零售商業(yè)物業(yè)定位要素、模型與開發(fā)流程32P

零售商業(yè)物業(yè)定位要素、模型與開發(fā)流程購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)

一、招商與商品組合

1、國(guó)際知名品牌與廠商進(jìn)駐比率

2、業(yè)種業(yè)態(tài)的組合力

3、業(yè)種配置及主力承租戶規(guī)劃二、立地條件

1、立地條件環(huán)境吸引力

2、商圈人口數(shù)、密度、所得與消費(fèi)能力

3、商圈、零售娛樂、餐飲、同業(yè)能力三、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理與策略

1、顧問團(tuán)隊(duì)(如建筑師、設(shè)計(jì)師等)2、經(jīng)營(yíng)管理背景/動(dòng)力/團(tuán)隊(duì)

3、開發(fā)者的專業(yè)能力

4、前置規(guī)劃工作與執(zhí)行控制能力

5、經(jīng)營(yíng)策略獨(dú)立或合并

6、日常管理

7、管理能力

8、人力資源投資四、行銷企劃力

1、行銷計(jì)劃

2、主題性（與其他業(yè)者之間隔）

3、市場(chǎng)分析與調(diào)查

4、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力五、土地開發(fā)成本

1、土地取得成本

2、投資成本控制力

3、購(gòu)物中心施工及業(yè)務(wù)管理品質(zhì)六、顧客服務(wù)能力

1、服務(wù)品質(zhì)

2、停車方便（其他附屬設(shè)施）

3、體驗(yàn)與氛圍七、商業(yè)空間及動(dòng)線規(guī)劃

1、建筑主體/特色

2、賣場(chǎng)的動(dòng)線規(guī)劃

3、適當(dāng)?shù)捏w量（與商業(yè)坪數(shù)符合）

4、空間視覺的表現(xiàn)與吸引力

5、建筑設(shè)計(jì)的整合力

6、硬體設(shè)施與建筑規(guī)劃的特色

7、建筑內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)及動(dòng)線流暢商業(yè)地產(chǎn)暨購(gòu)物中心開發(fā)的邏輯商業(yè)物業(yè)定位與開發(fā)的邏輯基礎(chǔ)先了解零售－再進(jìn)行投資先商業(yè)行為－后地產(chǎn)行為先開展招商－再開發(fā)地產(chǎn)Resource資源（獲?。㎜ocation區(qū)位12Customer客戶34Product產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市政府規(guī)劃的居住區(qū)，有成片開發(fā)的土地政府有明確的快速交通規(guī)劃離城市中心區(qū)的距離（合理上班半徑）有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)支持或城市特殊文脈，最理想具備自然景觀或人文資源客戶選擇：社會(huì)主流消費(fèi)群體營(yíng)銷模式：商業(yè)長(zhǎng)期持有，以提供給客戶良好的消費(fèi)環(huán)境和生活方式注重對(duì)品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)的訴求利用原有的客戶作為前期客戶積累渠道銷售周期節(jié)奏與市場(chǎng)大勢(shì)匹配以低價(jià)多渠道獲得可成片開發(fā)的土地與政府建立關(guān)系以擁有改變或影響規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性和學(xué)習(xí)能力、執(zhí)行能力合作團(tuán)隊(duì)：必須有一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)支持企業(yè)的品牌號(hào)召力投融資總建筑規(guī)模：××萬平方米以上××＋商業(yè)的產(chǎn)品組合，××先行，滾動(dòng)開發(fā)，規(guī)劃要有前瞻性，開發(fā)應(yīng)隨市場(chǎng)需求逐步調(diào)整，商業(yè)提升土地價(jià)值，規(guī)模實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：社區(qū)具有代表城市文脈的特征商業(yè)為主營(yíng)造的大社區(qū)環(huán)境經(jīng)濟(jì)邏輯環(huán)境動(dòng)線設(shè)計(jì)物業(yè)規(guī)模及配套設(shè)施及設(shè)備視覺管理舒適度目標(biāo)消費(fèi)者

：收入年齡家庭教育程度職業(yè)消費(fèi)習(xí)性商業(yè)物業(yè)的定位要素及模型產(chǎn)品及服務(wù)組合主力店品類結(jié)構(gòu)主力店價(jià)格帶租戶功能組合服務(wù)項(xiàng)目差異化策略區(qū)位地點(diǎn):地段交通區(qū)域商業(yè)氛圍人口密度及質(zhì)量模型的適用范圍：面積在30000－65000平米之間的帶主力店和特色店的購(gòu)物中心定位的目標(biāo)：以商業(yè)租戶組合＋以特色業(yè)態(tài)為主的主力店，形成有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心，滿足主流消費(fèi)群體的需求。商業(yè)物業(yè)初始定位要素及模型商業(yè)物業(yè)定位的流程區(qū)位調(diào)查商圈分析自身資源分析確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合完成商業(yè)物業(yè)的定位1235定位分析4商業(yè)物業(yè)定位的流程關(guān)鍵流程戰(zhàn)略要素評(píng)估關(guān)鍵要素區(qū)域概況人口Step1Step2Step3Step5商圈分析自身資源分析確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合界定商圈消費(fèi)者分析物業(yè)條件物業(yè)成本

自身經(jīng)營(yíng)能力整體業(yè)態(tài)定義主力店組合互補(bǔ)性分析非主力店租戶組合區(qū)位調(diào)查確定消費(fèi)需求競(jìng)爭(zhēng)者分析區(qū)域交通區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀單店損益分析來店顧客分析商譽(yù)評(píng)估Step4定位分析SWOT分析情景規(guī)劃適配性分析目標(biāo)消費(fèi)者定義目標(biāo)消費(fèi)者需求定義定位流程第一步：區(qū)位調(diào)查區(qū)域概況人口區(qū)域交通經(jīng)濟(jì)城市文脈財(cái)政總量成份人口密度交通流量通達(dá)性交通功能性第一步區(qū)位調(diào)查區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)氣氛行業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)秩序定位流程第二步：商圈分析界定商圈消費(fèi)者分析競(jìng)爭(zhēng)者分析范圍可達(dá)性購(gòu)買力零售飽和度分析目標(biāo)消費(fèi)群規(guī)模收入水平消費(fèi)行為性別、教育程度、職業(yè)、婚姻年齡、置業(yè)情況數(shù)量、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力業(yè)態(tài)、商品組合、市場(chǎng)定位市場(chǎng)占有率對(duì)比分析（自己與競(jìng)爭(zhēng)者）第二步商圈分析確定消費(fèi)需求商品滿足度服務(wù)及功能組合消費(fèi)體驗(yàn)定位流程第三步：自身資源分析物業(yè)條件分析物業(yè)成本分析來店顧客分析樓層動(dòng)線體量物業(yè)工程技術(shù)指標(biāo)租金支出資產(chǎn)折舊及攤銷改建及二次裝修第三步自身資源分析單店損益分析品類毛利貢獻(xiàn)租金貢獻(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本平效EBIT自身經(jīng)營(yíng)能力營(yíng)采能力供應(yīng)鏈管理水平租戶組合能力營(yíng)運(yùn)管理能力購(gòu)買頻次購(gòu)買品類購(gòu)物習(xí)慣忠誠(chéng)度商譽(yù)評(píng)估品牌美譽(yù)度品牌知名度定位流程第四步：定位分析

目標(biāo)消費(fèi)者定義適配性分析第四步定位分析情景規(guī)劃制定滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的多套方案目標(biāo)消費(fèi)者需求定義共同需求差異性需求方案評(píng)估及橫向比較確定方案SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅核心顧客、二級(jí)顧客、邊緣顧客收入水平生活特征教育程度定位流程第五步：確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合

非主力店租戶組合第五步確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合互補(bǔ)性分析主力店商品服務(wù)與消費(fèi)者需求差距分析尋找能夠滿足和不能滿足消費(fèi)者需求的空間確定滿足消費(fèi)者需求的空間及方式整體業(yè)態(tài)定義價(jià)值價(jià)格促銷質(zhì)量租戶資源分析租戶角色定義（品牌形象、銷售貢獻(xiàn)、租金或毛利貢獻(xiàn)）經(jīng)營(yíng)類別面積配比主力店組合4P(產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、服務(wù))3Dtrafficdrive(客流帶動(dòng))salesdrive(銷售帶動(dòng))margindrive(毛利帶動(dòng))商品組合服務(wù)便利環(huán)境商業(yè)物業(yè)定位小結(jié)

概念評(píng)估市場(chǎng)調(diào)查可行性研究定位設(shè)計(jì)商業(yè)組合店鋪規(guī)劃執(zhí)行計(jì)劃項(xiàng)目租售開業(yè)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)運(yùn)評(píng)量商業(yè)與物業(yè)開發(fā)工程管理預(yù)算編制發(fā)包審批施工圖繪制物業(yè)管理質(zhì)量管理總體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)工程機(jī)電設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)P&P開發(fā)商定位對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際影響

建立同軸思想與組織目標(biāo)提供開發(fā)企劃的藍(lán)圖提供建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)提供商業(yè)操作的深度定位不是夸大的宣傳，而是正確合理的效果成形想像開幕時(shí)的媒體報(bào)道

--------對(duì)定位的自我評(píng)估

P&P目的在于為本身尋求一個(gè)正確的利基（市場(chǎng)附加價(jià)值），并為商家與消費(fèi)者預(yù)訂一個(gè)發(fā)展的空間。P&P不能依靠一句口號(hào)而存在，它要有如文章的標(biāo)題與內(nèi)容相互應(yīng)。P&P的設(shè)計(jì)必須考量到成果達(dá)成的規(guī)模與時(shí)機(jī)。由于現(xiàn)實(shí)環(huán)境的需要，項(xiàng)目的開發(fā)可能錯(cuò)序而調(diào)整定位，即便如此，仍要明確P&P計(jì)劃，以期達(dá)成后發(fā)先至的效果。（PositioningandProgramming）中型專業(yè)店大型專業(yè)店500500200050050050003000060002000015000

30000AVGM2服飾西快中餐健康超市運(yùn)動(dòng)家具家居建材超市百貨公司Anchor定位的設(shè)計(jì)必須考量規(guī)模的可行性，如果你的規(guī)模超過5萬m2時(shí)，先預(yù)估可能的內(nèi)容？實(shí)際可操作性？定位設(shè)計(jì)與商業(yè)組合購(gòu)物中新的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略

科學(xué)的規(guī)劃創(chuàng)造生產(chǎn)力■商業(yè)規(guī)劃■主題規(guī)劃■建筑規(guī)劃■景觀環(huán)境規(guī)劃■空間氛圍綜合規(guī)劃■商業(yè)配套規(guī)劃■資金運(yùn)作規(guī)劃■招商規(guī)劃■營(yíng)銷規(guī)劃■經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃購(gòu)物中心內(nèi)的視野情況

透光天花頂、停車場(chǎng)的高度地圖指南導(dǎo)向牌、維護(hù)、贊助計(jì)劃、寓教于樂舒適易記的背景音樂、溫度、身著不同制服的保安及服務(wù)人員。。。。。。。。其一，購(gòu)物中心的商品和服務(wù)到底“賣給誰”（目標(biāo)消費(fèi)群體以及商圈范圍）？其二，本項(xiàng)目區(qū)別于其他同行的經(jīng)營(yíng)特色是什么？其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？其四，消費(fèi)文化有哪些特點(diǎn)？其五，市場(chǎng)消費(fèi)的未來發(fā)展趨勢(shì)是什么？

購(gòu)物中新的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略

■租賃條件（a）租金根據(jù)市場(chǎng)厘定，一般零售、餐飲、百貨租戶的均接受基本租金或提成租金（以較高者為準(zhǔn)）之結(jié)構(gòu)；營(yíng)業(yè)額之監(jiān)察可考慮中央收銀方式或收銀機(jī)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)；（b）年期一般零售2至3年；大型租戶及餐飲行業(yè)均會(huì)要求長(zhǎng)年期，原則上不應(yīng)過長(zhǎng)以保留業(yè)主方的靈活性（c）扣率(營(yíng)業(yè)收入提成)北京上海一般零售20%15-18%一般餐飲11%7-9%（d）使用限制■租戶組合

考慮因素：商場(chǎng)的布局商場(chǎng)的規(guī)模外部因素（例如與交通出/入口的連接、周邊物業(yè)的功能等）租戶的付租能力

■招商

理想租戶組合的過程

中介代理（獨(dú)家代理VS非獨(dú)家代理）

推廣材料（樓書、電腦說明powerpointpresentation、示范單元、模型、樣板單元、宣傳片等）一般而言，大型租戶及國(guó)際一線及主力店等優(yōu)質(zhì)品牌均需在開業(yè)前至少一年落實(shí)，先落實(shí)行業(yè)中的領(lǐng)頭羊購(gòu)物中心開發(fā)流程1

購(gòu)物中心工作流程表二、商場(chǎng)規(guī)劃(1)空間規(guī)劃建議(2)競(jìng)爭(zhēng)力分析(3)商場(chǎng)定位建議(4)經(jīng)營(yíng)主題建議5)市場(chǎng)區(qū)分建議(6)目標(biāo)市場(chǎng)分析(7)主力承租戶分析(8)市場(chǎng)業(yè)種組合(9)承租戶組合三、招商行銷(1)商場(chǎng)規(guī)劃(2)行銷計(jì)劃(3)財(cái)務(wù)規(guī)劃(4)租賃合約(5)租賃條件(6)招商執(zhí)行一、商場(chǎng)開發(fā)(1)市場(chǎng)調(diào)查(2)可行性分析(3)開發(fā)方向建議(4)財(cái)務(wù)分析四、經(jīng)營(yíng)管理(1)公共管理規(guī)劃分析(2)管理公約和手冊(cè)(3)廣告促銷企劃建議(4)協(xié)調(diào)裝潢工作(5)開幕典禮籌劃建立核心團(tuán)隊(duì)與委托工作市場(chǎng)調(diào)查與分析市場(chǎng)定位與規(guī)劃總體規(guī)劃與可行性研究管理體系經(jīng)營(yíng)體系財(cái)務(wù)體系設(shè)備體系公關(guān)體系建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃招商規(guī)劃

C.I.S.系統(tǒng)店面規(guī)劃陳列規(guī)劃員工培訓(xùn)景觀設(shè)計(jì)成本估算工程管理能源設(shè)計(jì)營(yíng)運(yùn)策略開幕購(gòu)物中心開發(fā)流程2MIS&POSDesignTeamStructureDeveloperPMDesignArchitect(InternationalTeam)Landscape&WaterLightingSignage&GraphicConceptualStructureA.V.-PerformanceCriteriaFoodServiceConsultantExecutiveArchitect(LocalTeam)StructureMEPFEngineerEnvironmental&SewageCentralControlSystemCode–DesignInstituteQuantitySurveyorIndependentConsultantsSurveyEngineerGeologyEngineerTrafficEngineerCivilEngineerWasteHandlingParkingManagementSecurityConsultant工程設(shè)計(jì)工作流程前期準(zhǔn)備階段修建性詳規(guī)方案設(shè)計(jì)（SD）擴(kuò)初設(shè)計(jì)（DD）施工圖說（CD）施工階段項(xiàng)目立項(xiàng)用地紅線及規(guī)劃指標(biāo)基礎(chǔ)資料收集政府部門咨詢審批規(guī)劃消防交通市政環(huán)保環(huán)衛(wèi)防疫綠化購(gòu)物中心開發(fā)流程3

董事長(zhǎng)/總經(jīng)理執(zhí)行副總項(xiàng)目設(shè)計(jì)（總監(jiān)）市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)（總監(jiān)）行政管理營(yíng)運(yùn)管理招商策劃開發(fā)企劃?rùn)C(jī)電規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司環(huán)境機(jī)電結(jié)構(gòu)施工監(jiān)理公司內(nèi)部設(shè)計(jì)公司承包營(yíng)造公司市場(chǎng)研究公司行銷招商業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)商品組合宣傳公關(guān)策劃租賃代理公司工程管理財(cái)務(wù)行政管理物業(yè)管理公司IndependentConsultantsSurveyEngineerGeologyEngineerTrafficEngineerCivilEngineerWasteHandlingSecurityConsultantMIS&POSMarketingFinanceOperationLeasingParkingManagementPositioning購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵因素

1、商圈規(guī)劃符合實(shí)際狀況2、充分了解競(jìng)爭(zhēng)者3、擁有豐富的零售專業(yè)知識(shí)4、確切掌握主力廠商及部分供應(yīng)渠道5、由開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理主導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)等6、完善的軟件投資與規(guī)劃7、取得銀行的支持8、降低土地成本占開發(fā)成本的比例9、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)規(guī)劃10、地方政府的支持11、自身團(tuán)隊(duì)與企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與綜合能力11、卓有成效的成本控制體系與能力

應(yīng)考慮的重要因素

■不應(yīng)考慮滿足所有人的需求

■須擁有一些能像磁石般吸引顧客的租戶

■獨(dú)一無二、別人所無的租戶

■租金VS租戶（短期回報(bào)VS長(zhǎng)期回報(bào)）

購(gòu)物中心開發(fā)成本控制基本要素■開發(fā)成本的構(gòu)成土地成本規(guī)劃與設(shè)計(jì)成本資金成本建安成本行銷成本…………..購(gòu)物中心開發(fā)成本控制管理體系子系統(tǒng)項(xiàng)目前期論證體系——商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系——商業(yè)建筑景觀等設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程管理體系——市場(chǎng)行銷推廣管理體系——………………商業(yè)規(guī)劃是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)特定地點(diǎn)的合理業(yè)態(tài)和適度規(guī)模適度的規(guī)模合理的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的建筑運(yùn)用多種專業(yè)分析工具、模型，并且從后期實(shí)際經(jīng)營(yíng)驗(yàn)證角度論證計(jì)算?！鲞x址雙重含義ⅰ為項(xiàng)目選地塊ⅱ為地塊選項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理體系——適度的規(guī)模

運(yùn)用多種專業(yè)分析模型從不同角度論證計(jì)算瑞利零售吸引力定律衡量不同零售地點(diǎn)的相對(duì)吸引力，以劃分彼此的商圈界限。假設(shè)兩個(gè)區(qū)域(a、b)若能建立分岐點(diǎn)，則在分岐居民無論到a或b區(qū)域，其吸引力皆相同，商圈大小則視商店與分岐點(diǎn)之距離而定，超出此一范圍太多則顧客易被另一區(qū)域所吸引。兩地區(qū)吸引顧客的比例與人口成正比，與距離的平方成反比。哈夫購(gòu)物者吸引力定律哈夫定律改進(jìn)了瑞利定律的缺失，認(rèn)為一家商店吸引顧客的能力，取決于相對(duì)吸引力。消費(fèi)者在多家商店中選擇某一家購(gòu)物的機(jī)率與該商店坪數(shù)及距離遠(yuǎn)近有關(guān)。商圈飽和度指數(shù)——蘭徹斯特份額法則商圈市場(chǎng)飽和度理論主要通過標(biāo)志相應(yīng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)不足或商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過多的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)--商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)（IRS）進(jìn)行論證。ＩＲＳ＝（Ｃ*ＲＥ）÷ＲＦ其中：ＩＲＳ為飽和度指數(shù)；Ｃ為顧客總數(shù)；ＲＥ為每一位顧客的平均購(gòu)買額；ＲＦ為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。開發(fā)成本控制管理體系——適度的規(guī)模

市場(chǎng)規(guī)模和銷售額推算１．潛在購(gòu)買力 （１）各商圈內(nèi)潛在購(gòu)買力 ■１級(jí)商圈： 558,000人×7739.64元＝431.872萬元（年消費(fèi)性支出） ■２級(jí)商圈： 838,000人×7739.64元＝648.582萬元■３級(jí)商圈： 1,397,000人×7739.64元＝1081.228萬元■4級(jí)商圈： 53.500人×5438.64元＝290.97萬元■合計(jì)： １級(jí)商圈＋２級(jí)商圈＋３級(jí)商圈＋4級(jí)商圈＝2452.652萬元

（２）各商圈內(nèi)目標(biāo)吸引購(gòu)買力 ■１級(jí)商圈： 431.872萬元×15％ ＝64.781萬元 （吸引率） ■２級(jí)商圈： 648.582萬元×7％ ＝45.401萬元■３級(jí)商圈： 1081.228萬元×3％ ＝32.437萬元■4級(jí)商圈： 29.097萬元×1％ ＝2.910萬元

■合計(jì)： １級(jí)商圈＋２級(jí)商圈＋３級(jí)商圈＋4級(jí)商圈＝145.529萬元■商圈內(nèi)平均吸引率：１級(jí)商圈＋２級(jí)商圈＋３級(jí)商圈＋4級(jí)商圈＝5.93%

※根據(jù)商業(yè)集中的具體狀況不同、市場(chǎng)規(guī)模合銷售額推算有修正的必要。

開發(fā)成本控制管理體系——商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)

長(zhǎng)沙設(shè)施需求調(diào)查小結(jié)經(jīng)營(yíng)日常生活用品的超級(jí)市場(chǎng)和大賣場(chǎng)的需求呼聲最高。對(duì)零售專賣店的要求集中在服裝和日化用品兩方面。受訪者傾向于湘菜和地方小吃兩類餐飲設(shè)施，此外以公園和休閑廣場(chǎng)為代表的休閑設(shè)施人氣相當(dāng)高。開發(fā)成本控制管理體系——商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例生成市場(chǎng)研究檔次比例綜合統(tǒng)計(jì)租戶比例財(cái)務(wù)要求業(yè)態(tài)比例建筑形式定位業(yè)態(tài)組合

在購(gòu)物中心中，業(yè)態(tài)比例為重要的決策與發(fā)展因素。零售、餐飲、娛樂等各種不同業(yè)態(tài)的比例決定了人流、租金和銷售收入；

其中，30%左右的小型與特色零售帶來高租金和高銷售額回報(bào)；主力店、娛樂雖然租金不高，但帶來大量的人流，故亦需要重點(diǎn)設(shè)置;而20%左右的餐飲，則可以起到疏緩人流、刺激更多消費(fèi)的作用;業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法－面積及比例

那么綜合研究和判斷市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)并結(jié)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn),通過實(shí)際考慮項(xiàng)目總體情況而制定出總體業(yè)態(tài)比例的脈絡(luò)與骨架；另外,根據(jù)完整的項(xiàng)目研判進(jìn)行細(xì)節(jié)業(yè)態(tài)比例計(jì)算方法,具體為:每個(gè)位置市場(chǎng)容量具體業(yè)態(tài)財(cái)務(wù)要求綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)分析業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法－檔次與比例

■理論上，建議整個(gè)購(gòu)物中心的商品組合為10%高檔、25%