零售商業(yè)物業(yè)定位要素、模型與開(kāi)發(fā)流程32P

零售商業(yè)物業(yè)定位要素、模型與開(kāi)發(fā)流程購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)

一、招商與商品組合

1、國(guó)際知名品牌與廠商進(jìn)駐比率

2、業(yè)種業(yè)態(tài)的組合力

3、業(yè)種配置及主力承租戶規(guī)劃二、立地條件

1、立地條件環(huán)境吸引力

2、商圈人口數(shù)、密度、所得與消費(fèi)能力

3、商圈、零售娛樂(lè)、餐飲、同業(yè)能力三、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理與策略

1、顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)(如建筑師、設(shè)計(jì)師等)2、經(jīng)營(yíng)管理背景/動(dòng)力/團(tuán)隊(duì)

3、開(kāi)發(fā)者的專(zhuān)業(yè)能力

4、前置規(guī)劃工作與執(zhí)行控制能力

5、經(jīng)營(yíng)策略獨(dú)立或合并

6、日常管理

7、管理能力

8、人力資源投資四、行銷(xiāo)企劃力

1、行銷(xiāo)計(jì)劃

2、主題性（與其他業(yè)者之間隔）

3、市場(chǎng)分析與調(diào)查

4、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力五、土地開(kāi)發(fā)成本

1、土地取得成本

2、投資成本控制力

3、購(gòu)物中心施工及業(yè)務(wù)管理品質(zhì)六、顧客服務(wù)能力

1、服務(wù)品質(zhì)

2、停車(chē)方便（其他附屬設(shè)施）

3、體驗(yàn)與氛圍七、商業(yè)空間及動(dòng)線規(guī)劃

1、建筑主體/特色

2、賣(mài)場(chǎng)的動(dòng)線規(guī)劃

3、適當(dāng)?shù)捏w量（與商業(yè)坪數(shù)符合）

4、空間視覺(jué)的表現(xiàn)與吸引力

5、建筑設(shè)計(jì)的整合力

6、硬體設(shè)施與建筑規(guī)劃的特色

7、建筑內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)及動(dòng)線流暢商業(yè)地產(chǎn)暨購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的邏輯商業(yè)物業(yè)定位與開(kāi)發(fā)的邏輯基礎(chǔ)先了解零售－再進(jìn)行投資先商業(yè)行為－后地產(chǎn)行為先開(kāi)展招商－再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)Resource資源（獲?。㎜ocation區(qū)位12Customer客戶34Product產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市政府規(guī)劃的居住區(qū)，有成片開(kāi)發(fā)的土地政府有明確的快速交通規(guī)劃離城市中心區(qū)的距離（合理上班半徑）有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)支持或城市特殊文脈，最理想具備自然景觀或人文資源客戶選擇：社會(huì)主流消費(fèi)群體營(yíng)銷(xiāo)模式：商業(yè)長(zhǎng)期持有，以提供給客戶良好的消費(fèi)環(huán)境和生活方式注重對(duì)品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)的訴求利用原有的客戶作為前期客戶積累渠道銷(xiāo)售周期節(jié)奏與市場(chǎng)大勢(shì)匹配以低價(jià)多渠道獲得可成片開(kāi)發(fā)的土地與政府建立關(guān)系以擁有改變或影響規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)性和學(xué)習(xí)能力、執(zhí)行能力合作團(tuán)隊(duì)：必須有一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)支持企業(yè)的品牌號(hào)召力投融資總建筑規(guī)模：××萬(wàn)平方米以上××＋商業(yè)的產(chǎn)品組合，××先行，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃要有前瞻性，開(kāi)發(fā)應(yīng)隨市場(chǎng)需求逐步調(diào)整，商業(yè)提升土地價(jià)值，規(guī)模實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：社區(qū)具有代表城市文脈的特征商業(yè)為主營(yíng)造的大社區(qū)環(huán)境經(jīng)濟(jì)邏輯環(huán)境動(dòng)線設(shè)計(jì)物業(yè)規(guī)模及配套設(shè)施及設(shè)備視覺(jué)管理舒適度目標(biāo)消費(fèi)者

：收入年齡家庭教育程度職業(yè)消費(fèi)習(xí)性商業(yè)物業(yè)的定位要素及模型產(chǎn)品及服務(wù)組合主力店品類(lèi)結(jié)構(gòu)主力店價(jià)格帶租戶功能組合服務(wù)項(xiàng)目差異化策略區(qū)位地點(diǎn):地段交通區(qū)域商業(yè)氛圍人口密度及質(zhì)量模型的適用范圍：面積在30000－65000平米之間的帶主力店和特色店的購(gòu)物中心定位的目標(biāo)：以商業(yè)租戶組合＋以特色業(yè)態(tài)為主的主力店，形成有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心，滿足主流消費(fèi)群體的需求。商業(yè)物業(yè)初始定位要素及模型商業(yè)物業(yè)定位的流程區(qū)位調(diào)查商圈分析自身資源分析確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合完成商業(yè)物業(yè)的定位1235定位分析4商業(yè)物業(yè)定位的流程關(guān)鍵流程戰(zhàn)略要素評(píng)估關(guān)鍵要素區(qū)域概況人口Step1Step2Step3Step5商圈分析自身資源分析確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合界定商圈消費(fèi)者分析物業(yè)條件物業(yè)成本

自身經(jīng)營(yíng)能力整體業(yè)態(tài)定義主力店組合互補(bǔ)性分析非主力店租戶組合區(qū)位調(diào)查確定消費(fèi)需求競(jìng)爭(zhēng)者分析區(qū)域交通區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀單店損益分析來(lái)店顧客分析商譽(yù)評(píng)估Step4定位分析SWOT分析情景規(guī)劃適配性分析目標(biāo)消費(fèi)者定義目標(biāo)消費(fèi)者需求定義定位流程第一步：區(qū)位調(diào)查區(qū)域概況人口區(qū)域交通經(jīng)濟(jì)城市文脈財(cái)政總量成份人口密度交通流量通達(dá)性交通功能性第一步區(qū)位調(diào)查區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)氣氛行業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)秩序定位流程第二步：商圈分析界定商圈消費(fèi)者分析競(jìng)爭(zhēng)者分析范圍可達(dá)性購(gòu)買(mǎi)力零售飽和度分析目標(biāo)消費(fèi)群規(guī)模收入水平消費(fèi)行為性別、教育程度、職業(yè)、婚姻年齡、置業(yè)情況數(shù)量、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力業(yè)態(tài)、商品組合、市場(chǎng)定位市場(chǎng)占有率對(duì)比分析（自己與競(jìng)爭(zhēng)者）第二步商圈分析確定消費(fèi)需求商品滿足度服務(wù)及功能組合消費(fèi)體驗(yàn)定位流程第三步：自身資源分析物業(yè)條件分析物業(yè)成本分析來(lái)店顧客分析樓層動(dòng)線體量物業(yè)工程技術(shù)指標(biāo)租金支出資產(chǎn)折舊及攤銷(xiāo)改建及二次裝修第三步自身資源分析單店損益分析品類(lèi)毛利貢獻(xiàn)租金貢獻(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本平效EBIT自身經(jīng)營(yíng)能力營(yíng)采能力供應(yīng)鏈管理水平租戶組合能力營(yíng)運(yùn)管理能力購(gòu)買(mǎi)頻次購(gòu)買(mǎi)品類(lèi)購(gòu)物習(xí)慣忠誠(chéng)度商譽(yù)評(píng)估品牌美譽(yù)度品牌知名度定位流程第四步：定位分析

目標(biāo)消費(fèi)者定義適配性分析第四步定位分析情景規(guī)劃制定滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的多套方案目標(biāo)消費(fèi)者需求定義共同需求差異性需求方案評(píng)估及橫向比較確定方案SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅核心顧客、二級(jí)顧客、邊緣顧客收入水平生活特征教育程度定位流程第五步：確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合

非主力店租戶組合第五步確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合互補(bǔ)性分析主力店商品服務(wù)與消費(fèi)者需求差距分析尋找能夠滿足和不能滿足消費(fèi)者需求的空間確定滿足消費(fèi)者需求的空間及方式整體業(yè)態(tài)定義價(jià)值價(jià)格促銷(xiāo)質(zhì)量租戶資源分析租戶角色定義（品牌形象、銷(xiāo)售貢獻(xiàn)、租金或毛利貢獻(xiàn)）經(jīng)營(yíng)類(lèi)別面積配比主力店組合4P(產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)、服務(wù))3Dtrafficdrive(客流帶動(dòng))salesdrive(銷(xiāo)售帶動(dòng))margindrive(毛利帶動(dòng))商品組合服務(wù)便利環(huán)境商業(yè)物業(yè)定位小結(jié)

概念評(píng)估市場(chǎng)調(diào)查可行性研究定位設(shè)計(jì)商業(yè)組合店鋪規(guī)劃執(zhí)行計(jì)劃項(xiàng)目租售開(kāi)業(yè)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)運(yùn)評(píng)量商業(yè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)工程管理預(yù)算編制發(fā)包審批施工圖繪制物業(yè)管理質(zhì)量管理總體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)工程機(jī)電設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)P&P開(kāi)發(fā)商定位對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際影響

建立同軸思想與組織目標(biāo)提供開(kāi)發(fā)企劃的藍(lán)圖提供建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)提供商業(yè)操作的深度定位不是夸大的宣傳，而是正確合理的效果成形想像開(kāi)幕時(shí)的媒體報(bào)道

--------對(duì)定位的自我評(píng)估

P&P目的在于為本身尋求一個(gè)正確的利基（市場(chǎng)附加價(jià)值），并為商家與消費(fèi)者預(yù)訂一個(gè)發(fā)展的空間。P&P不能依靠一句口號(hào)而存在，它要有如文章的標(biāo)題與內(nèi)容相互應(yīng)。P&P的設(shè)計(jì)必須考量到成果達(dá)成的規(guī)模與時(shí)機(jī)。由于現(xiàn)實(shí)環(huán)境的需要，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可能錯(cuò)序而調(diào)整定位，即便如此，仍要明確P&P計(jì)劃，以期達(dá)成后發(fā)先至的效果。（PositioningandProgramming）中型專(zhuān)業(yè)店大型專(zhuān)業(yè)店500500200050050050003000060002000015000

30000AVGM2服飾西快中餐健康超市運(yùn)動(dòng)家具家居建材超市百貨公司Anchor定位的設(shè)計(jì)必須考量規(guī)模的可行性，如果你的規(guī)模超過(guò)5萬(wàn)m2時(shí)，先預(yù)估可能的內(nèi)容？實(shí)際可操作性？定位設(shè)計(jì)與商業(yè)組合購(gòu)物中新的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略

科學(xué)的規(guī)劃創(chuàng)造生產(chǎn)力■商業(yè)規(guī)劃■主題規(guī)劃■建筑規(guī)劃■景觀環(huán)境規(guī)劃■空間氛圍綜合規(guī)劃■商業(yè)配套規(guī)劃■資金運(yùn)作規(guī)劃■招商規(guī)劃■營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃■經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃購(gòu)物中心內(nèi)的視野情況

透光天花頂、停車(chē)場(chǎng)的高度地圖指南導(dǎo)向牌、維護(hù)、贊助計(jì)劃、寓教于樂(lè)舒適易記的背景音樂(lè)、溫度、身著不同制服的保安及服務(wù)人員。。。。。。。。其一，購(gòu)物中心的商品和服務(wù)到底“賣(mài)給誰(shuí)”（目標(biāo)消費(fèi)群體以及商圈范圍）？其二，本項(xiàng)目區(qū)別于其他同行的經(jīng)營(yíng)特色是什么？其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？其四，消費(fèi)文化有哪些特點(diǎn)？其五，市場(chǎng)消費(fèi)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是什么？

購(gòu)物中新的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略

■租賃條件（a）租金根據(jù)市場(chǎng)厘定，一般零售、餐飲、百貨租戶的均接受基本租金或提成租金（以較高者為準(zhǔn)）之結(jié)構(gòu)；營(yíng)業(yè)額之監(jiān)察可考慮中央收銀方式或收銀機(jī)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)；（b）年期一般零售2至3年；大型租戶及餐飲行業(yè)均會(huì)要求長(zhǎng)年期，原則上不應(yīng)過(guò)長(zhǎng)以保留業(yè)主方的靈活性（c）扣率(營(yíng)業(yè)收入提成)北京上海一般零售20%15-18%一般餐飲11%7-9%（d）使用限制■租戶組合

考慮因素：商場(chǎng)的布局商場(chǎng)的規(guī)模外部因素（例如與交通出/入口的連接、周邊物業(yè)的功能等）租戶的付租能力

■招商

理想租戶組合的過(guò)程

中介代理（獨(dú)家代理VS非獨(dú)家代理）

推廣材料（樓書(shū)、電腦說(shuō)明powerpointpresentation、示范單元、模型、樣板單元、宣傳片等）一般而言，大型租戶及國(guó)際一線及主力店等優(yōu)質(zhì)品牌均需在開(kāi)業(yè)前至少一年落實(shí)，先落實(shí)行業(yè)中的領(lǐng)頭羊購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)流程1

購(gòu)物中心工作流程表二、商場(chǎng)規(guī)劃(1)空間規(guī)劃建議(2)競(jìng)爭(zhēng)力分析(3)商場(chǎng)定位建議(4)經(jīng)營(yíng)主題建議5)市場(chǎng)區(qū)分建議(6)目標(biāo)市場(chǎng)分析(7)主力承租戶分析(8)市場(chǎng)業(yè)種組合(9)承租戶組合三、招商行銷(xiāo)(1)商場(chǎng)規(guī)劃(2)行銷(xiāo)計(jì)劃(3)財(cái)務(wù)規(guī)劃(4)租賃合約(5)租賃條件(6)招商執(zhí)行一、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)(1)市場(chǎng)調(diào)查(2)可行性分析(3)開(kāi)發(fā)方向建議(4)財(cái)務(wù)分析四、經(jīng)營(yíng)管理(1)公共管理規(guī)劃分析(2)管理公約和手冊(cè)(3)廣告促銷(xiāo)企劃建議(4)協(xié)調(diào)裝潢工作(5)開(kāi)幕典禮籌劃建立核心團(tuán)隊(duì)與委托工作市場(chǎng)調(diào)查與分析市場(chǎng)定位與規(guī)劃總體規(guī)劃與可行性研究管理體系經(jīng)營(yíng)體系財(cái)務(wù)體系設(shè)備體系公關(guān)體系建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃招商規(guī)劃

C.I.S.系統(tǒng)店面規(guī)劃陳列規(guī)劃員工培訓(xùn)景觀設(shè)計(jì)成本估算工程管理能源設(shè)計(jì)營(yíng)運(yùn)策略開(kāi)幕購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)流程2MIS&POSDesignTeamStructureDeveloperPMDesignArchitect(InternationalTeam)Landscape&WaterLightingSignage&GraphicConceptualStructureA.V.-PerformanceCriteriaFoodServiceConsultantExecutiveArchitect(LocalTeam)StructureMEPFEngineerEnvironmental&SewageCentralControlSystemCode–DesignInstituteQuantitySurveyorIndependentConsultantsSurveyEngineerGeologyEngineerTrafficEngineerCivilEngineerWasteHandlingParkingManagementSecurityConsultant工程設(shè)計(jì)工作流程前期準(zhǔn)備階段修建性詳規(guī)方案設(shè)計(jì)（SD）擴(kuò)初設(shè)計(jì)（DD）施工圖說(shuō)（CD）施工階段項(xiàng)目立項(xiàng)用地紅線及規(guī)劃指標(biāo)基礎(chǔ)資料收集政府部門(mén)咨詢審批規(guī)劃消防交通市政環(huán)保環(huán)衛(wèi)防疫綠化購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)流程3

董事長(zhǎng)/總經(jīng)理執(zhí)行副總項(xiàng)目設(shè)計(jì)（總監(jiān)）市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)（總監(jiān)）行政管理營(yíng)運(yùn)管理招商策劃開(kāi)發(fā)企劃?rùn)C(jī)電規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司環(huán)境機(jī)電結(jié)構(gòu)施工監(jiān)理公司內(nèi)部設(shè)計(jì)公司承包營(yíng)造公司市場(chǎng)研究公司行銷(xiāo)招商業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)商品組合宣傳公關(guān)策劃租賃代理公司工程管理財(cái)務(wù)行政管理物業(yè)管理公司IndependentConsultantsSurveyEngineerGeologyEngineerTrafficEngineerCivilEngineerWasteHandlingSecurityConsultantMIS&POSMarketingFinanceOperationLeasingParkingManagementPositioning購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵因素

1、商圈規(guī)劃符合實(shí)際狀況2、充分了解競(jìng)爭(zhēng)者3、擁有豐富的零售專(zhuān)業(yè)知識(shí)4、確切掌握主力廠商及部分供應(yīng)渠道5、由開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理主導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)等6、完善的軟件投資與規(guī)劃7、取得銀行的支持8、降低土地成本占開(kāi)發(fā)成本的比例9、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)規(guī)劃10、地方政府的支持11、自身團(tuán)隊(duì)與企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與綜合能力11、卓有成效的成本控制體系與能力

應(yīng)考慮的重要因素

■不應(yīng)考慮滿足所有人的需求

■須擁有一些能像磁石般吸引顧客的租戶

■獨(dú)一無(wú)二、別人所無(wú)的租戶

■租金VS租戶（短期回報(bào)VS長(zhǎng)期回報(bào)）

購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)成本控制基本要素■開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成土地成本規(guī)劃與設(shè)計(jì)成本資金成本建安成本行銷(xiāo)成本…………..購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)成本控制管理體系子系統(tǒng)項(xiàng)目前期論證體系——商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系——商業(yè)建筑景觀等設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程管理體系——市場(chǎng)行銷(xiāo)推廣管理體系——………………商業(yè)規(guī)劃是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)特定地點(diǎn)的合理業(yè)態(tài)和適度規(guī)模適度的規(guī)模合理的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的建筑運(yùn)用多種專(zhuān)業(yè)分析工具、模型，并且從后期實(shí)際經(jīng)營(yíng)驗(yàn)證角度論證計(jì)算?！鲞x址雙重含義ⅰ為項(xiàng)目選地塊ⅱ為地塊選項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制管理體系——適度的規(guī)模

運(yùn)用多種專(zhuān)業(yè)分析模型從不同角度論證計(jì)算瑞利零售吸引力定律衡量不同零售地點(diǎn)的相對(duì)吸引力，以劃分彼此的商圈界限。假設(shè)兩個(gè)區(qū)域(a、b)若能建立分岐點(diǎn)，則在分岐居民無(wú)論到a或b區(qū)域，其吸引力皆相同，商圈大小則視商店與分岐點(diǎn)之距離而定，超出此一范圍太多則顧客易被另一區(qū)域所吸引。兩地區(qū)吸引顧客的比例與人口成正比，與距離的平方成反比。哈夫購(gòu)物者吸引力定律哈夫定律改進(jìn)了瑞利定律的缺失，認(rèn)為一家商店吸引顧客的能力，取決于相對(duì)吸引力。消費(fèi)者在多家商店中選擇某一家購(gòu)物的機(jī)率與該商店坪數(shù)及距離遠(yuǎn)近有關(guān)。商圈飽和度指數(shù)——蘭徹斯特份額法則商圈市場(chǎng)飽和度理論主要通過(guò)標(biāo)志相應(yīng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)不足或商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)多的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)--商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)（IRS）進(jìn)行論證。ＩＲＳ＝（Ｃ*ＲＥ）÷ＲＦ其中：ＩＲＳ為飽和度指數(shù)；Ｃ為顧客總數(shù)；ＲＥ為每一位顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額；ＲＦ為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。開(kāi)發(fā)成本控制管理體系——適度的規(guī)模

市場(chǎng)規(guī)模和銷(xiāo)售額推算１．潛在購(gòu)買(mǎi)力 （１）各商圈內(nèi)潛在購(gòu)買(mǎi)力 ■１級(jí)商圈： 558,000人×7739.64元＝431.872萬(wàn)元（年消費(fèi)性支出） ■２級(jí)商圈： 838,000人×7739.64元＝648.582萬(wàn)元■３級(jí)商圈： 1,397,000人×7739.64元＝1081.228萬(wàn)元■4級(jí)商圈： 53.500人×5438.64元＝290.97萬(wàn)元■合計(jì)： １級(jí)商圈＋２級(jí)商圈＋３級(jí)商圈＋4級(jí)商圈＝2452.652萬(wàn)元

（２）各商圈內(nèi)目標(biāo)吸引購(gòu)買(mǎi)力 ■１級(jí)商圈： 431.872萬(wàn)元×15％ ＝64.781萬(wàn)元 （吸引率） ■２級(jí)商圈： 648.582萬(wàn)元×7％ ＝45.401萬(wàn)元■３級(jí)商圈： 1081.228萬(wàn)元×3％ ＝32.437萬(wàn)元■4級(jí)商圈： 29.097萬(wàn)元×1％ ＝2.910萬(wàn)元

■合計(jì)： １級(jí)商圈＋２級(jí)商圈＋３級(jí)商圈＋4級(jí)商圈＝145.529萬(wàn)元■商圈內(nèi)平均吸引率：１級(jí)商圈＋２級(jí)商圈＋３級(jí)商圈＋4級(jí)商圈＝5.93%

※根據(jù)商業(yè)集中的具體狀況不同、市場(chǎng)規(guī)模合銷(xiāo)售額推算有修正的必要。

開(kāi)發(fā)成本控制管理體系——商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)

長(zhǎng)沙設(shè)施需求調(diào)查小結(jié)經(jīng)營(yíng)日常生活用品的超級(jí)市場(chǎng)和大賣(mài)場(chǎng)的需求呼聲最高。對(duì)零售專(zhuān)賣(mài)店的要求集中在服裝和日化用品兩方面。受訪者傾向于湘菜和地方小吃兩類(lèi)餐飲設(shè)施，此外以公園和休閑廣場(chǎng)為代表的休閑設(shè)施人氣相當(dāng)高。開(kāi)發(fā)成本控制管理體系——商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例生成市場(chǎng)研究檔次比例綜合統(tǒng)計(jì)租戶比例財(cái)務(wù)要求業(yè)態(tài)比例建筑形式定位業(yè)態(tài)組合

在購(gòu)物中心中，業(yè)態(tài)比例為重要的決策與發(fā)展因素。零售、餐飲、娛樂(lè)等各種不同業(yè)態(tài)的比例決定了人流、租金和銷(xiāo)售收入；

其中，30%左右的小型與特色零售帶來(lái)高租金和高銷(xiāo)售額回報(bào)；主力店、娛樂(lè)雖然租金不高，但帶來(lái)大量的人流，故亦需要重點(diǎn)設(shè)置;而20%左右的餐飲，則可以起到疏緩人流、刺激更多消費(fèi)的作用;業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法－面積及比例

那么綜合研究和判斷市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)并結(jié)合專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn),通過(guò)實(shí)際考慮項(xiàng)目總體情況而制定出總體業(yè)態(tài)比例的脈絡(luò)與骨架；另外,根據(jù)完整的項(xiàng)目研判進(jìn)行細(xì)節(jié)業(yè)態(tài)比例計(jì)算方法,具體為:每個(gè)位置市場(chǎng)容量具體業(yè)態(tài)財(cái)務(wù)要求綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)分析業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法－檔次與比例

■理論上，建議整個(gè)購(gòu)物中心的商品組合為10%高檔、25%