河北房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱:***房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告委托人:***估價(jià)機(jī)構(gòu):北京**房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司估價(jià)人員：估價(jià)報(bào)告編號(hào):**房地估石字[2009]第2-401號(hào)目錄TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc29146267"致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc29146268"估價(jià)師聲明4HYPERLINK\l"_Toc29146269"估價(jià)的假設(shè)和限制條件5HYPERLINK\l"_Toc29146270"估價(jià)結(jié)果報(bào)告7HYPERLINK\l"_Toc29146271"一、委托人7HYPERLINK\l"_Toc29146272"二、估價(jià)機(jī)構(gòu)7HYPERLINK\l"_Toc29146273"三、估價(jià)對(duì)象分析7HYPERLINK\l"_Toc29146274"四、估價(jià)目的13HYPERLINK\l"_Toc29146275"五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)13HYPERLINK\l"_Toc29146276"六、價(jià)值定義13HYPERLINK\l"_Toc29146277"七、估價(jià)依據(jù)13HYPERLINK\l"_Toc29146278"八、估價(jià)原則14HYPERLINK\l"_Toc29146279"九、估價(jià)方法14HYPERLINK\l"_Toc29146280"十、估價(jià)結(jié)果15HYPERLINK\l"_Toc29146282"十一、估價(jià)師簽名15HYPERLINK\l"_Toc29146283"十二、估價(jià)作業(yè)日期16HYPERLINK\l"_Toc29146284"十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期16HYPERLINK\l"_Toc29146285"十四、有關(guān)說(shuō)明、提示與建議16HYPERLINK\l"_Toc29146286"估價(jià)技術(shù)報(bào)告18HYPERLINK\l"_Toc29146287"附件36致委托人函***：受委托人委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于***的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格是于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年8月28日狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象：位于***的房地產(chǎn)：建筑面積：89.44平方米。估價(jià)對(duì)象四至：東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2009年8月28日。估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情以及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，確定：***擁有的，位于***的房地產(chǎn)（建筑面積：89.44平方米）的擬抵押擔(dān)保房地產(chǎn)在2009年8月28日的估價(jià)結(jié)果：1、市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為37.20萬(wàn)元，單位建筑面積價(jià)格為4,159元/平方米。2、應(yīng)扣減的優(yōu)先受償款根據(jù)委托人提供資料，并經(jīng)估價(jià)師調(diào)查核實(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在欠繳出讓金、欠繳工程款或設(shè)備款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)及其他債權(quán)等法定優(yōu)先受償權(quán)。3、抵押擔(dān)保擔(dān)保價(jià)值估價(jià)結(jié)果抵押擔(dān)保擔(dān)保價(jià)值總價(jià)為37.20萬(wàn)元（大寫：人民幣叁拾柒萬(wàn)貳仟元整），約折合單位建筑面積價(jià)格4,159元/㎡(大寫：人民幣=3600\*CHINESENUM2肆仟壹佰伍拾玖元整)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自本報(bào)告出具之日起1年。提交估價(jià)報(bào)告的份數(shù)：共3份。此函北京**房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司法定代表人：2009年8月30日特殊事項(xiàng)說(shuō)明表現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)建成年代土地使用權(quán)類型法定最高土地年限限應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（元）商品房1998年出讓700估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：⑴我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。⑶我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。⑷我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。⑸估價(jià)人員——范國(guó)林、牛利峰對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘記錄和現(xiàn)狀拍照。估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。⑹沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。⑺本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。=8\*GB2⑻本估價(jià)報(bào)告由北京**房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。=9\*GB2⑼參與本次估價(jià)的工作人員參加估價(jià)人員：劉朋估價(jià)師姓名注冊(cè)證書號(hào)簽字牛利峰11200700028范國(guó)林11200700030估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國(guó)有出讓土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無(wú)權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。3、根據(jù)委托人提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料，并經(jīng)估價(jià)師了解知悉的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押擔(dān)保權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款。4、本報(bào)告以產(chǎn)權(quán)人不存在欠繳營(yíng)業(yè)稅及附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動(dòng)保險(xiǎn)為假設(shè)前提。5、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象未有任何方式的銷售為假設(shè)前提。6、估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為國(guó)有出讓用地，本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押擔(dān)保價(jià)值，包括應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓地價(jià)的價(jià)值。7、以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押擔(dān)保的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押擔(dān)保。8、本次估價(jià)是以***未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。9、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為符合法律、法規(guī)規(guī)定，在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押擔(dān)保登記的房地產(chǎn)為限制條件。10、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2009年8月28日的公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師已知悉的法定優(yōu)先受償款，其公開市場(chǎng)價(jià)值為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：（1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；（4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；（5）交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價(jià)。11、一旦發(fā)生抵押擔(dān)保人不能履行債務(wù)，抵押擔(dān)保權(quán)人須將抵押擔(dān)保物拍賣清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除上述建筑工程拖欠款、應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓地價(jià)等優(yōu)先受償款外，還有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)等，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果中，這些稅費(fèi)未扣除。12、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押擔(dān)保雙方參考。抵押擔(dān)保最終數(shù)額由抵押擔(dān)保雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；13、本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如：《房屋所有權(quán)證》及估價(jià)對(duì)象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。14、估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。15、本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)責(zé)任。16、委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的并合理使用，本報(bào)告不可用于其它用途。17、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。18、如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人二、估價(jià)機(jī)構(gòu)三、估價(jià)對(duì)象分析1、估價(jià)對(duì)象位置及坐落東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。2、權(quán)益狀況分析（1）房產(chǎn)登記狀況房屋所有權(quán)證號(hào)8產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋所有權(quán)人產(chǎn)別房屋座落樓號(hào)或幢號(hào)房號(hào)及部位房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積(m2))房屋用途房屋結(jié)構(gòu)建成年代（2）土地登記狀況：無(wú)抵押擔(dān)保（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況：無(wú)抵押擔(dān)保不存在抵押擔(dān)保權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利（4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況不存在其他法定優(yōu)先受償款（5）對(duì)價(jià)格的影響分析估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)、共有權(quán)的設(shè)立;不存在查封和或有負(fù)債等現(xiàn)象。3、實(shí)物狀況分析（1）建筑物狀況①公共部分：結(jié)構(gòu)形式混合建筑類型多層住宅外立面裝飾貼磚大堂設(shè)計(jì)裝修無(wú)樓道裝修粉刷電梯間及轎廂裝飾飾簡(jiǎn)裝層戶均數(shù)量3戶供暖有門禁系統(tǒng)防盜門供氣無(wú)安全及消防監(jiān)控有熱水無(wú)其他②戶內(nèi)部分：所在樓層3使用狀況正常使用現(xiàn)狀用途住宅景觀無(wú)戶型二室一廳臨街狀況四面臨路采光、通風(fēng)情況良好各房間朝向南北維護(hù)保養(yǎng)及成新狀狀況良好各個(gè)房間裝修情況況的描述為水氣室地墻石；房；陽(yáng)閉（2）小區(qū)狀況居住小區(qū)樓宇構(gòu)成成多層住宅容積率2.0交通組織方式限速景觀及綠化良好小區(qū)封閉性良好物業(yè)公司有無(wú)有物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.8車位狀況有停車場(chǎng)其它（3）對(duì)價(jià)格影響的分析4、區(qū)位狀況分析交通便捷度估價(jià)對(duì)象東至虹光光街，南至新新華路，西至至西二環(huán)北路路，北至合作作路。附近有有114、9、11等多路公交交車通過(guò)自然人文環(huán)境質(zhì)量量環(huán)境優(yōu)美、整潔，無(wú)無(wú)空氣、水、噪噪聲、輻射、固固體廢棄物等等污染。周圍圍無(wú)高壓輸電電線路、無(wú)線線電發(fā)射塔、垃垃圾站、公共共廁所等。所所在地區(qū)居民民素質(zhì)較高，治治安良好。居住社區(qū)成熟度小區(qū)居住用地占建建設(shè)用地的70.000%、入住率90%、社區(qū)發(fā)展展完善、居民民素質(zhì)較高、區(qū)域內(nèi)配套套設(shè)施完善基礎(chǔ)設(shè)施配套情況況道路平整，供水水、供電、排排水、供熱、通通信、有線電電視設(shè)備完備備。公建配套情況河北省省會(huì)的行政政、金融、科科技、教育、文文化和商貿(mào)中中心，是人流流、物流、資資金流、信息息流的重要交交匯地，區(qū)內(nèi)內(nèi)十八中學(xué)、河河北科技大學(xué)學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)貿(mào)大學(xué)、河北北政法學(xué)院等等高等院校，省省醫(yī)院、省二二院、市二院院等重點(diǎn)醫(yī)療療機(jī)構(gòu)，十三三所等科研機(jī)機(jī)構(gòu)，省民政政廳、省衛(wèi)生生廳等省直單單位，五十四四研究所等30多家省部屬屬科研單位。逐逐步成為省會(huì)會(huì)的“后花園”和山前區(qū)開開發(fā)重要組成成部分，極具具投資吸引力力。未來(lái)發(fā)展?jié)摿χ車h(huán)境良好，基基礎(chǔ)設(shè)施齊全全，未來(lái)發(fā)展展?jié)摿薮筝^較大5、市場(chǎng)背景分析從市場(chǎng)需求看，石家莊市這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大。2008年國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素明顯增多，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了一定影響，出現(xiàn)了市場(chǎng)交易低迷、成交量持續(xù)下滑、消費(fèi)者持幣觀望的局面。石家莊“三年大變樣”的實(shí)施必將為城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，大規(guī)模的城中村改造和舊城改造所帶來(lái)的土地放量將改善住房的供求關(guān)系，有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，加上政府的宏觀調(diào)控，有助于使石家莊房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段。市政府為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，10月13日出臺(tái)了石政發(fā)[2008]56號(hào)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，提出20條措施鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。為了進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，2009年7月又出臺(tái)了《〈關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見〉的補(bǔ)充意見》。同時(shí)，加大了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行政審批蓋章和收費(fèi)項(xiàng)目清理力度，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。隨著國(guó)家、省、市一系列優(yōu)化發(fā)展環(huán)境、刺激擴(kuò)大住房消費(fèi)政策和“三年大變樣”的實(shí)施，經(jīng)過(guò)近一年的市場(chǎng)調(diào)整，石家莊市2009年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖，住房市場(chǎng)總體特征是：住房供應(yīng)量加大，累積的住房需求開始逐步釋放，市場(chǎng)活躍度提高，成交量明顯上升，新建商品住房和二手住房成交總量同比增幅均超過(guò)100%，二手住房呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，新建商品住房成交均價(jià)同比下降幅度趨緩，5月份以后月環(huán)比開始上升，房?jī)r(jià)走勢(shì)步入了一個(gè)良性、健康的軌道，整體上看市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)、有序、健康。住房供應(yīng)量加大。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)顯示，2009年1-7月，市區(qū)新建商品住房上市面積（批準(zhǔn)預(yù)售面積+現(xiàn)售備案面積）234.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)123.13%。其中：批準(zhǔn)預(yù)售面積188.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)200.21%，現(xiàn)售備案面積45.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.59%。住房成交量明顯上升。石家莊市區(qū)新建商品住房2007年成交總量257.27萬(wàn)平方米，受金融危機(jī)的影響2008年商品住房成交面積呈持續(xù)下降的走勢(shì)，成交總量為109.57萬(wàn)平方米，自10月份市政府出臺(tái)了“20條促進(jìn)住房消費(fèi)政策措施”后，商品住房成交量月環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月上升。進(jìn)入今年以來(lái)，市場(chǎng)成交量上升幅度明顯，1-7月份成交面積分別是：10.73萬(wàn)平方米、11.15萬(wàn)平方米、18.3萬(wàn)平方米、27.05萬(wàn)平方米、27.7萬(wàn)平方米、28.61萬(wàn)平方米、32.42萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月環(huán)比分別增長(zhǎng)16.50%、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。2009年1-7月市區(qū)新建商品住房累計(jì)成交總量155.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)115.18%。與全國(guó)其它重點(diǎn)城市市場(chǎng)成交走勢(shì)基本一致，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，今年1-7月全國(guó)商品住房銷售面積同比增長(zhǎng)38.8%，上半年北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市同比增幅接近或超過(guò)100%。今年以來(lái)，石家莊市區(qū)二手住房市場(chǎng)成交量均呈上升趨勢(shì)，1-7月累計(jì)二手住房成交面積95.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.60%，分別成交6.10萬(wàn)平方米、6.83萬(wàn)平方米、14.24萬(wàn)平方米、10.83萬(wàn)平方米、18.75萬(wàn)平方米、17.37萬(wàn)平方米、21.23萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29%。石家莊市新建商品住房和二手住房成交總量同比增幅均超過(guò)100%，市場(chǎng)回暖住房成交量上升明顯的主要原因：一是去年各級(jí)政府出臺(tái)的降低利率、減免稅收等刺激購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策作用逐漸顯現(xiàn);二是經(jīng)過(guò)2008年低迷市場(chǎng)下壓抑的住房剛性需求開始釋放，包括子女結(jié)婚、孩子入學(xué)等；三是今年以來(lái)石家莊市推行貨幣拆遷補(bǔ)償，大量拆遷安置居民購(gòu)房；四是一些開發(fā)商為了回籠資金，紛紛采取降價(jià)措施，也刺激了普通居民購(gòu)買住房。新建商品住房?jī)r(jià)格同比降幅趨緩，5月份以后月環(huán)比開始上升，二手住房?jī)r(jià)格同比上升。今年以來(lái)石家莊市區(qū)新建商品住房成交均價(jià)同比均為下降趨勢(shì)，但下降的幅度已經(jīng)趨緩，1-7月份分別為-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.08%、-3.15%、-4.13%，月環(huán)比數(shù)據(jù)-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月環(huán)比數(shù)據(jù)1-4月份為正常波動(dòng)，5月份以后房?jī)r(jià)開始上升。石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)中新建商品住房?jī)r(jià)格與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)基本一致，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)》，1-7月份石家莊新建商品住房房?jī)r(jià)同比為：-0.3%、-6.5%、-7.2%、-7.3%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月環(huán)比為：-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。石家莊市區(qū)二手住房今年1-7月份成交均價(jià)月同比除6月份為-3.00%外，其它月份均為上升，但上升的幅度在逐步趨緩，走勢(shì)基本平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落。石家莊市新建商品住房?jī)r(jià)格同比下降的主要原因：一方面開發(fā)商采取了多種促銷方式，以價(jià)換量較為明顯。另一方面由于市區(qū)中低端項(xiàng)目銷售情況趨旺，出現(xiàn)了成交量上升、成交均價(jià)下降的局面，同時(shí)也說(shuō)明購(gòu)房者日趨理性。5月份以后月環(huán)比上升，是由于隨著市場(chǎng)逐步回暖，部分樓盤開始出現(xiàn)漲價(jià)和惜售待漲價(jià)的現(xiàn)象；二手住房量?jī)r(jià)齊升，主要體現(xiàn)在中小戶型房源的單價(jià)上漲，在各項(xiàng)刺激市場(chǎng)消費(fèi)政策利好下，中小戶型成為購(gòu)房者的首選，同時(shí)業(yè)主的“惜售”、提價(jià)，帶動(dòng)了中小戶型房源單價(jià)的上升。同時(shí)，市內(nèi)“名?！备浇酁樾粜头慨a(chǎn)，購(gòu)房人為方便孩子就近上學(xué)而將價(jià)格放在次要位置的心理導(dǎo)致價(jià)格上升。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，石家莊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所觸動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境處在頻繁的動(dòng)態(tài)變化之中；但由于有上述房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，不會(huì)使石家莊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從此下滑，而是會(huì)保持平穩(wěn)狀態(tài)。6、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說(shuō)明，房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：1．在法律上許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。2．在技術(shù)上可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。3．在經(jīng)濟(jì)上可行性。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。4．土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來(lái)判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。5．房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問(wèn)題。也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。6．可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化對(duì)房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢(shì)。結(jié)合以上條件分析，根據(jù)估價(jià)對(duì)象用地所在位置及周邊的自然與人文環(huán)境，興建居住性物業(yè)為其最高最佳使用途徑。四、估價(jià)目的為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的，確定現(xiàn)場(chǎng)勘查日——2009年8月28日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)抵押擔(dān)保價(jià)值為抵押擔(dān)保房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次估價(jià)結(jié)果為估估價(jià)對(duì)象所有有權(quán)及相應(yīng)的的出讓國(guó)有土土地使用權(quán)的的價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T550291—1999《房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范》；；2、《中華人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和和國(guó)擔(dān)保法》4、《城市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法》5、中華人民共和國(guó)國(guó)建設(shè)部、中中國(guó)人民銀行行、中國(guó)銀行行業(yè)監(jiān)督管理理委員會(huì)《房房地產(chǎn)抵押擔(dān)擔(dān)保估價(jià)指導(dǎo)導(dǎo)意見》6、全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)、國(guó)務(wù)院、建建設(shè)部、國(guó)土土資源部以及及石家莊市人人民政府有關(guān)關(guān)部門頒布的的其他有關(guān)法法律、法規(guī)和和政策文件；；7、委托人提供的有有關(guān)情況和資資料；8、我公司所掌握的的石家莊市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的有關(guān)資料及及估價(jià)人員實(shí)實(shí)地勘查、調(diào)調(diào)查所獲取的的資料。八、估價(jià)原則⑴合法原則。遵循合法原則，應(yīng)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象象的合法使用用、合法處分分為前提估價(jià)價(jià)。⑵最高最佳使用原則則。遵循最高最佳使用用原則，應(yīng)以以估價(jià)對(duì)象的的最高最佳使使用為前提估估價(jià)。⑶替代原則。遵循替代原則，要要求估價(jià)結(jié)果果不得明顯偏偏離類似房地地產(chǎn)在同等條條件下的正常常價(jià)格。⑷遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則，要求估價(jià)價(jià)結(jié)果應(yīng)是估估價(jià)對(duì)象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客客觀合理價(jià)格格或價(jià)值。九、估價(jià)方法估價(jià)人員根據(jù)對(duì)估估價(jià)對(duì)象進(jìn)行行的實(shí)地勘察察、鄰近類似似房地產(chǎn)的市市場(chǎng)調(diào)查，以以及委托人提提供的相關(guān)資資料，針對(duì)估估價(jià)對(duì)象的特特點(diǎn)及估價(jià)目目的遵照國(guó)家家有關(guān)法律、法法規(guī)、估價(jià)技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在在綜合分析、研研究所掌握的的資料的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，選取市市場(chǎng)比較法和和收益法進(jìn)行行評(píng)估。評(píng)估方法定義：市場(chǎng)比較法，就是是在求取房地地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根根據(jù)替代原則則，將待估房房地產(chǎn)與較近近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了交易易的類似房地地產(chǎn)實(shí)例加以以比較對(duì)照，并并依據(jù)后者已已知的價(jià)格，參參照該房地產(chǎn)產(chǎn)的交易情況況、期日、區(qū)區(qū)域以及個(gè)別別因素等差別別，修正得出出估價(jià)對(duì)象在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房房地產(chǎn)價(jià)格的的一種方法。收益法也稱為收益益資本化、收收益還原法，是是運(yùn)用適當(dāng)?shù)牡馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法。最后估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)對(duì)象物物業(yè)性質(zhì)、現(xiàn)現(xiàn)狀，對(duì)兩種種方法得出的的結(jié)果進(jìn)行綜綜合，確定估估價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)價(jià)目的，遵循循估價(jià)原則，按按照國(guó)家規(guī)定定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和估價(jià)程序序，在對(duì)估價(jià)價(jià)對(duì)象進(jìn)行了了實(shí)地查勘、了了解當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)行情情以及綜合分分析相關(guān)資料料的基礎(chǔ)上，選選用適宜的估估價(jià)方法，確確定：****擁有的，位位于***的房地地產(chǎn)（建筑面面積：89.44平方米）的擬擬抵押擔(dān)保房房地產(chǎn)在2009年8月28日的估價(jià)結(jié)結(jié)果：1、市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)結(jié)果市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果果總價(jià)為37.20萬(wàn)元，單位建建筑面積價(jià)格格為4,159元/平方米。2、應(yīng)扣減的優(yōu)先受受償款根據(jù)委托人提供資資料，并經(jīng)估估價(jià)師調(diào)查核核實(shí)，估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)不存在欠欠繳出讓金、欠欠繳工程款或或設(shè)備款、已已抵押擔(dān)保的的債權(quán)及其他他債權(quán)等法定定優(yōu)先受償權(quán)權(quán)。3、抵押擔(dān)保擔(dān)保價(jià)價(jià)值估價(jià)結(jié)果果抵押擔(dān)保擔(dān)保價(jià)值值總價(jià)為37.20萬(wàn)元（大寫寫：人民幣=305900\*CHINESENUM2叁叁拾柒萬(wàn)貳仟仟元整），約約折合單位建建筑面積價(jià)格格4,159元/㎡(大寫：人民幣=4132\*CHINESENUM2肆仟壹壹佰伍拾玖元元整)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效效期：自本報(bào)報(bào)告出具之日日起1年。提交估價(jià)報(bào)告的份份數(shù)：共3份。十一、估價(jià)師簽名名房地產(chǎn)估價(jià)師：牛利峰（112000700228）范國(guó)林（111200700030）十二、估價(jià)作業(yè)日日期2009年8月228日至2008年8月30日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)應(yīng)用的有效期期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的的有效期自2008年8月30日起為1年。若在此此期間市場(chǎng)情情況發(fā)生較大大變化或受不不可抗力的影影響，該價(jià)格格需作相應(yīng)調(diào)調(diào)整。十四、有關(guān)說(shuō)明、提提示與建議1、本估價(jià)報(bào)告所依依據(jù)的委托人人提供的有關(guān)關(guān)資料，包括括法律文件，如如《房產(chǎn)所有有證》復(fù)印件件等，由委托托人對(duì)其真實(shí)實(shí)性負(fù)責(zé)；2、本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難難于觀察到的的建筑物與設(shè)設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量量不負(fù)檢測(cè)責(zé)責(zé)任；3、本報(bào)告的全部或或部分內(nèi)容未未經(jīng)本公司同同意，不得發(fā)發(fā)表于任何公公開媒體上；；4、委托人只可按照照本估價(jià)報(bào)告告的估價(jià)目的的使用，不可可用于其它用用途。5、本報(bào)告為抵押擔(dān)擔(dān)保擔(dān)保房地地產(chǎn)估價(jià)，由由于注重預(yù)期期風(fēng)險(xiǎn)，在估估價(jià)時(shí)對(duì)預(yù)期期不確定的收收益或升值因因素較少考慮慮，采取了謹(jǐn)謹(jǐn)慎的態(tài)度，收收益法采取凈凈收益不變的的公式計(jì)算。6、估價(jià)對(duì)象的房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀況況在抵押擔(dān)保保擔(dān)保期限內(nèi)內(nèi)可能隨時(shí)間間變化而變化化，這期間若若房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)有較大的變變動(dòng)造成估價(jià)價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)價(jià)值下降會(huì)形形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提請(qǐng)報(bào)告告使用人注意意。7、因處置抵押擔(dān)保保物的短期性性、強(qiáng)制性變變現(xiàn)能力差和和處置稅費(fèi)會(huì)會(huì)形成降價(jià)甚甚至資不抵債債的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《中華人民共共和國(guó)城市房房地產(chǎn)管理法法》、《中華華人民共和國(guó)國(guó)擔(dān)保法》、《中中華人民共和和國(guó)合同法》和和《北京市房房地產(chǎn)抵押擔(dān)擔(dān)保管理辦法法》，該項(xiàng)目目一旦發(fā)生清清償問(wèn)題，處處分方法應(yīng)參參照國(guó)家有關(guān)關(guān)政策、法規(guī)規(guī)進(jìn)行。根據(jù)高法的規(guī)定：：人民法院確確定的保留價(jià)價(jià)，第一次拍拍賣時(shí)，不得得低于評(píng)估價(jià)價(jià)或者市價(jià)的的百分之八十十；如果出現(xiàn)現(xiàn)流拍，再行行拍賣時(shí)，可可以酌情降低低保留價(jià)，但但每次降低的的數(shù)額不得超超過(guò)前次保留留價(jià)的百分之之二十。此外，抵押擔(dān)保房房地產(chǎn)拍賣有有清償?shù)馁M(fèi)用用（包括強(qiáng)制制執(zhí)行費(fèi)用、拍拍賣傭金、訴訴訟費(fèi)、律師師費(fèi)等專業(yè)費(fèi)費(fèi)），一般較較高，達(dá)幾個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，同同時(shí)變現(xiàn)時(shí)間間會(huì)較長(zhǎng)，提提請(qǐng)報(bào)告使用用人注意。8、估價(jià)對(duì)象為一大大型整體的綜綜合樓，可獨(dú)獨(dú)立使用，可可分割使用或或轉(zhuǎn)讓，又由由于區(qū)位很好好，具有一定定的變現(xiàn)能力力。估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)變變現(xiàn)能力，在在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快快速發(fā)展的市市場(chǎng)條件下，可可能較強(qiáng)；但但和商業(yè)、住住宅等房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)相比變變現(xiàn)能力較弱弱，提請(qǐng)抵押押擔(dān)保權(quán)人注注意。9、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保保期間，抵押押擔(dān)保擔(dān)保房房地產(chǎn)仍由抵抵押擔(dān)保擔(dān)保保人占有、使使用，使用過(guò)過(guò)程中不可避避免會(huì)造成損損耗，特別是是裝修及設(shè)備備等折舊較快快，有可能降降低抵押擔(dān)保保擔(dān)保物價(jià)值值，提請(qǐng)抵押押擔(dān)保擔(dān)保權(quán)權(quán)人注意。10、根據(jù)《北京市房房地產(chǎn)抵押擔(dān)擔(dān)保管理辦法法》的規(guī)定，估估價(jià)對(duì)象應(yīng)在在政府房屋土土地有關(guān)管理理部門進(jìn)行抵抵押擔(dān)保登記記后，可作為為抵押擔(dān)保物物進(jìn)行抵押擔(dān)擔(dān)保。當(dāng)事人人未辦理抵押押擔(dān)保物登記記的，不得對(duì)對(duì)抗第三人。11、建議定期或者在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格變化較較快時(shí)對(duì)房地地產(chǎn)抵押擔(dān)保保擔(dān)保價(jià)值進(jìn)進(jìn)行再評(píng)估。北京**房地產(chǎn)土地地評(píng)估有限公公司2009年8月330日估價(jià)技術(shù)報(bào)告?zhèn)€別因素分析個(gè)別因素包括估價(jià)價(jià)對(duì)象所在物物業(yè)的位置、臨臨街狀況、土土地使用權(quán)性性質(zhì)及用途、土土地使用年限限、建筑物的的結(jié)構(gòu)類型、建建筑物的用途途、估價(jià)對(duì)象象的建筑面積積、建筑物現(xiàn)現(xiàn)狀等及周邊邊類似物業(yè)情情況，具體如如下：估價(jià)對(duì)象位置：估價(jià)對(duì)象位于****，東至虹虹光街，南至至新華路，西西至西二環(huán)北北路，北至合合作路。估價(jià)對(duì)象臨街狀況況：估價(jià)對(duì)象四面臨路路。土地使用權(quán)性質(zhì)、用用途：土地使用權(quán)類型為為國(guó)有出讓，土土地用途為住住宅用地。估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況況根據(jù)***提供的的石房權(quán)證西西字第430011288號(hào)《房屋所所有權(quán)證》的的資料記載：：估價(jià)對(duì)象為為***所有。估價(jià)對(duì)象未設(shè)定擔(dān)擔(dān)保抵押擔(dān)保保權(quán)等他項(xiàng)權(quán)權(quán)利。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察及上上述委托人提提供的資料記記載：估價(jià)對(duì)對(duì)象所在建筑筑物為1998年建成，6層混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，平屋頂，清清水磚墻。估估價(jià)對(duì)象為二二室一廳，建建筑面積：89.44平方米；層層高3.20米；水、電電、雙氣設(shè)施施齊全。室內(nèi)內(nèi)精裝修，地地面鋪地磚，墻墻面刷白，石石膏板吊頂；；廁所、廚房房墻面貼磚；；暖氣木包，陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉閉，防盜門。估估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)價(jià)對(duì)象的使用用、維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)狀況良好。區(qū)域因素分析1、地理位置石家莊市地處華北北平原，位于于河北省中南南部；平面地地理坐標(biāo)位于于東經(jīng)113o331′至115o229′,北緯37o26′至38o46′之間；東部部與衡水市接接壤，南部與與邢臺(tái)市毗連連，西部與山山西省相鄰，北北部與保定市市交界。南北北最長(zhǎng)處約148.0018公里，東西西最寬處約175.3383公里?，F(xiàn)轄轄長(zhǎng)安、橋東東、橋西、新新華、裕華、礦礦區(qū)六個(gè)區(qū)和和正定、行唐唐、靈壽、平平山、井陘、贊贊皇、元氏、高高邑、欒城、趙趙縣、無(wú)極、深深澤十二個(gè)縣縣及新樂(lè)市、鹿鹿泉市、藁城城市、晉州市市、辛集市5個(gè)縣級(jí)市和和一個(gè)高新技技術(shù)開發(fā)區(qū)。估價(jià)對(duì)象所處的橋橋西區(qū)（現(xiàn)在在改為新華區(qū)區(qū)），位于石石家莊市區(qū)的的西北部。2、自然條件地質(zhì)：估價(jià)對(duì)象所所在區(qū)域，屬屬緩傾斜平原原，地形平坦坦開闊,地勢(shì)西南高高，東北低，地地面標(biāo)高47.5—47.755.9米，地形坡坡降為1‰，地耐力為16～18噸/平方米。根根據(jù)石家莊市市地震局測(cè)定定,區(qū)域地震烈烈度為八度。區(qū)區(qū)境內(nèi)地勢(shì)自自西北向東南南傾斜，平均均海拔40米左右。氣象：氣候?qū)儆诘涞湫偷拇箨懶孕耘瘻貛Ъ撅L(fēng)風(fēng)氣候，四季季分明，春季季干旱多風(fēng)，夏夏季炎熱多雨雨，秋季涼爽爽濕潤(rùn)，冬季季寒冷干燥。年年平均氣溫為為12°C左右，最高高氣溫38°C，最低氣溫-15.44°C，年平均降降水量626毫米。3、環(huán)境條件環(huán)境影響主要有大大氣污染、噪噪聲污染，懸懸浮顆粒物和和氮氧化物形形成的二次揚(yáng)揚(yáng)塵是造成大大氣質(zhì)量下降降主要因素；；區(qū)域環(huán)境狀狀況一般，無(wú)無(wú)重工業(yè)企業(yè)業(yè)，污染較小小。4、交通狀況區(qū)域區(qū)域內(nèi)有石德德鐵路、京深深、京石、石石太、石黃高高速公路縱橫橫交錯(cuò)并有11、9、114路多路公交交車通過(guò)，交交通十分便利利。5、基礎(chǔ)設(shè)施A、供電該區(qū)域使使用市政供電電系統(tǒng)，供電電有保證。B、通訊該區(qū)域使用市政的的通訊網(wǎng)絡(luò)，通通訊有保證。C、供水該區(qū)域有有石家莊市自自來(lái)水公司供供水管網(wǎng)鋪設(shè)設(shè)，供水有保保證。D、排水該區(qū)域有有石家莊市市市政排水管網(wǎng)網(wǎng)鋪設(shè)，排水水有保證。E、供暖該區(qū)域有石家莊市市市政供熱管管網(wǎng)鋪設(shè)，供供暖有保證。F、通氣該區(qū)域有有石家莊市市市政天然氣管管網(wǎng)鋪設(shè)，供供氣有保證。6、周邊環(huán)境全區(qū)現(xiàn)河北省省會(huì)會(huì)的行政、金金融、科技、教教育、文化和和商貿(mào)中心，是是人流、物流流、資金流、信信息流的重要要交匯地。轄轄區(qū)駐有省委委、省人大、省省政府、省政政協(xié)四大機(jī)關(guān)關(guān)，以及中直直、省直60多個(gè)單位部部門；區(qū)內(nèi)有有省藝術(shù)中心心、市群藝館館等文化機(jī)構(gòu)構(gòu)；河北師范范大學(xué)、河北北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、河河北醫(yī)科大學(xué)學(xué)等20多所大中專專院校，以及及省科學(xué)院、省省社科院、電電子工業(yè)部第第五十四研究究所等30多家省部屬屬科研單位。逐逐步成為省會(huì)會(huì)的“后花園”和山前區(qū)開開發(fā)重要組成成部分，極具具投資吸引力力。市場(chǎng)背景分析從市場(chǎng)需求看，石石家莊市這幾幾年旺盛的住住房需求有其其客觀的現(xiàn)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)發(fā)展，人民生生活水平迅速速提高。城市市化進(jìn)程加快快，城市建設(shè)設(shè)規(guī)模擴(kuò)大。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀觀調(diào)控，石家家莊市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)有所所觸動(dòng)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境處在頻繁的的動(dòng)態(tài)變化之之中；但由于于有上述房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)，不會(huì)使石石家莊市的房房地產(chǎn)市場(chǎng)從從此下滑，而而是會(huì)保持平平穩(wěn)狀態(tài)。3、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)擔(dān)保權(quán)時(shí)，在在沒有過(guò)多損損失條件下，將將抵押擔(dān)保擔(dān)擔(dān)保房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的的可能性。估價(jià)對(duì)象為住宅，配配套施齊全；；并且估價(jià)對(duì)對(duì)象地處區(qū)位位很好，所以以估價(jià)對(duì)象具具有一定的變變現(xiàn)能力。其市場(chǎng)變現(xiàn)能力，在在經(jīng)濟(jì)快速增增長(zhǎng)、發(fā)展的的市場(chǎng)條件下下，可能較強(qiáng)強(qiáng)；但在經(jīng)濟(jì)濟(jì)不景氣或下下滑的情況下下，變現(xiàn)能力力將受到較大大影響。若假定估價(jià)對(duì)象在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍拍賣或變賣，因因處置抵押擔(dān)擔(dān)保擔(dān)保物的的短期性、強(qiáng)強(qiáng)制性、變現(xiàn)現(xiàn)能力一般或或較弱、變現(xiàn)現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)和和增加處置稅稅費(fèi)會(huì)形成降降價(jià)拍賣或變變賣。根據(jù)高法的規(guī)定：：人民法院確確定的保留價(jià)價(jià)，第一次拍拍賣時(shí)，不得得低于評(píng)估價(jià)價(jià)或者市價(jià)的的百分之八十十；如果出現(xiàn)現(xiàn)流拍，再行行拍賣時(shí)，可可以酌情降低低保留價(jià)，但但每次降低的的數(shù)額不得超超過(guò)前次保留留價(jià)的百分之之二十。根據(jù)《中華人民共共和國(guó)城市房房地產(chǎn)管理法法》、《中華華人民共和國(guó)國(guó)擔(dān)保法》、《中中華人民共和和國(guó)合同法》和和《北京市房房地產(chǎn)抵押擔(dān)擔(dān)保管理辦法法》，該項(xiàng)目目一旦發(fā)生清清償問(wèn)題，處處分方法應(yīng)參參照國(guó)家有關(guān)關(guān)政策、法規(guī)規(guī)進(jìn)行。處分抵押擔(dān)保擔(dān)保保房地產(chǎn)的清清償順序：（1）支付處分抵押擔(dān)擔(dān)保擔(dān)保房地地產(chǎn)的費(fèi)用（包包括強(qiáng)制執(zhí)行行費(fèi)用、拍賣賣傭金、訴訟訟費(fèi)、律師費(fèi)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等等專業(yè)費(fèi)），一一般較高，達(dá)達(dá)幾個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；（2）扣除抵押擔(dān)保擔(dān)擔(dān)保房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)繳納的稅費(fèi)費(fèi)（包括營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附加、印印花稅、應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)繳的土地出出讓地價(jià)及交交易手續(xù)費(fèi)、登登記費(fèi)、合同同公證費(fèi)等）；；（3）優(yōu)先受償款（建建筑工程承包包人有行使權(quán)權(quán)的拖欠工程程款）；（4）按登記順序償還還抵押擔(dān)保權(quán)權(quán)人債權(quán)本息息及違約金；；（5）賠償由債務(wù)人違違反合同而對(duì)對(duì)抵押擔(dān)保權(quán)權(quán)人造成的損損失；（6）剩余金額交還抵抵押擔(dān)保擔(dān)保保人。所得金額不足以支支付債務(wù)和違違約金、賠償償金時(shí)，抵押押擔(dān)保權(quán)人有有權(quán)向債務(wù)人人追索。最高最佳使用分析析最高最佳使用原則則是要說(shuō)明，房房地產(chǎn)估價(jià)要要以房地產(chǎn)的的最高最佳使使用為前提。所所謂最高最佳佳使用，是估估價(jià)對(duì)象的一一種最可能的的使用，這種種最可能的使使用是法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、財(cái)財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)經(jīng)過(guò)充分合理理的論證，并并能給估價(jià)對(duì)對(duì)象帶來(lái)最高高價(jià)值的使用用。最高最佳使用分析析真正體現(xiàn)了了估價(jià)的客觀觀性。衡量、判判斷估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)是否否處于最優(yōu)使使用狀態(tài)主要要從下列方面面：1．在法律上許可性性（規(guī)劃及相相關(guān)政策法規(guī)規(guī)許可）。即即不受現(xiàn)時(shí)使使用狀況的限限制，而依照照法律規(guī)章、規(guī)規(guī)劃發(fā)展的方方向，按照其其可能的最優(yōu)優(yōu)用途估價(jià)。2．在技術(shù)上可能性性。即不能把把技術(shù)上無(wú)法法做到的使用用當(dāng)作最高最最佳使用，要要按照房屋建建筑工程方面面的技術(shù)要求求進(jìn)行估價(jià)。3．在經(jīng)濟(jì)上可行性性。即估價(jià)價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種種可能的使用用方式中，以以經(jīng)濟(jì)上有限限的投入而能能獲得最大收收益的使用方方式的估價(jià)結(jié)結(jié)果。4．土地與建筑物的的均衡性。即即以房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)部構(gòu)成要素素的組合是否否達(dá)到均衡來(lái)來(lái)判斷其是否否處于最優(yōu)使使用狀態(tài)，也也就是說(shuō)，估估價(jià)時(shí)，把建建筑物與土地地區(qū)位是否相相匹配，是否否具有投資集集約度的因素素考慮進(jìn)去。5．房地產(chǎn)與周圍環(huán)環(huán)境的協(xié)調(diào)性性。即房地產(chǎn)產(chǎn)與外部環(huán)境境是否均衡或或協(xié)調(diào)的問(wèn)題題。也就是說(shuō)說(shuō)，估價(jià)時(shí)不不按原用途估估價(jià)，而按房房地產(chǎn)與其周周圍環(huán)境相協(xié)協(xié)調(diào)能獲得大大量外部經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的最優(yōu)優(yōu)使用的新用用途進(jìn)行估價(jià)價(jià)。6．可持續(xù)發(fā)展性。即即在估價(jià)時(shí)不不僅要研究過(guò)過(guò)去和現(xiàn)在的的價(jià)格狀況，而而且還要研究究房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，以以及政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)和政策策變化對(duì)房地地產(chǎn)形成的影影響以預(yù)測(cè)未未來(lái)價(jià)格和收收益變動(dòng)的趨趨勢(shì)。結(jié)合以上條件分析析，根據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象用地所所在位置及周周邊的自然與與人文環(huán)境，興興建居住性物物業(yè)為其最高高最佳使用途途徑。估價(jià)方法選用估價(jià)人員根據(jù)對(duì)估估價(jià)對(duì)象進(jìn)行行的實(shí)地勘察察、鄰近類似似房地產(chǎn)的市市場(chǎng)調(diào)查，以以及委托人提提供的相關(guān)資資料，針對(duì)估估價(jià)對(duì)象的特特點(diǎn)及估價(jià)目目的遵照國(guó)家家有關(guān)法律、法法規(guī)、估價(jià)技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在在綜合分析、研研究所掌握的的資料的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，選取估估價(jià)方法?？紤]到與評(píng)估對(duì)象象在同一區(qū)域域內(nèi)類似的房房產(chǎn)交易實(shí)例例較多，可采采用；同時(shí)在在同一區(qū)域內(nèi)內(nèi)能獲取類似似的房產(chǎn)租賃賃實(shí)例，可假假設(shè)估價(jià)對(duì)象象用于出租，為為收益性房地地產(chǎn)，其預(yù)期期收益可分析析測(cè)算。因此此，選取市場(chǎng)場(chǎng)比較法及收收益法作為本本次估價(jià)的基基本方法。評(píng)估方法定義：市場(chǎng)比較法，就是是在求取房地地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根根據(jù)替代原則則，將待估房房地產(chǎn)與較近近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了交易易的類似房地地產(chǎn)實(shí)例加以以比較對(duì)照，并并依據(jù)后者已已知的價(jià)格，參參照該房地產(chǎn)產(chǎn)的交易情況況、期日、區(qū)區(qū)域以及個(gè)別別因素等差別別，修正得出出估價(jià)對(duì)象在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房房地產(chǎn)價(jià)格的的一種方法。公式為：1、比較較實(shí)例選擇選擇比較較交易實(shí)例時(shí)時(shí)，根據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)應(yīng)符合以下要要求A、用途途相同B、交易易類型相同C、屬于于正常交易（或或可修正為正正常交易下的的價(jià)格）D、區(qū)域域及個(gè)別因素素條件相近E、統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)收益法：收益法法也稱為收益益資本化、收收益還原法，是是運(yùn)用適當(dāng)?shù)牡馁Y本化率，將將預(yù)期的估價(jià)價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)各期（通通常為年）的的正常純收益益折算到估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)現(xiàn)值，求其之之和得出估價(jià)價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的一種種評(píng)估方法。假設(shè)估價(jià)對(duì)象采取取出租或承包包方式經(jīng)營(yíng)，參參考周邊地區(qū)區(qū)類似用途物物業(yè)租金、營(yíng)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用等的的市場(chǎng)客觀水水平資料，加加以分析判斷斷；估算未來(lái)來(lái)的潛在毛收收入；考慮客客觀空置率等等因素后估算算有效毛收入入；估算正常常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；；估算凈收益益；選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y本化率率；運(yùn)用適宜宜的收益法計(jì)計(jì)算公式，求求取估價(jià)對(duì)象象的收益價(jià)格格。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具具體情況，選選擇有限年，凈凈收益、資本本化率不變的的收益法公式式：V=（A/R）·[1--1/（1+R）n]公式中：V——估估價(jià)對(duì)象的房房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值A(chǔ)——年凈收益R——綜合資本化化率n——收益年限將兩種估價(jià)方法的的估算結(jié)果分分析綜合，得得出最終估價(jià)價(jià)值。估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）采用市場(chǎng)比比較法估價(jià)1、選取案例本次評(píng)估，選取三三個(gè)具有市場(chǎng)場(chǎng)行為的實(shí)例例,用途與估價(jià)價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)相似，結(jié)合合影響住宅的的因素，進(jìn)行行因素修正,求取估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)例A：虹光街28號(hào)位于石家莊市橋西西區(qū)虹光街28號(hào)3-2-5503，住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，北臨合作作路，350米內(nèi)公交車車多，公交便便捷度較好；；商業(yè)集繁華華度較好；基基礎(chǔ)設(shè)施為宗宗地紅線外“七通”，公用設(shè)施施條件完備，環(huán)環(huán)境污染較小?。欢乙粡d廳，水、電、暖暖氣設(shè)施齊全全。室內(nèi)一般般裝修，地面面鋪地磚，墻墻面刷白，石石膏板吊頂；；廁所、廚房房墻面貼磚；；暖氣木包，陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉閉，防盜門。2009年8月的交易價(jià)價(jià)為4050元/平方米。實(shí)例B：虹光街28號(hào)位于石家莊市橋西西區(qū)虹光街28號(hào)4-5-2203，住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，北臨合作作路，350米內(nèi)公交線線路多，公交交便捷度較好好，商業(yè)繁華華度較好；基基礎(chǔ)設(shè)施為宗宗地紅線外“七通”，公用設(shè)施施條件完備，環(huán)環(huán)境污染較小小；二室一廳廳，水、電、暖暖氣設(shè)施齊全全。室內(nèi)一般般裝修，地面面鋪地磚，墻墻面刷白，未未吊頂；廁所所、廚房墻面面貼磚；明暖暖，陽(yáng)臺(tái)塑鋼鋼封閉，防盜盜門。2009年8月的交易價(jià)價(jià)為4080元/平方米。實(shí)例C：虹光街28號(hào)位于石家莊市橋西西區(qū)虹光街28號(hào)2-3-3301，6層混合結(jié)構(gòu)構(gòu)，住宅用途途，北臨合作作路，350米內(nèi)公共汽汽車多，公交交便捷度較好好；商業(yè)繁華華度較好；基基礎(chǔ)設(shè)施為宗宗地紅線外“七通”，公用設(shè)施施條件完備,環(huán)境污染較較?。欢乙灰粡d，水、電電、暖氣設(shè)施施齊全。室內(nèi)內(nèi)精裝修，地地面鋪地磚，墻墻面刷白，未未吊頂；廁所所、廚房墻面面貼磚；暖氣氣木包，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)塑鋼封閉，防防盜門。2009年8月的交易價(jià)價(jià)為4200元/平方米。2、因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的條條件，影響估估價(jià)對(duì)象價(jià)格格的主要因素素有:a、 交易時(shí)間：確定房房地產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)b、 交易情況：是否為為正常、公開開、公平、自自愿的交易c、 區(qū)域因素：主要有有交通條件[道路通達(dá)度度（用臨路狀狀況表示）、公公交便捷度（通通達(dá)公交車線線路的數(shù)量表表示）]、居住成熟熟度、商業(yè)繁繁華度、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)區(qū)域公用設(shè)施施配套程度、環(huán)環(huán)境優(yōu)劣度等等。d、個(gè)別因素：主要要有規(guī)劃限制制、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、所在樓層層、朝向等。3、因素條件說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)實(shí)例的比較因因素條件詳述述見表1估價(jià)價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅交易期日2009.82009.82009.82009.8交易情況正常正常正常正常交易方式市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易房地產(chǎn)交易價(jià)格（元/平方米）待評(píng)估405040804200區(qū)域因素臨路狀況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道公交便捷度好好好好居住成熟度成熟成熟成熟成熟商業(yè)繁華度好好好好基礎(chǔ)設(shè)施條件紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”公用設(shè)施配套完備度完備完備完備完備環(huán)境優(yōu)劣度污染較小污染較小污染較小污染較小個(gè)別因素規(guī)劃限制有限制有限制有限制有限制裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝一般精裝精裝房屋朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向所在樓層35234、編制比較因素條條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比比較實(shí)例各種種因素具體情情況，編制比比較因素條件件指數(shù)表。比比較因素條件件修正指數(shù)確確定如下：① 估價(jià)對(duì)象與三個(gè)實(shí)實(shí)例的用途、交交易情況差異異不大，故對(duì)對(duì)于上述這些些影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素均不作修正正。② 交易期日修正：估估價(jià)對(duì)象與上上述三個(gè)實(shí)例例的交易期日日接近，故交交易期日修正正系數(shù)為1。Ⅰ、區(qū)域因素：A、臨路狀況，分為為不臨路、臨臨支路、臨次次干道、臨區(qū)區(qū)域干道、臨臨主干道五個(gè)個(gè)等級(jí)，以估估價(jià)對(duì)象為100，每增加或或減少一個(gè)等等級(jí)，減少或或增加1%；B、公交便捷度，分分為差、較差差、一般、較較好、好五個(gè)個(gè)等級(jí)，以估估價(jià)對(duì)象為100，每增加一一個(gè)等級(jí)，房房地產(chǎn)價(jià)格相相應(yīng)修正2%；C、產(chǎn)業(yè)集聚度，分分為高、較高高、一般、低低四個(gè)檔次，以以估價(jià)對(duì)象為為100，每相差一一個(gè)等級(jí)修正正3%；D、商業(yè)繁華度，分分為差、較差差、一般、較較好、好五個(gè)個(gè)等級(jí)，以估估價(jià)對(duì)象為100，每相差一一個(gè)等級(jí)，房房地產(chǎn)價(jià)格相相應(yīng)減少或增增加3%;E、基礎(chǔ)設(shè)施條件，分分為宗地紅線線外四通、五五通、六通、七七通四個(gè)等級(jí)級(jí)，以估價(jià)對(duì)對(duì)象為100，每相差一一個(gè)等級(jí)，房房地產(chǎn)價(jià)格相相應(yīng)減少或增增加5%;F、公用設(shè)施配套完完備度，分為為差、較完備備、完備三個(gè)個(gè)等級(jí)，以估估價(jià)對(duì)象為100，每相差一一個(gè)等級(jí)，房房地產(chǎn)價(jià)格相相應(yīng)減少或增增加5%;G、環(huán)境優(yōu)劣度，分分為污染嚴(yán)重重、污染較嚴(yán)嚴(yán)重、污染一一般、污染較較少、無(wú)污染染五個(gè)等級(jí)，以以估價(jià)對(duì)象為為100，每相差一一個(gè)等級(jí)，房房地產(chǎn)價(jià)格相相應(yīng)減少或增增加2%。Ⅱ、個(gè)別因素A、規(guī)劃限制分為無(wú)無(wú)限制、有一一定限制、有有限制三個(gè)等等級(jí)，以估價(jià)價(jià)對(duì)象為100，每增加或減減少一個(gè)等級(jí)級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格相應(yīng)減少少或增加2%;B、裝修標(biāo)準(zhǔn)取值分分為無(wú)裝修98%、簡(jiǎn)單裝修100%、普通裝修102%、簡(jiǎn)裝修105%、高檔裝修110%五個(gè)等級(jí)。C、房屋朝向分為南南北朝向、正正南朝向、東東西朝向三個(gè)個(gè)等級(jí)，以估估價(jià)對(duì)象為100，每增加或或減少一個(gè)等等級(jí)，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減減少或增加2%。D、所在樓層差異取取值分為：以以估價(jià)對(duì)象為為100，每增加或或減少一個(gè)等等級(jí)，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減減少或增加2%。比較因素條件指數(shù)數(shù)表估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C房地產(chǎn)交易價(jià)格（元/平方米）待評(píng)估405040804200房地產(chǎn)用途100100100100交易期日100100100100交易情況100100100100交易方式100100100100區(qū)域因素臨路狀況100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商業(yè)繁華度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施條件100100100100公用設(shè)施配套完備備度100100100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個(gè)別因素規(guī)劃限制100100100100裝修標(biāo)準(zhǔn)10010098100房屋朝向100100100100所在樓層1009898100比較因素修修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象和和比較實(shí)例比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例價(jià)格(元/平方米)405040804200房地產(chǎn)用途100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100區(qū)域因素臨路狀況100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/100100/100100/100商業(yè)繁華度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施條件100/100100/100100/100公用設(shè)施配套完備備度100/100100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個(gè)別因素規(guī)劃限制100/100100/100100/100裝修標(biāo)準(zhǔn)100/100100/98100/100房屋朝向100/100100/100100/100所在樓層100/98100/98100/100比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)413342484200估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格(元/平方米)4194市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算匯匯總表單位可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3說(shuō)明一、成交價(jià)格總價(jià)萬(wàn)元37.2037.6037.50單價(jià)元/m2405040804200二、成交日期2009年8月2009年8月月2009年8月月2009年8月月三、建立比較基準(zhǔn)準(zhǔn)后價(jià)格405040804200統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后后價(jià)格405040804200統(tǒng)一付款方式后價(jià)價(jià)格405040804200統(tǒng)一價(jià)格單位后價(jià)價(jià)格405040804200四、交易情況修正正后價(jià)格405040804200交易情況修正系數(shù)數(shù)％100100100五、市場(chǎng)狀況調(diào)整整后價(jià)格405040804200市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)數(shù)％100100100六、房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整后價(jià)格4133405040804200區(qū)位狀況調(diào)整后價(jià)價(jià)格405040804200區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)數(shù)％100100100實(shí)物狀況調(diào)整后價(jià)價(jià)格413340804200實(shí)物狀況修正系數(shù)數(shù)％9896100權(quán)益狀況調(diào)整后價(jià)價(jià)格413342504200權(quán)益狀況修正系數(shù)數(shù)％100100100七、測(cè)算結(jié)果總價(jià)元或萬(wàn)元37.51單價(jià)元/m24194估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單單價(jià)為4194元/平方米估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總總價(jià)=4194489.444=37.51（萬(wàn)萬(wàn)元）采用市場(chǎng)比較法估估價(jià)的估價(jià)對(duì)對(duì)象在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的客觀合合理價(jià)值為37.51萬(wàn)元。（二）采用收益法法估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象采取取出租或承包包方式經(jīng)營(yíng)，參參考周邊地區(qū)區(qū)類似用途物物業(yè)租金、營(yíng)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用等的的市場(chǎng)客觀水水平資料，加加以分析判斷斷；估算未來(lái)來(lái)的潛在毛收收入；考慮客客觀空置率等等因素后估算算有效毛收入入；估算正常常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；；估算凈收益益；選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y本化率率；運(yùn)用適宜宜的收益法計(jì)計(jì)算公式，求求取估價(jià)對(duì)象象的收益價(jià)格格。收益法公式：其中：V——房地地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)價(jià)格A———房地產(chǎn)的未未來(lái)第一年凈凈運(yùn)營(yíng)收益Y———房地產(chǎn)的報(bào)報(bào)酬率g——凈收益逐年遞增的的比例t———房地產(chǎn)的收收益年限1、確定資本化率資本化率的本質(zhì)是是投資收益率率，而投資收收益率的大小小與投資項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)包括括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大大小直接相關(guān)關(guān)。通常情況況下，商業(yè)零零售用房、寫寫字樓、住宅宅、工業(yè)用房房的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也也相應(yīng)下降或或上調(diào)1-2%。根據(jù)中華華人民共和國(guó)國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T502911-19999）《房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第5.3.4款,可采用市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法做為資本化率，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率和中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率預(yù)測(cè)，此次評(píng)估采用中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率做為安全利率。評(píng)估人員根據(jù)調(diào)查石家莊市同類物業(yè)收益率為5%，綜合考慮選取一年期定期存款年利率2.25%做為安全利率,考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為4%,故此次估價(jià)采用的資本化率r為5.63%。2、確定年年總收益該區(qū)域現(xiàn)行房屋租租賃市場(chǎng)活躍躍，由于市場(chǎng)場(chǎng)租賃案例眾眾多，評(píng)估人人員通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，搜集集了同委估房房地產(chǎn)在使用用功能、建筑筑結(jié)構(gòu)、裝修修水平、配套套設(shè)施、地段段等級(jí)以及區(qū)區(qū)位因素、個(gè)個(gè)別因素等各各方面條件相相近的實(shí)例，并并在其中選取取了A、B、C三個(gè)實(shí)例作作為比較案例例。案例A：虹光街28號(hào)，1998年竣工，混混合結(jié)構(gòu)，總總層6層，所在4層，南北朝朝向，一般，建建筑面積89.50平米，租金17元/平米·月。案例B：虹光街28號(hào)，1998年竣工，混混合結(jié)構(gòu)，總總層6層，所在1層，南北朝朝向，精裝，建建筑面積88.40平米，租金16元/平米·月。案例C：虹光街28號(hào)，1998年竣工，混混合結(jié)構(gòu)，總總層6層，所在6層，南北朝朝向，簡(jiǎn)裝，建建筑面積88.25平米，租金16元/平米·月。比較因素條件說(shuō)明明表估價(jià)價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅租賃期日2009.82009.82009.82009.8租賃情況正常正常正常正常租賃方式市場(chǎng)市場(chǎng)市場(chǎng)市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃價(jià)格（元/平方米）待評(píng)估171616區(qū)域因素臨路狀況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道公交便捷度好好好好居住成熟度熟度熟度熟度熟度商業(yè)繁華度好好好好基礎(chǔ)設(shè)施條件紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”公用設(shè)施配套完備度完備完備完備完備環(huán)境優(yōu)劣度污染較小污染較小污染較小污染較小個(gè)別因素規(guī)劃限制有限制有限制有限制有限制裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝一般精裝簡(jiǎn)裝房屋朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向所在樓層3416估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C房地產(chǎn)租賃價(jià)格（元/平方米）待評(píng)估171616房地產(chǎn)用途100100100100交易期日100100100100交易情況100100100100交易方式100100100100區(qū)域因素臨路狀況100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商業(yè)繁華度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施條件100100100100公用設(shè)施配套完備備度100100100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個(gè)別因素規(guī)劃限制100100100100裝修標(biāo)準(zhǔn)1009810096房屋朝向100100100100所在樓層1001009896比較因素條件指數(shù)數(shù)表估價(jià)對(duì)象和和比較實(shí)例比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例價(jià)格(元/平方米)171616房地產(chǎn)用途100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100區(qū)域因素臨路狀況100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/100100/100100/100商業(yè)繁華度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施條件100/100100/100100/100公