河北省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目模擬試題

河北省201年5房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、用收稿法計(jì)算房地產(chǎn)價格，若凈收益第一年為A,收益年限為n,凈收益增長率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=。A：B：C：aXnD：8E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格2、某宗房地產(chǎn)交易總價為50萬元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房時支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率為6%，則房地產(chǎn)一次付清的價格為__萬元。A．44.7B．47.63C．47.93D．503、按照規(guī)定，縣級以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請、審查、報(bào)批；對應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目，在日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報(bào)上一級土地管理部門審查。A：30B：45C：60D：90E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、一個住宅小區(qū)的住宅建筑基底總面積是3600m2,而該小區(qū)的住宅用地面積是100000m2,該小區(qū)的住宅建筑凈密度是_。A．3.6%B．4%C．36%D．40%5、房地產(chǎn)市場也存在空間市場和__這兩個層面。A.資產(chǎn)市場B.資本市場C信托市場D.證券市場6、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房政策,說法不正確的是。A：確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則B：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位對其建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房的工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任C：購買經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的利潤率控制在5%以下E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，償債備付率此指標(biāo)值應(yīng)該大于__。A．0.5B．1.0C．1.1D．1.28、根據(jù)合法原則，拆遷入與被拆遷入對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向申請確認(rèn)。A：當(dāng)?shù)夭疬w管理部門B：當(dāng)?shù)貒敛块TC：當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块TD：城市規(guī)劃行政主管部門E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格9、一套非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的樓房，評估價值為50萬元，按國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)交納房地產(chǎn)評估費(fèi)__元。A．1000B．2500C．5000D．525010、委托拆遷估價的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和。A：區(qū)位B：面積C：價值D：經(jīng)營人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400近，土地使用期限為40年，從開工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/m，可出租面積為建筑面積的65%,正常出相率為90%,運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為萬元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格12、在評估期房價格時,__。A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點(diǎn)的狀態(tài)C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(diǎn)（未來）的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)13、房地產(chǎn)估價是一種關(guān)乎__的切身利益乃至社會公共利益，較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動。A.相關(guān)單位B.個人C集體D.相關(guān)單位位和個人14、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是。A：投資率是投資回收與投入資本的比率B：風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C：當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D：當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格15、某臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）。53.34萬元85.34萬元106.68萬元213.36萬元16、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示。A：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的中提出。A：《規(guī)劃意見書（選址）》B：《設(shè)計(jì)方案審查意見》C：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》E：借款合同18、__，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。2003年1月1日2004年1月1日2004年12月1日2003年12月1日19、城市房屋拆遷估價時點(diǎn)一般為。A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償與安置達(dá)成協(xié)議之日B：建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日C：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日D：房屋拆遷結(jié)束之日E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為A.時間類參數(shù)B.融資類參數(shù)C.評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益類指標(biāo)21、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的最主要因素是__。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途22、原國家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，實(shí)行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、電磁輻射對人體的危害程度隨著電磁波波長的縮短而增加。下列對人體的危害程度從高到低的順序是。A：超短波＞微波,短波,中波,長波B：微波,短波,超短波＞中波,長波C：微波,超短波＞短波,中波,長波D：微波,長波,短波,超短波＞中波E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、在價值工程中，價值的定義為。A：價值=費(fèi)用/功能B：費(fèi)用=功能/價值C：價值=功能/費(fèi)用D：價值=功能又費(fèi)用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價相差懸殊，其根本原因是。A：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有__。A.共有房地產(chǎn)B.未解決權(quán)屬爭議的房屋C.已出租的房屋D.被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋E.經(jīng)濟(jì)適用住房2、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。A：商品房的結(jié)構(gòu)形式變化B：商品房的戶型變化C：商品房的施工方式D：商品房的空間尺寸、朝向變化E：出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的情形的3、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示房地產(chǎn)投資模式的有。A：開發(fā)一銷售模式B：開發(fā)一持有出租一出售模式C：購買一持有出租一出售模式D：購買一更新改造一出售模式E：購買一更新改造一出租模式4、《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定：土地使用者在簽約時應(yīng)繳納地價款的一定比例作為定金，并應(yīng)在__日內(nèi)支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)并不退定金。A．15B．30C．60D．905、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展調(diào)查包括調(diào)查。A：社會擁有量B：新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進(jìn)水平C：新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢D：通信及交通運(yùn)輸調(diào)查E：能源與資源供應(yīng)6、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是__。A.面積結(jié)算B.貨幣補(bǔ)償C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換7、表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價證券屬于__。A.貨幣證券B.信用證券C.商品證券D.資本證券8、零售商業(yè)物業(yè)租金采用凈租方式時，形式一般有幾種。A：租戶交納固定的租金B(yǎng)：租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)C：租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險費(fèi)D：租戶按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的保險費(fèi)E：所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用9、耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人面積。A：經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地B：經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地C：實(shí)際占用的耕地D：實(shí)際占用的建設(shè)用地E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于__風(fēng)險。A.信用B.管理C.法律D.操作11、商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括。A：開發(fā)商違法預(yù)售B：借款人賴賬不還C：借款人拖延還款D：房地產(chǎn)市場供需失衡E：借款合同12、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的。A：第一階段B：第二階段C：第三階段D：第四階段E：借款合同13、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅率，具體適用稅率為__幾個檔次。A．0B．5%C．10%D．15%E．30%14、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元，/m2,報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2,報(bào)酬率為6%。那么，甲的價格（）乙的價格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定15、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。A．1.9%B．2.1%C．2.3%D．2.5%16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時，通常會選擇的方案。A：資金來源可靠B：審核程序復(fù)雜C：資金結(jié)構(gòu)合理D：融資成本較低E：融資風(fēng)險較小17、房地產(chǎn)是三者的結(jié)合物。A：實(shí)物B：權(quán)益C：區(qū)位D：價值E：用途18、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價（）萬元。A．375B．450C．500D．60019、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點(diǎn)是__。A.估價時點(diǎn)不同B.交易日期不同C.估價目的不同D.估價對象的狀況不同20、下列關(guān)于貼現(xiàn)債券的表述正確的是。A：貼現(xiàn)債券，也稱貼水債券B：貼現(xiàn)債券，也稱附息債券C：指券面上不附息票，發(fā)行時按規(guī)定的折扣率（貼水率）以低于券面價值的價格發(fā)行D：到期時按券面價值償還本金的債券E：其發(fā)行價格與券面價值的差價即為利息21、進(jìn)入市場的第一家可以選擇差異性營銷,也可以選擇集中性營銷或無差異性營銷的市場細(xì)分模式是__。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.集中偏好22、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是。A：甲＞乙＞丙B：丙＞乙＞甲C：乙＞甲＞丙D：乙＞丙＞甲E：借款合同23、原建設(shè)部令第97號《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指等活動的總稱。A：房地產(chǎn)咨詢