物業(yè)管理和企業(yè)管理的內(nèi)涵與特征,物業(yè)管理論文

物業(yè)管理和企業(yè)管理的內(nèi)涵與特征,物業(yè)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【【題目】】【【第一章】】【【第二章】】物業(yè)管理和企業(yè)管理的內(nèi)涵與特征【【3.1-3.2】】【【3.3-3.4】】【【第四章】】【【第五章】】【【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】】2范疇與理論基礎(chǔ)。2.1物業(yè)管理的內(nèi)涵與特征。2.1.1物業(yè)管理的內(nèi)涵。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)過(guò)中，為完善房地產(chǎn)市場(chǎng)后期的管理而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)形式。物業(yè)管理方面的內(nèi)容包括物業(yè)開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)與管理，公共設(shè)備的維護(hù)管理，物業(yè)使用者的登記管理，綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔的管理，車輛停放、道路秩序等方面的管理，業(yè)主裝修的管理等。2003年9月起開場(chǎng)施行執(zhí)行的我們國(guó)家第一部(物業(yè)管理?xiàng)l例〕第一章第二條對(duì)物業(yè)管理有明確的解釋：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，保持整個(gè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的整潔和秩序的一種活動(dòng)。物業(yè)管理的概念有多種解釋，當(dāng)前比擬被認(rèn)可的物業(yè)管理概念可分為廣義和狹義。廣義的物業(yè)管理指的是在物業(yè)服務(wù)周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)公司的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，管理者運(yùn)用多種的先進(jìn)的科學(xué)方式方法與管理手段，對(duì)物業(yè)施行整個(gè)經(jīng)過(guò)的管理，并為物業(yè)公司的客戶或使用者提供有效周到的人性化的服務(wù)。廣義上物業(yè)管理牽涉到物業(yè)這一周期內(nèi)的大部分的管理與服務(wù)活動(dòng)。比方前期物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理、裝修管理、維修管理，以及后期業(yè)主入住后，為廣大業(yè)主提供的寓居、經(jīng)營(yíng)等多方面的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)的物業(yè)公司或組織、機(jī)構(gòu)，受物業(yè)使用者的委托，與業(yè)主簽訂協(xié)議，按合同的約定，運(yùn)用當(dāng)代經(jīng)營(yíng)與管理手段，以及維護(hù)、修繕等技術(shù)對(duì)己建成的建筑物的物業(yè)及其使用者進(jìn)行相關(guān)的管理和配套服務(wù)。狹義的物業(yè)管理是對(duì)房屋建筑及其配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)建筑物周邊的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保護(hù)、綠化管理、公共設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等施行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供其他多方面的服務(wù)。綜上所述，物業(yè)管理是物業(yè)使用者根據(jù)管理合同，支付物業(yè)公司相關(guān)的報(bào)酬，委托物業(yè)公司對(duì)其建筑物及附屬設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境的管理活動(dòng)，而物業(yè)公司運(yùn)用科學(xué)管理方式與人性化的服務(wù)手段，根據(jù)合同約定對(duì)物業(yè)施行當(dāng)代化、規(guī)范化的管理，進(jìn)而到達(dá)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地有效地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的目的，并且維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。通過(guò)物業(yè)管理，一方面能夠?yàn)槲飿I(yè)的所有人和使用者提供高效、滿意的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的寓居和工作環(huán)境，同時(shí)，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提供就業(yè)崗位。2.1.2物業(yè)管理的特征。物業(yè)管理具有下面四個(gè)特征：.〔1〕管理職能的社會(huì)化。物業(yè)管理將管轄范圍內(nèi)零散的各類社會(huì)化服務(wù)集中起來(lái)，以不同的形式承當(dāng)著其社會(huì)功能，如保潔、消防、安保等。物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)方式是業(yè)主按合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，進(jìn)而享受相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開拓市場(chǎng)，擴(kuò)大物業(yè)管理范圍。在以上經(jīng)過(guò)中，各方都得到了利益，同時(shí)，城市管理的社會(huì)化程度也得到了提高?！?〕管理經(jīng)過(guò)的市場(chǎng)化。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作原則，物業(yè)管理企業(yè)是市場(chǎng)主體，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)行為，各物業(yè)企業(yè)間開展公平競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主與物業(yè)公司之間是平等的交易關(guān)系，雙方有相互選擇對(duì)方的自由權(quán)利。物業(yè)公司提供有償?shù)姆?wù)，并在參照指導(dǎo)價(jià)后按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用?！?〕管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)化。物業(yè)公司提供多方面的社會(huì)服務(wù)，巫需配備各職能部門的專業(yè)性人才，以適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。物業(yè)公司從成立公司到承接業(yè)務(wù)、選聘工作人員，必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)。物業(yè)公司在發(fā)展經(jīng)過(guò)中某些專業(yè)性業(yè)務(wù)可外包給其他專業(yè)性的服務(wù)機(jī)構(gòu)?！?〕管理關(guān)系的合同化。物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同是公司開展活動(dòng)的前提。合同明確了物業(yè)公司需要履行的服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)也是業(yè)主維護(hù)本身權(quán)益的保證。物業(yè)管理是一個(gè)提供特殊產(chǎn)品逐一公共服務(wù)產(chǎn)品的特殊行業(yè)，是為小區(qū)內(nèi)大多數(shù)人提供公共服務(wù)的產(chǎn)品，其宗旨是以當(dāng)代化的經(jīng)營(yíng)管理方式為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、平靜、整潔、有序的寓居和生活環(huán)境。2.2企業(yè)戰(zhàn)略的內(nèi)涵及類型。2.2.1企業(yè)戰(zhàn)略的內(nèi)涵。企業(yè)戰(zhàn)略是指面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，企業(yè)為求得穩(wěn)定的、可持續(xù)性的發(fā)展而制定的整體性謀劃。它不僅確定了企業(yè)將來(lái)發(fā)展的最終目的，還需根據(jù)內(nèi)部資源與外部環(huán)境的不斷變化而加以調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目的。對(duì)物業(yè)公司而言，制定公司的戰(zhàn)略就是確定公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目的，并制定出實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)目的的相應(yīng)策略和施行途徑。除此之外，物業(yè)公司的戰(zhàn)略目的需要與其發(fā)展理念保持一致。物業(yè)公司為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，以正確的指導(dǎo)思想，對(duì)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部條件進(jìn)行具體分析后，對(duì)公司的發(fā)展理念、戰(zhàn)略目的、公司愿景、發(fā)展方向、服務(wù)內(nèi)容等環(huán)節(jié)做出戰(zhàn)略性的謀劃。2.2.2企業(yè)戰(zhàn)略的類型。企業(yè)戰(zhàn)略構(gòu)造包括三個(gè)層次：總體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略?？傮w戰(zhàn)略是由公司最高領(lǐng)導(dǎo)制定的，是企業(yè)戰(zhàn)略中最高層次的戰(zhàn)略，主要是為了確定企業(yè)目的；業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略是第二層的戰(zhàn)略，是企業(yè)為經(jīng)營(yíng)某一業(yè)務(wù)所制定的戰(zhàn)略；職能戰(zhàn)略是由各部門研究決定的，是指導(dǎo)各職能部門今后活動(dòng)的詳細(xì)施行戰(zhàn)略，必須與企業(yè)總體戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略相配合。三個(gè)層次戰(zhàn)略的有機(jī)結(jié)合，企業(yè)最終到達(dá)高效運(yùn)行的總體目的?！?〕總體戰(zhàn)略又稱公司戰(zhàn)略，是公司根據(jù)內(nèi)部資源與外部環(huán)境的變化，決定所要從事的領(lǐng)域，以及怎樣優(yōu)化資源分配，使各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)互相協(xié)調(diào)與配合，到達(dá)公司總體的戰(zhàn)略目的。總體戰(zhàn)略有增長(zhǎng)型戰(zhàn)略、穩(wěn)定型戰(zhàn)略、緊縮型戰(zhàn)略三種?！?〕業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略又稱竟?fàn)帒?zhàn)略，它需要解決的是怎樣在竟?fàn)幨袌?chǎng)上保持可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略包括成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略等。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的核心是可持續(xù)的成本領(lǐng)先,即企業(yè)通過(guò)降低成本而獲得可持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)成本競(jìng)爭(zhēng)，施行成本領(lǐng)先的企業(yè)，淘汰部分企業(yè)，進(jìn)而有效擴(kuò)大市場(chǎng)份額。差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)通過(guò)所生產(chǎn)產(chǎn)品的差異性與獨(dú)特性，提高客戶對(duì)該產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知程度，進(jìn)而獲得優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略。集中化戰(zhàn)略又稱聚焦戰(zhàn)略，其核心是瞄準(zhǔn)某一特定群體或某一細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)資源集中而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)資源優(yōu)化類型，差異化戰(zhàn)略可分為產(chǎn)品線集中化戰(zhàn)略、地區(qū)集中化戰(zhàn)略、顧客集中化戰(zhàn)略?！?〕職能戰(zhàn)略包括營(yíng)銷戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、生產(chǎn)戰(zhàn)略等，主要解決的是資源利用率最大化的問題。通過(guò)職能戰(zhàn)略的制定與施行，使各職能部門各盡其職，實(shí)現(xiàn)管理者與員工人力資源的最優(yōu)化。企業(yè)在執(zhí)行總體戰(zhàn)略的經(jīng)過(guò)中，企業(yè)的每一職能部門所采用的方式方法和手段就是職能戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略不同于總體戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略的施行時(shí)間跨度上要比企業(yè)急體戰(zhàn)略短的多，并且，職能戰(zhàn)略要比總體戰(zhàn)略更詳細(xì)化，且具有行動(dòng)的指導(dǎo)性?？傮w戰(zhàn)略只給企業(yè)指出了一個(gè)發(fā)展方向，而職能戰(zhàn)略指明了詳細(xì)的行動(dòng)方向。2.3戰(zhàn)略制定常用的方式方法。企業(yè)在戰(zhàn)略環(huán)境分析經(jīng)過(guò)中常用的技術(shù)方式方法有PEST分析、波特五力模型分析，制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)常用SWOT分析法?！瞝〕評(píng)估環(huán)境的影響逐一PEST分析。對(duì)企業(yè)的宏觀環(huán)境的分析可從不同角度出發(fā)，華而不實(shí)有一種經(jīng)典的方式方法就是從政治法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、科學(xué)技術(shù)的角度對(duì)其宏觀環(huán)境分析。PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析，P是政治〔〔PoliticalSystem〕，E是經(jīng)濟(jì)〔Economic〕，S是社會(huì)〔Social〕，T是技術(shù)〔〔Technological〕。本文利用PEST分析模型，從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及技術(shù)四個(gè)方面，對(duì)物業(yè)行業(yè)的宏觀環(huán)境進(jìn)行分析。〔2〕波特五力模型分析。邁克爾。波特在(競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略〕中提出了一種構(gòu)造化的行業(yè)環(huán)境分析方式方法，即著名的波特五力分析模型〔圖2-1〕。該模型能夠有效分析行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，企業(yè)以此來(lái)制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。五力分別是：現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，潛在進(jìn)入者的威脅，替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅，供給商的議價(jià)能力，購(gòu)買者的侃價(jià)能力。這五種氣力中任何一種氣力越是強(qiáng)大，越會(huì)提高企業(yè)在經(jīng)營(yíng)經(jīng)過(guò)中提高價(jià)格、獲取利潤(rùn)的難度。這五種競(jìng)爭(zhēng)氣力的強(qiáng)弱會(huì)隨著時(shí)間和行業(yè)狀況的變化而變化，但華而不實(shí)最重要的一種就是現(xiàn)有物業(yè)公司間的競(jìng)爭(zhēng)氣力，因而，安邦物業(yè)公司只要具備比其他物業(yè)公司更有優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，才可能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)管理者需要對(duì)這五種氣力進(jìn)行深切進(jìn)入分析，找出華而不實(shí)存在的威脅和時(shí)機(jī)，制定出企業(yè)最優(yōu)的發(fā)展戰(zhàn)略?！?〕SWOT分析法。SWOT分析法是常用的一種戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇的方式方法，是基于對(duì)企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和外部環(huán)境的時(shí)機(jī)與威脅進(jìn)行的綜合分析，并將這些因素與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比擬，最終選出的一種適宜本企業(yè)的戰(zhàn)略。SWOT分析的指導(dǎo)思想是對(duì)企業(yè)內(nèi)部、外部條件的各方面內(nèi)容進(jìn)行歸納和概括，進(jìn)而分析組織的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，面臨的時(shí)機(jī)和威脅，華而不實(shí)，優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)的分析必須著眼于企業(yè)本身的實(shí)力及其與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比擬，而時(shí)機(jī)和威脅分析則將注意力放在外部環(huán)境變化對(duì)企業(yè)的可能影響上。通過(guò)SWOT分析，能夠構(gòu)建SWOT分析矩陣。SWOT分析矩陣由9個(gè)格子組成，華而不實(shí)有4個(gè)因素格，4個(gè)戰(zhàn)略格。利用這個(gè)工具，我們能夠制定如下四類戰(zhàn)略，即SO戰(zhàn)略、WO戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略和WT戰(zhàn)略。：.〔圖22〕①優(yōu)勢(shì)一時(shí)機(jī)〔〔SO〕戰(zhàn)略，即增長(zhǎng)型戰(zhàn)略，是指企業(yè)利用外部的時(shí)機(jī)來(lái)發(fā)揮內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略。企業(yè)通常首先采用WO,ST或WT戰(zhàn)略而到達(dá)能夠采用SO戰(zhàn)略的狀況。在公司面臨困難時(shí)候，這種戰(zhàn)略不僅能使企業(yè)走出窘境中，還能將窘境轉(zhuǎn)為機(jī)遇，更能夠在公司經(jīng)營(yíng)時(shí)碰到較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)充分利用外部時(shí)機(jī)而躲避風(fēng)險(xiǎn)。②劣勢(shì)一時(shí)機(jī)〔WO〕戰(zhàn)略，即扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過(guò)利用外部時(shí)機(jī)來(lái)消除內(nèi)部劣勢(shì)的戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)卻因本身的劣勢(shì)而無(wú)法利用外部存在著這些時(shí)機(jī)時(shí)，可選用此戰(zhàn)略。③優(yōu)勢(shì)一威脅〔〔ST〕戰(zhàn)略，即多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，是指企業(yè)利用內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)來(lái)削弱外部威脅的戰(zhàn)略。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)公司模擬本公司的發(fā)展計(jì)劃、創(chuàng)新形式都會(huì)對(duì)本企業(yè)產(chǎn)生宏大的威脅，這時(shí)應(yīng)使用這一戰(zhàn)略。④劣勢(shì)一威脅〔WT〕戰(zhàn)略，即