房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告

引言：房地產(chǎn)投資環(huán)境分析是擬投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市和街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各項(xiàng)外部狀況和條件的總和，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性等特點(diǎn)。

—、政策環(huán)境分析

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策、法律從全國(guó)到城市都不能忽視，尤其是項(xiàng)目所在城市的一些地方性政策、法規(guī)往往會(huì)很直接地影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策。（—）、全國(guó)政策環(huán)境分析

從全國(guó)法律政策來看，以金融政策、土地政策尤為重要。

1、金融政策分析

金融政策主要包括銀行的借貸政策和國(guó)家的貨幣政策等。

優(yōu)秀案例分析：

隨著一季度這個(gè)傳統(tǒng)的信貸投放的旺季的到來，最近首套房利率下降到基準(zhǔn)利率的消息也在不斷發(fā)酵。春節(jié)前，中行、華夏銀行和少數(shù)地方銀行已經(jīng)將首套房貸利率從基準(zhǔn)上浮10%調(diào)整為上浮5%。春節(jié)后，成都十大銀行的首付、利率信息。

調(diào)查顯示，中信銀行、成都農(nóng)商銀行、華夏銀行、光大銀行、招商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行(只針對(duì)二手房)、成都銀行(公積金貸款)首套房首付為三成。

十大銀行中，首套房貸款利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率的包括：中國(guó)銀行、中信銀行、成都農(nóng)商銀行、華夏銀行、招商銀行。執(zhí)行上浮利率的銀行中，首套房普遍執(zhí)行上浮5%—10%，二套房普遍上浮10%-20%。

建設(shè)銀行

新房

一套房：最低首付三成、利率上浮5%

二套房：最低首付六成，利率上浮至少10%

三套房不支持貸款，商業(yè)貸款至少首付5成，利率至少上浮20%

中國(guó)銀行

首套房：首付不低于四成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

二套房：暫不辦理

商鋪貸款：暫不辦理

二手房：需要審核通過，通過后首付不低于四成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行

首套房：首付4成，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%

二套房：至少5成，利率為基準(zhǔn)利率上浮20%

中信銀行

首套房：首付至少3成，利率基準(zhǔn)及以上

二套房：首付至少6成，利率1.1以上

三套房：不貸

商鋪/商業(yè)地產(chǎn)：首付至少5成，利率1.1以上

二手房貸：目前暫停受理政策保持不變。

根據(jù)2011年的市場(chǎng)情況等，可能2012年的利率會(huì)有所調(diào)整，但首房貸的利率仍會(huì)延續(xù)2011年的或者在2011年的標(biāo)準(zhǔn)上有所上調(diào)。由上述各大銀行的借貸政策可以看出貸款利率有可能還會(huì)上漲，因此房地產(chǎn)投資要謹(jǐn)慎。

2、土地政策分析

國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的政策及某種開發(fā)用途土地開發(fā)的限制等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有著重大的影響。優(yōu)秀案例分析

根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)提供的百城數(shù)據(jù)，在其所監(jiān)控的100個(gè)城市中，今年第一季度住宅用地樓面均價(jià)連續(xù)第二個(gè)季度無論是同比還是環(huán)比均出現(xiàn)了下降。數(shù)據(jù)顯示，一季度百城住宅用地樓面均價(jià)為1388元/平方米，同比下降11.2%，其中28個(gè)城市住宅地價(jià)同比上升，49個(gè)城市下降。值得注意的是，土地出讓價(jià)格的漲跌與是否被限購(gòu)有著較明顯的關(guān)系。已出臺(tái)限購(gòu)政策的城市平均價(jià)格下降比較大，同比達(dá)到20.7%，而目前沒有被納入到限購(gòu)范圍的城市，在價(jià)格上則出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)，上升了6.8%，像廣東的惠州等地漲幅較大。

除了均價(jià)以外，持續(xù)的底價(jià)成交也使得土地出讓溢價(jià)率大幅降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅用地平均溢價(jià)率已經(jīng)降到了歷史的低位。在今年一季度，受監(jiān)控的100個(gè)城市住宅用地平均溢價(jià)率僅為1.9%，不但環(huán)比繼續(xù)下降，而且已低于2008年第三季度的2.7%。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在申請(qǐng)項(xiàng)目土地時(shí)會(huì)有很大的政策優(yōu)勢(shì)。

（二）城市政策分析

城市的地方性政策主要指一些地方性財(cái)稅政策。因?yàn)槌鞘械呢?cái)稅政策比國(guó)家稅收政策更能直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的投資決策。財(cái)稅政策分析一般是指稅收上優(yōu)惠的分析。

二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及城市的經(jīng)濟(jì)情況對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響甚大，因此需要進(jìn)行重點(diǎn)分析。

（一）全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

對(duì)于全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析通常包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體情況、固定資產(chǎn)投資、通貨膨脹因素、全民的消費(fèi)需求以及全國(guó)重大利好事件等。

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體情況分析

國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體情況可以用一系列的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行描述，如國(guó)就目前的經(jīng)濟(jì)景氣狀況及今年的經(jīng)濟(jì)基本上來看對(duì)房地產(chǎn)投資是有利的。

2.固定資產(chǎn)投資分析

對(duì)固定資產(chǎn)投資分析之所以單獨(dú)進(jìn)行研究是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資屬于固定資產(chǎn)投資的一部分，且與其關(guān)系密切，因此要研究。

2011年全市累計(jì)完成投資2393億，同比增長(zhǎng)17.6%，創(chuàng)2006年以來新高。主要投資領(lǐng)域運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資756.8億，同比增長(zhǎng)35.8%，帶動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的9.8個(gè)百分點(diǎn)。

二是工業(yè)投資逐步回升，扭轉(zhuǎn)了持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2011年以來，工業(yè)投資總體呈現(xiàn)逐月回升的態(tài)勢(shì)，在6月底徹底扭轉(zhuǎn)了持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)局面。全年工業(yè)累計(jì)完成投資668.7億，同比增長(zhǎng)8%，創(chuàng)2008年以來同期新高。

三是基礎(chǔ)設(shè)施投資增速逐步放緩。2011年前三季度，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速呈現(xiàn)逐月快速回落態(tài)勢(shì)，此后在軌道交通投資放量的支撐下，增速相對(duì)平穩(wěn)。但部分領(lǐng)域投資不容樂觀。

3、通貨膨脹分析

通貨膨脹作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象給投資者的成本及各類產(chǎn)品價(jià)格帶來了一些波動(dòng)，所以通貨膨脹分析也常出現(xiàn)在房地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中。

4、消費(fèi)者需求分析

消費(fèi)者的需求直接影響供給，所以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析

5、重大利好事件分析

重大利好事件即如中國(guó)加入WTO、舉辦奧運(yùn)會(huì)等重大事件對(duì)經(jīng)濟(jì)有很大促進(jìn)作用的事件，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，有就分析沒有可以不進(jìn)行分析。

（二）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析通常包括一些主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程、城市固定資產(chǎn)投資、城市引進(jìn)外貿(mào)情況、城市內(nèi)重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程等情況對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。

1、城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通常包括城市居民收入水平及城市各大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值水平、固定資產(chǎn)投資額等。

1）

2）

3）城市居民收入水平分析，城市居民收入水平可用城市人均GDP、人均可支配城市三大產(chǎn)業(yè)分析即對(duì)城市第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值、增長(zhǎng)率占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總城市其他產(chǎn)業(yè)分析指除了居民收入水平、三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之外的外收入等指標(biāo)來表現(xiàn)。值的比重等方面進(jìn)行分析。貿(mào)進(jìn)出口總額等指標(biāo)，可根據(jù)具體項(xiàng)目來取舍。

2、城市固定資產(chǎn)投資分析

城市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)項(xiàng)目密切相關(guān)所以要單獨(dú)進(jìn)行分析。通常的用固定資產(chǎn)總投資額、增長(zhǎng)率等來描述。

從經(jīng)濟(jì)類型看：全市國(guó)有經(jīng)濟(jì)共完成投資1239.51億元，同比下降13.9%；民間投資共完成投資2307.18億元，同比增長(zhǎng)21.0%。

從報(bào)表種類看：全市基本建設(shè)共完成投資1736.68億元，同比下降5.4%；全市房地產(chǎn)完成投資1141.59億元，同比增長(zhǎng)43.6%；全市工業(yè)共完成投資1176.79億元，同比增長(zhǎng)5.0%；全市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)共完成投資1214.16億元，同比增長(zhǎng)5.9%；全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共完成投資996.86億元，同比下降7.4%。

從行業(yè)投資情況看：全市一產(chǎn)業(yè)共完成投資42.21億元，同比下降33.3%；第二產(chǎn)業(yè)共完成投資1195.23億元，同比增長(zhǎng)4.0%；全市制造業(yè)完成投資1110.88億元，同比增長(zhǎng)3.2%；電力煤氣及水生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)共完成投資63.68億元，同比增長(zhǎng)55.5%；交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政通信業(yè)完成投資329.81億元，同比增長(zhǎng)32.2%；水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè)完成投資573.42億元，同比下降24.1%。

從房地產(chǎn)完成情況看：全市商品房施工面積9141.38萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)14.3%，其中新開工面積2351.19萬平方米，增長(zhǎng)93.5%；房屋竣工面積1156.07萬平方米，同比增長(zhǎng)

9.1%；銷售面積2123.38萬平方米，同比下降7.8％，銷售額為1238.71億元，增長(zhǎng)9.1%。綜合上述固定資產(chǎn)投資狀況可以看出，固定資產(chǎn)投資是在穩(wěn)步上升的，房地產(chǎn)的投資也是，因此投資房地產(chǎn)還是有利可圖的。

3、城市引進(jìn)外資情況分析

城市引進(jìn)外資情況通?？梢杂靡M(jìn)外資數(shù)額、外資企業(yè)數(shù)量、外資企業(yè)產(chǎn)值等指標(biāo)來描述。

4、城市本批新開工重大工業(yè)項(xiàng)目的投資規(guī)模都屬于億元以上大項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資251.3億元，項(xiàng)目平均投資規(guī)模5.8億元。其中德潤(rùn)環(huán)?？萍紙@、西格瑪鉀（鈉）鹽及天然氣資源利用、環(huán)保新材料生產(chǎn)基地等8個(gè)項(xiàng)目的投資均超過10億元，開工的43個(gè)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后預(yù)計(jì)每年新增銷售收入745.4億元、利稅79億元。從行業(yè)分布上看，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位。其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目共有22個(gè)，總投資152.3億元，平均投資規(guī)模達(dá)到6.9億元。而汽車、裝備制造、冶金建材、化工等現(xiàn)代制造業(yè)項(xiàng)目則有20個(gè)，總投資96億元。

值得注意的是，成都第三圈層已經(jīng)逐漸成為工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。本次開工的43個(gè)項(xiàng)目中，二、三圈層項(xiàng)目合計(jì)42個(gè)，占全部項(xiàng)目數(shù)的97.7%，總投資231.3億元，占全部項(xiàng)目的92%，其中金堂等三圈層區(qū)（市）縣項(xiàng)目合計(jì)16個(gè)，占全部項(xiàng)目數(shù)的37.2%，總投資150.5億元，占全部項(xiàng)目的60%。從以上來看投資房地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮與其他行業(yè)相嫁接，可能會(huì)達(dá)到意想不到的效果。

5、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程分析

由于以上對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的分析是在一定的時(shí)點(diǎn)上的數(shù)值情況，并沒有從時(shí)間歷程上對(duì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行研究，所以在這一項(xiàng)分析上要堆城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程進(jìn)行分析，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況取舍。

三、社會(huì)文化分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)文化分析中，通常對(duì)自然地理情況、歷史文化和人口情況進(jìn)行分析。由于全國(guó)社會(huì)文化對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響不大，所以這部分主要針對(duì)項(xiàng)目所在城市來進(jìn)行分析。

（一）城市自然地理分析

城市自然地理情況分析一般包括城市總面積、地勢(shì)地貌、自然氣候、行政區(qū)劃、區(qū)位特征等等。一般是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析。

（二）城市歷史文化分析

城市歷史文化對(duì)項(xiàng)目的影響程度大小不等，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況決定分析的深度。

（三）城市人口情況分析

城市人口情況分析一般包括人口數(shù)量和人口居住情況分析。

1、人口數(shù)量分析

人口數(shù)量分析即用人口數(shù)量指標(biāo)，如總?cè)丝?、戶籍人口、外來人口進(jìn)行描述分析。

2、人口居住情況分析

人口居住情況分析一般包括人均住宅使用面積、家庭擁有自有產(chǎn)權(quán)房情況以及無房戶、住房困難戶情況等

四、宗地情況分析

（一）項(xiàng)目用地情況分析

主要分析宗地的完整性、有沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地，然后計(jì)算出實(shí)際的用地面積。

（二）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析

項(xiàng)目周邊環(huán)境一般包括:治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心的建設(shè)等。

（三）項(xiàng)目地上情況分析

項(xiàng)目地上情況分析的主要分析內(nèi)容為：地勢(shì)平坦?fàn)顩r、自然標(biāo)高、與周邊地勢(shì)比較、地面狀況，包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地面現(xiàn)有居民狀況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)、工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響。

（四）項(xiàng)目地下情況分析

項(xiàng)目地下情況分析的內(nèi)容包括管線、地下電纜、暗渠、地下建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等。地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建。地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

五、配套設(shè)施分析

配套設(shè)施分析就是分析項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施的情況，即通常所說的三通一平、五通一平，主要包括以下幾個(gè)方面。

（一）交通情況：公交系統(tǒng)情況，業(yè)主出行主要依靠交通方式，是否需要開發(fā)商

自己解決，現(xiàn)有交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、軌道德對(duì)項(xiàng)目有重大影響的工程。

（二）教育設(shè)施

（三）

（四）

（五）醫(yī)院和醫(yī)療水平文化、體育、娛樂設(shè)施其他：公園、銀行、郵局

六、城市規(guī)劃分析

城市規(guī)劃分析包括政府對(duì)城市的交通、市政環(huán)境及城市未來發(fā)展定位規(guī)劃等情況分析。

如：道路系統(tǒng)：

通過對(duì)現(xiàn)有城市肌理和道路設(shè)施現(xiàn)狀分析，我們傳承了富有成都特色的放射狀方格網(wǎng)體系，構(gòu)造了“田”字形的網(wǎng)格道路體系，突出主次干道的規(guī)劃與布局，以適應(yīng)新區(qū)交通的需要，同時(shí)也強(qiáng)化了新城區(qū)作為成都市西部門戶和交通轉(zhuǎn)換樞紐的作用。

軌道交通：

為了拉動(dòng)青羊新城區(qū)的建設(shè)，引導(dǎo)過度擁擠的城市中心區(qū)人口疏解，成都市政府目前需要建立一條東西向的快速客流軌道，通過交通引導(dǎo)城市發(fā)展。該軌道線在新城區(qū)段沿光華大道埋設(shè)，并且設(shè)兩至三個(gè)站點(diǎn)。遠(yuǎn)景規(guī)劃中鐵路西環(huán)線將改造為城市輕軌，成為青羊新城區(qū)與其他區(qū)聯(lián)系的快捷通道，并且與東西向的軌道交通形成無縫對(duì)接。

公共交通：

由于青羊區(qū)中心的外遷，新區(qū)將擔(dān)當(dāng)成都市西部門戶的功能，規(guī)劃擬設(shè)立成飛客運(yùn)站，逐步承擔(dān)金沙客運(yùn)站的部分功能，同時(shí)為鐵路西站物流區(qū)域配套建設(shè)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)中心，在東部生活服務(wù)區(qū)還規(guī)劃了一個(gè)公交總站。

靜態(tài)交通：

完善交通指示和增加渠化交通引導(dǎo)，在光華大道和成飛大道等主干道設(shè)“綠波”信號(hào)系統(tǒng)，加油（汽）站的布局規(guī)劃的選址按照服務(wù)半徑為0.9～1.2km的規(guī)定，進(jìn)出口宜設(shè)置在次干路上。

在鐵路方面，將強(qiáng)化成都鐵路樞紐地位，在成龍公路南側(cè)規(guī)劃成渝高速鐵路，并預(yù)留寶成、達(dá)成、成昆高速鐵路通道。同時(shí)，改善火車北站，改造火車南站；在龍泉驛組團(tuán)大面鎮(zhèn)預(yù)留第三客運(yùn)站，在新都泰興建設(shè)成都北編組站。

七、基礎(chǔ)設(shè)施分析

基礎(chǔ)設(shè)施分析的主要內(nèi)容有：

（一）

（二）

（三）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展永久性供電和臨時(shí)設(shè)施