企業(yè)培訓資料-房地產(chǎn)開發(fā)與管理課件

房地產(chǎn)開發(fā)與管理目錄（一）§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟分析§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§3房地產(chǎn)開發(fā)程序§4開發(fā)商及其合作伙伴§5房地產(chǎn)空間市場分析§6房地產(chǎn)資產(chǎn)市場分析06二月20232目錄（二）§7市場研究§8可行性研究§9房地產(chǎn)市場營銷§10房地產(chǎn)資產(chǎn)管理§11美國房地產(chǎn)發(fā)展概述06二月20233§1.1房地產(chǎn)空間市場§1.1.1房地產(chǎn)空間市場§1.1.2房地產(chǎn)空間市場供給§1.1.3房地產(chǎn)空間市場需求§1.1.4房地產(chǎn)空間市場價格06二月20235§1.1.1房地產(chǎn)空間市場空間市場是指不動產(chǎn)(土地或建用地)的使用(或使用權)市場。這種類型的市場通常被稱作房地產(chǎn)使用市場或房地產(chǎn)租賃市場.06二月20236§1.1.2房地產(chǎn)空間市場供給（A）房地產(chǎn)空間市場供給是指房地產(chǎn)的所有者把所有房屋（空間）租賃給租賃者。典型的房地產(chǎn)市場供給曲線是條折線。起初供給曲線一般是垂直線或已完全喪失彈性（至少是在一個短期或中期，甚至更長些時間）。如果租金上漲高于重置成本水平或長期邊際成本（LRMC），新的建設就要產(chǎn)生了。06二月20237§1.1.3房地產(chǎn)空間市場需求房地產(chǎn)空間市場需求是指那些個人、家庭和公司希望使用的空間為了消費或生產(chǎn)的目的。06二月20239§1.1.4房地產(chǎn)空間市場價格 租金俗稱為在一個相對短期內(nèi)暫時使用空間所付出的代價（權力）。06二月202310§1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市場§1.2.1資本市場§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價格06二月202311公共市場和私人市場公眾市場就是許多相類似的所有者，在資產(chǎn)市場里進行公共交易，這里有許多的買者和賣者，以公開的競價方式進行交易。私人市場主要是指私人資產(chǎn)在單個買者與賣者之間進行交易，而他們之間的交易往往通過經(jīng)紀人來完成。

06二月202313權益資產(chǎn)和負債資產(chǎn) 負債實質(zhì)上是指借款人得到的對于未來所支付的現(xiàn)金流量的權利（例如：利息支付）。 權益是指對于先期基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的剩余索取權（例如，公司或物業(yè)）。06二月202314§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價格價值（價格）=收益（租金）/資本化率 房地產(chǎn)資產(chǎn)租金，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)，是一類似于其他形式的有形資本。 這樣一來，房地產(chǎn)價格表現(xiàn)為收益（即實質(zhì)上的凈租金）除以資本化率。 Thecaprate：就是資本化率，即房地產(chǎn)收益除以房地產(chǎn)價值或價格。06二月202315§1.3房地產(chǎn)體系前面已經(jīng)為大家介紹了房地產(chǎn)系統(tǒng)的三個主要組成部分：空間市場、資產(chǎn)市場和開發(fā)市場。這里將介紹房地產(chǎn)的視覺系統(tǒng)，包括三個主要部分及其關系。06二月202317空間市場供給(土地擁有者)需求(承租者)租金&占有權新增地方&國家經(jīng)濟開發(fā)產(chǎn)業(yè)預測未來資本市場資產(chǎn)市場現(xiàn)金流樓市價格市場確定利率上限供給(業(yè)主出售)需求(投資者購買)現(xiàn)金流信息收集與利用如果有發(fā)展有盈利嗎？建造成本包括土地§1.4空間市場和資產(chǎn)市場:

四象限模型§1.4.1四象限圖§1.4.2空間市場需求增長的變化§1.4.3資產(chǎn)市場需求增長的變化06二月202318§1.4.1四象限圖06二月202319R*Q*P*C*建設(SF)價格$存量(SF)資產(chǎn)市場:建設空間市場:存量調(diào)整空間市場:預測租金租金$資產(chǎn)市場:估價

西北象限描述的是資產(chǎn)市場的估價原理，并涉及到了相對平衡的房地產(chǎn)價格和目前租金水平。西北象限里的直線代表了資本化率。其中的P*點表示房地產(chǎn)的價格。因此，兩個上面的象限描述了資本市場和空間市場里短期或當前價格變化。06二月202321四象限圖(B)西南象限里的向外傾斜的建筑函數(shù)直線表示的是高房地產(chǎn)價格刺激了大量新建筑的增長。這個建筑函數(shù)直線與房地產(chǎn)價格軸線交匯于正值點，因為當房地產(chǎn)價格低于這個水平線，就不會有新的建筑產(chǎn)生。當前資產(chǎn)市場價格的P*點將與建設函數(shù)直線交叉于C*點，這一點就是每年建設市場的新增量。06二月202322四象限圖(C)東南象限通過建設與使用市場的可用空間總量比率完成了空間市場和資產(chǎn)市場長期的整合。東南象限里的直線建設活動水平線C*交于空間建設供給總量水平線Q*。06二月202323四象限圖(D)在考慮使用空間需求增加效應的時候，假定房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是恒定的。我們看到東北象限里的需求函數(shù)往右移動，從D0到D1。在短期內(nèi)，沒有時間來建設新的空間，來回應使用需求的大規(guī)模增長。縱軸租金從原有水平R*點暫時移動到偏高水平R1點，而原空間存量Q*并沒有移到新的需求函數(shù)D1關系。06二月202325空間市場需求增長的變化(A) 新長期的平衡建立在新的D1點。新的平衡就以**點為代表。注意的是，當新的均衡租金（R**）高于原來的均衡租金(R*)，臨時租金水平R1要低些。另外，注意到空間市場數(shù)量長期均衡要高于其原來需求水平（Q**>Q*）。06二月202326空間市場需求增長的變化(B)資產(chǎn)市場需求增長的變化(B)這是一個基于西北象限里新的8%OAR（OverallRate）線，由新矩型連接的四個象限的長期均衡便產(chǎn)生了。這一反映房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)新的均衡包含了空間建設的大量增加，并帶來了空間存量上升到了新的Q**點。這是投資者對房地產(chǎn)的偏好轉(zhuǎn)移。.06二月202329資產(chǎn)市場需求增長的變化(C)需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R**<R*），因此，要比原來使用更多的空間(Q**>Q*)。低租金意味著資產(chǎn)市場的地資本化率并不能達到我們起初所想的長期的高價格。

房地產(chǎn)市場價格新的均衡點P**可能比原價格P*點高，但不一定高很多。06二月202330問題1.例如，如果假設房地產(chǎn)的需求是恒定的，當房地產(chǎn)的價格快速上升時，我們將會看到什么樣的結果？2.市場是否有效？為什么？3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場。06二月202331§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§2.1房地產(chǎn)概述§2.2房地產(chǎn)業(yè)概述§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系06二月202332§2.1房地產(chǎn)概述 §2.1.1房地產(chǎn)的含義

§2.1.2房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征

§2.1.3房地產(chǎn)的分類

§2.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊06二月202333§2.1.1房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各種附著物以及衍生的各種權益的合稱和簡稱,是相對于動產(chǎn)的概念。06二月202334

◆

TheRealEstate與RealProperty的區(qū)別06二月202335在英語中RealEstate指土地及附著在土地上的建筑物或房屋。RealProperty是指RealEstate及RealEstate之上附帶的各種權益?！?.1.2房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征A、房地產(chǎn)具有多重經(jīng)濟身份B、房地產(chǎn)通常是一種龐大的經(jīng)濟單位C、房地產(chǎn)具有供給稀缺與價值升值特性D、受外界影響大，具有較強的外部性E、房地產(chǎn)權利的可分割性占有權(Possession)

使用權(Use)受益權(Enjoyment)處置權(Disposition)06二月202336§2.1.3房地產(chǎn)的分類從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。06二月202337§2.1.3.1土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)。 土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國有土地。

06二月202338§2.1.3.2建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按其當前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入?。ㄔ试S有部分空置）兩種情況。按照建筑物的用途不同，這類房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式：1.居住物業(yè)。2.商業(yè)物業(yè)。3.工業(yè)物業(yè)。4.特殊物業(yè)。06二月202339§2.1.3.3居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。06二月202340§2.1.3.4商業(yè)物業(yè) 有時也稱經(jīng)營性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。06二月202341§2.1.3.5工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。06二月202342§2.1.3.6特殊物業(yè) 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。 特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。06二月202343§2.1.3.7在建工程 在建工程是指已經(jīng)開設工程建設但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的一種中間形態(tài)。06二月202344§2.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊１、房地產(chǎn)投資之利(1).相對較高的收益水平(2).能夠得到稅收方面的好處(3).易于獲得金融機構的支持(4).能抵消通貨膨脹的影響(5).提高投資者的資信等級2、房地產(chǎn)投資之弊(1).變現(xiàn)性差(2).投資數(shù)額巨大(3).投資回收周期較長(4).需要專門的知識和經(jīng)驗06二月202345§2.2房地產(chǎn)業(yè)概述 §1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義

§1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細分 §1.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性06二月202346§2.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義 房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。06二月202347§2.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細分 房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理。 其中，房地產(chǎn)中介服務又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。06二月202348§2.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。06二月202349§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系(A)1.可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；2.可以改善人民的居住和生活條件；3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；06二月202350§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系(B)6.可以帶動相關產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；7.有利于產(chǎn)業(yè)結構的合理調(diào)整；8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結構；9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設；10.可以擴大就業(yè)面。06二月202351§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系（C）06二月202352§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系（D）06二月202353§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系（E）06二月202354問題

近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，為控制房地產(chǎn)價格過高國家出臺了許多宏觀政策來調(diào)控，請分析其利弊。06二月202355§3房地產(chǎn)開發(fā)程序 §3.1房地產(chǎn)開發(fā)的定義

§3.2房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型 §3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色06二月202356§3.1房地產(chǎn)開發(fā)的定義 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。06二月202357§3.2房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型06二月202358一：提出投資的設想五：簽署正式委托協(xié)議不可行可行二：投資設想細化六：工程建設不可行可行三：可行性研究七：竣工投入使用不可行可行四：合同談判八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不能達成協(xié)議能達成協(xié)議§3.2.1提出投資的設想 開發(fā)商在對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入地了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。06二月202359§3.2.2投資設想細化 開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。06二月202360§3.2.3可行性研究 開發(fā)商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發(fā)計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。06二月202361§3.2.4合同談判 開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到客戶需求特征確定最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。06二月202362§3.2.5簽署正式委托協(xié)議 簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。06二月202363§3.2.6工程建設 開發(fā)商根據(jù)預算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。06二月202364§3.2.7竣工投入使用 開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。06二月202365§3.2.8房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進入其投資組合中。06二月202366§3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(A)

開發(fā)商要成功地開發(fā)一個項目，必須很好地平衡項目的參與者與消費者之間的許多關系（見圖）。 首先開發(fā)商需要與地方政府和開發(fā)場地周邊的鄰居協(xié)調(diào)好關系，通常情況下，開發(fā)商要獲得地方政府的批準，必須對項目建設方案進行多次修改（政治），因此，使當?shù)乇３謴椥允情_發(fā)商的一個重要特征； 第二，開發(fā)商需要尋找希望購買或承租建成后物業(yè)的客戶，進行市場營銷工作（營銷）； 第三，開發(fā)商要管理好自己內(nèi)部的開發(fā)隊伍，并協(xié)調(diào)好與外聘專業(yè)顧問機構之間的關系（建設監(jiān)理、過程管理）；第四，開發(fā)商要通過向資本市場展示所開發(fā)項目的財務可行性、支付融資費用以及項目權益投資回報的能力，以進行項目融資（融資）。06二月202367§3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(B)06二月202368公共部門誰：法規(guī)制定者、政治家、鄰居需要：合理的開發(fā)計劃使用者誰：租客、自由自住的客戶需要：滿足服務、價格和時間需要的建筑空間規(guī)劃師推廣者談判家供應商推廣者談判家借貸者投資合伙人分析師創(chuàng)造者推廣者供應商雇主客戶經(jīng)理開發(fā)商誰：企業(yè)家、風險管理者、開發(fā)隊伍領導者需要：創(chuàng)造財富、保持公司良好財務狀態(tài)、，創(chuàng)造對社區(qū)產(chǎn)生長期正面影響的資產(chǎn)資本市場誰：信貸、股權及其多種形式的組合需要：最低風險、最大限度的融資回報開發(fā)隊伍誰：企業(yè)內(nèi)部或外部的專業(yè)隊伍需要：比較好的薪酬、積累經(jīng)驗、提高專業(yè)知名度、與一個好的隊伍一同工作§4開發(fā)商及其合作伙伴(A)§4.1私營部門開發(fā)商§4.2公共部門開發(fā)商§4.3建筑師§4.4工程師§4.5土地規(guī)劃師§4.6景觀建筑師§4.7承包商§4.8環(huán)境顧問§4.9交通顧問06二月202369§4開發(fā)商及其合作伙伴(B)§4.10評估師§4.11律師和會計§4.12房地產(chǎn)經(jīng)紀人/租務代理§4.13金融伙伴§4.14物業(yè)管理者§4.15市場分析師§4.16營銷與公共關系顧問§4.17政府機構§4.18最終用戶06二月202370§4.1私營部門開發(fā)商 私營部門開發(fā)商總是在時間和金錢投入盡可能少的情況下，尋求最大可能的回報。 私營部門開發(fā)商是通過擁有向房地產(chǎn)開發(fā)過程提供服務的機構而獲取利潤，這些機構包括保險代理、抵押擔保公司、租賃公司、管理公司或總承包公司。06二月202371§4.2公共部門開發(fā)商 公共部門涉足房地產(chǎn)開發(fā)的主要目標，即建設社區(qū)住宅、促進經(jīng)濟發(fā)展。我們可以稱她們?yōu)椤肮珷I企業(yè)家”。 公營企業(yè)家是指那些從事公共開發(fā)的專業(yè)人員，他們負責公共項目的規(guī)劃、設計、融資，這些項目通常規(guī)模很大，而且對社區(qū)的發(fā)展有益，政府不僅承擔了公共項目的成本，而且還承擔了相應的風險。06二月202372§4.3建筑師 在開發(fā)項目前期工作中，建筑師要負責：場地調(diào)研與分析；與公共團體溝通，了解他們的需要及對擬建項目的態(tài)度；與政府聯(lián)系，保證建設方案能夠獲得政府規(guī)劃管理部門的批準。此外，建筑師還可以在開發(fā)商選擇開發(fā)項目用地、提供可供選擇的開發(fā)方案時，向開發(fā)商提供幫助。06二月202373§4.4工程師工程師包括結構工程師、機械工程師、電氣工程師、土木工程師、土壤（地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。

06二月202374§4.5土地規(guī)劃師在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)常需要土地規(guī)劃師，根據(jù)場地的地形地貌特征，從土地最大價值的角度出發(fā)，制定土地利用規(guī)劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。 土地規(guī)劃師要注意充分利用場地的自然特性，認真分析場地的承載能力，并基于對市場需求特征的理解，為開發(fā)商提供低成本、高附加值的規(guī)劃方案。06二月202375§4.6景觀建筑師 景觀建筑師負責對開發(fā)項目占地范圍內(nèi)所有裸露空間的景觀規(guī)劃，通過選擇和種植各種植物、選擇景觀形式、很好地利用燈光和陰影，以及配合自然環(huán)境，創(chuàng)造出良好的景觀環(huán)境。 汽車和人行道、燈光、符號、水流、戶外座椅、臺階、車棚、小徑、小品、綠地、花園、室外公共活動區(qū)域、自行車和人性路線等景觀因素，都是景觀建筑師營造景觀環(huán)的有效手段。06二月202376§4.7承包商

承包商是建造者和管理者,他們能把圖紙上的想法變成實實在在的東西：住宅、公寓、倉庫、商場、寫字樓或公共建筑。 開發(fā)商常常把工程建設任務發(fā)包給總承包商，由總承包商根據(jù)建筑師和工程師提供的設計方案和施工圖紙，以合同約定的價格和工期，完成項目的建設工作。總承包商獲得總包合同后，依據(jù)工作任務的不同，將合同分給不同的分包商。總承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、機械設備、電氣和給排水系統(tǒng)安裝工程、裝修工程等?？偝邪讨苯訉﹂_發(fā)商負責，分包商向總承包商負責?？偝邪谈挥袇f(xié)調(diào)分包商工程進度、監(jiān)督其施工質(zhì)量的責任。06二月202377

§4.8環(huán)境顧問 開發(fā)商在許多情況下，需要聘請環(huán)境顧問，環(huán)境顧問就開發(fā)項目所面臨的環(huán)境問題提供專業(yè)意見，為開發(fā)商提供開發(fā)項目的環(huán)境影響評價報告，協(xié)助開發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù)、避免開發(fā)商未來可能面臨的環(huán)境責任。06二月202378 例如，一宗開發(fā)項目用地范圍內(nèi)可能包括了一個有放射性污染物的垃圾填埋場，處理這些污染物的成本會極大地影響著購買土地的價格；又例如，一些在野生動植物保護區(qū)或自然景觀保護區(qū)范圍內(nèi)的開發(fā)項目，可能會在建設過程中夭折，甚至有些在項目建成后也要拆除。06二月202379

舉

例§4.9交通顧問 交通顧問可以估算項目建成后不同時段的交通流量，評估項目當前的交通通行能力，就項目內(nèi)部交通流組織、項目與市政道路體系的廉潔、停車位的數(shù)量與布局等進行規(guī)劃設計。06二月202380舉例 例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進行停車位的布局？又例如，在一個居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開發(fā)項目中，可能同時存在居住、辦公、購物等行為引致的交通流，如何很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問可以就這些問題，向發(fā)展商提供專業(yè)的解決方案。06二月202381§4.10評估師 評估師可以在開發(fā)過程的每一個階段為開發(fā)商提供服務，包括項目前期、建設過程中和項目建成后。評估師主要負責項目的估價工作，即估算項目的市場價值、撰寫估價報告。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、尋找項目融資和貸款、處理有關房地產(chǎn)稅項，以及處理法律訴訟中的補償事宜時，需要評估師提供的服務。評估師還可以幫助開發(fā)商進行市場研究、市場能力分析和可行性分析。評估師還能提供領域廣泛的咨詢服務，包括投資分析、訴訟證人等。06二月202382§4.11律師和會計師律師可以代表開發(fā)商與政府有關部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時，使開發(fā)商處在有力的地位。 會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財務預算、工程預算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)商通報財務狀況。06二月202383§4.12房地產(chǎn)經(jīng)紀人/租務代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀人或租務代理通常受開發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項目的租售過程中，經(jīng)紀人的另外一個重要服務內(nèi)容是幫助開發(fā)商與客戶進行有關財務談判，通過平衡開發(fā)商的財務模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價與開發(fā)商對項目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應。房地產(chǎn)經(jīng)紀人或租務代理在執(zhí)行項目營銷計劃方面，發(fā)揮著關鍵的作用?？梢詭椭_發(fā)上進行項目的市場定位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營銷計劃與策略。 在開發(fā)過程中，開發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷售隊伍，還是聘請專業(yè)的經(jīng)紀或代理機構。06二月202384§4.13金融伙伴(A) 合資伙伴(jointventurepartner): 是指任何個人或機構，他們在項目開發(fā)過程中，向開發(fā)商提供權益融資，占有項目一定比例的股份，并按股份比例或的項目開發(fā)利潤。 建設貸款的貸方(通常是商業(yè)銀行): 負責提供項目建設過程中的融資，并負責監(jiān)督開發(fā)商在預算范圍內(nèi)，按照預定計劃和條件完成項目的建設。建設貸款的撥付，通常按照項目施工實際完成的工作量，分期撥付。06二月202385§4.13金融伙伴(B) 長期貸款的貸方：

提供長期貸款（長期抵押貸款）的金融機構。 長期權益投資者: 在項目建設期間，長期權益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項目開工前就簽約購買將要建成的物業(yè)（以開工前的估算價格為基礎定價），或在項目竣工后投資。06二月202386§4.14物業(yè)管理者 從常規(guī)上講，項目竣工投入使用時才會聘請物業(yè)管理，來負責項目運營期間的管理。06二月202387§4.15市場分析師 市場研究專家可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項目是否有足夠的市場需求、競爭項目的情況、目標市場以及項目銷售或出租的預期速度（市場吸納率和吸納速度）、預期的價格或租金水平等。06二月202388§4.16營銷與公共關系顧問 營銷與公共關系人員參與幫助開發(fā)商為其開發(fā)的產(chǎn)品設計一個營銷戰(zhàn)略，提供營銷與媒體關系服務。06二月202389§4.17政府機構 從理論上來說，開發(fā)過程中的公共關系應該能夠營造一個公平高效的體系，以保證項目土地利用的合理性和高質(zhì)量的開發(fā)。 開發(fā)商強化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門作為一個開發(fā)隊伍的主動參與者來對待。06二月202390§4.18最終用戶 最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產(chǎn)品的直接消費者）。06二月202391§5房地產(chǎn)空間分析§5.1城市中心論與城市體系§5.2競爭與城市價值§5.3城市土地使用結構§5.4單中心城市原則§5.5其它城市土地使用理論06二月202392§5.1城市中心論與城市體系§5.1.1城市格局與城市規(guī)?！?.1.2城市位置分布§5.1.3布局基本因素:向心力和離心力§5.1.4經(jīng)濟基礎與城市增長06二月20239306二月202394§5.1.1城市格局與城市規(guī)模 假設人口最多的城市等級定為1，那么每個城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級。

等級/規(guī)模規(guī)則可以表述如下:城市人口=最大城市人口城市排名等級/規(guī)模理論規(guī)則06二月202395美國城市等級/規(guī)模規(guī)則06二月202396中國城市等級/規(guī)模規(guī)則06二月202397中美兩國城市排名/規(guī)模比較06二月202398§5.1.2城市位置模式06二月202399美國20個大都市§5.1.3影響模式的主要因素:向心力和離心力◆向心力◆離心力◆平衡力◆中央?yún)^(qū)位論與城市等級06二月2023100向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。06二月2023101離心力 離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。這種力量往往限制城市的增長，并導致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。06二月2023102影響區(qū)域集中力和分散的力量06二月2023103向心力分散力關聯(lián)厚市場知識外溢和其他經(jīng)濟外部性固定因素地租

上漲擁擠和其他純非經(jīng)濟平衡力 當集中力越來越強大、越來越重要的時候，一個或幾個大城市的人口增長和城市發(fā)展往往快于小城市。 相反，當分散的力量更加強大或者更重要時，中小型城市將獲得人口過快增長。06二月2023104中央?yún)^(qū)位論與城市等級 早期經(jīng)驗地理觀察和經(jīng)濟分析已經(jīng)發(fā)展成一個實體地里理論，通常稱作中央?yún)^(qū)位論，主要包括城市等級理論（城市擴張）。

因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級理論描述如下：

為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。

06二月2023105中央?yún)^(qū)位論與城市等級06二月2023106·······································圖表中顯示了39個低階城市（單點）和5個高階城市（圓圈點）的理論結構，假定其腹地區(qū)域是平原。六邊形的能夠使我們的運輸成本降低，這就形成了以原點為中心的大六邊形。§5.1.4經(jīng)濟基礎與城市增長§5.1.4.1定義經(jīng)濟基礎§5.1.4.2出口基數(shù)§5.1.4.3位置商數(shù)§5.1.4.4服務行業(yè)與出口乘數(shù)06二月2023107§5.1.4.1定義經(jīng)濟基礎(A) 一般來說,經(jīng)濟基礎是指推動和促進地區(qū)帶房地產(chǎn)活動和價值的引擎。06二月2023108§5.1.4.1定義經(jīng)濟基礎(B) 從概念上看，一個地區(qū)的經(jīng)濟基礎主要包括三個部分：（1）滿足當?shù)匦枨蠛推渌鞘械貐^(qū)出口的商品和服務產(chǎn)量；（2）區(qū)域投資產(chǎn)出或資本回報；（3）政府的轉(zhuǎn)移支付功能，如社會保險。06二月2023109§5.1.4.2輸出基數(shù)我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟增長的城市經(jīng)濟理論，即出口基數(shù)理論。主要的輸出基數(shù)理論原則規(guī)定： 城市或地區(qū)的經(jīng)濟增長完全依賴于本地經(jīng)濟的出口部分的增加。06二月2023110§5.1.4.3位置商數(shù)

LQ通常被看作是商指數(shù)的簡寫。 位置商數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例除以全國同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例.這個公式就是

其中，Nmi=城市m產(chǎn)業(yè)i的就業(yè)人數(shù)

Nm=城市m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù)

Ni=國家產(chǎn)業(yè)i就業(yè)人數(shù)

N=國家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)

當LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。06二月2023111N

mi/NmNi/NLQ

mi

=§5.1.4.4服務行業(yè)與輸出乘數(shù)(A) 非基本行業(yè)也被稱為服務業(yè)領域. 區(qū)域經(jīng)濟的一個重要特點是非基本或一般服務行業(yè)就業(yè)人數(shù)大大超過了出口行業(yè)直接就業(yè)人數(shù). 結果： 出口行業(yè)的擴充創(chuàng)造了當?shù)鼐蜆I(yè)總數(shù)的就業(yè)效應倍增。06二月2023112§5.1.4.4服務行業(yè)與輸出乘數(shù)(B)如果出口行業(yè)丟失工作，間接導致了服務行業(yè)和人口的丟失。

06二月2023113 兩類乘數(shù)往往被認為是預測出口基數(shù)變化效應成長: 1.就業(yè)乘數(shù) 凈總就業(yè)增加 出口就業(yè)增加

2.人口乘數(shù) 凈總?cè)丝谠黾? 出口就業(yè)增加§5.1.4.5用經(jīng)濟基礎進行城市分類 格林米勒(1993)將城市分為九組:農(nóng)場;F.I.R.E---金融、保險、房地產(chǎn);政府;制造業(yè);軍事;礦業(yè)(含油氣)服務;運輸;多樣化。06二月2023114§5.2競爭與城市價值§5.2.1最高最好使用§5.2.2運輸成本的角色:叫價租金曲線06二月2023115§5.2.1最高最好使用 最高及最佳使用(HBU)意味著每塊地都通過競爭來使用，平衡效應的結果達到最具生產(chǎn)力的位置.06二月2023116§5.2.2運輸成本的角色:叫價租金曲線 運輸成本包括投入和產(chǎn)出等移動成本,費用由賣方直接和買家間接承擔.

運輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價值中產(chǎn)生了經(jīng)典經(jīng)濟學重要概念，即出價租金曲線(或出價租金函數(shù)).06二月2023117三種土地使用對于產(chǎn)量和運輸成本的敏感性差異性的出價地租曲線06二月2023118地租ABC中心B使用空間距離三類土地使用對于運輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性出價地租曲線 圖中出價地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標記為A、B、C。當運輸成本降低時，A有最大的生產(chǎn)量，在中心點出價地租出現(xiàn)較高點。C有最低的生產(chǎn)量，與運輸成本有較小的敏感性，出價地租曲線最平緩。B處在兩者之間。結果就是，在土地市場的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點，A的價格比其他兩個更有優(yōu)勢接近中心點，B更遠些離中心點，C最遠。06二月2023119§5.3城市土地使用結構§5.3.1城市土地使用結構同心圈模型§5.3.2城市土地使用結構部門模型§5.3.3差異06二月2023120§5.3.1城市土地使用結構同心圈模型06二月2023121CBD遷徙者低收入者中等和較高收入者Newest城市土地使用結構同心圈模型 如果把這種敏感性結果與單中心城市模型結合，我們就得到一個經(jīng)典的城市模式——同心圓模型；模型顯示了類型相似的土地使用傾向于土地離城市中心的距離類似，結果就形成了環(huán)繞CBD的同心圓模式。06二月2023122§5.3.2城市土地使用結構模型06二月2023123CBD中等收入低收入重工業(yè)輕工業(yè)中等收入上層收入低收入流行趨勢城市土地使用結構模型 霍伊特扇形模式是指一些土地使用能夠互相共榮并且往往這些扇形相互毗鄰。因此低收入住房比高收入住房更有可能與工業(yè)發(fā)展鄰近.06二月2023124§5.3.3兩者的差異 同心環(huán)模型與扇形模型對城市結構的看法截然相反。但是，我們依然發(fā)現(xiàn)了兩者之間存在一些實質(zhì)性的共同點。大多數(shù)的城市的部分解釋透過這兩種觀點。

06二月2023125§5.4單中心城市原則§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面§5.4.2原則§5.4.3單中心城市模型06二月2023126§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面

簡單的單中心城市,是一個從中心點延伸出來的有一定半徑的圓圈.單中心模型是一個典型的理論例子，將現(xiàn)實簡單化，來揭示現(xiàn)實中重要的共性。

06二月2023127單中心城市與土地使用橫斷面06二月2023128LLCCAABBCBDA=農(nóng)業(yè)租金;C=建設租金;L=位置租金

;CBD=中央商務區(qū);B=城市邊緣§5.4.2原則原則1：

其他因素平等的條件下,大城市將有較高的平均租金.

06二月2023129假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響06二月2023130LLCCAABBCBD假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響(A) 我們看到，人口每增加一個百分點則該區(qū)域也同樣增加一個百分點，假定密度不變，半徑則增加半個百分點。這就是說，人口增加，保持密度和其他價格不變，租金將會均勻增加。

06二月2023131假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響(B) 保持密度不變，大城市的土地租金將傾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。就是說，如果大城市保持每個居住單位的租金與小城市同樣水平，那么高密度和低建設成本往往出現(xiàn)在大城市里。因此，架設不同規(guī)模城市的居住租金不變，大城市往往獲得較高的密度和較小的居住單位。06二月2023132假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響(C) 我們看到，引起租金上漲的原因并不是人口本身和城市面積，而是半徑的長度，也就是城市邊緣離中心區(qū)的距離。租金梯度有運輸成本和密度決定。城市邊緣的租金由農(nóng)業(yè)機會成本和建筑物建設成本組成。因此，控制平均租金變化的是每個點離城市邊緣的距離變化。

06二月2023133§5.4.2

原則原則2

如果一個城市的區(qū)域增加而非密度增加，物業(yè)租金的增長與周邊有強大的關聯(lián)性。但是，如果城市的密度增加，而不是區(qū)域面積增加，物業(yè)的租金與城市中心有很強的關聯(lián)性。06二月2023134區(qū)域固定條件下的人口增長效果06二月2023135LLCCAABBCBD區(qū)域固定條件下的人口增長效果(A) 現(xiàn)在假設城市區(qū)域固定，因為土地使用受到管制和控制。隨著城市半徑不變，人口增加，則密度必然增加。因此，我們得出最終平衡租金等于每平方英畝的運輸成本?，F(xiàn)假設每個人的運輸成本不變，隨著每平方英畝的居住人口更多，每平方英畝的運輸成本也必然增加。因此，租金將會均勻增加。06二月2023136§5.4.2

原則原則3

保持人口和收入不變，人均運輸成本降低，將引起城市中心地區(qū)土地租金的絕對值減少，同時，引起城市邊緣地帶土地租金的增加。一般來說，對邊緣地帶土地經(jīng)租金的影響要視密度變化情況而定。06二月2023137運輸成本的減少對存款購買土地的影響06二月2023138LLCCAABBCBD運輸成本的減少對存款購買土地的影響(A) 第一種情況，Circlopolis居民選擇了花費一些運輸成本購買城市土地。這些城市密度降低行為反映在遠離鄉(xiāng)村購買大量房屋，比如帶公園的街道,或高爾夫球場,甚至有更多停車位的購物中心.這種密度降低的結果是運輸成的增加，影響到邊緣地帶土地租金的增加和中心土地租金的降低。06二月2023139運輸成本的減少對存款購買土地的影響(B) 的確,城市密度降低純效果,即使運輸成本沒有減少,來降低市中心土地絕對租金。運輸成本的降低將只擴大這種減少。06二月2023140運輸成本的減少對存款不購買土地的影響06二月2023141LLCCAABBCBD運輸成本的減少對存款不購買土地的影響(A) 第二種選擇可能影響了運輸業(yè)的發(fā)展，如果居民選擇保持同樣水平的居住密度，不是擴張城市空間區(qū)域而不管運輸業(yè)的發(fā)展。這往往只發(fā)生在面對嚴重變化或政府限制空間擴展。那么,運輸成本降低引起了城市土地租金下滑。但是，在租金下降的情況下，位置離城市中心越近。06二月2023142運輸成本的減少對存款不購買土地的影響(B) 我們直覺地看到技術改進提高了整體的生產(chǎn)力和社會福利，即運輸成本的降低。必然導致城市總土地價值的下降，其中隱含的實質(zhì)就是受限空間里的土地減租的可能性。 更廣泛地說,運輸成本的降低降低導致了城市中心位置土地價值,使得所有地點平等。得出的結果是在城市面積擴張的情況下，城市中心的土地價值開始下降，至少相對而言。06二月2023143§5.4.2原則原則4

人均凈收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明顯的下降，盡管次要的運輸成本增加對收入增加效果可以緩和這個結果或者推翻它，特別是在城市的空間擴張是被抑制的情況。06二月2023144收入 城市人均收入全面上漲，將降低人口密度和租金梯度。這將影響周邊土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上漲引起的租金梯度下降，城市擴張，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加對運輸成本的影響。

06二月2023145§5.4.3單中心城市模型 起初，許多人認為商業(yè)地產(chǎn)租金隨著城市的增長而增長。

相反，單中心城市模型顯示低密度住宅的價值逐漸地增加了，至少土地價值在上漲，即使城市人口沒有增長。

06二月2023146原則5 城市成長越快，不確定性越大，結果就是成長帶來了城市土地價值的增加，不確定性顯示小的、密度較高的城市是最理想的。像理想的發(fā)展被延期直到其他方法出現(xiàn)。.06二月2023147土地價值預測不確定性效果

事實反映，土地擁有者需要租金溢價。建成后物業(yè)一定能夠可能轉(zhuǎn)化成以前他們希望開發(fā)農(nóng)業(yè)土地和因此轉(zhuǎn)變成城市范圍內(nèi)土地使用。土地租金增長與不確定性含義和土地價值城市和地區(qū)超出了城市范圍的閑置地區(qū)。06二月2023148城市內(nèi)外地租的組成及不確定性06二月2023149位置租金不可更改租金建設租金農(nóng)業(yè)租金距CBD距離B=城市邊緣B城市內(nèi)外地租的組成及不確定性(A) 圖表顯示城市內(nèi)部土地租金上漲和不確定性的含義，以及超出城市邊界的非都市化區(qū)域。圖中租金模型描述的是當前點租金，直接反映了空間市場需求與攻擊之間的平衡，為了表明位置與城市邊界的關系。

06二月2023150城市內(nèi)外土地價值的組成及不確定性06二月2023151位置價值不可逆轉(zhuǎn)溢價造價農(nóng)業(yè)租金與

CBD距離B=城市邊緣B溢價增加城市內(nèi)外土地價值的組成及不確定性

結果是未開發(fā)土地價值戲劇性地增長的溢價增加和不可逆轉(zhuǎn)性兩者，作為城市邊界方法。對于相似的現(xiàn)實情況，幾乎所有的成片未開發(fā)土地市場價值僅包括這兩部分溢價成長型城市邊緣。

06二月2023152§5.5其它城市土地使用理論§5.5.1邊界土地使用效應§5.5.2多中心城市§5.5.3鄰里動態(tài)與生命周期§5.5.4物業(yè)生命周期和折舊結構06二月2023153§5.5.1邊界土地使用效果 最重要的是認識到同質(zhì)的相關性地區(qū)的土地使用本質(zhì)結果，也就是地區(qū)間土地使用邊界。這些邊界影響了與之相鄰和附近地塊的區(qū)位租金和土地價值

06二月2023154邊界土地使用的負面外部效應06二月2023155叫價租金商業(yè)中心距離邊界土地使用的負面外部效應 一塊土地使用的價租金曲線是利益從容易接近性到表左邊緣橫坐標軸線到另一個邊界土地使用。06二月2023156例子 圖表顯示了圍繞邊界位于上圖所是左側(cè)的商業(yè)中心的居住土地使用的叫價曲線。在土地使用邊界附近叫價曲線較低，當距離消滅了消極的外部型，則降低當進一步增加距離減少對商業(yè)中心的影響。06二月2023157§5.5.2多中心城市 多中心城市不但擁有子中心，而且有多個主要中心。06二月2023158多中心城市的租金梯度06二月2023159MACNBDCBDMACNBD=近鄰商務區(qū)CBD=中央商務區(qū)MAC=主要活動中心多中心城市的租金梯度 土地價值和土地租金梯度往往決定均衡通過每個位置最高叫價曲線的實用性，導致長期以來最高最好的土地使用。 一個城市的橫斷面看到一個主導CBD但是遠離城市中心點。土地租金粗的實體直線，最高叫價曲線超過每個點。

06二月2023160§5.5.3周邊動態(tài)與生命周期這里說的是城市的自然動態(tài)、進化進程及鄰里關系。從生物學借用術語，這個過程有時稱為鄰里繼承理論。06二月2023161鄰近地區(qū)連續(xù)模型06二月2023162土地價值成長期成熟期有敏感性?衰退期返回?IIIIIIIV時間鄰近地區(qū)連續(xù)模型(A)

讓我們跟蹤一個美國西部地區(qū)典型地區(qū)的模型。

起初田園農(nóng)業(yè)地帶在每個城市擴張區(qū)域的邊緣，上圖表示的成長過程中分階段特性：隨著該地區(qū)城市的發(fā)展而變得成熟，土地價值迅速上漲的。這個階段開始于I點，圖中表示在橫水平軸線上。西側(cè)區(qū)域最初開發(fā)成低密度居住區(qū)，并全部建成這種新的房屋。

06二月2023163鄰近地區(qū)連續(xù)模型(B) 當開發(fā)完成后，西側(cè)的成長期和為開發(fā)土地最終價值快速上漲，但是鄰里關系進入了一個長期成熟期，加之總體來說是固定的。從II點開始，這個成熟期將無限期地繼續(xù)，伴隨著建筑被整修或重新修建新的建筑物時，除了保留鄰里關系及其低密度特征，原來建筑物的年代不再考慮。

06二月2023164鄰近地區(qū)連續(xù)模型(C)

然而，任何城市大都市化區(qū)域的發(fā)展整個全部壓力放在西部地區(qū)能夠引起逐步形成兩種遠離成熟期的可能。

圖中用III點表示。最大的一種可能是西部土地價值大幅回升。這是由西部城市中心地區(qū)離位置全面擴張引起的。圖中顯示此時重新開發(fā)將獲得更多土地使用權益。

06二月2023165鄰近地區(qū)連續(xù)模型(D) 相反，我們不希望看到WESTSideA進入衰退期。任何地區(qū)的都市化區(qū)域都可能演化成一個事實，那就是減少WestSide的價值。

各種經(jīng)濟的、地理的、和社會的因素可能引起下降。當然，下降能持續(xù)，直到WestSide永遠地停留在低價值狀態(tài)逐漸地結束。然而，還有一種可能是價值下降突然出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。這個轉(zhuǎn)折點在圖中IV示意。當建筑出現(xiàn)全面下降，土地價值被相鄰的點壓下,此時重建的成本比較低。如果WestSide有一些能夠抓住的有利的特質(zhì)，或者任何城市的演化對WestSide產(chǎn)生直接的有利條件，重新開發(fā)和重修將更有利。

06二月2023166鄰近地區(qū)連續(xù)模型(E) 叢房地產(chǎn)投資者觀點來看，鄰里繼承關系理論是個很重要的概念。

繼承理論不間斷提出兩種土地租金和土地價值的方向。首先，土地租金。第二，突然轉(zhuǎn)折可能性崔在，因黑區(qū)導致土地租金和土地價值的突然變化。

06二月2023167§5.5.4物業(yè)生命周期與折舊結構 房地產(chǎn)投資者意識到物業(yè)生命周期對他們來說很重要的，這是投資回報本質(zhì)的基礎，也是物業(yè)的現(xiàn)實期望。

06二月2023168物業(yè)價值的組成06二月2023169UUUUPPPPCCCCSLC=建設起點；U=重新建設的最高最佳使用

P=物業(yè)價值；S=結構價值；L=區(qū)位價值Time物業(yè)價值的組成(A) 物業(yè)價值主要有兩個部分組成：土地價值和建造價值。

圖中物業(yè)生命周期簡化模型說明了這兩個組成部分之間的關系。圖中描述的模型是與作為開發(fā)過程中的土地價值模型一致的。圖中顯示的是城市單點位置貫穿水平線全部歷史持續(xù)時間。

06二月2023170物業(yè)價值的組成(B) 離散點，當這塊土地上重新建設或發(fā)生重大結構改造，沿時間軸線分布在C點。在那些時間點上，結構建造或重新建造成就最高最好使用該地塊。新建的或重建的建筑物價值基于地塊最高最好使用。該建筑物用來追蹤土地使用價值的演變。圖中破折線和U點線是一個來定義地塊位置價值趨勢的好方法。06二月2023171物業(yè)價值的組成(C)地塊的位置價值不間斷地增長，被向上延伸U點價值證明。房地產(chǎn)的市場價值在任何時候包括建筑物價值加上土地價值.建筑物價值在重新建設后用S表示，建筑物價值構成了大部分的物業(yè)價值。

在任何時候，土地價值加上建造成本的總和等于物業(yè)價值，P表示。即,P=S+L.重建的最佳時間往往地塊全部價值僅等于其土地價值的時候才出現(xiàn)；結果就是，當前的建筑物由于此地塊重新開發(fā)價值變?yōu)?，06二月2023172折舊原則

從長遠來說,位置價值的變化提供了已建成地產(chǎn)無杠桿投資者平均資本收益的理論值(即財產(chǎn)是充分的運作).06二月2023173§6房地產(chǎn)資產(chǎn)分析§6.1概述§6.2金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎§6.3金融創(chuàng)新§6.4房地產(chǎn)作為一個投資者：一些背景信息§6.5房地產(chǎn)現(xiàn)值計算§6.6衡量投資成果：投資回報的概念06二月2023174§6.1概述§6.1.1金融市場的定義§6.1.2初級市場和二級貸款市場§6.1.3美國全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源§6.1.4房地產(chǎn)資本流量§6.1.5房地產(chǎn)權益與債務市場06二月2023175§6.1.1金融市場的定義 金融市場是使用金融工具將需要資金的任何有剩余資金的人相匹配的金融工具、貸款人和投資者的總稱。06二月2023176§6.1.2初級市場和二級貸款市場 初級金融市場：貸款以不同的方式、在不同的地方發(fā)起（創(chuàng)造）的，其整體的集合就是人們所稱的初級金融市場。 一旦形成債務，債務單元（由債券、信托契據(jù)、票據(jù)和抵押單據(jù)等代表）就可以在二級金融市場中交易了。06二月2023177§6.1.3美國全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源06二月2023178權益總額：3609億美元債務總額：14300億美元§6.1.4房地產(chǎn)資本流量 資本流量指的是某一給定時間段內(nèi)總持有量的變動。監(jiān)控房地產(chǎn)資本流量的信息來源：

1.私人債務；

2.公共債務；

3.私人權益

4.公公權益。06二月2023179§6.1.5房地產(chǎn)權益與債務市場(A)1.房地產(chǎn)權益市場的所有權形式的特點所有權形式成立難易程度籌集資金能力管理個人責任所得稅待遇所有權轉(zhuǎn)移解散個人獨資簡單，成本低有限靈活，獨立，可能不夠?qū)I(yè)無限單一簡單，成本低極容易公共投資簡單，成本低有限，但好于個人獨資依賴于所有者，可能難以管理無限單一可能很難可能困難一般合伙較容易有限，但好于個人獨資通常由指定合伙人管理無限單一很難相當簡單有限合伙較困難,成本較高有限，但好于一般合伙好，由一般合伙人或代理人管理對有限合伙認為有限；對一般合伙人為無限單一一般合伙人：很難；有限合伙人：相對容易可能很費時間而且占用所投入的資金一般公司(C公司)復雜，成本高如果被緊密控制則沒有問題；如果是公共公司則依賴于投資連續(xù)而且集中有限雙重很容易過程簡單，但需要股東的通過S公司復雜，成本高有限，不適用于收益性房地產(chǎn)取決于所有權的相對比例有限單一受股東人數(shù)上限的妨礙簡單但需要股東的通過房地產(chǎn)投資信托復雜，成本高很好集中，由顧問集團管理有限有限制的單一很容易復雜06二月2023180§6.1.5房地產(chǎn)權益與債務市場(B)2.房地產(chǎn)債務市場中的主要參與機構 ◎（短期）貨幣市場建設貸款：為開發(fā)商建設場地內(nèi)的建筑物或構筑物的建設活動提供資金的貸款 ◎（長期）資本市場人壽保險公司商業(yè)銀行儲蓄機構退休基金06二月2023181貨幣市場利率波動的原因（1）短期資金的供給和需求的變動；（2）美聯(lián)儲的利率政策?！蛘{(diào)整銀行必須為其存款持有的儲備；◎調(diào)整保證金要求；◎調(diào)整銀行向美聯(lián)儲銀行借款時必須支付的利率（貼現(xiàn)率）；◎購買和出售政府證券（公開市場操作）。06二月2023182§6.2金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎 §11.2.1房地產(chǎn)收益能力

§11.2.2權益角度的融資

§11.2.3貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價值估計

§11.2.4還本付息能力

§11.2.5杠桿效應06二月2023183§6.2.1房地產(chǎn)收益能力:起點 衡量房地產(chǎn)收益能力的凈經(jīng)營收入(NOI)是貸款人和權益投資者的收益來源。NOI的基本計算過程如下:

潛在毛收入空置和收租損失

=有效毛收入經(jīng)營費用=凈經(jīng)營收入06二月2023184§6.2.2融資決策：權益透視1.使用債務資金的效益 使用債務資金的一個主要效益是它能通過杠桿效應提高權益資本的回報；債務資金的使用還降低了任意給定項目所需的最小投資額；根據(jù)客戶（投資者）需要調(diào)整投資機會的靈活性，是債務融資的另一種效益。2.使用債務資金的成本當權益投資者為尋求較高的收益而借款時，他們也承擔了收益變動性更大（風險更高）的成本。而且，在的情況下，如果項目的凈收入降低到還本付息金額以下，投資者將面臨著違約和贖取權的喪失。06二月2023185§6.2.3貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價值估計貸款人在進行貸款決策時要考察兩個基本的問題：(1)房地產(chǎn)作為貸款抵押物的充分性；(2)房地產(chǎn)收入流償還貸款的能力。06二月2023186評估房地產(chǎn)（抵押物）價值評估房地產(chǎn)價值的方法主要有兩種：(1)折現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF）；(2)收益資本化法。06二月2023187§6.2.4還本付息能力債務償付額覆蓋比（DSCR）等于NOI除以債務償付額（DS）：06二月2023188DSCR=NOIDS抵押貸款常數(shù)（MC）就是每期必須償還金額占初始貸款額度的百分比。MC=貸款數(shù)額DS§6.2.5杠桿效應1.全部投資回報率（ROR）ROR衡量的是房地產(chǎn)的總體回報，計算如下：

ROR=NOI/總開發(fā)成本2.權益回報率（ROE）ROE是衡量權益投資回報水平的指標，是稅前現(xiàn)金流（BTCF）和權益投資的比值：

ROE=BTCF/權益投資06二月2023189§6.3金融創(chuàng)新 §6.3.1機會基金

§6.3.2房地產(chǎn)投資信托

§6.3.3商業(yè)抵押貸款支持證券

§6.3.4傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人06二月2023190§6.3.1機會基金 通過使用他們自己的一些資金，加上從其他投資者那里籌集到的大量資金，購買不良貸款，價格經(jīng)常為每美元（不良貸款）10-50美分。然后，再尋找獨立承包商，來運作這些處于困境中的房地產(chǎn)。 摩根斯坦利、高盛和美林在創(chuàng)立機會基金方面是華爾街的領導者。06二月2023191§6.3.2房地產(chǎn)投資信托 房地產(chǎn)投資信托是為了使小額投資者能夠分享到原來少數(shù)富有的個人和大機構才能獲得的商用房地產(chǎn)的收益。在20世紀60年代緩慢啟動之后，REIT在20世紀70年代初期迅速增長。雖然這些REIT有部分是直接擁有房地產(chǎn)的“權益REIT”，但大多數(shù)是“抵押貸款REIT”。 與機會基金的運作環(huán)境相同，REIT能使用個人投資者通過股票市場提供的資金，以低廉的價格購買房地產(chǎn)。06二月2023192§6.3.3商業(yè)抵押貸款支持證券 商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。借助這種方式，投資者可以購買貸款組合的一部分，就像可以購買REIT的一部分權益一樣。06二月2023193§6.3.4傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人 ◎歷史上，人壽保險公司是長期房地產(chǎn)信貸的主要提供者。通過發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款，人壽保險公司避開了抵押貸款REIT在20世紀70年代和S&L在20世紀80年代經(jīng)歷的極端問題。 ◎短期房地產(chǎn)信貸市場同樣在變化。商業(yè)銀行是短期房地產(chǎn)信貸的主要提供者，但它們通過合并變得更大了，現(xiàn)在看起來更像金融超市。與僅提供建設貸款不同，大型商業(yè)銀行現(xiàn)在安排幾乎所有類型的房地產(chǎn)融資。而且像投資銀行一樣，商業(yè)銀行現(xiàn)在為其服務尋求費用。 ◎湯姆·沃爾夫（TomWolfe）在《完美的人》（AManinFull）一書中講述胡故事，是所有有抱負的開發(fā)商都必須閱讀的。06二月2023194§6.4房地產(chǎn)作為一個投資者：一些背景信息§6.4.1投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色

§6.4.2房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)種類06二月2023195§6.4.1投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色

§6.4.1.1投資目標與焦點§6.4.1.2投資者特征含義§6.4.1.3投資產(chǎn)品與投資工具06二月2023196§6.4.1.1投資者的目標與焦點(A)

增長目標或存款目標，意味著一個相對長時間的范圍內(nèi)與投資無直接關系或向中等程度使用的現(xiàn)金流。

收入目標或現(xiàn)金流目標，意味著投資者對又投資產(chǎn)生的現(xiàn)金使用有一個短期的和持續(xù)的需求。06二月2023197§6.4.1.1投資者的目標與焦點(B) 下面列出是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場里影響投資者的主要限制條件和關系：

風險流動性時間范圍投資者的專業(yè)和管理負擔規(guī)模資本約束06二月2023198§6.4.1.2投資者特征含義 一個區(qū)分投資目標和投資限制的重要含義是指投資者是有特征的——他們有不同的個人目標和生活方式，他們的不同點在于生活圈子和財富與收益的數(shù)量。

投資者特征的一個含義是奠定了投資產(chǎn)品市場的基礎。

特征的另一個含義是對各種不同投資產(chǎn)品和投資工具的需求。06二月2023199§6.4.1.3投資產(chǎn)品與投資工具 基礎資產(chǎn)是指直接生產(chǎn)有形資本，如辦公大樓或工業(yè)公司或服務性公司。

相對于基礎資產(chǎn)，投資產(chǎn)品或投資工具是基礎資產(chǎn)一個多次層次的典型代表，但是他們依靠基礎資產(chǎn)。06二月2023200基礎資產(chǎn)與投資產(chǎn)品：

一個傳統(tǒng)企業(yè)融資案例

06二月2023201美國廣播公司(物質(zhì)收集,人,合法的資產(chǎn)與關系)ABC公共股票(劣后債權

)--中等風險--中等總回報--低流動收益ABC公司債券(高等賠償)--低風險--低總回報--高流動收益請選擇美國廣播公司的股票

(未定權益)--高風險--高總回報--0流動收益多種共同基金(擁有美國廣播公司各種公共基金及其他資產(chǎn))--各種風險，回報，流動收益結構

基礎資產(chǎn)投資產(chǎn)品:投資產(chǎn)品:投資產(chǎn)品:基礎資產(chǎn)與投資產(chǎn)品：一個傳統(tǒng)企業(yè)融資案例(A) 圖表最頂?shù)母褡用枋龅氖敲绹鴱V播公司，基礎資產(chǎn)，有形資產(chǎn)收集和人力資產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流。美國廣播公司債券是高級債權,即他們必須首先支付，他們有固定的合同期滿或支票到期。所有這些特點使美國廣播公司對大多數(shù)投資者提供風險相對較低的債券。傳統(tǒng)的債券為投資者提供了高投資收益率，就是債券總回報期望值。相反，美國廣播公司的普通股票是美國廣播公司現(xiàn)金流的剩余權利，無需契約保障股東將獲得。06二月2023202基礎資產(chǎn)與投資產(chǎn)品：一個傳統(tǒng)企業(yè)融資案例(B) 從19世紀以來第一層次投資產(chǎn)品——股票和債券——在美國一直在公司金融和投資業(yè)占主導。 投資產(chǎn)品體系的主要重點是建立在美國廣播公司基礎資產(chǎn)之上，讓投資者有不同的風險和回報目標。在這同一基礎資產(chǎn)直接或間接地滿足所有投資。06二月2023203房地產(chǎn)投資體系案例06二月2023204“實體”(例如家族式購物中心）(房地產(chǎn)租金產(chǎn)生)有限公司,混合房地產(chǎn)基金

,私人房地產(chǎn)投資基金等.擁有物業(yè)權益:LPshares(units)privatelyheld和私人交易商業(yè)貸款高級負債要求:私下交易(“整體貸款”)房地產(chǎn)投資基金傘形伙伴REIT擁有LPunits,公開交易的股票.(基礎資產(chǎn),抵押貸款或商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券

)

大投資者(個人財富,開發(fā)商,公共結構)基礎資產(chǎn)(私人交易)私人投資產(chǎn)品:公共投資產(chǎn)品:投資者:私人,公眾商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券

公共交易抵押證券

小投資者&大投資者小投資者&大投資者房地產(chǎn)投資體系案例(A)

圖表描述了一個房地產(chǎn)基礎資產(chǎn)典型收集投資體系，說的是，一組有家族或兄弟開發(fā)的購物中心。

像各種類型潛在的有形資產(chǎn)，這些房地產(chǎn)產(chǎn)生來自商品和服務生產(chǎn)和銷售的現(xiàn)金流，在這種情況下，通過零租來建設空間和位置。06二月2023205房地產(chǎn)投資體系案例(B) 有別于典型的大型工業(yè)總公司局面,但是在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)體系是可以自己直接投資的基本物理資產(chǎn)。這里圖中位于頂部的基礎資產(chǎn)由直線交與圖表底部的投資者。值得注意的是，這個投資者的盒子被分成兩類，是大的和小的。基礎有形資產(chǎn)屬于大的實體，通常每個價值數(shù)百萬美元。

06二月2023206房地產(chǎn)投資體系案例(C) 股票與債券作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的第一層次，同時也是企業(yè)融資的主要形式，存在已經(jīng)很長時間了。整體貸款往往通過議付來自公共團體或極少數(shù)私下交易全部整體貸款變得成熟。

06二月2023207房地產(chǎn)投資體系案例(D) 那些被動的投資者是指不想深入或直接卷入基礎房地產(chǎn)資產(chǎn)管理與運營投資者。各種房地產(chǎn)被動實體投資產(chǎn)品已經(jīng)多年開發(fā)。其中最突出的包括房地產(chǎn)有限合伙人，混合房地產(chǎn)基金、私人房地產(chǎn)投資信托基金。06二月2023208房地產(chǎn)投資體系案例(E) 房地產(chǎn)市場是一個私人市場，這里單獨的買者和賣者必須發(fā)自對方，并且私下交易，這是一個高度發(fā)達和功能完備的資產(chǎn)市場。

06二月2023209年終公眾與私人資產(chǎn)市場商業(yè)房地產(chǎn)價值06二月2023210年終公眾與私人資產(chǎn)市場商業(yè)房地產(chǎn)價值

目前，重點是認識到雙重市場的存在。這里講述了一種方式來描述兩個平行市場。圖表描述了這兩個市場中商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的隱含價值，顯示了資產(chǎn)價值的兩個指數(shù)。美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會指數(shù)基于房地產(chǎn)投資信托基金的共享價格。美國不動產(chǎn)投資信托評議會指數(shù)基于機構投資者直接持有的大型商業(yè)物業(yè)評估價值。06二月2023211年終公眾與私人資產(chǎn)市場商業(yè)房地產(chǎn)價值 上面兩個著述大體上描述同一個圖片。然而，從圖中登記轉(zhuǎn)折點和迅速趨勢點來看，房地產(chǎn)投資信托基金共享價格好像擁有導向私人市場價格的趨向。相反，房地產(chǎn)投資信托基金基礎指數(shù)短期內(nèi)出現(xiàn)忽上忽下的現(xiàn)象。

06二月2023212§6.4.2四大投資資產(chǎn)類別

傳統(tǒng)上，投資內(nèi)容和投資規(guī)劃有四大主要資產(chǎn)分類?，F(xiàn)金(短期國庫券)股票債券房地產(chǎn)06二月2023213美國90年代資產(chǎn)分類聚合價值模型

(萬億美元)06二月2023214主要投資資產(chǎn)分類的固有特征06二月2023215投資關系股票房地產(chǎn)*長期債券**現(xiàn)金(短期國庫券)風險高中低度**最低總收益流通性低高極高中度發(fā)展低無無****通脹保護L.R.Good好壞很好(假設再投資)中低度**高高中度中度最低*無杠桿公共質(zhì)量商業(yè)物業(yè)（充分運營）

**投資等級公司或政府債券***投資者因具有長期知識和豐富經(jīng)驗而風險低，所以他們擁有成熟的資產(chǎn)或直到價格最合適。中度風險為投資者完全揭露了資產(chǎn)市場價格的波動。

****除非投資被推翻，重新投資并沒有當前產(chǎn)量

主要投資資產(chǎn)分類普通奠定 前面的表格主要分別列出了四種資產(chǎn)典型投資業(yè)績預期的獨特特征。

表格描述了每一種資產(chǎn)五個方面投資業(yè)績。

■

風險

■

投資平均總收益

■

當前平均產(chǎn)量

■

平均增長

■

相對程度的通貨膨脹保護

06二月2023216§6.5房地產(chǎn)現(xiàn)值應用§6.5.1單森公式§6.5.2多期問題06二月2023217§6.5.1單森公式§6.5.1.1單期貼息計算§6.5.1.2單利多期計算§6.5.1.3單利與復利§6.5.1.4名義利率與實際利率§6.5.1.5債券與銀行按揭06二月2023218§6.5.1.1單期貼息計算 現(xiàn)值最簡單的類型是單期貼息計算。

一般來說，我們假設PV代表現(xiàn)值，F(xiàn)V代表終值，r代表單期預期回報，那么通過終值計算現(xiàn)值的公式為

與之相對應的現(xiàn)值表現(xiàn)終值的公式為：

06二月2023219PV=FV1+rFV=(1+r)PV§6.5.1.