廣元錦頤地產(chǎn)南河項(xiàng)目溝通稿

中國(guó)·四川·廣元2012年10月廣元市錦頤地產(chǎn)南河項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位溝通稿呈：廣元市錦頤建設(shè)有限公司

通過(guò)與貴公司前期的初步溝通，同銳地產(chǎn)本著對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景及整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)的綜合考研，結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置及地塊屬性和現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)情況，將與貴公司在開發(fā)戰(zhàn)略、產(chǎn)品規(guī)劃思路及投資回報(bào)上做進(jìn)一步溝通。下面主要就區(qū)域的地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)者、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃及物業(yè)選型、財(cái)務(wù)測(cè)算等對(duì)項(xiàng)目開發(fā)推導(dǎo)出較佳的發(fā)展思路。報(bào)告說(shuō)明21核心導(dǎo)讀432區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析結(jié)論Factor3區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析財(cái)務(wù)測(cè)算及產(chǎn)品規(guī)劃3第一部分:宏觀市場(chǎng)研究市場(chǎng)背景MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目面臨的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)是怎樣的，從而為本案定位提供依據(jù)。目錄房地產(chǎn)市場(chǎng)分析未來(lái)走勢(shì)研判第二部分:區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分:財(cái)務(wù)測(cè)算及規(guī)劃第三部分:競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析中心城區(qū)土地市場(chǎng)分析商品房施、竣工面積分析商品房銷售量?jī)r(jià)分析……未來(lái)政策展望未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)展望……城市概要政策狀況宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境……4第五部分:結(jié)論市場(chǎng)背景/城市概要/城市簡(jiǎn)介廣元位于川陜甘三省交匯處，為四川的北大門出川的咽喉重地。是國(guó)家三線建設(shè)軍工基地、四川第五個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、“國(guó)家優(yōu)秀旅游城市”。是一個(gè)以工業(yè)為主要支柱的三線城市。

廣元市位于四川省北部，地理座標(biāo)在北緯31゜31′至32゜56′，東經(jīng)104゜36′，至106゜45′之間，北與甘肅省武都縣、文縣、陜西省寧強(qiáng)縣、南鄭縣交界；南與南充市的南部縣、閬中市為鄰；西與綿陽(yáng)市的平武縣、江油市、梓潼縣相連；東與巴中市的南江縣、巴州區(qū)接壤。幅員面積16314平方公里。

1985年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立地級(jí)市，轄利州、元壩、朝天3區(qū)和青川、旺蒼、劍閣、蒼溪4縣。2010年第六次全國(guó)人口普查顯示，全市常住人口為248.4萬(wàn)人，城市人口規(guī)模為45萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到2020年城市人口將發(fā)展到60萬(wàn)人.15市場(chǎng)背景/城市概要/城市總體特征新一輪城市總體規(guī)劃將廣元的城市性質(zhì)定位為連接我國(guó)西北、西南地區(qū)的綜合交通樞紐，以發(fā)展工業(yè)、物流和旅游為主的川、陜、甘結(jié)合部地區(qū)的區(qū)域性中心城市，最宜人居的生態(tài)園林城市和歷史文化名城。2020年用地規(guī)模達(dá)到61.2平方公里。構(gòu)建以中心片區(qū)為心，元壩片區(qū)為東翼、寶昭片區(qū)為西翼的“一心兩翼”的“人”字形帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)。廣元中心城區(qū)作為廣元異地安置重點(diǎn)區(qū)域，使得周邊區(qū)縣受災(zāi)人口大量遷入。地處川、陜、甘結(jié)合部，宜居的城市環(huán)境吸引了部分的陜、甘的外地客群。城市總體定位：綜合交通樞紐、區(qū)域性中心城市、

最宜人居的生態(tài)園林城市和歷史文化名城。6市場(chǎng)背景/城市概要/城市規(guī)劃發(fā)展研究

萬(wàn)源組團(tuán)、南河組團(tuán)、東壩組團(tuán)是中心片區(qū)定位最高的居住區(qū)

這三個(gè)重要區(qū)域都擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)自然環(huán)境，及城市重要的區(qū)域地理位置，都有起著優(yōu)化城市區(qū)域與整體協(xié)調(diào)發(fā)展和提升的效應(yīng)，以及進(jìn)一步優(yōu)化外來(lái)資本投資廣元的效益。無(wú)論是“南河組團(tuán)”、“萬(wàn)源組團(tuán)”還是“東壩組團(tuán)”的規(guī)劃，都注重生態(tài)、人文高品質(zhì)人居環(huán)境的營(yíng)造，生態(tài)、低碳因此也成為了城市發(fā)展的重要導(dǎo)向規(guī)劃區(qū)域包含組團(tuán)規(guī)劃定位中心片區(qū)東壩組團(tuán)行政、金融商貿(mào)、文化科研教育中心，城市高質(zhì)量居住區(qū)南河組團(tuán)商貿(mào)、居住綜合區(qū)嘉陵組團(tuán)商貿(mào)、居住綜合區(qū)上西組團(tuán)交通、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)綜合區(qū)下西組團(tuán)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商貿(mào)物流、居住綜合區(qū)袁家壩組團(tuán)工業(yè)區(qū)來(lái)雁組團(tuán)工業(yè)區(qū)萬(wàn)源組團(tuán)行政辦公區(qū)及高品質(zhì)生態(tài)住宅區(qū)盤龍組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)大石組團(tuán)居住區(qū)工農(nóng)組團(tuán)居住區(qū)寶昭片區(qū)寶輪院組團(tuán)商貿(mào)、物流、行政、文教、居住綜合區(qū)石龍壩組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)羅家溝組團(tuán)工業(yè)區(qū)曲回壩組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)元壩片區(qū)元壩組團(tuán)行政、商貿(mào)、物流、文教、居住綜合區(qū)泉壩組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)榮山組團(tuán)榮山煤礦的后勤保障基地中心片區(qū)寶昭片區(qū)元壩片區(qū)7市場(chǎng)背景/城市概要/城市交通體系日益完善的交通體系將為廣元導(dǎo)入外來(lái)客群，對(duì)川東北區(qū)域輻射能力也越來(lái)越強(qiáng)。公路、鐵路、航空系統(tǒng)完備

公路系統(tǒng)規(guī)劃增建京昆高速公路（城區(qū)段）二線，新建廣陜—廣巴城北連接線，形成以城市為核心，綿廣、廣陜、廣巴、廣南、廣甘為射線的高速公路網(wǎng)。規(guī)劃以國(guó)道202、108線，廣旺鐵路城區(qū)段路基、現(xiàn)狀京昆高速城區(qū)段為基礎(chǔ)，分階段實(shí)施貫通城市的X形城市快速交通通道。廣元火車站是國(guó)家一等站，可通往全國(guó)22個(gè)城市。廣元盤龍機(jī)場(chǎng)按4D級(jí)規(guī)劃、4C級(jí)建設(shè)。2009年復(fù)航后，可起降B737、TU-154、空客A320等300座以下飛機(jī)飛行。

這些都為導(dǎo)入全國(guó)性客源成為可能。規(guī)劃建成四川第三大港口——廣元港新增河運(yùn)系統(tǒng)，填補(bǔ)水運(yùn)系統(tǒng)空缺。81月1月26日，新國(guó)八條2月3月18日，國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案3月4月4月13日,住建部要求加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲4月15日，新國(guó)十條4月17日國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸4月21日二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)5月2日，央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5月7月8月7月21日，四川下發(fā)通知堅(jiān)決制止違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷5月19日，國(guó)稅總局頒布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》9月9月29日新政，二次調(diào)控正式頒布，“新國(guó)十條”升級(jí)10月10月1日,對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅2011年多次重申土地增值稅問(wèn)題政策注重具體執(zhí)行層面加息1月2月3月4月4月29日，限地價(jià)、競(jìng)公租房面積1月26日新國(guó)八條出臺(tái)，1月28，重慶、上海房產(chǎn)稅開始試點(diǎn)7月7月12日，新國(guó)五條實(shí)行寬嚴(yán)有別、收放并舉的房地產(chǎn)調(diào)控政策國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)十條》新政，更大力度遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲調(diào)控進(jìn)入觀察期，具體執(zhí)行層面更加細(xì)化調(diào)控政策輪番出臺(tái)二、三線城市調(diào)控收緊市場(chǎng)背景/政策狀況/宏觀政策目前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入穩(wěn)步消化期，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯向二三線城市轉(zhuǎn)移。4月19日，住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制；未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金政策力度加大9市場(chǎng)背景/政策狀況/廣元市當(dāng)?shù)卣呦拶?gòu)限貸限價(jià)保障房首套房首付4成，利率上浮10%二套房首付6成，利率上浮20%三套房停貸三套房還可以一次性付款購(gòu)買三套以上即使是一次性也不能備案購(gòu)房者必須是廣元當(dāng)?shù)厝朔钱?dāng)?shù)厝吮仨毺峁?年社?；蚣{稅證明2011年城區(qū)開工建設(shè)任務(wù)：廉租房500套經(jīng)濟(jì)適用房1050套公租房1300套限價(jià)商品房250套房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：新建住房平均價(jià)格至年底上漲幅度總體控制在年度GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速度以內(nèi)，具體增長(zhǎng)幅度不超過(guò)10%

。金域華府事件后，統(tǒng)一規(guī)定房?jī)r(jià)不超過(guò)7000元/平米。2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行“一房一標(biāo)”

廣元當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策更加嚴(yán)厲，市場(chǎng)規(guī)范。10市場(chǎng)背景/宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境/

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2005-2010年GDP走勢(shì)情況分析廣元市的國(guó)民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好。政府目標(biāo)是到2015年GDP到底600億元，2020年達(dá)到1400億元。

經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局審定，2011年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破400億元，達(dá)403.54億元，比2007年接近翻一番。2011年全市經(jīng)濟(jì)（GDP）增長(zhǎng)15.6%，增幅比全國(guó)平均水平高6.4個(gè)百分點(diǎn)，比全省高0.6個(gè)百分點(diǎn)，增速居全省第4位。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值83.80億元，增長(zhǎng)4.4％，增速居全省第4位；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值180.16億元，增長(zhǎng)26.2％，增速居全省第2位；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值139.58億元，增長(zhǎng)11.6％，增速居全省第7位。2011年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱產(chǎn)值增漲值GDP403.54億25.37％第一產(chǎn)業(yè)83.8億4.50%第二產(chǎn)業(yè)180.16億26.30%第三產(chǎn)業(yè)139.58億11.60%工業(yè)增加值155.79億29.4％固定資產(chǎn)投資500.37億6.6％11市場(chǎng)背景/宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境/人民生活2005-2010年人均可支配收入支出情況收入整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：從06年起，居民可支配收入增長(zhǎng)幅度超過(guò)11％，之后便始終保持在13％-20％之間的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2011年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21810元，增長(zhǎng)14.1%；人均消費(fèi)支出10796元，增長(zhǎng)18.5%。農(nóng)民人均純收入6977元，增長(zhǎng)17.9%；人均生活消費(fèi)支出6705元，增長(zhǎng)8%。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入也不斷得到提高，提高了城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房積極性12作為一個(gè)三線城市，廣元宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，人民的生活水平也獲得了長(zhǎng)足的提高和進(jìn)步，其災(zāi)后重建的特殊性決定了大量的市區(qū)周邊人口的導(dǎo)入。因此，無(wú)論是固定資產(chǎn)的投資還是個(gè)人購(gòu)房，都具備了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，廣元的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是積極向上的。政府預(yù)測(cè)在2015年第二產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到56%，2020年占比達(dá)到63%，政府加大第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，勢(shì)必為廣元導(dǎo)入更多工業(yè)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)客戶。嚴(yán)厲的調(diào)控使得消費(fèi)者的購(gòu)房門檻不斷提升，購(gòu)買需求抑制明顯，購(gòu)房者處于心理焦灼期，一方面，調(diào)控1年多，房?jī)r(jià)不跌反升，另外一方面又期望調(diào)控使得房?jī)r(jià)下行。兩種矛盾的心理加劇了客群購(gòu)房信心未來(lái)的不確定性。房地產(chǎn)行業(yè)將越來(lái)越來(lái)向理性和健康的方向發(fā)展，去泡沫化也越來(lái)越明顯。未來(lái)走勢(shì)研判/未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)展望未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍是政策主導(dǎo)型13第一部分:宏觀市場(chǎng)研究區(qū)域情況概述MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目面臨的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)是怎樣的，從而為本案定位提供依據(jù)。目錄區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析第二部分:區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分:財(cái)務(wù)測(cè)算及規(guī)劃第三部分:競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)板塊分析南河片區(qū)VS東壩片區(qū)……片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀其他區(qū)域商業(yè)概況小結(jié)……區(qū)域環(huán)境概述區(qū)域規(guī)劃區(qū)域空間結(jié)構(gòu)定位……區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)14區(qū)域住宅市場(chǎng)分析2萬(wàn)源片區(qū)、東壩片區(qū)、南河片區(qū)、嘉陵片區(qū)從現(xiàn)有的城市格局看，以及城市自身發(fā)展角度看，新舊城區(qū)界限較為明晰，四個(gè)區(qū)域緊密連接又相互有各自的整，本項(xiàng)目躲在區(qū)域在南河片區(qū)，主要就下面四個(gè)片區(qū)進(jìn)行分析：萬(wàn)源片區(qū)南河片區(qū)嘉陵片區(qū)東壩片區(qū)15區(qū)域住宅市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)板塊分析/各區(qū)遠(yuǎn)期用地布局圖區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)定位中心區(qū)域萬(wàn)源片區(qū)行政辦公區(qū)及高品質(zhì)生態(tài)住宅區(qū)東壩片區(qū)行政、金融商貿(mào)、文化科研教育中心，城市高質(zhì)量居住區(qū)南河片區(qū)商貿(mào)、居住綜合區(qū)嘉陵片區(qū)商貿(mào)、居住綜合區(qū)16區(qū)域住宅市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)板塊分析/各區(qū)域基本狀況評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、政府導(dǎo)向和未來(lái)發(fā)展共六個(gè)指標(biāo)各指標(biāo)定義區(qū)位優(yōu)勢(shì)：由于自身的條件在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占據(jù)的有利條件；地理優(yōu)勢(shì)：由于地理位置在城市發(fā)展中所獲得的利益；自然環(huán)境：相對(duì)于社會(huì)環(huán)境而言，指天然之形成的環(huán)境；基礎(chǔ)設(shè)施：指市政基礎(chǔ)設(shè)施，主要指道路、電、水、煤等；政府導(dǎo)向：政府以及各區(qū)政府在該區(qū)發(fā)展的過(guò)程中所起的積極作用的大??；未來(lái)發(fā)展：主要是各區(qū)域以及城市所確定的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。評(píng)分等級(jí)最好、較好、一般、較差和差5個(gè)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)各評(píng)估因素的標(biāo)準(zhǔn)是比較每個(gè)區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況，某一區(qū)域某一指標(biāo)在所有區(qū)域中最好，則該區(qū)域在該指標(biāo)的評(píng)價(jià)上是最好，依此類推則最差的為最差，另外三個(gè)等級(jí)與上述兩個(gè)等級(jí)比較后獲得。表達(dá)方式★★★★★：最好★★★★：較好★★★：一般★★：較差★：差17區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì)自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施政府導(dǎo)向未來(lái)發(fā)展綜合得分中心區(qū)域萬(wàn)源片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22東壩片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★25南河片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22嘉陵片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★21區(qū)域住宅市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)板塊分析/各區(qū)域基本狀況評(píng)價(jià)>>>南河片區(qū)在自然環(huán)境、政府導(dǎo)向、未來(lái)發(fā)展前景三方面都是各片區(qū)中較好，隨著片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和成熟，當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施較差的現(xiàn)狀將得到改變，其宜居性將超越其他三個(gè)區(qū)域。18區(qū)域住宅市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)板塊分析/各區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)在對(duì)各區(qū)域的基本狀況和商品住宅發(fā)展的基本條件分析和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)各區(qū)域商品地產(chǎn)投資的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析。按照商品住宅現(xiàn)狀和潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)兩個(gè)方面對(duì)各區(qū)進(jìn)行分析，分析結(jié)果如表所示。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)商品住宅現(xiàn)狀潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)中心區(qū)域東壩片區(qū)當(dāng)前開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，有高層、小高層、多層各種類型產(chǎn)品同時(shí)在售，住宅產(chǎn)品檔次差異較大，價(jià)差較大。當(dāng)前最高品質(zhì)及最高售價(jià)的項(xiàng)目均在本區(qū)域?？晒╅_發(fā)的土地較多，但地段較好的用地已經(jīng)非常稀缺。住宅供應(yīng)增長(zhǎng)迅速，受土地成本大幅增長(zhǎng)的因素，開發(fā)利潤(rùn)趨低，可建造規(guī)?；≌鐓^(qū)降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)從而獲利。南河片區(qū)片區(qū)以小高層、高層項(xiàng)目為主，當(dāng)前在售項(xiàng)目品相不高，售價(jià)也不高。品質(zhì)較高項(xiàng)目主要集中在濱河路沿線。住宅供應(yīng)增長(zhǎng)迅速，受土地成本大幅增長(zhǎng)的因素，開發(fā)利潤(rùn)趨低，可建造規(guī)模化住宅社區(qū)降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)從而獲利。萬(wàn)源片區(qū)當(dāng)前僅有南岸陽(yáng)光一個(gè)小高層項(xiàng)目在售，項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)不高片區(qū)可供開發(fā)的土地較多，且具有一定規(guī)模，升值潛力較大。商品住宅用地規(guī)劃有高層、多層、低層區(qū)，住宅產(chǎn)品類型將最為豐富，隨著區(qū)域的成熟和交通體系的延伸，將成為廣元的高檔住宅區(qū)，別墅、類別墅類產(chǎn)品將填補(bǔ)廣元當(dāng)前市場(chǎng)空白嘉陵片區(qū)以小高層、高層高密度住宅類型為主，均價(jià)最高，但最高價(jià)住宅低于東壩片區(qū)的最高價(jià)。老城區(qū)擁有良好的醫(yī)療衛(wèi)生和教育設(shè)施，商務(wù)地位突出，住宅開發(fā)可能面臨更為嚴(yán)格的政府規(guī)劃和控制；交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，但道路擁堵情況較嚴(yán)重，交通成本較高；土地拆遷成本高且稀少、面積不大，價(jià)格高昂，其過(guò)高的銷售價(jià)格也成為開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)之一。19區(qū)域?qū)傩裕捍{(diào)整的老城區(qū)，商貿(mào)、居住綜合區(qū)。區(qū)域優(yōu)勢(shì)：配套完善、交通通達(dá)性好，濱河南路是該區(qū)域當(dāng)前開發(fā)熱點(diǎn)，項(xiàng)目開發(fā)水平有所提升。區(qū)域劣勢(shì)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居住環(huán)境較差，現(xiàn)有居民普遍素質(zhì)不高；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體水平不高；區(qū)域可供開發(fā)用地少，難以形成集中開發(fā)的市場(chǎng)形勢(shì)。主要項(xiàng)目：金域香江等目前市場(chǎng)價(jià)格：5200元/平米左右購(gòu)房者描述：商業(yè)規(guī)劃亟待調(diào)整提升，住宅以宜居環(huán)境導(dǎo)入客戶為主區(qū)域住宅市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)板塊分析/南河片區(qū)區(qū)域?qū)傩裕盒屡d的行政、金融商貿(mào)、文化科研教育中心，區(qū)域發(fā)展成熟度較高的高品質(zhì)住區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)：當(dāng)前開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；客群認(rèn)知度、認(rèn)可度較高；片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)較高，生活配套基本完善；土地供給充沛，未來(lái)將有大盤出現(xiàn)；河景資源豐富區(qū)域劣勢(shì)：房地產(chǎn)項(xiàng)目檔次參差不齊；住宅售價(jià)最高項(xiàng)目所在的區(qū)域，對(duì)客戶購(gòu)買力要求高；目前可用于高端項(xiàng)目開發(fā)的用地有限。主要項(xiàng)目：御錦灣、金域華府等目前市場(chǎng)價(jià)格：4000-7297元/平米購(gòu)房者描述：主要來(lái)自兩大區(qū)域，一是中心城區(qū)分流客，二是周邊區(qū)縣客源。在中心城區(qū)分流客中還有一部分政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位客源區(qū)域住宅市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)板塊分析/東壩片區(qū)給本案的啟示和借鑒：本案最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)板塊，老城區(qū)的客源在向東分流時(shí)，考慮到配套和交通便利度的問(wèn)題，可能會(huì)優(yōu)先考慮南河或者東壩片區(qū)。21區(qū)域?qū)傩裕簜鹘y(tǒng)的市中心區(qū)域，新舊混雜的商業(yè)居住混合區(qū)域；該片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展主要依靠廣元本地經(jīng)濟(jì)、人口增長(zhǎng)而逐漸成型，人口稠密、交通發(fā)達(dá)、配套完善；商業(yè)環(huán)境自然形成，具有良好的自我生存能力區(qū)域優(yōu)勢(shì)：生活配套完善，市內(nèi)交通便捷；商業(yè)發(fā)達(dá)、市政配套完善區(qū)域劣勢(shì)：新舊建筑混雜，區(qū)域可塑性不高；土地供給不規(guī)整，體量小，現(xiàn)代的品質(zhì)樓盤開發(fā)受阻；交通通達(dá)性較差，時(shí)間成本較大；土地價(jià)格造成開發(fā)成本提升主要項(xiàng)目：翠江半島等目前市場(chǎng)價(jià)格：4200-6000元/平米購(gòu)房者描述：主要來(lái)自老城區(qū)客戶，少量來(lái)自周邊區(qū)縣。給本案的啟示和借鑒：由于本案很大一部分客源將會(huì)從該片區(qū)導(dǎo)入，因此該板塊也成為了競(jìng)爭(zhēng)板塊。嘉陵片區(qū)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)行為基本上能在本案得到滿足，即改善居住，本案如能利用好兩個(gè)板塊之間的差價(jià)效應(yīng)，突出萬(wàn)源片區(qū)的高品質(zhì)居住性，解決客戶關(guān)心的交通便利度、配套完善度等問(wèn)題便能從中捕獲不少客源區(qū)域住宅市場(chǎng)分析/競(jìng)爭(zhēng)板塊分析/嘉陵片區(qū)22區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析/萬(wàn)源片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀3南岸陽(yáng)光沿街商鋪——萬(wàn)源1號(hào)街體量：約8000平米面積區(qū)間：40-800平米建筑形態(tài)：沿街底商，1-2F，層高3.9-4.5米主要業(yè)態(tài)：休閑、服務(wù)、餐飲、文化等租售價(jià)格：售價(jià)8500-180000元/平米

目前狀況：預(yù)售中，2011年9月1日開盤，截止到9月10日，43套房源預(yù)售3套，預(yù)定9套。目前板塊內(nèi)當(dāng)期唯一一個(gè)預(yù)售商業(yè)項(xiàng)目，均屬于社區(qū)配套型,滿足小區(qū)居民的日常生活需求為主?？蛻艨春迷搮^(qū)域的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，預(yù)售情況較佳。商業(yè)剛剛起步，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大23區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析/其他區(qū)域商業(yè)概況/嘉陵片區(qū)嘉陵片區(qū)老城商業(yè)中心地位無(wú)法取代永隆百貨體量：約4萬(wàn)平米建筑形態(tài)：小高層綜合商業(yè)體主要業(yè)態(tài)：

1-4樓為百貨類，5-6樓餐飲娛樂(lè)，7-13層酒店租售價(jià)格：商場(chǎng)不出租，以聯(lián)營(yíng)方式和租戶合作摩爾天成體量：商場(chǎng)4.5萬(wàn)平米（另有五星級(jí)涉外酒店4.4萬(wàn)平米）建筑形態(tài)：綜合商業(yè)體主要業(yè)態(tài)：百貨、超市、精品家私、品牌專賣店、餐飲、娛樂(lè)租售價(jià)格：租賃價(jià)格20-150元/平米/月步行街一帶商業(yè)體量：較大建筑形態(tài)：商業(yè)街主要業(yè)態(tài)：餐飲、劇場(chǎng)、百貨、酒店、超市、服飾租售價(jià)格：租賃價(jià)格30-150元/平米/月嘉陵片區(qū)，因其悠久的歷史傳承，以及地處三片區(qū)中心的獨(dú)特地理位置，仍理所當(dāng)然地成為廣元的商業(yè)中心。另外一方面由于廣元消費(fèi)習(xí)慣，導(dǎo)致人氣、商業(yè)氛圍在此區(qū)域非常集中，特別是永隆百貨一帶的區(qū)域。24區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析/其他區(qū)域商業(yè)概況/東壩片區(qū)雙羽鳳凰城精品家私廣場(chǎng)體量：不詳建筑形態(tài)：商業(yè)街主要業(yè)態(tài)：綜合百貨、超市、娛樂(lè)、家居、西餐租售價(jià)格：租賃價(jià)格外街70-90元/平米/月，內(nèi)街15-50元/平米/月售價(jià)外街10000-20000元/平米，內(nèi)街7000元/平米城市花園三期臨河商業(yè)街體量：約2萬(wàn)平米建筑形態(tài)：商業(yè)街主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè)、零售租售價(jià)格：租賃價(jià)格35-65元/平米/月東壩片區(qū)的主要商業(yè)是依托住宅項(xiàng)目開發(fā)的生活配套及區(qū)域配套獨(dú)立商業(yè)體。25區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析/其他區(qū)域商業(yè)概況/南河片區(qū)南河車站商業(yè)體量：不詳建筑形態(tài)：3層零星商業(yè)主要業(yè)態(tài)：酒店、旅館、休閑娛樂(lè)、餐飲租售價(jià)格：租賃價(jià)格40-150元/平米/月南河片區(qū)的商業(yè)多集中在車站附近以服務(wù)旅客的酒店、旅館、餐飲及零售商鋪為主。26供應(yīng)量：目前廣元商業(yè)整體存量及即將上市的產(chǎn)品總量不大，消化難度較大。業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、超市等大賣場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。租售方式：社區(qū)配套型商業(yè)以銷售為主，區(qū)域輻射型商業(yè)以租賃為主，有聯(lián)營(yíng)形式。租售價(jià)格：商鋪價(jià)格在5000—40000元/平米之間，租金水平在20—200元/平米/月之間。物業(yè)建議：規(guī)劃體量較小商業(yè)街，以高端餐飲、娛樂(lè)等生活配套提升區(qū)域商業(yè)氛圍和人氣，為項(xiàng)目生活配套做支撐。發(fā)展預(yù)期：2012上市商業(yè)面積不是很大，但消化難度也不小，所以在商業(yè)的上市和銷售過(guò)程中，一定得把握好時(shí)機(jī)和營(yíng)銷策略。居民消費(fèi)習(xí)慣難以短時(shí)間改變，區(qū)域商業(yè)氛圍的形成還有待時(shí)日，商業(yè)規(guī)劃時(shí)應(yīng)注意控制體量和業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析/小結(jié)27南河片區(qū)屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有的消費(fèi)市場(chǎng)，提高區(qū)域商業(yè)檔次其輻射能力及現(xiàn)實(shí)意義重大。

從近期幾個(gè)重要地塊可以看出，本項(xiàng)目所承受的地價(jià)較高，如東壩片區(qū)當(dāng)前地價(jià)約400萬(wàn)元/畝，2010年4月30，都江堰市佳美實(shí)業(yè)有限公司拍得廣元市利州區(qū)東壩辦事處萬(wàn)源東部安置點(diǎn)西側(cè)商住用地（即是現(xiàn)在的南岸陽(yáng)光項(xiàng)目）約48.7畝，樓面地價(jià)為1068元/平米。同時(shí)，廣元市瑞達(dá)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司拍得萬(wàn)源規(guī)劃大橋南側(cè)約85畝商服、住宅開發(fā)用地，成交單價(jià)約205萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)為1025元/平米。同年8月，雪峰辦事處萬(wàn)源新區(qū)（萬(wàn)源大橋橋頭西側(cè)）地塊以單價(jià)約346萬(wàn)元/畝的價(jià)格被廣元市宏圖建設(shè)有限公司競(jìng)得，樓面地價(jià)為1298元/平米。從前期交流可知，本項(xiàng)目樓盤價(jià)將達(dá)到2800元/平米以上，高處一大截。區(qū)域未來(lái)對(duì)商業(yè)需求量較大，高端業(yè)態(tài)的規(guī)劃和品牌主力商家的引入將決定商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成敗

南河片區(qū)除了滿足區(qū)域內(nèi)外，還對(duì)整個(gè)城區(qū)的輻射計(jì)新區(qū)的輻射很高，所以對(duì)商業(yè)的需求也相應(yīng)較高，廣元消費(fèi)習(xí)慣還是在老城區(qū)，要想?yún)^(qū)域內(nèi)的人群積聚在本項(xiàng)目，將其他區(qū)域的人群被吸引到南河消費(fèi)，必須有一個(gè)超強(qiáng)吸引人氣的商業(yè)復(fù)合形態(tài)。4區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)28第一部分:宏觀市場(chǎng)研究主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分布和界定MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目面臨的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)是怎樣的，從而為本案定位提供依據(jù)。目錄項(xiàng)目基本情況分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案詳析第二部分:區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分:財(cái)務(wù)測(cè)算及規(guī)劃第三部分:重點(diǎn)個(gè)案分析產(chǎn)品分析平層布局分析主力面積分析南岸陽(yáng)光御錦灣金域華府……29第五部分:結(jié)論見專題市調(diào)報(bào)告第一部分:宏觀市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目自身特點(diǎn)及財(cái)務(wù)測(cè)算設(shè)置一個(gè)合理的利潤(rùn)空間下，為本案定位提供依據(jù)。目錄財(cái)務(wù)測(cè)算產(chǎn)品規(guī)劃及物業(yè)選型第二部分:區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分:財(cái)務(wù)測(cè)算及規(guī)劃第三部分:競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位財(cái)務(wù)預(yù)算投資回報(bào)測(cè)算物業(yè)選型

商家選型30311SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)→Strength1、項(xiàng)目處于南河區(qū)域，城市中心地帶、市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套較為完善；2、項(xiàng)目緊鄰南山公園、大區(qū)域河流環(huán)抱，既到達(dá)性強(qiáng)且又自成體系，尊享城市半島的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，被城市高度認(rèn)同，商業(yè)對(duì)外輻射強(qiáng)；3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)連年穩(wěn)步上漲，入駐人口和企業(yè)越來(lái)越多，本項(xiàng)目作為一個(gè)升級(jí)換代的商業(yè)綜合體，恰好滿足其需求，有效的降低了區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的擠出效應(yīng)；4、本項(xiàng)目可能是城市廣場(chǎng)型的復(fù)合型項(xiàng)目，功能多樣，可成為傳統(tǒng)的南河區(qū)域地標(biāo)性建筑；5、交通便捷，輻射作用明顯；6、可商業(yè)、酒店、寫字樓聯(lián)動(dòng)開發(fā)，便于為區(qū)域打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤品質(zhì)；321SWOT分析項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)→Weakness如果是綜合性物業(yè)開發(fā)，且需要在周邊2公里內(nèi)吸引本區(qū)域的常住人口的消費(fèi)習(xí)慣，則需要一定的時(shí)間來(lái)培育市場(chǎng)區(qū)，因此前期有一定的經(jīng)營(yíng)壓力，整個(gè)商業(yè)體對(duì)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極對(duì)外輻射力有一定依賴性。應(yīng)對(duì)策略：1、以消費(fèi)目的地位初步定為，對(duì)主營(yíng)店的選擇非常重要，主營(yíng)店對(duì)聯(lián)營(yíng)物業(yè)的業(yè)態(tài)及附加值影響巨大，且對(duì)物業(yè)的銷售價(jià)格影響至關(guān)重要；2、加強(qiáng)營(yíng)銷力度，樹立區(qū)域市場(chǎng)的知名度；3、做好項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位，優(yōu)化項(xiàng)目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場(chǎng)需求，以利項(xiàng)目建成后的銷售；4、加強(qiáng)招商策劃、宣傳和執(zhí)行工作，爭(zhēng)取吸引成熟的，有品牌號(hào)召力的企業(yè)入駐，從而打開后續(xù)市場(chǎng)；5、對(duì)辦公采用靈活的運(yùn)作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險(xiǎn)。331SWOT分析機(jī)會(huì)點(diǎn)→Opportunity1、區(qū)域具備居住、商務(wù)、休閑娛樂(lè)中心的先天性條件；2、中心城區(qū)及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡購(gòu)銷兩旺，價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，前景看好；3、舊城改造力度加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將迅速增加；4、老城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的滯后及區(qū)域旺盛的購(gòu)買力為項(xiàng)目商業(yè)提供了土壤；5、區(qū)域可借區(qū)域休閑經(jīng)濟(jì)及旅游、會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)東風(fēng)，集聚商業(yè)人氣及填補(bǔ)中高檔酒店市場(chǎng)及辦公市場(chǎng)空白；341SWOT分析威脅點(diǎn)→Threat1、政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類客戶心理因素影響較大；2、地塊形狀及內(nèi)部交通組織將是規(guī)劃上的難題、比有如酒店、辦公及主營(yíng)店講對(duì)口岸位置的爭(zhēng)奪可能，且周邊已有大型商業(yè)項(xiàng)目及規(guī)劃中的商業(yè)體，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；3、應(yīng)對(duì)策略：差異化經(jīng)營(yíng)、領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)、一流的配套及服務(wù)來(lái)吸引消費(fèi)，通過(guò)定制性消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)高端消費(fèi)群體。352規(guī)劃初步設(shè)想地塊分析地塊指標(biāo)1、地塊紅線長(zhǎng)邊約80米，短邊約50米；2、除去退距后，長(zhǎng)邊約60-65米，短邊約35-40米；3、限高100米；4、容積率7-8；5、其它指標(biāo)及要求：暫無(wú)。6、用地面積約6.9畝，約4畝用于建設(shè)，即覆蓋率55%左右；（未提供標(biāo)準(zhǔn)的紅線圖，上述數(shù)據(jù)為與貴公司交流得出及假定設(shè)想）362規(guī)劃初步設(shè)想地塊分析1、項(xiàng)目呈東西狀，東南面均為城市干道，展示面良好，北與住宅區(qū)接壤；2、在東南面展示性好的位置，應(yīng)當(dāng)盡量形成開放式廣場(chǎng)，且在造型上要有空間立體感覺(jué)，利于打造大型商業(yè)、寫字樓，且酒店以標(biāo)志性建筑呈現(xiàn)有必要性；3、在步行街的部分，應(yīng)當(dāng)盡量營(yíng)造內(nèi)街的感覺(jué)，建議把現(xiàn)有的零散小型批發(fā)市場(chǎng)的門店做整體整合，提升其形象并整合其業(yè)態(tài)，起到整體打造的目的。N城市干道城市干道步行街強(qiáng)化十字路口，突出路口廣場(chǎng)，展示視覺(jué)效果，吸引人氣，凝聚商氣步行街，起到分流和緩沖作用，為購(gòu)物、酒店、寫字樓消費(fèi)提供提供便捷通道，同時(shí)建議整體打造。373概念初步設(shè)想1、設(shè)計(jì)設(shè)想（1）以酒店為拔高項(xiàng)目整體品質(zhì)為核心，酒店處在兩處快速通道交匯最近的位置，通過(guò)十字路口、20米以上的綠化退距、廣場(chǎng)來(lái)弱化局促感，通過(guò)酒店的大體量，絢麗的外立面，結(jié)合寫字樓及商業(yè)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)體量的宏偉和高尚品質(zhì)；（2）臨街主街兩面盡量做到簡(jiǎn)潔大方，廣場(chǎng)為酒店服務(wù)并在減弱局促感同時(shí)提升品質(zhì)，寫字樓和內(nèi)部商業(yè)盡量通過(guò)地塊東北面的規(guī)劃道路實(shí)現(xiàn)交通立體組織；（3）裙樓內(nèi)部通過(guò)立體交通與酒店寫字樓互動(dòng)，形成相互配套聯(lián)動(dòng)的目的；2、呈現(xiàn)形式（1）準(zhǔn)五星級(jí)酒店一座+裙樓商業(yè)；（2）寫字樓可以與酒店合并，或者用A-B區(qū)分開；（3）一棟塔樓（公寓）；說(shuō)明：豎直向上的高層塔樓以南北朝向排布，有機(jī)融入周圍的城市紋理，把部分塔樓的大廳形成于塔樓和商場(chǎng)之間，有效的形成一個(gè)視覺(jué)緩沖；通過(guò)精致的小品景觀形成一種強(qiáng)烈的空間感，把廣元及川東北人的消費(fèi)習(xí)慣融入建筑設(shè)計(jì)和空間布局中。公寓寫字樓酒店公寓寫字樓酒店（方案1）（方案2）384物業(yè)初步定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目整體定位為具現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，集商業(yè)、酒店、居住、休閑、娛樂(lè)為一體的多業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)居住區(qū)。（一）商業(yè)定位：1、總體定位：區(qū)域級(jí)、復(fù)合型、都市化、消費(fèi)中心、體驗(yàn)中心、購(gòu)物中心。（1）以鮮明都市特色定向商業(yè)和生活配套升級(jí)商業(yè)為功能核心，形成具有跨區(qū)域輻射能力的、復(fù)合型生活消費(fèi)中心、體驗(yàn)中心；（2）滿足城市家庭全方位全時(shí)段的生活、休閑、娛樂(lè)、文化、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、飲食等多元化體驗(yàn)性生活消費(fèi)需求；（3）升級(jí)為南河片區(qū)來(lái)至整個(gè)廣元市區(qū)的全新的消費(fèi)級(jí)，支撐都市生活的動(dòng)力樞紐。394物業(yè)初步定位典型案例：上海大寧國(guó)際廣場(chǎng)（1）基本情況：25萬(wàn)平方米的總建筑面積由地面20萬(wàn)平方米和地下5萬(wàn)平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位。地面20萬(wàn)平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店：30,000平方米，辦公樓：39,000平方米，商業(yè)零售：50,000平方米，餐飲/娛樂(lè)/生活/文化：60,000平方米，停車場(chǎng)和公共區(qū)域：21,000平方米地下5萬(wàn)平方米建筑面積主要為停車場(chǎng)和設(shè)備機(jī)房。（2）商業(yè)功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育和城市生活配套設(shè)施等。（3）可借鑒之處：業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，功能分區(qū)明顯；組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，合理引導(dǎo)人流；招商工作到位，迅速積聚人氣；細(xì)節(jié)體現(xiàn)關(guān)懷，充分考慮需求。建議商業(yè)賣場(chǎng)采取主力店+次主力店+專業(yè)店+零售的模式，主力賣場(chǎng)首選對(duì)區(qū)域價(jià)值提升較快的一線商超引爆市場(chǎng)，積聚人氣，其余業(yè)態(tài)主要涵蓋零售購(gòu)物、餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)及附屬設(shè)施——生活超市的范疇。404物業(yè)初步定位酒店定位酒店定位：準(zhǔn)五星級(jí)酒店，起到填補(bǔ)空缺及提升項(xiàng)目形象的目的，南河片區(qū)乃至整個(gè)城東南高尚人群提供消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)的場(chǎng)所；但酒店的運(yùn)營(yíng)將對(duì)公司的管理要求較高，需要提前籌備管理人才。414物業(yè)初步定位住宅產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品品質(zhì)訴求（1）追求高性價(jià)比：與同類項(xiàng)目相比，在品質(zhì)不輸?shù)臈l件下控制產(chǎn)品總價(jià)，使項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在總價(jià)方面具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；（2）宜居：通過(guò)新材料、新工藝的合理運(yùn)用表現(xiàn)現(xiàn)代、新穎、時(shí)尚的都市化建筑形象，滿足目標(biāo)客群都市化的歸屬感需要，形成差異化；同時(shí)著力于公共區(qū)域的精裝化、智能化系統(tǒng)的選擇性運(yùn)用來(lái)體現(xiàn)品質(zhì)感。（3）裝修檔次比肩區(qū)域內(nèi)同等電梯公寓；2、保證整體的舒適性：保證項(xiàng)目整體空間舒適度，通過(guò)適當(dāng)超前的處理原則形成對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，在滿足目標(biāo)客群舒適度產(chǎn)品的需求的同時(shí)增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。增加住宅底層的景觀舒適度（在商業(yè)的頂層實(shí)施）424物業(yè)初步定位住宅產(chǎn)品定位4、星級(jí)酒店式入戶大堂（1）豪華入戶大堂挑高，通過(guò)現(xiàn)代簡(jiǎn)約科技營(yíng)造奢華。（2）入戶大堂可從地下車庫(kù)開始，形成地下與地上三重豪華的入戶廳堂。（3）入戶大堂挑高6米。5、宜居性高品位型生活形態(tài)營(yíng)造

項(xiàng)目創(chuàng)新手段選擇需圍繞增強(qiáng)項(xiàng)目宜居的高品位生活形象而展開。通過(guò)建筑立面、公共空間打造、新材料運(yùn)用及智能系統(tǒng)選擇性運(yùn)用等多種手法塑造具有濃郁生活品位的居住環(huán)境和生活空間6、智能化系統(tǒng)運(yùn)用：新風(fēng)系統(tǒng)、刷卡式電梯、同層排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的合理利用。435項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）商業(yè)區(qū)目標(biāo)客戶1、以商務(wù)辦公及酒店帶來(lái)的高端人群，為其定做消費(fèi)和奢侈消費(fèi)與體驗(yàn)的場(chǎng)所；2、來(lái)此觀光、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)的廣元及外地客戶來(lái)此會(huì)務(wù)、商務(wù)、旅游的游客。（二）酒店目標(biāo)客戶1、國(guó)際（內(nèi)）商務(wù)、政務(wù)人員來(lái)此會(huì)議、旅游、休閑客戶；2、來(lái)此區(qū)域附近專業(yè)市場(chǎng)及商貿(mào)區(qū)商務(wù)談判客戶；（三）住宅目標(biāo)客戶1、本地中、高收入階層首次置業(yè)者；2、看好本片區(qū)的廣元、川東北、三州、西藏等地購(gòu)房者；3、熱愛繁華都是的年輕職業(yè)者；4、房地產(chǎn)投資者和多次置業(yè)者。第一部分:宏觀市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目自身特點(diǎn)及財(cái)務(wù)測(cè)算設(shè)置一個(gè)合理的利潤(rùn)空間下，為本案定位提供依據(jù)。目錄財(cái)務(wù)測(cè)算產(chǎn)品規(guī)劃及物業(yè)選型第二部分:區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分:財(cái)務(wù)測(cè)算及規(guī)劃第三部分:競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位財(cái)務(wù)預(yù)算投資回報(bào)測(cè)算物業(yè)選型

商家選型44451地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)界定總用地面積容積率覆蓋率限高基底面積4600㎡7.860%以內(nèi)100米2600㎡（未提供標(biāo)準(zhǔn)的紅線圖，上述數(shù)據(jù)為與貴公司交流所得）462以資產(chǎn)為導(dǎo)向的規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算物業(yè)類型裙樓商業(yè)酒店寫字樓計(jì)容面積總體量體量13000110001200036000面積36.11%30.56%33.33%100.00%層數(shù)51010

（1）物業(yè)配比（2）說(shuō)明

盡量做大裙樓純商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分的面積，擬定5層的規(guī)劃，達(dá)到13000平方米的體量；

酒店按照中等四星級(jí)200個(gè)房間配置，標(biāo)間按照建筑面積32-35平方米，套房按照50-60平方米設(shè)想，通道滿足1.8-2米設(shè)計(jì)，客房部分面積約8000平方米，其余為配套使用，面積暫按11000平方米初算；剩下的寫字樓部分約12000平方米。2以資產(chǎn)為導(dǎo)向的規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)測(cè)算（詳見現(xiàn)金流量表）物業(yè)類別建筑面積(㎡)銷售價(jià)格(元/㎡)單項(xiàng)價(jià)值銷售金額(萬(wàn)元)銷售率酒店式公寓（清水）0.0060000.000.00100%裙樓商業(yè)13000.001300016900.008450.0050%五星級(jí)酒店（清水）11000.0070007700.000.00自持甲級(jí)寫字樓12000.0075009000.009000.00100%地下車庫(kù)（可售部分暫估100個(gè)）10080000元/個(gè)800.00800.00100%項(xiàng)目總產(chǎn)值34400.0實(shí)現(xiàn)銷售部分產(chǎn)值18250公司持有部分16150.00公司持有部分資產(chǎn)估值16150.0建安、報(bào)建、設(shè)計(jì)費(fèi)用12870土地費(fèi)用（不含稅費(fèi)）10350投入總成本23219.7現(xiàn)金流量-4969.7483以現(xiàn)金流為導(dǎo)向