區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶多為剛性需求，首次置業(yè)、自住為主；購買動機大多分為以下幾類：置業(yè)動機客戶定位年齡：消費者年輕化，其中35-50歲的消費者占多數(shù)；家庭結(jié)構(gòu)：多為夫妻加1-2個小孩，部分三代同堂；購房習(xí)慣：朋友介紹對自己買房決策作用相當大，置業(yè)更趨理性，對細節(jié)要求嚴格；外立面：喜愛有檔次、經(jīng)典的外立面、大飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗、凸窗，落地窗喜歡天然材質(zhì)如木材的應(yīng)用，能夠體現(xiàn)自己的品味；配套需求：業(yè)主要求小區(qū)內(nèi)配有相對豐富的生活配套，滿足生活需求；需求市場需求特征客戶定位總價是置業(yè)的首要衡量標準，購置婚房的客戶最終下定房源的總價多數(shù)會超過原來設(shè)定的標準。環(huán)境、品質(zhì)是第二衡量標準，盡管他們不想花太多的錢，但骨子里卻始終希望自己居住在一個有面子的小區(qū)內(nèi)。戶型是第三衡量標準，房間盡量的多些，因為多數(shù)會有父母的贊助，父母總希望房間多一些，不管將來是誰住。因為置業(yè)經(jīng)驗較少，他們會盡量多的參考項目，最終卻不知到底該定那里；他們關(guān)注地段、價格，會盡量的表現(xiàn)出理性，卻會異常的沖動。①②③④①③產(chǎn)品屬性其給面子幫其決定②④√？置業(yè)心理客戶定位愛情家庭健康根據(jù)購買動機的界定，區(qū)域大部分置業(yè)的客戶是為了：歸納為一個詞：幸?，F(xiàn)在的幸福、未來的幸福、晚年的幸福定位推導(dǎo)形象定位一個幸福綻放的地方有愛、有家、有幸福貼切客戶定位，渲染場景，引發(fā)客戶群內(nèi)心深處的共鳴輔助推廣語：Slogen形象定位帶有歐陸風情的建筑組團小鎮(zhèn)項目/客戶定位：愛、家、幸福維納斯＋案名建議形象定位現(xiàn)有案名不足以與產(chǎn)品風格及客戶定位相符合，建議更換。輔注企業(yè)品牌，案名建議:金象泰維納斯小鎮(zhèn)一個幸福綻放的地方案名建議形象定位第叁部分產(chǎn)品優(yōu)化簡歐風格帶有歐式的氣息,采用歐式的手法,加上現(xiàn)代簡約的風格演繹精致生活！整體規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)、引領(lǐng)、潮流科技、環(huán)保、時尚、最前沿低缺陷、完美生活格調(diào)空間優(yōu)化目標引領(lǐng)科技時尚前沿，造就完美空間增加戶型亮點，激發(fā)自住購買需求。戶型亮點設(shè)計要求戶型建議戶型亮點1：通風采光良好、布局合理、動靜區(qū)分明確；戶型亮點2：有轉(zhuǎn)角大飄窗、270度觀景陽臺、或圓形觀景窗、有生活陽臺；戶型亮點3：有贈送面積的空間；戶型亮點4：三房設(shè)計入戶花園，有玄關(guān)設(shè)計；戶型亮點5：建議頂層、底層部分安排復(fù)式面積，一樓全部帶有小院，有進出入口；對于本項目而言，部分或全部考慮上述的建議，對于提高居住品質(zhì)、產(chǎn)品性價比有很大的幫助，有利于更好實現(xiàn)項目的價值。設(shè)計特點：六角型的觀景陽臺、豐富了立面造型，充分利用了室內(nèi)空間，不論是視覺還是空間都是極大的提升。經(jīng)典戶型—中潤世紀廣場參考戶型戶型建議設(shè)計特點：超寬景觀陽臺設(shè)計、超寬飄窗設(shè)計、全明戶型設(shè)計；參考戶型戶型建議棗莊熱銷戶型—御景東方設(shè)計特點：紅色框部分為轉(zhuǎn)角大飄窗。兩個臥室均朝陽，餐廳客廳通透，270度觀景大飄窗，四季美景，盡收眼底。參考戶型戶型建議會變魔術(shù)。入戶花園,未封閉算半面積亮點1：入戶花園花池落地起算,層高2米2,贈送,不算面積花池落地起算,層高2米2,贈送,不算面積亮點2：花池設(shè)計陽臺落地起算,層高2米2,贈送,不算面積陽臺落地起算,層高2米2,贈送,不算面積亮點3：不算面積的陽臺經(jīng)典戶型—萬科金色城品參考戶型戶型建議棗莊熱銷戶型—御景東方設(shè)計特點：紅色框部分為項目入戶花園，或者是入戶餐廳，在銷售過程中，計算一半的面積，南側(cè)為大飄窗，部分陽臺沒有封閉，按照一半的面積計算，交房以后，客戶自己封閉，非常實用。參考戶型戶型建議關(guān)于歐洲風情建筑，我們希望如此詮釋……模糊的邊界特色標志物明顯的節(jié)點錯落細致的景觀園林景觀帶有歐洲氣息的標志性建筑是社區(qū)風格的自然流露，是社區(qū)留給業(yè)主的第一記憶.（例：萬科標志性建筑，花式各樣的燈塔）特色標志物園林景觀在對歐洲居住部落的認識里，建筑雖然沒有整齊有致的排列，但卻規(guī)劃有明顯的節(jié)點。考慮到本案地塊形狀及樓座排布，建議適當增加有明顯歐洲氣息的小品節(jié)點。明顯的節(jié)點園林景觀景觀建議：建筑與園林的完美結(jié)合，空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合。(大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間)強調(diào)組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間)。錯落細致的景觀園林景觀采用鐵藝圍墻實現(xiàn)“透綠”。緊靠斜坡綠地是比例尺度合適、半虛半實的鐵藝圍墻和歐式盆栽，高低錯落、通透處理，使小區(qū)內(nèi)外環(huán)境渾然一體。模糊的邊界園林景觀低碳住區(qū)開發(fā)標準社區(qū)低碳配置住宅設(shè)施供水采用集中式太陽能熱水器供水，保障業(yè)主24小時熱水入戶服務(wù)。“雙路供水”設(shè)計，水凈化系統(tǒng)飲用水直接入戶方便業(yè)主生活，同時中水二次利用供水、雨水搜集利用。供電單元照明燈全部采用太陽能蓄電照明。建材節(jié)能建材、雙層真空玻璃門窗，阻斷空氣對流造成的熱能損耗，降低噪音影響，贈送“一升水”節(jié)水潔具，鼓勵居民節(jié)水意識。低碳配套供電社區(qū)內(nèi)的噴泉、背景音樂及路燈地燈采用太陽能供電。供水社區(qū)內(nèi)的園林灌溉采用居民廢水處理的二次用水進行灌溉。低碳物管服務(wù)提供24小時免費打卡自行車服務(wù)。提供各種便民服務(wù)、增值服務(wù)。標準化的低碳小區(qū)其他建議整個系統(tǒng)全封閉設(shè)計，循環(huán)滅菌，消除二次污染；質(zhì)量價格比較優(yōu)，是理想的飲水消費方式；管道純凈水入戶，打開水龍頭即可直飲，方便、快捷、安全，提高了生活品味。實現(xiàn)真正的健康社區(qū)。飲用水集中凈化，能降低能耗，節(jié)約用水；采用反滲透、納濾等水處理工藝，嚴格按國家標準生產(chǎn)，出水確保水質(zhì)；分質(zhì)供水系統(tǒng)其他建議◆建議在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強調(diào)整體的配合感；◆低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級防水涂料的結(jié)合；◆外墻防水工藝上需要多加推敲。◆建議采用外墻保溫材料，提高社區(qū)品質(zhì)；采用四層外墻防護技術(shù)，嚴密阻止冷熱輻射、傳導(dǎo)。干掛磚幕墻可以形成“遮陽傘”的功能；外保溫防止冷橋產(chǎn)生并優(yōu)于內(nèi)保溫；流動空氣層保持干燥并可以產(chǎn)生一定的保溫效果。外墻新技術(shù)其他建議2、在承重樓板下加設(shè)吊頂這對于改善樓板隔絕空氣噪聲和撞擊聲的性能都有明顯的效用；3、吊頂與樓板的連接宜用彈性連接，且連接點在滿足強度的情況下要少。1、在承重樓板上鋪放彈性面層這對于改善樓板隔絕中，高頻撞擊聲的性能有顯著的效應(yīng)，浮筑構(gòu)造在樓板承重層與面層之間設(shè)置彈性墊層，以減輕結(jié)構(gòu)的振動；樓板隔聲技術(shù)其他建議改善樓板隔絕撞擊聲的措施主要有：為業(yè)主創(chuàng)造一個清新、潔凈和舒適生活空間的理念。自動控制新風量，濕感智能通風技術(shù)可最合理的分配進入室內(nèi)的新風.它可以將新風優(yōu)先送到室內(nèi)最需要的房間，限制無人區(qū)的能量損耗.，白天人員活動的區(qū)域(客廳，餐廳，書房，健身房等)的新風量比無人區(qū)域(臥室等)要大，夜晚則相反。室內(nèi)新風的需求根據(jù)時間，地點和人員活動量而變化。戶式新風系統(tǒng)其他建議◆門：門作為與外界聯(lián)系的關(guān)口，既要美觀，又應(yīng)具備防火防盜的功能。建議入戶門采用質(zhì)量優(yōu)良的實腹防火防盜門，配保險型高級門鎖。◆窗：窗建議采用落地窗和普通窗相結(jié)合，廳、部分臥室（主臥室）采用落地窗；廚房、衛(wèi)生間采用普通窗。外窗建議采用隔熱窗框技術(shù)，低輻射充惰性氣體的鍍膜玻璃，遮陽卷簾，有效阻止縫隙的熱傳導(dǎo)?！舨ＡВ航ㄗh采用雙層中空玻璃，提高小區(qū)品質(zhì)?！舨牧希禾厥夤に囍撇噬珒?yōu)質(zhì)塑鋼窗框配墨綠色玻璃。中空斷橋鋁合金門窗

其他建議同層排水是衛(wèi)生間排水系統(tǒng)中的一個新穎技術(shù)，排水管道在本層內(nèi)敷設(shè)，采用了一個共用的水封管配件代替諸多的P彎、S彎，整體結(jié)構(gòu)合理，所以不易發(fā)生堵塞，而且容易清理、疏通，用戶可以根據(jù)自己的愛好和意愿，個性化的布置衛(wèi)生間潔具的位置。同層排水系統(tǒng)其他建議為提升產(chǎn)品的整體檔次，建議增配智能家居系統(tǒng)（選取實用部分），并在售樓處設(shè)演示區(qū)。主要包括可視對講、家居安防、燈光及家電控制、網(wǎng)絡(luò)攝像、物業(yè)管理系統(tǒng)，并通過對以上幾個系統(tǒng)進行有效的結(jié)合，實現(xiàn)真正的家居智能化，這樣既滿足住戶智能化的需求，體現(xiàn)樓盤的高品質(zhì)素質(zhì)，給用戶高度的安全感及領(lǐng)先科技的榮譽感，同時使物業(yè)及服務(wù)質(zhì)量有一個總體提升。

智能家居系統(tǒng)其他建議易居觀點在這里您得到的不僅是房子我們認為，在細節(jié)上對一份考究，適當增加產(chǎn)品的亮點，增加項目的科技含量，能有效的提高項目的品質(zhì)，打造項目強勢賣點。生活更享受愜意的靈動的高貴的空間品質(zhì)第肆部分底商研究社區(qū)配套商業(yè)休閑娛樂零售型服務(wù)型餐飲主要業(yè)態(tài)：運動類的活動（一般運動、健身等），娛樂類的活動（KTV等），文化類的活動，消閑類的活動（橋牌、棋類等）主要業(yè)態(tài)：超市、便利店、家居用品、服飾、鞋帽配飾、鐘表眼鏡、珠寶化妝品、兒童用品、家電數(shù)碼產(chǎn)品、書店音像等主要業(yè)態(tài)：中式餐廳、西式餐廳、快餐店、酒吧、茶室等主要業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、婚紗攝影、裝潢設(shè)計、銀行、家政服務(wù)（洗衣等）、教育培訓(xùn)等社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究（社區(qū)配套類，生活休閑消費）根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定律，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)類型主要分為四大類：零售型、服務(wù)型、休閑娛樂、餐飲。其中，零售型商業(yè)、服務(wù)型商業(yè)在社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)中所占比例較大。業(yè)態(tài)研究社區(qū)商業(yè)最常使用零售商業(yè)便利店食雜店中型超市書店較常使用零售商業(yè)家庭、家居用品服飾音像兒童用品不常使用零售商業(yè)珠寶化妝品寵物店建材鞋帽配飾家電數(shù)碼鐘表眼鏡業(yè)態(tài)研究社區(qū)商業(yè)于本項目而言，以常規(guī)的社區(qū)底商的定位方法來進行項目的定位或進行業(yè)態(tài)組合，有悖于市場的實際需求，應(yīng)另辟蹊徑，營造特色，方能實現(xiàn)銷售過程中的利潤最大化。通常業(yè)態(tài)建議沿街建筑跟整體風格一致，并統(tǒng)一門面形象！風格建議社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品特征社區(qū)商業(yè)裙樓底商，規(guī)模有限（共約有18000平米）。1-2層，可彈性間隔，但部分空間受結(jié)構(gòu)影響，不便使用，經(jīng)營可能受到影響。上層為住宅，經(jīng)營有限制，不利于部分業(yè)態(tài)的進駐。機場路沿線，全部臨街，具有良好的展示面。周邊商業(yè)以汽車市場為主，眾多品牌4S店入駐。周邊商業(yè)存在空白點，休閑、餐飲功能缺失。居住氛圍弄好，具有良好的消費基礎(chǔ)。定位推導(dǎo)社區(qū)商業(yè)功能建議商業(yè)部分：規(guī)劃為區(qū)域型服務(wù)中心以特色經(jīng)營輻射更廣人群依托于區(qū)域營商環(huán)境（以汽車產(chǎn)業(yè)為主、具有龐大的消費人群）結(jié)合項目自身的條件（商鋪格局、銷售需要）把握區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢及需求(填補空白、打造特色）外服型商業(yè)內(nèi)服型商業(yè)業(yè)態(tài)組合內(nèi)服型商業(yè)：泛會所+社區(qū)配套型商業(yè)泛會所主要業(yè)態(tài)：康體、娛樂休閑及社區(qū)門診。社區(qū)配套型商業(yè)：餐飲、銀行、通訊、美容美發(fā)、社區(qū)商店、干洗服務(wù)。建議面積：5000-8000平米業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)外服型商業(yè)：汽車配套精品店主要業(yè)態(tài)：精品汽車展廳、汽車美容飾品專營店建議面積：10000平米層高：一層5.5米，二層4-4.2米；非機場路商鋪分割成100-200平米小商鋪，1-2層連體出售，滿足投資者對小面積社區(qū)商業(yè)投資需求；沿機場路分割小（100-150平米）、中（200-300平米）、大(300-500平米)三種格局商鋪，中小商鋪以銷售為主，大型商鋪作為節(jié)點鋪以招商為主，前期以較優(yōu)惠的政策吸引有實力和高質(zhì)量的商家，在商業(yè)經(jīng)營良好之后，后期可以考慮帶租約銷售。設(shè)計時要充分考慮到不同業(yè)態(tài)的需求，安排好上下水、排水、排污、排煙等配套設(shè)施，以不影正常居住為基本點；餐飲及休閑娛樂場所供電量在1000KW/h以上，天然氣流量在600-1000立方米/小時（以上所涉及到的水電氣等各項附屬設(shè)施能獨立供應(yīng)為佳）。設(shè)計要求社區(qū)商業(yè)第伍部分營銷策略房地產(chǎn)體驗營銷是伴隨著樓盤產(chǎn)品的逐步細化以及購房者置業(yè)心理和行為的不斷成熟而出現(xiàn)的，是一種更注重挖掘內(nèi)涵、更具深層次、更有感染力的營銷模式，它更能滿足購房消費者的心理需求，有力的與消費者溝通，是房地產(chǎn)營銷發(fā)展的一種必然趨勢。自我實現(xiàn)尊重需求社交需求安全需求生理需求馬斯諾需求層次理論房地產(chǎn)體驗營銷不是什么新的發(fā)現(xiàn)，而是一種更為系統(tǒng)的營銷整合管理體系。它不僅給足客戶面子，還可強力刺激客戶視覺，助其下定。房地產(chǎn)進入體驗式營銷時代營銷思考體驗通常不是自發(fā)的而是誘發(fā)的，當然誘發(fā)并非意味顧客是被動的，而是說明營銷人員必須采取體驗媒介。最后一點，體驗是非常復(fù)雜的，沒有兩種體驗是完全相同的，人們只能通過一些標準，來將體驗分成不同的體驗形式。企業(yè)的營銷人員與其關(guān)心一些特別的個別體驗，還不如探討一下營銷戰(zhàn)略，考慮你要為顧客提供那一類體驗形式，并如何才能提供永久的新奇。體驗式營銷五大要素營銷思考體驗式營銷體驗式營銷的五大要素感官情感思考關(guān)聯(lián)行動體驗營銷環(huán)境場景氣氛氛圍體驗者產(chǎn)品陣地包裝產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品定位客戶召集媒介傳導(dǎo)活動營造？√☆本項目體驗式營銷成功實現(xiàn)的支撐點營銷思考提前展示，充分體驗，讓完美更加完美！公開發(fā)售前，通過售房中心落成，樣板間、示范景觀園林的亮相等，讓消費者全程充分體驗，形成對項目的向往。（注：某一個環(huán)節(jié)的不足，就會影響體驗營銷的整體效果）陣地包裝：“六宗醉”締造精品體驗營銷策略六宗醉看醉聽醉嗅醉味醉觸醉陶醉導(dǎo)視系統(tǒng)、售樓處、樣板間完美細節(jié)精致打造。談判區(qū)播放背景輕音樂。室內(nèi)適當保有薰衣草香薰味道。供應(yīng)特色美食、咖啡、飲料。物業(yè)提前進駐，使來客提前感受服務(wù)。工法展示、智能化展示讓客戶時時感知項目信息及品質(zhì)?？醋硎蹣翘幗ㄗh指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議售樓處建議體驗營銷結(jié)合目前項目規(guī)劃及地塊來看，僅能建設(shè)臨時銷售中心，建議建在機場路沿線，最好選在最好選在沿線中間位置。售樓處選址建議體驗營銷售樓處建議簡歐、現(xiàn)在的建筑風格，兩層設(shè)計，一層為展示洽談區(qū)，二層為樣板展示，每層面積500-600平米，給客戶震撼的第一感覺。售樓處功能及風格建議體驗營銷營銷中心洽談區(qū)展示示意圖看醉售樓處建議指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議指示系統(tǒng)體驗營銷道旗指示示意精神堡壘示意內(nèi)部功能指示示意完善各項指示系統(tǒng)體驗營銷圍擋示意完善各項指示系統(tǒng)體驗營銷看醉售樓處建議指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議樣板間建議體驗營銷小戶型建議采用現(xiàn)代簡約略帶浪漫的裝飾風格，凸顯空間。樣板間建議體驗營銷大戶型可采用簡歐溫馨的裝飾風格樣板間建議體驗營銷看醉售樓處建議指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議樣板景觀建議體驗營銷在無法做景觀樣板區(qū)的情況下，建議將銷售中心周邊景觀先行做完。樣板景觀建議體驗營銷建議物業(yè)提前進駐并配置三名保安分別負責：1、車輛進入指示；2、車輛停放指揮；3、客戶進出售樓處服務(wù)。陶醉服務(wù)建議體驗營銷服務(wù)建議體驗營銷售樓處及樣板間設(shè)專人服務(wù)陶醉設(shè)置專門區(qū)域布設(shè)工法及智能化展示，讓客戶切實感受到細節(jié)、品質(zhì)與功能。展示建議體驗營銷觸醉談判中心、樣板間內(nèi)適當拜訪薰衣草香精油、帶香精的玫瑰花瓣、擺放玫瑰香味蠟燭、香熏燈。并實時做好蚊蠅殺滅和防控。擺設(shè)建議體驗營銷嗅醉營銷過程中，播放一些優(yōu)美的音樂，既可以緩解置業(yè)顧問的緊張感，增加談判信心；還可以有效的引導(dǎo)和刺激消費者的行為。音樂建議體驗營銷聽醉售樓處內(nèi)提供給客戶意大利手磨咖啡、各種飲料等，特定活動場合可提供各種糕點。飲品建議體驗營銷味醉體驗為王、激發(fā)消費行銷補客、坐銷殺客核心戰(zhàn)略銷售模式*大量招納在校兼職大學(xué)生，貧困生，定點（例如：振華、佳世客、貴和佰泓名店、銀座、百盛、世貿(mào)、競品項目周邊等）攔截客戶，并進行派單宣傳。坐銷+行銷全城召集客戶獲得高銷售率內(nèi)外合力雙線雙作在市場不變的情況下，為實現(xiàn)快速去化，打破等客上門的銷售模式，易居銷售團隊采用坐銷與行銷雙線合作，全線貫穿，深度挖掘并吸納客戶資源。銷售突破—士兵突擊銷售模式首創(chuàng)矩陣式銷售組織

——對傳統(tǒng)營銷組織的顛覆和創(chuàng)新銷售創(chuàng)新銷售模式依托于易居良好的業(yè)務(wù)平臺強大的銷售組織到位的執(zhí)行力

廣告的滲透力活動的影響力現(xiàn)場的感染力整合營銷，三力迸發(fā)被強力的信息所吸引和打動通過更近距離參與，感受項目產(chǎn)品及生活親身體驗產(chǎn)品，被產(chǎn)品和現(xiàn)場氛圍所感動“言傳身受、深入民心”徹底釋放產(chǎn)品特性和項目品牌個性94核心思考推廣策略懸念亮相活動體驗第一步第二步第三步第四步“一個幸福綻放的地方”即將空降煙臺南郊，敬請期待！通過戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)等傳達“有愛、有家、有幸?！币l(fā)共鳴客戶現(xiàn)場售樓部氛圍體驗客戶樣板間及景觀樣板區(qū)的震撼體驗功能區(qū)亮相、圈層體驗活動、公益活動、論壇等引發(fā)參與95推廣“四步曲”推廣步驟第二階段第三階段第一階段第四階段“一個幸福綻放的地方”空降煙臺階段：主題：610268最大化訴求項目形象引發(fā)市場關(guān)注借勢項目定位，打造差異化推廣強訴客戶心底需求強力聚攏強黏度客群精品房源，定位主題，聯(lián)合發(fā)力，完美收官幸福來襲，首次綻放她的幸福，你做主（二度綻放）精品之上再塑幸福策略：10節(jié)奏：公開亮相節(jié)奏略緩增大幅度節(jié)奏緊湊多點引爆節(jié)奏激進拔高調(diào)性完美收官節(jié)點：準備期亮相期二期開盤首期開盤三期開盤第五階段VI系統(tǒng)宣傳題材銷售道具顧問培訓(xùn)體驗區(qū)施工以定位為主線，全面展開！推廣線索全員營銷（朋介、客代）口碑樹立廣告、夾報、派單直投、短信保障來電來訪熱度本地外場展覽異地、企業(yè)推介手段擴大客源加速去化競品項目、高端場所滲透優(yōu)勢資源挖掘其他渠道（客源再生）推廣渠道全員營銷：我們的案場就是全行業(yè)的案場，以有誘惑力的傭金激勵競爭對手業(yè)務(wù)員；內(nèi)部員工、合作單位、成交業(yè)主、中介、媒體等，只要有客戶介紹并且成交，都傭金獎勵。企業(yè)推介：組織重點企業(yè)進行推薦（按照購房數(shù)量給予一定的優(yōu)惠，企業(yè)內(nèi)部協(xié)力組織者給予一定的傭金獎勵）外展：配合士兵突擊，周末或節(jié)假日，在市區(qū)人流量相對較大的場所設(shè)置外展重點滲透：滲透到競品項目或參考項目，滲透高級商場或是銀行，獲取VIP客戶資料外展示意企業(yè)推薦示意推廣渠道房源總量及產(chǎn)品組合推量控制項目總占地面積10.12公頃，規(guī)劃地上建筑面積近20萬平米（含現(xiàn)狀住宅約28000平米，新規(guī)劃住宅總面積約15萬多平米，公建總面積約13880平米），由4棟9—11層小高層和12棟17—32層高層組成，共1768戶，戶型40—120㎡陽光美宅。推售分期推量控制13141516121110987654321三期二期

一期各階段推出量及產(chǎn)品組合推量控制13-16#（720套）為高密度高層產(chǎn)品，靠近城市主干道，形象好但生活噪音較大，建議作為啟動區(qū)，低開旺銷，樹立項目形象，快速搶占市場。延續(xù)一期熱銷局面，二期加推6#、9-12#中央景觀高層，（616套）拉升產(chǎn)品價值。帶動后續(xù)產(chǎn)品的自然增值。1-4#，社區(qū)低密度產(chǎn)品，5#7-8#景觀位置最佳，（432套）面積均衡，作為本案的收官精品推出，產(chǎn)品價值再度拉伸，實現(xiàn)利潤最大化。1、定價原則：本項目所在區(qū)域，在推項目較多，且產(chǎn)品同質(zhì)，客戶類同。鑒于此，考慮采用市場加權(quán)比較法進行價格定位參考。市場加權(quán)比較法的優(yōu)點，就是以替代原則為理論依據(jù)，將待估房地產(chǎn)價格與可比房地產(chǎn)實際售價建立聯(lián)系。因此，求取的房地產(chǎn)市場價格具有現(xiàn)實性，真實性、說服力強。2、選擇競爭對手（價格為均價，單位：元/平米）項目山水龍城馨逸園香檳小鎮(zhèn)山語世家富甲逸品柏林春天樺林·頤和苑陽光上城通世龍城均價6600650058007000580065006900定價原則及依據(jù)價格策略1000055503、確定影響因素及參考權(quán)重影響消費者購房的因素有位置、價格、推廣策略、周邊配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計、交通、片區(qū)規(guī)劃、小區(qū)規(guī)模、銷售情況、區(qū)內(nèi)配套、景觀、環(huán)保、發(fā)展商實力、建筑特色、付款方式、工程進度、交房標準、停車組織二十個因素；結(jié)合煙臺市場需求，評定以下十個影響因素及權(quán)重來評定典型樓盤的綜合素質(zhì)。定價原則及依據(jù)價格策略評估項目山水龍城馨逸園香檳小鎮(zhèn)山語世家富甲逸品柏林春天樺林·頤和苑陽光上城通世龍城本項目樓盤均價PA=6600PB=6500PC=5800PD=10000PE=7000PF=5800PG=6500PH=6900PI=5550PX目前評分QA=68QB=63QC=62QD=65QE=67QF=64QG=62QH=66QI=67QX=61樓盤權(quán)重WA=0.12WB=0.16WC=0.11WD=0.08WE=0.1WF=0.08WG=0.13WH=0.09WI=0.13WX

樓盤修正公式為：PL’=（QX/QL）×PL修正后各樓盤的均價為：樓盤修正公式為：PL’=（QX/QL）×PL修正后各樓盤的均價為：PA’=（QX/QA）×PA=5920.6PB’=（QX/QB）×PB=4550.8PC’=（QX/QC）×PC=5706.5

PD’=（QX/QD）×PD=9384.6PE’=（QX/QE）×PE=6373.1PF’=（QX/QF）×PF=5528.1PG’=（QX/QG）×PG=6395.2PH’=（QX/QH）×PH=6377.2PI’=（QX/QI）×PI=5052.9所以本項目的估算均價為：PX=∑PIWI=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD+PE’×WE+PF’×WF+PG’×WG+PH’×WH+

PI’×WI

=5958.8元/平米，按照同類城市價格年度增幅判斷，預(yù)計整盤均價：6500元/平米4、價格預(yù)估算該價格區(qū)間供目前市場情況下相關(guān)應(yīng)用的參考；市場變化，價格也將隨之變化。該價格不作為實際開盤價格，開盤價格需根據(jù)當時市場情況重新制定說明：定價原則及依據(jù)價格策略5958.86500