河北房地產(chǎn)抵押估價報告

房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱:***房地產(chǎn)抵押估價報告委托人:***估價機構:北京**房地產(chǎn)土地評估有限公司估價人員：估價報告編號:**房地估石字[2009]第2-401號目錄TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc29146267"致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc29146268"估價師聲明4HYPERLINK\l"_Toc29146269"估價的假設和限制條件5HYPERLINK\l"_Toc29146270"估價結果報告7HYPERLINK\l"_Toc29146271"一、委托人7HYPERLINK\l"_Toc29146272"二、估價機構7HYPERLINK\l"_Toc29146273"三、估價對象分析7HYPERLINK\l"_Toc29146274"四、估價目的13HYPERLINK\l"_Toc29146275"五、估價時點13HYPERLINK\l"_Toc29146276"六、價值定義13HYPERLINK\l"_Toc29146277"七、估價依據(jù)13HYPERLINK\l"_Toc29146278"八、估價原則14HYPERLINK\l"_Toc29146279"九、估價方法14HYPERLINK\l"_Toc29146280"十、估價結果15HYPERLINK\l"_Toc29146282"十一、估價師簽名15HYPERLINK\l"_Toc29146283"十二、估價作業(yè)日期16HYPERLINK\l"_Toc29146284"十三、估價報告應用的有效期16HYPERLINK\l"_Toc29146285"十四、有關說明、提示與建議16HYPERLINK\l"_Toc29146286"估價技術報告18HYPERLINK\l"_Toc29146287"附件36致委托人函***：受委托人委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于***的房地產(chǎn)進行價格評估。本報告估價對象的評估價格是于估價時點2009年8月28日狀態(tài)下的公開市場價格。估價對象：位于***的房地產(chǎn)：建筑面積：89.44平方米。估價對象四至：東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價時點：2009年8月28日。估價結果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及綜合分析相關資料的基礎上，選用適宜的估價方法，確定：***擁有的，位于***的房地產(chǎn)（建筑面積：89.44平方米）的擬抵押擔保房地產(chǎn)在2009年8月28日的估價結果：1、市場價值估價結果市場價值估價結果總價為37.20萬元，單位建筑面積價格為4,159元/平方米。2、應扣減的優(yōu)先受償款根據(jù)委托人提供資料，并經(jīng)估價師調(diào)查核實，估價時點不存在欠繳出讓金、欠繳工程款或設備款、已抵押擔保的債權及其他債權等法定優(yōu)先受償權。3、抵押擔保擔保價值估價結果抵押擔保擔保價值總價為37.20萬元（大寫：人民幣叁拾柒萬貳仟元整），約折合單位建筑面積價格4,159元/㎡(大寫：人民幣=3600\*CHINESENUM2肆仟壹佰伍拾玖元整)。估價報告應用有效期：自本報告出具之日起1年。提交估價報告的份數(shù)：共3份。此函北京**房地產(chǎn)土地評估有限公司法定代表人：2009年8月30日特殊事項說明表現(xiàn)房屋產(chǎn)權性質(zhì)建成年代土地使用權類型法定最高土地年限限應補地價（元）商品房1998年出讓700估價師聲明我們鄭重聲明：⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。⑶我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。⑷我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。⑸估價人員——范國林、牛利峰對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘記錄和現(xiàn)狀拍照。估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。⑹沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑺本報告估價結果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。=8\*GB2⑻本估價報告由北京**房地產(chǎn)土地評估有限公司負責解釋。=9\*GB2⑼參與本次估價的工作人員參加估價人員：劉朋估價師姓名注冊證書號簽字牛利峰11200700028范國林11200700030估價的假設和限制條件1、本次估價是以估價對象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為假設前提。2、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及國有出讓土地使用權不存在共有權人，且無權屬糾紛為假設前提。3、根據(jù)委托人提供給估價機構的有關資料，并經(jīng)估價師了解知悉的估價對象房屋所有權及土地使用權不存在抵押擔保權、典權等他項權利，不存在其他法定優(yōu)先受償款。4、本報告以產(chǎn)權人不存在欠繳營業(yè)稅及附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動保險為假設前提。5、本次估價是以估價對象未有任何方式的銷售為假設前提。6、估價對象的土地性質(zhì)為國有出讓用地，本報告中，估價對象房地產(chǎn)抵押擔保價值，包括應向政府繳納的土地使用權出讓地價的價值。7、以依法取得的國有土地上的房屋抵押擔保的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押擔保。8、本次估價是以***未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設前提。9、設定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定，在市場上可轉讓和可進行抵押擔保登記的房地產(chǎn)為限制條件。10、估價結果為估價對象在2009年8月28日的公開市場價值減去估價師已知悉的法定優(yōu)先受償款，其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：（1）交易雙方是自愿地進行交易的；（2）交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信息；（5）交易雙方有較充裕的時進行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價。11、一旦發(fā)生抵押擔保人不能履行債務，抵押擔保權人須將抵押擔保物拍賣清償時，根據(jù)國家有關規(guī)定除上述建筑工程拖欠款、應向政府繳納的土地使用權出讓地價等優(yōu)先受償款外，還有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、營業(yè)稅及附加、印花稅、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費等，本報告估價結果中，這些稅費未扣除。12、本報告所得出的估價結果，僅供抵押擔保雙方參考。抵押擔保最終數(shù)額由抵押擔保雙方根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關稅費繳納等情況確定；13、本估價報告所依據(jù)的委托人提供的有關資料，包括法律文件，如：《房屋所有權證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復印件，由委托人對其真實性、合法性和完整性負責。14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進行測量，以權屬證書標明的面積為準。15、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設備內(nèi)部質(zhì)量不負檢測責任。16、委托人只可按照本估價報告的估價目的并合理使用，本報告不可用于其它用途。17、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。18、如果使用本估價結果的時間超過了報告應用的有效期，我們對此結果造成的損失不承擔責任。估價結果報告一、委托人二、估價機構三、估價對象分析1、估價對象位置及坐落東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。2、權益狀況分析（1）房產(chǎn)登記狀況房屋所有權證號8產(chǎn)權性質(zhì)房屋所有權人產(chǎn)別房屋座落樓號或幢號房號及部位房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積(m2))房屋用途房屋結構建成年代（2）土地登記狀況：無抵押擔保（3）他項權利狀況：無抵押擔保不存在抵押擔保權、典權等他項權利（4）法定優(yōu)先受償權利狀況不存在其他法定優(yōu)先受償款（5）對價格的影響分析估價對象不存在抵押權、租賃權、共有權的設立;不存在查封和或有負債等現(xiàn)象。3、實物狀況分析（1）建筑物狀況①公共部分：結構形式混合建筑類型多層住宅外立面裝飾貼磚大堂設計裝修無樓道裝修粉刷電梯間及轎廂裝飾飾簡裝層戶均數(shù)量3戶供暖有門禁系統(tǒng)防盜門供氣無安全及消防監(jiān)控有熱水無其他②戶內(nèi)部分：所在樓層3使用狀況正常使用現(xiàn)狀用途住宅景觀無戶型二室一廳臨街狀況四面臨路采光、通風情況良好各房間朝向南北維護保養(yǎng)及成新狀狀況良好各個房間裝修情況況的描述為水氣室地墻石；房；陽閉（2）小區(qū)狀況居住小區(qū)樓宇構成成多層住宅容積率2.0交通組織方式限速景觀及綠化良好小區(qū)封閉性良好物業(yè)公司有無有物業(yè)費標準0.8車位狀況有停車場其它（3）對價格影響的分析4、區(qū)位狀況分析交通便捷度估價對象東至虹光光街，南至新新華路，西至至西二環(huán)北路路，北至合作作路。附近有有114、9、11等多路公交交車通過自然人文環(huán)境質(zhì)量量環(huán)境優(yōu)美、整潔，無無空氣、水、噪噪聲、輻射、固固體廢棄物等等污染。周圍圍無高壓輸電電線路、無線線電發(fā)射塔、垃垃圾站、公共共廁所等。所所在地區(qū)居民民素質(zhì)較高，治治安良好。居住社區(qū)成熟度小區(qū)居住用地占建建設用地的70.000%、入住率90%、社區(qū)發(fā)展展完善、居民民素質(zhì)較高、區(qū)域內(nèi)配套套設施完善基礎設施配套情況況道路平整，供水水、供電、排排水、供熱、通通信、有線電電視設備完備備。公建配套情況河北省省會的行政政、金融、科科技、教育、文文化和商貿(mào)中中心，是人流流、物流、資資金流、信息息流的重要交交匯地，區(qū)內(nèi)內(nèi)十八中學、河河北科技大學學、河北經(jīng)貿(mào)貿(mào)大學、河北北政法學院等等高等院校，省省醫(yī)院、省二二院、市二院院等重點醫(yī)療療機構，十三三所等科研機機構，省民政政廳、省衛(wèi)生生廳等省直單單位，五十四四研究所等30多家省部屬屬科研單位。逐逐步成為省會會的“后花園”和山前區(qū)開開發(fā)重要組成成部分，極具具投資吸引力力。未來發(fā)展?jié)摿χ車h(huán)境良好，基基礎設施齊全全，未來發(fā)展展?jié)摿薮筝^較大5、市場背景分析從市場需求看，石家莊市這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實基礎。經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。城市化進程加快，城市建設規(guī)模擴大。2008年國際金融市場劇烈動蕩，國內(nèi)經(jīng)濟形勢不確定因素明顯增多，石家莊房地產(chǎn)市場也受到了一定影響，出現(xiàn)了市場交易低迷、成交量持續(xù)下滑、消費者持幣觀望的局面。石家莊“三年大變樣”的實施必將為城市建設和房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，大規(guī)模的城中村改造和舊城改造所帶來的土地放量將改善住房的供求關系，有利于調(diào)整住房結構，加上政府的宏觀調(diào)控，有助于使石家莊房價進入一個相對穩(wěn)定階段。市政府為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，10月13日出臺了石政發(fā)[2008]56號《關于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，提出20條措施鼓勵房地產(chǎn)投資和消費。為了進一步激活房地產(chǎn)市場，2009年7月又出臺了《〈關于促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見〉的補充意見》。同時，加大了對房地產(chǎn)開發(fā)行政審批蓋章和收費項目清理力度，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。隨著國家、省、市一系列優(yōu)化發(fā)展環(huán)境、刺激擴大住房消費政策和“三年大變樣”的實施，經(jīng)過近一年的市場調(diào)整，石家莊市2009年以來房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)回暖，住房市場總體特征是：住房供應量加大，累積的住房需求開始逐步釋放，市場活躍度提高，成交量明顯上升，新建商品住房和二手住房成交總量同比增幅均超過100%，二手住房呈量價齊升態(tài)勢，新建商品住房成交均價同比下降幅度趨緩，5月份以后月環(huán)比開始上升，房價走勢步入了一個良性、健康的軌道，整體上看市場運行平穩(wěn)、有序、健康。住房供應量加大。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)實際成交數(shù)據(jù)顯示，2009年1-7月，市區(qū)新建商品住房上市面積（批準預售面積+現(xiàn)售備案面積）234.38萬平方米，同比增長123.13%。其中：批準預售面積188.5萬平方米，同比增長200.21%，現(xiàn)售備案面積45.88萬平方米，同比增長8.59%。住房成交量明顯上升。石家莊市區(qū)新建商品住房2007年成交總量257.27萬平方米，受金融危機的影響2008年商品住房成交面積呈持續(xù)下降的走勢，成交總量為109.57萬平方米，自10月份市政府出臺了“20條促進住房消費政策措施”后，商品住房成交量月環(huán)比連續(xù)兩個月上升。進入今年以來，市場成交量上升幅度明顯，1-7月份成交面積分別是：10.73萬平方米、11.15萬平方米、18.3萬平方米、27.05萬平方米、27.7萬平方米、28.61萬平方米、32.42萬平方米，同比分別增長-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月環(huán)比分別增長16.50%、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。2009年1-7月市區(qū)新建商品住房累計成交總量155.96萬平方米，同比增長115.18%。與全國其它重點城市市場成交走勢基本一致，據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，今年1-7月全國商品住房銷售面積同比增長38.8%，上半年北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過100%。今年以來，石家莊市區(qū)二手住房市場成交量均呈上升趨勢，1-7月累計二手住房成交面積95.34萬平方米，同比增長110.60%，分別成交6.10萬平方米、6.83萬平方米、14.24萬平方米、10.83萬平方米、18.75萬平方米、17.37萬平方米、21.23萬平方米，同比分別增長-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29%。石家莊市新建商品住房和二手住房成交總量同比增幅均超過100%，市場回暖住房成交量上升明顯的主要原因：一是去年各級政府出臺的降低利率、減免稅收等刺激購房優(yōu)惠政策作用逐漸顯現(xiàn);二是經(jīng)過2008年低迷市場下壓抑的住房剛性需求開始釋放，包括子女結婚、孩子入學等；三是今年以來石家莊市推行貨幣拆遷補償，大量拆遷安置居民購房；四是一些開發(fā)商為了回籠資金，紛紛采取降價措施，也刺激了普通居民購買住房。新建商品住房價格同比降幅趨緩，5月份以后月環(huán)比開始上升，二手住房價格同比上升。今年以來石家莊市區(qū)新建商品住房成交均價同比均為下降趨勢，但下降的幅度已經(jīng)趨緩，1-7月份分別為-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.08%、-3.15%、-4.13%，月環(huán)比數(shù)據(jù)-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月環(huán)比數(shù)據(jù)1-4月份為正常波動，5月份以后房價開始上升。石家莊市房地產(chǎn)市場實際成交數(shù)據(jù)中新建商品住房價格與國家統(tǒng)計局公布的新建住宅價格指數(shù)走勢基本一致，國家統(tǒng)計局公布的《全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)》，1-7月份石家莊新建商品住房房價同比為：-0.3%、-6.5%、-7.2%、-7.3%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月環(huán)比為：-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。石家莊市區(qū)二手住房今年1-7月份成交均價月同比除6月份為-3.00%外，其它月份均為上升，但上升的幅度在逐步趨緩，走勢基本平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落。石家莊市新建商品住房價格同比下降的主要原因：一方面開發(fā)商采取了多種促銷方式，以價換量較為明顯。另一方面由于市區(qū)中低端項目銷售情況趨旺，出現(xiàn)了成交量上升、成交均價下降的局面，同時也說明購房者日趨理性。5月份以后月環(huán)比上升，是由于隨著市場逐步回暖，部分樓盤開始出現(xiàn)漲價和惜售待漲價的現(xiàn)象；二手住房量價齊升，主要體現(xiàn)在中小戶型房源的單價上漲，在各項刺激市場消費政策利好下，中小戶型成為購房者的首選，同時業(yè)主的“惜售”、提價，帶動了中小戶型房源單價的上升。同時，市內(nèi)“名?！备浇酁樾粜头慨a(chǎn)，購房人為方便孩子就近上學而將價格放在次要位置的心理導致價格上升。由于國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，石家莊市的房地產(chǎn)市場有所觸動，房地產(chǎn)市場環(huán)境處在頻繁的動態(tài)變化之中；但由于有上述房地產(chǎn)市場發(fā)展的堅實基礎，不會使石家莊市的房地產(chǎn)市場從此下滑，而是會保持平穩(wěn)狀態(tài)。6、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：1．在法律上許可性（規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。2．在技術上可能性。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行估價。3．在經(jīng)濟上可行性。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結果。4．土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。5．房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6．可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。結合以上條件分析，根據(jù)估價對象用地所在位置及周邊的自然與人文環(huán)境，興建居住性物業(yè)為其最高最佳使用途徑。四、估價目的為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值五、估價時點根據(jù)估價目的，確定現(xiàn)場勘查日——2009年8月28日為估價時點。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。房地產(chǎn)抵押擔保價值為抵押擔保房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次估價結果為估估價對象所有有權及相應的的出讓國有土土地使用權的的價格。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國國國家標準GB/T550291—1999《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》；；2、《中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和和國擔保法》4、《城市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法》5、中華人民共和國國建設部、中中國人民銀行行、中國銀行行業(yè)監(jiān)督管理理委員會《房房地產(chǎn)抵押擔擔保估價指導導意見》6、全國人大常委會會、國務院、建建設部、國土土資源部以及及石家莊市人人民政府有關關部門頒布的的其他有關法法律、法規(guī)和和政策文件；；7、委托人提供的有有關情況和資資料；8、我公司所掌握的的石家莊市房房地產(chǎn)市場的的有關資料及及估價人員實實地勘查、調(diào)調(diào)查所獲取的的資料。八、估價原則⑴合法原則。遵循合法原則，應應以估價對象象的合法使用用、合法處分分為前提估價價。⑵最高最佳使用原則則。遵循最高最佳使用用原則，應以以估價對象的的最高最佳使使用為前提估估價。⑶替代原則。遵循替代原則，要要求估價結果果不得明顯偏偏離類似房地地產(chǎn)在同等條條件下的正常常價格。⑷遵循估價時點原則則。遵循估價時點原則則，要求估價價結果應是估估價對象在估估價時點的客客觀合理價格格或價值。九、估價方法估價人員根據(jù)對估估價對象進行行的實地勘察察、鄰近類似似房地產(chǎn)的市市場調(diào)查，以以及委托人提提供的相關資資料，針對估估價對象的特特點及估價目目的遵照國家家有關法律、法法規(guī)、估價技技術標準，在在綜合分析、研研究所掌握的的資料的基礎礎上，選取市市場比較法和和收益法進行行評估。評估方法定義：市場比較法，就是是在求取房地地產(chǎn)價格時，根根據(jù)替代原則則，將待估房房地產(chǎn)與較近近時期內(nèi)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了交易易的類似房地地產(chǎn)實例加以以比較對照，并并依據(jù)后者已已知的價格，參參照該房地產(chǎn)產(chǎn)的交易情況況、期日、區(qū)區(qū)域以及個別別因素等差別別，修正得出出估價對象在在估價時點房房地產(chǎn)價格的的一種方法。收益法也稱為收益益資本化、收收益還原法，是是運用適當?shù)牡馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種評估方法。最后估價人員根據(jù)據(jù)估價對象物物業(yè)性質(zhì)、現(xiàn)現(xiàn)狀，對兩種種方法得出的的結果進行綜綜合，確定估估價對象的價價值。十、估價結果估價人員根據(jù)估價價目的，遵循循估價原則，按按照國家規(guī)定定的技術標準準和估價程序序，在對估價價對象進行了了實地查勘、了了解當?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場行情情以及綜合分分析相關資料料的基礎上，選選用適宜的估估價方法，確確定：****擁有的，位位于***的房地地產(chǎn)（建筑面面積：89.44平方米）的擬擬抵押擔保房房地產(chǎn)在2009年8月28日的估價結結果：1、市場價值估價結結果市場價值估價結果果總價為37.20萬元，單位建建筑面積價格格為4,159元/平方米。2、應扣減的優(yōu)先受受償款根據(jù)委托人提供資資料，并經(jīng)估估價師調(diào)查核核實，估價時時點不存在欠欠繳出讓金、欠欠繳工程款或或設備款、已已抵押擔保的的債權及其他他債權等法定定優(yōu)先受償權權。3、抵押擔保擔保價價值估價結果果抵押擔保擔保價值值總價為37.20萬元（大寫寫：人民幣=305900\*CHINESENUM2叁叁拾柒萬貳仟仟元整），約約折合單位建建筑面積價格格4,159元/㎡(大寫：人民幣=4132\*CHINESENUM2肆仟壹壹佰伍拾玖元元整)。估價報告應用有效效期：自本報報告出具之日日起1年。提交估價報告的份份數(shù)：共3份。十一、估價師簽名名房地產(chǎn)估價師：牛利峰（112000700228）范國林（111200700030）十二、估價作業(yè)日日期2009年8月228日至2008年8月30日。十三、估價報告應應用的有效期期本估價報告應用的的有效期自2008年8月30日起為1年。若在此此期間市場情情況發(fā)生較大大變化或受不不可抗力的影影響，該價格格需作相應調(diào)調(diào)整。十四、有關說明、提提示與建議1、本估價報告所依依據(jù)的委托人人提供的有關關資料，包括括法律文件，如如《房產(chǎn)所有有證》復印件件等，由委托托人對其真實實性負責；2、本報告對現(xiàn)場難難于觀察到的的建筑物與設設備內(nèi)部質(zhì)量量不負檢測責責任；3、本報告的全部或或部分內(nèi)容未未經(jīng)本公司同同意，不得發(fā)發(fā)表于任何公公開媒體上；；4、委托人只可按照照本估價報告告的估價目的的使用，不可可用于其它用用途。5、本報告為抵押擔擔保擔保房地地產(chǎn)估價，由由于注重預期期風險，在估估價時對預期期不確定的收收益或升值因因素較少考慮慮，采取了謹謹慎的態(tài)度，收收益法采取凈凈收益不變的的公式計算。6、估價對象的房地地產(chǎn)市場狀況況在抵押擔保保擔保期限內(nèi)內(nèi)可能隨時間間變化而變化化，這期間若若房地產(chǎn)市場場有較大的變變動造成估價價對象市場價價值下降會形形成預期風險險，提請報告告使用人注意意。7、因處置抵押擔保保物的短期性性、強制性變變現(xiàn)能力差和和處置稅費會會形成降價甚甚至資不抵債債的風險。根據(jù)《中華人民共共和國城市房房地產(chǎn)管理法法》、《中華華人民共和國國擔保法》、《中中華人民共和和國合同法》和和《北京市房房地產(chǎn)抵押擔擔保管理辦法法》，該項目目一旦發(fā)生清清償問題，處處分方法應參參照國家有關關政策、法規(guī)規(guī)進行。根據(jù)高法的規(guī)定：：人民法院確確定的保留價價，第一次拍拍賣時，不得得低于評估價價或者市價的的百分之八十十；如果出現(xiàn)現(xiàn)流拍，再行行拍賣時，可可以酌情降低低保留價，但但每次降低的的數(shù)額不得超超過前次保留留價的百分之之二十。此外，抵押擔保房房地產(chǎn)拍賣有有清償?shù)馁M用用（包括強制制執(zhí)行費用、拍拍賣傭金、訴訴訟費、律師師費等專業(yè)費費），一般較較高，達幾個個百分點，同同時變現(xiàn)時間間會較長，提提請報告使用用人注意。8、估價對象為一大大型整體的綜綜合樓，可獨獨立使用，可可分割使用或或轉讓，又由由于區(qū)位很好好，具有一定定的變現(xiàn)能力力。估價對象的市場變變現(xiàn)能力，在在經(jīng)濟增長快快速發(fā)展的市市場條件下，可可能較強；但但和商業(yè)、住住宅等房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)相比變變現(xiàn)能力較弱弱，提請抵押押擔保權人注注意。9、房地產(chǎn)抵押擔保保期間，抵押押擔保擔保房房地產(chǎn)仍由抵抵押擔保擔保保人占有、使使用，使用過過程中不可避避免會造成損損耗，特別是是裝修及設備備等折舊較快快，有可能降降低抵押擔保保擔保物價值值，提請抵押押擔保擔保權權人注意。10、根據(jù)《北京市房房地產(chǎn)抵押擔擔保管理辦法法》的規(guī)定，估估價對象應在在政府房屋土土地有關管理理部門進行抵抵押擔保登記記后，可作為為抵押擔保物物進行抵押擔擔保。當事人人未辦理抵押押擔保物登記記的，不得對對抗第三人。11、建議定期或者在在房地產(chǎn)市場場價格變化較較快時對房地地產(chǎn)抵押擔保保擔保價值進進行再評估。北京**房地產(chǎn)土地地評估有限公公司2009年8月330日估價技術報告?zhèn)€別因素分析個別因素包括估價價對象所在物物業(yè)的位置、臨臨街狀況、土土地使用權性性質(zhì)及用途、土土地使用年限限、建筑物的的結構類型、建建筑物的用途途、估價對象象的建筑面積積、建筑物現(xiàn)現(xiàn)狀等及周邊邊類似物業(yè)情情況，具體如如下：估價對象位置：估價對象位于****，東至虹虹光街，南至至新華路，西西至西二環(huán)北北路，北至合合作路。估價對象臨街狀況況：估價對象四面臨路路。土地使用權性質(zhì)、用用途：土地使用權類型為為國有出讓，土土地用途為住住宅用地。估價對象權屬情況況根據(jù)***提供的的石房權證西西字第430011288號《房屋所所有權證》的的資料記載：：估價對象為為***所有。估價對象未設定擔擔保抵押擔保保權等他項權權利。估價對象現(xiàn)狀：根據(jù)現(xiàn)場勘察及上上述委托人提提供的資料記記載：估價對對象所在建筑筑物為1998年建成，6層混合結構構，平屋頂，清清水磚墻。估估價對象為二二室一廳，建建筑面積：89.44平方米；層層高3.20米；水、電電、雙氣設施施齊全。室內(nèi)內(nèi)精裝修，地地面鋪地磚，墻墻面刷白，石石膏板吊頂；；廁所、廚房房墻面貼磚；；暖氣木包，陽陽臺塑鋼封閉閉，防盜門。估估價時點估價價對象的使用用、維護保養(yǎng)養(yǎng)狀況良好。區(qū)域因素分析1、地理位置石家莊市地處華北北平原，位于于河北省中南南部；平面地地理坐標位于于東經(jīng)113o331′至115o229′,北緯37o26′至38o46′之間；東部部與衡水市接接壤，南部與與邢臺市毗連連，西部與山山西省相鄰，北北部與保定市市交界。南北北最長處約148.0018公里，東西西最寬處約175.3383公里?，F(xiàn)轄轄長安、橋東東、橋西、新新華、裕華、礦礦區(qū)六個區(qū)和和正定、行唐唐、靈壽、平平山、井陘、贊贊皇、元氏、高高邑、欒城、趙趙縣、無極、深深澤十二個縣縣及新樂市、鹿鹿泉市、藁城城市、晉州市市、辛集市5個縣級市和和一個高新技技術開發(fā)區(qū)。估價對象所處的橋橋西區(qū)（現(xiàn)在在改為新華區(qū)區(qū)），位于石石家莊市區(qū)的的西北部。2、自然條件地質(zhì)：估價對象所所在區(qū)域，屬屬緩傾斜平原原，地形平坦坦開闊,地勢西南高高，東北低，地地面標高47.5—47.755.9米，地形坡坡降為1‰，地耐力為16～18噸/平方米。根根據(jù)石家莊市市地震局測定定,區(qū)域地震烈烈度為八度。區(qū)區(qū)境內(nèi)地勢自自西北向東南南傾斜，平均均海拔40米左右。氣象：氣候屬于典典型的大陸性性暖溫帶季風風氣候，四季季分明，春季季干旱多風，夏夏季炎熱多雨雨，秋季涼爽爽濕潤，冬季季寒冷干燥。年年平均氣溫為為12°C左右，最高高氣溫38°C，最低氣溫-15.44°C，年平均降降水量626毫米。3、環(huán)境條件環(huán)境影響主要有大大氣污染、噪噪聲污染，懸懸浮顆粒物和和氮氧化物形形成的二次揚揚塵是造成大大氣質(zhì)量下降降主要因素；；區(qū)域環(huán)境狀狀況一般，無無重工業(yè)企業(yè)業(yè)，污染較小小。4、交通狀況區(qū)域區(qū)域內(nèi)有石德德鐵路、京深深、京石、石石太、石黃高高速公路縱橫橫交錯并有11、9、114路多路公交交車通過，交交通十分便利利。5、基礎設施A、供電該區(qū)域使使用市政供電電系統(tǒng)，供電電有保證。B、通訊該區(qū)域使用市政的的通訊網(wǎng)絡，通通訊有保證。C、供水該區(qū)域有有石家莊市自自來水公司供供水管網(wǎng)鋪設設，供水有保保證。D、排水該區(qū)域有有石家莊市市市政排水管網(wǎng)網(wǎng)鋪設，排水水有保證。E、供暖該區(qū)域有石家莊市市市政供熱管管網(wǎng)鋪設，供供暖有保證。F、通氣該區(qū)域有有石家莊市市市政天然氣管管網(wǎng)鋪設，供供氣有保證。6、周邊環(huán)境全區(qū)現(xiàn)河北省省會會的行政、金金融、科技、教教育、文化和和商貿(mào)中心，是是人流、物流流、資金流、信信息流的重要要交匯地。轄轄區(qū)駐有省委委、省人大、省省政府、省政政協(xié)四大機關關，以及中直直、省直60多個單位部部門；區(qū)內(nèi)有有省藝術中心心、市群藝館館等文化機構構；河北師范范大學、河北北經(jīng)貿(mào)大學、河河北醫(yī)科大學學等20多所大中專專院校，以及及省科學院、省省社科院、電電子工業(yè)部第第五十四研究究所等30多家省部屬屬科研單位。逐逐步成為省會會的“后花園”和山前區(qū)開開發(fā)重要組成成部分，極具具投資吸引力力。市場背景分析從市場需求看，石石家莊市這幾幾年旺盛的住住房需求有其其客觀的現(xiàn)實實基礎。經(jīng)濟濟持續(xù)快速發(fā)發(fā)展，人民生生活水平迅速速提高。城市市化進程加快快，城市建設設規(guī)模擴大。由于國家對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的宏觀觀調(diào)控，石家家莊市的房地地產(chǎn)市場有所所觸動，房地地產(chǎn)市場環(huán)境境處在頻繁的的動態(tài)變化之之中；但由于于有上述房地地產(chǎn)市場發(fā)展展的堅實基礎礎，不會使石石家莊市的房房地產(chǎn)市場從從此下滑，而而是會保持平平穩(wěn)狀態(tài)。3、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定定在估價時點點實現(xiàn)抵押擔擔保權時，在在沒有過多損損失條件下，將將抵押擔保擔擔保房地產(chǎn)轉轉換為現(xiàn)金的的可能性。估價對象為住宅，配配套施齊全；；并且估價對對象地處區(qū)位位很好，所以以估價對象具具有一定的變變現(xiàn)能力。其市場變現(xiàn)能力，在在經(jīng)濟快速增增長、發(fā)展的的市場條件下下，可能較強強；但在經(jīng)濟濟不景氣或下下滑的情況下下，變現(xiàn)能力力將受到較大大影響。若假定估價對象在在估價時點拍拍賣或變賣，因因處置抵押擔擔保擔保物的的短期性、強強制性、變現(xiàn)現(xiàn)能力一般或或較弱、變現(xiàn)現(xiàn)時間較長和和增加處置稅稅費會形成降降價拍賣或變變賣。根據(jù)高法的規(guī)定：：人民法院確確定的保留價價，第一次拍拍賣時，不得得低于評估價價或者市價的的百分之八十十；如果出現(xiàn)現(xiàn)流拍，再行行拍賣時，可可以酌情降低低保留價，但但每次降低的的數(shù)額不得超超過前次保留留價的百分之之二十。根據(jù)《中華人民共共和國城市房房地產(chǎn)管理法法》、《中華華人民共和國國擔保法》、《中中華人民共和和國合同法》和和《北京市房房地產(chǎn)抵押擔擔保管理辦法法》，該項目目一旦發(fā)生清清償問題，處處分方法應參參照國家有關關政策、法規(guī)規(guī)進行。處分抵押擔保擔保保房地產(chǎn)的清清償順序：（1）支付處分抵押擔擔保擔保房地地產(chǎn)的費用（包包括強制執(zhí)行行費用、拍賣賣傭金、訴訟訟費、律師費費、評估費等等專業(yè)費），一一般較高，達達幾個百分點點；（2）扣除抵押擔保擔擔保房地產(chǎn)應應繳納的稅費費（包括營業(yè)業(yè)稅及附加、印印花稅、應補補繳的土地出出讓地價及交交易手續(xù)費、登登記費、合同同公證費等）；；（3）優(yōu)先受償款（建建筑工程承包包人有行使權權的拖欠工程程款）；（4）按登記順序償還還抵押擔保權權人債權本息息及違約金；；（5）賠償由債務人違違反合同而對對抵押擔保權權人造成的損損失；（6）剩余金額交還抵抵押擔保擔保保人。所得金額不足以支支付債務和違違約金、賠償償金時，抵押押擔保權人有有權向債務人人追索。最高最佳使用分析析最高最佳使用原則則是要說明，房房地產(chǎn)估價要要以房地產(chǎn)的的最高最佳使使用為前提。所所謂最高最佳佳使用，是估估價對象的一一種最可能的的使用，這種種最可能的使使用是法律上上允許、技術術上可能、財財務上可行，經(jīng)經(jīng)過充分合理理的論證，并并能給估價對對象帶來最高高價值的使用用。最高最佳使用分析析真正體現(xiàn)了了估價的客觀觀性。衡量、判判斷估價對象象房地產(chǎn)是否否處于最優(yōu)使使用狀態(tài)主要要從下列方面面：1．在法律上許可性性（規(guī)劃及相相關政策法規(guī)規(guī)許可）。即即不受現(xiàn)時使使用狀況的限限制，而依照照法律規(guī)章、規(guī)規(guī)劃發(fā)展的方方向，按照其其可能的最優(yōu)優(yōu)用途估價。2．在技術上可能性性。即不能把把技術上無法法做到的使用用當作最高最最佳使用，要要按照房屋建建筑工程方面面的技術要求求進行估價。3．在經(jīng)濟上可行性性。即估價價價格應是各種種可能的使用用方式中，以以經(jīng)濟上有限限的投入而能能獲得最大收收益的使用方方式的估價結結果。4．土地與建筑物的的均衡性。即即以房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)部構成要素素的組合是否否達到均衡來來判斷其是否否處于最優(yōu)使使用狀態(tài)，也也就是說，估估價時，把建建筑物與土地地區(qū)位是否相相匹配，是否否具有投資集集約度的因素素考慮進去。5．房地產(chǎn)與周圍環(huán)環(huán)境的協(xié)調(diào)性性。即房地產(chǎn)產(chǎn)與外部環(huán)境境是否均衡或或協(xié)調(diào)的問題題。也就是說說，估價時不不按原用途估估價，而按房房地產(chǎn)與其周周圍環(huán)境相協(xié)協(xié)調(diào)能獲得大大量外部經(jīng)濟濟效益的最優(yōu)優(yōu)使用的新用用途進行估價價。6．可持續(xù)發(fā)展性。即即在估價時不不僅要研究過過去和現(xiàn)在的的價格狀況，而而且還要研究究房地產(chǎn)市場場的現(xiàn)狀、發(fā)發(fā)展趨勢，以以及政治經(jīng)濟濟形勢和政策策變化對房地地產(chǎn)形成的影影響以預測未未來價格和收收益變動的趨趨勢。結合以上條件分析析，根據(jù)估價價對象用地所所在位置及周周邊的自然與與人文環(huán)境，興興建居住性物物業(yè)為其最高高最佳使用途途徑。估價方法選用估價人員根據(jù)對估估價對象進行行的實地勘察察、鄰近類似似房地產(chǎn)的市市場調(diào)查，以以及委托人提提供的相關資資料，針對估估價對象的特特點及估價目目的遵照國家家有關法律、法法規(guī)、估價技技術標準，在在綜合分析、研研究所掌握的的資料的基礎礎上，選取估估價方法?？紤]到與評估對象象在同一區(qū)域域內(nèi)類似的房房產(chǎn)交易實例例較多，可采采用；同時在在同一區(qū)域內(nèi)內(nèi)能獲取類似似的房產(chǎn)租賃賃實例，可假假設估價對象象用于出租，為為收益性房地地產(chǎn)，其預期期收益可分析析測算。因此此，選取市場場比較法及收收益法作為本本次估價的基基本方法。評估方法定義：市場比較法，就是是在求取房地地產(chǎn)價格時，根根據(jù)替代原則則，將待估房房地產(chǎn)與較近近時期內(nèi)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了交易易的類似房地地產(chǎn)實例加以以比較對照，并并依據(jù)后者已已知的價格，參參照該房地產(chǎn)產(chǎn)的交易情況況、期日、區(qū)區(qū)域以及個別別因素等差別別，修正得出出估價對象在在估價時點房房地產(chǎn)價格的的一種方法。公式為：1、比較較實例選擇選擇比較較交易實例時時，根據(jù)估價價對象情況，應應符合以下要要求A、用途途相同B、交易易類型相同C、屬于于正常交易（或或可修正為正正常交易下的的價格）D、區(qū)域域及個別因素素條件相近E、統(tǒng)一價格基礎收益法：收益法法也稱為收益益資本化、收收益還原法，是是運用適當?shù)牡馁Y本化率，將將預期的估價價對象房地產(chǎn)產(chǎn)未來各期（通通常為年）的的正常純收益益折算到估價價時點上的現(xiàn)現(xiàn)值，求其之之和得出估價價對象房地產(chǎn)產(chǎn)價格的一種種評估方法。假設估價對象采取取出租或承包包方式經(jīng)營，參參考周邊地區(qū)區(qū)類似用途物物業(yè)租金、營營業(yè)收入和營營業(yè)費用等的的市場客觀水水平資料，加加以分析判斷斷；估算未來來的潛在毛收收入；考慮客客觀空置率等等因素后估算算有效毛收入入；估算正常常運營費用；；估算凈收益益；選擇適當當?shù)馁Y本化率率；運用適宜宜的收益法計計算公式，求求取估價對象象的收益價格格。根據(jù)估價對象的具具體情況，選選擇有限年，凈凈收益、資本本化率不變的的收益法公式式：V=（A/R）·[1--1/（1+R）n]公式中：V——估估價對象的房房地產(chǎn)市場價價值A——年凈收益R——綜合資本化化率n——收益年限將兩種估價方法的的估算結果分分析綜合，得得出最終估價價值。估價測算過程（一）采用市場比比較法估價1、選取案例本次評估，選取三三個具有市場場行為的實例例,用途與估價價對象房地產(chǎn)產(chǎn)相似，結合合影響住宅的的因素，進行行因素修正,求取估價對對象的價格。實例A：虹光街28號位于石家莊市橋西西區(qū)虹光街28號3-2-5503，住宅樓，6層混合結構構，北臨合作作路，350米內(nèi)公交車車多，公交便便捷度較好；；商業(yè)集繁華華度較好；基基礎設施為宗宗地紅線外“七通”，公用設施施條件完備，環(huán)環(huán)境污染較小?。欢乙粡d廳，水、電、暖暖氣設施齊全全。室內(nèi)一般般裝修，地面面鋪地磚，墻墻面刷白，石石膏板吊頂；；廁所、廚房房墻面貼磚；；暖氣木包，陽陽臺塑鋼封閉閉，防盜門。2009年8月的交易價價為4050元/平方米。實例B：虹光街28號位于石家莊市橋西西區(qū)虹光街28號4-5-2203，住宅樓，6層混合結構構，北臨合作作路，350米內(nèi)公交線線路多，公交交便捷度較好好，商業(yè)繁華華度較好；基基礎設施為宗宗地紅線外“七通”，公用設施施條件完備，環(huán)環(huán)境污染較小??；二室一廳廳，水、電、暖暖氣設施齊全全。室內(nèi)一般般裝修，地面面鋪地磚，墻墻面刷白，未未吊頂；廁所所、廚房墻面面貼磚；明暖暖，陽臺塑鋼鋼封閉，防盜盜門。2009年8月的交易價價為4080元/平方米。實例C：虹光街28號位于石家莊市橋西西區(qū)虹光街28號2-3-3301，6層混合結構構，住宅用途途，北臨合作作路，350米內(nèi)公共汽汽車多，公交交便捷度較好好；商業(yè)繁華華度較好；基基礎設施為宗宗地紅線外“七通”，公用設施施條件完備,環(huán)境污染較較小；二室一一廳，水、電電、暖氣設施施齊全。室內(nèi)內(nèi)精裝修，地地面鋪地磚，墻墻面刷白，未未吊頂；廁所所、廚房墻面面貼磚；暖氣氣木包，陽臺臺塑鋼封閉，防防盜門。2009年8月的交易價價為4200元/平方米。2、因素選擇根據(jù)估價對象的條條件，影響估估價對象價格格的主要因素素有:a、 交易時間：確定房房地產(chǎn)價格指指數(shù)b、 交易情況：是否為為正常、公開開、公平、自自愿的交易c、 區(qū)域因素：主要有有交通條件[道路通達度度（用臨路狀狀況表示）、公公交便捷度（通通達公交車線線路的數(shù)量表表示）]、居住成熟熟度、商業(yè)繁繁華度、基礎礎設施條件、區(qū)區(qū)域公用設施施配套程度、環(huán)環(huán)境優(yōu)劣度等等。d、個別因素：主要要有規(guī)劃限制制、裝修標準準、所在樓層層、朝向等。3、因素條件說明估價對象與比較實實例的比較因因素條件詳述述見表1估價價對象和比較實例例比較因素估價對象實例A實例B實例C房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅交易期日2009.82009.82009.82009.8交易情況正常正常正常正常交易方式市場交易市場交易市場交易市場交易房地產(chǎn)交易價格（元/平方米）待評估405040804200區(qū)域因素臨路狀況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道公交便捷度好好好好居住成熟度成熟成熟成熟成熟商業(yè)繁華度好好好好基礎設施條件紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”公用設施配套完備度完備完備完備完備環(huán)境優(yōu)劣度污染較小污染較小污染較小污染較小個別因素規(guī)劃限制有限制有限制有限制有限制裝修標準精裝一般精裝精裝房屋朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向所在樓層35234、編制比較因素條條件指數(shù)表根據(jù)估價對象與比比較實例各種種因素具體情情況，編制比比較因素條件件指數(shù)表。比比較因素條件件修正指數(shù)確確定如下：① 估價對象與三個實實例的用途、交交易情況差異異不大，故對對于上述這些些影響房地產(chǎn)產(chǎn)價格的因素素均不作修正正。② 交易期日修正：估估價對象與上上述三個實例例的交易期日日接近，故交交易期日修正正系數(shù)為1。Ⅰ、區(qū)域因素：A、臨路狀況，分為為不臨路、臨臨支路、臨次次干道、臨區(qū)區(qū)域干道、臨臨主干道五個個等級，以估估價對象為100，每增加或或減少一個等等級，減少或或增加1%；B、公交便捷度，分分為差、較差差、一般、較較好、好五個個等級，以估估價對象為100，每增加一一個等級，房房地產(chǎn)價格相相應修正2%；C、產(chǎn)業(yè)集聚度，分分為高、較高高、一般、低低四個檔次，以以估價對象為為100，每相差一一個等級修正正3%；D、商業(yè)繁華度，分分為差、較差差、一般、較較好、好五個個等級，以估估價對象為100，每相差一一個等級，房房地產(chǎn)價格相相應減少或增增加3%;E、基礎設施條件，分分為宗地紅線線外四通、五五通、六通、七七通四個等級級，以估價對對象為100，每相差一一個等級，房房地產(chǎn)價格相相應減少或增增加5%;F、公用設施配套完完備度，分為為差、較完備備、完備三個個等級，以估估價對象為100，每相差一一個等級，房房地產(chǎn)價格相相應減少或增增加5%;G、環(huán)境優(yōu)劣度，分分為污染嚴重重、污染較嚴嚴重、污染一一般、污染較較少、無污染染五個等級，以以估價對象為為100，每相差一一個等級，房房地產(chǎn)價格相相應減少或增增加2%。Ⅱ、個別因素A、規(guī)劃限制分為無無限制、有一一定限制、有有限制三個等等級，以估價價對象為100，每增加或減減少一個等級級，房地產(chǎn)價價格相應減少少或增加2%;B、裝修標準取值分分為無裝修98%、簡單裝修100%、普通裝修102%、簡裝修105%、高檔裝修110%五個等級。C、房屋朝向分為南南北朝向、正正南朝向、東東西朝向三個個等級，以估估價對象為100，每增加或或減少一個等等級，房地產(chǎn)產(chǎn)價格相應減減少或增加2%。D、所在樓層差異取取值分為：以以估價對象為為100，每增加或或減少一個等等級，房地產(chǎn)產(chǎn)價格相應減減少或增加2%。比較因素條件指數(shù)數(shù)表估價對象和比較實例例比較因素估價對象實例A實例B實例C房地產(chǎn)交易價格（元/平方米）待評估405040804200房地產(chǎn)用途100100100100交易期日100100100100交易情況100100100100交易方式100100100100區(qū)域因素臨路狀況100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商業(yè)繁華度100100100100基礎設施條件100100100100公用設施配套完備備度100100100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個別因素規(guī)劃限制100100100100裝修標準10010098100房屋朝向100100100100所在樓層1009898100比較因素修修正系數(shù)表估價對象和和比較實例比較因素實例A實例B實例C實例價格(元/平方米)405040804200房地產(chǎn)用途100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100區(qū)域因素臨路狀況100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/100100/100100/100商業(yè)繁華度100/100100/100100/100基礎設施條件100/100100/100100/100公用設施配套完備備度100/100100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個別因素規(guī)劃限制100/100100/100100/100裝修標準100/100100/98100/100房屋朝向100/100100/100100/100所在樓層100/98100/98100/100比準價格(元/平方米)413342484200估價對象房地產(chǎn)價價格(元/平方米)4194市場法估價測算匯匯總表單位可比實例1可比實例2可比實例3說明一、成交價格總價萬元37.2037.6037.50單價元/m2405040804200二、成交日期2009年8月2009年8月月2009年8月月2009年8月月三、建立比較基準準后價格405040804200統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后后價格405040804200統(tǒng)一付款方式后價價格405040804200統(tǒng)一價格單位后價價格405040804200四、交易情況修正正后價格405040804200交易情況修正系數(shù)數(shù)％100100100五、市場狀況調(diào)整整后價格405040804200市場狀況調(diào)整系數(shù)數(shù)％100100100六、房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整后價格4133405040804200區(qū)位狀況調(diào)整后價價格405040804200區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)數(shù)％100100100實物狀況調(diào)整后價價格413340804200實物狀況修正系數(shù)數(shù)％9896100權益狀況調(diào)整后價價格413342504200權益狀況修正系數(shù)數(shù)％100100100七、測算結果總價元或萬元37.51單價元/m24194估價對象房地產(chǎn)單單價為4194元/平方米估價對象房地產(chǎn)總總價=4194489.444=37.51（萬萬元）采用市場比較法估估價的估價對對象在估價時時點的客觀合合理價值為37.51萬元。（二）采用收益法法估價假設估價對象采取取出租或承包包方式經(jīng)營，參參考周邊地區(qū)區(qū)類似用途物物業(yè)租金、營營業(yè)收入和營營業(yè)費用等的的市場客觀水水平資料，加加以分析判斷斷；估算未來來的潛在毛收收入；考慮客客觀空置率等等因素后估算算有效毛收入入；估算正常常運營費用；；估算凈收益益；選擇適當當?shù)馁Y本化率率；運用適宜宜的收益法計計算公式，求求取估價對象象的收益價格格。收益法公式：其中：V——房地地產(chǎn)在估價時時點的收益價價格A———房地產(chǎn)的未未來第一年凈凈運營收益Y———房地產(chǎn)的報報酬率g——凈收益逐年遞增的的比例t———房地產(chǎn)的收收益年限1、確定資本化率資本化率的本質(zhì)是是投資收益率率，而投資收收益率的大小小與投資項目目的風險包括括系統(tǒng)風險和和個別風險大大小直接相關關。通常情況況下，商業(yè)零零售用房、寫寫字樓、住宅宅、工業(yè)用房房的投資風險險依次降低，風風險調(diào)整值也也相應下降或或上調(diào)1-2%。根據(jù)中華華人民共和國國國家標準（GB/T502911-19999）《房地產(chǎn)產(chǎn)估價規(guī)范》第5.3.4款,可采用市場提取法和安全利率加風險調(diào)整值法做為資本化率，安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率和中國人民銀行公布的一年期定期存款年利率預測，此次評估采用中國人民銀行公布的一年期定期存款年利率做為安全利率。評估人員根據(jù)調(diào)查石家莊市同類物業(yè)收益率為5%，綜合考慮選取一年期定期存款年利率2.25%做為安全利率,考慮風險調(diào)整值為4%,故此次估價采用的資本化率r為5.63%。2、確定年年總收益該區(qū)域現(xiàn)行房屋租租賃市場活躍躍，由于市場場租賃案例眾眾多，評估人人員通過市場場調(diào)查，搜集集了同委估房房地產(chǎn)在使用用功能、建筑筑結構、裝修修水平、配套套設施、地段段等級以及區(qū)區(qū)位因素、個個別因素等各各方面條件相相近的實例，并并在其中選取取了A、B、C三個實例作作為比較案例例。案例A：虹光街28號，1998年竣工，混混合結構，總總層6層，所在4層，南北朝朝向，一般，建建筑面積89.50平米，租金17元/平米·月。案例B：虹光街28號，1998年竣工，混混合結構，總總層6層，所在1層，南北朝朝向，精裝，建建筑面積88.40平米，租金16元/平米·月。案例C：虹光街28號，1998年竣工，混混合結構，總總層6層，所在6層，南北朝朝向，簡裝，建建筑面積88.25平米，租金16元/平米·月。比較因素條件說明明表估價價對象和比較實例例比較因素估價對象實例A實例B實例C房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅租賃期日2009.82009.82009.82009.8租賃情況正常正常正常正常租賃方式市場市場市場市場房地產(chǎn)租賃價格（元/平方米）待評估171616區(qū)域因素臨路狀況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道公交便捷度好好好好居住成熟度熟度熟度熟度熟度商業(yè)繁華度好好好好基礎設施條件紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”公用設施配套完備度完備完備完備完備環(huán)境優(yōu)劣度污染較小污染較小污染較小污染較小個別因素規(guī)劃限制有限制有限制有限制有限制裝修標準精裝一般精裝簡裝房屋朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向所在樓層3416估價對象和比較實例例比較因素估價對象實例A實例B實例C房地產(chǎn)租賃價格（元/平方米）待評估171616房地產(chǎn)用途100100100100交易期日100100100100交易情況100100100100交易方式100100100100區(qū)域因素臨路狀況100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商業(yè)繁華度100100100100基礎設施條件100100100100公用設施配套完備備度100100100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個別因素規(guī)劃限制100100100100裝修標準1009810096房屋朝向100100100100所在樓層1001009896比較因素條件指數(shù)數(shù)表估價對象和和比較實例比較因素實例A實例B實例C實例價格(元/平方米)171616房地產(chǎn)用途100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100區(qū)域因素臨路狀況100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/100100/100100/100商業(yè)繁華度100/100100/100100/100基礎設施條件100/100100/100100/100公