商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題1-15

98989商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題 1-15前言：本培訓(xùn)主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、 銀行貸款、物業(yè)管理、 住房公積金等客戶關(guān)心的問(wèn)題，同時(shí)也是營(yíng)銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)， 希望通過(guò)培訓(xùn)，大家能進(jìn)行主動(dòng)學(xué)習(xí)，主動(dòng)思考，成為一名客戶認(rèn)可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。問(wèn)：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人， 并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。問(wèn)：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問(wèn)：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。5問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房， 其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定98989執(zhí)行？答：按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》 ，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前， 將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人？答：否7問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告， 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。問(wèn)：商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況（三）商品房的銷售方式（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)9問(wèn)：商品房銷售有幾種計(jì)價(jià)方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？答：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、任。

套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)98989問(wèn)：《商品房銷售管理辦法》對(duì)按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。問(wèn)：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人沒(méi)有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí),買受人有權(quán)退房 .買受人退房的 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給賣受人 ,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息

.

買受人不退房的

,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)

,面積誤差比在3%

以內(nèi)

(含

3%)

部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出

3%

部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）X100%合同約定面積問(wèn)：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法答：《商品房銷售管理辦法》出臺(tái)后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時(shí)，也產(chǎn)生了不少的疑問(wèn)和困惑，其中對(duì)于房產(chǎn)廣告感覺(jué)越來(lái)越不好做了，好像一不留神，就有虛假?gòu)V告的嫌疑， 有關(guān)房地產(chǎn)廣告中的一些問(wèn)題，確實(shí)需要開發(fā)商和有關(guān)部門引起重視。在有關(guān)規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣告還是要做，但在宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意相應(yīng)的一些問(wèn)題：形象廣告可以做根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)具有銷售許可證證明。同時(shí)廣告中，應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機(jī)構(gòu)名稱和銷售許可證書號(hào)。 但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定， “廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的， 可以不必載明上述事項(xiàng)”。 因此，筆者理解項(xiàng)目在取得銷售許可證以前， 具體的銷售廣告是不能發(fā)布的， 但如果僅僅是對(duì)項(xiàng)目做形象宣傳則可以發(fā)布。98989未實(shí)現(xiàn)的細(xì)節(jié)先告知根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！薄胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的， 應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定； 涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。”據(jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容， 而有關(guān)內(nèi)容又尚未實(shí)現(xiàn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)事先告知。這一規(guī)定對(duì)于開發(fā)商而言， 還是具有實(shí)際的操作價(jià)值的， 因?yàn)樵S多購(gòu)房者之所以在簽約時(shí)，對(duì)很多細(xì)節(jié)提出疑問(wèn)， 甚至認(rèn)為開發(fā)商有欺詐行為， 主要是有許多細(xì)節(jié)，開發(fā)商沒(méi)有事先告知。促銷廣告要嚴(yán)謹(jǐn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》 第九條第二款的規(guī)定， “廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈(zèng)送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈(zèng)送的品種和數(shù)量?！币虼?，如果刊登促銷廣告的，要標(biāo)明贈(zèng)品的細(xì)節(jié)。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》，如果售房時(shí)，采取抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過(guò)五千元人民幣。廣告承諾口說(shuō)無(wú)憑根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是無(wú)須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。巧識(shí)房產(chǎn)證的真?zhèn)问紫?，格式?nèi)容不一樣。 新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計(jì)監(jiān)制， 中國(guó)人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》 。內(nèi)頁(yè)印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項(xiàng)目。 由于是統(tǒng)一監(jiān)制、 獨(dú)家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。封面為紅色 (他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色 )，印有金色國(guó)徽。 材料為進(jìn)口護(hù)照面料內(nèi)頁(yè)為98989粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等。第四，發(fā)證機(jī)關(guān)和用印真實(shí)。按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量。 由于新證是獨(dú)家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。 主要有以下幾個(gè)方面：建房注冊(cè)號(hào)。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制， 建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市 (縣)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)。發(fā)證機(jī)關(guān)(蓋章)。這里要注意兩個(gè)方面： 一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市 (縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局)或市(縣)人民政府。別的任何單位或部門都無(wú)權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無(wú)效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。團(tuán)花。在封面里頁(yè)有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰?；ㄟ?。首頁(yè)，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁(yè)有上下等寬、對(duì)稱，左右等寬、對(duì)稱的咖啡色花紋邊框?；y細(xì)膩、清晰。暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對(duì)著光亮處，則可見(jiàn)高層或多層水印房屋。編號(hào)。在封面三頁(yè)，

即“注意事項(xiàng)”頁(yè)右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。

同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。發(fā)證編號(hào)。 即首頁(yè)花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。的簿冊(cè)、檔案記載相一致。

此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)購(gòu)買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)實(shí)中，在市場(chǎng)上公開銷售的商品房， 未必備齊各種必須的法律文件供購(gòu)買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。 購(gòu)房者若不經(jīng)意或由于其他原因購(gòu)買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 可能造成的不良后果有：①取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒(méi)有保證。② 為取