第二講房地產開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)納稅籌劃

喻景忠Email：yjzh_2002@163.com第二講房地產開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)納稅籌劃第二講房地產開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)納稅籌劃一、房地產開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)的主要稅種及稅率二、相關行業(yè)的稅種及稅率三、房地產業(yè)的納稅籌劃思路一、房地產開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)的主要稅種及稅率

㈠主要稅種及稅率簡表㈡營業(yè)稅及附加稅㈢印花稅㈣契稅㈤土地增值稅㈥企業(yè)所得稅㈦房產稅㈠主要稅種及稅率簡表房地產有關稅種稅率營業(yè)稅建筑業(yè):3%，銷售不動產:5%城市維護建設稅市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%教育費附加3%企業(yè)所得稅33%、27%、18%(2008年已變?yōu)?5％、20％、15％)個人所得稅20%房產稅自用：1.2%，出租：12%契稅3%~5%土地增值稅四級累進稅率（具體見下表）土地增值稅稅率表

檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式說明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

0增值額30%扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分

40%5%增值額40%-扣除項目金額5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分

50%15%增值額50%-扣除項目金額15%

4增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%35%增值額60%-扣除項目金額35%

免征營業(yè)稅的項目（1）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務，婚姻介紹，殯葬服務；（2）殘疾人員個人提供的勞務；（3）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機構提供的醫(yī)療服務；（4）學校和其他教育機構提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務；（5）農業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業(yè)務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；（6）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入；（7）境內保險機構為出口貨物提供的保險產品。㈡營業(yè)稅及附加稅1/71．營業(yè)稅的定義營業(yè)稅是指對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉稅。2．營業(yè)稅的征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產。營業(yè)稅的征稅范圍2/7具體包括：⑴交通運輸業(yè)，稅率3%⑵建筑業(yè)，稅率3%建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。⑶金融保險業(yè)，稅率5%⑷郵電通信業(yè)，稅率3%⑸文化體育，稅率3%⑹娛樂業(yè)，稅率5%~20%⑺服務業(yè)，稅率5%⑻轉讓無形資產，稅率5%⑼銷售不動產，稅率5%銷售不動產具體包括：銷售建筑物或構建物、銷售其他土地附著物?！咎崾尽糠康禺a業(yè)交納營業(yè)稅，就是依據(jù)此項規(guī)定實施的。㈡營業(yè)稅及附加稅3/73．營業(yè)稅的納稅人營業(yè)稅的納稅人是指對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人。4．營業(yè)稅的計征依據(jù)及計算方法⑴計征依據(jù)：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。⑵營業(yè)稅的計征方法應交營業(yè)稅＝應稅營業(yè)額×營業(yè)稅稅率

應稅營業(yè)額的特別規(guī)定（1）納稅人將承攬的運輸業(yè)務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業(yè)額；（2）納稅人從事旅游業(yè)務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)額；（4）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；（4）外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務，以賣出價減去買入價后的余額為營業(yè)額房地產開發(fā)企業(yè)計征營業(yè)稅的計征依據(jù)4/7具體包括：第一，出售房屋收取的款項；第二，出售土地使用權收取的款項；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項；第四，出售房屋和土地預收的款項?！咎崾尽考{稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。第五，視同銷售的營業(yè)額㈡營業(yè)稅及附加稅5/75.房地產企業(yè)附加稅的種類及計算⑴城市維護建設稅，稅率：市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%⑵教育費附加，比率：3%⑶各地方開征的其他費用，如防洪基金、防沙基金、城市文化發(fā)展基金等，具體情況各省差異較大。⑷應交附加稅費＝應交營業(yè)稅×（城建稅率＋附加比率）營業(yè)稅及附加稅應用舉例16/7某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)并出售一個小區(qū)，具體銷售和收款情況如下：第一，按照市場價格出售部分房屋，總售價7200萬元，已收款4000萬元；第二，以比較優(yōu)惠的價格向內部職工和相關人員出售部分房屋，實際售價2000萬元，已收款1900萬元，正常賣價2500萬元；第三，部分房屋作為本公司辦公用房，賬面成本140萬元，若出售正常售價300萬元；第四，還有部分房屋已經預收了20%的定金，尚未開出銷售發(fā)票，實際收款1000萬元；第五，為了籌集二期開發(fā)的資金，將部分房屋出典，金額1800萬元；第六，出售房屋時，向購房者收取本公司代墊的水表、電表的初裝費共100萬元，未開發(fā)票，只開內部收據(jù)。該公司所在地城市維護建設稅稅率7%，教育費附加比率3%，不再征收其他費用。應用舉例1參考答案7/7該公司應交營業(yè)稅及附加稅的計算方法如下：⑴應交營業(yè)稅＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645萬元⑵應交附加稅＝645×（7%＋3%）＝64.5萬元也可以采用下列簡化計算方法應交營業(yè)稅及附加稅＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%）＝12900×5.5＝709.5萬元【提示】⑴內部優(yōu)惠售房優(yōu)惠價格稅務機關不認可，應按正常賣價計稅；這叫做讓利不讓稅；⑵作辦公用的房屋、出典的房屋視同銷售計稅；⑶收取代墊的水表、電表的初裝費作房屋銷售收入計稅。㈢印花稅1/21．印花稅的定義印花稅，是對經濟活動和經濟交往中書立、領受、使用稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人征收的一種行為稅。2．印花稅的征稅范圍印花稅的征稅范圍包括：各種經濟合同、產權轉移書據(jù)（如房產證）、營業(yè)賬簿、權利、許可證照等。㈢印花稅2/23．印花稅的納稅人印花稅的納稅人，是指在中國境內書立、領受、使用稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人?！咎崾尽吭摱惖淖畲筇攸c為征收面廣、稅率很低。4．印花稅的計征依據(jù)及計算方法⑴印花稅的計征方法有兩種：從價計征、從量計征⑵出售房屋和土地按0.5‰的稅率計征印花稅應交印花稅＝房屋和土地標的額×0.5‰【提示】房屋買賣過程中，房地產公司和購房人均應交納。㈣契稅1．契稅的定義契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。【提示】本稅種只有房屋的買方交納，賣方不交。2．契稅的征稅范圍契稅以在我國境內的下列行為征稅：⑴國有土地使用權出讓，⑵土地使用權轉讓，⑶房屋買賣，⑷房屋贈與，⑸房屋交換。【提示】⑴房屋、土地出租的，不交契稅；⑵房屋交換，按交換差額計征。3．契稅的計征依據(jù)及計算方法⑴契稅的稅率：3%～5%具體比例由各省根據(jù)當?shù)氐慕洕阶灾鞔_定；⑵契稅的計算方法應交契稅＝計稅依據(jù)×稅率契稅計算的應用舉例2某房地產開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的部分房屋作為本公司辦公用房，賬面成本140萬元，若出售正常售價300萬元，該房屋定性為高檔商品房當?shù)囟悇諜C關規(guī)定適用5%的契稅稅率。應交契稅＝300×5%＝15萬元㈤土地增值稅1．土地增值稅的定義土地增值稅，是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。㈤土地增值稅2．土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包含：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓?！咎崾尽恳岳^承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，以及房地產出租、抵押等未轉讓房產產權、土地使用權的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。㈤土地增值稅3．土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人，是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。㈤土地增值稅4．土地增值稅的計征依據(jù)及計算方法⑴土地增值稅的計征依據(jù)是納稅人轉讓房地產取得的增值額⑵增值額＝轉讓房地產取得的收入－扣除項目⑶納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產評估價格計算征稅：①隱瞞、虛報房地產成交價格的；②提供扣除項目金額不實的；③轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。㈤土地增值稅⑷扣除項目包括以下內容：①取得土地使用權所支付的金額；②開發(fā)土地的成本、費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；④與轉讓房地產有關的銷售稅金，如印花稅、營業(yè)稅及附加稅；⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。㈤土地增值稅⑸土地增值率

＝土地增值額÷允許扣除項目金額＝A【提示】目的是判斷應適用的土地增值稅稅率①A<50%，稅率30%②50%<A<100%，稅率40%③100%<A<200%，稅率50%④200%<A，稅率60%土地增值稅計算方法舉例3

某房地產企業(yè)開發(fā)并成功出售一中心小區(qū)，取得收入28000萬元；實際相關支出14500萬元，其中：取得土地使用權費用7000萬元，開發(fā)成本5000萬元，利息支出1200萬元，拆遷補償支出900萬元，其他費用400萬元。經稅務局審查，利息支出中，有一部分屬于民間集資借款利息共380萬元，不準扣除；其他費用中有120萬元不符合稅法列支標準，不能扣除。土地增值稅計算方法舉例3

參考答案(1)應交印花稅＝28000×0.5‰＝14萬元(2)應交營業(yè)稅及附加稅＝28000×5%×(1+10%)＝1540萬元(3)稅務機關按收入的2%預扣土地增值稅＝28000×2%=560萬元(4)按收入的1.4%預扣企業(yè)所得稅＝28000×1.4%=392萬元(5)允許扣除的開發(fā)等支出＝14500－（380+120）＝14000萬元(6)允許扣除的稅金＝14+1540＝1554萬元(7)土地增值稅＝28000－（14000+1554）＝12446萬元(8)土地增值率＝12446÷（14000+1554）＝80.02%(9)應交土地增值稅＝12446×40%－15554×5%＝4978－777.7＝4200.3萬元應補交土地增值稅＝4200.3－560＝3640.3萬元(10)應交企業(yè)所得稅＝（12446－4200.3）×33%＝2721.1萬元應補交企業(yè)所得稅＝2721.1－392＝2329.1萬元(11)凈利潤＝12446－（4200.3＋2721.1+500）＝5024.6萬元㈥企業(yè)所得稅本內容第三講專門講解㈦房產稅法律依據(jù)：《房產稅暫行條例》1．房產稅的定義房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種財產稅。2．房產稅的征稅范圍房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不包括農村。㈦房產稅3．房產稅的納稅人房產稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產權的單位和個人，具體包括：產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人?！咎崾尽繉€人所擁有的非營業(yè)性的房產免征房產稅。㈦房產稅4．房產稅的計征依據(jù)及計算方法⑴房產稅的計征方法有兩種：從價計征、從租計征⑵從價計征主要是針對自用的房屋而言、稅率為1.2%。計算公式為：應納房產稅＝應稅房產原值×（1－扣除比例）×1.2%【提示】扣除比例為10%～30%，具體比例由當?shù)囟悇諜C關確定。⑶從租計征主要是針對出租的房屋而言、稅率為12%。計算公式為：應納房產稅＝租金收入×12%房產稅應用舉例4某房地產開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運用如下：第一，將3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值500萬元；第二，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值1000萬元，實際融資750萬元；第三，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。當?shù)囟悇諜C關規(guī)定，自用房屋扣除率一律為20%。房產稅應用舉例4參考答案則該房地產開發(fā)公司本年應交房產稅分別計算如下：⑴辦公用房應交房產稅＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8萬元⑵租金收入應交房產稅＝400×12%＝48萬元⑶該企業(yè)本年應交房產稅＝4.8＋48＝52.8萬元【提示】⑴房屋出租的租金收入還應交納營業(yè)稅和附加稅等；⑵房屋出典的，出典方視同銷售，交納營業(yè)稅和附加稅等有關稅金，不交房產稅。房產稅由承典方交納二、相關行業(yè)的稅種及稅率㈠建筑施工業(yè)㈡裝飾裝潢業(yè)㈠建筑施工業(yè)1．交納的主要稅種和稅率⑴營業(yè)稅，稅率3%⑵城建稅和教育費附加、同房地產開發(fā)企業(yè)⑶印花稅，稅率0.3‰⑷企業(yè)所得稅，稅率：2007年年底之前為33%，2008年開始為25%。㈠建筑施工業(yè)2.應交稅金的計算和征收方法⑴目前我國對建筑施工行業(yè)主要采用按照收入比例一次性預征，適當進行稽查補交原則。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。⑵一次性預征的綜合比例由各地稅務機關根據(jù)當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況核定，一般在5%～8%之間?！咎崾尽窟@么做的主要原因是：建筑行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊地往往不在同一地方，消化農民工較多，會計核算不太健全。建筑施工業(yè)計稅應用舉例5某施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額14000萬元；當?shù)囟悇諜C關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為3.5%，企業(yè)所得稅按照收入的3%預征，預征稅款的綜合比例為6.5%。建筑施工業(yè)計稅應用舉例5參考答案則應交稅金的計算方法如下：營業(yè)稅及附加稅＝14000×3.5%＝490萬元企業(yè)所得稅＝14000×3%＝420萬元【提示】①部分地方以上稅種都是上交地方稅務局，但2003年后新注冊的公司，原則上營業(yè)稅及附加稅上交地方稅務局，而企業(yè)所得稅上交國家稅務局。②無論采用包工包料的方式，還是采用只包工不包料的方式，計稅依據(jù)均為料工費在內的所有經營額。③工程分包和轉包的，總承包人為營業(yè)稅和附加稅的扣交義務人。建筑施工業(yè)計稅應用舉例6甲施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額14000萬元；當?shù)囟悇諜C關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為3.5%，企業(yè)所得稅按照收入的3%預征，預征稅款的綜合比例為6.5%。該企業(yè)將部分工程轉包給乙公司，轉包工程額為4000萬元。建筑施工業(yè)計稅應用舉例6參考答案應交稅金的計算方法如下：甲應交營業(yè)稅及附加稅＝（14000－4000）×3.5%＝350萬元甲應交企業(yè)所得稅＝（14000－4000）×3%＝300萬元甲應代扣代交營業(yè)稅及附加稅＝4000×3.5%＝140萬元乙應交企業(yè)所得稅＝4000×3%＝120萬元

㈡裝飾裝潢業(yè)1．交納的主要稅種和稅率⑴營業(yè)稅，稅率3%⑵城建稅和教育費附加、同房地產開發(fā)企業(yè)⑶印花稅，稅率0.3‰⑷企業(yè)所得稅，稅率：2007年年底之前為33%，2008年開始為25%。㈡裝飾裝潢業(yè)2.應交稅金的計算和征收方法⑴目前我國對裝飾施工行業(yè)主要采用按照收入比例一次性預征，適當進行稽查補交原則。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。⑵一次性預征的綜合比例由各地稅務機關根據(jù)當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況核定，一般在5%～8%之間?！咎崾尽窟@么做的主要原因是：裝飾行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊地往往不在同一地方，消化農民工較多，會計核算不太健全。三、房地產業(yè)的納稅籌劃思路㈠基本原則㈡減少流轉環(huán)節(jié)㈢改變收入性質

（一）基本原則1．遵循稅法對營業(yè)收入確認的要求2．防止在收入計量上出現(xiàn)與稅法對抗的行為（1）對價外費用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。（2）對房屋的部分讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。（3）對讓價過大的，應有充分的理由，主要是房屋的質量和市場價格，或資金回籠。（二）減少流轉環(huán)節(jié)1．原因：對于房屋轉讓而言，是以轉讓收入作為計稅依據(jù)，計征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個人之間轉讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。2．房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯誤認識行為（1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對外出售希望獲利。運用舉例7甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負責房屋開發(fā)，進行合作建房甲方所出土地賬面價值600萬元，市場價值5000萬元；乙方出錢對該部分土地進行房屋開發(fā)，實際開發(fā)房屋面積40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關費用支出約7000萬元。根據(jù)合同約定，甲方分回40%的房屋共16000平方米。該房屋市場均價為每平方米5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價4000元，甲方分回的房屋又按每平米5200元的價格賣給內部職工。乙公司向甲公司分配房屋時，按協(xié)議價格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅，稅率為5.6%。運用舉例7參考答案：1/2①乙公司對該部分房屋申報上交營業(yè)稅及附加稅=1600×0.4×5.6%=358.4萬元。②甲乙雙方實際各上交印花稅=1600×0.4×0.5‰=3.2萬元稅務機關對以上業(yè)務進行清稅時，對甲乙雙方分別作以下處理要求：乙公司應按正常市場售價，視同銷售，計算補交營業(yè)稅和印花稅等。①應補交營業(yè)稅及附加稅=1600×（0.55-0.4）×5.6%=134.4萬元。②應補交印花稅=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2萬元運用舉例7參考答案：2/2甲公司應補稅的情況分別如下：①從乙公司分回房屋應補交印花稅=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2萬元。②從乙公司分回房屋按3%的稅率補交契稅=1600×0.55×3%=264萬元。③將房屋轉手賣給內部職工時：應交營業(yè)稅及附加稅=1600×0.55×5.6%=492.8萬元。應交印花稅=1600×0.55×0.5‰=4.4萬元。另外甲乙兩公司還因此補交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅?！咎崾尽吭斐梢陨辖Y果的主要原因是，實物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅的征收環(huán)節(jié)。（2）以房屋出典的方式融資部分公司由于不斷進行擴張，已經開發(fā)的房屋又想先扣在手上將來賣個好價錢，為了解決目前擴張時資金相對緊張的矛盾，將已經開發(fā)未出售的房屋對外出典，并約定一定期限后按較高的價格贖回。運用舉例8：丙房產公司將已開發(fā)的房屋對外出典，價格2000萬元，并約定1年后按2300萬元的價格贖回；預計贖回后，再出售，出售價格在2800萬元以上。丙公司房屋出典時，實際上交印花稅1萬元，未再交納其他稅金。運用舉例8續(xù)：稅務機關稽查時，要求丙公司補稅，主要理由：第一：丙公司將該部分房屋出典前，表明丙公司已擁有該房屋的所有權，視同為丙公司購入自己開發(fā)的房屋，按5.6%的稅率補交營業(yè)稅等。應補交營業(yè)稅及附加稅=2000×5.6%=112萬元。第二：丙公司將房屋出典時，再次視同銷售。應補交營業(yè)稅及附加稅=2000×5.6%=112萬元。【提示】造成以上補稅的實質原因，人為增加視同銷售的流轉環(huán)節(jié)。（3）協(xié)議以房抵債的錯誤行為房地產公司與其他公司形成債務后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價格抵債，這種模式對債權人而言，形成多次流轉。因為抵債的過程是一次房屋的交易過程，債權人轉手出售房屋時又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個流轉過程看，多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅；另外，債權人在未再次轉讓房屋之前，還要作為自用房每年交納1.2%的房產稅。其影響結果與合作開發(fā)建房性質差不多。3．減少公司間房屋流轉的環(huán)節(jié)，同時又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經營要求，最簡單的處理方法只有兩種

第一，總量控制的終端一次性銷售模式，即：（1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。（2）將該部分房源視同團購，并作為一批限價銷售，只接有終端購房者與房地產開發(fā)公司按限定價格一一簽訂購房合同，體現(xiàn)為一次性終端銷售。（3）由于該批銷售房屋，樓棟和時間相對集中，只接按約定價格銷售，既減少了中間實物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷售價格的風險。運用舉例9

如上例8中，對于甲公司分回的16000平米房屋，甲方要再次出售給內部職工，可以改為以下結算模式：（1）乙公司直接將該部分房屋以每平米5200元的價格賣給甲方指定的內部職工，并由甲方公司職工與乙公司簽訂購房合同，并開票辦證。（2）每平米5200元與4000元的價差部分，扣除乙公司應交的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方服務性合作利潤分回。運用舉例9參考答案

這樣處理對乙公司而言：每平米按5200元交納相關稅金，而非調整為5500元交稅。對甲公司而言：（1）無須交納從甲公司分回實物環(huán)節(jié)應交的印花稅和契稅，更不用交納房產稅。（2）甲公司也不用再交納房屋出售給職工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。（3）甲公司也不存在房屋計稅價格的調整問題（即：每平米按5200再出售，而稅務機關認定均價為5500元）。（三）改變收入性質

1．改變收入的性質應具備的條件房地產企業(yè)的房屋和土地出售，可能存在以下幾種情況：（1）屬于精裝修房屋。（2）屬于土地轉讓。（3）屬于在建工程整體轉讓。（4）或者公司做完最后一個項目，不打算再做。針對以上不同特殊情況，可以采用不同方法對房屋開發(fā)收入的性質進行轉化。

2．收入分割法（1）對象。屬于開發(fā)完的精裝修房屋。（2）條件。應設立兩家以上公司，一家為房地產開發(fā)公司，另一家為裝飾公司。（3）原因。精裝修的房屋售價包括裝修費用及裝修的基本利潤在內。（4）稅收差異：①裝修收入單獨開票，營業(yè)稅稅率為3%，比房產公司5%的稅率要低。②裝修收入部分不交土地增值稅。③對于購房者而言，降低了契稅的計稅基數(shù)。運用舉例10：丁房地產開發(fā)公司開發(fā)的部分高檔住宅，全部精裝修，共15000平米，每平米售價在8000元左右，每平米裝修成本可以估計在1000~1200元之間，全部裝修由A公司完成。當?shù)匾?guī)定，房地產公司營業(yè)稅及附加稅率為5.6%，裝飾行業(yè)為3.36%，該類房屋的契稅稅率為4%。運用舉例10參考答案1/2：

第一，若每平米裝修費結算價格為1000元，由丁公司全部支付給A，A公司作收入，丁公司作為房屋開發(fā)成本的一部分。（1）A公司應交營業(yè)稅及附加稅=10000×0.1×3.36%=33.6萬元（2）丁公司應交營業(yè)稅及附加稅=10000×0.8×5.6%=448萬元（3）購房者累計應交契稅=10000×0.8×4%=320萬元運用舉例10參考答案2/2：

第二，若裝修費直接由裝修公司開給購房者，而房產公司按差價款開票給購房者。（1）A公司應交營業(yè)稅等=10000×0.1×3.36%=33.6萬元。（2）丁公司應交營業(yè)稅等=10000×（0.8－0.1）×5.6%=392萬元（3）購房者累計應交契稅=10000×（0.8－0.1）×4%=280萬元以上比較表明，采用第二方案：丁公司少交營業(yè)稅等56萬元。購房者少交契稅40萬元。3．整體