廣西通泰米蘭風(fēng)尚價(jià)格評估市場分析研究報(bào)告

目錄\Contents第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)分析第二章：房地產(chǎn)市場分析第三章：宏觀政策分析2011年上半年貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)2007-2010年貴港市GDP及三大產(chǎn)業(yè)2007-2010年貴港市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市進(jìn)出口總額及國內(nèi)旅游收入2007-2010年貴港市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款情況第四章：樓盤個(gè)案分析2011年貴港市房地產(chǎn)上半年市場分析2007-2010年貴港市房地產(chǎn)銷售額、均價(jià)及銷售面積

分析房地產(chǎn)行政政策國家宏觀金融政策貴港2011年上半年銷售量前五名分析直接競爭樓盤分析本項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測通泰·米蘭風(fēng)尚概況通泰·米蘭風(fēng)尚位于貴港市市區(qū)，南臨江北大道，東望中山路，西邊九龍新城，交通便利，項(xiàng)目占地面積15810.94㎡，總建筑面積59566.1㎡，其中商業(yè)建筑面積9448㎡,住宅建筑面積41147㎡，建筑密度30%，容積率3.2,項(xiàng)目以多層住宅為主，采用了國內(nèi)外多種新戶型，不同戶型的建筑面積大多在70～138平方米之間。綠地面積4828.6平方米估算方法和目的：價(jià)格估算方法和目的旨在通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、房地產(chǎn)發(fā)展分析、宏觀政策面分析、樓盤個(gè)案分析以及項(xiàng)目自身分析，從而估算出當(dāng)前本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格，并判斷本項(xiàng)目未來1年內(nèi)可能的價(jià)格走勢。價(jià)格評估內(nèi)容組成宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場分析宏觀政策分析樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目初步評估價(jià)格范圍項(xiàng)目未來一年價(jià)格走勢預(yù)測評估目的價(jià)格評估目的第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)分析2011年上半年貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)2007-2010年貴港市GDP及三大產(chǎn)業(yè)2007-2010年貴港市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市旅游外匯及國內(nèi)旅游收入2007-2010年貴港市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款情況宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析——三大產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值基本保持2位數(shù)增長，城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展屬健康狀況。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）連續(xù)4年穩(wěn)步增長，將使城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期。三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，以工業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，城市支柱產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析——固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資額隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)完成額逐年遞增，且增長速度較快。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資及地區(qū)生產(chǎn)總值的比重至2010年基本保持在10%左右的比例增長，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀屬于健康發(fā)展階段.宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析——居民生活指數(shù)貧困大于59%溫飽50-59%小康40-49%富裕30-39%最富裕小于30%城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量逐年提高，最具有代表性的恩格爾系數(shù)指標(biāo)反映：至2009年后，貴港市恩格爾系數(shù)接近40%，意味著城市居民生活質(zhì)量水平已經(jīng)處于小康與富裕之間。未來將表現(xiàn)為高價(jià)值消費(fèi)品和投資品的消費(fèi)大幅增加。例如房產(chǎn)投資、汽車需求、黃金及高檔商品的消費(fèi)等。宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析——進(jìn)出口總額與國內(nèi)旅游情況貴港擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，是廣西重要的物資集散地、商貿(mào)中心，貨資進(jìn)出口的收入對其地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展也十分重要2007-2010年以來，國內(nèi)旅游收入都穩(wěn)步發(fā)展。收入增長較快，政府基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。宏觀經(jīng)濟(jì)分析貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析——人民幣存貸款情況貴港市金融機(jī)構(gòu)存貸款情況表明貴港金融儲(chǔ)蓄和貸款逐年增加，社會(huì)財(cái)富不斷積累。存貸款數(shù)額比例09-10年間變化較大，也反映了這兩年貴港市的經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)。宏觀經(jīng)濟(jì)面分析預(yù)測2011年貴港經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長趨勢，以上半年的增長幅度預(yù)計(jì)全年增速將超2010年的發(fā)展速度。對固定資產(chǎn)的投資將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，但房地產(chǎn)投資將有所回落。居民生活水平這兩三年將維護(hù)當(dāng)前的水平，體現(xiàn)在恩格爾系數(shù)在40%上下小幅浮動(dòng)。作為港口城市，港口收入比重保持穩(wěn)定增長。金融機(jī)構(gòu)存貸款2010年末以來由于受國家金融調(diào)控政策影響，存款有所增加，貸款額有所減緩。貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對貴港房地產(chǎn)仍然保持旺盛的推動(dòng)勢頭。人均生活指數(shù)的提高，對貴港市的投資型物業(yè)是利好因素。港口城市的發(fā)展方向，對貴港在全國的宣傳起到了積極作用，利于貴港市房地產(chǎn)市場的全國性推廣。需要防范由于09-10年房地產(chǎn)投資額的劇增而給2011-2012年帶來的房地產(chǎn)投資過熱所帶來供應(yīng)過大的風(fēng)險(xiǎn)。貴港市2007-2010年經(jīng)濟(jì)分析——經(jīng)濟(jì)面分析預(yù)測第二部分房地產(chǎn)市場分析2011年貴港市房地產(chǎn)上半年市場分析2007-2010年貴港市房地產(chǎn)銷售額、均價(jià)及銷售面積分析房地產(chǎn)市場分析2011年1-6月，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積18.71萬平方米，共1515套。單套面積144平方米以下的占總預(yù)售面積的88%，占總預(yù)售套數(shù)的94%。單套面積90平方米以下的占總預(yù)售面積的17%，占總預(yù)售套數(shù)的26%。從銷售面積結(jié)構(gòu)上看，成交套型面積的峰值集中在面積區(qū)間90平方米和120平方米、120平方米和144平方米之間的戶型，分別占總量35%、38%。住宅實(shí)際銷售面積的委縮，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量大于市場的消化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品大量過剩積壓，預(yù)期住宅市場將進(jìn)入供需平衡之間關(guān)系形態(tài)。貴港市2011年上半年房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析貴港市2011年上半年房地產(chǎn)市場分析從住宅市場成交價(jià)格段上反映，3200元/平方米至3500元/平方米是主要的價(jià)格段，整體住宅市場價(jià)格的波動(dòng)幅度基本持衡。整體非住宅市場的成交價(jià)格從4月低落狀態(tài)直線上升了39%，呈現(xiàn)出投資者對商業(yè)的信心積極表現(xiàn)，目前整個(gè)商品房非住宅市場供應(yīng)量不大，且多數(shù)為成熟中心地帶。從上半年整體房地產(chǎn)的價(jià)格分析來看，未來下半住宅市場波動(dòng)的幅度將在3300元~3500元左右的空間浮動(dòng)。非住宅市場的價(jià)格不穩(wěn)定表現(xiàn)，下半年可能出現(xiàn)的小幅度的下降態(tài)式。房地產(chǎn)市場分析貴港市2007-2010年房地產(chǎn)市場分析——銷售額、均價(jià)及銷售面積房地產(chǎn)市場分析貴港市房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測從以上數(shù)據(jù)分析預(yù)測，2011年貴港市商品房市場將呈現(xiàn)下降局面，以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)同比將下降13-18%左右。商品房預(yù)售商品房交易二手房交易商品房抵押貸款商品住宅交易件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積合計(jì)151522.03345041.086099.998101130.6324338.412011年1-6月貴港市房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測在目前政策環(huán)境下，若再次加息或者再出對房地產(chǎn)不利因素的情況下，2011年下半年北海房地產(chǎn)市場可能再次接近或者回到2008年水平。由于前二年的可售的面積的積壓，預(yù)計(jì)2011年下半年至2012年下半年間，貴港市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將呈現(xiàn)供過于求的剪刀差局面。應(yīng)值得房地產(chǎn)商警惕即將到來的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售商品房交易二手房交易商品住宅交易件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積合計(jì)246959.6269438.634926.55308036.422010年1-6月貴港市房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測第三部分宏觀政策分析房地產(chǎn)行政政策國家宏觀金融政策從2010年到2011年的近一年以來,房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了四次調(diào)控高峰,政策從多個(gè)角度推動(dòng)目前過度市場化朝著半市場化、半保障化的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整主基調(diào)越來越清晰，在各個(gè)政策層面上也逐漸趨于嚴(yán)厲，未來房地產(chǎn)市場格局的調(diào)整必將加速。第一輪：2010年01月國十一條一、加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。二、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。三、大差別化信貸政策著執(zhí)行力度，二套房貸款首付比例不得低于40%。四、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。六、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。七、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，有關(guān)部門要及時(shí)發(fā)布市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。九、力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。十、中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。十一、進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難的問題由省級人民政府負(fù)責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。第二輪：2010年4月新國十條關(guān)鍵：提高二套房首付至五成，局部停止三套房貸，保障房及中小戶型供應(yīng)不低于總供地的七成。一、采取堅(jiān)決的措施，遏制房價(jià)過快上漲。二、建立考核問責(zé)機(jī)制。三、第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。四、研制住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益稅收政策。五、增加居住用地有效供應(yīng)。六、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)量的70%。七、確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。八、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)督。九、加大交易秩序監(jiān)管力度。十、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。關(guān)鍵：全面停止三套房貸，首套首付提高至30%，外地?zé)o一年納稅證明，停止房貸。嚴(yán)格執(zhí)行二套50%首付。宏觀政策分析第三輪：2010年09月國五條一、房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。二、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。三、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。四、切實(shí)增加住房有效供給，各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的監(jiān)察考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。五、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。第四輪：2011年1月國八條關(guān)鍵：不足五年轉(zhuǎn)讓，按銷售全額征收營業(yè)稅。二套首付不低于60%，已擁有兩套的本地居民限購，已擁有一套的外地居民限購，不能提供一年納稅證明的外地居民限購。一、2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房，棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處，對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。六、原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑩碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造，散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。宏觀政策分析宏觀政策解讀及預(yù)測“限外、限購、限貸”的全面收緊，必將推動(dòng)市場客戶結(jié)構(gòu)集中化、低端化發(fā)展，從而將導(dǎo)致中高端住宅市場可能全面休克，而投資型購房將全面推出市場，改善型市場也將被嚴(yán)重壓制。戶籍套數(shù)2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月變化本地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折未來核心主力需求外地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付提高到3成，貸款利率85折，不能提供一年納稅證明，限貸首付提高到3成，貸款利率85折，限購一套；不能提供納稅證明，限購未來次主力需求本地二套首付二套不低于4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付二套不低于5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付不低于50%，利率1.1倍首付不低于60%，利率1.1倍，限購一套未來邊緣客戶類型外地二套首付二套不低于4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付二套不低于5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付不低于50%，利率1.1倍，不能提供一年納稅證明，限貸全面限購全面停止本地三套及以上北京全面停貸房價(jià)過高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購全面停止外地三套及以上北京全面停貸房價(jià)過高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購全面停止需求面的變化在供應(yīng)層面，不僅通過明確指標(biāo)要求來加大整體供應(yīng)量，同時(shí)還鼓勵(lì)多渠道方式來擴(kuò)大住房保障覆蓋面，尤其是單位自建公租房等逆市場化手段的首次提出，代表著房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整到制度性調(diào)整的轉(zhuǎn)變。類別2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月變化供應(yīng)層面增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)。提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。增加居住用地有效供應(yīng)切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的檢察考核力度。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。從原則性的指導(dǎo)到提出具體指標(biāo)要求及懲罰制度結(jié)構(gòu)層面加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中校套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。從單一渠道的結(jié)構(gòu)調(diào)整，到多渠道的疏通。供應(yīng)面的變化宏觀政策解讀及預(yù)測在稅收政策層面，全面提高轉(zhuǎn)讓過程的稅收水平，對投資型購房在收益上形成抑制。稅收面的變化日期2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月稅收政策繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策研制住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益稅收政策調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（稅率5%）關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。（增值部分的20%）關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。（銷售額為稅基）關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知自2010年10月1日起，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。（房價(jià)總額為稅基）宏觀政策解讀及預(yù)測金融機(jī)構(gòu)存貸款利率變化受今年1月份CPI通脹以來，當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)存款利率已經(jīng)接近歷史最高水平。今年6月份CIP超過6%，預(yù)計(jì)2011年全年CIP將維持在5%左右，緊縮銀根穩(wěn)健的貨幣政策將不會(huì)改變，我們預(yù)計(jì)將還存在2-3次加息可能。金融準(zhǔn)備金率變化當(dāng)前準(zhǔn)備金率亦接近歷史高度，我們預(yù)計(jì)今年及未來兩年內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率將維持在高位運(yùn)行，即在20-22%之間。在價(jià)格層面，新國八條不在單純提出控制房價(jià)過快上漲，而是要求各地方根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人均可支配收入水平確定年度房價(jià)目標(biāo)，首次對房價(jià)水平提出了具體的參考指標(biāo)，并于一季度公布，從而促動(dòng)地方政府從嚴(yán)落實(shí)房價(jià)的控制水平。類別2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月價(jià)格層面對價(jià)格控制不提具體說法采取堅(jiān)決的措施，遏制房價(jià)過快上漲房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布價(jià)格面的變化日期商品住宅成交均價(jià)漲幅2007年1903——2008年221316.29%2009年257216.22%2010年287811.89%宏觀政策解讀及預(yù)測預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場平均價(jià)格同比2010年增幅持平或略有微漲，預(yù)計(jì)增幅8-13%，即市場平均價(jià)格在3110-3252元/平方米之間，大勢總結(jié)及判斷2011年房市將在“政策與市場基本面”的博弈中震蕩波動(dòng)的態(tài)勢已基本確立，不確定性在持續(xù)增加。投資購房基本上將被驅(qū)逐出市場，剛需將占絕對主導(dǎo)地位，但二套改善需求仍有可為，更多套購房則階段性全面受限，面向非自住、非剛需或非本地需求的項(xiàng)目市場壓力陡增。2011年市場總體上將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。微觀上的“有冷有熱”導(dǎo)致宏觀市場量價(jià)的“不冷不熱”。未來幾年住宅開發(fā)企業(yè)需要主動(dòng)在戰(zhàn)略上明確轉(zhuǎn)向中小戶型自住型住宅的開發(fā)，以順應(yīng)國家期待房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的戰(zhàn)略方向。需求面的變化預(yù)測本地三套購房和非本地戶籍購兩套和異地純投資被行政強(qiáng)制性封堵，投資需求被全面驅(qū)逐。對首套購房者繼續(xù)敞口，成絕對主力，在經(jīng)濟(jì)能力允許時(shí)，首套也應(yīng)會(huì)盡可能買大點(diǎn)的房子。對已有一套的本地戶籍居民購兩套應(yīng)會(huì)盡量